Frågor i boendeposten

Transkript

1 PCA/LEDN, ES/PR R. Andersson, M. Ribe PM ill Nämnden för KPI (25) Frågor i boendeposen För diskussion Promemorian ger underlag för diskussion om beandling av bosadsräer oc egna em i KPI. Tidigare diskussioner oc valda inernaionella erfareneer sammanfaas. Några alernaiva linjer beskrivs oc diskueras. INNEHÅLL FRÅGOR I OENDEPOSTEN AKGRUND FRÅGORNA OM OSTADSRÄTTER OCH EGNA HEM I KPI TIDIGARE DISKUSSION OM EGNA HEM I KPI OENDEPOSTENS ETYDELSE INTERNATIONELLT PERSPEKTIV Kanada SYFTE METOD ALTERNATIVA LINJER LINJE 0 SOM NU: FÖRENKLAD HYRESEKVIVALENTANSATS FÖR OSTADSRÄTTER, PARTIELL KOSTNADSANSATS FÖR EGNA HEM LINJE 1 FÖRÄTTRAD HYRESEKVIVALENTANSATS FÖR OSTADSRÄTTER LINJE 2 PARTIELL KOSTNADSANSATS FÖR OSTADSRÄTTER SOM FÖR EGNA HEM LINJE 3 NY DYNAMISK MODELL FÖR EGNA HEM OCH OSTADSRÄTTER eskrivning av meoden Jämförelse med nuvarande egnaemspos Lånebeloppe i räneposen alernaiva principer Frågor om posen Nybyggnader LINJE 4 UTGIFTSANSATS FÖR EGNA HEM OCH OSTADSRÄTTER LINJE 5 (REFERENSALTERNATIV) NETTOANSKAFFNINGSANSATS FÖR EGNA HEM OCH OSTADSRÄTTER RESULTAT DISKUSSION VALET AV PRINCIPER FRÅGOR ATT DISKUTERA FÖRSLAG REFERENSER APPENDIX A2: KORT FORMELL ESKRIVNING AV DEN DYNAMISKA MODELLEN I LINJE

2 2(25) Form of e index compuaion Treamen of axes and loans oer an morgages Issue on ow o consider loan amoun variaions A3: INTÄKT- OCH KOSTNADSUNDERSÖKNINGEN FÖR FLEROSTADSHUS (IKU) akgrund 1.1 Frågorna om bosadsräer oc egna em i KPI KPI-nämnden (2014) ar agi upp frågan om beandling av bosadsräer i KPI. Frågan kan naurligen ine ses frisående från den idigare länge diskuerade frågan om beandlingen av egna em i KPI. osadsräer ar de senase decennierna kommi a mera än idigare likna egenliga egna em i konsumenens perspekiv, bland anna genom en öppnare marknad med all ögre överlåelsepriser oc därav följande beov a a sora lån. En omprövning av meoden för bosadsräer i KPI beöver därför ses i e sammanang illsammans en evenuell forsa omprövning av meoden för egna em i KPI. För en evenuell genomgripande omläggning av meoderna skulle liknande grepp kunna vara lämpliga för både egenliga egna em oc bosadsräer, oc även om så skulle visa sig ine vara falle är de angeläge a då kunna moivera e val av skilda meoder. Denna promemoria knyer an ill idigare diskussioner om egna em i KPI oc diskuerar alernaiva linjer som avser både bosadsräer oc egenliga egna em i KPI. Egna em oc även bosadsräer är allmän se förenade med särskilda meodproblem i e konsumenprisindex. E grundproblem är a a bosäderna besår under lång id, oc olika ansaser är änkbara för a anera dea i indexberäkningar, dock alla med sina briser; se ILO m.fl. (2004, avsni oc kapiel 23), Diewer (2003), Diewer & Nakamura (2009). 1.2 Tidigare diskussion om egna em i KPI Uredningen om konsumenprisindex (SOU 1999:124) beandlade frågan om egna em i KPI med ingående överväganden oc förslag, men bosadsräer däremo korfaa uan någo sörre ändringsförlag. KPI-nämnden delog för övrig som referensgrupp ill uredaren. För egna em föreslog uredningen en eoreisk mera konsekven kosnadsansas, än den befinliga pariella kosnadsansasen. Uifrån e anagande om konsan bosadsrealräna föreslogs kor sag a variaionerna i kapialdelen av kosnaden för boende i ege em skulle mäas som proporionella mo variaionerna i marknadspriser på egna em. Dea förslag avsyrkes av näsan alla remissinsanserna oc är kommenera av Konjunkurinsiue (2002). Regeringen (2001) såg de i sina slusaser av uredningen som särskil angeläge a förbära beräkningarna av kosnaderna för boende i egna em, men bedömde a varken uredningens förslag eller Konjunkurinsiues alernaiva beräkningar kunde införas i KPI då. Regeringen fann a KPI-nämnden borde pröva frågan yerligare. Till följd av regeringens uppdrag diskuerade KPI-nämnden ( ) ingående grunderna för a följa kosnadsuvecklingen för boende i egna em. En uredning av Diewer (2003) gjordes på nämndens uppdrag. Så småningom koncenrerades diskussionerna ill en ansas med en (semi-)dynamisk modell konsruerad av Klevmarken (2009). Nämndens forsaa diskussion om uformning för implemenering av denna modell ledde via bland anna promemorian av MP/PR/KPI (2007) ill promemorian av Grünewald m.fl. (2009), jämför

3 3(25) Klevmarken m.fl. (2012); se vidare avsni 3.4 nedan. De nåddes ine någon slulig klare i en fråga om vale av lösning för a anera lånebeloppes variaioner; se avsni nedan. Diskussionerna är sammanfaade av Ribe (2004, 2007a, 2007b) oc Lundin (2009). 1.3 oendeposens beydelse osadsposens beydelse i KPI indikeras av nedansående sammansällning av vägningsal: Vägningsal (% av KPI) oendeposen 32,0 29,5 27,9 26,4 04.S Hyror 15,0 14,1 12,8 11,4 därav bosadsräer 4,1 4,0 4,0 4,6 04.x egnaemsposen 11,8 9,2 9,7 9,2 därav ränekosnader 6,9 5,6 6,2 5,7 Jämförelser mellan åren påverkas av bland anna ändrade regler för KPI (.ex. ändring av avskrivningsposen i vikberäkningen för 2001) oc saisikomläggningar (.ex. bye av daakälla för yresviken 2013). 1.4 Inernaionell perspekiv Ur e inernaionell perspekiv föreligger ingen konsensus ur egnaemsposen ska prismäas i konsumenprisindex. De vanligase säen är a använda sig av yresekvivalensansasen eller a el exkludera boendejänsen för egnaem. I naionalräkenskaperna däremo ar näsan alla länder anslui sig ill yresekvivalensansasen. De länder som i like med Sverige val a mäa egnaemsposen enlig pariell kosnadsansas eller ugifsansas, är enlig vår kännedom Kanada, Sorbriannien (Reail Price Index), Island oc Irland. Sydafrika övergav kosnadsansasen ill förmån för yresekvivalensansasen 2009 delvis på grund av bris på adekvaa daakällor för a kunna forsäa med kosnadsansasen. Finlands KPI med basår=2010 ar ändra från en kosnadsansas ill en ybridmeod, en blandning av neoanskaffningsansas (prismäning av nyproducerade bosäder, se även avsni 3.6 nedan) oc ugifsansas med e ränekosnadsindex basera på låna kapial. Som exempel följer är en beskrivning Kanadas egnaemspos Kanada Inledning Undersökningarna i Kanadas egnaemspos mäer den prisrelaerade uvecklingen i kosnaden för en fix sock av bosäder. Prisförändringar som index visar kan allså ine bero på a de finns fler bosäder vid en senare idpunk än i basperioden. Kosnadskalkylen som används grundas på de kosnader som är avdragsgilla i de kanadensiska inkomskaereglerna vid uyrning, därav exkluderingen av impuerad räna på ege kapial. Kanada beecknar si ege CPI som en modifierad kosnadsansas.

4 4(25) De ska sägas a egnaemsandelen (inklusive ägarlägeneer) i de kanadensiska bosadsbesånde är någo ögre (ca 69 %) än i de svenska, då bosadsräer är medräknade som egnaem ugör ca 65 %. oendeposens andel av Kanadas CPI, 26,3 %, är mycke snarlik den som gäller i de svenska KPI (26,4 %). A egnaemsposen väger yngre i de kanadensiska CPI (15,8 %) (mosvarande andel i svenska KPI är ca 9,2 %) beror uvudsakligen på a bosadsräerna i Sverige änförs ill yresviken sam a Kanada ar yerligare en kosnadspos i form av replacemen coss, e index som för övrig slopades i de svenska KPI Å andra sidan ingår försakade ränor för de egna insaa kapiale i viken i de svenska ränekosnadsindexe. Denna kosnadspos orde uppgå ill ungefär 1,5 % av KPI:s oala vik (den beräknas ine explici). Nedan lisas vilka sex komponener som prismäs i Kanadas egnaemspos. Inom paranes anges vikerna i de kanadensiska CPI 2013) 1) ränekosnadsindex avser räneuvecklingen på uesående bosadslån. (4,1 % ) 2) avskrivningar (replacemen coss) (4,3 %) 3) fasigesska inklusive speciella avgifer (3,4 %) 4) fasigesförsäkring (1,2 %) 5) reparaioner oc underåll (1,3 %) 6) övriga boendekosnader (ex. ransakionskosnader som mäklararvode oc lagfarskosnader, men också periodiska avgifer avseende ägarlägeneer oc vissa ugifer för friidsus. Ränekosnader oc replacemen coss ar exkluderas av prakiska skäl för friidsus). (1,5 %) Genomgång pos för pos 1) Ränekosandsindexe är en funkion av vå fakorer, dels förändringen av sorleken på de uesående bosadslånen (represeneras av bosadsprisernas uveckling), dels förändringen av prise på kredien (ränesasindex). H (House prices) x I (Ineres rae) = M (Morgage ineres cos index) Lånesocksindex (H): Indexe för de uesående lånen mäs genom en modell som skaar bosadslånens förändring. Modellanagande är a fasigespriserna (som även represenerar ägarlägeneernas prisuveckling) är inim förknippa med bosadslånens sorlek oc därför mäs fasigesprisernas uveckling som en proxy för förändringen av bosadslånesocken. De äldsa bosadslånen i undersökningen är uppagna för 300 månader sedan. osadslånen anas därefer vara sluamorerade. Lånesocken uppräknas allså med fasigespriserna (beräkna som e glidande 25-års (eller 300-månaders) medelvärde) men även amoreringar gjorda under årens lopp beakas. De äldre årgångarna av bosadslånen ar ill sor del amoreras av, vilke medför a de får en lägre vik vid sammanvägningen av dessa 300 lånesockar. (Se beräkningsformel, appendix A1). Efersom CPI används som e kompensaionsindex försöker man spegla alla de ändringar i ränebealningarna som den kanadensiska populaionen ar af under undersökningsåre. Fördelen med dea upplägg, a låa förändringen av de uesående lånen represeneras med jälp av fasigespriserna, är enlig Saisics Canada a anale/ kvalieeen på bosäderna ålls konsan, sam a varje månad/årgång bosadslån ar samma belåningsgrad oavse olika amoreringsaker. Due o is design, e variaion of e index H wic esimaes e effec of canges in dwelling prices, is no affeced by non-price facors suc as canges in e volume and qualiy of e sock of e morgaged dwellings or in e proporion of deb a is paid off on morgage of equal age.

5 5(25) (Saisics Canada, 1995, s. 87) Någo mosvarande änsynsagande ill amoreringar finns ine i den svenska kapialsocksindexe, efersom samma ränesas illämpas både för ege kapial oc låna kapial. De finns därför ingen anledning a skilja på dessa kapialsockar. Även i de svenska kapialsocksindexe får äldre fasigespriser lägre vik (på grund av sark usprisinflaion), men i de kanadensiska indexe accenueras dea ännu mer genom a amoreringar gjorda på gamla lån ar beakas. A låa amoreringarna få inverkan på index, är en följd av a endas räna på låna kapial kosnadsberäknas, oc ine som i de svenska på oal insa kapial. Ränesasindex (I): De kan noeras a ränan mäs (-1), de vill säga med en månads efersläpning (Även uspriserna laggar en månad i lånesocksindexe). Anale ränebindningsperioder är endas re, 1, 3 oc 5 år. Den rörliga ränans vik represeneras av 1-års ränan. Viken för den rörliga ränan anses vara för låg oc flukuerande för a mäas frisående. Såsom för uspriserna vägs ränorna samman med e glidande medelvärde för respekive ränebindningsid. För varje månad beräknas e oal räneugifsbelopp (A) som relaeras ill basmånadens belopp oc e index för ränorna (I) erålls. Den delen av lånesocken som ar oförändrade ränevillkor jämför med föregående månad ar givevis e oförändra räneugifsbelopp, men den delen av lånesocken som ar få ny eller omförandlad räna beräknas e ny belopp för. Sedan vägs dessa vå ränebelopp samman oc e indexal för ränekosnaderna erålls. Hur skaeavdrag på ränor ska beandlas är ine akuell i Kanada, då inga sådana avdrag medges i inkomsdeklaraionen. 2) Viken för replacemen coss mosvarar avskrivningarnas sorlek, de vill säga 1,5 procen av socken av samliga bosadsbyggnaders marknadsvärde. Prisindexe följer vår mosvarige ill yggnadsprisindex (PI): Te replacemen cos of depreciaion is no a paid expense and is proxied in e CPI by an index of new dwelling based on conracors esimaes of e price for wic ey could sell eir omes if e dwellings were sold wiou e lo. (ergevin, 2012, s. 9) A avskrivningsposen finns med överuvudage moiveras med a: No landlord could say in business on a coninuing basis unless e was replacing and upgrading is sock of dwellings as ey aged. (ergevin, 2012 s.9) 3) Fasigesskaen prismäs över id på e konsan urval av us. 4) Fasigesförsäkringsindex är produk av vå fakorer: PI index för premieugifer för ideniska försäkringar/försäkringsvillkor. 5) Underåll oc reparaioner är beräknade dels från fackföreningarnas lönesaisik dels byggmaerialpriser. För posen övriga boendeugifer ingår bland anna periodisk avgifer ill condominiums, mäklararvoden oc andra ransakionskosnader i samband med köp/försäljning av bosad. Noeras kan a ingen prismäning av själva mäklarprovisionerna görs, uan indexe approximeras med e usprisindex Avsluande synpunker på ur Kanada beräknar egnaemsposen De kan sluligen konsaeras a Kanadas egnaemspos ine kan änföras ill paymen approac eller de begrepp som används i Kanada money oulay index på grund av a avskrivningsposen är en impuerad kosnad snarare än en fakisk ugif. Egnaemsposen är ine eller konsisen med alernaivkosnadsansasen efersom den exkluderar andra impuerade kosnader som brukar förknippas med denna ansas, såsom dels försakad räna på ege insa kapial dels försakad räna på den delen av de egna kapiale som ugör värdeöjning sedan förvärvsidpunken. (Saisics Canada, 1995, s. 91)

6 6(25) Kanada ar vid sidan om si officiella index även beräkna e anal alernaiva egnaemsposindexar sedan 1985 för saden Oawa. Från början var de sex olika serier, men numer beräknas endas fem. Två av indexserierna ugår från Ricard Turveys koncep för ugifsansas. I den snäva ugifsansasen exkluderas bealningar avseende ege kapial (amoreringar, andpenning) men som däremo finns med i den vida definiionen av ugifsansas. He (Turvey) oulined narrowly defined and broadly defined money oulays conceps for use of escalaors (kompensaionsindex). Te narrowly defined money oulays is jus e official Canadian CPI excluding e replacemen cos componen. Te UK, Ireland and Iceland formerly used is approac. However, e UK as since added a depreciaion componen o is OOH index, so e UK CPI is now more comparable wi e Canadian CPI an any of e analyical series. (aldwin 2010, s.3-4) 2 Syfe Promemorian syfar ill a ge underlag för diskussion om förbäring av meoderna för bosadsräer oc egna em i KPI. Promemorian är närmas föranledd av frågan om beandlingen av bosadsräer. Delvis för a ge en grund för dea åerknyer promemorian ill idigare förda, men då ine el sluförda, diskussioner med omprövning av principerna för egna em i KPI. 3 Meod alernaiva linjer I de följande beskrivs några alernaiva linjer för evenuell förbärad beandling av bosadsräer oc egna em i KPI. Dessa linjer är ine de enda ypoeisk änkbara, men de är de möjligeer som under de akuella förusäningarna kan bedömas som närmas relevana. De alernaiva linjerna är: Linje 0 Som nu: Förenklad yresekvivalenansas för bosadsräer, pariell kosnadsansas för egna em Linje 1 Förbärad yresekvivalenansas för bosadsräer Linje 2 Pariell kosnadsansas för bosadsräer som för egna em Linje 3 Ny dynamisk modell för egna em oc bosadsräer Linje 4 Ugifsansas för egna em oc bosadsräer Linje 5 (referensalernaiv) Neoanskaffningsansas för egna em oc bosadsräer. 3.1 Linje 0 Som nu: Förenklad yresekvivalenansas för bosadsräer, pariell kosnadsansas för egna em E na naurlig nollalernaiv är a forsäa med nuvarande meoder för bosadsräer oc egna em. eskrivningar ges av SC (2001; 2014, s ); meodändringar på senare år innefaar för egna em särskil formen på kapialsocksfakorn i ränekosnadsindex (Ribe, 2009a; Grünewald & Allansson, 2010). Ansaserna skiljer sig nu fundamenal mellan bosadsräer oc egna em. osadsräer beandlas nu med en förenklad yresekvivalenansas, som går u på a boende med bosadsrä anas a samma kosnadsuveckling som yror för yresbosäder. I prakiken impueras därför yresindex som delindex för bosadsräer. I en mera regelrä yresekvivalenansas skulle man i sälle impuera individuell skaade yror för enskilda bosäder. Egna em (i egenlig mening, exklusive bosadsräer) beandlas nu med vad som kan kallas en pariell kosnadsansas. Uvecklingen i kalkylerade kosnadskomponener för boende

7 7(25) följs genom vissa delindex som vägs iop med viker svarande mo komponenernas kosnadsmässiga andelar. Pariell som kosnadsansas är meoden genom a kapialvinser oc kapialförluser ine räknas in. 3.2 Linje 1 Förbärad yresekvivalenansas för bosadsräer En möjlige ill förbäring på en låg ambiionsnivå skulle vara a i sor se forsäa med nuvarande meoder, men a inom den ramen förbära yresekvivalenmeoden för bosadsräer. E raionell sä a göra dea kunde vara a för bosadsräer impuera e index bilda genom a man väger samman index för yror i ill exempel olika geografiska regioner. Vikerna i sammanvägningen skulle beräknas så a de svarar mo bosadsräernas fördelning mellan regionerna. Vinsen med denna begränsade förbäring skulle kanske främs ligga på e formell plan, genom a indexberäkningen skulle sika mera rä begreppsmässig. eräkningsresulae skulle däremo förmodligen ine påverkas så mycke. Hyresändringarna i Sverige är nämligen ganska eneliga, oc då kan en omvikning mellan regioner roligen ine göra så sor skillnad. 3.3 Linje 2 Pariell kosnadsansas för bosadsräer som för egna em Om man skulle komma fram ill a meoden för egna em, ros de refererade diskussionerna, ine ska ändras under en längre id framå, så kunde de vara naurlig a uforma en liknande meod för bosadsräer. För bosadsräer som för egna em skulle då kosnadsuvecklingen följas genom e med kosnadsandelar sammanväg medelal av indexal för kosnadskomponener. Analog med beandlingen för egna em skulle även för bosadsräer olika delindex följa prisuvecklingen på delposer, är främs: Ränekosnad räknad på ela den insas eller de överlåelsepris som bosadsräsavaren ar beala för bosaden. Avskrivningar, svarande mo värdeminskning genom förslining av de inre i bosaden, de som bosadsräsavaren själv sår för, räkna med vägningsale lika med en given procensas av bosadens värde. Löpande underåll av bosadens inre yskik. osadsräsavarens periodiska avgif (månadsavgif) ill bosadsräsföreningen. Ränekosnaden skulle allså, även för bosadsräer, såsom redan sker för egna em, beandlas som a den avser dels räna på inneavarens lån för bosaden, dels inneavarens försakade räna på de nedlagda egna kapiale. Prismäningen avser dock räna på lån, men vägningsale avser räna (ill låneränesas) på bosadens ela värde. Kommenar: De är möjligen ine give uruvida dessa principer kan ses som lika moiverade för bosadsräer som för egenliga egna em. 3.4 Linje 3 Ny dynamisk modell för egna em oc bosadsräer eskrivning av meoden En ny dynamisk (eller semidynamisk) ansas ar uvecklas av Klevmarken (2009; se även Klevmarken m.fl., 2012). Den bygger på en modell som ar fasa på konsumenens ineremporala, idsövergripande, perspekiv på boende. De underliggande eoreiska perspekive innefaar är konsumenens eller räare sag usålles ekonomi i dess ele, oc boende kommer då in som en del.

8 8(25) Modellen ugår från anagande a konsumenen vid varje idpunk opimerar sin konsumion med avseende på förållande mellan nya oc kosnad. Dea anagande är i linje med sandardeorin för levnadskosnadsindex. De nya är a modellen ar änsyn ill a egna em besår över iden. De besående värde i egna em medför a konsumenen ar e ineremporal, idsövergripande, perspekiv på boende. Följande beskrivning av linjen med dynamisk modell är längre än beskrivningarna av de andra alernaiva linjerna i dea avsni av promemorian, De förållande ska ine ses om någo sällningsagande uan moiveras av a den dynamiska modellen dels grundas på e särskil synsä som kan beöva förklaras, dels som nämns ar mös med sor inresse i nämndens idigare diskussioner (jämför avsni 1.2 ovan) Teoreiska ugångspunker: Nyofunkion oc budgevillkor Den nya konsumenen ar av sin konsumion under en berakad period (.ex. e viss år eller en viss månad) anas i modellen vara en funkion av följande (vekorvärda) variabler: (1) Konsumion av andra varor oc jänser än bosad (2) oende i yresbosad (3) Sorlek oc beskaffene av ege em vid periodens början (4) Sorlek oc beskaffene av ege em vid periodens slu (5) Finansiell neoförmögene vid periodens slu.. Ege em oc finansiell förmögene oc vid periodens slu ger konsumenen nya i form av rygge om möjligeer ill framida konsumion. Konsumenen kan under perioden spela med de nu nämnda fakorerna oc välja sin konsumion för a få den sörsa möjliga nyan. När konsumenen väljer sin konsumion för sörsa möjliga nya, så sker de inom ramen för vad on ar råd med. Vad konsumenen ar råd med besäms av e budgevillkor, som säger a konsumenens inkomser ska äcka ennes kosnader under den idsperiod som berakas. Inkomserna som konsumenen ar a röra sig med är enlig modellen följande: o Arbesinkomser o Kapialinkomser såsom ränor, udelningar, kursvinser på värdepapper o Uag minus insäningar av spara finansiell kapial o Uppagande av nya lån, minus låneamoreringar.. De kosnader som inkomserna ska äcka är enlig modellen följande:. o Kosnad för andra varor oc jänser än kapialdelen av ege em o Kosnad för yra av yresbosad o Kosnad för reparaioner oc underåll på bosad o Kosnad för ränor på lån o Kosnad för nybyggnad, om- eller illbyggnad av ege em. Indexale uifrån modellen ska svara på denna fråga: Hur mycke beöver konsumenens oala inkoms efer finansiell sparande förändras vid en prisförändring, för a on ska uppnå samma nyonivå före oc efer prisförändringen? För en formell beskrivning av modellen, se Appendix A2, eller Klevmarken (2009), eller Klevmarken m.fl. (2012) Punker som berörs av ändringar I prakisk illämpning innebär den nya ansasen beräkningar som ar likeer med de nuvarande i KPI. I förållande ill nuvarande beräkningar i KPI medför ansasen meodändringar på vissa punker, nämligen: o Posen Ränekosnader får delvis ändrad innebörd.

9 9(25) o o Nuvarande pos Avskrivningar as bor. Den boragna posen Avskrivningar ersäs genom dels en ny pos Nybyggnader, dels a posen Reparaioner får vidga inneåll Ändringar i val av underlag för vägningsal Meodändringarna ill följd av förslage medför e ändra val av underlag för de berörda posernas vägningsal. Man kan slopa de särskilda kalkyler som nu ligger ill grund för vägningsalen för poserna Ränekosnader oc Avskrivningar. De mosvarande vägningsalen i den föreslagna ansasen grundas isälle på observerade daa, väsenligen från Naionalräkenskaperna (NR) oc undersökningen Husållens ekonomi (HEK, bosadsdelen; mosvarar den idigare osads- oc yresundersökningen, HU). A så blir falle är en följd av a den dynamiska modellen ser ill fakiska ugifsflöden oc ine kalkylerade kosnader Jämförelse med nuvarande egnaemspos Meodändringarna enlig den nya ansasen sammanfaas i följande abell.

10 10(25) Nuvarande meod Posen Ränekosnader Ny meod Posen Ränekosnader Vik: eräknade ränor på ursprungliga anskaffningspriser, före skaeavdrag (kalkyl) Vik: Observerade ränekosnader för egnaemslån, efer beräkna skaeavdrag (HEK) Prismäning: Låneränesaser oc anskaffningspriser. eakar ej skaeeffeker Prismäning: Låneränesaser oc (ev.) uspriser. eakar skaeeffeker Posen Avskrivningar Posen Nybyggnader Vik: Anagen värdeminskning genom förslining (kalkyl) Prismäning: Priser på maerial oc arbee för sörre reparaioner. (Före 1999: Priser på nya us) Vik: Observerade kosnader (NR) Prismäning: Priser på (nya) us Posen Reparaioner (inkl. om- oc illbyggnader) Posen Reparaioner (mindre) Vik: Observerade kosnader Prismäning: Priser på maerial Vik: Observerade kosnader (HEK, NR) Prismäning: Priser på maerial oc arbee Lånebeloppe i räneposen alernaiva principer Huvudalernaiven En för den dynamiska modellen diskuerad fråga är ur ränebeloppes urveckling ska följas för a rä spegla usålles kosnadsuveckling; se Klevmarken m.fl. (2012), MP/PR/KPI (2007), Grünewald m.fl. (2009). Några närmas relevana uvudalernaiv kan formuleras enlig följande. Alernaiv A Räneindex följer räna på konsan nominell lån, de vill säga följer ränesasen. Alernaiv Räneindex följer räna på konsan real lån, de vill säga följer ränesasen gånger uses marknadspris. Alernaiv C Räneindex följer ränebeloppe vid konsan låneandel oc konsan inneavsid för use, vilke kan visas vara desamma som a följa ränesasen gånger nuvarande ägarens inköpspris. Dea operaionaliseras som a följa ränesasen gånger e väg rerospekiv glidande medelvärde av usprisindex över ca år bakå.

11 11(25) Alernaiv D5, D10 Räneindex följer ränebeloppe för e lånebelopp som är proporionell mo e 5 eller 10 års rerospekiv glidande medelvärde av uses marknadspris. Dea operaionaliseras som a följa ränesasen gånger e väg rerospekiv glidande medelvärde av usprisindex över 5 eller 10 år bakå. För mera formella beskrivningar av olika alernaiv, se Appendix A2 eller nyss nämnda arbeen Kommenarer konsekvenser Några aspeker på vale mellan alernaiven för räneposen i den dynamiska modellen kan sammanfaas enlig följande. Alernaiv A Fördel: Genom a följa ränesasen speglar man ydlig ränekosnadsuvecklingen för de egnaemsägare som ar oförändra bosadsinneav oc lånebelopp, formell i linje med principen för e index av Laspeyres-yp (faskorgsindex). Nackdel: Indexberäkningen ar ine med den sora del av ränekosnadsuvecklingen som beror på ändra lånebeov vid ändrade bosadspriser, vilke ger kumulerande sor bias (jämför MP/PR/KPI, 2007). Alernaiv Fördel: Index är följsam mo den akuella uvecklingen i både ränesaser oc bosadspriser. Nackdel: A korsikiga flukuaioner i bosadpriserna slår igenom omedelbar på index för ränekosnader kan förefalla mindre relevan med anke på a konsumenerna roligen planerar si egnaemsboende på längre sik oc ine sändig kan ompröva om de är prisvär. Alernaiv C Fördel: Index speglar uvecklingen av skaade verkliga kosnader. Nackdel: Index beror av bosadspriser relaiv lång illbaka i iden (25 år eller mer), oc de kan ifrågasäas ur relevan dea är för konsumenernas akuella kosnadsuveckling. Alernaiv D5, D10 Fördel: Index speglar ränekosnadsuvecklingen ill följd av uvecklingen i både ränesaser oc bosadspriser. Dea sker på e sä som kan vara relevan för a spegla räneuvecklingen jus på boende, give a lån som är kvar upp ill exempelvis 10 år efer bosadsköpe kan uppfaas av konsumenen som de lån som är nödvändiga för boende. Nackdel: Vale av längd på de glidande medelvärde (5 år, 10 år eller anna) kan vara problemaisk a moivera så objekiv som kunde vara önskvär; när de vale är gjor kan de mer eller mindre få as som en konvenion. Sammanfaningsvis förefaller alernaiv D5, D10 eller någo liknande vara relaiv illalande. Dea förusäer dock a en känsligesanalys kan ge söd för en bedömning a vale av längd på de glidande medelvärde ine är allför kriisk inverkande i de sora ela, oc a e så överväg val kan acceperas som en konvenion. Grünewald m.fl. (2009) ger en ansas ill sådan känsligesanalys. En varian kan vara en ill 10 år runkerad exponeniell ujämning Frågor om posen Nybyggnader E prakisk problem med delposen Nybyggnader i den dynamiska modellen är svårigeen a följa prisuvecklingen på nybyggda us med så god kvalie som vore önskvär i fråga om snabbe, precision oc relevans (Grünewald m.fl., 2009). yggnadsprisindex (PI) kan i princip användas men ar nackdelar i a de kommer sen oc sörs av illfälligeer i byggande, varför en framskrivning (nowcasing) med ujämning beövs. Framskrivningen får göras genom en ujämnande länkning med e relaera index som kommer snabbare, såsom fakorprisindex för byggande (Ribe, 2009a). E sådan förfarande illämpas redan i de svenska HIKP-relaerade index för nya egna em (jämför avsni 3.6 nedan).

12 12(25) 3.5 Linje 4 Ugifsansas för egna em oc bosadsräer Idén med en ugifsansas (eller bealningsansas, paymen approac) är a i index följa uvecklingen av vad konsumenen beöver beala för en oförändrad boendesandard. eräkningarna ska bygga på konsumenens konana ugifsflöden, uan långa periodiseringar eller sådana modellberäkningar som avskrivningar eller försakad avkasning på kapial. En inernaionell ill synes ganska gängse olkning av denna ansas går u på a den i sina prakiska konsekvenser sämmer överens med den dynamiska modellen enlig linje 3, med undanag för en delpos: Delposen Nybyggnader ingår i den dynamiska modellen men ine i ugifsansasen, i dennas mes gängse olkning. En sådan ugifsansas illämpas för Irlands KPI (McCary, 2007). Även i Kanada (Saisics Canada, 1995) oc Sorbriannien (CSO, 1994) illämpas delvis mosvarande principer, men där ingår även en pos för avskrivningar (förslining). 3.6 Linje 5 (referensalernaiv) Neoanskaffningsansas för egna em oc bosadsräer I ansluning ill Harmonisera index för konsumenpriser (HIKP) redovisas numera indexal för egna em. Index bygger där på så kallad neoanskaffningsansas, vilke innebär a prisuvecklingen för kapialdelen av egna em i sor se följer priser på nya egna em. Med nya egna em menas srik se sådana som är nya för usållssekorn, ine bara nybyggda, oc neo syfar på a evenuella egna em som lämnar usållssekorn srik se ska räknas bor (berör närmas viken). E sådan index redovisas löpande för Sverige enlig EU:s armoniseringsregler; se Eurosa (2012). osadsräer räknas där in illsammans med egna em. Neoanskaffningsprincipen passar dock ine för kompensaionsändamålen med Sveriges naionella KPI; jämför Naional Researc Council (2004, s ). I KPI-sammanange är därför meoden endas a se som e referensalernaiv.

13 13(25) 4 Resula Exempel på möjlig ny srukur för boendeposen enlig linje 4: x beecknar separa prisinsamling uanför yror oc månadsavgifer. Egna em Hyror osadsräer 04.x 4601 Ränekosnadsindex x x Ränor för lån i RF MÅNADSAVGIFT 4602 Sörre rep./underåll x MÅNADSAVGIFT inre rep. i r-lägene x 4603 Tomräsavgäld x MÅNADSAVGIFT 4605 Smärre rep. x x 4606 Försäkringsavgif x GRUNDHYRAN MÅNADSAVGIFT bosadsräsförsäkring x 4609 Kommunal fasigesavgif x MÅNADSAVGIFT 04.4 Kommunala axor x MÅNADSAVGIFT 04.5 El oc bränsle exkl. usållsel/gas x MÅNADSAVGIFT 4502/4501 Husållsel/gas x x x

14 14(25) Införande av ugifsansasen innebär i uvudsak fyra förändringar: osadsräerna prismäs ine längre enlig yresekvivalensansasen uan mäs uifrån förändringen i de fakiska månadsugiferna, sam några illkommande ugifer uöver månadsavgifen. A låa bosadsräerna represeneras av yresuvecklingen, är för en indirek meod för a vara förenlig med ugifsansasen. A använda vå olika meoder för a mäa prisuvecklingen på egnaem (oavse småus eller bosadsräslägene) är ine eller illfredssällande. Exkludering av räna på ege insa kapial. Denna kosnad resulerar ine i någon bealning. Dessuom anses synsäe a beräkna en kosnad på ege insa kapial ine särskil adekva för usåll, då de speglar allför mycke av e inveserarperspekiv (CSO, 1994 punk 55 s.16). Hänsyn as ill avdragsräen på ränor, vilke överenssämmer med ugifsansasen. Vikberäkningen för sörre reparaioner oc underåll baseras ine längre på en avskrivningsplan om 1,4 % per år, uan på fakiska ugifer. Möjliga konsekvenser med a införa en snäv ugifsansas: oendeposens vikandel i KPI (nuvarande 26,4 %) minskar sannolik med exemple, linje 4. Förslage ar sin ugångspunk i a de svenska KPI är primär e kompensaionsindex. Från dagens nivå på ca 86 miljarder kronor för ränekosnadsindex, minskar beloppe efer scablonavdrag med 30 % för räneavdrag, sam exkludering av försakade ränor på ege kapial. Tillkommer gör usållens egna lån för bosadsräer. De nya konsumionsbeloppe efer dessa förändringar orde uppgå ill ca 64 miljarder kronor. Även yreskomponenen får e minska konsumionsbelopp, då bosadsräerna exkluderas. Idag bidrar bosadsräerna med 69,9 miljoner kronor, vilke är basera dels på kallyra från NR (yresekvivalensansasen) dels på värmeillägg (beräknad av priseneen). Enlig uppgif från NR bealar dock bosadsräsinneavarna endas ca 40 miljarder kronor inklusive värme om man ugår ifrån de fakiska månadsavgiferna under Hyresräerna påverkas ine av dea förslag, vilke innebär a yresandelen sjunker ill mindre än 7 % av KPI (från dagens 11,4 %). Reparaioner oc underåll i bosadsräslägene öjer konsumionen med ca 4,5 miljarder. Reparaioner oc underåll för småus får en ökad vik om man följer naionalräkenskapernas beräkningsunderlag, 36 miljarder kronor efer ROT isälle för dagens meod basera på avskrivningsprocenen 1,4, 30 miljarder kronor (efer ROT). osadsräsförsäkring är också en illkommande pos, men ar för närvarande ine illgång ill någon siffra för denna ugif. Mäning av avgifer i bosadsräer innebär ingen ändring i energiposens konsumionsbelopp. Sammanfaningsvis bör boendeandelen av KPI sjunka med dryg e par procen från 26,4 % ill någo under 24 % av KPI vid användningen av en snäv ugifsansas. Vilka andra konsekvenser en ugifsansas får på uvecklingen av KPI är svår a säga. Tre saker kan dock nämnas: 1) Ränekosnaderna får ine lika sor genomslag i KPI på grund av lägre vik. 2) Prisuvecklingen på boendejänsen i bosadsräer skulle evenuell kunna bli lägre än om yresekvivalensansasen skulle användas (se appendix A3, jämförelse yror oc avgifer i inäk- oc kosnadsundersökningen. Jämförelsen alar någo då ägaren ill bosadsräen ar fler ugifer än vad som ingår i avgifen.) 3) En ändring av avdragsräen på ränor skulle ge andra ränebealningar.

15 15(25) 5 Diskussion 5.1 Vale av principer Vale av principer för egna em oc bosadsräer i KPI skulle med akuella svenska ugångspunker kunna ses som i uvudsak e val mellan de i avsni 3 ovan beskrivna linjerna. Dessa linjer represenerar (delvis) olika val bland poeniell möjliga grundprinciper, som i sin ur beskrivs av ill exempel av Diewer (2003), ILO (2004, avsni oc kapiel 23), Diewer & Nakamura (2009). Olika kombinaioner oc modifieringar av linjerna kan naurligvis vara a priori änkbara, men de beskrivna linjerna verkar vara de närmas akuella möjligeerna. 5.2 Frågor a diskuera Kan de finnas någo yngre skäl a ine försöka beandla bosadsräer oc egna em likara i KPI? Vilken av de (i avsni 3) beskrivna linjerna är lämpligas för principerna bakom bosadsräer oc egna em i KPI? För linje 0: I vilka idsperspekiv kan de vara accepabel a forsäa med nuvarande principer för egna em oc bosadsräer, oc vilken planering för kommande omprövningar kan då vara lämplig under iden? För linje 1: Skulle nämnvär mycke vara vunne med en så begränsad förbäring som en juserad sammanvägning av yresindex för a represenera bosadsräer; provisorisk respekive permanen? För linje 2: På ur lång sik skulle nuvarande principer för egna em kunna ses som lämpliga för både egna em oc bosadsräer? För linje 3: Hur värdera balansen mellan fördelar oc risker med a gå över ill en dynamisk modell? Kan prakisk möjliga beräkningar för delposen Nybyggnader bedömas få illräcklig kvalie? För linje 3 oc 4: Vilke alernaiv ska väljas för inverkan av lånebeloppes uveckling? För linje 4: Hur sår sig en ugifsansas i förållande ill den delvis liknande dynamiska modellen (linje 3)? Hur värdera de inernaionella erfareneerna? Är de sammanage, principiell oc prakisk, en för- eller nackdel a Nybyggnader ine ingår? Allmän: Finns yerligare uppslag om möjligeer oc begränsningar a förbära beräkningarna för egna em oc bosadsräer i KPI? Kan problemen a ändra karakär genom förändringar i omvärlden eller i veenskaplig kunnande på senare år? 6 Förslag Efer nämndens diskussion avser Eneen för prissaisik a överväga forsa uredningsarbee i frågan, med sike på evenuell kommande förslag för nämndens beslu. 7 Referenser aldwin, A. (2011), A beer indicaor: A CPI wi a ne purcases approac o owned accommodaion, Presened a e 2011 Annual Meeing of e Canadian

16 16(25) Economics Associaion. p://economics.ca/2011/papers/a pdf aldwin, A., A.O. Nakamura and M. Prud omme (2009), Owner Occupied Housing in e CPI: Te Saisics Canada Analyical Series, caper 10, pp in Diewer, W.E.,.M. alk, D. Fixler, K.J. Fox and A.O. Nakamura, Price and Produciviy Measuremen: Volume 1 -- Housing. Trafford Press Also available a and aldwin, A., Nakamura A. and Prud`ome M. (2010), An Empirical analysis of e differen conceps for owned accommodaion in e Canadian CPI: Te case of Oawa, p:// ergevin, P. (2012), Housing ubbles and e Consumer Price index: A proposal for a beer Inflaion indicaor p:// CSO (1994), Treamen of owner occupiers ousing coss in e reail prices index, Cenral Saisics Office, Reail Prices Index Advisory Commiee, London: HMSO. Diewer, E. (2003), Te reamen of owner occupied ousing and oer durables in a consumer price index, CRIW Conference on Price Index Conceps and Measuremen, in Vancouver 2004 [en idigare version presenerad för Nämnden för konsumenprisindex, sammanräde nr 220], p://papers.economics.ubc.ca/legacypapers/dp0308.pdf. Diewer, E & A.O. Nakamura (2009), Accouning for ousing in a CPI, Working Paper No. 09-4, Federal Reserve ank of Piladelpia, p:// Eurosa (2012), Draf Tecnical manual on Owner-Occupied Housing for Harmonised Index of Consumer Prices, Version 2.0, p://epp.eurosa.ec.europa.eu/poral/page/poral/icp/documens_me/ooh_hpi/draf _ecnical_manual-v2.pdf Grünewald, O. & H. Allansson (2010), eräkning av vägningsal för ränekosnad i KPI, Pm ill Nämnden för KPI [sammanräde nr 242], , p:// 0av%20v%c3%a4gningsal%20f%c3%b6r%20r%c3%a4nekosnad%20i%20KPI.pdf Grünewald, [O.], [O.] Lundin oc [H.] Allansson (2009), Nybygge i KPI Operaionalisering av den semidynamiska egnaemsansasen, Pm ill Nämnden för KPI [sammanräde nr 239], Reviderad version, , p:// PI%20%e2%80%93%20Operaionalisering%20av%20den%20semidynamiska%20egna emsansasen.pdf ILO/IMF/OECD/UNECE/Eurosa/Te World ank (2004), Consumer Price Index Manual: Teory and Pracice, Geneva: Inernaional Labour Office, Klevmarken (2009), N.A., Towards an applicable rue cos-of-living index a incorporaes ousing, Journal of Economic and Social Measuremen 34, [i e försa ukas presenera för KPI-nämnden okober 2004]. Klevmarken, N.A., O. Grünewald and H. Allansson (2012), A new consumer price index a incorporaes ousing, Journal of Economic and Social Measuremen 37, , DOI /JEM Konjunkurinsiue (2002), Egnaemsposen i konsumenprisindex En granskning av KPI-uredningens förslag, Specialsudie Nr 2. KPI-nämnden ( ), Nämnden för konsumenprisindex, prookoll nr

17 17(25) KPI-nämnden (2014), Nämnden för konsumenprisindex, prookoll nr 250. Lundin, O. (2009), Sammansällning av diskussionen gällande dynamisk ansas för egnaemsposen, Pm ill Nämnden för KPI [sammanräde nr 239], , p:// ing%20av%20diskussionen%20g%c3%a4llande%20dynamisk%20ansas%20f%c3%b6r %20egnaemsposen.pdf McCary, C. (2007), Owner-Occupied Housing Coss and ias in e Iris Consumer Price Index, Universiy College Dublin, Cenre for Economic Researc Working Paper Series, WP07/07, ps:// MP/PR/KPI (2007), Dynamisk ansas för egna em: Vidare belysning av förslagsidén, Pm [ill Nämnden för KPI, sammanräde nr 232], Naional Researc Council (2002), A Wa Price? Panel on Cos-of-Living Indexes, Ed. by Sculze, C.L. e al., Wasingon, DC: Naional Academy Press. R.A. Pollak (1975), Subindices in e cos-of-living index, Inernaional Economic Review, 16, ; reprined in R.A. Pollak, Te Teory of e Cos-Of-Living Index, New York: Oxford Universiy Press, 1989, pp Regeringen (2001), Nya riklinjer för konsumenprisindex, ilaga 4 ill udgeproposiionen för 2002, Prop. 2001/2002:1, p:// Ribe, M. (2004), Swedis re-consideraions of user-cos approaces o owner occupied ousing, Saisical Journal of e Unied Naions ECE, 21, [idigare versioner presenerade för Nämnden för konsumenprisindex, sammanräde nr 219, oc Join UNECE/ILO Meeing on Consumer Price Indices, 2003]. Ribe, M. (2007a), Egna em i konsumenprisindex, Sveriges ekonomi Saisisk perspekiv, Försa kvarale, SC, s , Ribe, M. (2007b), Curren Swedis discussion on ousing in e CPI, Ten Meeing of e Oawa Group, in Oawa, Ribe, M. (2009a) House prices in a Swedis CPI perspecive, Eleven Meeing of e Oawa Group, in Neucâel, Ribe, M. (2009b), Förslag ill korrigerad beräkningsmeod för kapialsocksindex i posen för ränekosnader på egna em, Pm [ill Nämnden för KPI, sammanräde nr 241], , p:// ll%20korrigerad%20ber%c3%a4kningsmeod%20f%c3%b6r%20kapialsocksindex.pdf SC (2001), Te Swedis Consumer Price Index, A Handbook of Meods, by J. Dalén, SC (2014), Konsumenprisindex (KPI) 2014, PR0101, SCDOK 3.2, p:// SOU 1999:124, Konsumenprisindex, eänkande från Uredningen om översyn av konsumenprisindex, p:// Saisics Canada (1995), Te Consumer Price Index reference paper, Caalogue No , p://www23.sacan.gc.ca/imdb/p2sv.pl?funcion=gesurvey&sdds=2301 Saisics Finland (2012), Consumer Price Index 2010=100. Handbook for users, p://

18 18(25) 8 Appendix 8.1 A1: eräkningsformler för Kanadas ränekosnadsindex (M) Lånesocksindex (H)

19 Ränesasindex (I) 19(25)

20 20(25)

21 21(25) 8.2 A2: Kor formell beskrivning av den dynamiska modellen i linje 3 Följande beskrivning är e udrag från Ribe (2007b). Te model of Klevmarken [ ] may more formally be expressed as follows. Te index is o compare periods during eac of wic e prices are assumed o be uncanged. A basic idea is o model e beaviour of e consumer a a given se of prices, in a seing wi an ineremporal perspecive. In eac period e consumer cooses er consumpion so as o maximise e value of a uiliy funcion 0 (1) U( q, q q, q, q, g ( A), g ( M )) subjec o a budge consrain given by an equaion, (2) 0 y A (1 r AA ) p m p ' q p r (1 ) q m 0 q m A M p ( r 0 r M q r M p ( q 1) M (1 r (1 ) q A ) A. Here p and q denoe column vecors of prices and consumpion volumes, respecively, of oer consumer goods and services an ousing, bu also including owner occupiers' 0 operaing consumpion for eaing, waer ec. Furer q and q are e owner occupied ousing sock a e beginning an e end of e period considered, respecively; q m is e volume of mainenance and repair, q r is e volume of rened dwellings, y is e income from labour ec., and A and M are e financial asses and liabiliies, respecively. Also, r A is ineres rae on asses, r AA is rae of asses grow, r M is ineres rae on loans, is depreciaion rae, and finally is a facor by wic e lasing value of mainenance and repair is ransformed ino unis of ousing sock. m ) A crucial feaure inroduced in e laes version of Klevmarken (2007) is a e loan amoun M as an argumen in e uiliy funcion Eq. (1) is ransformed so as o perain o consan prices, by e ransformaion M (3) g M ( M ) M ~. p q Noe a e denominaor in Eq. (3) expresses e curren value of e dwelling. Te ransformaion of Eq. (3) us means a e loan amoun is expressed as a sare of e curren dwelling value, or as a debs over asses raio. Tere is a paricular moivaion for is ransformaion o be used in e expression Eq. (1) of e uiliy funcion. Te loan amoun enails disuiliy in wo forms: Firs, e loan amoun enails increased fuure risks, of e.g. no being able o afford a mainained sandard of ousing in case of ineres socks and e like. Second, e loan requires fuure ineres paymens, reducing fuure consumpion possibiliies. I appears plausible a ose forms of disuiliy due o e loans primarily depend on e loan amoun as a proporion of e collaeral. Denoing e consumer's opimal coices by aserisk, i follows from e budge consrain Eq. (2), afer moving some erms beween e lef-and and rig-and sides, a e opimal coices saisfy e equaion

22 22(25) (2A) y A 0 r AA * p' q p * A m r q A * m * [( A p r q M * r * ) ( A * p ( q 0 M 0 )] (1 )( q 0 q * m )) r M p q M ~ * *. Te lef-and side of is equaion expresses e income ne of savings, and e rig-and side measures e cos o be covered by e income Form of e index compuaion An ideal index corresponding o e model can now be defined as following e rig-and side of Eq. (2A). In comparing wo ime periods, e index number is us aken as e raio beween e values of e rig-and side of Eq. (2A), a e prices in eac of e wo periods. Tis index fulfils e aim of answering e quesion ow muc e income as o cange in order o suffice for a mainained level of uiliy. A paricular feaure may be noed ere. In e usual eory of cos-of-living index, e ideal index is equal o e raio of minimal cos amouns for a given level of uiliy. Namely, ere e numeraor and e denominaor values resul from a uiliy consrained minimisaion a is dual o e budge consrained maximisaion of uiliy. However e ideal index defined ere does no ave is propery. Tis is so as erms involving e amouns A* and M* deermined in e uiliy maximisaion were aferwards moved o e lef-and side of Eq. (2A). Nevereless e ideal index may ere appear as a sub-index, in line wi e eory of Pollack (1975), of an index wi e usual propery of being equal o a raio of minimal cos amouns for a given uiliy level. Te index may en be defined as condiional on consan ne savings. Te operaional index compuaion uses a fixed baske index as an approximaion o e ideal index derived from e model. Tis index follows e developmen of e cos for a reference baske consumpion Q a e se of prices P of e curren period, and is cos is expressed as (4) ( Q P ) ( p )' q p m M q m p r q r ;0 p ( q (1 )( q r (1 ) p q M ~ q m )) p q. In is expression ax effecs ave also been included. Namely, ineres is ax deducible, and and is ax rae a wic e are parameers of real esae ax. Weer or no o include ese ax effecs in e index compuaion is a priori a maer of coice, depending on e aim of e index. Te operaional index is us obained as a raio beween e values of e expression (4) for aken as e curren period and e index reference period, respecively. Tis raio is as usual pracically compued as a weiged sum of e sub-indices for e componens concerned Treamen of axes and loans oer an morgages As is seen in e expression (4), e index compuaion may ake accoun of ax effecs. Firs, canges in real esae ax will be sown as price canges in e index, and is is ow i is already, and as been for long ime, in e Swedis CPI.

23 23(25) However e expression (4) also allows for a relaive deducion on e ineres cos, due o possible ax deducion. Suc ax effecs are disregarded in e presen Swedis CPI. Te CPI oard as ere aken e preliminary posiion a in e new model, e weig for e ineres componen sould be reduced according o e deducion, bu a canges in ax deducion rules for ineres sould no be sown as price canges in e index. Tis is also in line wi e views of of SOU 1999:124. As was ined above, e CPI oard as also aken e preliminary posiion a e loans considered sould be resriced o only morgages and oer ouse loans. Credi card ineress ec. would us be excluded, as ey are now. Aloug e new model eoreically considers all loans of e ouseold, and no only ouse loans, nevereless ineres on oer loans an ouse loans are considered o be ou of e suiable scope of e presen Swedis CPI Issue on ow o consider loan amoun variaions An issue a as been subjec o muc discussion in e CPI oard concerns e reamen of e variaion in e loan amoun M in e index compuaion of e new approac. Te quesion is weer and ow e index sould reflec ineres cos canges due o ouse prices canges, as e laer affec e loan amouns needed for ouses. Several alernaives ave been discussed on wa cos o follow in e ineres cos compuaion, mainly ese: Alernaive A. Alernaive. Alernaive C. Ineres cos on a consan nominal loan amoun. Ineres cos on a consan real loan amoun. Ineres cos on a consan sare of e ouse purcase price, a a consan duraion of pas ouse ownersip. y "consan" is ere mean consan in e index annual link compuaion, in e sense of being uncanged beween link reference period and comparison period. Te model in is presen form, of Klevmarken (2007), corresponds o Alernaive. Namely, e ransformaion Eq. (3) ransforms e loan amoun o consan prices. No using is ransformaion would yield Alernaive A. So e issue is relaed o e specificaion of e model for consumer beaviour given by Eq. (1)-(3). To sae i in oer words, e quesion as o do wi wa volume uni e price o be followed is relaed o. I can be seen a e ree alernaives use differen facorisaions of e ineres erm in e budge consrain Eq. (2A) and in e operaive cos expression Eq. (4), namely: Alernaiv e A : M r (1 ) M Alernaiv e : M r (1 ) p q p M q Alernaiv e C : M r (1 ) p L q p M L q

24 24(25) Tese ree expressions are equal o eac oer and equal o e ineres erm in e cos expression Eq. (4). However e ree differen facorisaions idenify differen price and volume facors, as follows. In eac of e ree above expressions e firs facor is e price, and e second facor is e volume, in e sense of usual index formulas. Te ird facor, occurring for Alernaives and C, may be seen as a qualiy adjusmen facor. Te erm L in e expression for Alernaive denoes e duraion of pas ownersip for e presen owner. As i sands is form for Alernaive C applies o a single ouseold only, and in applicaion on an aggregae (counry) level e lagged price L p is replaced by a moving average. I may be noed a for Alernaive e menioned ird, qualiy adjusmen, facor is equal o e ransformed loan amoun M ~ occurring in e uiliy funcion Eq. (1), afer e ransformaion of Eq. (3). For Alernaive C on e oer and e corresponding facor does no seem o ave any sensible role o play in e uiliy funcion. Tis is possibly no an inadequacy, as anyow e role of M ~ in e uiliy funcion is o reflec e disuiliy of e loan due o fuure risks and consumpion resricions, and is is no direcly relaed o e curren ineres cos. I follows from e saed facorisaions a e unis for e price in e ineres componen can be described as follows: Alernaive A Alernaive Alernaive C "Dollars" of ineres per "dollar" of loan. "Dollars" of ineres per ouse uni wi curren value covered by loan. "Dollars" of ineres per ouse uni wi purcase value covered by loan. In e Swedis applicaion, "dollars" ere is of course o be read as SEK (Swedis Kronor; nevereless, long ago e Swedis currency was "daler", a word of e same origin as "dollar"). In pracical compuaion, e ineres cos sub-index is compued as follows in e menioned alernaives: Alernaive A. Alernaive. Alernaive C. Ineres cos sub-index is aken as an ineres rae index. Ineres cos sub-index is aken as e produc of an ineres rae index and a ouse price index. Ineres cos sub-index is aken as e produc of an ineres rae index and a long-erm moving average of a ouse price index. Te moving average is aken over 25 years or so, o represen ypical duraions of ouse ownersip. In bo Alernaives and C e ineres cos sub-index would in e very long run end o follow e developmen of ouse prices, given a ineres raes en move around a consan level. Tis may be seen as an indicaion a in Alernaives and C, e index may in e long run be able o fulfil is aim, of answering e quesion on e income developmen needed for mainaining an uncanged level of uiliy. Aloug Alernaives and C will us ave largely similar oucomes in e very long run, eir oucomes may on e oer and differ vasly in sorer erms. Paricularly, an insananeous ouse price sock as immediae impac in Alernaive, bu in Alernaive C i is aenuaed off, by e use of a long-erm moving average. Concepually, bo Alernaives and C can be said o be based on an idea of keeping e qualiy consan, bu ey differ in eir concepual approaces o is ask. Argumens can