Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (18) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - skärpta åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande, information om köparens undersökningsplikt, objektsbeskrivning, journal och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom om en köpare, som först i samband med tillträdet ville stå med som köpare på köpebrevet. Dessutom har mäklarens skyldighet att vidta skärpta åtgärder, när den andra köparen befann sig på distans vid köpekontraktets undertecknande, omfattats av bedömningen. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom har också ingått i granskningen. Utöver detta har frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att skriftligt informera köparen om dennes ansvar för att undersöka fastigheten prövats. Uppgiften om fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen har granskats, liksom journalen. Slutligen har frågan om mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet till spekulanter berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag avseende en fastighet. Anmälaren uppger sig företräda en juridisk person, aktiebolaget Z, som köpte fastigheten år POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (18) Anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. Ett utdrag av marknadsföringen på internet Meddelanden till NN daterade den 8 och 19 maj 2015 med synpunkter på marknadsföringen av fastigheten På inspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Ett beslut från tingsrätten om att försätta fastighetens tidigare ägare (XX) i konkurs Ett bevis från tingsrätten om förordnande av en konkursförvaltare Kopior av den ene köparens (ÅÅ) och konkursförvaltarens identitetshandlingar En vidimerad kopia av ÅÅ:s identitetshandling Objektsbeskrivningen Köpekontraktet Anbudsförteckningen Journalen En dom från tingsrätten meddelad den 28 december 2015 Dessutom har NN under handläggningen av ärendet gett in läkarintyg till Fastighetsmäklarinspektionen. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Den 29 februari 2008 köpte XX fastigheten. I oktober 2009 tillskiftades XX:s dåvarande hustru YY fastigheten genom en bodelning inom äktenskapet. Den 14 maj 2012 sålde YY fastigheten till aktiebolaget Z, som anmälaren representerar. Köpeskillingen var kr. Fastigheten skulle tillträdas först den 1 mars 2015, när aktiebolaget Z också avsåg att söka lagfart. Den 29 oktober 2014 beslutade tingsrätten att försätta XX i konkurs. Konkursboet framställde krav mot YY. Det gjorde att hon på nytt överlät

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (18) fastigheten och denna gång till XX:s konkursbo. Samtidigt undertecknade YY en förklaring till aktiebolaget Z om att avtalet var en skenhandling. Som alternativ åberopade YY hävning på grund av avtalsbrott. Innan aktiebolaget Z fick del av denna förklaring, hade konkursboet sökt och beviljats lagfart på fastigheten. Aktiebolaget Z överklagade lagfartsbeslutet och ansökte den 22 december 2014 om stämning mot konkursboet med yrkande om bättre rätt till fastigheten. Konkursboet har under våren 2015 gett fastighetsmäklaren NN i uppdrag att förmedla fastigheten. Aktiebolaget Z har utgått från att NN informerats om situationen av konkursförvaltaren. Det fanns emellertid ingen information i marknadsföringsmaterialet om att det pågick en tvist om bättre rätt till fastigheten. I annonsen angavs dock att Säljaren är i konkurs och försäljningen företräds av konkursförvaltaren. Detta har fått flera i aktiebolaget Z:s omgivning och affärskretsar att ta kontakt med aktiebolaget Z:s företrädare och undra om bolaget har försatts i konkurs. NN har vid två tillfällen ombetts förtydliga marknadsföringen genom att exempelvis tydligt ange att äganderätten till fastigheten är föremål för tvist. Handlingarna Efter en genomgång av de inlämnade handlingarna, har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet mellan NN och konkursboet (säljaren) genom konkursförvaltaren är daterat den 14 april Köpekontraktet I köpekontraktet, som är undertecknat av ÅÅ den 24 augusti och konkursförvaltaren den 25 augusti 2015, anges att köpeskillingen är kr. Där anges också följande. Tillträdesdag Tillträde den Tillträde sker preliminärt , dock tidigast en vecka efter lagakraftvunnet avgörande i pågående tvist om

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (18) fastigheten [ ]. 3 Fastighetens skick [ ] Säljaren är ett konkursbo, och fastigheten har förvärvats av konkursboet grundat på återvinning enligt konkurslagens regler. Säljaren friskriver sig helt från ansvar för fastigheten, dess skick och annat. [ ] 14 Villkor för överlåtelsen; återgångsvillkor Köparen är medveten om att det pågår en tvist om rätten till fastigheten i anledning av att [aktiebolaget Z] har gjort gällande bättre rätt till fastigheten gentemot konkursboet. Tvisten är föremål för prövning i [ortens] tingsrätt, mål nr [xxxxxx]. Denna överlåtelse förutsätter att säljaren har rätten till fastigheten och att [aktiebolaget Z] således inte tillerkänns bättre rätt till fastigheten enligt den talan som väckts. Om säljaren skulle förlora rätten till fastigheten, går köpet åter utan rätt till ersättning för någon part. [ ] ÅÅ:s underskrift har bevittnats av notarius publicus, Georgia, USA. Taxeringsinformation avseende fastigheten Av det fastighetsutdrag som Fastighetsmäklarinspektionen skrev ut den 17 mars 2016 avseende fastigheten, framgår att det finns två inskrivna lagfarna ägare (ÅÅ och ÄÄ) med en andel av hälften var. NN har tillfrågats om detta. Domen I domen från tingsrätten, meddelad den 28 december 2015, anges att tingsrätten stadfäste en förlikning mellan parterna som bland annat innebar att aktiebolaget Z frånsade sig alla anspråk på fastigheten och medgav att konkursboet hade bättre rätt till fastigheten. Aktiebolaget Z förklarade sig inte ha några anspråk i övrigt hänförliga till fastigheten och skulle ersätta konkursboet för dess rättegångskostnader. Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren NN har gett in en kopia av konkursförvaltarens identitetshandling. Kopian är

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (18) varken daterad eller signerad av fastighetsmäklaren. Hon har även gett in en kopia av konkursförvaltarens förordnande daterat den 29 oktober I journalen har NN angett att hon uppnådde kundkännedom om säljaren den 15 april 2015, dvs. en dag efter dateringen av uppdragsavtalet. Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om köparen Köpekontraktet har ingåtts på distans. NN har gett in en kopia av köparen ÅÅ:s identitetshandling. Kopian är varken daterad eller signerad av fastighetsmäklaren. Efter det att NN hade förelagts om omständigheterna kring kontrollen, har hon gett in en vidimerad version av kopian. NN har tillfrågats om när och var denna vidimering gjordes. Enligt journalen uppnådde NN kundkännedom om köparen ÅÅ den 2 juli NN har inte gett in någon dokumentation av hur hon har uppnått kundkännedom om köparen ÄÄ. Undersökningsplikten NN har inte gett in någon skriftliga informationen om köparens skyldighet att undersöka fastigheten. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen står följande under rubriken Installationer. Nuvarande ägare har låtit genomföra en omfattande och kostsam renovering av samtliga installationer, exteriör och interiör. Vatten erhålls från egen brunn. Avloppet hanteras genom två enskilda anläggningar uppförda Slottets huvudbyggnad värms av olja samt ett stort antal kakelugnar, öppna spisar samt insatskaminer. I flyglarna finns

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (18) luftvärmepumpar. Slottet är larmat och har även kameraövervakning. Vi bedömer att mycket av elen är bytt, likaså stammar. Taket på slottet är renoverat och målat, kupolerna har riktigt bladguld. Putsen är renoverad och målad. Vinden är tilläggsisolerad med lösfiber. Enligt uppgift skall samtliga kakelugnar vara i bruk. På norra sidan av slotten, mot [plats], är alla fönster utbytta, på södra sidan mot gården är de gamla vackra fönstren bevarade och renoverade/målade. Tidigare ägare har även låtit utföra muddring till kanal vid stranden samt större trädgårdsarbeten. (Då försäljningen görs från konkursbo reserverar vi oss för dessa uppgifter, de härrör huvudsakligen från tidigare boende som låtit utföra renoveringen). Uppgiften om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen Under posten driftskostnader i objektsbeskrivningen finns det inga uppgifter om kostnaderna för sotning. Journalen I journalen finns det inga anteckningar om följande åtgärder eller händelser. 1. Att NN har upprättat och gått igenom köpehandlingarna med säljaren respektive köparna och kommit överens med parterna om hur kontraktsskrivningen skulle genomföras. 2. Att köpekontraktet har skrivits under av parterna. 3. Att NN har erbjudit köparna en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. I journalen anges att uppdragsavtalet ingicks den 15 april Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och bland annat uppgett följande. Anmälan Hon anser att anmälan är onödig och ogrundad eftersom den endast ligger i anmälarens sedvanliga krigsföring. Naturligtvis bestrider hon anmälan.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (18) Liksom vid varje försäljning, diskuterades uppdraget initialt med hennes chef. I detta uppdrag rådgjorde hon också med mäklarföretagets advokat. De bedömde att hon kunde åta sig uppdraget från konkursförvaltaren. I samband med att Kronofogden genom handräckning avhyste XX från fastigheten, prövade tingsrätten även aktiebolaget Z:s äganderättsanspråk på fastigheten. Tingsrätten konstaterade då att aktiebolaget Z:s invändning kunde lämnas utan avseende. Innan hon och konkursförvaltaren undertecknade förmedlingsavtalet, stämde konkursförvaltaren av med tillsynsmyndigheten på sedvanligt sätt och de godkände villkoren. Innan hon åtog sig uppdraget fick hon ta del av en bedömning av konkursförvaltaren där han redogjorde för sin syn på bland annat aktiebolaget Z:s anspråk. Bland annat hänvisade han till utgången i den summariska processen i tingsrätten i samband med handräckningen och att tvisten framgick av fastighetsregistret. Inför uppdragsstarten fick hon dessutom information om att konkursboet hade beviljats lagfart. Det fanns ingen som helst anledning för henne att ta med information om tvisten redan i marknadsföringen. I varje förmedling ska mäklare vara objektiva, men när det gäller köpeskillingen måste de agera starkare för deras uppdragsgivare. I detta fall var uppdragsgivaren i förlängningen Skatteverket, som saknade en större summa skattemedel. Det var därför av största vikt att inte störa försäljningen i onödan. Många av spekulanterna var, liksom köparen, bosatta i utlandet. Hon informerade alla spekulanter som hörde av sig om omständigheterna. Den slutliga köparen fick också information om omständigheterna i skälig tid före överlåtelsen. Hon kontrollerade konkursboets förfoganderätt och konkursförvaltarens förordnande den 18 december Den 28 december 2015 stadfäste tingsrätten en förlikning mellan parterna, där aktiebolaget Z lade ner alla krav på fastigheten. Anledningen till att hon först blev anmäld var att aktiebolaget Z ville försena processen i domstol. Även konkursförvaltaren blev anmäld till Sveriges Advokatsamfund, som helt lämnade ärendet utan anmärkning eftersom anmälan saknade grund. Fastighetsmäklarinspektionen måste också kunna bedöma saken som utagerad när inspektionen nu har fått del av domen. Köparen ÄÄ

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (18) I sista sekund under tillträdet önskade även ÅÅ:s hustru (ÄÄ) stå med som köpare. NN skrev därför in ÄÄ i köpebrevet. Detta beslutades alltså lång tid efter det att köpekontraktet ingicks. Kundkännedom NN har gett in en odaterad kopia av konkursförvaltarens identitetshandling samt dennes förordnande från tingsrätten. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt mäklaren att kommentera att journalen anger att hon uppnådde kundkännedom om säljaren dagen efter det att hon ingick förmedlingsuppdraget den 15 april NN har som svar på detta angett att hon är ledsen om hon har blandat ihop datumen. På frågan om hur hon uppnådde kundkännedom om köparna har NN bland annat uppgett följande. Både hon och konkursförvaltaren träffade köparen ÅÅ i samband med visningen. De kände båda att kundkännedom uppnåddes vid det tillfället. Konkursförvaltaren var också helt tillfredsställd med att kontraktet skrevs på distans, eftersom köparen befann sig i USA och konkursförvaltaren själv var på semester. Konkursförvaltaren tog det på sitt ansvar. Fastighetsmäklarinspektionen har i förelägganden påpekat att det av dokumentationen inte framgår när NN uppnådde kundkännedom om köparna och säljaren. På en slutlig och direkt fråga om hur och när hon uppnådde kundkännedom om köparen ÅÅ har NN svarat följande. Jag erhöll hans legitimation och träffade honom. Den första kopian av köparen ÅÅ:s identitetshandling som NN gav in var inte vidimerad. Efter det att inspektionen hade frågat NN om detta gav hon in en vidimerad version av kopian. Inspektionen har frågat om när och var vidimeringen av köparen ÅÅ:s identitetshandling hade gjorts. Som svar på denna fråga har NN uppgett att hon inte minns var det skedde eller när, men att det var i Stockholm. Inspektionen har även ställt frågor om hur hon uppnådde kundkännedom om ÄÄ. NN har uppgett att det var konkursförvaltaren som höll i tillträdet på sitt kontor, eftersom hon var sjuk vid det tillfället och inte kunde närvara.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (18) Skriftlig information om undersökningsplikten NN har, trots Fastighetsmäklarinspektionens begäran, inte gett in den skriftliga informationen om undersökningsplikten som hon har använt sig av. Hon har i sitt yttrande över detta uppgett att köparen genomförde två besiktningar av fastigheten i samband med kontraktsskrivningen och vid tillträdet. Journalen Som svar på Fastighetsmäklarinspektionens fråga om att det inte finns någon notering i journalen om att NN har upprättat och gått igenom köpehandlingarna med parterna samt kommit överens med dem om hur kontraktsskrivningen skulle genomföras, har hon uppgett följande. Köparen och konkursförvaltaren förhandlade om köpekontraktet och dess innehåll i en månads tid. Konkursförvaltaren befann sig på semester utomlands och köparen var hemma i USA, så förhandlingarna sköttes via e- post och telefon. Köparen och dennes amerikanska advokater var med i detalj för att få kontraktet utformat till köparens belåtenhet. Som svar på Fastighetsmäklarinspektionens fråga om att det inte finns någon notering i journalen om att köpekontraktet är underskrivet av parterna, har hon uppgett följande. Som tidigare förklarat skrev parterna under i U.S.A och sände handlingarna via FED-ex till kk-förvaltaren på sin semester som skrev under. Som svar på Fastighetsmäklarinspektionens fråga om att det inte finns någon notering i journalen om att NN har erbjudit köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna, har hon uppgett följande. Köparen önskade ingen beräkning av boendekostnaderna eftersom han betalade kr kontant. NN tillstår att hon har angett fel datum i journalen för när uppdragsavtalet undertecknades.

10 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (18) Objektsbeskrivningen Med anledning av Fastighetsmäklarinspektionens frågor om uppgifterna om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen har NN uppgett följande. Detta gällde en konkurs där säljaren (konkursförvaltaren) inte hade kännedom om alla fastighetens detaljer. Fastighetsmäklarinspektionen förstår säkert att den som gick i konkurs och avhystes från fastigheten inte var särskilt meddelsam mot konkursförvaltaren. De fann hjälpligt kostnader för drift genom att göra en uppskattning, men saknade uppgifter kring sotning. Vid den slutliga försäljningen har inte köparen lidit någon skada, eftersom han har ansett att summorna var försumbara mot bakgrund av att han hade köpt en fastighet av denna omfattning. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Avsaknaden av information i marknadsföringen om att äganderätten till fastigheten var föremål för tvist Det framgår av 16 fastighetsmäklarlagen bland annat att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Bestämmelsens tredje stycke anger att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 57) anges bland annat följande.

11 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (18) Tredje stycket preciserar enbart mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick; regleringen utgör inte någon uttömmande uppräkning. Liksom enligt 1995 års lag är mäklaren p.g.a. god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse utan att det anges i lagen, t.ex. om innehållet i och planerade ändringar av de plan- och byggbestämmelser som mäklaren känner till. [ ] God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att denne har möjlighet att noggrant överväga den. Anmälaren har kritiserat NN för att det av marknadsföringen inte framgick att äganderätten och lagfarten till fastigheten var föremål för en tvist. Mot bakgrund av NN:s uppgifter om att hon informerade alla spekulanter om omständigheterna samt skrivningen om tvisten i köpekontraktet, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns någon anledning att rikta kritik mot NN i den delen. Kundkännedom Det riskbaserade förhållningssättet I enlighet med 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), jämfört med 1 kap. 2 8 samma lag, ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Av propositionen 2008/09:70 framgår bland annat följande på s Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna bedömning är bl.a. typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion. Av samma proposition s. 70 framgår bland annat följande.

12 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (18) Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Kundkännedom grundläggande åtgärder Det följer av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 penningtvättslagen att en fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. En fastighetsmäklare får inte medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte har uppnåtts om både säljaren och köparen. Mäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av köparens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet. Enligt 10 penningtvättslagen ska fastighetsmäklaren fortlöpande följa pågående affärsförbindelser. I detta fall hade en köpare tillkommit efter det att köpekontraktet undertecknades, men innan köpeskillingen betalades ut.

13 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (18) Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN därmed fick en skyldighet att uppnå kundkännedom om den nytillkomna köparen ÄÄ. Denna kontroll borde ha skett innan hon medverkade till transaktionen genom att bland annat upprätta likvidavräkningen och köpebrevet. Att hon var sjuk vid tillträdet fråntog henne inte detta ansvar. NN:s underlåtenhet att medverka till en transaktion utan att ha uppnått kundkännedom om ÄÄ är varningsgrundande. Kundkännedom skärpta åtgärder Det följer av 2 kap. 6-8 penningtvättslagen och 11 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) att när risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism är hög ska fastighetsmäklaren, utöver de grundläggande åtgärderna för kundkännedom, vidta mer omfattande åtgärder. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen, ska en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. När kunden befinner sig på distans är det en obligatorisk åtgärd att inhämta uppgifter om adressen och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om fastighetsmäklaren finner anledning till det utifrån riskbedömningen i det enskilda fallet, ska mäklaren även säkerställa kundens identitet genom att kontrollera uppgifterna mot externa register eller annan dokumentation, eller skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande. Enligt 2 kap. 11 penningtvättslagen får en fastighetsmäklare inte etablera en affärsförbindelse eller medverka till en transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats ska den avslutas. Köparen ÅÅ undertecknade köpekontraktet på distans. NN skulle därför ha vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om ÅÅ. Fastighetsmäklarinspektionen har inte fått några klara besked kring hur kundkännedomsprocessen har gått till i denna förmedling. Den vidimerade kopian av ÅÅ:s identitetshandling är enligt NN vidimerad i Stockholm, men hon kan inte svara på när. I journalen har NN visserligen uppgett att hon uppnådde kundkännedom om ÅÅ den 2 juli 2015, men hon har inte kunnat

14 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (18) redogöra för eller ge in någon dokumentation som visar vilka kontroller hon har gjort för att uppnå kundkännedom. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är varningsgrundande att NN inte har vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om ÅÅ. Att ÅÅ:s underskrift på köpekontraktet har bevittnats av notarius publicus i Georgia, USA medför inte någon annan bedömning. Kundkännedom dokumentation och bevarande Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens identitet ska dokumenteras genom kopior. Dokumentationen ska oavsett om det sker elektroniskt eller i pappersform bevaras på ett säkert sätt. Dokumentation av hur NN har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren (konkursboet) utgörs av en odaterad kopia av konkursförvaltarens identitetshandling. I journalen har NN noterat att kontrollen av konkursförvaltaren skedde dagen efter det att hon ingick förmedlingsuppdraget med konkursboet. NN har senare uppgett att detta datum är fel, men har inte lämnat några uppgifter om hur och när kontrollen skedde. Den bristfälliga dokumentationen av hur och när hon har uppnått kundkännedom i förmedlingsuppdraget motiverar en erinran. Den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt Enligt 16 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och att verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

15 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (18) I förarbetena till lagen anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 56). I andra meningen har tagits in en bestämmelse om att mäklaren är skyldig att skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har att undersöka fastigheten, dvs. köparens undersökningsplikt. Till skillnad mot 1995 års lag kan mäklaren inte nöja sig med att lämna denna upplysning muntligen utan måste upplysa om det skriftligen. Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten. NN har tre gånger förelagts att ge in den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten som hon har använt sig av. Hon har inte gett in någon sådan information, utan har hänvisat till att köparen besiktade fastigheten. NN har därmed inte visat att hon har uppfyllt kravet att skriftligt informera köparen om undersökningsplikten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna underlåtenhet är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader. Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den ska finnas med, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Driftskostnaderna Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 58 f.). En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning,

16 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (18) sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). Uppgifter om driftskostnader är obligatoriska i en objektsbeskrivning. Kostnader för sotning tas uttryckligen upp i lagens förarbeten som uppgifter som ska anges under denna rubrik. Det är fastighetens och inte säljarens driftskostnader som ska anges. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap har föreskrifter (MSBFS 2014:6) om rengöring (sotning) och brandskyddskontroll. Där framgår det bland annat inom vilka intervaller sotning ska ske beroende på anläggningens art och användning. Det spelar ingen roll om konkursförvaltaren kände till kostnaderna för sotning eller inte. Mäklaren har ändå en skyldighet att i objektsbeskrivningen redovisa denna driftskostnad, i vart fall schablonmässigt, om det finns krav på att sotning återkommande ska ske på fastigheten. I detta fall har NN i objektsbeskrivningen angett att huvudbyggnaden värmdes upp med olja samt ett stort antal kakelugnar, öppna spisar och insatskaminer. Det är utrett att NN har tillhandahållit tilltänkta köpare en beskrivning som saknade information om kostnaderna för sotning, vilket inspektionen anser är grund för en erinran. Journalen Fastighetsmäklaren ska enligt 20 fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett

17 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (18) överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen anges följande (prop. 2010/11:15 s. 61). Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). I journalen finns det inga noteringar om att, och i så fall när, NN upprättade och gick igenom köpehandlingarna med säljaren respektive köparna och kom överens med parterna om hur kontraktsskrivningen skulle genomföras. Köpekontraktet är upprättat på fastighetsmäklarföretagets brevpapper och ingenting talar för att NN inte skulle ha upprättat det. Det finns heller inga noteringar om att köpekontraktet skrevs under av parterna eller att en skriftlig beräkning av boendekostnaderna erbjöds köparna. Dessutom är fel datum angivet för när förmedlingsuppdraget ingicks. Fastighetsmäklarinspektionen finner att bristerna i journalen är grund för en erinran. Övrigt Uppgiften i marknadsföringen om att säljaren var ett konkursbo, och den påverkan detta har haft på anmälaren, samt det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att hon inte har vidtagit grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om den ena köparen ÄÄ, för att hon inte har vidtagit skärpta åtgärder avseende den andra köparen ÅÅ samt för att hon inte skriftligt har informerat köparen om dennes undersökningsplikt. I denna varning ingår en erinran för att NN bristfälligt har dokumenterat de kontroller hon har utfört för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren,

18 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 18 (18) för att hon inte har angett driftskostnaden för sotning i objektsbeskrivningen och för att hon har upprättat en bristfällig journal.