SABO Årsredovisning 2011

Transkript

1 Årsredovisning SABO 2011

2 SABO Årsredovisning 2011 organisationsnummer Styrelsen och verkställande direktören för SABO avger härmed följande årsredovisning. VD har ordet 3 Vad är SABO? 4 Femårsöversikt 4 Organisation och medarbetare 5 Året som gått 6 Utgivet Vision och långsiktiga mål 8 Utmaningar för Förvaltningsberättelse 10 Koncernresultaträkning 13 Koncernbalansräkning 14 Koncernens kassaflödesanalys 16 Moderföreningens resultaträkning 17 Moderföreningens balansräkning 18 Noter med redovisnings- och värderingsprinciper 20 Notanteckningar 22 Revisionsberättelse 25 SABOs styrelse 26 2 sabo årsredovisning 2011

3 Ny lag, ny adress, nya utmaningar! Å r 2011 var året då Sveriges allmännyttiga kommunala bostadsföretag fick en ny, alldeles egen, lag. Den har föregåtts av ett omfattande och väl förankrat föreberedelsearbete, såväl från oss på SABO som från våra branschkolleger och från lagstiftaren själv. Den nya lagen förtydligar definitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs. Från SABOs sida har därför arbetet under året till stor del handlat om att informera om och konkretisera innehållet i den nya lagstiftningen. Det gör mig både stolt och glad att vi lyckas samla så många av våra medlemmar, såväl i våra egna lokaler, som runt om i landet på olika aktiviteter. Denna typ av arbete genomför vi ofta tillsammans med andra. Ett aktuellt exempel på det är ett samarbete med SKL, Sveriges Kommuner och Landsting, kring kommunal borgen. Det kommer under 2012 att resultera i en handledning med nya gemensamma riktlinjer. Under året har vi också fortsatt arbetet med renoveringsutmaningen. Bland annat genom att ta fram en ny rapport kring ekonomiska konsekvenser av energibesparingar i samband med upprustning. Rapporten, som heter Lönsam energieffektivisering myt eller möjlighet? är unik i sitt slag och har rönt stor uppmärksamhet såväl i bostadsbranschen som inom politiken. Trepartssamarbetet har också burit frukt under året och, tillsammans med Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, har vi arbetat fram en plattform för lokalt trepartssamarbete på hyresmarknaden. Ett gott lokalt samarbete bidrar starkt till att utveckla hyresrätten och stärka dess konkurrenskraft, plattformen är tänkt att fungera som stöd och inspiration i det arbetet. Vårt nordiska och europeiska arbete har också intensifierats under Inte minst genom att SABO under året haft, och även nu innehar, värdskapet för NBO nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer. Kontakterna med CECODHAS Housing Europe vår europeiska medlemsorganisation har också varit goda och flitiga under året. Vi har stor nytta av vårt europeiska samarbete eftersom många branschutmaningar är gemensamma inom EU, inte minst inom energiområdet var också ett kongressår för oss på SABO. Kongressen, som hölls i Uddevalla, samlade nära 300 kongressledamöter och observatörer. Under kongressen antogs en agenda med 12 punkter som SABOs styrelse bör lägga extra vikt vid i sitt arbete under nästkommande mandatperiod. SABO fick också ett särskilt uppdrag att arbeta för ungas boende. För att få en bra start i arbetet kallade vi i höstas branschen till ett välbesökt rådslag i frågan. Genom vår utbildnings- och konferensverksamhet i kombination med våra nya lokaler, som vi flyttade till i mars, har vi också tagit ytterligare ett steg mot att göra verklighet av vår vision. I visionen skriver vi att SABO är den naturliga företrädaren, samarbetspartnern, kunskapskällan och mötesplatsen för Sveriges allmännyttiga kommunala bostadsföretag. Under året som varit har vi genomfört nära 200 öppna och företagsförlagda utbildningar och ett 70-tal konferenser, seminarier och nätverksträffar. Sammanlagt har över personer deltagit i dessa aktiviteter och till det kommer ytterligare ett par tusen som under året besökt oss i olika möten och aktiviteter. Det gör mig både stolt och glad att vi lyckas samla så många av våra medlemmar, såväl i våra egna lokaler, som runt om i landet på olika aktiviteter. Det är något vi kommer att fortsätta med i stor omfattning även under Och du som ännu inte besökt oss på Drottninggatan 29 i Stockholm, dig hälsar jag extra varmt välkommen hit! Kurt Eliasson, VD SABO sabo årsredovisning

4 Åre Älvdalen Båstad Osby Ängelholm Örkelljunga Höganäs Östra Göinge Perstorp Åstorp Hässleholm Helsingborg Klippan Bromölla Bjuv Höör Svalöv Kristianstad Landskrona Eslöv Hörby Kävlinge Lomma Staffanstorp Lund Burlöv Sjöbo Malmö Tomelilla Svedala Simrishamn Vellinge Ystad Trelleborg Skurup M Älvdalen Berg Härjedalen Krokom Orsa Östersund Storuman Strömsund Bräcke Ljusdal Vilhelmina Dorotea Ragunda Ånge Ljusdal Sorsele Arjeplog Sollefteå Sundsvall Nordanstig Nordanstig Hudiksvall Hudiksvall Söderhamn Åsele Härnösand Timrå Lycksele Örnsköldsvik Kramfors Jokkmokk Malå Arvidsjaur Bjurholm Rättvik Mora Ockelbo Malung-Sälen Falun Gävle Leksand Sandviken Älvkarleby Hofors Vansbro Gagnef Torsby Borlänge Tierp Säter Hedemora Östhammar Ludvika Avesta Smedjebacken Hagfors Norberg Heby Sunne Ljusnarsberg Fagersta Sala Uppsala Eda Munkfors Filipstad Skinnskatteberg Norrtälje Hällefors Arvika Surahammar Knivsta Lindesberg Enköping Forshaga Västerås Håbo Kil Köping Hallstahammar Storfors Nora Årjäng Grums Karlstad Karlskoga Säffle Örebro Hammarö Kristinehamn Lekeberg Bengtsfors Degerfors Kumla Gnesta Strömstad Vingåker Flen Åmål Hallsberg Dals-Ed Gullspång Laxå Katrineholm Askersund Trosa Tanum Mariestad Finspång Nyköping Mellerud Oxelösund Färgelanda Töreboda Motala Munkedal Götene Karlsborg Norrköping Vänersborg Lidköping Skövde Sotenäs Uddevalla Tibro Vadstena Söderköping Grästorp Skara Linköping Lysekil Mjölby Orust Trollhättan Vara Hjo Lilla Edet Essunga Ödeshög Åtvidaberg Valdemarsvik Tjörn Alingsås Boxholm Herrljunga Stenungsund Ale Vårgårda Habo Tranås Kungälv Kinda Mullsjö Lerum Aneby Västervik Öckerö Göteborg Ulricehamn Ydre Borås Partille Härryda Bollebygd Jönköping Vimmerby Mölndal Tranemo Nässjö Eksjö Kungsbacka Mark Vaggeryd Gotland Svenljunga Vetlanda Oskarshamn Gnosjö Hultsfred Sävsjö Varberg Gislaved Värnamo Högsby Mönsterås Uppvidinge Falkenberg Hylte Växjö Ljungby Nybro Borgholm Halmstad Alvesta Lessebo Kalmar Älmhult Markaryd Emmaboda Tingsryd Laholm Mörbylånga Torsås Olofström Ronneby Karlskrona Karlshamn Sölvesborg Gällivare Norsjö Vindeln Nordmaling Kiruna Älvsbyn Vännäs Umeå Piteå Skellefteå Robertsfors Luleå Pajala Överkalix Kalix Övertorneå Vad är SABO? Boden Haparanda SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, är en bransch- och intresseorganisation för cirka 300 allmännyttiga bostadsföretag. SABO erbjuder sina medlemmar stöd och service genom information och kompetens- och erfarenhetsutbyte. SABO verkar också för att ge medlemsföretagen goda förutsättningar och hyresrätten en positiv utveckling. Ovanåker Bollnäs SABO ska medverka till att medlemsföretagen är lång siktiga och konkurrenskraftiga aktörer på den lokala marknaden och på så sätt bidra till ökad tillväxt och välfärd i Sverige. Falköping Tidaholm Arboga Kungsör Eskilstuna Strängnäs Tillsammans har SABOs medlems företag lägenheter med över en miljon hyres gäster. SABOs medlemsföretag finns över hela Sverige och är av mycket skiftande storlek, med allt från 100 till drygt lägenheter. Sammanlagt har SABOs medlemsföretag anställda. På SABOs kontor i Stockholm arbetar cirka 45 personer. Femårsöversikt Rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Externa kostnader Personalkostnader Avskrivning inventarier Summa Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Eget kapital Balansomslutning Kommentar: 2009 skedde ett byte av princip för redovisning av intäkter och kostnader för utvecklingsprojekt på så sätt att dessa redovisas under det år som de uppstår. Härvid justerades jämförelsesiffrorna för Någon motsvarande justering har ej gjorts för tidigare år. 4 sabo årsredovisning 2011

5 VD VD-stab Administration Boende och Juridik Fastighetsutveckling Human Resources Ekonomi och finans Kommunikation och Affärsutveckling Organisation och medarbetare Organisation SABO-koncernen består av moderföreningen Sveriges Allmännyttiga Bostäder, SABO, servicebolaget SABO AB och SABO Förlags AB, som är dotterbolag till SABO AB. Organisationen är formad som en linjeorganisation. Med en VD-stab och fem enheter som har fokus på medlemsföretagens verksamhet och en som ansvarar för SABOs egen administration. Varje enhet har personal-, budget- och innehållsansvar för det egna området vad gäller intressebevakning, rådgivning, utbildning, utveckling, konsulttjänster med mera. Enheterna är: Boende och Juridik Enheten sätter fokus på frågor som hyresgästinflytande, boendekoncept, kundaktiviteter, kundmätningar, boendesociala frågor, trygghetsfrågor med mera. Till enheten hör även SABOs jurister. Chef Lena Johansson. Human Resources Enhetens fokus ligger på att säkra den framtida kompetensförsörjningen till medlemsföretagen samt att erbjuda kompetensutveckling för företagsledning och styrelser. Chef Marika Lundin. Fastighetsutveckling Här samlas expertresurser för drift, förvaltning och byggherrerollen. Miljö- och energifrågor, planfrågor, nyproduktion, underhållsplanering, upphandlingar samt IT- och bredbandsfrågor står på agendan. Chef Petter Jurdell. Kommunikation och affärsutveckling Här ligger ansvar såväl för SABOs externa som interna kommunikation samt en rådgivande roll i marknadsförings- och mediafrågor gentemot medlemsföretagen. Till enheten hör även genomförandeansvar för utbildningar, konferenser och event samt ansvar för SABOs verksamhetstutveckling och koordination av affärsutveckling över enhetsgränserna. Chef Nina Rådström-Oldertz. Ekonomi och finans Enhetens fokus ligger på företagens ekonomi. Här finns expertresurser för hyresförhandlingar, redovisning, skatte- och momsfrågor, fastighetsekonomi och värderingar, finansieringsfrågor, statistik samt investeringsanalyser. Chef Sophia Mattsson-Linnala. Administration Denna enhet ansvarar för ekonomisk redovisning och bokslut, löner, personalfrågor, lokalfrågor samt ansvar för interna IT-system, drift och support. Chef Thorbjörn Nilsen. VD-stab Kurt Eliasson, VD. För utredningar och remisser svarar Jörgen Mark-Nielsen. Sakkunnig avseende internationella frågor är Johanna Ode. VD-assistent är Gunilla Wikman. Pressansvarig är Charlotta Lundström. SABO Förlags AB har som huvudsaklig verksamhet att ge ut tidningen Bofast. VD är Christian Lacotte. Medarbetare I medeltal hade koncernen 48 (49) anställda Av dessa var 30 kvinnor och 18 män. VD för SABO och SABO AB liksom VD för SABO Förlags AB är män, men fyra av sex enhetschefer i SABO AB är kvinnor. Tre personer slutade sin anställning under året och tre personer anställdes. Sjukfrånvaron uppgick under året till 1,5 procent, en ökning med 0,5 procentenheter jämfört med Inga långtidssjukskrivna. SABOs anställda har tillgång till företagshälsovård, regelbundna läkarundersökningar och fri läkarvård. Vidare ger företaget bidrag såväl till individuella motionsaktiviteter som till företagets friskvårdsförening. sabo årsredovisning

6 Året som gått Intressanta och relevanta aktiviteter Nätverksträffar, utbildningar, konferenser, handböcker, rapporter, utvecklingsprojekt, omvärlds- och intressebevakning, remissvar, debattinlägg, branschsamarbeten, studiebesök, aktuell nyhetsrapportering. Ett år på SABO är fyllt av intressanta och relevanta aktiviteter. Allt i syfte att vara till nytta för våra medlemsföretag och för dig som är anställd eller verksam som förtroendevald. Vi arbetar för att ge er rätt stöd och service i ert dagliga arbete det kan handla om en nätverksträff, aktuell branschinformation en prisvärd utbildning eller ett dagligt råd från någon av våra specialister. Under SABO-året 2011 genomförde vi till exempel 242 olika utbildningar, träffar och konferenser med sammantaget drygt deltagare (5 200, år 2010). Vi gav ut ett tjugotal olika rapporter, handledningar och handböcker och hade i snitt över 800 unika besökare per dag på Vi mäter årligen vad medlemmarna tycker om vårt arbete: Hur nöjd är du totalt sett med medlemskapet i SABO? , mål Omvärldsbevakning och opinionsbildning Vi arbetar också för att på lång sikt skapa goda arbetsförutsättningar för våra medlemmar. Det gör vi genom omvärldsbevakning, opinionsbildning och samarbete med våra branschkollegor i viktiga sakfrågor. Vi gör det också genom att företräda våra medlemmar i den bostadspolitiska debatten, skicka ut pressmeddelanden och genom att svara på för oss viktiga remisser. Under 2011 skickade vi till exempel ut cirka 25 egna pressmeddelanden och svarade på 31 olika remisser. I fokus för vårt arbete står också ständigt de tre stora utmaningar som vi pekat ut inför framtiden. Det handlar om förnyelse av 60- och 70-talsbeståndet, om förutsättningar för nyproduktion, förnyade spelregler och balanserade villkor. För att möta dessa har vi under 2011 till exempel arbetat vidare med projektet Professionell Renovering som syftar till att effektivisera renoveringsprocessen ur ett hyresgästperspektiv. Under året har vi också påbörjat ett utvecklingsprojekt kring relining i syfte att utreda metodens miljöaspekter samt startat projektet och tävlingen SABOs Kombohus för att underlätta nyproduktion i mindre volymer. Nöjda medlemmar För att säkerställa att vi verkligen arbetar med rätt saker mäter vi varje år vad medlemmarna tycker om vårt arbete. I mätningen ser vi hur pass nöjd man är med vår löpande verksamhet, vi får också vägledning i vilka frågor våra medlemmar anser som viktiga för SABO att arbeta med. Mätningen är ett viktigt verktyg i vår verksamhetsplanering. Nu genomför vi denna mätning varje år och vi har varje år lyckats höja det övergripande betyg som vi får av våra medlemmar. Ett starkt SABO med många engagerade och kunniga medlemsföretag bidrar till att ge SABO-företagen den representativitet och legitimitet som gör att regering, myndigheter, massmedia och andra lyssnar till. Tillsammans blir vi en stark part med goda förutsättningar att bidra till en positiv utveckling av hyresrätten och allmännyttan. 6 sabo årsredovisning 2011

7 Utgivet 2011 Ekonomisk statistik SABO-företagen 2010 Rapporten är en sammanställning av ekonomiska uppgifter för SABOs medlemsföretag och innehåller nyckeltal på alltifrån drift- och underhållskostnader till soliditet och räntetäckningsgrader. Lönsam energi effektivisering myt eller möjlighet Detta är en fristående fortsättning på rapporten Hem för miljoner. Den tar upp frågan om energieffektivisering vid upprustning av landets 60- och 70-talsbebyggelse, även kallad miljonprogrammet. Nyckeltal för lägenhetsreparationer 2011 Denna trycksak är ett hjälpmedel för att bedöma kostnaden för att reparera skador som upptäcks i samband med en avflyttningsbesiktning. Nyckeltalen omfattar material och arbetskostnad för några av de vanligaste reparationerna. Ägardirektiv till allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag en handledning SKL och SABO har gemensamt tagit fram denna handledning som ett stöd för kommuner och bostadsföretag i arbetet med att ta fram eller se över ägardirektiv Handbok för varumärkesbyggare Till den som arbetar med kommunikation och marknadsföring i något av SABOs medlemsföretag har vi samlat råd och tips i den här varumärkeshandboken. Här kan du hämta inspiration och erfarenhet från en extern varumärkesexpert och, kanske ännu viktigare, från branschkollegor som var och en är kommunikationsexpert på sin lokala marknad. BoIT Infrastruktur, tjänster & service i morgondagens bostäder BoIT är ett samarbetsprojekt mellan SABO, 12 allmännyttiga bostadsföretag, Hjälpmedelsinstitutet och Hyresgästföreningen. Projektet har tittat på hur nya digitala tjänster kan utvecklas, organiseras och drivas med krav på öppenhet, konkurrens och standardisering och pekar ut de behov som finns tekniskt, organisatoriskt och affärsmässigt. Individuell mätning och debitering - rekommendation Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna har arbetat fram denna övergripande rekommendation inom Individuell Mätning och Debitering (IMD) för att underlätta för lokala parter att teckna överenskommelser. Skötselnyckeltal för bostadsgårdar SABO har tillsammans med STAF (Sveriges trädgårdsanläggningsförbund) utvecklat en modell för att på ett förenklat sätt uppskatta skötseltiden för en bostadsgård. Skötselnyckeltal har tagits fram inom följande områden: gräs, träd, buskar och häckar, rabatter, naturmark, markbeläggningar, vattenanläggningar och markutrustning. Ungas syn på boende Syftet med rapporten är att återge en bild av hur unga tänker kring boendet. Hur får de tag i en bostad, hur använder de sin bostad och vad drömmer de om? För att göra detta har SABO gett Kairos Future i uppdrag att analysera vad unga skriver om boendet i de sociala medierna. Metoden de använt sig av är helt ny och kallas för netnografi. sabo årsredovisning

8 Vision och långsiktiga mål Utmaningar för 2012 Vision SABO är den naturliga företrädaren, samarbetspartnern, kunskapskällan och mötesplatsen för Sveriges allmännyttiga bostadsföretag. Verksamhetsidé SABO bistår sina medlemmar så att de kan vara långsiktiga och konkurrenskraftiga aktörer på bostadsmarknaden. På så sätt bidrar vi gemensamt till en hållbar utveckling; ekonomiskt, miljömässigt och socialt. Övergripande mål SABO ska vara en professionell, stark och medlemsorienterad bransch- och intresseorganisation. Långsiktiga mål Branschorganisationen SABO ska ge stöd och service i det dagliga arbetet genom att erbjuda rådgivning, konsultstöd, utbildningar, nätverk och information. Intresseorganisationen SABO ska verka för att ge sina medlemmar goda arbetsförutsättningar genom nationell och internationell omvärldsbevakning, opinionsbildning och branschsamarbeten. SABOs Verksamhetsplan för var det år då SABOs medlemsföretag började arbeta i enlighet med den nya lagstiftningen - Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag står den nya lagstiftningen fortfarande i centrum, nu med fokus på hur lagen ska tillämpas i praktiken. SABOs arbete med att tolka lagstiftningen handlar om att medverka till att medlemsföretagen får så stort handlingsutrymme som möjligt i arbetet med att förena affärsmässighet med samhällsansvar. Ändringarna i hyreslagen kan också komma att få konsekvenser för företagen. Detta ska ske samtidigt som vi kan se en annalkande ekonomisk kris, eller i vart fall kommande tuffare ekonomiska villkor. Detta som en följd av den utveckling som sker i Europa just nu. SABOs verksamhetsplan för 2012 fokuserar på de utmaningar vi ser som särskilt viktiga för medlemsföretagen under året. Till det kommer också det projekt SABOs styrelse driver som syftar till att öka jämställdheten och mångfalden i medlemsföretagens styrelser. De tre utmaningar vi identifierade inför 2010 och 2011 ligger fast även för De handlar om frågor/områden som SABO fortsatt särskilt bör satsa på under nästkommande år. Samtliga utmaningar ska sättas i ett långsiktigt hållbart perspektiv; Ekonomiskt, Miljömässigt och Socialt. 1. Förnyelse av 60- och 70-talsbeståndet 2. Förutsättningar för nyproduktion 3. Tillämpning av nya lagen och hyressättningen Förnyelse av 60- och 70-talsbeståndet En av de mest angelägna utmaningarna är upprustningen av rekordårens bostäder. Husen byggdes under perioden och inkluderar därmed det som vi ofta kallar miljonprogrammet. I och med att så många hus byggdes under så kort tid sammanfaller deras upprustningsbehov också under en kort tid vilket skapar problem avseende finansiering. Upprustningen omfattar flera dimensioner; tekniska brister, skärpta samhällskrav, bland annat på minskad energianvändning, sociala faktorer samt anpassning till nya behov och efterfrågan. Ett antal hus har redan rustats upp men det återstår cirka lägenheter att åtgärda i SABO-företagens bestånd. Bostadsföretagens möjligheter att klara upprustningen beror till stor del på beståndets kvalitet och sammansättning, företagets ekonomi och på vilken marknad företaget befinner sig. De skilda förutsättningarna leder till att upprustningsåtgärderna kommer att variera stort och ske med olika inriktning och till olika nivåer. Hösten 2009 publicerade SABO rapporten Hem för miljoner som tydliggör omfattningen av denna utmaning. Sommaren 2011 publicerade SABO uppföljaren till Hem för miljoner, rapporten Lönsam energieffektivisering myt eller möjlighet?. Den senare rapporten beskriver medlemsföretagens svårigheter att uppnå en halvering av energianvändningen och samtidigt klara ekonomin. Kort sammanfattat visar bägge rapporterna att bostadsföretagens ekonomiska förutsättningar att rusta upp bostäderna från rekordåren varierar starkt mellan bolagen, för ett flertal är de inte särskilt goda. SABO kommer att arbeta för att öka bolagens möjligheter att klara upprustningen till exempel genom att stötta företagen i arbetet att själva vidta åtgärder för att öka sin kompetens, utveckla metoder och förfina de tekniker som finns. Under 2012 kommer SABO också att starta en kampanj som syftar till att involvera såväl medlemsföretagen som deras hyresgäster i energieffektiviseringsarbetet. SABO kommer också att fortsätta arbetet med att öka effektiviteten i själva renoveringsprocessen 8 sabo årsredovisning 2011

9 bland annat genom ökad kompetensutveckling. Men också opinionsbilda för att undanröja hinder i olika regelverk vilka idag försvårar eller fördyrar upprustningar. Det handlar också om lobbyarbete för att tydliggöra de snedvridna skattemässiga villkoren och återskapa balanserade villkor mellan de olika upplåtelseformerna. SABO kommer också att arbeta för att det, inom ramen för EUs arbete, avsätts strukturfondsmedel som riktas till energieffektiviseringar inom bostadssektorn. Förutsättningar för nyproduktion Det är bostadsbrist i ungefär hälften av Sveriges kommuner och i 75% av kommunerna saknas hyresrätter. En allvarlig situation som i storstäderna kan hindra möjligheterna till tillväxt. Många vill bygga nytt men vad som behöver byggas skiljer sig åt mellan olika marknader, t ex bostäder för unga på högskoleorter, bostäder för äldre i mindre kommuner etc. De senaste åren har förutsättningarna för nyproduktion försämrats avsevärt, t ex genom ökade kostnader för entreprenadarbeten och byggmaterial. SABO kommer fortsätta att lägga stor vikt vid att tydliggöra medlemsföretagens förutsättningar för nyproduktion. Vikt kommer också att läggas vid opinionsbildning och lobbyarbete i syfte att förenkla regelverket för nyproduktion och utveckla och förändra LOU. Press kommer också att sättas på byggbranschen avseende större kostnads- och produktionseffektivitet. Under 2011utmanade till exempel SABO landets byggentreprenörer i tävlingen SABOs Kombohus. Det har resulterat i att medlemsföretagen, till ett fast konkurrenskraftigt pris, kan avropa mindre nyckelfärdiga, flerfamiljshus som kan användas till kompletteringsbebyggelse. Under 2012 har SABO för avsikt att fortsätta detta prispressarbete nu med fokus på större hus. Den övergripande utmaningen inom nyproduktion handlar även om att fortsätta arbeta för att nå balanserade ekonomiska villkor mellan upplåtelseformerna. Arbetet sker utifrån det förslag till skattereform för hyresrätten som SABO arbetat fram tillsammans med Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Förslaget innebär att fastighetsskatten tas bort, skattefria underhållsfonder införs samt att man inför en låg moms på hyror. I avvaktan på att en låg moms kan införas innehåller förslaget även ett ROT-stöd till hyresrätten. Sammantaget innebär dessa åtgärder att en bättre skattemässig balans skapas mellan hyresrätten och andra upplåtelseformer. Tillämpning av nya lagen och hyressättningen Första januari 2011 trädde den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft. Målet för 2012 är att den lokala tillämpningen av de nya bestämmelserna ska fungera på ett bra sätt och att SABOs tolkning av regelverket ska få största möjliga genomslag. En tolkning som ger största möjliga handlingsutrymme för medlemsföretagen och deras möjligheter att kunna förena affärsmässighet med samhällsansvar. Vi kommer också att arbeta för att medlemsföretagen ska fortsätta vara konkurrenskraftiga och professionella allmännyttiga bostadsföretag som tillämpar de förändrade spelreglerna. SABO kommer också på olika sätt synliggöra allmännyttans roll för ortens och regionens utveckling. Ett exempel är den energisparkampanj SABO sjösätter under En kampanj som initierats av SABO-företagens Skåneinitiativ och som involverar samtliga medlemsföretag och deras hyresgäster i energispararbete. Kampanjen genomförs även i samarbete med Hyresgästföreningen, Energimyndigheten och Naturskyddsföreningen. I och med den nya lagstiftningen upphör de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll och de privata bostadsföretagen får istället förhandla med Hyresgästföreningen på egna meriter. Under 2012 kommer SABO fortsätta arbeta för att implementera den plattform för lokalt trepartssamarbete som arbetats fram under 2011 inom ramen för trepartssamarbetet. SABO kommer att noga följa den pågående översynen av EU:s statsstödsregler om tjänster av allmänt ekonomiskt intresse, med inriktning på vilka möjligheter som förändringar i dessa regler kan öppna när det gäller att inrätta en ny stödordning för bostadsföretag på vikande marknad. Samtidigt fortsätter vi med påstötningar för att regeringen ska inleda sitt aviserade arbete med att se över hur en sådan stödordning skulle kunna se ut. SABOs arbete vad gäller de förändrade spelreglerna blir sammanfattningsvis att medverka till bolagens förmåga att tillämpa den nya lagen för att på ett professionellt sätt klara de framtida kraven. Detta samtidigt som vi mer offensivt synliggör den konkreta nytta allmännyttan bidrar med avseende ortens och regionens möjligheter. sabo årsredovisning

10 Förvaltningsberättelse Ägarförhållanden SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag är en branschoch intresseorganisation för allmännyttiga, huvudsakligen kommunägda bostadsföretag. Vid utgången av 2011 hade SABO 293 (291) medlemsföretag som tillsammans äger lägenheter. Företagen omsätter 45 miljarder kronor per år och har cirka anställda. Verksamhet SABO har till uppgift att: Främja nätverkande och erfarenhetsutbyte mellan medlemmarna. Erbjuda efterfrågad rådgivning, konsultstöd och tvistelösning. Erbjuda aktuell kompetensutveckling i form av branschutbildningar och konferenser. Stimulera angelägen forskning och utveckling. Initiera och delta i branschsamarbeten. Opinionsbilda för en positiv utveckling för allmännyttiga bostadsföretag och för hyresrätten. Företräda medlemmarna i frågor av gemensamt intresse. Bedriva nationell och internationell omvärldsbevakning. Verka för en gynnsam utveckling av regelverk som sätter villkor för medlemmarnas verksamhet. Sprida kunskap om medlemmarna, deras förutsättningar och verksamhet. Moderföreningen ägnar sig huvudsakligen åt intressebevakning, opinionsbildning och internationella frågor. Vid årets slut hade moderföreningen fem anställda. Huvuddelen av koncernens verksamhet bedrivs i det helägda servicebolaget SABO AB, som 2011 i medeltal hade 38 anställda. Verksamheten består till stor del av att anordna utbildningar och konferenser. Dessa är vanligtvis även öppna för andra än SABOs medlemmar. Därutöver erbjuds bland annat rådgivning och konsultinsatser till medlemsföretagen. SABO AB äger i sin tur samtliga aktier i SABO Förlags AB, som i medeltal haft 5 anställda, och vars huvudsakliga verksamhet består i att ge ut branschtidningen Bofast. Kongress SABOs högsta beslutande organ är kongressen. I kongressen ingår 75 av medlemsföretagen kretsvis valda ledamöter och styrelsens ordinarie ledamöter. Kongresser hålls normalt vartannat år och ledamöterna utses för fyraåriga mandatperio- der som påbörjas vid de kongresser som infaller närmast efter allmänna val. Mandatföredelningen görs utifrån resultaten i kommunalvalen och från och med den kongress som hölls i Uddevalla i april 2011är fördelning mellan de politiska partierna följande: M 22, C 6, Fp 5, Kd 1, Mp 5, S 31, V 2, SD 2 samt opolitiska 1. Kongressen antog bland annat en agenda för de kommande fyra åren. Agendan innehåller tolv punkter som syftar till att främja medlemsföretagens arbete genom ett stabilt och neutralt regelverk, tydliga relationer mellan företag och ägare, branschövergripande samarbete och tryggad kompetensförsörjning. Kongressen valde för de kommande fyra åren följande styrelse och revisorer. Styrelse ordinarie ledamöter Leif Jakobsson (S), ordförande, Malmö Carin Ramneskär (M), 1:e vice ordförande, Uddevalla Fredrik Fernqvist (MP) 2:e vice ordförande, Malmö Bo Brännström (FP), Avesta Susanna Haby (M), Göteborg Anders Johansson (S), Sigtuna Maj Karlsson (S), Motala Hans Klintbom (C), Visby Peter Kockum (M), Sigtuna Elin Lagerqvist (S), Jönköping Endrick Schubert (S), Göteborg Styrelse suppleanter Åsa Johansson (S), Hagfors Marie Lindén (V), Göteborg Leif Lundgren (M), Umeå Thomas Martinsson (MP), Göteborg Åke Nilsson (KD), Hultsfred Gunnar Ordell (M), Karlstad Mikael Åström (S), Piteå Revisorer ordinarie Erland Nilsson (s),osby Lars Luttropp (m), Västerås Jan Palmqvist, auktoriserad revisor, Stockholm Revisorer suppleanter Lilian Persson (s), Nyköping Cecilia Forss (m), Uppsala Henrik Nilsson, auktoriserad revisor, Stockholm 10 sabo årsredovisning 2011

11 Flytt Efter dryga 40 år på Vasagatan i Stockholm flyttade kontoret i mars ett par kvarter till nyrenoverade lokaler på Drottninggatan. Den förhyrda ytan minskade något, men lokalen är bättre anpassad till verksamheten med en modern och sammanhållen konferensdel, vilken minskat behovet att förlägga kurs- och konferensarrangemang till externt förhyrda lokaler. Flytten har inte medför någon belastning på resultatet eftersom skadestånd från den tidigare hyresvärden täckt de merkostnader som flytten medfört. Ekonomiskt resultat Koncernens omsättning uppgick till 90,4 (92,8) mkr, resultat efter finansnetto till 3,9 (7,3) mkr och resultat efter skatt till 2,7 (5,1) mkr. Moderföreningens omsättning uppgick till 11,0 (8,7) mkr, resultat efter finansnetto till -0,4 (-0,7) mkr och resultat efter bokslutsdispositioner och skatt -0,4 (-0,7) mkr. Utsikter för 2012 Nivån på de samlade medlems- och serviceavgifterna höjs med 2,0% 2012, samtidigt som minimiavgiften sänks från ett halvt till ett fjärdedels basbelopp. Antalet medlemmar är detsamma 2012 som Sammantaget medför detta att koncernens intäkter ökar med ca 1,1 mkr Kostnaderna beräknas i stora drag öka i paritet med den allmänna kostnadsutvecklingen. Förslag till vinstdisposition Till kongressens förfogande står följande vinstmedel: Ingående balanserade vinstmedel Lämnat koncernbidrag, netto efter skatt Årets resultat Summa kr kr kr kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs kr. Koncernens fria egna kapital enligt koncernbalansräkningen uppgår till tkr. Inga avsättningar till bundna reserver har föreslagits. Beträffande föreningens och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret och ställningen , hänvisas till nedanstående resultat och balansräkningar samt till dessa hörande noter. sabo årsredovisning

12 12 sabo årsredovisning 2011

13 SABO Koncernresultaträkning tkr Rörelsens intäkter Nettoomsättning Not Rörelsens kostnader Externa kostnader Not Personalkostnader Not Avskrivning inventarier Not Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och utdelning fonder Räntekostnader Nedskrivning av finansiella tillgångar 0-98 Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Not ÅRETS RESULTAT sabo årsredovisning

14 SABO Koncernbalansräkning TILLGÅNGAR tkr Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Not Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Andelar i fonder Not Obligation Not Uppskjuten skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager mm Varulager Fordringar Kundfordringar Skattefordran Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR sabo årsredovisning 2011

15 SABO Koncernbalansräkning EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER tkr Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Tillskjutet kapital Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Avsättningar Pensionsåtaganden Långfristiga skulder Skuld till Stiftelsen PLUS Not Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Övriga skulder Summa kortfristiga skulder Summa avsättningar och skulder SUMMA EGET KAPITAL AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse sabo årsredovisning

16 SABO Koncernens kassaflödesanalys tkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet mm Not a Betald skatt Förändringar av rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av fordringar Förändring av skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förändring av andelar i fonder Förfall av obligation Förvärv av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av skuld Infriande av pensionsåtagande Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT Not a Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Utrangering av inventarier Nedskrivning av andelar i räntefonder 0 98 Värdeförändring obligation 0 75 Summa sabo årsredovisning 2011

17 SABO Moderföreningens resultaträkning tkr Rörelsens intäkter Nettoomsättning Not Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Not Personalkostnader Not Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och avkastning fonder Räntekostnader och liknande resultatposter 0-5 Resultat efter finansiella poster Not Skatt på årets resultat Not ÅRETS RESULTAT sabo årsredovisning

18 SABO Moderföreningens balansräkning TILLGÅNGAR tkr Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar Fordran på koncernbolag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 9 Skattefordran Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR sabo årsredovisning 2011

19 SABO Moderföreningens balansräkning EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER tkr Eget kapital Not 16 Bundet eget kapital Bundna reserver Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Kortfristiga skulder Skuld till koncernföretag Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Övriga skulder Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Garantiförbindelse sabo årsredovisning

20 SABO Noter Med redovisnings- och värderingsprinciper REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Fordringar och skulder Fordringar upptas till det belopp som efter individuell bedömning beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta värderas till balansdagens kurs. Övriga tillgångar och skulder är värderade till anskaffningsvärden. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar Avskrivningar på anläggningstillgångar görs på 5 år. Värdering av finansiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Värdering av lager Lager av trycksaker har värderats till anskaffningskostnad med följande undantag: Poster som fanns vid årets ingång och vars försäljning under året understiger 10 procent av inventerat antal har värderats till 0. Poster vars försäljning uppgått till procent av inventerat antal har värderats till 50 procent av anskaffningskostnaden. Avsättningar Pensionsåtaganden tas upp som avsättning, inklusive beräknad löneskatt. Intäkter och kostnader Medlems- och serviceavgifter intäktsförs i den period som fakturan avser. Övriga intäkter bokförs när risker och möjligheter övergår till köparen. Dotterbolaget SABO AB träffade under 2010 överenskommelse med hyresvärden om att befintligt hyresavtal skulle upphöra i förtid den 31 mars Som ersättning utbetaldes ett skadestånd uppgående till tkr i mars Såväl detta som en reserv för beräknade flyttkostnader uppgående till tkr bokfördes Utbetalningen av skadeståndet liksom faktiska kostnader för flytten har under 2011 bokförts mot dessa reserveringar. Skatt Företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2001:1 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt ( tidigare kallad Betald skatt ) är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas genom att underskottsavdrag och temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder på balansdagen multipliceras med relevant skattesats. Leasing Samtliga leasingavtal redovisas som operationell leasing. Operationell leasing innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Koncernredovisning Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande över den driftmässiga och finansiella styrningen. Dotterföretag redovisas i normalfallet enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom moderföretaget indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. 20 sabo årsredovisning 2011

21 sabo årsredovisning

22 Notanteckningar Not 1 Nettoomsättning Koncernen Moderföreningen Medlemsavgifter Serviceavgifter Kurs och konferens Konsultuppdrag Annonsintäkter Skadestånd Övriga intäkter Summa Not 2 Arvode till revisorer Koncernen Revisionsuppdraget Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning 25 0 Summa Not 3 Personal Koncernen Moderföreningen Löner, ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader varav pensionskostnader (5 307) (5 307) (1 123) (882) Summa Varav till styrelse och VD Löner och ersättningar Pensionskostnader utgick 781 tkr i arvoden till styrelsen från SABO AB. För VD i SABO gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från SABOs sida utgår avgångsvederlag på 24 månadslöner. Andra inkomster skall avräknas från avgångsvederlaget som heller ej kan utgå efter fyllda 65 år. VD i SABO äger rätt och är skyldig att avgå med pension från och med den månad han fyller 65 år. Individuell tjänstepensionsförsäkring utgår med en årlig premiebestämd pensionsförmån på 30 procent av under året utgående pensionsgrundande lön. VD i SABO är även VD i SABO AB. För VD i SABO Förlags AB gäller en uppsägningstid på 9 månader från bolagets sida och 3 månader vid uppsägning på egen begäran. Avgångsvederlag utgår ej. Pension utgår enligt ITP-planen. Koncernen Moderföreningen Medelantal anställda Kvinnor Män Summa Not 4 Inventarier Koncernen Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering 3 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Planenligt restvärde Not 5 Skatt Koncernen Moderföreningen Skatt på koncernbidrag Uppskjuten skatt Summa Not 6 Andra långfristiga värdepappersinnehav Koncernen Moderföreningen SABO Försäkrings AB ( ) med säte i Stockholm 660 aktier (10,1%) à nom kronor Svensk Byggtjänst ( ) med säte i Stockholm 900 aktier (2,1%) á nom 200 kronor Husbyggnadsvaror HBV förening upa ( ) med säte i Stockholm, 4 andelar à nom kronor Summa Not 7 Andelar i fonder Koncernen Bokfört värde Marknadsvärde sabo årsredovisning 2011

23 Not 8 Obligation Koncernen Göteborgs stad Nominellt värde Nominell ränta 0,0% 2,5% Bokfört värde Not 9 Övriga fordringar Koncernen Mervärdeskatt Övrigt Summa Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Förutbetalda hyror Skadestånd Övriga interimsfordringar Summa Not 11 Eget kapital koncernen Tillskjutet Bundna Fria Årets kapital reserver reserver resultat Ingående eget kapital Omföring föregående års resultat Förskjutning mellan bundna och fria reserver Årets resultat Utgående kapital Not 14 Inköp och försäljning från koncernbolag SABOs inköp från andra koncernbolag uppgår till tkr (3 166 tkr). Försäljning till andra koncernbolag uppgår till tkr (1 891 tkr) Not 15 Andelar i koncernföretag Moderföreningen Ingående balans Utgående balans Direkt ägt Eget Årets Kapital- Bokfört kapital resultat andel värde SABO AB ( ) med säte i Stockholm 5000 aktier (100%) à nom 100 kronor % Indirekt ägt SABO Förlags AB ( ) med säte i Stockholm aktier (100%) à nom 100 kronor % Not 16 Eget kapital moderföreningen Fritt eget kapital Ingående balans Koncernbidrag -200 Skatteeffekt av koncernbidrag 53 Årets resultat -405 Utgående kapital Not 12 Långfristiga skulder Av skulden bedöms tkr förfalla senare än 5 år efter balansdagen. Not 13 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderföreningen Upplupna lönekostnader Upplupna sociala avgifter Beräknade flyttkostnader Övriga upplupna kostnader Summa sabo årsredovisning

24 Stockholm den 24 februari 2012 Vår revisionsberättelse har avgivits den 22 mars sabo årsredovisning 2011

25 sabo årsredovisning

26 SABOs styrelse Ordinarie ledamöter Leif Jakobsson ordförande Carin Ramneskär 1:e vice ordförande Fredrik Fernqvist 2:e vice ordförande Elin Lagerqvist Maj Karlsson Anders Johansson Endrick Schubert Susanna Haby Peter Kockum Bo Brännström Hans Klintbom Suppleanter Åsa Johansson Mikael Åström Marie Lindén Thomas Martinsson Åke Nilsson Gunnar Ordell Leif Lundgren 26 sabo årsredovisning 2011

27 sabo årsredovisning

28 Trycksaksnummer 13644/ Grafisk produktion: SABO Kommunikation Tryck: Edita Västra Aros, Västerås 28 sabo årsredovisning 2011 SABO sveriges allmännyttiga bostadsföretag Besöksadress Drottninggatan 29, Box 474, Stockholm Tel , fax , hemsida e-post