ÅRSREDOVISNING Brf Rökeriet

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2014 Brf Rökeriet

2 Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Rökeriet Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Sida 1 av 16

3 Styrelsen Tommy Simonsson Lotta Eriksson Gun-Britt Kristianson Christer Carlsson Leif Fagerberg Marlene Cedergren Daniel Palmgren Ordförande Sekreterare Kassör Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer: Lotta Eriksson och Gun-Britt Kristianson. Styrelsen har under året avhållit 16 protokollförda sammanträden. Revisorer Liselotte Herrlander Ordinarie Extern Herrlanders Revision AB Leif Broberg Suppleant Extern BoRevision Valberedning Gunvor Johansson Thomas Kebert Hans Klövstad Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls Extra föreningsstämma hölls Med anledning av en proposition om byggnation av en frånluftskanal på husets fasad längs Rosengatan för att skapa bättre möjlighet att hitta presumtiva hyresgäster till Oazenlokalen. Fakta om våra fastigheter Föreningens fastigheter har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Rökeriet Sundbyberg Med flera Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes och består av 5 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet m², varav m² utgör lägenhetsyta och m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 62 lägenheter med bostadsrätt samt 4 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Sida 2 av 16

4 Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Café 4 You (Café Cino) 105 m² Reitan Servicehandel (7-eleven) 170 m² Tom lokal 790 m² Hembiobutiken 442 m² Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till Underhållsplanen uppdaterades Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Butikslokalernas värmesystem 2014 Byte pulverbomb sopnedkast 2014 Elslingor hängrännor och stuprör 2014 Snörasskydd Byte galler på ventilationstorn 2013 Byte armatur garage 2012 Byte cirkulationspump 2012 Rengöring avloppsstammar och 2011 stickledningar Vattenreningssystem 2011 Sundbybergs stadsnät fiberanslutning Planerat underhåll År Låssystem 2015 Byte radiatorer lägenhet 2015 Spolning av avlopp 2016 Pollare 2016 Stolpar 2016 Reglercentral 2016 Fasadbelysning 2016 Gård och grönytor 2017 Kylanläggning total byte 2019 Sotning 2019 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Teknisk förvaltning, underhåll och städning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Garageport Hissar Kylanläggning o ventilation Yttertak Ventilationsfunktion Avloppsstammar, stickledningar Sundbybergs stadsnät TV Leverantör Åkerlunds Fastighetsservice SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Bebeco ITK AB Climapac PHP plåt Siemens Avloppsteknik AB Sundbyberg stadsnät Comhem Sida 3 av 16

5 Övrig information Vår årsstämma hölls traditionsenligt på Bällstabro Värdshus med supé efter årsmötet. 67 personer deltog på årsmötet och 63 på supén. Dessutom hölls en extrastämma i november, då 34 bostadsrätter var representerade. I mitten av mars anordnade föreningen en loppmarknad för föreningens medlemmar i den tomma Hemtexlokalen. Detta blev ett uppskattat arrangemang med 17 deltagande familjer. Ansvarig från föreningen var Yngve Kristianson. Under året har också vårstädning och höststädning samt trädgårdsdagar genomförts. Dessutom arrangerades en grillkväll i början av hösten. Flera boende har varit aktiva i en trädgårdsgrupp, ledd av vår entusiastiska Ellen Hultqvist. De har skött om den fina innergården på ett exemplariskt sätt, så att den verkligen kommer till sin fulla rätt. Systematiskt brandskyddsarbete har genomförts av Lennarth Brunnberg. Han har kvartalsvis kontrollerat såväl utrymningsskyltar som utrymningsvägar och föreningens alla brandsläckare. Via medlemsbladet RökeriNytt, som kommer ut en gång i kvartalet, får medlemmarna information kring vad som händer i föreningen. Rökeriet har även en egen sluten Facebookgrupp. Vid behov av snabb information anslås meddelanden i varje port och i soprummet eller delas ut direkt i varje brevlåda. För att kunna bevaka och påverka frågor om de kommersiella lokalerna i centrala Sundbyberg, är föreningen medlem i Sundbybergs Stadskärneförening, Köpstråk Sundbyberg fyller Rökeriet hela 20 år, så styrelsen planerar en 20-årsfest i början av hösten och en festkommitté har utsetts för ändamålet. Med alla lokaler nu uthyrda ser vi framtiden an med stor spänning och positiv anda. Föreningens ekonomi 2014 har varit ett ekonomiskt tufft år och avslutas med ett förlustresultat. Detta beror i huvudsak på att den ena lokalen har förblivit outhyrd och att vi har haft betydande mäklararvoden under många månader. Nu är alla lokaler uthyrda, vilket kommer att ge bättre resultat kommande år. Dessutom har Bokföringsnämnden slagit fast att progressiv avskrivning av byggnader inte längre är tillåtet. Bostadsrättsföreningar ska från och med 2014 tillämpa linjär avskrivning i sina redovisningar. Det innebär att byggnaderna skrivs av med lika stora belopp varje år under en tidsperiod. Progressiv avskrivning, som vi hade tidigare, innebär att beloppet som skrivs av är lägre i början och ökar med tiden. När vi - för att följa lagen- alltså går från progressiv till linjär avskrivning ökar avskrivningskostnaderna. Vi har valt att inte höja avgifterna för att täcka denna kostnad utan att låta föreningen gå med ett bokföringsmässigt underskott. Det är dock viktigt att framhålla att det inte betyder att den reella ekonomin i bostadsrättsföreningen också går med underskott. Detta gällde under År 2015, när alla lokaler är uthyrda, kommer vi att klara de höjda avskrivningarna utan att gå med förlust. Sida 4 av 16

6 KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER KASSA VID ÅRETS BÖRJAN PENGAR IN Rörelsens intäkter Finansiella intäkter Minskning korta fordringar Ökning av korta skulder PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar Finansiella kostnader Investeringar i fastigheten Ökning av korta fordringar Minskning av föreningens lån Minskning av korta skulder KASSA VID ÅRETS SLUT ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Hyror 30% Kapitalkostnader 31% Reparationer 2% Periodiskt underhåll 5% Taxebundna kostnader 19% Årsavgifter 70% Avskrivningar 18% Övrig drift 21% Fastighetsavgift 4% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 5 av 16

7 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Styrelsen har haft 16 protokollförda sammanträden och mycket av arbetet har handlat om att hitta en ny hyresgäst, sedan Oazen gick i konkurs i april. Konkursförvaltaren utsåg en representant som stod för utförsäljningen och som fick tillstånd att sälja fler varor under några månader. Föreningen fick 10 procent av den omsättningen. I maj tecknades avtal med Hembiobutiken, som flyttade in i den tidigare Hemtexlokalen i augusti. I juli sades avtalet med den tidigare mäklaren Optimal upp och nytt avtal tecknades med ERA Storstad i oktober. I augusti fick en arkitekt i uppdrag att ta fram förslag på hur Oazenlokalen skulle kunna delas upp och bygglov söktes för en sådan ombyggnation. I november genomfördes en extrastämma för att diskutera och besluta om möjligheten att sätta upp en frånluftskanal (en så kallad IM-kanal) på fasaden för att attrahera fler potentiella hyresgäster. I december blev det klart att Försäkringskassan under 2015 öppnar nytt servicekontor tillsammans med Skatteverket och Pensionsmyndigheten i den tidigare Oazenlokalen, efter ombyggnationer. Andra händelser: * Elslingor har installerats i stuprör och hängrännor samt över trappan mot Nybergs Torg. * Snörasskydd har installerats mot gården, Rosengatan och Rökerigränd. * Byte av brandbomb, 6 kg, i sopnedkastrummet samt service på brandsläckare har genomförts. * En stolpe/pollare har köpts in och satts upp vid infarten till gården. * Rutiner kring cykelgaraget och nycklar dit har setts över och justerats. * Belysning med rörelsedetektorer vid garagetrappan och pergolan har köpts in och satts upp. * Tätningsåtgärder har vidtagits för att undvika sprickbildning. * Yttrande till staden har sänts in gällande en tillbyggnad i närliggande kvarteret Posten. * Koderna vid portarna har bytts. * Brandskyddstillsyn har utförts av Lennarth Brunnberg. * Kärlväxlare (pendelstos) för matavfallets sopkärl har installerats i soprummet, sedan staden ändrat rutinerna kring sophämtningen. Händelser efter året Byte av alla radiatorventiler Byte av låssystem/passagesystem Medlemsinformation Medlemslägenheter: 62 st Överlåtelser under året: 6 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar : 92 st Förändring från föregående år: 1 st Sida 6 av 16

8 Flerårsöversikt Nyckeltal Årsavgift/m² bostadsrättsyta Lån/m² bostadsrättsyta Elkostnad/m² totalyta Värmekostnad/m² totalyta Vattenkostnad/m² totalyta Kapitalkostnader/m² totalyta Soliditet (%) Resultat efter finansiella poster (tkr) Nettoomsättning (tkr) Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, m² bostäder och m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat balanserad vinst före reservering till fond för yttre underhåll reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar summa balanserat resultat Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas att i ny räkning överförs Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 7 av 16

9 Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not Övriga rörelseintäkter Not RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not Driftkostnader Not Övriga externa kostnader Not Personalkostnader Not Avskrivningar Not RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter Räntekostnader ÅRETS RESULTAT Sida 8 av 16

10 Balansräkning TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not Maskiner och inventarier Not SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR SBC Klientmedel i SHB Övriga fordringar Förutb kostnader och uppl intäkter Not KASSA OCH BANK Kassa och bank SBC klientmedel i SHB SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 9 av 16

11 Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Not 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Not Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Uppl kostnader och förutb intäkter Not SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not Pantsatta I eget förvar Ansvarsförbindelser inga inga Sida 10 av 16

12 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Bokföringsnämnden har den 28 april 2014 beslutat att progressiva avskrivningsplaner inte längre ska användas i bostadsrättsföreningar. Föreningen har lagt om avskrivningsplanen till linjär avskrivning. Avskrivningar Byggnader 100 år 50 år Maskiner 10 år 10 år Värmekabel 10 år 0 Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR Årsavgifter Hyror lokaler momspliktiga Hyror garage Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Bredbandsintäkter Öresutjämning Övriga intäkter Sida 11 av 16

13 Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad Fastighetsskötsel gård entreprenad Snöröjning/sandning Städning entreprenad Städning enligt beställning OVK Obl. Ventilationskontroll Hissbesiktning Myndighetstillsyn Gemensamma utrymmen Gård Serviceavtal Förbrukningsmateriel Brandskydd Fordon Reparationer Fastighet förbättringar Sophantering/återvinning Källare Lås Värmeanläggning/undercentral Ventilation Elinstallationer Hiss Tak Fasad Mark/gård/utemiljö Garage/parkering Skador/klotter/skadegörelse Vattenskada Periodiskt underhåll Byggnad Sophantering/återvinning VVS Värmeanläggning Elinstallationer Tak TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER Sida 12 av 16

14 Not 4 DRIFTKOSTNADER Taxebundna kostnader El Värme Vatten Sophämtning/renhållning Grovsopor Övriga driftkostnader Försäkring Kabel-TV Bredband Fastighetsskatt/Kommunal avgift TOTALT DRIFTKOSTNADER Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER Kreditupplysning Tele och datakommunikation Juridiska åtgärder Inkassering avgift/hyra Hyresförluster Revisionsarvode extern revisor Föreningskostnader Styrelseomkostnader Fritids och Trivselkostnader Förvaltningsarvode Förvaltningsarvoden övriga Administration Konsultarvode Föreningsavgifter Bostadsrätterna Sverige Ek För Not 6 PERSONALKOSTNADER Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor Sociala kostnader Sida 13 av 16

15 Not 7 AVSKRIVNINGAR Byggnad Förbättringar Maskiner Not 8 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utgående avskrivning enligt plan Planenligt restvärde vid årets slut I restvärdet vid årets slut ingår mark med Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad Taxeringsvärde mark Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder Lokaler Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar enligt plan Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan Redovisat restvärde vid årets slut Sida 14 av 16

16 Not 10 FÖRUTB KOSTNADER OCH UPPL INTÄKTER Försäkring Kabel-TV Serviceavtal Not 11 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser Fond för yttre underhåll S:a bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat S:a fritt eget kapital S:a eget kapital Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Vid årets början Reservering enligt stadgar Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkorsändringsdag Handelsbanken 3,370 % Handelsbanken 1,600 % Handelsbanken 3,480 % Handelsbanken 2,740 % Summa skulder till kreditinstitut Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Sida 15 av 16

17

18