Årsredovisning Roslagsbostäder. ett hem att längta till

Transkript

1 Årsredovisning 2014 Roslagsbostäder ett hem att längta till

2 2 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Roslagsbostäder är verksamma på sju orter Rimbo Hallstavik Norrtälje Älmsta Svanberga Södersvik Edsbro Antal lägenheter st Roslagsbostäder Lokalyta kvm Antal anställda 39 st Soliditet 11,30 procent Omsättning tkr VD Anders Hermanson ROSLAGSBOSTÄDER AB Bolaget bildades 1945 under namnet Fastighets AB Rimbohus ändrades namnet till det som är idag. Bolaget ägs till 100 % av Norrtälje Kommun. Bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning är att bygga, äga och förvalta lägenheter samt att vara långsiktiga och bidra till kommunens utveckling.

3 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Vår vision ett hem att längta till Du bjuder gärna hem dina vänner till ditt bostadsområde. Allt är välvårdat både ute och inne. Lägenheten är fräsch och ändamålsenligt utrustad. Den hyra Du betalar för lägenheten känns rimlig. Under sommaren är det blommor och grönt i området och under vintern är det skottat och sandat. Du känner dig trygg i området och på kvällen är belysningen välkomnande. Barnen kan tryggt vistas ute och när Du ska sova är det tyst och lugnt. Roslagsbostäder kan erbjuda ett boende för alla och vi gör vårt bästa för att Du ska trivas hos oss. Vi hjälper dig snabbt att åtgärda fel i lägenheten och underhåller när det behövs. Vi tar till oss av dina synpunkter och vi håller vad vi lovar.

4 4 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Innehåll VD har ordet... 5 Året som gått... 6 Översikt, diagram... 8 Fem års nyckeltalsutveckling... 9 Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar, Redovisningsprinciper m.m Noter Styrelsens underskrifter Revisionsberättelse Granskningsrapport Roslagsbostäders bestånd Våra fastigheter... 34

5 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING VD HAR ORDET Framåt marsch Roslagsbostäder har arbetat upp en portfölj med planerade nybyggnadsprojekt som sträcker sig flera år fram i tiden, något som varit en målsättning för bolaget sedan det 10-åriga byggstoppet hävdes Alla projekt kommer sannolikt inte att resultera i nya bostäder, men det är viktig med god framförhållning eftersom planeringsprocesserna är långa. Inom de politiska partierna i Norrtälje råder en bred enighet om att Roslagsbostäder aktivt ska bidra till utvecklingen av kommunen genom att nyproducera hyreslägenheter. Under 2015 kommer inflyttning att ske i Kv. Maskrosen med 66 lägenheter. Byggnationen har pågått under 2014 och har löpt på bra med några få undantag. Fastigheten Göken 5 på Roslagsgatan förvärvades med i huvudsak färdiga bygghandlingar med planerad byggstart våren Under året planerades även för nyproduktion i Rimbo på en centralt belägen tomt. Projektet fick avslutas till följd av att den genomförda markundersökningen visade att det var i det närmaste omöjligt att göra en säker grundläggning till rimlig kostnad. Inom de närmaste åren finns även planer på ytterligare lägenheter i Norrtälje och mellan lägenheter i Rimbo. I takt med att Roslagsbostäder nyproducerar lägenheter ökar belåningsgraden och därmed räntekostnaderna. Den hyra som Roslagsbostäder initialt kan ta ut täcker inte samtliga kostnader under de första åren. Genom årliga hyresjusteringar och låga drift- och underhållskostnader ger fastigheterna inom några år en positiv avkastning kombinerat med en förväntad värdeökning. De bedömningar av fastigheternas värde som görs årligen visar att det finns betryggande övervärden i det samlade fastighets beståndet som säkerhet för den ökande belåningen. Ekonomin har varit i extra fokus under 2014 eftersom Roslagsbostäder nu omfattas av de så kallade K3-reglerna, vilket i praktiken innebär en ökning av avskrivningstakten från 1,5 till ca 2 % för bolaget. Hur K3-reglerna skulle påverka fördelning mellan avskrivningar och underhållskostnader har varit svårt att bedöma under året. Detta har medfört att resultatet blivit svagare än väntat. Åtgärder har vidtagits för att anpassa verksamhetskostnaderna till de nya reglerna utan att göra avkall på nödvändigt underhåll. Fastigheten i Söderbykarl med 10 lägenheter har sålts för 5,7 Mkr i syfte att renodla verksamheten till de tre huvudorterna. Ytterligare strukturella försäljningar kan bli aktuella i framtiden. Hyresförhandlingarna avseende 2014 års hyra resulterade i en höjning med 1,6 %. Hyresförhandlingarna avseende 2015 års hyra gav endast en höjning på 1,3 % trots de kraftiga höjningarna av vattentaxan (27 %) som beslutades för Roslagsbostäder och Hyresgästföreningen enades dock om att försöka hitta ett sätt att debitera vattenkostnaderna till hyresgästerna. Roslagsbostäder har genomfört en Nöjd Medarbetarundersökning och en jämställdhetsenkät under året med goda resultat. Utifrån jämställdhetsenkäten gjordes en uppdatering av jämställdhetsplanen. Även en Nöjd Kundundersökning har genomförts där bolaget nominerades till priset Högsta Förvaltningskvalitet för bostäder i storleksklassen där vi fick nöja oss med en hedrande tredjeplats. Anders Hermanson, VD Roslagsbostäder

6 6 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Årshändelser 2014 Under 2014 fortsatte byggandet av kv. Maskrosen liksom det löpande radonarbetet. OVK utfördes enligt plan och ett nytt regelverk för redovisning (K3) infördes. I bilden här nedan illustreras, kvartal för kvartal, ytterligare aktiviteter som ägde rum under Vi bytte fönster på Idrottsvägen 3 Kvartal 4 Beståndet i Söderbykarl såldes Byte värmepump på Kungsgatan 13 och kv. Centrum Syd Vi målade trapp husen på Lommarvägen 2 28 Kvartal 3 3:e placering i kundundersökningen Branschindex Bostäder Nöjd medarbetarundersökning genomfördes Nyproduktionsprojektet Tallhöjden inleds Byte av balkongdörrar i Södersvik Panelbyte mm i kv. Bryggården Fönsterbyte på Kungsgatan 15 och 17 samt Vegagatan 13 och 15 Nytt marknadssystem med tjänsten Mina sidor infördes Upphandling av nya årsentreprenörer (tak, fastighets- och störningsjour, puts, mattläggning) Fastighetsvärdering utfördes Förbättrad utemiljö kv. Skepparen Nytt låssystem i kv. Södergärdet

7 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Kvartal 1 Installation av bergvärme pumpar i Älmsta Takrenoveringar kv. Linnean Fönsterbyte Idrottsvägen 3 Införande av tekniska appen i förvaltningen Ny tjänst som besiktningsman infördes Omläggning till öppen fiber Takrenovering genomfördes på kv. Linnean Kvartal 2 Deltog i Bomässa 2014 Uthyrningen av kv. Maskrosens lägenheter påbörjades Ny jämställdhetsplan arbetades fram Tomtförvärv kv. Göken 5 Rimbo-Tomta-projektet lades ner Ventilationsarbetet i kv. Studsaren fortsatte Nya låssystem i kv. Semaforen Postfack installerades i kv. Flygfältet samt kv. Smörblomman Vi bytte stolparmaturer till LED-belysning i kv. Linnean.

8 8 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 EKONOMI OMSÄTTNING SOLIDITET TKr Omsättning 15 % Soliditet Intäkter Intäkter INTÄKTER 1% 8% 1% 9% 8% 9% Bostäder Bostäder Lokaler Lokaler Övrigt 82% Övrigt Finans 82% Finans KOSTNADER Kostnader Kostnader 12% 12% 22% 22% Räntor Räntor 13% 13% Personal Personal 12% 12% Vatten, värme, Vatten, hushållsel värme, hushållsel Reparation och underhåll Reparation och underhåll 21% 21% 20% 20% Avskrivningar Avskrivningar Övrigt Övrigt BALANSOMSLUTNING Balansomslutning Tkr ÅRSRESULTAT Årsresultat Kr/m²

9 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Fem års nyckeltalsutveckling OPERATIVA NYCKELTAL ÅR Driftnetto kr/m 2 1) Medellägenhetshyra kr/m2 och år Hyresförluster i % av hyresintäkter 1,1 1,1 1,1 1,0 2,0 Driftkostnader kr/m 2 och år Underhåll i kr/m 2 och år EKONOMISK ÖVERSIKT Balansomslutning Tkr Omsättning Tkr Kassalikviditet 2) 0,16 0,28 0,42 0,43 0,96 Balanslikviditet 3) 0,17 0,29 0,43 0,45 0,97 Soliditet 4) 11,30 12,42 12,54 11,31 12,07 Årsresultat kr/m 2 6,24 24,80 77,65 23,86 8,70 RISKBEDÖMNING Skuldsättningsgrad 5) 7,26 6,48 6,45 7,24 6,67 Räntetäckningsgrad 6) 1,6 1,7 1,8 1,6 1,6 ÖVRIGA NYCKELTAL Omflyttning i % av lägenhetsantal Hyresförluster tkr/objekttyp Lägenheter Lokaler Bilplatser m.m Medeltalet anställda årsarbetare Uthyrningsobjekt vid årets slut Lägenheter * Lokaler Garage Bilplatser Yta m ) Hyra./. drift./. Underhåll 2) (Omsättningstillgångar./. lager) / kortfristiga skulder 3) Omsättningstillgångar / kortfristiga skulder 4) Riskbärande eget kapital + reservationer i % av balansomslutning 5) Lånat kapital / eget kapital 6) Driftnetto / ränteutgifter netto Åren före 2013 är ej omräknade enligt K3 *Specialbostäder ingår inte i uthyrningsobjekt lägenheter

10 10 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Förvaltningsberättelse INFORMATION OM VERKSAMHETEN Roslagsbostäder äger och förvaltar lägenheter och cirka 150 lokaler inom Norrtälje Kommun. Den totala ytan uppgår till nästan kvm, varav cirka kvm är lokaler. Huvudkontoret ligger i Norrtälje och distriktskontor finns i Hallstavik och Rimbo. Bolagets aktier ägs till 100% av Norrtälje Kommunhus AB, org.nr: , som i sin tur ägs av Norrtälje kommun. Styrelsen anmäls till bolagsstämman efter beslut i Kommun fullmäktige. Ordförande är Sune Alm och VD är Anders Hermanson. VERKSAMHETSIDÉ Roslagsbostäder ska utifrån ett långsiktigt perspektiv bidra till kommunens utveckling genom att bygga, äga och förvalta fastigheter på ett sådant sätt att det är en finansiellt trygg placering för ägaren. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET OCH EFTER DESS UTGÅNG Roslagsbostäder bygger förnärvarande 66 lägenheter i kv. Maskrosen i Norrtälje. Beräknad inflyttning april Fastigheten Göken 5 har förvärvats av PEAB AB och planerad byggstart för 22 lägenheter är våren I Solbacka äger Roslagsbostäder tomtmark där detaljplanen beräknas vara klar under våren 2015 för en byggnation av cirka 30 lägenheter. Markanvisningsavtal är tecknat med kommunen för cirka 110 lägenheter i projektet Tallhöjden och detaljplanearbetet kommer att ske tillsammans med COBAB AB. En relativt omfattande arkeologisk undersökning måste genomföras, vilket fördröjer starten av detaljplanearbetet. Ett utvecklingsarbete för att bygga cirka 100 hyresrätter i Rimbo har startats i samarbete med Credentia AB. Roslagsbostäder skulle enligt markanvisningsavtal bygga ett 60-tal hyresrätter på fastigheten Rimbo-Tomta 8:2. Då markförhållandena på fastigheten var extremt dåliga så har projektet avslutats. Under året så har Roslagsbostäder sålt fastigheten Igelsta 4:10 med 10 hyreslägenheter till en privat aktör i Norrtälje Kommun. Roslagsbostäder har under året sålt tre bostadsrätter för Norrtälje Kommuns räkning. Kvarvarande bostadsrätter förvaltas enligt de direktiv som finns. Roslagsbostäder är fortsatt kvalitetscertifierade inom FR Antalet outhyrda lägenheter är fortsatt lågt. Under större delen av året fanns inga tomma lägenheter. Roslagsbostäder AB är anslutet till SABO (Sveriges Allmän nyttiga Bostadsföretag), FASTIGO (Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation) samt HBV (Husbyggnadsvaror). FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING SAMT RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Framtiden för Roslagsbostäder bedöms som ljus men förutsätter en nyproduktion i måttlig takt. Värdeutvecklingen för fastigheter i Norrtälje tätort och Rimbo bedöms som långsiktigt mycket god och behovet av bostäder är fortsatt stort. Detta motiverar investeringarna som på sikt blir lönsamma för bolaget och kommunen. Ägardirektiven anger att Roslagsbostäder skall nyproducera cirka 200 lägenheter under en fyraårsperiod samt att fastighets beståndet kontinuerligt skall ses över. Räntekänsligheten i bolaget är stor. I takt med ökad belåning blir räntenivån alltmer viktig för Roslagsbostäder.

11 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING FLERÅRSÖVERSIKT* Nettoomsättning (tkr) Resultat efter finansiella poster (tkr) Rörelsemarginal (%) 22,0% 22,6% 26,7% 25,8% Avkastning på eget kapital (%) 0,9% 3,4% 9,9% 3,4% Balansomslutning (tkr) Soliditet (%) 11,3% 12,4% 12,5% 11,3% Antal anställda * Jämförelsetalen för år har inte räknats om enligt K3. FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION Styrelsen föreslår att till förfogande stående medel Balanserat resultat Årets resultat disponeras så att i ny räkning överföres kr kr kr kr

12 12 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Resultaträkning Belopp i Tkr Not Hyresintäkter 1, Övriga förvaltningsintäkter Summa nettointäkter Rörelsens kostnader Reparationer och underhåll Taxebundna kostnader Fastighetsskatt Personalkostnader Central administration och marknadsföring 3,4, Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från övriga värdepapper och fordringar 8,25 som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9, Räntekostnader och liknande resultatposter 10, Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Lämnat koncernbidrag Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

13 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Balansräkning Belopp i Tkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Varor och förnödenheter Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

14 14 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Balansräkning Belopp i Tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Belopp i Tkr Not Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser, FASTIGO

15 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Kassaflödesanalys Belopp i Tkr Not Den löpande verksamheten 25, 26 Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. Avskrivningar och nedskrivningar Vinst vid försäljning av inventarier Förlust vid utrangering av inventarier Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission 0 0 Erhållna koncernbidrag 0 0 Lämnade koncernbidrag Upptagna lån Amortering av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Kursdifferens i likvida medel 0 0 Likvida medel vid årets slut

16 16 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Tilläggsupplysningar Redovisningsprinciper m.m. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3): Förstagångstillämpning av BFNAR 2012:1 (K3) Detta är första gången företaget tillämpar BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). För att möjliggöra meningsfull jämförelse med föregående år har samtliga poster i resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys samt noter räknats om för jämförelseåret. I och med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) har följande redovisningsprinciper ändrats i jämförelse med tidigare år: Roslagsbostäder AB har från och med tidpunkten för övergång till K3 övergått till att tillämpa den så kallade komponentavskrivningsmetoden. Komponentavskrivning innebär att nyttjandeperioden bestäms separat för tillgångens betydande komponenter, i de fall skillnaden i förbrukning bedöms vara väsentlig. Utbyte av komponenter innebär att den gamla komponenten utrangeras samt att den nya komponenten aktiveras i balansräkningen. Vid tillämpning av K3 och komponentavskrivning har det redovisade värdet för materiella anläggningstillgångar minskat med tkr per den 31 december I resultaträkningen för 2013 har avskrivningarna ökat med tkr och kostnader för reparation och underhåll minskat med tkr. Uppskjuten skatt har påverkats med avseende på detta. Se justeringar i tabellerna nedan. Korrigeringar av jämförelseårets resultat- och balansräkningar samt ingångsbalansräkning De korrigeringar som skett av jämförelseårets resultat- och balansräkningar när dessa omräknats i samband med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) framgår nedan.

17 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Fastställd Justeringar vid Omräknad balansräkning övergång till balansräkning BFNAR 2012: Byggnader och mark Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Varulager Övriga omsättningstillgångar Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital (se även nedan) Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Resultaträkning Enligt fastställd Justeringar vid Omräknad resultat- övergång till resultaträkning 2013 BFNAR 2012:1 räkning 2013 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter SUMMA INTÄKTER Reparationer och underhåll Taxebundna kostnader Personalkostnader Avskrivningar Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

18 18 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Aktiekapital Reservfond Balanserat Årets Totalt resultat resultat Utgående eget kapital enligt fastställd balansräkning Årets korrigeringar vid övergång till BFNAR 2012:1 (K3) Byggnader Avskrivningar Uppskjuten skatt Utgående eget kapital korrigerat i enlighet med BFNAR 2012:1 (K3) Bedömningar och uppskattningar Företagsledningen har inte identifierat några viktiga redovisningsmässiga bedömningar som gjorts vid tillämpningen av bolagets redovisningsprinciper. Det bedöms inte heller finnas någon osäkerhet i uppskattningar på balansdagen som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar av redovisade värden för tillgångar och skulder under nästa räkenskapsår. Koncerntillhörighet Närmast överordnade moderföretag som upprättar koncernredovisning i vilken företaget ingår är Norrtälje Kommunhus AB (org.nr ) med säte i Norrtälje. Bolaget ingår i en koncern i vilken det är Norrtälje kommuns helägda Norrtälje Kommunhus AB som är moderbolag. Intäktsredovisning Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas, med avdrag för rabatter. Hyresintäkter för fastigheterna redovisas linjärt och i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Ersättning i form av ränta eller utdelning redovisas som intäkt när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen och när inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Ränta redovisas som intäkt enligt den s.k. effektivräntemetoden. Utdelning redovisas som intäkt när företagets rätt till betalning är säkerställd. Redovisning av leasingavtal Företaget redovisar samtliga leasingavtal, såväl finansiella som operationella, som operationella leasingavtal. Operationella leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Ersättning till anställda efter avslutad anställning Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som företaget lämnar till de anställda. Företagets ersättningar innefattar bland annat löner, betald semester, betald frånvaro, bonus och ersättningar efter avslutad anställning (pensioner). Redovisning sker i takt med intjänandet. Ersättningar till anställda efter avslutad anställning avser avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Som avgiftsbestämda planer klassificeras planer där fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser, vare sig legala eller informella, att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Övriga planer klassificeras som förmånsbestämda pensionsplaner. Företaget har inga övriga långfristiga ersättningar till anställda. I företaget finns såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. Utgifter för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till grund för förpliktelsen. Företagets övriga planer klassificeras som förmånsbestämda och beräknas enligt Tryggandelagen och redovisas i enlighet med förenklingsreglerna i BFNAR 2012:1. Koncernbidrag Koncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Skatt Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.

19 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Aktuell skatt Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per balansdagen. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Materiella anläggningstillgångar har delats upp på betydande komponenter när komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. Avskrivningsbart belopp utgörs av anskaffningsvärdet minskat med ett beräknat restvärde om detta är väsentligt. Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader Markanläggningar Markinventarier Inventarier, verktyg och installationer år 20 år 5 år 5 år Finansiella instrument Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet) i BFNAR 2012:1. Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång i ett företag och en finansiell skuld eller ett eget kapitalinstrument i ett annat företag. Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången. Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Kundfordringar och övriga fordringar som är omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar. Räntebärande finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Utgifter som är direkt hänförliga till upptagande av lån korrigerar lånets anskaffningsvärde och periodiseras enligt effektivräntemetoden. Varulager Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärdet avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderings metoden innebär att eventuell inkurans i varulagret har beaktats. Fordringar, skulder och avsättningar Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga fordringar och långfristiga skulder värderas efter det första värderingstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Övriga skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan.

20 20 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 1 HYRESINTÄKTER Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage och p-platser Summa: Avgår: Övriga intäktsreduktioner Summa Hyresintäkter Hyresbortfall bostäder Hyresbortfall lokaler Hyresbortfall garage och p-platser Summa hyresbortfall SUMMA HYRESINTÄKTER NETTO Hyresintäkter hänför sig endast till hyresgäster i Sverige. NOT 2 ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Vinst avyttring av anläggningstillgångar Övriga intäkter NOT 3 CENTRAL ADMINISTRATION OCH MARKNADSFÖRING Reklam och PR Övriga lokalkostnader Övriga driftskostnader Övriga administrativa kostnader NOT 4 ARVODE TILL REVISORER Ernst & Young AB Revisionsuppdraget Övriga tjänster

21 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING NOT 5 OPERATIONELLA LEASINGAVTAL Leasingavtal där företaget är leasetagare Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal: Ska betalas inom 1 år Ska betalas inom 1 5 år Ska betalas senare än 5 år 0 54 Kostnadsförda leasingavgifter avseende operationella leasingavtal Företaget har ingått följande väsentliga leasingavtal vilka redovisas som operationella leasingavtal: Kopiatorer, skrivare, telefonväxel samt kaffemaskiner. Leasingavtal där företaget är leasegivare Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal: Lokaler Ska betalas inom 1 år Ska betalas inom 1-5 år Ska betalas senare än 5 år 0 0 Antal Kontraktskontrakt värde Bostäder Garage och p-platser Leasingavtal där företaget är leasegivare avser hyra av lokaler och bostäder. Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt på 3 år och indexregleras. Hyresavtal avseende bostäder och garage ingås normalt tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med 3 månaders uppsägningstid. NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Medelantalet anställda Män Kvinnor Löner och andra ersättningar Styrelse och verkställande direktör Övriga anställda Pensions- och övriga sociala kostnader Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör Pensionskostnader för övriga anställda Övriga sociala kostnader enligt lag och avtal

22 22 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Utestående pensionsförpliktelser till styrelse och verkställande direktör 0 0 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 22% 14% Andel män i styrelsen 78% 86% Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 75% 75% Andel män bland övriga ledande befattningshavare 25% 25% Avgångsvederlag Verkställande direktören har en uppsägningstid på 24 månader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 3 månader. NOT 7 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING MELLAN KONCERNFÖRETAG Andel av årets totala inköp som skett från andra företag inom koncernen 39% 35% Andel av årets totala försäljning som skett till andra företag inom koncernen 10% 15% NOT 8 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ränteintäkter NOT 9 ÖVRIGA RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Utdelningar 0 2 Övriga ränteintäkter

23 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING NOT 10 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader till koncernföretag Övriga räntekostnader NOT 11 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Aktuell skatt 0 0 Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Förändring av uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Summa redovisad skatt Genomsnittlig effektiv skattesats 10,2% 11,9% Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats (22 %): Skatteeffekt av: Övriga ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter Redovisad skatt Effektiv skattesats 10,2% 11,9% Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld I nedanstående tabell specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Summa uppskjutna skattefordringar Uppskjuten skatteskuld Materiella anläggningstillgångar Summa uppskjutna skatteskulder Skattemässiga underskottsavdrag uppgår till tkr.

24 24 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 12 BYGGNADER OCH MARK Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar Försäljningar/utrangeringar Återförda nedskrivningar 0 0 Omklassificeringar 0-54 Årets nedskrivningar 0 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde Uppgifter om förvaltningsfastigheter Redovisat värde Verkligt värde Beräkning av verkligt värde Verkliga värdet baseras till 100 % på värderingar av utomstående oberoende värderingsmän med erkända kvalifikationer och med aktuella kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Verkligt värde har bedömts med hjälp av kassaflödesmetod där förutsättningarna är marknadsanpassade och således är en form av orsprismetod. Kassaflödesmetod är en avkastningskalkylbaserad metod, som innebär att bedömda framtida avkastningar nuvärdesberäknas och ger då ett avkastningsvärde. Direktavkastningskravet som använts vid värderingen ligger inom intervallet 3,39 8,93 %. Kalkylräntan har satts till 2 % över direktavkastning.

25 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING NOT 13 MASKINER OCH INVENTARIER Ingående anskaffningsvärden Årets anskaffningar Försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Omklassificeringar -8 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde NOT 14 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OCH FÖRSKOTT AVSEENDE MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ingående anskaffningsvärden Investeringar Överfört till byggnader Utgående redovisat värde NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Andelar i ek. förening Andelar i bostadsrättsföreningar Andra aktier och andelar Utgående redovisat värde NOT 16 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Ingående anskaffningsvärden Amorteringar, avgående fordringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde

26 26 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 17 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna intäkter 11 9 Förutbetalda hyreskostnader Förutbetalda försäkringspremier Övriga förutbetalda kostnader NOT 18 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktie- Reserv- Balanserat Årets Totalt kapital fond resultat resultat Ingående balans Överföring resultat föregående år Transaktioner med ägare: Lämnad utdelning Årets resultat Utgående balans NOT 19 OBESKATTADE RESERVER Ackumulerade överavskrivningar NOT 20 LÅNGFRISTIGA SKULDER Förfallotidpunkt, 1 5 år från balansdagen Skulder till kreditinstitut Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen Skulder till kreditinstitut

27 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING NOT 21 CHECKRÄKNINGSKREDIT Beviljad kredit Utnyttjad kredit NOT 22 SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Leverantörsfakturaskulder Övriga kortfristiga skulder Lämnat koncernbidrag NOT 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna löner Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Övriga upplupna kostnader Förutbetalda hyresintäkter

28 28 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 NOT 24 ANSVARSFÖRBINDELSER Övriga borgensförbindelser FASTIGO, Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation Beloppet på 271 tkr mostvarar två procent av årslönesumman NOT 25 BETALDA RÄNTOR OCH ERHÅLLEN UTDELNING Erhållen utdelning 0 2 Erhållen ränta Erlagd ränta NOT 26 LIKVIDA MEDEL Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassamedel Banktillgodohavanden NOT 27 NYCKELTALSDEFINITIONER Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen. Riskbärande eget kapital Eget kapital med tillägg för obeskattade reserver. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Soliditet Riskbärande eget kapital i procent av balansomslutning.

29 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Från vänster: Mats Wedberg, Sandra Eriksson, Roland Brodin, Anders Olander, Anna Rådberg (ersättare), Håkan Andersson, Johan Stark (ersättare), Anders Unnerstad, Sune Alm samt Kjell Drotz. Frånvarande: Anna Wicksell

30 30 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Revisionsberättelse

31 Granskningsrapport ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING

32 32 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 ROSLAGSBOSTÄDERS BESTÅND Norrtälje kommun Roslagsbostäder finns på sju orter i Norrtälje kommun Hallstavik Älmsta Edsbro Svanberga Roslagsbostäder har totalt lägenheter fördelat på sju orter runt om i kommunen. Majoriteten av lägenheterna är byggda under 1960-talet och den vanligaste lägenhetsformen är tre rum och kök. På följande sidor redovisas den geografiska fördelningen samt matnyttig information om beståndet. Lägenhetsfördelning Norrtälje Södersvik Rimbo Åldersfördelning fastigheter 2% 5% 1% 20% 1,5 RoK 1% 1930-tal 8% 1 RoK 8% 10% 13% 1950-tal 2 RoK 1960-tal 30% 3 RoK 4 RoK 23% 24% 1990-tal 16% Storleksfördelning i Roslagsbostäders fastigheter 1970-tal 1980-tal 5 RoK 39% 1940-tal 2010-tal Åldersfördelning på Roslagsbostäders fastigheter Norrtälje Vä dd öv äg en gen övä Vät kh oc St Skogshill 2. Lönnen 11. Snöskatan 3. Växtriket 12. Ankan 4. Väster Knutby 13. Färsna 5. Vasagården 6. Bryggården Södersvik 7. Linnean Svanberga 8. Bolka 8 äg sv m ol en Duvan/Eneberg 9. Flygfältet

33 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING Rimbo Duvhöken Uppsalavägen Stockholmsvägen 9 Roslagsvägen Norrtäljevägen 2. Stenbrottet/Läkaren 3. Sånglärkan 4. Kråkan 5. Kajen 6. Släggan 7. Semaforen 8. Tågmästaren 9. Mjölnaren Hallstavik Skärsta 2. Häggen/Ängen 3. Centrum Norr 4. Skepparen 5. Centrum Syd 6. Centrum 7. Smörblomman 8. Södergärdet 9. Dianavägen Edsbro Kustvägen 1 Uppsalavägen Carl Wahrens väg Gottstavägen 9 7 Älmsta 5

34 34 ROSLAGSBOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2014 Våra fastigheter 2014 BOSTÄDER LOKALER GARAGE P-PLATSER Distrikt 1 rok 1,5 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Antal Yta Medelyta Hyra/m 2 Antal Yta Antal Antal Rimbo , Norrtälje , Hallstavik , SUMMA , Andel 21% 1% 39% 30% 8% 1% 100% Specialbostäder Rimbo Norrtälje Hallstavik Summa TOTALT Andel 23% 1% 38% 29% 8% 1% 100% BOSTÄDER NORRTÄLJE LOKALER GARAGE P-PLATSER Fastighet Värdeår Byggår 1 rok 1,5 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Antal Yta Medelyta Hyra/m 2 Antal Yta Antal Antal Eneberg , Lönnen , Växtriket , Svanberga 10:4-10: , Ören 1: , Maskrosen Blåklinten , Blåklinten , Duvan , Violen , Violen , Köpmannen , Läraren , Linnean , Duvan , Studsaren , Längdhoppet , Höjdhoppet , Rinken , Norrbotten , Orren 4 o , Snöskatan , Ankan , Gnejsen , Graniten , Göken 5 SUMMA , Andel 12% 3% 38% 35% 10% 2% 100% Specialbostäder Harg 4: Blåklinten Rinken Summa TOTALT Andel 13% 3% 38% 34% 10% 2% 100%

35 BOSTÄDER RIMBO LOKALER GARAGE P-PLATSER Fastighet Värdeår Byggår 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Antal yta Medelyta Hyra/m 2 Antal yta Antal Antal Sånglärkan , Sånglärkan , Sånglärkan , Kråkan , Sånglärkan , Kråkan , Sånglärkan , Sånglärkan , Duvhöken , Duvhöken , Duvhöken , Stenbrottet , Läkaren , Släggan , Släggan Mjölnaren , Tågmästaren , Tågmästaren , Rimbo-Håsta 9: , Semaforen , Semaforen , Kajen , SUMMA , Andel 26% 43% 26% 4% 1% 100% Specialbostäder Släggan Stenbrottet Kajen Summa TOTALT Andel 33% 38% 24% 4% 1% 100% BOSTÄDER HALLSTAVIK LOKALER GARAGE P-PLATSER Fastighet Värdeår Byggår 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Antal yta Medelyta Hyra/m 2 Antal yta Antal Antal Älmsta 25: , Hallsta 2: , Hallsta 32: , Hallsta 39: , Lund 1: , Skärsta 1: , Älmsta 24: , Hallsta 1: , Skärsta 1: , Hallsta 35: , Hallsta 1: , Hallsta 37: , Hallsta 37: , Hallsta 2: , Hallsta 1: , SUMMA , Andel 33% 38% 23% 6% 0% 100% Specialbostäder Hallsta 32: Skärsta 1: Hallsta 1: Summa TOTALT Andel 34% 38% 22% 6% 0% 100%

36 Roslagsbostäder ett hem att längta till Produktion: Sundin Reklamstudio AB. Foto: Cecilia Nordstrand (där inget annat anges). Tryck: Affärstryckeriet AB. Roslagsbostäder Roslagsbostäder AB Box 56, Norrtälje Besöksadress: Lommarvägen 1, plan 2 Tfn Fax: Hemsida: E-post: info@roslagsbostader.se