Miljöklassad Byggnad En källa vid Bankers kreditbedömning

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 9 Miljöklassad Byggnad En källa vid Bankers kreditbedömning Författare: Bjarne Törsleff Handledare: Lars Silver Stockholm 2009

2 Abstract Title: Environmental classified Real Estate -A source for Credit Risk Management in banking Authors Bjarne Törsleff Department Department of Real Estate and Construction Management Centre for Banking and Finance Thesis number 9 Supervisor Lars Silver Keywords Environmental Rating tools, Buildings, Real Estate Valuation, Credit Risk Management, Banking Environmental classified buildings can constitute an important source for credit risk management in banking and mortgage. A new environmental system has been introduced and audit to be adapt for international system. There are many different systems globally and in Sweden is going on a discussion how to introduce a general standard or definition of what an environmental building is. The Banks are an important actor as a financier on the real estate market, where environmental classifying starts from by identifying environment aspects on buildings. Banks follow their credit policy which constitutes the risk management. Today banks consider environmental information only by notice the customers business. External sources are central for the risk management and here are environmental information a part which is to be investigated in a credit proposal. What this study indicates are that banks could possible be able to use environmental classifying as a tool to reduce the risk with the loan and also maybe increase the lending and profitably. Other incentive is to develop new products around the environmental classifications system, direct environmental loans for example. Another argument is that banks could turn marketing and build their trademark by connecting bank services to the real economy which consist of real estates. There are many different environmental systems on the market and the national system has been developed within the Bygga-Bo-Dialogen directions and is aimed to be included in the Swedish Green Building Council, which is a project by Fastighetsägarna Sverige. A conclusion in the study is that teams should be in charge including government and other actors from different branches to be able together identify requirements for each branches demands and needs with an environmental system. The study of the banks incentive indicates the importance that environmental classifications of buildings should become a public and central source to be trustworthy. One variant is that Boverket, Lantmäteriet or anther Information Company becomes responsibility for the system. The essential is that the information is homogenous to all parts who wanted access. Further must routines for the data inputs to the system be by people who are certified. i

3 Förord Detta examensarbete har skrivits under våren Uppsatsen är det sista momentet inom Kandidatprogrammet Fastighet och Finans. Examensarbetet har utförts vid Institutionen för Fastigheter och Byggande och Centrum för Bank och Finans på Kungliga Tekniska högskolan KTH i Stockholm. Först vill jag tacka min handledare doktor Lars Silver för hans stöd och goda handledning som hjälpt mig framåt i arbetet. Jag vill även tacka forskare Tove Malmqvist vid Institutionen för Miljöstrategisk analys på KTH för värdefull information inom miljöklassning. Ytterligare tack till alla de personer som har ställt upp på att bli intervjuade. Stockholm den 12 juni 2009 Bjarne Törsleff ii

4 Innehållsförteckning Abstract...i Förord...ii Innehållsförteckning...iii Sammanfattning...v 1 Introduktion Inledning Bakgrund Problemformulering Syfte Avgränsningar Disposition Metod Utgångspunkt Val av metod och motiv Tillvägagångssätt Val av teori Insamling av data Val av respondent Undersökningsstrategi Kritisk granskning av metoden Teori Introduktion Miljöklassning av byggnader Definition miljö Miljöfrågans framväxt Miljöklassningssystem i Sverige och globalt Drivkrafter och incitament Miljöklassningssystem som verktyg Miljöklassad byggnad Introduktion Bygga-Bo-Dialogen Initiativet till ett nationellt system Övergripande syfte Målgrupp Uppbyggnad, utgångspunkter och principer Klassnings- och aggregeringsmetod Klassningsprocessen Drivkrafter och incitament med systemet Fastighetsvärdering i bank Introduktion bank Kreditbedömning och pantsättning Värdering av den reala säkerheten Källor för kreditinformation Empiri Intervjuundersökning Sammanställning av intervjuerna Kreditbedömning, källor och fastighetsvärdering Miljöaspekter vid kreditgivning Incitament Implementering...22 iii

5 5 Analys och diskussion Dagens situation Faktorer vid fastighetsvärdering Miljöaspekter och miljöinformation Marknad och incitament Genomförande och implementering Slutsatser Slutsats Rekommendation och fortsatt arbete...29 Referenser...30 Bilaga Bilaga Bilaga iv

6 Sammanfattning Titel: Miljöklassad Byggnad En källa vid Bankers kreditbedömning Författare Bjarne Törsleff Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Centrum för Bank och Finans Examensarbete nummer 9 Handledare Lars Silver Nyckelord Miljöklassning, Byggnader, Fastighetsvärdering, Kreditbedömning, Bank Miljöklassade byggnader kan utgöra en viktig källa vid bankers kreditgivning. Ett nytt nationellt miljöklassningssystem har tagits fram och har i dagarna reviderats för att kunna anpassas till internationella system. De finns flera olika system globalt och i Sverige pågår en diskussion om hur man ska införa en generell standard eller definition på vad en miljöklassad byggnad ska innebära. Banker är en viktig aktör som finansiär på fastighetsmarknaden och där miljöklassning utgår ifrån att identifiera miljöaspekter på byggnader. Banker följer fastställda kreditpolicys som utgör basen i deras kreditbedömning. Idag tar man hänsyn till miljöinformation genom att se på den utifrån kundernas verksamhet. Externa källor är centrala för kreditgivning och här ingår miljöinformation som en del som ska utredas i en kreditpropå. Det som framkommit i studien är att banker skulle kuna använda miljöklassning som ett instrument att minska risken med krediten och därmed även öka utlåning samt lönsamhet. Andra incitament är att utveckla nya kringprodukter i anslutning till miljöklassning som riktade miljölån. Ett annat argument är att de skulle kunna vända sin marknadsföring och bygga sitt varumärke genom att koppla sina tjänster till den reala ekonomin som utgörs av fastigheter. Idag är det flera miljöklassningssystem på marknaden och det nya nationella systemet som tagits fram inom Bygga-Bo-Dialogens regi är tänkt att ingå som ett av fyra system i ett Swedish Green Building Council, som drivs av Fastighetsägarna Sverige. En slutsats är att arbetsgrupper bör tillsättas med berörda myndigheter och aktörer från olika branscher för att tillsammans ta fram kravspecifikationer med hur ett sådant system kan bli användbart för respektive bransch. Studien av bankernas incitament lägger vikt vid att informationen om klassningen av byggnaden ska ligga centralt och vara publikt för att skapa trovärdighet kring systemet. En variant är att Boverket eller Lantmäteriet alternativt något upplysningsföretag blir huvudman för systemet. Det väsentliga är att informationen är homogen för alla som vill använda den. Vidare ska rutiner för hur data som läggs in ske enligt certifierade och ordnade godkända former. v

7 1 Introduktion 1.1 Inledning Både internationellt och nationellt hanterar banker ökade krav på miljömedvetenhet genom att utforma system och verktyg för att hantera miljörisker på ett effektivt och systematiskt sätt. Sedan länge har bedömning av miljörisker inkluderats i kreditbedömningen. Klimatförändringar blir allt viktigare att bedöma vid bankers kreditgivning. Allt fler banker integrerar miljöaspekter i det operativa arbetet för att minska bankens miljörisker och för att säkra bankens anseende (Svenska Bankföreningen 2008). Ett nytt nationellt miljöklassningssystem för byggnader har lanserats som ett verktyg att försöka styra åtgärder i en sund och hälsosam riktning och därmed en bättre miljö. Strävan för bättre miljö leder i sin tur till nya ekonomiska incitament i vårt samhälle. Denna uppsats behandlar ämnet miljöklassning av byggnader sett ur bankers kreditgivnings perspektiv. Enligt Naturvårdsverket preliminära slutsatser så finns behov av en mer varierad miljöinformation och att den måste konkretiseras för dess behov. Vidare så är miljöaspekter i allmänhet av underordnad betydelse vid finansiell riskhantering. Okunskap finns generellt om miljö och vilken betydelse miljöaspekter kan innebära vid finansiell riskbedömning. Var finns relevant data och hur ska den tillämpas. Generellt har branschen mindre intresse för miljöfrågor än andra. Enligt Naturvårdsverkets utredning finns kunskapen hos miljöexperter eller värderare som konsulteras och inte internt inom banken. Dessutom fastslår man att det saknas enkla allmänt accepterade system som beskriver miljöaspekter som finansiell risk (Naturvårdsverket 2005). 1.2 Bakgrund Bankerna är en aktör i vårt samhälle som har en viktig roll för att hjälpa till med finansiering och har som affärsidé att låna ut kapital för finansiering av fastigheter. Bankernas utlåning är väsentlig för vårt samhällsbyggande, dels på den privata och den kommersiella marknaden. Banker har ägare som vill tjäna pengar och därför har banker ett uttalat vinstsyfte med sin verksamhet. Det betyder att verksamheten ska generera intäkter från praktiska behov som betalningsförmedling, kapitalförvaltning, in- och utlåning samt handel med värdepapper. Utifrån vårt ekonomi- och miljöperspektiv kan vi konstatera att vi har två olika intressen, eller går det att förena dessa (Lundgren, 1999). Denna uppsats försöker beskriva miljöklassningssystem som ett verktyg och bankernas kreditgivning av fastigheter för att sedan analysera om det finns en koppling. Kan bankerna använda sig av ett miljöklassningssystem och finns incitament för dem att ta mer ansvar för en hållbarare samhällsutveckling. 1.3 Problemformulering Målet med arbetet är att identifiera incitament för banker av att använda ett miljöklassningssystem vid kreditgivning och undersöka en eventuell implementering. Studien är inte tänkt att studera i vilken omfattning bankens miljöarbete generellt går eller undersöka lönsamhet med andra miljösatsningar. Arbetets förhållningssätt är kritiskt och ifrågasättande för att ge en tankeställare samt därmed få ett kreativt angreppssätt för lösningar på problemet. 1

8 Intresset är därför delvis inriktat på att studera hur potentiella användare inom bank skulle kunna använda sig av systemet och vad som skulle kunna motivera dem att implementera ett miljöklassningssystem i deras verksamhet. 1.4 Syfte För närvarande så arbetar man med att implementera projektet miljöklassning av byggnader och syftet är att undersöka vilka incitament som kan finnas hos banker med ett sådant system. Ambitionen är att få myndigheter, berörda parter och banker att läsa arbetet och därmed väcka ett nytt intresse för fortsatt arbete inom området. Examensarbetets syfte är att: Beskriva nuvarande förslag på miljöklassningssystem och bankers nuvarande generella kreditgivning av fastigheter. Hur investerare skulle kunna utnyttja miljöklassning vid värderingssituationer. Undersöka om banker har incitament för ett miljöklassningssystem. Finns det en efterfrågan av ett miljöklassningssystem och vilka egenskaper skulle systemet innehålla. Underlag för fortsatt arbete inom området, vilka som kan tänkas använda det. 1.5 Avgränsningar Detta examensarbete fokuserar på ämnet miljöklassning av byggnader och om det finns incitament att applicera det på bankers verksamhet. Några avgränsningar är därför att inte granska eventuella naturvetenskapliga effekter av bankers miljöpåverkan med systemet. Vidare har inte heller studerats de juridiska aspekterna eller ekonomiska effekter som kan förestå vid en eventuell implementering. Arbetet går inte in på någon praktisk tillämpning av systemet. Det är generella för- och nackdelar som identifieras inga vetenskapliga fakta. Examensarbetet avgränsas till att endast behandla Bygga-Bo-Dialogens miljöklassningssystem av byggnader ur ett bankperspektiv. Studien går inte i detalj in i nuvarande förslag utan beskriver det översiktligt samt fokuserar mer till att studera incitament för en potentiell bankmarknad för systemet samt identifiering av eventuell nya indikatorer som kan kompletteras i systemet. Vidare så avgränsas analysen att endast se till bankernas faktiska säkerhet som utgörs av byggnaden. De mjuka aspekterna vid kreditgivning nämns bara i ett sammanhang i kapitel Disposition Examensarbetets disposition är följande: I kapitel 2 redovisas metoden och tillvägagångssätt för arbetet. I kapitel 3 introduceras det teoretiska perspektivet på ämnet miljöklassning generellt, nationellt och globalt. Därefter redovisas Bygga-Bo-Dialogens reviderade utgåva på miljöklassad byggnad. Sist i kapitlet beskrivs fastighetsvärdering i bank och kreditbedömning med fokus på fastighetslån. I kapitel 4 görs en sammanställning av intervjuer. Kapitel 5 diskuteras vad som kan göras på området. I kapitel 6 redovisas slutsatser och öppnar nya dörrar till fortsatt arbete. 2

9 2 Metod 2.1 Utgångspunkt Arbetes utgångspunkt har varit att utifrån nuvarande marknad och dess spelregler urskilja olika synpunkter och försöka förstå hur intresset är att införa ett miljöklassningssystem. Utgångsläget för frågeställningen har varit att sätta sig in i problemet och söka efter svar på lösningar hos berörda parter för att testa ämnet. 2.2 Val av metod och motiv Arbetet utgår från en praktisk ansats där studier gjorts på befintlig teori och utifrån det försökt härleda hypoteser i ämnet. Studien är genomförd som en kvalitativ metod för att studera sammanhang och strukturer samt förståelse, snarare än förklaringar. Syftet har varit att ge en översikt över problemställningen samt ge förståelse för studien. Vidare att ge en bred beskrivning som visar respondenternas reaktion och känslor för ämnet. Tyngden ligger i att göra en djupare undersökning i frågeställningen. Arbetet har delats in i tre huvudaktiviteter; förstudie, genomförandefas och slutförandefas. 2.3 Tillvägagångssätt Val av teori De konkreta metoderna att samla in information till examensarbetet består av litteratur- och dokumentstudier inom ämnena miljöklassning, fastighets- och bankområdet. Studier av litteratur på området och dokumentation från avdelningen KTH Miljöstrategisk analys har varit viktiga för arbetet. En annan viktig källa är internet och då främst Bygga-Bo-Dialogens hemsida med informationen om miljöklassningsgruppens arbete. Utgångspunkten är miljö aspekter med applicering på kreditgivning av fastigheter, vilka kan tänkas vara relevant för bankverksamhet. De utvalda respondenterna är kreditchefer eller specialister på banker, vilket motiverar litteratur inom kreditgivning och fastighetsområdet. Miljödokumentation har studerats främst kring Bygga- Bo-Dialogens miljöklassningssystems publikationer Insamling av data Arbete inleddes med orientering på området genom observationer i form av deltagande på två seminarier. Det första genomfördes på Grand Hotel i vinterträdgården och på programmet redovisades konkreta resultat från Bygga-Bo-Dialogen för att senare på eftermiddagen introducera delegationen för hållbara städer. I seminariet deltog flera beslutsfattare och experter från både myndigheter, företag och högskolor. Det andra seminariet var upplagt som en workshop som hölls av KTH Miljöstrategisk analys hos intresseorganisationen Fastighetsägarna Sverige. Workshopen gick ut på att ge fördjupad förståelse för hur energieffektivisering samt hållbarhet kan vara lönsamt för fastighetsägarna. Vari ligger mervärdena och finns mer idéer för att stimulera hållbart byggande. Deltagare var från KTH och aktörer från näringslivet vilket givet arbetet inputs i form av sekundär data. Datainsamling utgörs av förstahandskällor, vilket innebär att de är primärdata. Arbetet innehåller primärdata som kommer från telefonintervjuer med noga utvalda personer på banker och organisationer. De intervjuer som gjorts ger studien djupare fakta om problemområdet. Respondenterna har nära anknytning till området som studien behandlar 3

10 och de arbetar i chefspositioner med kreditgivning. Andra respondenter har direkt ansvar för problemområdet och är tillfrågade i ett implementeringssyfte. De sekundära data som använts i arbetet kommer främst i huvudsak av artiklar, forskningsrapporter och akademisk litteratur. Under arbetets gång har antecknats och identifierats nyckelpersoner på området bland aktuella intressenter för ämnet, en förteckning med kontaktuppgifter har upprättats Val av respondent Urvalet i undersökningen har varit Länsförsäkring Bank, SEB, SkandiaBanken, Danske Bank, SBAB, Swedbank, Nordea Hypotek och SHB/Statshypotek. Bankföreningen har delgett namn på kontaktpersoner hos bankerna som haft kunskap i frågan, vilket underlättat kontakten med rätt person som bankkoncernen anses ha störst kunskap inom problemområdet. Valet av respondenter är gjorda inom området kreditgivning som utgör grunden för bankverksamhet. De intervjuade är kreditchefer och specialister inom områdena krediter och fastighetsanalys. Respondenterna är väl insatta i kreditgivning och bankens policy för hur fastighetskrediter ska bedömas. Bankerna har liknande organisation och affärsverksamhet vilket varit en viktig förutsättning för arbete. Då kreditgivning är centralt ska arbetet förhoppningsvis generera att respondenterna kan vara pådrivande internt i banken och kanske få ledningen samt produktansvariga att flytta fokus som eventuellt leder till nya affärsmöjligheter. Alla banker och övriga respondenter har tackat ja till att vara med i studien. SEB AB Sven Öresjö Kreditchef, Retail Sverige Länsförsäkring Bank AB Tomas Jernelöv Gruppchef Produktstöd Nordea Hypotek AB Sten Roghe / Kreditchef och vvd Nordea Bank AB Eva Reichard Fastighetsanalytiker SkandiaBanken AB Kauno Kankaanpää Kreditchef SBAB Bengt-Olof Nilsson Lalér Kreditchef/ Företagsledning Danske Bank Sverige Dag Johansson Kreditchef Swedbank AB Helena Skeppner Fastighetsanalys, Krediter och Riskanalys Stadshypotek AB/Handelsbanken Jonny Heving Värderingschef HSK krediter Tabell 1: Illustration formella intervjupersoner Under arbetets gång har kartläggning av nyckelaktörer skett och status för var marknaden befinner sig inom ämnet miljöklassning hos berörda organisationer samt myndigheter. För att komma med rekommendationer på implementering har öppna intervjuer genomförts av ansvariga personer enligt nedan. Dessa informella kontakter har utförts per telefon samt E-post. Bygga-Bo-Dialogen Johnny Ågren Sekreterare Länsförsäkringar AB Gustav Holst Skadespecialist Finansinspektionen Per-Arne Ström Utredare Miljödepartementet Björn Dufva Chef enheten för hållbar utveckling Bankföreningen Tomas Tetzell Chefsjurist och avdelningschef Bankföreningen Agneta Brandimarti Bankjurist KTH Miljöstrategisk analys Tove Malmqvist Forskare Finansdepartementet Rasmus Rodhe Departements sekreterare Svensk Fastighetsindex Christina Gustavsson VD Boverket Nikolaj Tolstoy Chef för Bygg- och förvaltningsenheten 4

11 Lantmäteriet/ Metria Stig Källs Informationsförsörjning Bygga-Bo-Dialogen Gun-Britt Solberg Ordf. implementeringsgruppen/vd BQR UC AB Fredrik Polland Affärsutvecklingschef Lantmäteriet Niclas Parneborg Produktchef ILMM Marknad Finansdepartementet Daniel Liljegren Politisk sakkunnig Fastighetsägarna Sverige Bengt Wånggren Utvecklingschef Tabell 2: Illustration informella intervjupersoner Undersökningsstrategi Strategi har varit att undersöka bankernas absolut viktigaste affärsområde nämligen utlåning för fastigheter. Det är räntenettot mellan inlåning och utlåning som bankerna får sina största intäkter ifrån. Kan studien identifiera ett intresse av miljöklassningssystem hos kreditchefer skapar de förhoppningsvis ringar på vattnet internt och externt hos banker samt andra berörda parter. Passar ett sådant system in i deras kreditgivningsprocess finns potential för att få banker mer delaktiga i samhällsbyggandet. Därför har utgångspunkten varit att fokusera undersökningen på kreditchefer eller specialister, då kreditgivning är kärnverksamheten för en bank. Kreditpolicy och hur man i framtiden ska minska riskerna vid kreditbedömning har varit en annan väg att komma åt problemet. Studierna har utförts genom intervjuer med strukturerade frågor och med öppna svarsalternativ. Intervjuerna har till största del spelats in och skriftligt sammanställts, för att kunna användas som text. Urvalet av respondenter för intervjuerna är noggrant utvalda där efterforskning skett för rätt person. De telefonintervjuer som gjorts är för att spara tid och har varit specialister inom vissa områden. Från myndighetshåll har företrädare från aktuella myndigheter och intresseorganisationer som är involverade i en eventuellt framtida implementering av miljöklassningssystem tillfrågats i ämnet. Avsikt har varit att identifiera om en eventuell tendens finns hos bankerna och undersöka eventuella incitament med ett miljöklassningssystem. Intresset har delvis varit inriktat på att studera hur bankerna och myndigheterna uppfattat frågeställningen och vad som eventuellt motiverar dem att komma fram till en gemensam lösning samt handlande. I takt med att arbetet löpt på har intressanta organisationer identifierats samt intervjuats för att kunna redovisa ett scenario för en implementering av systemet. Dessa kontakter har skett per telefon för att spara tid för arbetet. Dessa organisationer är Fastighetsägarna, Bankföreningen, SFI -Svenskt fastighetsindex, UC kreditupplysningscentralen, Fastighetsdata och Lantmäteriet. Ett förslag och rekommendation på tänkbar implementering av miljöklassningssystemet presenteras i slutet av arbetet på grundval av gjorda intervjuer av nyckelorganisationer. Intentionen med arbetet är att väcka frågan hos andra om att tillsammans arbeta fram en modell för att kunna implementera miljöklassningssystemet på marknaden. 5

12 2.4 Kritisk granskning av metoden Vid intervjuerna har respondenterna svarat med subjektiva åsikter vilket läsare bör förhålla sig kritiska till. Alla intervjuer genomfördes vid ett personligt möte med respondenten, där snittet var cirka sextio minuter per intervju. Resultatet i studien måste beaktas utifrån bankerna beslutsordning vid ett eventuellt implementeringsbeslut, vilket frågebatteriet inte direkt varit utformat för. Svaren från bankernas respektive kreditchefer och specialister ger endast en riktning på var deras inställning är till ett införande av ett miljöklassningssystem i kreditgivningen. De svarar inte för en hel banks organisationsvilja eller ledningen och man bör därför utgå ifrån att deras svar endast ger underlag för bankers intention i ämnet. Dessutom så har respondenterna olika bakgrund, utbildning och olika erfarenheter. Respondenternas öppna svar upplevs dock inte att man censurerat sina svar eller på annat vis fingerat svaren. Därför känns arbetets information som rimligt tillförlitligt. De sekundära källorna bedöms som tillförlitliga då forskning på stora delar gjorts på området. I arbetet har ställts frågor enligt problemställningen till adekvata respondenter och torde rimligen ge en tendens av behov av ett miljöklassningssystem på grundval av svaren i studien. 6

13 3 Teori 3.1 Introduktion En implementeringsgrupp bestående av ordförande, representanter för fastighetsägarna, byggföretag samt övriga intressenter är tillsatt av Bygga-Bo-Dialogens styrgrupp, där man startat arbetet med att säkerställa systemets fortlevnad och de söker därmed en huvudman. Innan systemet fullt ut börjar tillämpas ska gruppen besvara samt verka för frågor angående utveckling, incitament och dela erfarenheter genom marknadsföring för en bredare acceptans samt genomslag på marknaden. Finansiering görs dels genom Bygga-Bo-Dialogens sekretariat men principen är att ledamöterna ska stå för sina egna kostnader ( 3.2 Miljöklassning av byggnader Definition miljö Miljö är ett brett uttryck, men vi skulle kunna definiera det enligt; ekologiska förhållanden, samlingen av alla levande och icke-levande föremål på jorden ( Miljö kan även betyda personers fysiska och sociala omgivning. Yttre miljö är i arkitektur, samhällsplanering och omgivningen kring ett byggnadsverk eller en anläggning. Inre miljö är i arkitektur i byggnader, inredning och annat som omger människor inomhus Miljöfrågans framväxt Miljöfrågor har i vårt samhälle aktualiserats i form av bieffekter av något som vi människor ställer till med. Oftast är det en bieffekt för något som vi konsumerar upp och därför får betala ett pris för. En reflektion som man kan göra är att hela 70- och 80-talet var miljö något sekundärt, i första hand kom ekonomin och konsumtion. Dagens miljömedvetenhet tog fart under 60-talet och bottnar i den rationella välfärdsstaten som var snabba att reagera på forskares varningar. Under de tre senaste decennierna har miljöfrågorna förknippats med mänsklighetens grundläggande existentiella villkor. I takt med att konsumeter efterfrågade miljöanpassade produkter blev miljö en marknadsdriven fråga i allt fler branscher. En bidragande orsak är också konsumenters mognad för ämnet och företagen var inte sena att profilera sig och därmed använda miljö i sin marknadsföring, begreppet miljöprofilering var taget. Företag började på 90- talet införa standardiserade miljöledningssystem som ISO och Eco-Management and Audit Scheme. Miljöansvar kom då ganska långt ner på listan till skillnad från idag där miljö inte bara ses som något man ska förebygga utan även kan ses som en ny möjlighet till att tjäna pengar på (Lundgren, M, 1999) Miljöklassningssystem i Sverige och globalt Miljöklassningssystem började utvecklas i början på talet (SparbanksAkademins skriftserie 2008:3). Det finns ett stort antal olika välkända miljöklassningssystem i världen. Lokala anpassningar sker i systemen då olika miljö- och lagstiftningsskäl förekommer i respektive land. Dagens system har därför utvecklats ur ett nationellt sammanhang. I Sverige togs år 2006 fram en rapport, där man identifierade 38 svenska märkningssystem och metoder för att miljöklassificering av byggnader. Internationellt fanns 22 metoder vilket gav totalt 71 metoder globalt vid den tidpunkten (Fastighetsnytt 2005 nr 5). Den siffran har säkert ökat idag och ett problem är att det finns för många metoder för miljöklassificering på marknaden. Dessa är dessutom olika utformade med olika målsättning, en del mäter t.ex. bara energiförbrukning. 7

14 Internationellt finns flera olika system och i England kom det första miljöklassningssystemet BREEAM 1 år 1990 som fick lägga grunden för flera andra system. BREEAM har flest klassade byggnader globalt och utvecklas och ägs av BRE, en brittisk byggforskningsorganisation (Samhällsbyggaren/1/2009). Systemet bedömer aspekter inom ledning/management, hälsa, transport, vatten, material och avfall, landanvändning och ekologi samt förorening. Vidare så klassificeras byggnader med olika anpassade versioner för olika byggnadstyper. Det amerikanska LEED 2 är ett annat som utvecklas och ägs av USGBC, US Green Building Council. Systemet bedömer miljöaspekter inom plats/landanvändning, vatten, material och resurser, energi och atmosfär, innemiljö samt innovation och projektering. Klassificeringen av byggnader är möjlig och även detta system har olika versioner att applicera på byggnadstyper. Ett program som administreras av Fastighetsägarna är Green Building som på EU-initiativ endast behandlar lokaler och inte bostäder samt vars syfte är att minska energianvändningen i bebyggelse och därmed koldioxidutsläpp. Programmet är till för att effektivisera energianvändningen för fastighetsägare. I Sverige finns inget gemensamt standardsystem för miljöklassning av byggnader (Miljöklassning av byggnader, Samhällsbyggaren nr 1, 2009). Flera system finns med olika inriktningar och man har inte enats om vilket system som ska användas. Ett system är Miljöstatus som fått genomslagskraft inom förvaltning och försäljningsprocesser. Det senaste miljöklassningssystemet som har tagits fram är inom den svenska Bygga-Bo-Dialogen. Metoden är färdigutvecklat och en lansering samt revidering har gjorts av systemet. Systemet bygger på Svensk bygglagstiftning, standarder och riktlinjer. World Green Building Council är ett världsomfattande råd som började i USA. Rådets vision är att globalt arbeta med att styra bygg- och fastighetsindustrin mot hållbart byggande med hänsyn till klimatpåverkan samt ekonomiska och sociala förutsättningar. Det har tills nu etablerats fjorton Council råd i olika länder världen över med bland annat USA, Canada, UK, Australien och Japan i spetsen ( 2009). Tanken är att dessa råd ska verka och säkerställa att det finns rätt verktyg som behövs för att göra framsteg i strategin om ett grönt designbyggande och utveckling. Vidare ska råden främja för en effektiv kommunikation och samarbete mellan råden, länder och industriledare. De ska stödja effektiva miljöklassningssystem och dela med sig av kunskap globalt. Det övergripande målet är att samhället och infrastruktur ska öka vår hälsa och livskraft inom en generation ( Sverige har en ny nationell organisation på gång, Sweden Green Building Council. Det är Fastighetsägarna Sverige som tagit initiativet till att skapa en ny nationell icke vinstdrivande organisation. Det svenska rådet blir medlemmar i World Green Building Council, World GBC och måste följa deras riktlinjer. Förutom medlemskapet har organisationen olika märkningssystem för byggnader och företag anpassade till olika behov; genomför person- och byggnadscertifieringar; utbildning i miljöriktigt byggande; genomför uppföljningar och revisioner; har en teknisk avdelning för utveckling av värderingsverktygen; publicerar årliga rapporter och lämnar utmärkelser. Grundare av organisationen väntas bli högt uppsatta representanter med titel 1 BREEAM, Building Research Establishment Environmental Assessment Method 2 LEED, The Leadership in Energy and Environmental Design 8

15 miljö-, energi- eller utvecklingschef från tongivande företag från bygg- och fastighetssektorn samt myndigheter. Detta arbete pågår för närvarande och man analyserar formen för hur detta ska gå till. Sweden Green Building Council ska vara öppen för alla företag och organisationer i byggoch fastighetssektorn. År 2015 räknar de med att fastighetsägare och byggherrar, byggentreprenörer, fastighetsutvecklare, banker, investerare, försäkringsbolag, installationsentreprenörer, materialleverantörer, arkitekter, hyresgäster och myndigheter till att uppgå till minst 500 medlemmar (Nyhetsbrev Nr 3 1 april 2009 från Fastighetsägarna). Detta innebär att förutsättningarna till en gemensam samsyn om vilka system som ska användas kommer att bli verklighet även i Sverige. Det verkar som man kommer att välja fyra system som ska anses godkända och som ska utvärderas enligt det svenska rådet; BREEAM, LEED, Green Building och det svenska systemet Miljöklassad byggnad Drivkrafter och incitament De globala miljöklassningssystem som växt fram globalt har alla som mål att försöka mäta effekter i någon form som påverkar vår miljö. De ska i någon form ses som hjälpmedel för användarna för att minimera negativa effekter i sina byggnader. Drivkrafter och incitament för alla dessa olika miljöklassningssystem är, lägre driftskostnader, minska risken för miljöskuld, högre attraktionsvärde på byggnaden ( De olika systemen har ett gemensamt mål nämligen byggnader med mindre miljöpåverkan, som innefattar hälsa, välbefinnande och miljöpåverkan. Systemen mäter dock olika områden vilket skapar svårighet att jämföra resultat av byggnader med olika system (Samhällsbyggaren, nr1) Miljöklassningssystem som verktyg Miljöklassning i sig kan ses som vilken produkt som helst. En produkt bestående av olika metoder vars syfte är att inom sina föreskrivna ramar leverera en klassning enligt dess fastställda kriterier. Det finns inget rådande standardsystem för miljöklassning av byggnader. Ett problem är avsaknaden av en generell definition på ett vad som ska anses vara en miljöklassad byggnad. Vi har ovan nämnt några av de vanligaste förekommande metoderna på marknaden och alla med sina specifika syften. De flesta miljöklassningssystem har dock ett gemensamt syfte att skapa drivkrafter för miljöinvesteringar som leder till ett hållbart byggnadsbestånd, dvs. uppfylla vissa uppsatta kriterier ( Klassningssystem kartlägger hur bra byggnaden är ur miljösynpunkt och ger därmed ett förbättringsunderlag vid fastighetstransaktioner. Vidare ger systemen grund för branschers affärsverksamheter t.ex. myndigheter, byggbolag, försäkringsbolag för att styra deras utbud av tjänster. Systemen kan urskilja skillnader i bestånd eller hos kunder för att på så sätt anpassa och differentiera sina villkor för sina kunder. Genom att kunna identifiera och fastställa risker kan man och bli tydligare i sin prissättning mot kund. 9

16 3.3 Miljöklassad byggnad Introduktion Bygga-Bo-Dialogen Dialogen Bygga, bo och förvalta, Bygga-Bo-Dialogen, är ett unikt samarbete mellan företag, kommuner och myndigheter. Samarbetet är på frivillig basis och ska fungera som ett komplement till lagar och bidrag. Visionen är att nå längre än lagar och regler och målet är att före 2025 nå en hållbar bygg- och fastighetssektor inom tre prioriterade områden; hälsosam inomhusmiljö, effektiv energianvändning och resursanvändning ( Aktörer som medverkar i dialogen har varit företag och myndigheter inom bygg- och fastighetssektorn. Andra företag är sådana som har beröring med sektorn, kreditgivare, försäkringsbolag och andra leverantörer. Samarbete sker genom frivilliga överenskommelser mellan aktörerna, idag ett fyrtiotal, för att nå den uppsatta visionen om en hållbar bygg- och fastighetssektor år Bygga-Bo-Dialogen är ett projekt som började 1998 och som omprövats av regeringen med treårsintervaller. I budgetpropositionen 2007 fick Bygga-Bo-Dialogen medel att använda till och med detta års utgång för att utvärdera projektresultat, sprida erfarenheter och tekniska lösningar från Bygga-Bo-Dialogens projekt. Arbetet har gått igenom tre faser varav den sista fasen implementering nu är inne i sitt slutskede, där en viktig del varit lanseringen av det nationella systemet miljöklassning av byggnader. Vid årsskiftet upphör Bygga-Bo-Dialogen som projekt och Delegationen för Hållbara Städer tar vid som har regeringens uppdrag att hantera och besluta om ett ekonomiskt stöd till utveckling av hållbara städer ( Miljöklassningssystemet ska dock leva vidare och söker därmed en huvudman Initiativet till ett nationellt system Tidigare enligt Bygga-Bo-Dialogen, så har i projekt ett miljöklassningssystem utvecklats sedan 2005 tillsammans med flera aktörer och olika personers kompetens i samverkan. Målsättningen har varit att ta fram ett miljöklassningssystem där nationell och internationell forskning inom området samt behovet av enkelhet och entydighet varit viktiga. Projektet har drivits av forskare vid KTH, Chalmers och Högskolan i Gävle tillsammans med 27 delaktiga företag och finansierats tillsamman av Bygga-Bo-Dialogen, Formas-BIC, Energimyndigheten samt de företag som ingått i projektet. En lansering av systemet gjordes i april 2008 för att kunna tillämpas på byggnader. En revidering har skett under våren för att justera systemet ( Övergripande syfte Enligt Bygga-Bo-Dialogen är det övergripande syftet att bidra till en hållbar bygg- och fastighetssektor. Avsikten är att leverera ett verktyg för att hushålla med energi, förbättra inomhusklimat samt reducera användningen av ohälsosamma ämnen som är miljöfarliga. Ett förankrat och sanktionerat miljöklassningssystem skulle innebära ett starkt incitament för bygg- och fastighetssektorn samt andra användare att i högre grad driva fram utvecklingen för en mer miljöanpassad och hälsosam sektor. Framförallt inom energiområdet finns besparingar att göra men även inom andra områden och sektorer. 10

17 Enkelhet och entydiga riktlinjer med systemet har varit en viktig utgångspunkt i arbetet samtidigt som det har en god vetenskaplig anknytning. Med ett livscykelperspektiv vill man tillvarata nationella samt internationella intressen. Fokus ligger på byggnaders viktigaste miljö och hälsoaspekter och att i största möjliga mån tillvarata underlag om byggnadens prestanda, energiförbrukning, ventilation samt andra inventeringar Målgrupp Miljöklassningssystemet skulle kunna användas av flera typer av fastighetsägare och därmed indirekt påverka ett andra- och tredje led, t.ex. försäkringsbolag, bank, byggare och konstruktörer. Fastighetsförvaltare och värderare är andra målgrupper som skulle kunna ha stor användning av systemet i sina verksamheter. Det privata boende kan också miljöklassas som utgörs av villaägare samt bostadsrättinnehavare. Hyresgäster blir indirekt miljöklassade om hyresvärdar klassar sitt fastighetsbestånd och kan därmed få nytta av systemet. Avsikten med systemet är att spegla byggnadens faktiska funktion och med hänsyn till materialval. Utvecklingsarbetet har skett för att kunna användas av flera olika målgruppers huvudsakliga användningsområden och nyttor ( Miljöklassnings är till stor hjälp vid planering och projektering av byggnader för det ger byggherrar och hustillverkare möjlighet att beakta rekommendationer samt erbjuda kunder nya byggnader med viss miljöklass. Härigenom sätts en byggstandard så att man med råge når förväntat resultat enligt de bestämda indikatorerna som fastställts i systemet. Arbetet med nybyggnation kan relativt enkelt projekteras för en viss klass för flertalet indikatorer i miljöklassningssystemet ( Uppbyggnad, utgångspunkter och principer Miljöklassningssystemet har utvecklats i en omfattande process med många involverade personer med olika erfarenheter och kompetenser. Slutresultatet är en produkt för miljöklassning av byggnader där samarbete och dialog varit viktiga ingredienser, så även för det fortsatta arbetet. Bygga-Bo-Dialogens miljöklassningsgrupp har publicerat två manualer och instruktioner för ny/projekterad respektive befintlig miljöklassad byggnad, vilket är den senaste uppgraderingen av systemet enligt nedan( Klassningsmetoden är i första hand anpassad för kontor och bostadshus men kan användas på andra byggnader. Miljöklassning av byggnaden utförs av personer med rätt kompetens och för kvalitetssäkring rekommenderas minst två personer med olika kompetensområden inom systemets områden. Vissa certifieringar av behörig besiktningsman kan krävas för vissa områden. Frivilliga uppdateringar kan göras efter om man har gjort åtgärder i byggnaden och därmed erhålla en bättre klassning. Miljöklassningen görs inom tre områden energi, innemiljö, material och kemikalier. Ett fjärde område, särskilda miljökrav tillämpas i speciella fall för byggnader med eget vatten- och avloppssystem, se illustration av exemplet på området energi i figur 1. 11

18 Figur 1: Klassningssystemet fyra områden 3 Klassningssystemet är uppbyggt i fyra nivåer: Område, aspekter, indikatorer och klassningskriterier. Klassningskriterierna som ligger i botten utgör de gränsvärden som används för att anknyta egenskaper hos en byggnad till en viss miljöklass, i detta system betecknade Klassad, Brons, Silver och Guld. Indikatorer måste tilldelas gränsvärden, klassningskriterier så att byggnaden kan erhålla en viss klass för indikatorn. Miljöklassningen omfattas av följande indikatorer, aspekter och områden som kan mätas/klassas: Indikator Aspekt Område Köpt energi Energianvändning Värmeförlusttal Solvärmelasttal Energibehov Energi Andel av olika energislag Energislag. Bedömning eller mätt ljudnivå Ljudmiljö Radonhalt Ventilation Luftkvalitet Kvävedioxid Termiskt klimat vinter Termiskt klimat sommar Termiskt klimat Innemiljö Dagsljus Dagsljus Fuktproblem Fukt Tappvattentemperatur - legionella Legionella. Inventering ämnen Förekomst Databas/Loggbok material Dokumentation Material och kemikalier Fasa ut byggprodukter/ farliga ämnen Utfasning. Bedömning av reningsgrad Avloppsrening Provtagning God dricksvattenkvalitet Särskilda miljökrav Tabell 3: Indikatorer, aspekter och områden 4 3 Bygga-Bo-Dialogen, Miljöklassningsgruppen 4 Bygga-Bo-Dialogen, Miljöklassningsgruppen 12

19 Inom området energi redovisas tre energiaspekter med sammanlagt fyra indikatorer, varav energideklarationen är av väsentlig betydelse. Aspekterna är baserade på indikatorerna enligt uppställningen ovan. Fem olika aspekter har identifierats utifrån vad som varit de viktigaste hälsoproblemen (indikatorer) som relateras till byggnadens inomhusmiljö. Inom området material och kemiska ämnen bedöms tre aspekter som behandlar ämnen som ingår i byggkonstruktionen. Området särskilda miljökrav är endast relevanta för byggnader med enskild vatten- och avloppssystem. Det är viktigt att förtydliga att dessa indikatorer är rekommendationer och att avsikten är att kontinuerligt revidera dessa, lägga till eller ta bort ( Klassnings- och aggregeringsmetod Arbetet av att miljöklassa en byggnad sker stegvis genom aggregering i tre steg och en sammanställning till ett resultat utifrån klassningskriterierna. Varje område innehåller aspekter (miljöaspekter) som ska bedömas genom en eller flera indikatorer. För varje aspekt identifieras de problem som systemet skall bedöma. Problemen som belyses mäts med hjälp av en eller flera indikatorer. Varje indikator har klassningskriterier i systemet som sker enligt fyra olika nivåer: Klassad, Brons, Silver och Guld. Där guld är bäst, klassad sämst och brons avser att spegla grundkrav. Klassad betyder att grundkravet inte är uppfyllt ( Figur 2: Aggregeringsmetod Miljöklassad Byggnad 5 Klassningen av indikatorerna aggregeras till en miljöklass för aspekten. Samma tillvägagångssätt används sedan för att väga ihop klassningarna för aspekterna till en klass per område och slutligen för hela byggnaden. Aggregeringsmetoden identifierar byggnadens svaga punkter ur energi- och miljöhänsyn vilket ger möjlighet för fastighetsägare att styra samt påverka de lägre klassningarna till en högre klassning. Metoden blir ett verktyg i arbetet för en bättre totalklassning på fastigheten och indirekt förbättra hela fastighetsbestånd. Indikatorvärdena ska enligt implementeringsgruppen tas fram på olika sätt för olika indikatorer. Detta kan ske genom hand- och datorberäkningar utifrån dokument eller besiktning som samlas in. Vidare så kan bedömningar ske på plats genom besiktningar, intervjuer, mätningar eller på grund val av underlag. Kontinuerliga mätningar och analyser sker och brukarenkäter är viktiga redskap för indikatorvärdena. 5 Bygga-Bo-Dialogen, Miljöklassningsgruppen 13

20 3.3.7 Klassningsprocessen Den stegvisa klassningsprocessen kan beskrivas som ett systematiskt arbetssätt där man först bestämmer klassningen för indikatorerna utifrån kriterier och fastställer ett indikatorvärde. Sedan görs värdering i steg via aspekter till områden för att till sist generera en totalklass för byggnaden. Processen kan beskrivas och förtydligas enligt följande illustration: 1. Från klassningskriterier till indikatorvärde genom att följa instruktioner för hur mätning ska ske och vilka fastställda kriterievärden som ska gälla. Detta är inget steg i processen utan ett sätt att sätta parametrarna i systemet. T.ex. Identifiering: Klassningskriterier indikatorer Indikator Byggnad KLASSAD BRONS SILVER GULD Radon i luft Bostäder, lokaler >200 eller inte (Bq/m³) för allmänna uppmätt.. ändamål.. Befintlig <400 eller inte arbetsplats uppmätt Tabell 4: Exempel på klassningskriterier I vårt tänkta fall hamnar mätningen på 78Bq/m³ i en bostadsbyggnad. Miljöklass Silver. Relevant bedömningar och klassning för indikatorerna insamlas för respektive område. Sammanställning: Klassningskriterier indikatorer Området energi Aspekt Indikator Klassningsmetod Klassning som kan uppnås Energianvändning Köpt energi Jämförelse mellan köpt energi GULD och klassningskriterier Energislag Energislag Inmatning i Excelblad SILVER Energislagsindikator Området innemiljö Aspekt Indikator Klassningsmetod Klassning som kan uppnås Ljudmiljö Ljudmiljö Mätresultat + Enkätresultat GULD Luftkvalitet Radon i luft Mätresultat (Bq/m³) SILVER Ventilation Genomgång av OVK-protokoll BRONS Utan uppmätta luftflöden Kvävedioxid Mätresultat GULD Fukt Fuktproblem Bedömning SILVER Legionella Tappvatten- Mätresultat BRONS temperatur Dagsljus Dagsljus Beräkning av andel fönsterarea BRONS Området Material och kemikalier Aspekt Indikator Klassningsmetod Klassning som kan uppnås Befintlig byggnad: Förekomst av Förekomst av särskilt Sammanställning av GULD farliga ämnen farliga ämnen besiktningsresultat Området Särskilda miljökrav Två aspekter som enbart är relevanta för byggnader med eget vatten- och avloppssystem: Små avloppsanordningar med hög reduktion av övergödande ämnen. God dricksvattenkvalitet baserat på analys av tappvattnet från egen brunn. Tabell 5: Utvärdering och sammanställning av underlag för de olika områdena 6 6 Bygga-Bo-Dialogen, Miljöklassningsgruppen 14

21 2. Från indikator till aspekt är det första steget i aggregeringsförfarandet. I detta steg ska den lägsta klassningen inom en aspekt avgöra klassningen, enligt nedan. Resultat på aspektnivå: Luftkvalitet Aspekt Indikator Miljöklass Klass för Luftkvalitet Luftkvalitet Radon i luft SILVER Ventilation BRONS BRONS. Kvävedioxid GULD Tabell 6: Från indikator till aspekt 7 3. Det andra steget sker genom sammanvägningen och aggregeringen från aspekt till område. Inom området Innemiljö finns ett antal aspekter som vi har enligt vårt exempel. Miljöklassen för området är en sammanvägning av hur aspekterna inom respektive område bedömts. Resultat på områdesnivå: Innemiljö Område Aspekt Miljöklass Klass för Innemiljö Innemiljö Ljudmiljö GULD Luftkvalitet BRONS Fukt SILVER BRONS Legionella BRONS Dagsljus BRONS Tabell 7: Från aspekt till område 8 Området innemiljö får Miljöklass BRONS eftersom minst hälften av aspekterna har klassen BRONS eller högre enligt fastställda riktlinjer för systemet. 4. Sista steget från område till byggnadsklass är frivilligt. Vill man presentera ett övergripande resultat för byggnaden avgör lägsta klass för ett område klassen för hela byggnaden. Resultat total byggnadsklass: Miljöklassad byggnad Område Klass Miljöklassning för byggnaden Energi SILVER Innemiljö BRONS BRONS Material och SILVER Kemikalier Tabell 8: Miljöklassad byggnad 9 Byggnaden erhåller klass BRONS därför att området innemiljö är BRONS. Den lägsta miljöklassen på områdesnivå bestämmer byggnadens Miljöklass. Det finns två viktiga skäl till aggregeringsförfarandets utformning varav det första skälet är att byggnader med brister inte skall kunna få ett bra slutbetyg med motiveringen att miljöklassning bör uppfattas som en bred kvalitetsklassning. Tydliga brister i byggnader skall inte motivera ett högt slutbetyg för då skulle kvalitetsstämpeln äventyras med systemet, även om det skulle vara bra på vissa andra aspekter. En viktig egenskap med systemet är därför fokusering på aspekter 7 Bygga-Bo-Dialogen, Miljöklassningsgruppen 8 Bygga-Bo-Dialogen, Miljöklassningsgruppen 9 Bygga-Bo-Dialogen, Miljöklassningsgruppen 15

22 som alla tillsammans utgör grund för byggnadens kvalitet. Det andra skälet är att man vill undvika viktning då det kan ifrågasättas. Vidare så har miljöklassningsgruppen bestämt att som grundprincip låta det sämsta indikatorbetyget avgöra klassningen på nästa aggregationsnivå Drivkrafter och incitament med systemet För att underlätta och ge stöd för införande av systemet på det befintliga fastighetsbeståndet har projektgruppen identifierat tre typer av ekonomsiska incitament som stöd för denna utveckling. Två av dessa är bättre kreditvillkor och försäkringsvillkor för miljöklassad byggnad. Det sista skulle kunna vara statligt stöd samt differentierad fastighetsskatt. Bankerna har en rad andra skäl att på rent ekonomiska grunder ge miljöklassade hus bättre lånevillkor (SparbanksAkademins skriftserie 2008:3). 1. Att husen är resursnåla och kvalitetssäkrade gör dem till lönsamma investeringar - låg risk 2. Attraktivare byggnader ger större efterfrågan - högre hyresintäkter - låg risk 3. Attraktivare byggnader ger bättre pris - fördel vid fastighetstransaktioner 4. Klimatvänlig image - ur marknadsföringssyfte - ny fokus - svårkvantifierade 3.4 Fastighetsvärdering i bank Introduktion bank Bankmarknaden är nästan att likna vid en oligopolmarknad 10 där banker är lika och skapar likhet, de har liknade produkter som följer varandra (räntan). Bankrörelse handlar om att skapa mervärden för kunder och aktieägare genom en kontinuerlig målsättning att förädla finansiellt kapital och tillvarata sina egna intressen i ett vinstsyfte. Produkter utgörs av tjänster som betalningsförmedling, in- och utlåning, kapitalförvaltning, handel med värdepapper. Räntenettot mellan in- och utlåning är en stor intäktskälla. Teknik och IT-miljö är viktiga konkurrensverktyg för att ta marknadsandelar. Kreditgivning bygger på förtroende och banker måste välja sina kunder utefter vissa kriterier, där tjänsten är abstrakt till den reala panten. Kreditgivning innebär att försöka jämföra lånet med framtida förväntade kassaflöden, en riskbedömning görs. Risken tar banken betalt för, en riskjusterad avkastning. Finansiella institut och banker bestämmer i stor utsträckning över vilka investeringar som ska ske i samhället (Lundgren, M, 1999) Kreditbedömning och pantsättning Kreditgivning ska vara ansvarsfull enligt god sed och myndigheter föreskriver att sedvanliga kontroller ska göras för att se att kredittagaren kan fullgöra sina skyldigheter enligt lånekontrakt, detta också för att skydda kredittagaren. Finansinspektionen och konsumentverket har tillsyn att så sker. Sedvanlig kreditprövning sker enligt fastställd kreditpolicy och är ett viktigt styrmedel för att kunna optimera lönsamhet samt tydligöra ansvar och befogenheter i en organisation för att kunna sälja samt leverera krediter. Kreditpolicy är utarbetad efter lagar och bestämmelser som skall innehålla organisation, ansvar, befogenhet, limit och ett genomarbetat kreditunderlag för objektet. I kreditunderlaget tillförs all relevant information enligt den kreditpolicy som föreligger hos banken. Viktiga källor i underlaget är UC 11, Fastighetsdata/Lantmäteriet, ansökan, objektsbeskrivning, årsredovisning, budget, för att kunna söka fastställa kredittagarens betalningsförmåga och betalningsvilja. Själva kreditriskbedömningen utgörs av två olika risker. 10 En avgränsad marknad med ett fåtal starka aktörer som är ömsesidigt beroende 11 UC AB, Affärs- och kreditupplysning 16