VERKSAMHETSBERÄTTELSE FÖR ÅR 2012

Transkript

1 SKRIVELSE (org. nr ) VERKSAMHETSBERÄTTELSE FÖR ÅR 2012 Styrelsen för lämnar härmed följande berättelse för verksamhetsåret 1 januari 31december Bildande och historik bildades den 6 maj Föreningens ändamål är att av Familjebostäder blockhyra del av fastigheten Sjöfarten 2 i Hammarby Sjöstad, med adress Heliosgatan 19 23, för att där upplåta 46 bostadslägenheter och gemensamma utrymmen med kooperativ hyresrätt till sina medlemmar. Den 6 maj 2007 bildades Bogemenskapen Sjöfarten KHR med stadgar och turordningsregler. Den 17 mars 2008 flyttade de första hyresgästerna in, därefter ägde inflyttning rum den 1 och 17 april. Styrelse Mats Holmström Simone Nadbornik ordförande kassör Övriga ledamöter: Marie Levin (vice ordförande), Jan Olov Westerberg, Lisbet Klubb, Eva Falck, Helena Bennich. Revisor och revisorssuppleant Kalevi Kopra, revisor, Annika Skaarle, revisorssuppleant (flyttat och avgått hösten 2012) Valberedning Vid föreningsstämman valdes Thomas Olsson, Anita Ahlström och Christine Holmer till valberedning inför föreningsstämman Då Anita Andersson och Christine Holmer under året har flyttat från Sjöfarten, utsåg en extra stämma den Barbro Lundeqvist-Nord och Seppo Asplund att tillsammans med Thomas Olsson utgöra valberedning. Bomedlemmar Sjöfarten har 46 lägenheter, Den 31 december 2012 bestod föreningen av 52 bomedlemmar. Av de boende var 38 kvinnor (73 %, %) och 14 män (27 %, %). Medelåldern bland de boende var 61 år ( år), fördelat enligt följande: under 40= 4 st, ( st, st.) = 4 st. ( st, st.) = 8 st. ( st, st.) 1

2 SKRIVELSE = 26 st. ( st, st.) 70+ = 10 st. ( st, st.) Kömedlemmar I december 2012 har föreningen ca 77 kömedlemmar (2011 ca 75 kömedlemmar). Nya medlemmar har tillkommit (främst genom hemsidan) och andra har lämnat föreningen. Styrelsens arbete Under året har styrelsen haft 13 protokollförda möten, inklusive konstituerande möte. Följande mer specifika åtgärder/händelser ägt rum. Fastighetsägaren, FAMBO, av vilken vi hyr hela vårt hus, har under året aviserat att en närmare analys av kostnaderna och intäkterna för garaget har visat att det inte finns några nettointäkter att fördela. Enligt det blockhyresavtal som Sjöfarten tecknade då föreningen bildades har vi rätt till en viss andel av nettointäkterna. FAMBO har inte ifrågasatt avtalets formuleringar, utan de ekonomiska realiteterna som de uppfattar dem. Mycket av styrelsen arbete har under hösten 2012 varit fokuserat på att hantera denna fråga som på sikt kan få mer omfattande negativa effekter för medlemmarna. Utan intäkten från garaget, så kan inte den subvention som i praktiken getts på hyrorna bibehållas. I och med att varje boende förutom kostnaden också betalar en andel av de gemensamma ytorna och därigenom för en större kvadratmeterhyra än i motsvarande hyreslägenheter är kostnaden per lägenhet större än normalt. Detta har till viss del kunnat kompenseras genom bl a garageintäkterna. I de ekonomiska bedömningarna har styrelsen biståtts av den särskilda ekonomigrupp som bildats under året och som på ett positivt sätt bidragit till bedömningarna av medlemmarnas intressen. Med anledningen av att en boende har upplevt problem med inomhusluften har styrelsen varit i kontakt med fastighetsägaren och en undersökning har genomförts. Styrelsen har vidare berett de frågor som stämman överlämnat till styrelsen, bl a frågan om turordningsreglernas utformning samt om eventuella andra möjligheter att öka intäkterna till föreningen t ex genom uthyrning av gemensamma utrymmen eller omvandling av gästrummen på plan 5 till en lägenhet. Medlemsmöten m m 2

3 SKRIVELSE Protokollförda medlemsmöten för de boende har arrangerats regelbundet. Medlemsmötena har vid några tillfällen haft ett speciellt tema. På de boendes initiativ har också mer informella diskussionsmöten, soffmöten, kring specifika frågor arrangerats. Denna sorts möten är inte protokollförda. Under året har också särskilda möten för utveckling av Sjöfarten anordnats. 7 medlemsmöten har genomförts under Från hösten 2011 har en ny modell för genomförande av medlemsmöten prövats där styrelsen inte längre leder dessa. Deltagandet vid medlemsmötena har varierat, men generellt är att inte mer än hälften av bomedlemmarna deltar vid medlemsmöten. Information till medlemmarna Utöver information vid medlemsmöten har både de boende och kömedlemmar brevledes och via e-post hållits underrättade om hur arbetet i huset framskrider. Arbetsgruppernas arbete I och med att Sjöfartens grunddokument fastställdes i februari 2011 efter ett brett arbete inom bogemenskapen med många möjligheter till påverkan, så har organisationen med arbetsgrupper getts en ökad stadga. Arbetsgrupperna kan antingen vara permanenta eller tillfälliga, där de permanenta arbetsgrupperna är sådana som utgår från de uppgifter vi genom blockhyresavtal och hyreskontrakt har att utföra. Under 2012 har arbetet med att utveckla arbetsgrupperna fortsatt och inom styrelsen har särskilda personer haft ansvar för kontakter med de olika arbetsgrupperna sammankallande. Två möten har anordnats med dessa, vilket har varit uppskattat, Förvaltningsgruppen (permanent arbetsgrupp) Förvaltningsgruppens ansvar är att se till att de sysslor som är ålagda föreningen vad gäller skötsel av huset genomförs, genom delegering och åtaganden från medlemmar i gruppen. Gruppen består idag av 6 personer med olika uppgifter. En person ansvarar för kontakt med familjebostäders husvärd för att informera om de fel och brister som vi upptäckt. I förvaltningsgruppen har under året följande personer ingått: Birgitta H, Monica F, Ingrid K, Christel S, Jan H-L och Dele H. Peter S är knuten till gruppen som fixare. 6 ronderingar har utförts under året för att kontrollera husets status och de fel och brister som då upptäckts har åtgärdats. Nattronden där varje lägenhet under en vecka ser till att dörrar och fönster är låsta inför natten i de gemensamma utrymmena, har fortgått då förvaltningsgruppen anser att det fortfarande behövs. 3

4 SKRIVELSE Ett arbete har påbörjats tillsammans med Dunderbacken att se över gränsdragningslistorna och ett möte med FAMBO har initierats men ännu inte kommit till stånd. Matrådet (permanent grupp) Under året har matrådet bestått av följande representanter: Lag 1 Birgit H ord och från nu Eva F som suppleant Lag 2 Anita Nilsson ord, supp Ingrid K Lag 3 Ingrid W ord, supp Maggi W Lag 4 Ulla L ord tillika sammankallande supp Gittan H Lag 5 Ulla K ord, supp Barbro H Lag 6 Anki S ord, supp Eva N Anita Ahlström flyttade i november och Henrik Lindén har övertagit uppgiften att distribuera maträkningar. Adjungerade Marianne L för inköp och Gittan H har hand om ekonomin. Under 2012 har matrådet haft 8 protokollförda möten. Vid varje tillfälle har matlagens representanter informerat angående egna matlagets upplevelser av matlagningsveckan. Storstädning av köket skedde den , där varje matlag var representerad av två tre personer. Under året har en inventarielista upprättats för alla inköpta saker till köket. Utlånat eller skänkt till köket finns inte med på listan. Listan kommer att finnas i köket. Alla skåp och lådor har märkts upp, så att vi lätt att kan hitta i köket. Under våren har vi bytt leverantörer av kött, fisk och grönsaker vilket har medfört att vi får färskare varor och kan undvika större lager av djupfryst. Diskussioner har förts på medlemsmöte angående önskemål om att mer vegetarisk mat ska serveras och vid inköp välja kravmärkta varor. Något beslut har inte fattats. Nya boende har placerats i matlagen. Inrednings/inventariegruppen (permanent arbetsgrupp) Inredningsgruppen har under året haft 3 medlemmar: Lilian Mårder (sammankallande) samt Eva Falck och Kristina Hammarberg. Gruppen har haft 7 sammankomster med 2-3 deltagare. En arbetslista har framarbetats för att kunna organisera, strukturera och prioritera arbetet. Listan betas av allteftersom. 4

5 SKRIVELSE Gruppen har vidare Upprättat en inventarielista, där Sjöfartens egendom skiljs från privat utlånad egendom. Iordningställt och satt upp anslagstavlorna Ordnat förstärkande åtgärder på alla matsalsstolar. Förstärkt gardinuppsättningarna i matsal och bibliotek. Sytt kuddar och bytt stickkontakter på plan 5 Ordnat en micro till plan 5 Byggt hyllbänk. Tillverkat belysnings- och skarvsladdar. Ordnat gemensamt adventspynt med glögg & tilltugg. Prövat på Husdemokratiskt arbetssätt vid två tillfällen. Ekonomigruppen (permanent arbetsgrupp) Ekonomigruppen har under året bestått av Ulla Kalmelid (sammankallande), Christina von Zweigberk, Halldis Stenhager och Simone Nadbornik kassör och kontaktperson i styrelsen. Gruppen har under året 2012 haft nio möten. Vi har i huvudsak diskuterat hur vi ska kunna kompensera för uteblivna garageintäkter från FAMBO. Vårt huvudsakliga förslag har gällt uthyrning av plan 5 i 23:an. Uthyrning av köket har också diskuterats. Den 17/9 överlämnade vi förslag till styrelsen gällande plan 5, i vilket vi gjort en uppskattning av intäkter och en del konsekvenser. Den 15/11 presenterades beräkningar för kommande hyreshöjningar vid olika scenarier vid ett temamedlemsmöte fokus hyressättningshistorik. Tre dokument överlämnades till samtliga närvarande och mailades senare ut till alla i huset. Städgruppen (permanent arbetsgrupp) Städgruppens medlemmar har under året varit: Mariana Möller (sammankallande tom oktober), Kristina Hammarberg, Pia Ribbhammar och Ingrid Wermelin de Lange (sammankallande från oktober). Städgruppens uppdrag är att ansvara för den övergripande städningen av Sjöfartens allmänna utrymmen samt inköp för denna uppgift. Under året har städgruppen tillsammans med alla boende organiserat och genomfört en våroch en höststädning av de gemensamma utrymmena. Städgruppen har organiserat om städmaterielinköpen att ske två gånger per år och iordningställt ett låst utrymme för städmateriellagret. Ekonomiskt delas städmaterielet upp mellan kök, uthyrningsrum och de allmänna områdenas städning. Städmanualer av budkavlemodell har utarbetats för samtliga städområden. 5

6 SKRIVELSE Gruppen har haft åtta sammankomster under året. Gästrumsgruppen (permanent arbetsgrupp) I gästrumsgruppen ingår Birgit Holmström, Lisbet Klubb och Jan Larsson Hollsten. Totalt antal gästnätter under året har varit 394 ( ). Om någon vill hyra vardagsrummet på 5:e våningen ska man ta kontakt med gästrumsgruppen, oklara regler har lett till konflikter. Trädgårdsgruppen (permanent arbetsgrupp) Vi har haft en en trevlig sommar med prunkande växlighet, vädrets makter har varit gynnsamma. Vi har gemensamt träffats åtta gånger för planering, inhandling av lökar, växter, annat som hör trädgården till och gemensamt arbete. Däremellan har vi haft egenansvar med det vi ansett vara nödvändigt, förutom vattningen när det behövts som har varit schemalagd. Hösten avslutade vi med en trevlig fest på våning fem. I trädgårdsgruppen har under året följande personer ingått: Bibi, Maggie, Ulla K, Britt, Halldis, Karin, Ewa och Lena innan hon flyttade. Redaktionsgruppen (tillfällig arbetsgrupp) Under året har gruppens arbete till större delen handlat om hålla hemsidan aktuell. Under 2012 har ett drygt åttiotal förfrågningar kommit in via kontaktvägen på hemsidan. Många nya kömedlemmar har tillkommit den vägen och vi har även fått nya boende utifrån denna kanal. För bomedlemmar fungerar hemsidan huvudsakligen som ett arkiv för blanketter och checklistor. Där finns också tillgång till samtliga protokoll och minnesanteckningar inom huset. I gruppens arbete ingår också att hålla bo- och kömedlemslistor och blanketter aktuella. Via Sjöfartens domän har under året lagts upp en grupp-e-postlista som har förenklat kommunikationen i huset. Gruppen har inte haft några reguljära möten. Aktiva i arbete med hemsidan har under året varit Lena Albihn, Karina Sjögren, Leif Holmström och web-redaktör Barbro Lundequist Nord. Under 2013 planeras insatser för att utveckla hemsidan. Lägenhetsgruppen I lägenhetsgruppen har under året följande personer ingått: Ulla Leidner och Thomas Olsson 6

7 SKRIVELSE (ansvariga för intervjuarbetet), Birgitta Holgersson och Monica Ferrucci (ansvariga för besiktning och nyckelhantering), Birgitta Blomqvist och Maggie Wellton (tillsammans med Thomas Olsson, ansvariga för kömedlemsarbetet) samt Lena Albihn (sammankallande). Under hösten anslöt Christel Ståhle till gruppen (kömedlemsarbetet), medan Lena Albihn lämnade gruppen och ersätts som sammankallande och administratör av Anita Nilsson. Lägenhetsgruppen har haft ett hektiskt år. Tio lägenheter har fått nya hyresgäster under året, av dessa har fyra byten varit interna omflyttningar i huset. Den lägenhet som tidigare har hyrts ut enligt andrahandskontrakt har nu fått hyresgäster med förstahandskontrakt. Samtliga nyinflyttade har intervjuats innan kontraktsskrivning, efter inflyttning har de nya hyresgästerna fått en fadder. Under året har en revidering gjorts av LOTS (Låt Oss Tala Sjöfart), den information som delas ut till nyinflyttade. För närvarande (i december 2012) är inga lägenheter uppsagda. Utöver den omfattande och ofta tidspressade lägenhetsuthyrningen har lägenhetsgruppen under året diskuterat hur rekryteringen av nya kömedlemmar kan förbättras samt hur nya kravrutiner kan utformas för att säkerställa att medlemsinsatser och årsavgifter betalas in. Under året har en påminnelse utgått till de kömedlemmar som inte betalat årsavgiften. Lägenhetsgruppen har sökt styrelsens råd i frågan om kravrutinerna eftersom det får stora ekonomiska konsekvenser om medlemmar väljer att lämna föreningen. Under årets senare del har antalet nytillkomna kömedlemmar minskat. Gruppen har diskuterat olika förklaringar till detta och lämnat förslag till styrelsen, där ingår bland annat slopande av medlemsinsatsen. För närvarande består kön av cirka 77 medlemmar (cirka 95 personer). Åtta medlemmar har lämnat föreningen under året. I genomsnitt kontaktas gruppen av två, tre personer i veckan via kontaktformuläret på hemsidan. Dessa intresseförfrågningar har dock minskat i antal under hösten. Hur detta bortfall ska hanteras blir en viktig uppgift för framtiden. Lägenhetsgruppen har alltså många olika uppgifter: annonsering, kontakter med sökande, visning av lägenheter, intervjuer, besiktning och hantering av nycklar har fördelats mellan medlemmarna i gruppen. En viktig roll för att rekrytera nya intresserade och ta hand om nyblivna medlemmar har kömedlemsgruppen, vars aktiviteter till stor del samordnats med lägenhetsgruppens arbete. Utvecklingsarbete för Sjöfarten På initiativ av Christina von Zweigbergk under ett medlemsmöte våren 2012 inleddes ett arbete för att se över möjligheterna att utveckla av vårt boende. Ett första möte genomfördes den den 19 september. En grupp med uppgift att hålla i trådarna utsågs: Christina von 7

8 SKRIVELSE Zweigbergk, Eva Norrby, Kerstin Damberg, Christel Ståhle, Kalevi Kopra och Lena Hokfelt. Gruppen första uppdrag blev att strukturera de förslag som kom fram på mötet den 19 september, vilket resulterade i att följande undergrupper bildades: organisation, ekonomi, kommunikation, sociala aktiviteter och mångfald. Efter presentation av områden att diskutera inom respektive grupp, gavs de boende möjlighet att välja i vilken grupp man ville delta. Grupperna fick därefter i uppdrag att träffas under hösten och tillsammans komma fram till ett konkret förslag att redovisa på nästa gemensamma möte söndagen den 3 februari Tack! Styrelsen framför sitt varma tack till samtliga arbetsgrupper och boende för deras engagemang i vårt gemensamma boende. Hammarby Sjöstad den 5 februari 2013 Styrelsen för Mats Holmström Marie Levin Simone Nadbornik Jan Olov Westerberg Lisbet Klubb Helena Bennich Eva Falck 8

9 1 (org. nr ) Proposition 1 till årsstämma 2013 verksamhetsplan och budget Styrelsen föreslår stämman Att fastställa verksamhetsplan och budget för verksamhetsåret

10 1 Verksamhetsplan Under 2013 ska vi utveckla arbetsgrupperna som är nödvändiga för husets skötsel och förvaltning. Vår boendeform förutsätter att alla är med i verksamheten utifrån sina förutsättningar. Styrelsen behöver fördjupa samarbete med grupperna, under 2012 har arbetet med detta startats upp med möten där representanter från arbetsgrupperna och styrelsen träffats och stämt av. De var eniga om att det är viktigt att fördjupa detta. Målen att hålla budgeten i balans, förankra och sprida idén om kooperativt boende samt verka för att ändamålsparagraferna i våra stadgar uppfylls gäller även för Ändamålsparagraferna ligger till grund för verksamhetsplanen. Aktiviteter under året redovisas nedan i punktform. Demokratisk hållbarhet Utveckla styrelsens arbete ytterligare och samverkan mellan styrelsen och arbetsgrupperna. Tydliggöra styrelsens och de enskilda medlemmarnas ansvar inom ramen för lagstiftning, stadgar och övriga regelverk. Stödja initiativ för att hitta nya former för möten och samtal inom Sjöfarten som kompletterar de formella beslutsvägarna. Fortsätta att utveckla hemsidan, marknadsföringen och omvärldsbevakningen i syfte att underlätta uthyrning av lediga lägenheter. Ekonomisk hållbarhet Utveckla samarbetet med Familjebostäder enligt blockhyresavtalet. Fullfölja diskussion med Familjebostäder angående ökad ersättning för vårt förvaltningsåtagande. Analysera blockhyresavtalet och reda ut med Familjebostäder vad som gäller. Arbeta för att hålla ner hyran så mycket som möjligt. Genomföra en översyn av vårt försäkringsskydd och om möjligt upphandla avtal med ett nytt försäkringsbolag. Framtagande av en treårig plan för reparations- och underhållsbehov av gemensamma ytor inklusive inredning. Fortsätta arbetet med att förbättra säkerheten och skalskyddet i huset. 2

11 1 Ekologiskt hållbart boende Öka kunskapen och medvetenheten bland samtliga bomedlemmar i syfte att skapa ett mer ekologiskt hållbart boende genom olika insatser. Ständigt arbeta för sänkning av resursförbrukningen avseende el, vatten och värme. Social hållbarhet Utveckla kontakten med nuvarande kömedlemmar och stärka medlemsvärvningen. Se till mångfalden när nya hyresgäster antas. Utveckla formerna för vår gemensamma mathållning, få fler att deltaga i måltiderna. Genomgång av brandrutiner och förnyande av brandplanen. Uppmuntra enskilda initiativ som syftar till att öka tryggheten, trivseln och den sociala samvaron. Genomföra informationsträffar för nya boende och uppföljning för redan boende. Utveckla fadderverksamheten. ********************* Kollektivt ansvar kombinerat med individuell frihet bygger på respekt och tolerans för olika förhållningssätt och förväntningar och är en viktig ingrediens när vi tillsammans ska skapa vår boendekultur. Detta innebär att vi ska sträva efter att arbeta för lösningar som ser till bogemenskapens bästa. Kultur handlar bland annat om hur vi samtalar och lyssnar på varandra, hur vi gemensamt löser problem och fattar beslut. Demokratiskt fattade beslut har vi alla ett gemensamt ansvar att följa. Hammarby Sjöstad den Styrelsen för Mats Holmström Eva Falk Marie Levin Jan Olov Westerberg 3

12 1 Helena Bennich Lisbet Klubb Simone Nadbornik 4

13 3 (org. nr ) Proposition 2 till årsstämma 2013 stadgeändringar i andra läsningen Vid 2012 års föreningsstämma antogs som ett svar på motion 2 en ändring av 39 i stadgan i första läsningen. Ändringen gör det möjligt för stämman att besluta att del av vinst eller överskott avsätts för underhåll och reparationer av sådana gemensamma utrymmen som föreningen har ansvar för. Styrelsen föreslår stämman Att besluta om ändring av stadgans 39 i andra läsningen. 1

14 xx Proposition 2 till årsstämma 2013 stadgeändringar i andra läsningen Vid 2012 års föreningsstämma antogs som ett svar på motion 2 en ändring av 40 i stadgan i första läsningen Stadgar förbogemenskapen Sjöfarten kooperativ hyresrättsförening FÖRENINGENS FIRMA, ÄNDAMÅL OCH SÄTE 1 Firmanamn Föreningens namn och firma är Bogemenskapen Sjöfarten kooperativ hyresrättsförening. 2 Ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att enligt kontrakt med Familjebostäder AB hyra del av fastigheten Sjöfarten 2 i Stockholm (se bilagd fastighetsbeskrivning) och att åt medlemmarna upplåta bostadslägenheterna med kooperativ hyresrätt i denna fastighet samt att på politisk, religiös samt etniskt neutral grund främja medlemmarnas såväl individuella som gemensamma inflytande och beslutanderätt, liksom genom ett öppet och aktivt föreningsarbete verka för ett demokratiskt hållbart boende på arbetsgemenskapens grund, genom medlemmarnas egna förvaltningsarbeten verka för ett ekonomiskt hållbart boende genom delvis gemensam mathållning och annat gemensamt ansvarstagande främja medlemmarnas aktiva boendegemenskap, trygghet, trivsel och samvaro och därigenom verka för ett socialt hållbart boende med miljöbefrämjande insatser stödja lokala kretslopp, hushålla med ändliga resurser och i övrigt verka för ett ekologiskt hållbart boende Upplåtelse och utövande av hyresrätten sker enligt bestämmelserna i 12 kap Jordabalken med undantag av de närmare särbestämmelser som anges i 3 kap Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. Fastigheten förvaltas på sätt som närmare framgår av avtal med Familjebostäder. 2

15 xx Verksamhetsort Föreningen har sitt säte i Stockholm MEDLEMSKAP 4 Medlemskap Till medlem kan antas en sökande som åtar sig att följa föreningens stadgar och bidra till förverkligandet av föreningens ändamål. Medlemskapet kan endast förvärvas av myndig fysisk person och är personligt. 5 Medlemskategorier Medlemmar utgörs av bomedlemmar och kömedlemmar. Bomedlemmar är sådana som hyr bostadslägenhet hos föreningen. Övriga medlemmar benämns kömedlemmar. 6 Ansökan Ansökan om medlemskapet skall vara skriftlig och ställas till styrelsen som prövar den sökandes förutsättningar för medlemskapet. Beviljas medlemskapet utfärdas bevis härom. Upplåtelse av kooperativ hyresrätt får endast ske till medlem i föreningen. 7 Inträde Den som enligt 12 kap 32, 33, 34, 35 eller 47 andra stycket Jordabalken har förvärvat en kooperativ hyresrätt får inte vägras inträde i föreningen. Anmälan om inträde skall dock ske senast sex (6) månader efter det att giltigt förvärv har skett. Görs inte sådan anmälan i tid anses överlåtaren sagt upp sig till utträde ur föreningen, varvid bestämmelserna för denna situation skall iakttas. Anmälan om inträde görs skriftligen till styrelsen. 8 Medlem utan hyresrätt Bomedlem som säger upp sin hyresrätt har rätt att stå kvar som kömedlem i föreningen. 9 Insatser Medlem deltar i föreningen med en medlemsinsats. Bomedlemmar betalar dessutom en upplåtelseinsats per lägenhet. Medlem kan inte delta i föreningen med mer än en (1) medlemsinsats. Medlem skall också betala årsavgift till föreningen. 10 Medlemsinsats Medlemsinsatsen i föreningen är 1000 kr, eller det lägre belopp som föreningsstämman bestämmer, dock högst en insats per köplats eller lägenhet. Medlem skall efter beviljat inträde i föreningen omedelbart betala medlemsinsatsen till föreningens bank-/plusgiro. 3

16 xx Upplåtelseinsats Upplåtelseinsatsen för lägenheter i föreningen fastställs av årsstämman, dock maximalt 6000 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta och den andel av gemensamhetsytan som tillhör lägenheten enligt hyresavtalet. Upplåtelseinsatsen betalas kontant i samband med att hyresavtalet tecknas. 12 Uppräkning av upplåtelseinsats Upplåtelseinsatsen är anpassad till konsumentprisindex för december månad år 2007, det så kallade bastalet. Om indextalet för någon påföljande novembermånad har stigit i förhållande till bastalet, får upplåtelseinsatsen, om styrelsen så beslutar, räknas upp med högst det procenttal varmed indextalet förändrats i förhållande till bastalet. Sådan uppräkning gäller från och med den 1 januari året efter styrelsens beslut om uppräkning. Sådan uppräknad upplåtelseinsats får endast tas ut av nytillträdande medlem eller vid ny upplåtelse inom föreningens bostadsbestånd. Betald upplåtelseinsats får däremot inte uppräknas. 13 Årsavgift Medlem skall till föreningen betala den årsavgift som föreningsstämman beslutar. Årsavgiften får fastställas till högst tvåtusen (2000:-) kronor per medlem och räkenskapsår. Årsavgiften skall betalas senast den 31 maj, det räkenskapsår avgiften avser och på det sätt som styrelsen beslutar. 14 Turordningsrätt Bostad tilldelas kömedlem enligt förvärvad turordningsrätt. För att få turordningsrätt måste medlemsinsatsen vara betald. Regler för kötid och riktlinjer i övrigt vid lägenhetsfördelning beslutas av föreningsstämman och är ett komplement till dessa stadgar. Beslut om antagande av ny hyresgäst fattas av styrelsen utifrån dessa riktlinjer. UPPHÖRANDE AV MEDLEMSKAP 15 Utträde Medlem har rätt att säga upp sig till utträde ur föreningen. Sådan uppsägning skall göras skriftligen och ställas till styrelsen för föreningen. 16 Uppsägning av hyresavtal Säger bomedlem upp sitt medlemskap i föreningen skall också hyresavtalet anses vara uppsagt. 4

17 xx Uteslutning Medlem som bryter mot stadgarna, skadar föreningen eller motverkar dess intressen eller inte iakttar sina förpliktelser mot föreningen och inte heller rättar sig efter skriftlig varning från styrelsen, får uteslutas ur föreningen. Grundas beslutet om uteslutning på andra omständigheter än att hyresavtalet har upphört enligt bestämmelserna i 12 kap 42 Jordabalken, 3 kap 11 Lagen om kooperativ hyresrätt eller 12 kap 46 Jordabalken, består hyresförhållandet mellan föreningen och den uteslutne, dock att hyresrätten övergår från kooperativ hyresrätt till hyresrätt enligt bestämmelserna i 12 kap Jordabalken. Beslut om varning eller uteslutning skall meddelas medlem skriftligen till den adress som medlemmen anmält till föreningen. Beslutet skall anses vara medlemmen tillhanda dagen efter att beslutets skickats i rekommenderat brev till anmäld adress. Medlem som uteslutits ur föreningen förlorar omedelbart sin rätt att delta i överläggningar och beslut om föreningens angelägenheter. 18 Avgång Medlem som sagt upp sig till utträde ur föreningen, uteslutits eller av annan anledning begärt utträde ur föreningen, anses ha avgått ur föreningen först vid utgången av det räkenskapsår som slutar sex (6) månader efter det att medlemmen sagt upp sig, uteslutits eller begärt utträde. Bomedlem som förverkat sin hyresrätt på grund av bestämmelserna i 12 kap 42 Jordabalken eller 3 kap 11 Lagen om kooperativ hyresrätt eller vars hyresavtal upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap 46 Jordabalken, anses likaledes ha avgått ur föreningen först vid utgången av det räkenskapsår som slutar sex (6) månader efter det att lagakraftvunnen dom eller beslut om förverkande eller hyresavtalets upphörande föreligger. ÅTERBETALNING AV INSATSER 19 Återbetalning av insatser Medlem som avgått ur föreningen har, utom i de fall som nedan sägs om återbetalning av upplåtelseinsats, rätt att få ut inbetalda insatser först efter sex (6) månader efter det att hon/han har avgått ur föreningen. Bomedlem som har överlåtit sin hyresrätt med stöd av bestämmelserna i 12 kap 32, 33, 34 eller 35 Jordabalken har dock alltid rätt att få ut samtliga sina insatser, när väl förvärvaren har betalat de insatser som denne är skyldig att delta med. 5

18 xx Återbetalning av inbetalda insatser sker enligt de närmare bestämmelser som meddelas i 4 kap Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. En avgående medlem har dock aldrig rätt att få tillbaka ett högre belopp än det hon/han har betalat in till föreningen som insatser. 20 Särskilt om återbetalning av upplåtelseinsats Upphör hyresrätten att gälla på grund av att lägenheten före tillträdesdagen blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om huset säljs exekutivt eller om föreningens hyresavtal med husets ägare upphör att gälla, äger medlem alltid rätt att få tillbaka upplåtelseinsatsen inom sex (6) månader från det att hyresrätten upphörde att gälla. Om bomedlem säger upp hyresrätten utan att lämna föreningen eller har förverkat sin hyresrätt på grund av bestämmelserna i 12 kap 42 Jordabalken eller 3 kap 11 Lagen om kooperativ hyresrätt eller hyresavtalet upphört på grund av bestämmelserna i 12 kap 46 Jordabalken, betalas upplåtelseinsatsen tillbaka sex (6) månader efter utgången av det räkenskapsår som slutar sex (6) månader efter det att hyresrätten sades upp respektive efter det att lagakraftvunnen dom eller beslut om förverkande eller hyresavtalets upphörande föreligger sammantaget dock högst 18 månader. 21 Rätt till kvittning Om hyresförhållande upphör, har föreningen rätt att kvitta fordran som föreningen har på medlemmen och som härrör från hyresförhållandet, mot de medel som medlemmen har innestående hos föreningen. Föreningens ledning Styrelse och firmateckning 22 Styrelsens ansvar Styrelsen svarar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Styrelsen skall vidare se till att organisationen beträffande bokföringen och medelsförvaltningen även innefattar en tillfredsställande kontroll och sörja för att föreningens bokföring fullgörs i överensstämmelse med lag och att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt. Styrelsen fastställer också hyran till föreningen. Vid hyressättning skall följande grunder tillämpas: de totala hyresintäkterna inom föreningen skall bestämmas så att en långsiktigt god ekonomi för föreningen säkerställs 6

19 xx hyressättningen för den enskilda lägenheten skall baseras på lägenhetens storlek, standard, läge i huset samt övriga förmåner knutna till lägenheten. 23 Styrelsens sammansättning Styrelsen skall bestå av minst tre och högst sju ledamöter. Styrelseledamöterna väljs av föreningsstämman. Styrelsens ledamöter skall vara medlemmar i föreningen. Familjebostäder äger rätt att utse en ledamot i styrelsen som inte behöver vara medlem i föreningen. 24 Val och mandattid Val sker vid ordinarie föreningsstämma. Ledamöterna väljs på två år, varav hälften av ledamöterna ena året och den andra hälften det andra året. Föreningsstämman väljer ordförande och kassör. Styrelsen utser inom sig vice ordförande, sekreterare samt en verkställande ledamot med ansvar att ha tillsyn över den löpande förvaltningen i huset och kontakterna med Familjebostäder. 25 Styrelsens beslutsförhet Styrelsen är beslutsmässig när fler än hälften av hela antalet styrelseledamöter är närvarande. Som styrelsens beslut gäller den mening de flesta röstande förenar sig om och vid lika röstetal, den mening som styrelsens ordförande företräder. Styrelsen skall inhämta föreningsstämmans mening före beslut i frågor av principiell art och i frågor av stor ekonomisk betydelse. 26 Firmateckning Föreningens firma tecknas av styrelsen i dess helhet. Styrelsen kan dessutom utse styrelseledamöter att två i förening teckna föreningens firma, för löpande verksamhet och betalningar. Styrelsen kan också utse ledamot eller annan person att ensam företräda föreningen för särskilt angivet fall. 27 Medlemsmöten och medlemsverksamhet Det är styrelsens ansvar att, i former som medlemmarna finner lämpligast, tillhandahålla/erbjuda den service och sådana tjänster som främjar föreningens ändamål. För sådan verksamhet skall styrelsen årligen upprätta en verksamhetsplan. Styrelsen skall i demokratisk anda aktivt verka för att stärka medlemmarnas sociala nätverk och engagemang i föreningens verksamhet. Styrelsen kan tillsätta utskott eller arbetsgrupper som verkar enlighet med den fastställda verksamhetsplanen. För löpande medlemskontakter och diskussioner i frågor av principiell betydelse skall styrelsen, utöver ordinarie föreningsstämma, årligen hålla regelbundna medlemsmöten dit 7

20 xx endast bomedlemmar äger tillträde. Medlemsmöten skall vara rådgivande till styrelsen och har ingen beslutsfunktion.. Utöver medlemsmöten skall årligen hållas minst två möten för kömedlemmarna. 28 Övrigt om föreningens ledning Rörande styrelsen, sammanträden, beslutsförhet m.m. i övrigt gäller i tillämpliga delar vad som föreskrivs i 6 kap Lagen om ekonomiska föreningar. Föreningsstämma m m 29 Föreningens organisation Föreningens organisation består av a) föreningsstämma, b) styrelse, c) revisorer, d) valberedning. 30 Räkenskapsår och årsredovisning Föreningens räkenskapsår omfattar tiden 1 januari t o m den 31 december. Styrelsen skall före utgången av februari månad till revisorerna lämna årsredovisning. Denna består av resultaträkning, balansräkning och förvaltningsberättelse. 31 Föreningsstämma och kallelse till denna Ordinarie föreningsstämma hålls årligen före maj månads utgång. Extra föreningsstämma skall hållas när styrelsen finner skäl till det. Sådan stämma skall även hållas när det för uppgivet ändamål skriftligen begärs av en revisor eller minst en tiondel av samtliga boende röstberättigade medlemmar. Kallelse till föreningsstämma skall, i likhet med övriga meddelanden, ske skriftligen till anmäld postadress eller e-postadress till samtliga medlemmar tidigast fyra veckor och senast två veckor före ordinarie eller senast en vecka före extra föreningsstämma. Förteckning över ärenden som skall tas upp till behandling på stämman bifogas kallelsen, liksom inkomna motioner och styrelsens yttrande över dessa. Vid förslag till ändring av stadgarna skall det kompletta ändringsförslaget biläggas kallelsen. Årsredovisning, revisionsberättelse samt övriga stämmohandlingar skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst en vecka före stämman på plats som styrelsen anvisar. 32 Ordinarie stämma Vid ordinarie stämma skall följande ärenden förekomma: 1. Val av ordförande för stämman 8

21 xx Val av sekreterare för stämman 3. Val av två justerare 4. Fråga om stämman utlysts i behörig ordning 5. Fastställande av röstlängd 6. Styrelsens årsredovisning 7. Revisorernas berättelse 8. Fastställande av resultaträkning 9. Fastställande av balansräkning 10. Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 11. Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt balansräkningen 12. Fastställande av arvode till styrelseledamöter och revisorer 13. Val av ordförande och kassör 14. Val av övriga ledamöter i styrelsen 15. Val av revisor och revisorssuppleant 16. Val av valberedning 17. Fastställande av årsavgift enligt Styrelsens förslag, bl.a. fastställande av verksamhetsplan, budget och arbetsordning för det gemensamma arbetet 19. Behandling av inkomna motioner 20. Övriga ärenden 33 Extra föreningsstämma Dagordning vid extra föreningsstämma skall alltid uppta ärendena under 1 5. Inga andra ärenden än de som anges i kallelsen får bli föremål för beslut vid extra föreningsstämma. 34 Stämmoordning och beslut Intill dess ordförande blivit utsedd leds stämman av styrelsens ordförande eller av den som styrelsen har utsett. Vid föreningsstämma har varje medlem yttranderätt. Rösträtt tillkommer dock endast bomedlem. Finns flera bomedlemmar inom samma hushåll har de tillsammans dock endast en röst. Bomedlem får vid föreningsstämma företrädas av annan person inom samma hushåll. Bomedlems rösträtt kan också utövas av annan medlem såsom ombud. Ingen får dock företräda mer än en medlem förutom sin egen röst. Beslut fattas med öppen omröstning. Vid val som avser andra än stämmans ordförande och justeringsmän skall, om någon begär det, valet ske med slutna sedlar. Såsom föreningens beslut gäller den mening som fått flest röster. Vid lika röstetal gäller den mening som företräds av stämmans ordförande. Vid lika röstetal vid personval avgörs personvalet genom lottning. 9

22 xx Ändring av stadgar För ändring av föreningens stadgar gäller vad som föreskrivs i 7 kap Lagen om ekonomiska föreningar samt såvitt avser ändring av grunderna för beräkning av bomedlems hyra 2 kap 18 Lagen om kooperativ hyresrätt. 36 Motioner till föreningsstämman Samtliga medlemmar äger rätt att skriva motioner till ordinarie föreningsstämma. Motioner skall lämnas till styrelsen minst en månad före föreningsstämman dock alltid senast den 15 april. Styrelsen skall skriftligen yttra sig över inkomna motioner och se till att motioner jämte yttranden sänds ut till medlemmarna i angiven tid inför stämman. 37 Valberedning För att förbereda val vid föreningsstämma skall ordinarie stämma utse en valberedning bestående av tre ledamöter. 38 Revisorer Föreningen skall ha en revisor och en revisorssuppleant. Dessa väljs av ordinarie föreningsstämma för tiden till dess nästa ordinarie stämma hållits. En revisor skall löpande granska föreningens räkenskaper. Revisionen skall senast vara avslutad och revisionsberättelse lämnad senast den 31 mars. Styrelsen skall ge en skriftlig förklaring till revisorernas eventuella anmärkningar. Styrelsens redovisningshandlingar, revisionsberättelsen och styrelsens förklaring till revisorernas anmärkningar skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst en vecka före den föreningsstämma på vilken de skall behandlas. 39 Överskottsutdelning Eventuell utdelning får endast ske av årets vinst och den balanserade vinst som redovisas i fastställd balansräkning för det senaste räkenskapsåret. Stämman äger möjlighet att beslut om att hela eller av eventuell vinst avsätts för reparationer och underhåll av de gemensamma utrymmen för vilka föreningen har underhållsansvar. Vinsten skall efter detta fördelas till bomedlemmarna i förhållande till aktuell månadshyra för respektive lägenhet. MEDLEMMENS RÄTTIGHETER OCH SKYLDIGHETER 40 Inledning Bestämmelserna om hyra i Jordabalken skall tillämpas på kooperativ hyresrätt med de undantag som anges i 3 kap Lagen om kooperativ hyresrätt, eller nedan. 10

23 xx Förstahandskontrakt Föreningens upplåtelse av lägenhet till medlem anses utgöra upplåtelse i första hand. 42 Lägenhetens skick på tillträdesdagen Föreningen skall på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte annat har avtalats mellan föreningen och medlemmen. Medlemmen skall på egen bekostnad svara för reparation och underhåll i lägenheten med tillhörande förrådsutrymmen. Underhållsskyldigheten och reparationsansvaret omfattar väggar, golv, tak, innerdörrar, inredning och utrustning i kök och badrum samt ytterdörrars och fönsterbågars insida. Inrednings- och/eller installations- eller ändringsarbeten får inte utföras utan styrelsens godkännande. Medlemmen svarar för att underhålls- och reparationsarbeten utförs på ett fackmässigt och i övrigt tillfredsställande sätt. Skulle lägenhetens standard försämras till följd av sådana åtgärder blir medlemmen/ hyresgästen ersättningsskyldig gentemot föreningen. I hyresgästens ansvar för sin lägenhet ingår ett fullgott försäkringsskydd genom en hemförsäkring. Det faller på varje enskild hyresgäst att hålla lägenheten i fullgott skick. Styrelsen skall, tillsammans med Familjebostäder och utifrån ingångna blockhyres- och förvaltningsavtal, göra en årlig besiktning av fastigheten för att säkerställa fastighetens tekniska standard och behov av underhållsinsatser. 44 Boende medlems åtagande i självförvaltning av hus och trädgård En del av det sociala livet i huset bygger på arbetsgemenskap. Varje bomedlem skall ansvara för sin del i den arbetsordning som bestäms på föreningsstämman. 45 Hyran 12 kap 19 i Jordabalken gäller inte för kooperativa hyresgäster. Den enskilde hyresgästen skall betala den hyra som föreningens styrelse årligen bestämmer. Medlemmen har heller inte rätt att deponera hyran enligt bestämmelserna i 12 kap 21 första stycket andra meningen Jordabalken vid tvist om hyrans storlek. I övrigt har bomedlemmen samma möjligheter att deponera hyran hos länsstyrelsen, som andra hyresgäster. Hyressättningen grundas på föreningens kostnader till följd av ingångna blockhyres- och förvaltningsavtal med Familjebostäder. Till det kommer föreningens kostnader enligt beslut 11

24 xx på föreningsstämma. Kostnaderna fördelas, enligt 23, på föreningens bostadslägenheter och eventuellt uthyrda lokaler. 46 Användning av lägenheten Medlem får inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelser som är av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen. 47 Tillträde till lägenheten Företrädare för föreningen har rätt att komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. När lägenheten är ledig till uthyrning är medlemmen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Föreningen skall dock se till att medlemmen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. ÖVRIGA BESTÄMMELSER 48 Upphörande av den kooperativa hyresrätten i vissa fall Upphör föreningens hyresavtal med husets ägare upphör den kooperativa hyresrätten och inträder husets ägare i stället som hyresvärd i förhållande till föreningens bomedlemmar. 49 Likvidation Föreningsstämman kan besluta att föreningen skall träda i likvidation. Ett beslut om likvidation är giltigt endast om samtliga röstberättigade har förenat sig om beslutet eller detta har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och på den senare stämman fått stöd av minst två tredjedelar av de röstande. Likvidationen inträder omedelbart eller den senare dag som föreningsstämman beslutar. Fattas beslut om likvidation skall bestämmelserna i 11 kap i Lagen om ekonomiska föreningar tillämpas. Träder föreningen i likvidation, skall sedan denna avslutats, de behållna tillgångarna disponeras för återbetalning till medlemmarna i proportion till deras insatser För frågor som inte regleras i dessa stadgar gäller Lagen om kooperativ hyresrätt samt övrig tillämplig lagstiftning 12

25 xx 13

26 3 Proposition 3 till årsstämma 2013 angående turordningsregler Styrelsen föreslår stämman Att fastställa nedanstående turordningsregler att gälla från den 1 april

27 3 Bakgrund Vid årsstämman 2012 hade dåvarande styrelsen lämnat ett förslag till nya turordningsregler för fördelning av lägenheter inom Sjöfarten. Förslaget avvisades av stämman och återremitterades till styrelsen för ny beredning. Styrelsen gav lägenhetsgruppen i uppdrag att se över förslaget, och lägenhetsgruppen har gett ett förslag som styrelsen den 6 november efter viss bearbetning fastställde som underlag för stämman. Bogemenskapen Sjöfarten vänder sig i första hand till personer som fyllt 40 år och som inte har hemmavarande barn under 18 år. Föreningens medlemmar kan vara antingen bomedlemmar eller kömedlemmar. Av bogemenskapens stadgar framgår föreningens syfte. I stadgans 14 står det att Bostad tilldelas kömedlem enligt förvärvad turordningsrätt. För att få turordningsrätt måste medlemsinsatsen vara betald. Det sägs också att Regler för kötid och riktlinjer i övrigt vid lägenhetsfördelning beslutas av föreningsstämman och är ett komplement till dessa stadgar. Beslut om antagande av ny hyresgäst fattas av styrelsen utifrån dessa riktlinjer. De nuvarande turordningsreglerna fastställdes vid ett möte den 6 maj 2007 och har sedan dess inte reviderats. Vid 2008 års föreningsstämma beslutades att bomedlemmar ska ha företräde före kömedlemmar vid byte då en lägenhet blir ledig. De turordningsregler som nu behandlas, ska gälla fr.o.m till dess annat beslut fattas. Förslag till nya turordningsregler När en lägenhet blir ledig, ska den erbjudas bomedlemmar och kömedlemmar samtidigt. Vid fördelning av lediga lägenheter ska följande grundprinciper tillämpas. Bomedlemmar 1. Bomedlemmar som önskar byta lägenhet har företräde före kömedlemmar. Bomedlemmar ska anmäla intresse för byte av lägenhet skriftligt till lägenhetsgruppen när lägenheten utannonseras. Föreningen har ingen intern kö för lägenhetsbyten inom huset. 2. Om flera bomedlemmar anmäler intresse för samma lägenhet, tilldelas lägenheten den bomedlem som har längst medlemstid i KHR Sjöfarten. Om flera sökande bomedlemmar har samma medlemstid, tilldelas lägenheten efter lottning mellan dessa. 3. Om en bomedlem önskar byta till en lägenhet med väsentligt höjd hyreskostnad görs en förnyad bedömning av kreditvärdigheten. 2

28 3 Kömedlemmar 1. Kömedlemmar ska ha visat intresse för denna typ av boende, föreningens ändamål och arbetsformerna inom bogemenskapen. Visat intresse kan bl.a. innebära att man har deltagit i matlag. 2. Lägenhetsgruppen gör en samlad bedömning av de sökande till varje ledig lägenhet utgående från föreningens behov av att få och upprätthålla mångfald bland de boende avseende ålder och kön samt för att upprätthålla de kompetenser som krävs för förvaltningen av föreningens angelägenheter. Styrelsen fattar beslut efter lägenhetsgruppens rekommendation. 3. Om flera sökande uppfyller kraven vid en samlad bedömning, tilldelas lägenhet i första hand efter en bedömning enligt punkt 2 samt en bedömning av betalningsförmåga och kreditvärdighet, i andra hand efter tid som kömedlem. Andra sökande 1. Om det inte finns lämpliga sökande kan styrelsen rekrytera boende på annat sätt, t.ex. genom annonsering. I dessa fall ska de grundläggande krav på den sökande som presenterats ovan vara uppfyllda. För kömedlemmar och andra sökande som kan vara aktuella för en ledig lägenhet ska alltid en prövning av betalningsförmåga och kreditvärdighet göras. Denna prövning ska ske i enlighet med de riktlinjer som gäller för de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm generellt och fastighetsägaren specifikt. En sökande som inte uppfyller dessa krav, kan inte tilldelas en lägenhet. Ovanstående turordningsregler och riktlinjer är antagna på årsstämman den xx. 3

29 4 Proposition 4 till årsstämma 2013 användningen av gästlägenhet och träfflokal på våning 5 Styrelsen föreslår stämman Att godkänna styrelsens förslag till åtgärder, d v s att gästlägenheten och träfflokalen på plan 5 (lägenhet 47) hyrs ut till en ordinarie hyresgäst, samt att kontoret görs om till gästrum. 1

30 4 Gästlägenhetens framtid Styrelsens förslag Styrelsen föreslår att gästlägenheten på våningsplan 5 (lägenhet 47) hyrs ut till en fast hyresgäst som innan inflyttning ges möjlighet att påverka de ombyggnationer som måste ske. Hyran för lägenheten föreslås vara likvärdig med de stora 3:orna på 73 kvm, d v s kr/mån. Styrelsen föreslår vidare att kontoret görs om till uthyrningsrum. Styrelsen föreslår slutligen att en tillfällig arbetsgrupp inrättas för genomförande av förändringen. Vad är skälen till förslaget? Under flera år har Sjöfarten haft en relativt gynnsam ekonomisk situation. Skälen till detta är flera, men bl.a. den extraintäkt som vår andel av ett antaget garageöverskott samt avräkningar av för mycket inbetalda vatten- och värmeavgifter har spelat in. Bakom dessa särskilda intäkter finns den inkörningsperiod som alltid finns med nya hus. Den ekonomiskt relativt gynnsamma situationen, har inneburit att Sjöfarten kunnat subventionera hyrorna för bomedlemmarna till viss del. Hyresnivåerna i Sjöfarten är höga jämfört likartade lägenheter i Sjöstaden genom att den yta som varje bomedlem betalar hyra för, är större än lägenhetsytan. De extra kvadratmetrarna utgörs av de gemensamma utrymmena i kök, matsal, bibliotek, hobbyrum, kontor, Kuling samt gästlägenhet. Inom styrelsen har tidigare år en diskussion förts om den framtida risk som finns med en subventioneringsgrad, i händelse av att intäkterna minskas. Hyresökningarna kan i ett sådant fall komma att bli snabbare än vad som är normalt, och hyran öka så mycket att enskilda bomedlemmar kanske inte kan bo kvar. Detta skulle innebära ett hot mot Sjöfartens existens. Vid 2012 års stämma, motionerades om att omvandla gästlägenheten till en ordinarie lägenhet. Motionen avvisades och styrelsen fick i uppdrag att utreda frågan ytterligare och återkomma med förslag. Under 2012 har det blivit klart att vår hyresvärd, Familjebostäder (FAMBO), har uppfattningen att garaget inte ger några nettointäkter på det sätt som man bedömt under inkörningsperioden. Diskussioner har förts mellan styrelsen och FAMBO, vars utgångsbud 2

31 4 var att från 2012 (samma år) dra in den ersättning som Sjöfarten fått för sin andel. Efter förhandlingarna har en överenskommelse nåtts om att Sjöfarten erhåller full ersättning för 2012, halv ersättning för 2013 och ingen ersättning för Blockhyresavtalets överenskommelse om att Sjöfarten har rätt till en del av nettointäkterna från garaget, står kvar och inga ändringar har skett i detta. Sjöfarten tappar alltså från 2013 en väsentlig intäktskälla. För att inte bli tvungna att höja hyrorna mer än vad som bedöms vara rimligt, krävs att andra intäkter tillkommer. Styrelsen har därför under året, och i enlighet med stämmans uppdrag, utrett möjligheten att utöka det ordinarie lägenhetsbeståndet genom att omvandla dagens gästlägenhet och träfflokal till en normal lägenhet. Styrelsen har också bedömt andra möjligheter att öka intäkterna. Att ändra gästlägenheten/träfflokalen till en ordinarie lägenhet skulle ge en extraintäkt på ca kr/år. Kostnaderna för driften av lägenheten finns redan. Extraintäkten skulle räcka till driftkostnader motsvarande kr/år samt till en viss avsättning för framtida underhåll. Resten skulle kunna användas till hyressubvention. Detta gäller fr.o.m Under 2013 kommer vi att få halv garagehyra (ca kr) vilket kan användas till drift och underhåll. Om vi däremot INTE hyr ut plan 5 innebär det att hyrorna fr.o.m 2014 måste höjas med dels ordinarie hyreshöjning (ca 2%) och kostnad för drift och underhåll (ca kr/år vilket innebär 40 kr/kvm och år) dels kostnad för att lösa upp den subvention som ges Total lägenhetsarea är 2488 kvm. Exempel: Liten 2:a år 2014 ingen subv + antagen hyreshöjning 2 % kr (hyra 2013) kr (2% ökn) kr (upplöst subvention) kr (drift + underhåll) = kr/mån år Lägenheten på våning 5 måste för att bli likvärdig med övriga 3:or kompletteras med 5-6 garderober samt kyl/frys + ytterligare köksskåp. Då lägenheten är lite knepig att komplettera med ovanstående föreslås att den kommande hyresgästen är delaktig vid utformning av lägenheten. En investeringskostnad på ca kr bör reserveras för detta. I förslaget ingår att kontoret görs om till gästrum med 2 bäddar, t ex. en 2 vånings familjesäng som anskaffas. Detta innebär att en del av den intäktsförlust som sker genom att dagens två gästrum blir ett, täcks. Förslaget innebär naturligtvis nackdelar genom att de gemensamma ytorna minskas. Genom att det även med detta förslag finns tillgång till gästrumskapacitet, om än något lägre, samt att 3