aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa4 aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa4 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB 2011

Transkript

1 aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa4 aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa4 1

2 KATRINEHOLMS FASTIGHETS AB Årsredovisning INNEHÅLL VD har ordet..3 Förvaltningsberättelse.4 Resultaträkning.. 13 Balansräkning.14 Kassaflödesanalys.16 Noter till resultaträkningen 17 Noter till balansräkningen.21 Förslag till vinstdisposition 26 Revisionsberättelse...27 Sammanställning affärsområde bostäder..29 Sammanställning affärsområde verksamhetslokaler 31 2

3 VD har ordet Det känns spännande att anta utmaningen att föra KFAB- koncernen vidare i en turbulent och omvälvande tid. För de allmännyttiga bostadsbolagen har den nya lagstiftningen inneburit nya förutsättningar främst gällande affärsmässighet och avkastningskrav. En central fråga är hur vi kan agera idag för att skapa förutsättningar för en långsiktig förvaltning och utveckling av bolaget och dess fastighetsbestånd. Den finansiella oron i omvärlden med osäkerhet kring ränteutvecklingen och med de stora genomförda och kommande investeringarna, gör att vi förlängt skuldportföljens räntebindningstid för att minska risken för kostnadsökningar i framtiden. Av samma anledning har bolagets pensionsskuld reglerats till en försäkringslösning. Ett positivt besked om ökad kvalité i bolaget redovisades under hösten efter genomförd enkät hos bolagets hyresgäster. Särskilt positiv var utvecklingen för lokalhyresgästerna där ökningen var mycket stor. Vi är ett bolag som har ambitionen att ge våra nuvarande och kommande hyresgäster ett varierande urval av boendeformer. Vi eftersträvar att våra kunder ska känna sig viktiga i sin vardag, känna trygghet i sitt boende och att de lätt ska kunna komma i kontakt med oss. Vintern / var mycket kall och kostnaderna för värme och vinterväghållning ökade kraftigt. Vintern sätter även sina spår i reparationskostnaderna vilket belastar årets resultat. Den mildare avslutningen av året innebar dock en lättnad på kostnadssidan. Ombyggnad av kv. Kärnan har färdigställts under och målet att ha högst 10 lägenheter vakanta i området vid årets slut har uppnåtts. Under året har vakanserna inom bolaget varierat mellan 0,9 till 1,3 procent. Under hösten har bolagets samtliga fastigheter i AO Bostäder värderats. Resultatet är att bolaget har orealiserade övervärden i fastighetsbeståndet. Ett övervärde i fastigheterna är viktigt för att vi ska kunna vara ett stabilt och tryggt bolag för våra hyresgäster. Ett projekt pågår där förslag och möjliga obebyggda fastigheter inventerats för att förbereda för en framtida nyproduktion. Bolaget står inför en utmaning att kunna genomföra en upphandling där produktionspriset resulterar i en rimlig hyra. Under december köpte bolaget fastigheterna Hästen 2, 4, 5, 6 och 7 av Svea Fastigheter. En planändring har beställts för att kunna genomföra en förtätning av stadskärnan. Bolagets mål är att inom en 5-årsperiod nyproducera ca 160 lägenheter om efterfrågan fortsätter att öka. Jag vill fortsätta stärka medarbetarnas engagemang och delaktighet i bolagets framtida utveckling. Bolaget har tagit fram värdeord som skall vara en grund för det fortsatta arbetet. Vår målsättning är att kunden ska få den produkt och tjänst den kan förvänta sig av KFAB. All den erfarenhet som finns samlad hos våra medarbetare är det som resulterar i KFAB:s framgångar. Avslutningsvis vill jag tacka medarbetarna i KFAB för deras insatser för bolaget och bolagets kunder. Katrineholm, mars 2012 Ingmar Eriksson VD 3

4 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Katrineholms Fastighets AB, organisationsnummer , får härmed avge berättelse över års verksamhet - bolagets 57:e verksamhetsår. Företagets uppgift är att bygga och förvalta bostäder och lokaler enligt ägarens direktiv. Katrineholms Fastighets AB är ett allmännyttigt bostadsföretag helägt av Katrineholms kommun. Från och med är bolaget moderbolag till Katrineholms Industrihus AB (KIAB). Styrelse Styrelsen som är utsedd av kommunfullmäktige i Katrineholm, har bestått av följande styrelseledamöter och suppleanter: Ordinarie ledamöter Marita Bengtsson, ordf (s) Björn Lindeberg v ordf (m) Leif Tronelius (s) Claes Holm (s) Anette Larsson-Fredriksson (s) Michael Hagberg (s) Jessica Ljunggren (s) Torsten Linde (fp) Stig Karlsson (c) Karl Källander (mp) Ingemar Björklund (kd) Suppleanter Cecilia Björk (s) Tore Karlsson (s) Lars-Eric Peterson (m) Bengt Olsson (c) Olof Carlsson (v) Arbetstagarrepresentanter Catharina Viking, SKTF Hans Nyqvist, SKAF Från den 2 juni har styrelsen bestått av följande styrelseledamöter och suppleanter Ordinarie ledamöter Björn Lindeberg, ordf (m) Fredrik Olovsson v ordf (s) Jessica Ljunggren (s) Claes Holm (s) Cecilia Björk (s) Abdullahi Hassan (s) Lars-Eric Peterson (m) Stig Karlsson (c) Ingemar Björklund (kd) Gudrun Lindvall (mp) Bengt Hult (fp) Suppleanter Linda Thompson (s) Tore Karlsson (s) Göran Nilsson (m) Agneta Emanuelsson (fp) Olof Carlsson (v) Arbetstagarrepresentanter Catharina Viking, SKTF Hans Nyqvist, SKAF Styrelsen har hållit åtta protokollförda sammanträden. Årsstämma hölls den 1 juni. 4

5 Verkställande direktör Verkställande direktör fram till och med 31 juli var Lars T Eriksson. Från 1 augusti är Ingmar Eriksson verkställande direktör. Revisorer Utsedda revisorer och revisorersättare med uppgift att granska KFAB:s räkenskaper och förvaltning har varit Ordinarie: Owe Svedberg, auktoriserad revisor, Ernst & Young Suppleant: Per Larsson, auktoriserad revisor, Ernst & Young Lekmannarevisor Ebba Weijber (fp) och suppleant är Jan Olov Karlsson. Allmänt KFAB är sedan 1955 ett allmännyttigt bostadsföretag. Bolagets redovisning är uppdelad i två affärsområden, bostäder och verksamhetslokaler. Syftet med uppdelningen är att tydliggöra och särskilja intäkter respektive kostnader för de olika hyresgästkategorierna. KFAB och KIAB har en gemensam administration. Kostnaderna bokförs i KFAB för att sedan faktureras KIAB. Det bör observeras att detta innebär förhöjda intäktsrespektive kostnadsposter i KFAB. Renoveringen av Kv. Kärnan har slutförts. Totalt har 95 lägenheter renoverats, vilket motsvarar ca 15 % av bolagets miljonprogramslägenheter. Genom att fyra trapphus i Kv. Kärnan har försetts med hiss har tillgängligheten i bostadsbeståndet ökat. Renoveringen av Kärnan har medfört en trivsammare boendemiljö och energieffektivare byggnader. Om- och tillbyggnad av Lövåsens sjukhem påbörjades i februari och pågår i etapper fram till Rivningen av skadade delar i Aquarena har genomförts. Återuppbyggnad pågår och planeras vara färdigställd sommaren Nyinvigning av Aquarena planeras till hösten Förvaltningsform och personal Fastigheterna förvaltas i egen regi. Underhållsarbeten, reparationer, yttre skötsel och städning sker i huvudsak på entreprenad. Antalet fast anställda är 46 personer (50). fördelade på 36 män och 10 kvinnor. Se redovisning i not 11 till resultaträkningen. Löner och arvoden Utbetalda löner och arvoden under året finns redovisade i not 11 till resultaträkningen. Medlemskap i organisationer m m Bolaget är medlem i branschorganisationen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), och arbetsgivarorganisationen Fastigo. Vidare är bolaget medlem i inköpsföreningen Husbyggnadsvaror (HBV) Förening u p a. Andelar och tillgodohavande hos HBV finns redovisade i not 15 och 16 till balansräkningen. 5

6 Hyresläget fr o m Förhandlingar avseende års hyresnivå inom affärsområde bostäder resulterade i hyreshöjningar med 3,22 % för bostäder med varmhyra samt lokaler. För bostäder med kallhyra höjdes hyran med 2,22 %. Marknad/uthyrning Antalet tomma lägenheter har minskat under året från 33 till 23 st, vilket ger en vakansgrad på 1,3 % (1,9 %). Målsättningen att sänka vakansgraden till 1,5 % har uppnåtts. Vakanserna finns för närvarande främst i kv. Kärnan och Tråget. En kampanj genomfördes under året i samband med slutförandet av renoveringsprojektet i kv Kärnan. Efterfrågan är fortsatt stor på lediga lägenheter, framförallt i de centrala och de östra delarna av Katrineholm. Omflyttningsfrekvensen uppgår till 21 % för (21 %) KFAB har utvecklat sin hemsida med ett marknadssystem för uthyrning av bostäder. Integrationen mellan hemsidan och fastighetssystemet gör det möjligt för kunderna att direkt göra intresseanmälningar, svara på erbjudanden mm direkt på hemsidan. En ny gruppbostad med hiss i trapphuset omfattande 6 bostäder har skapats i Kv. Kärnan. Bolagets målsättning att öka antalet lägenheter i centrum med 9 lägenheter fram till 2012 uppnås i stort sett genom att omvandla kontorslokaler till bostäder. Projektet genomförs i Kv. Rosenbusken. KFAB har genomfört en kundundersökning, Nöjd Kund Index (NKI). Inom AO Bostäder har NKI-talet sänkts något från 73, år 2008 till 72, år. Enkäten visar att hyresgästerna är fortsatt nöjda med bolagets bemötande och service. För att möta hyresgästernas behov av en ökad tillgänglighet planerar KFAB att under 2012 samla alla kundnära processer till ett nytt kundcenter. Målsättningen på längre sikt är att genom en hög servicenivå och bästa kvalité uppnå ett NKI-värde på 75, år Inom AO Verksamhetslokaler har NKI-talet höjts från 52, år 2008 till 63, år. Detta är en kraftig höjning. Den bekräftar att omorganisationen med inriktning på service och drift och med ett uttalat kundfokus gett resultat. Målet för var att höja NKI-talet till 60. Målsättningen framöver är att genom bibehållen hög servicenivå samt en förbättrad kommunikation med lokalanvändarna uppnå ett NKI-värde på 65,år Boinflytande och information KFAB har ett uppdrag från Katrineholms kommun att utveckla boendeinflytandet. Bolaget har tillsammans med Hyresgästföreningen anordnat bostadsmöten i syfte att ge hyresgästerna möjlighet till inflytande. 6

7 Under har information gällande rättigheter och skyldigheter i boendet givits till våra nyinflyttade hyresgäster i Kv. Kärnan. Bolaget står för ca 50 % av alla sociala kontrakt i Katrineholms kommun. Sedan en tid tillbaka finns en modell för att arbeta förebyggande med boendesociala frågor. Arbetet sker i nära samverkan med kommunens socialförvaltning och handikappomsorgen. Avtalet med Katrineholms kommun om ersättning för bolagets sociala merkostnader löpte ut Något nytt avtal med kommunen har inte tecknats. Styrelsen har beslutat om ett förslag till avtal. I avvaktan på ett avtal har en avräkning skett beträffande de sociala merkostnaderna i samband med bolagets reglering av kommunens självkostnadshyra. Miljöredovisning Inom KFAB har nya mål tagits fram gällande energianvändningen som går i linje med de nationella målen. Energianvändningen skall minska med 20% fram till år 2020 med basår De insatser som hitintills gjorts har genererat en besparing (kwh) enligt följande Affärsområde bostäder Elanvändning -5,0 % Värmeanvändning -4,8 % Affärsområde verksamhetslokaler Elanvändning -4,1 % Värmeanvändning -5,6 % KFAB har fortsatt styra värmen via väderprognosstyrning inom AO bostäder. För att minska energianvändningen har åtgärder såsom tilläggsisolering och nya fönster i samband med renovering av kv Kärnan och kv Kontoristen genomförts. Inom AO verksamhetslokaler har driftavdelningen startat upp arbetet med att driftoptimera de tekniska anläggningarna med det nya Styr & övervakningssystemet. Vid upphandlingar av entreprenader följer bolaget Katrineholms kommuns principer vad gäller miljökrav. Fastighetsförvaltning Den kalla och snörika vintern / medförde högre kostnader för snöröjning än normalt. Även underhållskostnaderna för reparation av tak och fasader har ökat. Dock har kostnaderna för snöröjning och uppvärmning varit lägre de sista månaderna än förväntat pga den milda avslutningen av året. Vattenskadorna inom AO Bostäder och lokaler härrör från åldrande vatten- och avloppsstammar i fastighetsbeståndet. Arbetet med tillgänglighet avseende enkelt avhjälpta hinder i publika lokaler pågår kontinuerligt. Ca 80 % av de publika lokalerna är inventerade och åtgärdade. Återstående inventeringar och åtgärder beräknas vara genomförda under första kvartalet Affärsområde bostäder Fastigheterna inom affärsområde bostäder har för första gången värderats av extern värderingsman, AEJ RE Consulting, en av samfundet för fastighetsekonomi auktoriserad fastighetsvärderare. Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgår till tkr. Fastigheternas sammantagna bokförda värde uppgår till tkr, samt pågående arbeten om tkr. Underhållsbehovet för bolagets bostäder är beräknat till 22 Mkr årligen. Vid förhandlingar med Hyresgästföreningen bibehölls underhållsnivån på tkr. Långsiktigt är 7

8 detta en för låg nivå. I samband med förestående renovering av miljonprogramshusen måste avsättning till underhåll prioriteras. KFAB har under året genomfört en rad mindre underhållsprojekt utöver det underhåll som genomförts i samband med de större investeringarna. Affärsområde verksamhetslokaler Bolaget har ett fortsatt bra samarbete med kommunens lokalresurssamordnare i syfte att samordna och göra lokaleffektiviseringar. Under gick bolagets leverantör av bioproducerad värme i konkurs och KFAB förvärvade anläggningarna. För har detta inneburit högre kostnader för drift och skötsel av biobränsleanläggningarna. KFAB har för 2012 slutit avtal med Gimmersta Energi AB om leverans av fjärrvärme i Julita, Björkvik, Forssjö, Sköldinge och Valla norr. Bland genomfört planerat underhåll kan nämnas: Totalrenovering av Igelkottens tillagningskök. Totalrenovering av toaletterna på Södra Skolan. Yttre ommålning av förskolorna i Katrineholms tätort. Byte av ställverk i Duveholmshallen. Byte matsalsgolv i Duveholmsgymnasiet. I samband med återuppbyggnaden av Aquarena har underhållsåtgärder om tkr belastat resultatet. Bolagets framtida underhållsbehov inom AO verksamhetslokaler är mycket stort. De byggnader som har stort akut underhållsbehov kan nämnas Duveholmshallen, Nämndhuset, och Safiren. Konsekvenserna om man väntar med underhållsåtgärder kan bli att i stället för underhåll kommer större investeringsinsatser att krävas. Kostnaderna för skadegörelse inom AO verksamhetslokaler har stigit från 510 tkr till 707 tkr. Finansiering Riksbanken har under året förändrat reporäntan från 1,25 % till att i slutet av året vara på 1,75 %. Den finansiella oron och de låga räntenivåerna på längre löptider har gjort att bolaget förlängt räntebindningstiden på skuldportföljen från 3,28 år till 4,95 år vid årets utgång. Bolagets skuldportfölj hanteras i enlighet med de riktlinjer som är fastställda i finanspolicyn. En tillfällig avvikelse från policyn beslutades av bolagets styrelse. Avvikelsen innebär att för /2012 kan en kreditgivare antas på hela skuldportföljen. Som alternativ till traditionell räntebindning används finansiella derivatinstrument i form av ränteswapar. Derivatinstrument används för att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i skuldportföljen. Vid årets slut uppgick swapvolymen till tkr ( tkr) bestående av 13 avtal (8) där rörlig ränta bytts till bunden. En marknadsvärdesberäkning av derivatinstrumenten visar ett negativt marknadsvärde utöver nominell skuld om tkr ( tkr). Den totala låneskulden har under året amorterats med tkr ( tkr). Totalt uppgår låneskulden till tkr ( tkr). Av den totala låneskulden 8

9 avser tkr ( tkr) reverslån hos Katrineholms kommun. Nyupplåning har skett om 70 Mkr För lån som inte är placerade hos Katrineholms kommun finns kommunal borgen som säkerhet. Kommunen har beslutat att teckna borgen för bolagen inom en totalram om tkr. Affärsområde bostäder Inom affärsområdet har bolaget lån på tkr ( tkr) motsvarande kr/m 2 (1 954 kr/m 2 ). Vid årsskiftet var räntebindningstiden 4,75 år (4,07 år). Den genomsnittliga bruttoräntan, eller den effektiva räntan, uppgår till 3,24 % (3,42 %). Affärsområde verksamhetslokaler Inom affärsområdet har bolaget lån på tkr ( tkr) motsvarande kr m 2 (3 163 kr/m 2 ). Vid årsskiftet var räntebindningstiden 5,09 år (2,76 år). Belåningsgraden uppgick till 97,9 % (88,1 %). Räntebidragen uppgick under året till 15 tkr (208 tkr). Den genomsnittliga bruttoräntan uppgår till 3,65 % (3,46 %). Investeringar Under året har tkr ( tkr) investerats i fastigheter, varav tkr ( tkr) avser AO verksamhetslokaler. Vidare har tkr (1 273 tkr) investerats i ADButrustning, maskiner och inventarier. Affärsområde bostäder Färdigställda investeringar: Kv. Kärnan. Kvarteret har genomgått en omfattande renovering om totalt 95 lägenheter. I området har fyra nya hissar installerats. Sex lägenheter har anpassats till gruppbostad. Stora energibesparande åtgärder såsom ny fasad med tilläggsisolering och nya fönster har genomförts i projektet. Ny tvättstuga på gården samt cykel och miljörum har tillskapats. Vidare har stambyte med standardhöjande åtgärder i kök och badrum genomförts. Kv.Kontoristen I byggnaden om totalt 23 lägenheter har stambyte med standardhöjande åtgärder i badrum genomförts. Vidare har omfärgning och tilläggsisolering av fasad, fönsterbyten och balkongrenovering samt byte av takpannor skett. Affärsområde verksamhetslokaler Pågående investeringar: Lövåsens sjukhem. KFAB har på uppdrag av Katrineholms kommun påbörjat om- och tillbyggnad av Lövåsens sjukhem. Byggnationen sker i 2 etapper. Etapp 1 som omfattar 46 lägenheter, varav 16 är nyproduktion, och gemensamma utrymmen färdigställs i juni Etapp 2 som omfattar 44 lägenheter och gemensamma utrymmen färdigställs i augusti Ombyggnation av ventilation på Södra skolan pågår. 9

10 Anpassningen av Katrineholms Tekniska College lokaler på Duveholmsgymnasiet pågår. Färdigställda investeringar: På uppdrag av Katrineholms kommun har följande investeringar färdigställts: Nya brandlarm har installerats vid Järvenhallen, Sandbäcksskolan, Skogsborgsskolan, Lindengymnasiet, Julita skola, och Björkvik skola. För att möta arbetsmiljökraven har hissar kompletterats med dubbla dörrar i förljande byggnader: Safiren, Nävertorp: Ängen och Rönneberga, Nämndhuset, SKF-Huset, Almgården, Vallgården. Avskrivningar Planenliga avskrivningar på anläggningstillgångar har skett med tkr ( tkr) varav tkr ( tkr) på byggnader. Avskrivningarna på byggnaderna motsvarar 3,1 % av anskaffningsvärdena Avsättningar Bolagets pensionsskuld har reglerats till en försäkringslösning hos KPA, vilken skall täcka de framtida pensionsutbetalningarna. KFAB har löst all förmånsbestämd pension. Den premiebestämda pensionen, vilken baseras på föregående års löner betalas årsvis. Taxeringsvärden Bolagets fastigheter är åsatta ett taxeringsvärde på totalt tkr ( tkr) varav mark tkr ( ). Övervägande delen av fastigheterna inom affärsområde verksamhetslokaler saknar taxeringsvärde. Försäkringar Bolagets fastigheter är fullvärdesförsäkrade hos Länsförsäkringar Södermanland/Trygg Hansa. Även bolagets motorfordon och inventarier är försäkrade hos Länsförsäkringar Södermanland Redovisningsprincip Bolaget har följt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens vägledningar, rekommendationer och uttalanden samt SABOs rekommendationer. I den mån ändringar i redovisningen har skett i förhållande till tidigare år, har jämförelsetalen för 2009 ändrats. Liksom tidigare har flertalet resultat- och balansposter specificerats i notanteckningsform. Årsredovisningen har i några fall justerats för jämförbarhetens skull. Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Resultat Resultatet för verksamhetsåret uppgår till tkr (972 tkr). Det egna kapitalet uppgick vid årsskiftet till tkr ( tkr). Soliditeten minskar och uppgår nu till 6,2 % (6,4 %). 10

11 Katrineholms Fastighets AB blev moderbolag i och med förvärvet av samtliga aktier i KIAB. Förvärvet genomfördes den 31 december Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden. Försäljning och inköp har gjorts mellan koncernbolagen med tkr (2 866 tkr) respektive 0 tkr (0 tkr) 11

12 Översikt resultat och ställning Rörelseomslutning (rörelse intäkt), tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Balanslikviditet (OT/KS) % Soliditet (EK/TK) % 6,2 6,4 6,7 6,3 Antal förvaltade lägenheter Varav servicelägenheter, st Area bostäder Area lokaler Hyresbortfall (inkl rabatter) tkr Hyresbortfall/förvaltad yta/kvm, bostäder Resultatsammandrag per affärsområde (tkr) RÖRELSENS INTÄKTER Bostäder Verksamhetslokaler Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Underhållskostnader Driftskostnader Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar Summa Fastighetskostnader Bruttoresultat ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Rörelseresultat FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella intäkter och kostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Resultat

13 RÖRELSENS INTÄKTER RESULTATRÄKNING (tkr) Noter Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader Underhållskostnader Driftskostnader 4, Fastighetsskatt Av- och nedskrivningar Summa Fastighetskostnader Bruttoresultat ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Rörelseresultat FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella intäkter och kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat efter bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Resultat

14 BALANSRÄKNING (tkr) TILLGÅNGAR Noter Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar Maskiner och inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Oljelager Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Fordringar hos kommun & koncern Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

15 BALANSRÄKNING (tkr) EGET KAPITAL OCH SKULDER Noter Eget kapital Bundet eget kapital 20 Aktiekapital ( st) Reservfond inkl konsolideringsfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust/fria reserver Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Avsättningar 22 Avsättning för pensioner Avsättning för latent skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut m.fl Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut m.fl Leverantörsskulder Skuld till kommun & koncern Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder VÄRDERINGSPRINCIPER 26 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

16 KASSAFLÖDESANALYS (tkr) Indirekt metod Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastar resultatet Reavinst som belastat resultatet Övriga poster som ej ingår i resultatet Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning (-) minskning (+) av förråd Ökning (-) minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamhet Utbetalningar för förvärv av fastigheter Utbetalningar för förvärv av maskiner och inventarier Utbetalningar för aktiverade fastighetskostnader Inbetalningar från försäljning av fastigheter Förändring pågående arbeten Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalningar av nyupptagna lån Utbetalningar för amortering av långfristiga skulder mm Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Summa likvida medel vid årets slut

17 NOT 1 HYRESINTÄKTER NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) Bostäder Lokaler Garage och parkeringsplatser Hyresbortfall Rabatter Outhyrda lägenheter Outhyrda lokaler Outhyrda garage och parkeringsplatser Summa hyresintäkter NOT 2 ÖVRIGA INTÄKTER Ersättningar från hyresgäster Elavgifter hushållsström Ersättning för juridiska åtgärder Övriga intäkter, förvaltningsarvode Summa övriga intäkter Summa nettoomsättning NOT 3 UNDERHÅLLSKOSTNADER INTÄKTER Planerat, tidigarelagt och senarelagt underhåll Underhållsrabatt för bostäder Tillval Summa underhållskostnader

18 NOT 4 DRIFTSKOSTNADER Uppvärmning NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) Kostnader för uppvärmning Fastighetsskötsel och reparationer Lönekostnader Övriga personalkostnader Reparationskostnader Vatten och brandskadekostnader Övriga skötselkostnader Yttre skötselkostnader Uttagsskatt Avskrivning fordon och fastighetsinventarier Förbrukning Vatten El, fastigheter El, hushåll Renhållning Riskkostnader Försäkringspremier Avskrivna fordringar Avgifter för juridiska åtgärder Administration Lönekostnader Övriga personalkostnader Styrelsearvoden, Förvaltningskostnader Revisionskostnad Marknadsföring Konsultkostnader Leasing kontorsmaskiner Övriga kostnader Avgår aktiverade kostnader Avskrivning kontorsinventarier inkl datautrustning Hyresgästernas medel Fritidsverksamhet Förhandlingsersättning Boinflytande Summa driftkostnader

19 NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) NOT 5 FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt NOT 6 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR Byggnader Standardförbättringar UER-investeringar NOT 7 ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER Förlust vid avyttring av anläggningstillgång Kostnader av engångskaraktär NOT 8 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER Försäkringsersättningar Ersättning för sociala merkostnader Vinst vid försäljning av fastigheter Återvunna avskrivna fordringar Diverse engångsintäkter NOT 9 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntor på likvida medel Räntor på kundfordringar Övriga intäkter NOT 10 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Ränta fastighetslån Övriga kostnader

20 NOTER TILL RESULTATRÄKNING (tkr) NOT 11 LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnad) (4 322) (2 918) Löner, andra ersättningar fördelat mellan ledningspersonal och övriga anställda Styrelse och VD Pensionskostnad, VD Övriga anställda Medelantalet anställda och fördelning på män och kvinnor Styrelsen Varav män 73 % 73 % VD och ledningsgrupp 5 5 Varav män 100 % 100 % Övriga anställda Varav män 73 % 73 % Sjukfrånvaro Sjukfrånvaro i relation till de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid: Korttidsfrånvaro (1-59 dagar) 2,8 4,1 Långtidsfrånvaro (60- dagar) 4,8 1,0 Totalt 7,6 5,1 Till bolagets revisorer och revisionsföretag har ersättning utgått För revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen För fristående rådgivning För lekmannarevisorer

21 NOTER TILL BALANSRÄKNING (tkr) NOT 12 BYGGNADER OCH MARK Bostäder Bostäder Verksamhetslokaler Verksamhetslokaler BYGGNADER Ing ackumulerade anskaffningsvärden Byggnader ursprungliga Standardförbättringar UER-investeringar Nyanskaffningar under året Byggnader ursprungliga Standardförbättringar Försäljning/rivning under året Byggnader ursprungliga Standardförbättringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ing ackumulerade avskrivningar Byggnader ursprungliga Standardförbättringar UER-investeringar Årets avskrivningar Byggnader ursprungliga Standardförbättringar UER-investeringar Försäljning/rivning under året Byggnader ursprungliga Standardförbättringar Utgående ack avskr. enligt plan Ingående ack nedskrivningar Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde byggnader MARK, Ingående värde Nyanskaffningar under året Försäljningar under året Utgående bokfört värde mark MARKANLÄGGNINGAR, Ingående värde Nyanskaffningar/investeringar Försäljningar under året Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående bokfört värde markanläggningar Summa bokfört värde byggnader, mark och markanläggningar Bolaget övertog 2002 ett flertal fastigheter från Katrineholms. kommun. Fastigheterna övertogs till bokförda värden. Bolaget följer de av Katrineholms kommun fastställda avskrivningsplanerna för respektive fastighet. Bolaget övertog således även Katrineholms kommuns ursprungliga anskaffningsvärden respektive ackumulerade avskrivningar vid beräkning av de planenliga avskrivningarna 21

22 NOTER TILL BALANSRÄKNING (tkr) Taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde NOT 13 MASKINER OCH INVENTARIER Ing ack. anskaffningsvärden ADB-utrustning inkl program Kontorsinventarier inkl konst Bilar och transportmedel Maskiner och fastighetsinv Nyanskaffningar under året ADB-utrustning inkl program Kontorsinventarier Bilar och transportmedel Maskiner och fastighetsinv Sålda/utrangerade ADB-utrustning inkl program Kontorsinventarier Bilar och transportmedel Maskiner och fastighetsinv Utg. ack. Anskaffningsvärden Ingående ack. avskrivningar: ADB-utrustning inkl program Kontorsinventarier Bilar och transportmedel Maskiner och fastighetsinv Årets avskrivningar ADB-utrustning inkl program Kontorsinventarier Bilar och transportmedel Maskiner och fastighetsinv Ack. Avskr, sålda/utrang. ADB-utrustning inkl program Kontorsinventarier Bilar och transportmedel Maskiner och fastighetsinv Utg. ack. avskr. enl plan Utgående bokfört värde MoI

23 NOTER TILL BALANSRÄKNING (tkr) NOT 14 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNADER Pågående standardförbättringar/ ombyggnationer NOT 15 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Andelar i HBV NOT 16 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Tillgodohavanden i HBV NOT 17 ÖVRIGA FORDRINGAR Skattefordran Mervärdesskattefordran Överskottsfond, KPA Övriga kortfristiga fordringar Summa NOT 18 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna intäktsräntor Fakturor bokförda 2008/ Summa

24 NOTER TILL BALANSRÄKNING (tkr) NOT 19 KASSA OCH BANK Kassa Banktillgodohavanden Summa Checkräkningskredit Avser del av den kommunala koncernlimiten NOT 20 EGET KAPITAL Aktiekapital Vid årets början Vid årets slut Bundet eget kapital Bundna fonder Vid årets slut Fritt eget kapital Ingående balans Utdelning enligt stämmobeslut Vinstdisposition enligt beslut av bolagsstämma Årets resultat Vid årets slut Summa eget kapital Villkorligt aktieägartillskott ingår i fritt eget kapital med tkr. NOT 21 AKTIER I DOTTERBOLAG Ingående bokfört värde Förvärv Utgående bokfört värde Aktier i dotterbolag Antal aktier Kapitalandel Bokfört värde Katrineholms Industrihus AB, org. nr med säte i Katrineholms kommun st 100 % tkr NOT 22 AVSÄTTNINGAR Pensionsskuld Avs. uppskjuten skatt Summa

25 NOT 23 LÅNGFRISTIGA SKULDER NOTER TILL BALANSRÄKNING (tkr) Fastighetslån från kreditinstitut <1 år Fastighetslån från kreditinstitut 1-5 år Fastighetslån från kreditinstitut >5 år Summa lån kreditinstitut Fastighetslån från Katrineholms kommun <1 år Fastighetslån från Katrineholms kommun 1-5 år Fastighetslån från Katrineholms kommun >5 år Summa lån Katrineholms kommun Summa lån Varav kortfristig del av långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut m fl NOT 24 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Personalens källskatter & soc avg Pensionsskuld individ. Del Mervärdeskatteskuld Övr. kortfristiga skulder Summa NOT 25 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna sociala avgifter inkl skatter på pensionskostnader Semesterlöneskuld Upplupna kostnadsräntor Förskottsbetalda hyror Övr. upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa NOT 26 VÄRDERINGSPRINCIPER Tillgångar och skulder är upptagna till anskaffningsvärden om inte annat anges. Planenliga avskrivningar är baserade på tillgångarnas anskaffningsvärden med beräknade livslängder enligt följande: Byggnad, ursprunglig anskaffning 50 år Ombyggnationer 5-30 år Maskiner och inventarier inkl ADB-utrustning 5 år Varulagret är upptaget till anskaffningsvärdet. Fordringar har upptagits till det lägsta av nominellt värde och det belopp som beräknas inflyta. NOT 27 STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar Pantsatta Eget förvar Summa NOT 28 ANSVARSFÖRBINDELSER Garantiförbindelser: Fastigo

26 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat Summa ,12 kr ,15 kr ,27 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så: Att i ny räkning överföres ,27 kr Katrineholm den 16 mars 2012 Jessica Ljunggren Björn Lindeberg Ordförande Claes Holm Fredrik Olovsson Vice ordförande Cecilia Björk Abdullahi Hassan Lars-Eric Peterson Stig Karlsson Ingemar Björklund Gudrun Lindvall Bengt Hult Ingmar Eriksson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2012 Owe Svedberg Auktoriserad revisor 26

27 Revisionsberättelse Till årsstämman i Katrineholms Fastighets AB Org. Nr Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Katrineholms Industrihus AB för räkenskapsåret Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Katrineholms Industrihus Aktiebolag finansiella ställning per den 31 december och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Katrineholms Fastighets Aktiebolag för Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. 27

28 Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Katrineholm Owe Svedberg Auktoriserad revisor Lekmannarevisorernas granskningsrapport enligt 10 kap 13 aktiebolagslagen Jag har granskat Katrineholms Fastighets Aktiebolags verksamhet för år. Styrelse och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, eventuella ägardirektiv och beslut samt de lagar och föreskrifter som gäller för verksamheten. Lekmannarevisorns ansvar är att granska verksamheten och kontrollera och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen samt god revisionssed i kommunal verksamhet. Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden nedan. Jag har tidigare år påtalat de framtida riskerna och konsekvenserna med att inte göra nödvändigt underhåll på de kommunala verksamhetslokalerna. Under har underhållsnivån ökat jämfört med. Det är av vikt att bolagets underhållsnivå fortsätter att öka och att bolagets styrelse återigen kommunicerar behovet av resurser för nödvändigt underhåll och eventuella framtida konsekvenser av att ha för låga underhållsnivåer med ägaren, kommen, och tillika hyresgäst avseende dessa fastigheter. En hyresnivå bör sättas så att bolaget klarar av nödvändigt underhåll avseende dessa fastigheter. Jag har noterat att en extra bolagsstämma i Katrineholms Fastighets AB, , beslutat att ålägga koncernen att vid köp av tjänster använda sig av ägaren Katrineholms kommuns inrättade s.k. Shared Business Services enligt beslut i Kommunfullmäktige , 222. Vi vill fästa uppmärksamhet på att detta beslut om att bolaget skall köpa tjänster av kommunen eventuellt strider mot Lagen om offentlig upphandling. Jag bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Jag bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig. Katrineholm Ebba Weijber Av kommunfullmäktige i Katrineholms kommun utsedd lekmannarevisor 28

29 AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER SAMMANSTÄLLNING BOSTÄDER, LOKALER, GARAGE OCH PARKERINGSPLATSER FASTIGHETSOMRÅDE Bostäder Bostäder Bostäder Bostäder Lokal Lokal Garage P-plats antal yta medel-bly årshyra antal yta antal antal Renen 7,8, Sågen 1, Vinkelhaken Pantern Gjutaren 1,2 3, Kontoristen Pressjärnet 2, Hackan 6,7, Kärnan 11,12, Tråget7/Motorn1/Ratten Flugsvampen Björktickan Grenen 3, Kastanjen Videt1/Enen2/Sälgen Tallen Björken Rosenbusken Rosenbusken Rosenbusken Kajan1/Kondoren Humlen 13, Triangeln Triangeln Kvadraten Triangeln 9 o Valmannen Vallgården Granhammar 3: Forssjökvarn 1: Forssjökvarn 1: Hinnäs 2:23 Lidabacke1: Hillersta 1: Lida 8: Lida 7: Lidabacke.1: Nybble 3: Bie 3: Bie 2: Klubbetorp.5: Klubbetorp 5: Klubbetorp (nya) Klubbetorp (nya) SUMMA , kallhyra 3 varm/kallhyra Cykelförråd ingår bland lokaler i kv Sågen 29

30 AFFÄRSOMRÅDE BOSTÄDER BOKFÖRDA VÄRDEN SAMMANSTÄLLNING Fastighet - Ursprungligt anskaffningsvärde Tax. Färdig ställ år Mark Byggnad Standard förbättr. UER 20 år Bokfört värde Värde Tkr Renen 7,8, Sågen 1, Vinkelhaken Pantern Gjutaren Kontoristen Pressjärnet 2, Hackan Kärnan , Tråget/Motorn /Ratten Flugsvampen Björktickan Grenen Kastanjen Videt1/Enen2/Sälgen Tallen Björken Rosenbusken Rosenbusken , Kajan 1/Kondoren Humlen 13, Triangeln Triangeln Kvadraden , Triangeln 9, Häringe 1: Valmannen Vallgården Ramsta 1: Granhammar 3: Forssjökvarn 1: Forssjökvarn 1: Hinnäs 2: Lidabacke1: Hillersta 1: Lida 8:2 Lidabacke1: Lida 7: Nybble 3: Bie 3: Bie 2: Klubbetorp 5: Klubbetorp 5: Klubbetorp Nya Hästen SUMMA