ÅRSREDOVISNING Årsredovisning 2013

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2013 Årsredovisning 2013

2 2 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia Innehåll Sid 3 Sid 9 Sid Sid 12 Sid Sid 15 Sid 16 Sid 17 Sid 18 Sid Sid 33 Sid 34 Förvaltningsberättelse s rapport över totalresultat s rapport över finansiell ställning s rapport över förändringar i eget kapital s rapport över kassaflöden Resultaträkning - moderbolaget Balansräkning - moderbolaget Förändringar i eget kapital - moderbolaget Kassaflödesanalys - moderbolaget Tilläggsupplysningar Underskrifter Revisionsberättelse

3 Diligentia ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Diligentia AB, org.nr , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamheten i moderbolaget och koncernen under räkenskapsåret Verksamhet och organisation Diligentia äger och förvaltar Skandia Livs fastigheter i Sverige. Uppdraget från ägarna är att ge en riskavvägd avkastning från fastigheter genom att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder, kontor och köpcentrum. I uppdraget ingår också att köpa och sälja fastigheter som en naturlig del av beståndets utveckling. Diligentia strävar efter att ha en god balans i fastighetsinnehavet, dels genom att koncentrera fastighetsinnehavet till geografiska marknader i Sverige med förväntad framtida tillväxt, dels genom projektutveckling för att förädla det egna fastighetsbeståndet. Genom en väl avvägd fördelning mellan kontorsfastigheter, köpcentrum och bostäder undviks stora värdesvängningar i beståndet och därmed uppnås en stabil och långsiktig totalavkastning till en rimlig risk. Ett ekonomiskt mål är att totalavkastningen varje år ska överstiga det genomsnittliga talet enligt IPD Svenskt Fastighetsindex. Diligentias verksamhet bedrivs inom fastighetssegmenten Kontor, Köpcentrum och Bostäder. Cheferna inom fastighetssegmenten har genom delegering ett tydligt affärsansvar och långtgående befogenheter vilket möjliggör att besluten kan fattas nära kunden. Utöver det operativa ansvaret inom fastighetssegmenten finns företagsövergripande funktioner för Affärsutveckling, Projekt & Teknik, Ekonomi, HR, Juridik samt Hållbarhet & Verksamhetsutveckling. Verksamhet under 2013 Fastighetsförvaltningen har haft en stabil utveckling under Inom Kontorssegmentet är lönsamheten på en stabil nivå och det har varit ännu ett år med stora investeringar. Kontorshuset på Sveavägen 44 är årets största projekt och parallellt med projektgenomförandet har uthyrningsverksamheten varit intensiv. Köpcentrumsegmentet redovisar god lönsamhet och det har varit ett år med stabil förvaltningsverksamhet. Diligentia har sedan något år tillbaka gjort en översyn av samtliga bostadsfastigheter och ett ROT-program har tagits fram. Det innebär att standarden i bostadsfastigheter ska höjas inom en flerårsperiod. Dessa standardhöjande investeringar medför högre hyresintäkter och förbättrad lönsamhet inom Bostadssegmentet. Projektverksamheten har fortsatt varit omfattande. Diligentia har under året investerat (941) mkr i ny-, till- och ombyggnad av befintligt fastighetsbestånd. Under året har 1 (2) fastigheter förvärvats för 21 (123) mkr. Årets förvärv har skett genom fastighetsreglering. En fastighet delades i tre genom klyvningsförfarande. En (15) fastigheter har avyttrats för ett försäljningsvärde om netto 123 (2 270) mkr. Tilläggsköpeskillingar och upplösning av reserver har genererat netto 14 (55) mkr. Resultatförändringen före skatt jämfört med föregående år hänförs i huvudsak till positiv värdeutveckling på bolagets fastigheter. Fastighetsbeståndet Diligentias fastighetsinnehav omfattade vid årsskiftet 110 (109) fastigheter till ett samlat marknadsvärde om (30 073) mkr och en uthyrningsbar area om (1 079) tkvm. Fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kommersiella fastigheter. Marknadsvärdet fördelar sig på kontorsfastigheter med 39% (38%), köpcentrum 37% (39%) och bostäder 24% (23%). Samtliga fastigheter marknadsvärderas individuellt vid årsskiftet. Diligentia har använt flera externa värderingsföretag där samtliga värderare är auktoriserade av Föreningen Samhällsbyggarna. Direktavkastningskraven i fastighetsvärderingarna har ett viktat genomsnitt om 5,1% (5,2%). I värderingarna har bedömd långsiktig vakansgrad ökats något och bedömda marknadshyror för kommersiella fastigheter har höjts något. Inflationsantagandet är i princip oförändrat jämfört med föregående år. Kontraktstruktur Årshyran i kontraktsportföljen uppgick per årsskiftet till (2 099) mkr och uthyrningsgraden till 96% (96%). Avtalade framtida hyresintäkter fördelas med 84% (83%) på kommersiella kontrakt och med 16% (17%) på bostadskontrakt. Återstående genomsnittlig löptid på kommersiella kontrakt är 3,8 (3,5) år. De tio största hyresgästerna svarar tillsammans för cirka 15% (13%) av kontrakterad hyra. Ingen av dessa hyresgäster representerar mer än 3% (3%) av kontrakterade hyror. Resultat Årets totalresultat efter skatt uppgår till (1 998) mkr, varav innehav utan bestämmande inflytande är 28 (42) mkr. I resultatet ingår värdeförändringar om (879) mkr, varav orealiserad värdeförändring är (808) mkr och realiserad värdeförändring från avyttring och utrangering av fastigheter är -361 (71) mkr. Hyresintäkterna uppgick till (2 095) mkr. För ett mellan åren jämförbart fastighetsbestånd har hyresintäkterna ökat med 73 mkr, dvs 3,6%. Hyreskontrakt har tecknats till högre

4 4 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia hyresnivåer dels vid nyteckning och omförhandling av kommersiella kontrakt och dels efter färdigställande av ROT-projekt i bostadsfastigheter. Fastighetskostnaderna uppgick till 830 (829) mkr. För ett mellan åren jämförbart fastighetsbestånd har fastighetskostnaderna ökat med 23 mkr, dvs 2,9%, vilket huvudsakligen förklaras av ökade kostnader för fastighetsskatt och drift. Driftnettot uppgick till (1 266) mkr, vilket ger en överskottsgrad på 61,0% (60,4%). För ett mellan åren jämförbart fastighetsbestånd har driftnettot ökat med 50 mkr, dvs 4,0%. De centrala administrationskostnaderna inklusive avskrivningar för koncernen uppgick till 59 (65) mkr. s finansnetto uppgick till -585 (-579) mkr. Årets skatt uppgick till -510 (335) mkr, varav aktuell skatt - (-4) mkr och uppskjuten skatt -510 (339) mkr. Avvikelsen från bolagsskattesatsen 22,0% beror på skatt hänförlig till tidigare år, att fastigheter har avyttrats genom försäljning av andelar i dotterbolag samt ej aktiverad skatt på underskottsavdrag. Totalavkastning Årets totalavkastning för totalt bestånd inklusive transaktioner och projekt uppgick till 9,4 % (7,6%) beräknat enligt IPD Svenskt Fastighetsindex tidsviktade metod. Genomsnittet för IPD Svenskt Fastighetsindex blev 7,1% (6,4%). För Diligentia uppgick direktavkastningen till 4,2% (4,3%) och värdeförändringen till 5,0% (3,2%) enligt tidsviktad beräkningsmetod. Projekt Investeringar i ny-, till- och ombyggnader samt lokalanpassningar uppgick under året till (941) mkr. Den beslutade totala projektbudgeten är 4,6 mdkr, varav cirka 1,5 mdkr återstår att investera. De största investeringarna under året avser ett kontorsprojekt och en ombyggnad till hotell på Sveavägen i Stockholm, nybyggnad av en kontorsfastighet och en vårdfastighet i Västra Hamnen, Malmö samt ombyggnad av Hotell Rubinen i Göteborg. I bostadsfastigheter har ROT-projekt i Nacka och inredningar av vindar i Göteborg genomförts. Förvärv och försäljningar Under året har 1 (15) fastigheter avyttrats som tillsammans med tilläggsköpeskillingar och upplösning av reserver genererat ett försäljningspris om netto 137 (2 325) mkr och 1 (2) fastigheter har förvärvats för 21 (123) mkr. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till (-169) mkr, varav kassaflöde före förändring av rörelsekapital 831 (772) mkr. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till (1 437) mkr. Under året har 1 (15) fastigheter avyttrats och tilläggsköpeskillingar för tidigare års försäljningar har erhållits, 1 (2) fastigheter har förvärvats och (941) mkr har investerats i befintliga fastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till (-1 303) mkr. Totalt uppgick kassaflödet till -8 (-35) mkr. Finansiell ställning och likvida medel Eget kapital uppgick till (16 656) mkr vilket motsvarar en soliditet på 49,1% (48,1%). Innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 228 (207) mkr. s räntebärande skulder uppgick till (13 213) mkr varav (13 192) mkr avser koncerninterna reverslån. finansieras från moderbolaget Skandia Liv Fastigheter AB som i sin tur finansieras från Skandia Liv. En del av reverslånen har omsatts med nya villkor vid årsskiftet 2013/2014. Medarbetare Verksamheten bedrivs med egen personal och även via entreprenörer för delar av fastighetsdriften. Antal anställda i koncernen vid årets utgång uppgick till 133 (134) personer och medelantalet anställda under året var 128 (126) personer. Alla medarbetare är anställda i moderbolaget Diligentia AB. Diligentias möjligheter till utveckling och framgång på marknaden är starkt beroende av medarbetarnas kompetens och engagemang, därför görs ett flertal satsningar inom kompetensutveckling. Alla medarbetare har utvecklingssamtal och lönesamtal med sin närmaste chef en gång per år för att utvärdera arbetet och planera den personliga utvecklingen för varje medarbetare. Lönesamtalet sker med utgångspunkt från utvecklingssamtalet och syftar till att koppla prestation till belöning så att medarbetaren känner sig delaktig och rätt belönad för sin insats. För att premiera måluppfyllelse har Diligentia för 2013 ett resultatdelningssystem. Detta omfattar samtliga anställda förutom verkställande direktören och baseras på ett resultatmål för räkenskapsåret. För 2013 motsvarar maximalt utfall 10% av årslönen som erhålls om Diligentia når uppsatt mål för totalavkastning. Målet har uppnåtts för Liksom tidigare år har Nöjd Medarbetarindexundersökning (NMI) genomförts i syfte att kartlägga hur medarbetarna upp lever Diligentia, ledarskapet samt sin egen roll och utveckling.

5 Diligentia ÅRSREDOVISNING

6 6 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia Hållbarhet Som fastighetsbolag och som dotterbolag till Skandia Liv är hållbarhet ett viktigt ansvar för Diligentia. Det är en förutsättning för bolagets framgång. Diligentia har en grundtanke: att äga, förvalta och utveckla fastigheter på ett sätt som bidrar till ett bättre samhälle. Miljö- och hållbarhetsarbetet engagerar organisationen och medarbetarna inspireras och stimuleras till att visa engagemang för sin egen och bolagets miljöpåverkan. Diligentiakoncernen bedriver ingen tillståndsskyldig eller anmälningspliktig verksamhet enligt Miljöbalken. Bolaget arbetar i enlighet med den under 2012 vidareutvecklade miljöpolicyn, tillgänglig för alla via Miljöpolicy Målet med vårt hållbarhetsarbete är att, genom medveten användning av naturens resurser, aktivt minska och förebygga vår miljöpåverkan. Det gör vi genom att: Minska energianvändningen i våra fastigheter. Begränsa användningen av miljöfarliga ämnen och icke förnyelsebara material och resurser. Skapa förutsättningar för källsortering och återvinning av avfall. Aktivt samarbeta med våra kunder och leverantörer så att de kan minska sin miljöpåverkan. Följa rådande lagar och andra krav inom miljöområdet. Kontinuerligt följa upp och förbättra vårt miljöarbete. Hållbarhetsarbete 2013 Miljöklassning av fastigheter och stadsmiljöer är en viktig del av Diligentias miljö- och hållbarhetsarbete. Inom Diligentia klassas och certifieras alla omfattande ny-, till- och ombyggnader enligt Miljöbyggnad eller BREEAM. Kontorsfastigheten på Sveavägen 44 i Stockholm blir BREEAM Excellent-certifierad efter att projektet slutförts. I Malmö utvecklar man den hållbara stadsdelen Masthusen i Västra hamnen den första hela stadsdelen i Norden att klassas enligt systemet BREEAM Communities. Det första nya kontorshuset i den hållbara stadsdelen stod klart under november 2013 och nådde BREEAM-betyget excellent med den högsta hållbarhetspoäng som tilldelats en svensk fastighet, nämligen 77,7%. Under 2013 certifierades Diligentia enligt den internationella miljöledningsstandarden ISO Standarden utgör ett verktyg för att säkerställa att miljöarbetet inom verksamheten genomförs på ett systematiskt och effektivt sätt. Under 2013 fortsatte miljöinventeringen av Diligentias fastigheter inom samtliga segment. Vidare uppnådde bolaget sitt mål för antal skrivna Gröna hyresavtal för lokaler i såväl Stockholm som Malmö. Moderbolaget Moderbolaget tillhandahåller koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Samtliga medarbetare är anställda i moderbolaget. Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till (2 498) mkr. I resultatet ingår finansnetto med (2 548) mkr. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner och uppgår till netto -9 (-18) mkr. I finansnettot redovisas erhållen utdelning från dotterbolag. Erhållen utdelning uppgick till (2 500) mkr. Resultatet har belastats med kostnader för administration inklusive avskrivningar med -27 (-32) mkr. I koncernen har den del av administrationskostnaderna som direkt kan hänföras till den fastighetsförvaltande verksamheten belastat driftnettot. Eget kapital i moderbolaget uppgick till (4 609) mkr. Detta motsvarar en soliditet på 83,3% (77,8%). Räntebärande skulder uppgick till 18 (21) mkr. Årets kassaflöde uppgick till 0 (0) mkr. Årsstämma Årsstämma ägde rum den 10 april 2013 på bolagets huvudkontor, Jakobsbergsgatan 22 i Stockholm. På stämman fastställdes resultat- och balansräkning och beslöts att, i enlighet med styrelsens och verkställande direktörens förslag, disponera vinsten för verksamhetsåret 2012 på så sätt att till aktieägaren utdelades kronor, kronor balanserades i ny räkning samt ge ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören. Som ordinarie ledamöter omvaldes Axel Brändström, Hans Sterte, Anders Rynell och John Helgesson. Styrelsesuppleanter har inte utsetts. Beslutades att ett totalt styrelsearvode om kronor ska utgå, att fördelas mellan de externa ledamöterna John Helgesson och Anders Rynell. Vid konstituerande styrelsemöte utsågs Hans Sterte till styrelsens ordförande. Vid årsstämman den 30 mars 2010 valdes Deloitte revisionsbyrå till ordinarie revisor för perioden intill slutet av årsstämman Revisionsbolaget har utsett auktoriserade revisorn Svante Forsberg som huvudansvarig för revisionen. På extra bolagsstämma den 13 september 2013 utsågs ytterligare en ordinarie ledamot, Roger Johanson.

7 Diligentia ÅRSREDOVISNING Styrelse och ledning Styrelsen har under året haft totalt 9 (8) protokollförda styrelsesammanträden. Bolagets chefsjurist är sekreterare vid Diligentias styrelsemöten. Bolagets revisor deltar vid minst ett styrelsesammanträde varje år. Större frågor som behandlats av styrelsen under året, utöver fastställande av ekonomiska rapporter och affärsplaner, är beslut dels om försäljning och köp av fastigheter och dels om större investeringar i fastigheter. Styrelsen har antagit en skriftlig arbetsordning för sitt arbete och i en instruktion meddelat föreskrifter för den verkställande direktören samt meddelat rapporteringsföreskrifter för bolaget. Ersättningsfrågor till verkställande direktören hanteras av styrelseordföranden på styrelsens uppdrag. Revisionsutskott eller ersättningskommitté har inte utsetts. I bolaget finns utöver verkställande direktören 8 (8) ledande befattningshavare vilka tillsammans utgör bolagets ledningsgrupp. Risker och riskhantering För beskrivning av koncernens risker och hanteringen av dessa, se not 3. Framtida utveckling Diligentias fastighetsbestånd har en väl avvägd fördelning mellan kontorsfastigheter, köpcentrum och bostäder för att behålla en stabil totalavkastning över tiden. Under 2013 var lönsamheten i fastighetsförvaltningen fortsatt god och värdeutvecklingen positiv. Sammantaget bedöms Diligentia ha goda möjligheter till fortsatt positiv utveckling av verksamhet och resultat Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel i moderbolaget: Balanserat resultat Årets totalresultat Summa kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att - i ny räkning överförs Summa kronor Upprättad årsredovisning innebär att koncernbidrag från moderbolaget lämnats med 441 (1 237) mkr och erhållits med 432 (150) mkr till och från bolag inom Skandia Liv Fastigheter AB koncernen. Därutöver har koncernbidrag erhållits med - (1 069) mkr från Skandia Liv. Beträffande koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande rapporter över totalresultat och finansiell ställning, rapporter över förändringar i eget kapital, rapporter över kassaflöden och tilläggsupplysningar. Beträffande moderbolagets resultat och ställning hänvisas till moderbolagets resultat- och balansräkningar, förändringar i eget kapital, kassaflödesanalyser och tilläggsupplysningar. Händelser efter räkenskapsårets utgång Per den 1 januari 2014 fördes all verksamhet i Skandia Liv över till det nybildade bolaget Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt, org nr Skandia Liv har därefter absorberats upp i detta bolag genom fusion. Fram till slutet av mars 2014 har inga andra väsentliga händelser inträffat.

8 8 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia

9 Diligentia ÅRSREDOVISNING s rapport över totalresultat Belopp i mkr Not Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftnetto Värdeförändring förvaltningsfastigheter Centrala administrationskostnader 8, 9,11,16, Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansnetto Bokslutsdispositioner Koncernbidrag, erhållna Koncernbidrag, lämnade Resultat före skatt Skatt Årets resultat Poster som kommer att omklassificeras till årets resultat: Aktuariella vinster hänförliga till förmånsbestämda pensionsplaner 16 Skatt hänförlig till poster som kommer att omklassificeras till årets resultat -3 Summa poster som kommer att omklassificeras till årets resultat 13 Årets totalresultat Årets totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande 28 42

10 10 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia s rapport över finansiell ställning Belopp i mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Uppskjuten skattefordran Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos moderbolag, koncernkonto Övriga fordringar hos moderbolag Fordringar hos koncernbolag 12 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

11 Diligentia ÅRSREDOVISNING s rapport över finansiell ställning Belopp i mkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inkl årets totalresultat Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Övriga avsättningar Skulder till moderbolag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till moderbolag Övriga skulder till koncernbolag 2 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Eventualförpliktelser Inga Inga

12 12 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia s rapport över förändringar i eget kapital Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital Årets totalresultat Utbetalning till innehav utan bestämmande inflytande i KB -2-2 Utdelning Utgående eget kapital Ingående eget kapital Justering för ändrad redovisningsprincip Justerat ingående eget kapital Årets totalresultat Utbetalning till innehav utan bestämmande inflytande i KB -7-7 Utdelning Utgående eget kapital Aktiekapital Antal aktier uppgår till med kvotvärde 10 kronor. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser ovillkorat aktieägartillskott.

13 Diligentia ÅRSREDOVISNING s rapport över kassaflöden Belopp i mkr Not Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m Betald skatt -4 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter Avyttring av förvaltningsfastigheter Förvärv av inventarier Investeringar i förvaltningsfastigheter Avyttring av finansiella tillgångar 175 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån 2 Amortering av lån -3 Utbetald utdelning Utbetald resultatandel till innehav utan bestämmande inflytande -7-2 Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 63 71

14 14 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia Tilläggsupplysningar till koncernens rapport över kassaflöden Belopp i mkr Betalda räntor Erhållen ränta Erlagd ränta Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. Av- och nedskrivningar av tillgångar 2 3 Värdeförändring förvaltningsfastigheter Övriga avsättningar Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank

15 Diligentia ÅRSREDOVISNING Resultaträkning - moderbolaget Belopp i mkr Not Rörelsens kostnader Centrala administrationskostnader 8, 9, 11, Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Finansnetto Bokslutsdispositioner Koncernbidrag, erhållna Koncernbidrag, lämnade Resultat före skatt Skatt på årets resultat 15 Årets resultat Rapport över totalresultat har inte upprättats då det i moderbolaget saknas transaktioner som ska ingå i övrigt totalresultat.

16 16 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia Balansräkning - moderbolaget Belopp i mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag Fordringar hos koncernbolag Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos moderbolag, koncernkonto 402 Fordringar hos koncernbolag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Övriga avsättningar Summa avsättningar Skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder 1 5 Skulder till moderbolag, koncernkonto Skulder till moderbolag, övriga 907 Skulder till koncernbolag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga

17 Diligentia ÅRSREDOVISNING Förändringar i eget kapital - moderbolaget Belopp i mkr Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Summa eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Utdelning Utgående eget kapital Ingående eget kapital Årets resultat Utdelning Utgående eget kapital Aktiekapital Antal aktier uppgår till med kvotvärde 10 kronor.

18 18 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia Kassaflödesanalys - moderbolaget Belopp i mkr Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. 1 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0-2 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0-2 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 2 Amortering av låneskulder -3 Utbetald utdelning Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 0 0 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys - moderbolaget Belopp i mkr Betalda räntor Erhållen ränta Erlagd ränta -4-1 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. Av- och nedskrivningar av tillgångar 1 1 Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar 0 0 Övriga avsättningar

19 Diligentia ÅRSREDOVISNING

20 20 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia Tilläggsupplysningar Belopp i mkr om inget annat anges. Not 1 Allmän information Diligentia AB, org nr , med säte och huvudkontor i Stockholm utgör moderbolag i en koncern med dotterbolag enligt förteckning i not 19. Diligentia AB är ett helägt dotterbolag till Skandia Liv Fastigheter AB, org nr , med säte i Stockholm. Detta bolag är i sin tur helägt dotterbolag till Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ), org nr ( Skandia Liv ), med säte i Stockholm. Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) ägs av Thulestiftelsen, org nr , Stockholm. Diligentia ABs huvudkontor är beläget på Jakobsbergsgatan 22, Box 7063, Stockholm. Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) per den 31 december Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med Rådet för finansiell rapportering RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner, som specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Kassaflödesanalyser upprättas i enlighet med IAS 7 med tillämpning av indirekt metod. Värderingsgrunder tillämpade vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde. Anläggningstillgångar och avyttringsgrupper som innehas för försäljning redovisas till det lägsta av det tidigare redovisade värdet och det verkliga värdet efter avdrag för försäljningskostnader. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor och utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Koncernredovisningen Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Diligentia AB och samtliga dotterbolag enligt not 19. Dotterbolag Koncernredovisningen omfattar de bolag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterbolag innehar mer än 50% av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt IAS 27. Dotterbolag redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att ett förvärv av dotterbolag betraktas som en transaktion varigenom moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgångar och övertar dess skulder samt eventualförpliktelser. Förvärvade tillgångar, övertagna skulder och eventualförpliktelser värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan anskaffningskostnaden och nettovärdet för identifierbara förvärvade nettotillgångar redovisas som goodwill. Om anskaffningskostnaden understiger verkligt värde för det förvärvade dotterbolagets nettotillgångar redovisas mellanskillnaden direkt i resultaträkningen. De initiala förvärvsanalyserna är preliminära till dess att verkliga värden på förvärvade tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser slutligen har fastställts, dock inte längre än tolv månader efter förvärvsdagen. Då förvärv av dotterbolag inte avser förvärv av rörelse utan förvärv av nettotillgångar i form av förvaltningsfastigheter fördelas anskaffningskostnaden istället på de förvärvade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av nettotillgångar om förvärvet avser fastigheter utan betydande förvaltningsorganisation. Vid rörelseförvärv kostnadsförs förvärvsrelaterade kostnader i koncernen. Eliminering av transaktioner mellan koncernbolag Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter, kostnader, orealiserade vinster och förluster elimineras vid upprättande av koncernredovisningen. Upplysningar om närstående står under ett bestämmande inflytande från Skandia Liv Fastigheter AB och Skandia Liv. Styrelse och koncernledning är också närstående till bolaget. Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget närståenderelationer med sina dotterbolag som innefattar ett bestämmande inflytande, se även not 19 och not 29. Innehav utan bestämmande inflytande Marknadsvärdet för innehav utan bestämmande inflytande anges till dess andel av nettotillgångarna för dotterbolag som omfattas av koncernredovisningen. Segmentsrapportering s segmentsinformation identifieras utifrån att verksamheten drivs inom segmenten Kontor, Köpcentrum och Bostäder. Den interna rapporteringen ligger till grund för den segmentsinformation som presenteras och används av bolagets högste verkställande beslutsfattare, verkställande direktören, för att följa upp verksamheten och fatta beslut om resursfördelning. Segmentsinformation lämnas i enlighet med IFRS 8. Intäkter Hyresintäkter s hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg från förvaltningsfastigheterna aviseras i förskott och redovisas linjärt som en intäkt i resultaträkningen över kontraktsperiodens längd. Det innebär att endast de intäkter som hör till den aktuella perioden redovisas som intäkt. Lämnade hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktets löptid. Statliga stöd Räntebidrag utgår endast med marginella belopp och redovisas i resultaträkningen som en finansiell intäkt och i balansräkningen som en upplupen intäkt. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Försäljningsintäkten redovisas som avtalat försäljningspris med avdrag för försäljningsomkostnader. Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader Centrala administrationskostnader Kostnader för administration fördelas mellan fastighetsadministration och central administration. s driftnetto inkluderar kostnader för fastighetsadministration. Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner. Fastighetskostnader Fastighetskostnader avser kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och administration av fastighetsinnehavet. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader periodiseras över löptiden med tillämpning av effektivräntemetoden. Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. Utdelningsintäkt redovisas tidigast när rätten att erhålla betalning fastställts. Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget på annat sätt förlorar kontrollen över dem. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalen fullgörs eller på annat sätt bortfaller. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar tillgångarna likvida medel, aktier och andelar, kundfordringar, övriga fordringar och reversfordran inom kategorin långfristiga fordringar samt skulderna leverantörsskulder, kortfristiga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39. Samtliga poster värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden, där eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader och intäkter periodiseras över kontraktets löptid med hjälp av effektivräntan. Effektivränta är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

21 Diligentia ÅRSREDOVISNING Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut. Kundfordringar Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Hyresfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Reservering av osäkra hyresfordringar redovisas i rörelsens intäkter. Leverantörsskulder Leverantörsskulder klassificeras i kategorin andra finansiella skulder. Leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värderas utan diskontering till nominellt belopp. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde, dvs det marknadsvärde som vid en extern värdering har åsatts fastigheterna. Verkligt värde utgörs av värderingar av utomstående oberoende värderingsföretag med erkända kvalifikationer och med adekvata kunskaper i värdering av fastigheter av den typ och med de lägen som är aktuella. Denna värdering sker årligen och omfattar samtliga fastigheter. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Realiserade värdeförändringar hänför sig till vinst eller förlust av sålda eller utrangerade förvaltningsfastigheter och beräknas som skillnaden mellan försäljningspris med avdrag för försäljningsomkostnader och föregående års marknadsvärde med tillägg för årets eventuella investeringar. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. En fastighet som innehas via ett operationellt leasingavtal klassificeras som förvaltningsfastighet om koncernen innehar fastigheten för att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller för båda dessa syften. Huruvida en fastighet som innehas genom en operationell lease ska klassificeras som förvaltningsfastighet avgörs fastighet för fastighet. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. En tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet om utgiften avser nya komponenter eller utbyten av hela eller delar av identifierade komponenter. Övriga reparations- och underhållsutgifter kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Lånekostnader aktiveras inte. Materiella/immateriella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan på immateriella och materiella anläggningstillgångar baseras på anskaffningsvärden efter avdrag för senare gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd för olika grupper av anläggningstillgångar. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över en beräknad nyttjandeperiod om 5 år. Livslängden för datorer och övrig IT-utrustning beräknas till 3 år. Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen. Nyttjandeperiod Följande avskrivningstider tillämpas: Moderbolaget Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utveckling och liknande arbeten 5 år e/t Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier 5 år 5 år Datorer och övrig IT-utrustning 3 år 3 år Nedskrivningar Redovisade värden för koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov enligt IAS 36 för materiella/immateriella anläggningstillgångar och enligt IAS 39 för finansiella tillgångar. Undantag görs för tillgångar för försäljning och avyttringsgrupper redovisade enligt IFRS 5, förvaltningsfastigheter, förvaltningstillgångar som används för finansiering av ersättningar till anställda och uppskjutna skattefordringar. Om sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet i enlighet med IAS 36. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Eftersom förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i koncernen omfattas dessa tillgångar inte av ovanstående princip avseende nedskrivningar. I moderbolaget kan andelar i dotterbolag påverkas om nedskrivningsbehov föreligger i underliggande dotterbolags tillgångar inklusive förvaltningsfastigheter. En nedskrivning återförs endast om tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle haft om nedskrivning inte skett. Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter Innebörden av att en anläggningstillgång (eller en avyttringsgrupp) klassificerats som innehav för försäljning är att dess redovisade värde kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljningstransaktioner och inte genom stadigvarande bruk. Omedelbart före klassificering till innehav för försäljning ska det redovisade värdet av tillgångarna (och alla tillgångar och skulder i en avyttringsgrupp) bestämmas i enlighet med IFRS 5. Vid klassificering till innehav för försäljning skall anläggningstillgången respektive avyttringsgruppen som helhet värderas till verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader. Vid den tidpunkten som klassificering enligt ovan görs, upphör eventuella avskrivningar och nedskrivningar att belasta resultatet. En avvecklad verksamhet är en del av ett företags verksamhet som representerar en väsentlig del av en självständig rörelsegren eller en väsentlig verksamhet inom ett geografiskt område eller är ett dotterbolag som förvärvats uteslutande i syfte att vidaresäljas. Klassificering som avvecklad verksamhet sker vid avyttring eller vid en tidigare tidpunkt då verksamheten uppfyller kriterierna för att klassificeras som innehav för försäljning. En avyttringsgrupp som skall läggas ned kan också kvalificera för att klassificeras som avvecklad verksamhet om den uppfyller storlekskriterierna enligt ovan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar prövas vid varje bokslutstillfälle. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Avsättningar En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. Avsättningar omprövas vid varje bokslutstillfälle. Utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till den funktionella valutan med den valutakurs som gäller på balansdagen. Kursdifferenser på rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet medan differenser

22 22 ÅRSREDOVISNING 2013 Diligentia på finansiella fordringar och skulder redovisas bland finansiella poster. Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan enligt transaktionsdagens valutakurs när de tas in i redovisningen. Innehav i utländska dotterbolag saknas. Ersättningar till anställda Den främsta delen av Diligentias förmånsbestämda planer i koncernen utgörs av ITP-planen i Alecta. ITP är en plan som omfattar flera arbetsgivare och klassificeras som en förmånsbestämd plan enligt IAS 19. Alecta har dock inte kunnat presentera tillräcklig information för att möjliggöra en redovisning som en förmånsbestämd plan, varför ITP-planen redovisas som en avgiftsbestämd plan. En mindre del av pensionsplanerna är förmånsbestämda och redovisas genom tillämpning av IAS 19 i koncernredovisningen enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Tidigare ledande befattningshavare, tidigare styrelseordförande samt anställda före 2006 är försäkrade i Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) via förmånsbestämda pensionsplaner. Enligt överenskommelse svarar Försäkringsaktiebolaget Skandia (publ) för såväl överskott som underskott i den förmånsbaserade tjänstepensionsordningen, så kallad Tjep, hänförliga till tjänstepensionspremier betalda före utgången av år Därefter ansvarar det bolag som betalat premien för eventuella över- och underskott. I balansräkningen redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen en avsättning eller en långfristig finansiell fordran. De i balansräkningen nettoredovisade beloppen hänförliga till förmånsbestämda pensionsplaner är inte väsentliga varför notuppgifter avseende aktuariella antaganden inte lämnas. Ersättningar vid uppsägning En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om bolaget bevisligen är förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. I de fall bolaget säger upp personal upprättas en detaljerad plan som minst innehåller arbetsplats, befattningar och ungefärligt antal berörda personer samt ersättningarna för varje personalkategori eller befattning och tiden för planens genomförande. Den beskrivna redovisningsprincipen ovan tillämpas bara för koncernredovisningen och endast i de fall fordran eller avsättning uppgår till materiellt belopp. Koncernbidrag och aktieägartillskott Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren. Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Upplysningar om nya och ändrade standarder och tolkningar Följande nya och ändrade standarder har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2013: Ändring av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter innebär att presentation av övrigt totalresultat skall indelas i två kategorier; poster som inte kommer att återföras till periodens resultat och poster som kommer att återföras till periodens resultat. Företagsledningens bedömning är att ändringarna i IAS 1 endast har påverkat presentationen och upplysningarna i de finansiella rapporterna. Redovisningen av förmånsbestämda pensionsskulder enligt IAS 19 är förändrad där den största skillnaden är att den s k korridormetoden avskaffats. Detta har inneburit att aktuariella vinster och förluster samt löneskatt och uppskjuten skatt på dessa har påverkat balanserat resultat med -7 mkr. Enligt IFRS 7 skall information lämnas om finansiella tillgångar och skulder som nettoredovisas (kvittas). Diligentia har inte några finansiella tillgångar och skulder som nettoredovisats (kvittats). IFRS 13 Värdering till verkligt värde fastställer ett regelverk för värdering till verkligt värde där så krävs av andra standarder. Diligentia värderar förvaltningsfastigheter till verkligt värde och företagsledningen bedömer att rekommendationen inte har någon inverkan på värderingarna. Inte heller bedöms standarden medföra utökade upplysningskrav då Diligentia sedan tidigare lämnar de upplysningar som krävs då förvaltningsfastigheterna klassificeras i nivå 3, som reglerar poster värderade på icke observerbar marknadsdata. Se not 17. Upplysningar om kommande standarder och tolkningar Följande nya och ändrade standarder och tolkningar, som kan komma att påverka Diligentia, har trätt i kraft och gäller för räkenskapsåret 2014: IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra bolag skall tillämpas på räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 där tidigare tillämpning är tillåten under vissa förutsättningar. Som en följd av införandet av dessa rekommendationer har IAS 27 Separata finansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures uppdaterats. Företagledningen bedömer att standarderna inte medför någon förändring av Diligentias redovisning. IFRIC 21 Levies anger att statliga avgifter, för Diligentias del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Förpliktelsen uppstår årsvis den 1 januari. Företagsledningen gör bedömningen att detta inte medför någon förändring i Diligentias årsredovisning. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt tillämpliga uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, UFR. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen skall tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som skall göras från IFRS. Koncernbidrag Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, vilket innebär att samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Ersättning till anställda Moderbolagets pensionsåtaganden har beräknats och redovisats baserat på Tryggandelagen. Tillämpning av Tryggandelagen är en förutsättning för skattemässig avdragsrätt. Leasade tillgångar I moderbolaget redovisas samtliga leasingavtal enligt reglerna för operationell leasing. Andelar i dotterbolag Andelar i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden. Förvärvsrelaterade kostnader för dotterbolag, som kostnadsförs i koncernredovisningen, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. Det redovisade värdet för andelar i dotterbolag prövas avseende eventuellt nedskrivningsbehov då sådan indikation föreligger. Not 3 Risker och riskhantering är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av risker; både strategiska risker, affärsmässiga risker, operationella risker, finansiella risker och risker i den finansiella rapporteringen. Vissa risker tas medvetet som en del i affärsverksamheten. Andra risker är utanför företagets kontroll men de negativa konsekvenserna av dessa kan begränsas genom eget agerande. Bolagsledningen ansvarar för att beakta risker vid styrningen av bolagets verksamhet. Riskfrågor och riskhantering rapporteras till styrelsen. Hantering av bolagets risker görs utifrån det svenska koncernmoderbolagets, Livförsäkringaktiebolaget Skandia (publ), processer för riskhantering där policies, sammanfattade i Skandias Bolagsmanual, i tillämpliga delar har applicerats på Diligentias verksamhet. Strategiska risker Strategisk risk är att bolagets affärsstrategi, affärsmodell, konkurrensfördelar, organisation och ledning inte är optimal för att upprätthålla bolagets position på marknaden. Bolagsledningen ansvarar för att beakta strategiska risker i den operativa styrningen och vid affärsplaneringen. Affärsmässiga risker Affärsmässiga risker är förknippade med bolagets kärnverksamhet och kan avse risker i förvaltningsverksamheten, projektutvecklingen och vid transaktioner med fastigheter och bolag. Den affärsmässiga risken har analyserats i samband med framtagande av bolagets affärsplan. Befattningshavare med ett operativt ansvar är ansvariga för att säkerställa att de risker som är förknippade med verksamheten identifieras, värderas och hanteras på ett kontrollerat sätt. Riskexponeringen i verksamheten begränsas dels genom att koncentrera fastighetsinnehavet till geografiska marknader i Sverige med förväntad framtida tillväxt, dels genom projektutveckling för att förädla det egna fastighetsbeståndet och dels genom en avvägd fördelning av fastighetsinnehavet mellan kontorsfastigheter, bostäder och köpcentrum. Affärsmässiga risker kan bland annat avse marknadsrisk, legala risker, miljörisker och energirisker.