Etablering och risker i svensk gruvnäring - En jämförelse med byggmarknaden för flerbostadshus

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete inom samhällsbyggnad, grundnivå (15 hp) Bygg- och fastighetsekonomi Nr 120 Etablering och risker i svensk gruvnäring - En jämförelse med byggmarknaden för flerbostadshus Författare: John Milestad Handledare: Henry Gonza Muyingo Stockholm 2012

2 Sammanfattning Titel: Etablering och risker i svensk gruvnäring - En jämförelse med byggmarknaden för flerbostadshus Författare John Milestad Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer 120 Handledare Henry Gonza Muyingo Nyckelord Gruvor, Flerbostadshus, Fastigheter, Värdering Gruvnäringen är en av Sveriges äldsta industrier. Redan på 1100-talet bröts järnmalm på Utö i Stockholms skärgård. Gruvdriften har haft stor betydelse för utvecklingen av infrastrukturen i form av vägar och järnvägar i landet. Den har också haft betydelse för uppkomsten av flerbostadshus. Då gruvorna ofta låg avlägset var möjligheten till boende på platsen en förutsättning för att kunna locka arbetskraft. Att värdera en gruva är en lång och besvärlig process där många människor inom skilda kompetensområden måste vara inblandade. Vid en jämförelse mellan värdering av en gruva och ett flerbostadshus med bostadsrätter är skillnaden att en gruvas värde beror på malmtillgång och världens behov, medan värdet på ett flerbostadshus främst handlar om människors önskemål. Husets placering i förhållande till bland annat spårbunden trafik och ett centrum har direkt koppling till bostadens pris. Detta faktum gör att flerbostadshusets värde kan förändras över tid, medan en gruva har sitt värde så länge fyndigheten består, oavsett dess läge. Processen fram till att en gruva ger avkastning är mycket kostsam och kräver stora investeringar både i pengar och kunskap. Ändå är det en lönsam bransch. Många parametrar styr malmens värde hur åtkomlig den är, vilka mängder som kan tas upp, vilken utrustning som krävs, hur marknadens behov ser ut med mera. Världens behov av olika metaller är stort och jakten på nya gruvor intensiv. På tolv år har metallpriserna fyrdubblats. Värdebedömning av flerbostadshus är ofta sammankopplad med osäkerhet vilket gäller oberoende av värderingsmetod. Med Stockholm som exempel är det dock ingen tvekan om marknadens behov här råder bostadsbrist. Ändå anger ledande bostadsbyggare att den största risk de tar är att inte få bostäderna sålda. Vid alla typer av investeringar finns större eller mindre risker. När det gäller gruvor och flerbostadshus är riskerna stora. En anledning är att det tar åtskilliga år från idé till gruva i drift respektive flerbostadshus med alla lägenheter sålda. Företrädare för båda branscherna betonar att tillståndsprocessen är lång och krånglig, och hur marknaden ser ut om ett antal år kan vara svårt att sia om. 2

3 Abstract Title: Establishment and risks in the Swedish mining industry - A comparison with the construction market for apartment buildings Authors John Milestad Department Department of Real Estate and Construction Management Thesis number 120 Supervisor Henry Gonza Muyingo Keywords Mines, Apartment buildings, Real estate, Valuation The mining industry is one of the oldest industries in Sweden. Iron was mined already in the 1100s at Utö in the Stockholm archipelago. Mining has played a major role in the development of infrastructure in the form of roads and railways in our country. It has also played a role in the emergence of multi-family dwellings. As the mines were often far away was the opportunity for residents to spot a prerequisite for attracting workers. Valuing a mine is a long and difficult process in which many people in different areas of expertise must be involved. When comparing the valuation of a mine and an apartment building with condominiums is the difference that a mine's value depends on the ore supply and the world needs, while the value of an apartment block is mainly about people's wishes. Location of house in relation to rail communication and a center are directly related to the property price. This fact means that value can change over time, while a mine has its value as long as the resourcefulness remains, irrespective of its location. The process concluded that a mine will yield returns are very costly and requires large investments both in money and knowledge. Yet it is profitable business. Many parameters control the ore's value - how accessible it is, the levels which may be raised, what equipment is needed, how the market's needs are, and more. The world needs of different metals is large and the search for new mines intense. In twelve years, metal prices have quadrupled. Safety Assessment of apartment buildings are often linked to uncertainty, which applies regardless of valuation method. With Stockholm as an example, it is no doubt the market's needs - this housing shortage. Yet, leading residential builders sayhat the biggest risk they take is not to get apartments sold. For all types of investments there are greater or lesser risk. With regard to mines and apartment buildings the risks are big. One reason is that it takes several years from idea to mine in operation and apartment buildings with all apartments sold. Representatives of both sectors emphasizes the permit process is long and complicated, and how the market looks for a number of years can be difficult to predict. 3

4 Innehållsförteckning 1. INLEDNING Bakgrund Syfte/Frågeställning Problematisering Avgränsningar Definitioner METOD Urval av respondenter GRUVNÄRING Allmänt om gruvindustrin Fastighetsvärdering av gruva Enkätsvar Intervju med Tomas From, vice VD på SweMin BYGGMARKNADEN BOSTADSRÄTTER I STORSTADSREGION Allmänt Fastighetsvärdering av flerbostadshus Enkätsvar SLUTSATS Källförteckning

5 1. INLEDNING Mark används alltid till något i ett land som Sverige 1. Den används till skogsbruk, jordbruk, betesmark, naturområde, rekreationsområde, vägar och annan infrastruktur, bebyggelse av olika slag och så vidare. Vad marken används till bestämmer dess värde, och omvänt, såväl som var den ligger. Detta arbete undersöker två extremer i det ena fallet bygger man uppåt på attraktiv, och därmed per kvadratmeter dyr, mark: ett flerbostadshus i storstadsregion, i det andra fallet bygger man nedåt på mark som i obrukat skick som regel inte har något högre värde: en gruva. Både byggande av flerbostadshus och gruvdrift kräver stora investeringar och innebär vissa specifika risker. Denna uppsats jämför hur ett flerbostadshus och en gruva värderas. Och finner både skillnader och likheter såväl som samband som kan överraska. 1.1 Bakgrund Gruvdrift är den bransch i Sverige som kan uppvisa den längsta perioden av tidigindustriell och industriell produktion Tillsammans med skogsbruket har den lagt grunden till dagens välfärdssamhälle. En stor del av landets infrastruktur har sitt ursprung i nödvändigheten att frakta malm från gruvorna. Detta gäller framförallt järnvägen, som till stor del byggdes ut till följd av gruvnäringen 2. Världens äldsta gruva är Lejongrottan i Swaziland 3, som enligt radiocarbondatummätning är cirka år gammal. I Sverige är Utös gruvor troligtvis de äldsta. Redan på 1100-talet bröt man järnmalm här. Den äldsta svenska gruva som fortfarande är i drift är Bolidens gruva i Garpenberg. Här började driften på 1200-talet. Något som också blev en följd av gruvdriften är byggandet av bostäder för flera familjer. Genom dessa flerfamiljshus kunde gruvägaren erbjuda sina arbetare enkla bostäder; en förutsättning för bemanningen då gruvan ofta låg avlägset 4. Än i dag kan vi se de gamla flerfamiljsbostäderna i bruksorterna, som med tiden blev samhällen i Kiruna en stad med gruvan som motor. Hela den svenska stålindustrin bygger på gruvnäringen. Svenskt stål är känt världen över för sin kvalitet, och har under hundratals år varit en av Sveriges främsta exportvaror. Idag utvinner Sverige mer malm än någonsin 5. Världens behov stiger kontinuerligt, och det är framförallt utvecklingsländerna som står för det ökade behovet. Gruvnäringen är fast förankrad i Sverige och malmen är en naturrikedom som ger landet en stark bas. Under 2011 producerades det i Sverige 120 miljoner ton mineral. Till mineral räknas här malmprodukter, industrimineral, natursten, grus och krossberg 6. Detta hade tillsammans ett värde av 50 miljarder kronor och denna industri sysselsatte sammanlagt människor. Samma år färdigställdes totalt bostadslägenheter i nybyggda hus (SCB) och påbörjades enligt Boverket. 1 From.T,VVD,SGU (Sveriges Geologiska Undersökningar) 2 Geierstam,JaG,(2011).s.8.Bergsbruk-Gruvor och metallframställning,jan af Geierstam 3 Wikipedia 4 Söderqvist.T,ansvarig för Bolidens gruvor i Västerbotten 5 SGU,Sveriges Geologiska Undersökningar, 6 SGU,Sveriges Geologiska Undersökningar 5

6 1.2 Syfte/Frågeställning Rent juridisk är både en gruva och ett flerfamiljshus en fastighet 7 men med olika intressegrupper och en riskbedömning som till viss del skiljer sig. Alla investeringar innebär risker, men eftersom dessa två typer av fastigheter måste bära stora kostnader under flera år innan de ger avkastning vill denna uppsats syna de båda. Vilka risker finns med en investering? Vilka omvärldsanalyser måste göras? Vilka speciella problem finns, och vad kan minska riskerna vid en investering? Tyngdpunkten har lagts på gruvnäringen. Denna bransch är nu på stark uppgång och därför särskilt intressant att fokusera på. 1.3 Problematisering När man jämför en gruva med ett flerfamiljshus är den uppenbara skillnaden att de har totalt olika användningsområden. Men när det väl kommer till risken med investeringen är då skillnaden så stor? Marknadens behov och konkurrenssituationen där är avgörande för de flesta affärsverksamheters framgång. Men trots behovet av ett ökat bostadsbyggande håller byggföretagen igen, liksom kommunerna som har ansvaret för bostadsbyggande. Vad är det som värderas i en gruva alternativt i ett flerbostadshus och som har betydelse för att investeringen ska ge önskad avkastning? Varför väljer bostadsköpare en lägenhet framför en annan som är närmast identisk men betydligt dyrare? Arbetet beskriver de två typerna av fastigheter, vad som krävs för att de ska ge god avkastning och hur deras respektive marknader ser ut. 1.4 Avgränsningar Denna uppsats är avgränsad till förhållanden i Sverige. När det gäller bostadsbyggande är avgränsningen flerbostadshus/bostadsrätter i storstadsregion. Detta för att man där kan se ett gemensamt synsätt, medan man i övriga landet har mer speciella förhållanden kopplade till just den platsen. Eftersom läget är det ojämförligt viktigaste kriteriet för värderingen av en bostad så ger jag den delen förhållandevis mycket plats i arbetet medan malmtillgången är det viktigaste inom gruvindustrin när det handlar om värdering 1.5 Definitioner Fastighet: En fastighet är ett mark- eller vattenområde eller en volym som är fast egendom med tillhörande fastighetstillbehör. Detta kan till exempel vara byggnader, andra anläggningar och växtlighet som utgör en rättslig enhet 8. Gruva: En gruva är en plats där malm och mineral bryts 9. Själva gruvbrytningen kan ske under jord eller ovan jord. Om brytningen sker ovan jord är det ett dagbrott. Till en gruva hör ofta även ett anrikningsverk där malmen renas till ett koncentrat som kallas för sliger eller pellets. 7 Sveriges Rikes Lag 8 Bra böckers lexikon Bra böckers lexikon

7 Bostad: En bostad är ett hus, ett rum eller en lägenhet som en eller flera människor stadigvarande bor i. En bostad innehåller vanligen utrymmen för matlagning, hygien och sömn 10. Malm: En malm är en bergart, ett mineral, eller någon annan beståndsdel av berggrunden som kan användas för utvinning av metaller eller andra värdefulla ämnen 11. Endast de bergarter eller mineral som innehåller ett värdefullt ämne i tillräckligt hög koncentration och i lämplig form för utvinning får kallas malmer. Termen malm är ekonomisk och betyder att det måste finnas en lönsamhet i att bryta den. 2. METOD Informationen till arbetet är hämtad dels från böcker, dels från internet. Här har särskilt olika gruvbolags och bostadsföretags webbplatser gett värdefull information. Intervjuer har gett svar på mer riktade frågor, bland annat har branschorganisationen SGU, Sveriges Geologiska undersökningar, varit till värdefull hjälp. Tre gruvbolag och två bostadsföretag har besvarat enkätfrågor och en aktuell studie som visar vad som sätter priset på en bostadsrätt i Stockholmsområdet har studerats. Metoden att främst tala med folk inom branschen, och inte endast leta på internet och i böcker, har använts för att kunna få fram senast möjliga information. Flera böcker om gruvindustrin är gamla och ej uppdaterade, varför dessa inte använts i större utsträckning. Internet har använts för att få fram siffror och statistik. För information om historia inom gruvnäring har böcker använts. Det finns bra nedskriven text om detta, vilken varit samlad till ett fåtal utgivna böcker inom ämnet. 2.1 Urval av respondenter Har valt att intervjua personer inom olika företag inom gruv- och byggbranschen för att få en stor bredd på kunskap. För att hitta dessa personer har olika gruvföretag och byggföretag kontaktats och personer inom rätt kompetensområde har sökts upp för en intervju. För att kunna få en rätt bild av branschen var det viktigt att dels tala med företag och dels även med branschorganisationer som har stor kompetens inom området. Tomas From, chef på SGU intervjuades. Per-Erik Lindval, LKAB har intervjuats. Thomas Söderqvist, ansvarig för Bolidens gruvor i Västerbotten har intervjuats. Staffan Bennerdt, CEO, Dannemora Mineral AB har intervjuats. Henrik Sundsten, JM har intervjuats. Annika Eriksson, PEAB Bostad AB, region Stockholm bostad har intervjuats. 10 Statistikcentralen, Finlands statliga statistikbyrå 11 Bra böckers lexikon

8 3. Gruvnäring 3.1 Allmänt om gruvindustrin Nedan följer en mer allmän information om gruvindustrin vilken är nödvändig för att starta en gruva och till följd av det även kunna värdera en gruva. Prishöjning på strategiska ämnen Under den senare halvan av 2011 steg priserna på sällsynta jordartsmetaller med över 600 procent 12. Samtidigt har jakten i världen varit stor på dessa dyrbara råvaror och det finns en risk att ett överskott kan skapas på marknaden. Bara inom tre år finns det en möjlighet att mer än 150 projekt världen över kan vara i produktion vilket kan leda till ett överskott redan år I Sverige finns ett flertal intressanta projekt där prospekteringen redan startat. Undersökningar görs även för att se om det är möjligt att utvinna jordartsmetaller ur LKAB:s sandmagasin som tidigare betraktats som gruvavfall. Detta avfall kan visa sig vara en guldgruva enligt LKAB och ha ett produktionsvärde som uppgår till miljardbelopp årligen. Kina står idag för 95 procent av marknaden av de sällsynta jordartsmetallerna. De senaste fem åren har deras produktion minskat till hälften av tidigare produktion. Prisutvecklingen är svår att förutse de närmaste åren men än så länge ser marknaden ljus ut för de företag där jordartsmetallerna är viktiga för deras produktion. Sveriges mineralstrategi Sverige har som gruvnation bra förutsättningar att få stor betydelse som ett modernt mineralland 13. En nationell mineralstrategi skulle hjälpa till för att nyttja tillgångarna på ett långsiktigt och hållbart sätt. Till följd av ökade priser på metallmarknaden expanderar nu Sveriges gruvnäring, och en mineralstrategi för hela landet skulle gynna utvecklingen. I strategin omfattas bland annat infrastruktur, miljöskydd, utbildning, forskning och grundläggande geologiska undersökningar. SGU:s generaldirektör Jan Magnusson säger att Sverige är ett av de få länder i Europa som har stor möjlighet att bygga ut gruvindustrin. Han jämför Sveriges malmtillgång med Norges tillgång på olja och menar att den goda mineralförekomsten, infrastrukturen, välfungerande lagstiftningen samt en lång tradition att utveckla miljömässigt goda lösningar, är till stor fördel för Sveriges framtid inom gruvnäringen. Mineralstrategin har utvecklats i samråd med Naturvårdsverket och Vinnova (Vinnova är Sveriges innovationsmyndighet och ska öka konkurrenskraften hos forskare och företag i Sverige). Uppsatta mål för mineralstrategin: Vi ska genom väl avvägda styrmedel och teknikutveckling återvinna huvuddelen av de metaller som används i Sverige 14. Våra mineralfyndigheter ska utnyttjas på ett långsiktigt hållbart sätt för att skapa välstånd, inte minst i glesbygdsregioner. Utvinningen ska ske med avancerad teknik och hög automationsgrad. Utvinningen ska ge minsta möjliga miljöpåverkan. 12 Ingvall.E.SGU. nyhetsbrev feb Ingvall.E.SGU. nyhetsbrev mars SGU. Nyhetsbrev mars

9 Sverige ska ha en forskning om återvinning, malmgeologi och utvinningsverksamhet som är i världsklass. 40-procentig ökning av ansökningarna om prospekteringstillstånd En ökning av ansökningar om prospekteringstillstånd är ett tecken på att gruvindustrin är på stark frammarsch 15. Undersökningstillstånden enligt minerallagen ökade med 40 procent under första kvartalet år Dessa undersökningstillstånd beviljas av Bergstaten. De nordligaste länen i landet stod för två tredjedelar av ansökningarna. Det var även ett stort antal ansökningar om fortsatt giltighetstid på tidigare beviljade tillstånd. Svensk malmproduktion 2010, grafik från SGU, Sveriges Geologiska Undersökningar Ökning av investeringar i prospektering under 2010 Investeringarna för prospektering i Sverige ökade under året Detta efter ett kraftigt ras under I sökandet efter metaller och mineral investerades år 2010 sammanlagt 675 miljoner kronor. 15 Lauritz.L.SGU. nyhetsbrev.april SGU. nyhetsbrev maj

10 Investeringar i prospektering under 2010, grafik från SGU, Sveriges Geologiska Undersökningar Riksintressen Att hushålla med landets mark- och vattenområden, både vad gäller bevarande och nyttjande är viktigt för framtiden 17. För detta finns regler i Miljöbalken. Områden som anses vara särskilt värdefulla kan förklaras vara av riksintresse för en viss samhällssektor, exempelvis mineralsektorn. Syftet med riksintressen är att mark och vattenområden ska användas för de ändamål de är mest lämpade för med hänsyn till läge, behov och beskaffenhet. Det kan t ex handla om att skydda viktiga mineral som kan komma att ha stor betydelse för framtida samhällsutveckling. Detta kan förenkla beslutsfattandet vid konflikter om markanvändning, då olika intressenter vill exploatera marken. Riksintressena ingår som planeringsunderlag för kommuner och länsstyrelser då översiktsplaner utformas. Om metaller och mineraler säger Miljöbalken: områden med fyndigheter av ämnen eller material som är av riksintresse, ska skyddas mot åtgärder som påtagligt kan försvåra utvinningen av dessa. Lagen är till för att skydda landets försörjningsberedskap av bland annat viktiga ämnen och material. Hänsyn tas till materialegenskaper, fyndighetens betydelse för landets försörjningsberedskap, hur väldokumenterad den är och om den utgör en unik naturtillgång. När alla undersökningar är klara och ett område anses vara av riksintresse, avgränsas området, vanligtvis mellan år framåt. Hittills har 141 beslut om riksintressen fattats och utmärkts på kartan. Uppgång i arbetstillfällen Den stora uppgången inom svensk gruvindustri har lett till fler arbetstillfällen 18. Det är världens till synes omättliga behov av råvaror som drivit på industrin och lett till ökad prospektering och en rekordproduktion. Gruvnäringen som under en lång tid ansetts vara utdöende har istället börjat blomstra som aldrig tidigare. För ett år sedan arbetade 5180 personer inom gruvnäringen. Detta var första gången sedan 1993 som antalet anställda översteg 5000 personer, och trenden fortsätter. Samtidigt har en kraftig ökning inom prospektering skett och det investerades sammanlagt 675 miljoner kronor år 2010 i sökandet efter metaller och mineral i Sverige. 17 Ingvall.E.SGU.nyhetsbrev juni SGU,Metaller och mineraler.nyhetsbrev augusti

11 År 2011 letade ungefär 100 olika bolag efter malm i Sverige vilket är en ökning på 40 procent jämfört med året innan. Detta är den största ökningen som skett under en lång tid och verkar vara en ihållande trend, eftersom världens efterfråga kommer att fortsätta vara stor. Prospektering efter mineraler och malm är en verksamhet med långsiktiga mål. Finansieringen sker oftast med riskkapital och endast en mycket liten del av alla undersökningstillstånd som utfärdas leder i slutändan till en ny gruva. Av 200 undersökningstillstånd leder i genomsnitt endast ett till en producerande gruva. Nedan visas antal anställda jämfört med antal arbetsställen. Antal arbetsställen jämfört med antal sysselsatta, grafik från SGU, Sveriges Geologiska Undersökningar Trots att antal arbetsställen och antal sysselsatta inom gruvnäringen minskat enligt grafen har produktionen kraftigt ökat. Färre gruvor som är mer malmrika, automatiserade och effektiva är orsaken till detta. Undersökningstillstånd och brytningskoncessioner Sveriges minerallag omfattar naturresurser som är särskilt utpekade 19. Dessa är så kallade Koncessionsmaterial. Lagen är nödvändig för att dessa viktiga metaller och mineral ska kunna garanteras i samhällets försörjning. Det är svårt att hitta ekonomiskt brytvärda metaller och mineral och stora områden måste sökas av. Stort kapital och specialkompetens är nödvändigt för verksamheten. 19 Persson.Å.SGU. metaller och mineral. nyhetsbrev september 2011, 11

12 Undersökningstillstånd Ett undersökningstillstånd ger rätten till att kartlägga berggrunden för att kunna ta reda på om det i det aktuella området finns fyndigheter och hur dessa är beskaffade 20. Vad fyndigheten innehåller, hur stor den är samt hur rik den är, det vill säga om den är brytvärd. Ett tillstånd ger även företräde till den eventuella fyndigheten. En fyndighet kanske idag inte anses tillräckligt rik för att kunna kallas malm. Den kan dock inneha ett stort värde i framtiden om priserna kraftigt stiger och efterfrågan ökar. Informationen från en eventuell prospektering kan vara till stor nytta för företag och samhället i framtiden. Den som prospekterar måste därför lämna in all den samlade informationen till staten när tillståndet upphört. Prospektering och natur Minsta möjliga skada på natur och intrång på mark ska alltid eftersträvas vid prospektering. Efter att ett prospekteringstillstånd beviljats måste en arbetsplan sammanställas innan själva arbetet kan påbörjas. Alla markägare och sakägare delges innan prospekteringsstart. Om det uppstår oenighet mellan olika intressen prövas dessa konflikter av Bergmästaren (chef för myndigheten Bergstaten). Om skada uppstår på marken har markägaren rätt till ersättning av tillståndshavaren. Bergsstaten beslutar om ersättningsbelopp 21. När ett undersökningstillstånd beviljats måste övriga lagar alltid följas, dvs inga andra lagar sätts åt sidan. Dessa lagar är främst Miljöbalken, Terrängkörningslagen och Lagen om kulturminnen. Alla krav måste uppfyllas innan prospekteringsarbetet kan sättas igång. Får vem som helst leta efter malm och mineral? Den som äger en fastighet har automatiskt rätt till att leta efter malm och mineral på sin mark 22, så länge ingen annan beviljats undersökningstillstånd där. När ett undersökningstillstånd beviljats är det bara tillståndshavaren som har rätt att undersöka marken. Genom allemansrätten har alla rätt att undersöka ett område utan markägarens samtycke. I detta fall är endast så kallad blockletning tillåten, vilket är den enklaste formen att undersöka ett område. Det är även tillåtet för gemene man att mäta med instrument, utan att ansöka om tillstånd. Det förutsätter dock att marken inte skadas. Om någon har påträffat en fyndighet och vill öppna en ny gruva krävs ytterligare prövningar: 1. Man måste kunna visa att fyndigheten kan tillgodogöras ekonomiskt. 2. En miljökonsekvensbeskrivning måste göras som visar att fyndigheten inte ligger olämpligt i förhållande till exempelvis skyddad natur för att få bearbetningskoncession. 3. Gruvan måste uppfylla samma miljökrav som annan industriell verksamhet. Det är miljödomstolen som bestämmer villkoren för verksamheten, vad gällert ex buller, damm och upplagsplatser. 4. Ett avtal måste till mellan tillståndssökande och markägare. Detta ligger till grund för Bergmästarens markanvisning och kopplar marken som behövs för utvinningen till 20 Ingvall.E.SGU.nyhetsbrev september Bennerdt.S.CEO.Dannemora mineral AB 22 Persson.Å.SGU.nyhetsbrev.september

13 bearbetningskoncessionen. Det är markägaren som avgör om fastigheten ska överlåtas eller om ersättning ska betalas för skadan och det intrång som skett på marken. I vissa fall kan Bergmästaren anvisa mark mot markägarens vilja. Alla byggnader som uppförs i anslutning till en gruva måste uppföras i enlighet med kommunens planer och plan- och bygglagen. Minerallagen Sverige har haft minerallagar i flera hundra år. Historiskt sett har det handlat om att säkra nationens intressen. Ett exempel är krigen under stormaktstiden som finansierades genom Falu koppargruva 23. De företag som idag arbetar inom prospektering och mineralutvinning bidrar till samhällsuppbyggnaden genom att skapa arbetstillfällen och betala skatter precis som alla andra företag. Enligt minerallagen har även markägaren rätt till 1,5 promille av värdet på den brutna malmen. Återvinning av metaller Närmare 40 procent av världens stålframställning baseras på återvunnet material 24. Vid en jämförelse mellan att återvinna och framställa stål minska energikostnaderna med 75 procent när stålet återanvänds. För aluminium är energireduktionen 95 procent vid återanvändning. Europa står för tre procent av världens produktion av metaller men för 20 procent av konsumtionen vilket betyder att det är mycket värdefullt att kunna använda sig av återvunnet material. Europa är relativt bra på att återvinna gamla produkter vid en jämförelse med t ex Kina. Sverige har kommit långt vad gäller återvinning och det är framförallt SSAB och Boliden som bearbetar återvunna material. Drygt hälften av det stål och järn som används i Sverige kommer från återvunnet material medan resten huvudsakligen kommer från gruvproduktion inom landet. Silver återanvänds till nästan 90 procent av produktionen, och den svenska blyanvändningen bygger helt på återvunnet material. Det globala behovet kommer enligt prognoser dock aldrig att helt kunna baseras på återvunnet material. Den stora industrialiseringen och välfärdsökningen som sker globalt leder ständigt till ökad efterfrågan på stål. Nedan följer en prognos för råståltillverkningen fram till år Denna är baserad på en årlig ökning av världens ståltillväxt på 2 procent. Skrotandelen ökar bara marginellt då det endast finns en begränsad mängd skrot att återanvända. Tillväxten tas istället från den ökande produktionen. Under en överskådlig framtid kommer världens välståndsökning till stor del att bero av hur stor gruvbrytningsproduktionen är. 23 Ingvall.E.SGU.nyhetsbrev september Norlin.L,Invald.E.SGU.nyhetsbrev november

14 Diagrammen visar hur metallanvändningen fördelas på återvunnet, egenproducerat och importerat material för att antal olika metaller. Grafik från SGU, Sveriges Geologiska Undersökningar Nedan följer en prognos för den svenska malmproduktionen fram till år 2020 Grafik från SGU, Sveriges Geologiska Undersökningar 14

15 Ballast i söder, ädelt i mitten, järn i norr Till värdet är järnmalmen det Sverige tjänar mest på, följt av krossberg och sedan koppar och zink 25. Av den transport som sker på svenska vägar är 1/3 av alla lastbilar fyllda med någon form av ballast. Svensk produktion av mineral fördelad över landet: Grafik från SGU, Sveriges Geologiska Undersökningar 3.2 Fastighetsvärdering av gruva Vid värdering av en gruva är det malmfyndighetens kvalitet och mängd som styr 26. Värdet styrs också av hur pass lätt malmen är att få upp ur marken. Om man behöver gräva djupt blir det dyrare och om det räcker med ett dagbrott blir det billigare. Ju högre halt det är av den önskade metallen, ju lägre kostnad blir det att få ut den ren från malmen. Det är alltså metallinnehållet som styr värdet på malmen. Till en gruvas värde måste även kostnaden för alla processteg som behövs för att få ut en ren metall räknas, dvs hur svårt och dyrt det är att skilja kornen från varandra. Hur effektiv gruvan är, dvs vilken metod som kan användas för utvinning av malmen spelar också stor roll. Gruvbranschen är cyklisk, den går upp och ner. I dagsläget är trenden uppgående. 25 Ingvall.E.SGU.nyhetsbrev mars From.T.VVD.SGU 15

16 Standarder och tillstånd När en gruva ska värderas finns det olika standarder för hur man ska rapportera mineraltillgångar 27. Dessa standarder följer ett givet schema, beroende på hur mycket information man har. Först ska man hitta ett intressant område som är lönsamt för malmbrytning. Här kan man ta hjälp av olika geologiska kartor där man ser hur berggrunden ser ut. Därtill kan man använda olika slags geofysiska metoder där bland annat berggrundens magnetism kan mätas. Även elektrisk ledningsförmåga samt tyngdkraft mäts, vilket visar vilken malm som berggrunden innehåller. Genom dessa förfaranden kan marken i princip värderas redan innan man börjat göra ingrepp. Man får en ide att här finns det något spännande i berggrunden. När man insett att marken innehåller intressanta mineraliseringar görs noggrannare undersökningar. Till stöd för detta finns SGU s kartor som är tillgängliga för alla. För vidare undersökning krävs ett undersökningstillstånd från Bergsstaten, den statliga myndigheten för gruvbrytning. Under en begränsad tid får man nu leta efter metaller. Man kan flyga över området eller gå på marken och mäta. Är man riktigt säker på att en fyndighet har hittats tar man dit ett borraggregat och börjar provborra. Det är nu det börjar bli dyrt i själva letandet. Det kostar runt tusen kronor metern att borra och varje borrhål kanske är ett antal hundra meter djupt. Prover tas upp och en geolog undersöker innehållet. Finansiering När man till slut inser att en fyndighet har hittats, som sträcker sig över ett tillräckligt stort område för att kunna bli ekonomiskt gångbart, börjar man räkna på finansieringen 28. Man vet alltså redan innan gruvan är i drift hur mycket malm man kan få upp. Framförallt måste produktionen komma upp i ett visst tonnage och halter som kan bära kostnaderna. Kostnaden för att komma i produktion beror bl a på var fyndigheten ligger, hur djupt ner i berget malmen finns. Detta påverkar starkt vilka investeringar i maskiner och fordon som behöver göras. För att skydda sig mot prisförändringar på marknaden gör företagen främst två saker. När man gör en ekonomisk kalkyl för gruvan använder man ett pris som inte är på topp just då utan man tittar över längre tid vad som är ett rimligt pris 29. En viss säkerhet byggs på så vis in för att dämpa risken för prisförändring. När man väl kommit igång med produktion så hedgar man en del av produktionen till vissa priser. Att hedga (av engelskans hedge=gardering) betyder i detta fall att produktionen säljs till ett redan överenskommet idag-pris. Den produktion man har om ett år säljs till detta pris. På så vis vet säljaren vad de får och köparen tar risken av att priset faktiskt sjunker eller chansen att det stiger. Värdering och risker Gruvföretagen har egna experter som kan geologi, brytningsmetoder, utvinningsmetoder och att uppskatta kostnader 30. Ett projekt drivs av flera olika specialister. En person sammanställer alla fakta och gör den slutliga värderingen. Denna person kan vara ekonom men även geolog. Bankerna analyserar företagen, och inte gruvorna i sig. Detta kallas Due Dilligence vilket är en arbetsprocess och metod för att samla in och analysera information om ett företag. 27 From.T.VVD.SGU 28 Lindvall.P-E.Senior vice President.LKAB/teknik och affärsutveckling 29 From.T.VVD.SGU 30 Söderqvist.T,ansvarig för Bolidens gruvor i Västerbotten 16

17 Det finns flera risker med att starta och driva en gruva I själva letningsprocessen finns risken att stora summor investeras, utan att det leder till något som kan bli en gruva. 2. Tillståndsprocessen: Det kan hända att man inte får tillstånd att starta en gruva när man väl funnit en fyndighet. Orsaken kan vara att platsen ligger olämpligt till. Gäller det uran t ex så har kommunen veto när det gäller tillstånd för exploatering. Tillståndsprocessen kan ta lång tid, vilket är ett stort problem. Det kostar mycket pengar (ofta ett antal miljoner) bara att komma fram till vetskapen att här finns möjligheten att driva en gruva. Så länge produktionen inte kommer igång skjuts återbetalningen längre fram. 3. Hälsa och säkerhet är mycket viktigt i gruvindustrin. Framförallt för människor. En kollaps av en gruva kan göra att det inte längre går att komma åt malmen vilket gör att produktionen stannar upp och mycket pengar går förlorade. 4. Den kanske största risken av alla är metallpriserna. När man kalkylerar på en gruva tittar man över längre tid på vilket pris som är rimligt. På så sätt bygger man in en viss säkerhet för att dämpa risken. Man säljer alltså framtida produktion till ett visst pris. Marknad, undersökning och efterfrågan Marknadens behov är svårt att värdera eftersom det kan ta så lång tid från att en fyndighet upptäckts till att man har en färdig produkt att sälja 32. Det finns specialiserade konsultföretag som specifikt arbetar med att undersöka behovet på världsmarknaden. Raw Materials Group är ledande. De arbetar med världens idag mest omfattande databas Raw Materials Data där de hittar den mesta informationen om raffinering och brytning världen över 33. De är även ledande inom gruvforskning och analys. På uppdrag av kund bedriver de undersökningar om marknaden, industriundersökningar, de förbereder regional prospektering och projektrapporter samt övervakar och analyserar produktion. De gör lönsamhetsstudier och granskar fusioner samt ägande. Bland annat hjälper de regeringen med detaljerad övervakning och gör prognoser för marknadsutveckling för såväl gruvutrustningstillverkare som tjänsteleverantörer. Världsmarknadens behov Världsmarknaden har under senare år ökat kraftigt. Framförallt är det Kinas behov som stått för den kraftigaste ökningen 34. Däremot har användningen planat ut och börjat minska i utvecklade länder. När BNP i ett land överstiger 5000 dollar per capita börjar behovet av metaller att avta. Landet når en slags mättnad. Infrastrukturen är redan utbyggd, folk har bilar, kylskåp och spisar, dvs produkter som kräver mycket metall. Efterfrågan på metaller kommer den närmaste tioårsperioden att vara fortsatt stor. Detta framgick vid China Metal Forum som hölls i Stockholm den september förra året 35. Samtidigt kommer den europeiska efterfrågan att hållas konstant. Bland annat har Kinas användning av koppar ökat med 13 procent per år under perioden 2001 till Kina stod för 37 procent av världens användning av koppar år 2010 och även för en tredjedel av världens 31 From.T.VVD.SGU 32 Bennerdt.S.CEO.Dannemora mineral AB 33 Raw Materials Group, 34 From.T.VVD.SGU 35 Åkerhammar.P. SGU.nyhetsbrev oktober

18 användning av nickel. Detta beror på att nickel används som legeringsmetall vid tillverkning av rostfritt stål. Världens användning av järnmalm (i miljoner ton) Grafik från SGU, Sveriges Geologiska Undersökningar 3.3 Enkätsvar I det här kapitlet sammanställs enkätsvar från tre olika företag inom gruvindustrin. Samma frågor har ställts till samtliga företag för att sedan kunna jämföras med varandra. Enkät gruva Fråga 1: Vilken är den största risken när man bygger en gruva? Svar: Per-Erik Lindvall, LKAB: Ett gruvprojekt har många risker, allt ifrån prospekteringsfasen tills dess att man ska för produkten till kund. Riskerna kan grupperas på flera sätt. En variant skulle kunna vara: - geologiska risker. Hur är din kännedom om malmen? - produktion och process. Är malmen lätt att förädla till säljbara produkter? - tillstånd för verksamhet. Omöjligt att veta när man har ett tillstånd på plats. - finansiella risker. Hur finansiera projektet? - resursrisker. Hur hittar jag kompetent personal till mitt projekt? Jag förmodar av din fråga att du avser de senare faserna i projektet, dvs malmbasen är definierad och man har beslutat om teknik. Innan finansiering kan fixas måste alla tillstånd vara på plats. Det stora problemet med tillståndsprocesserna är i regel inte de miljövillkor som sätts utan den tidsmässigt utdragna prövningsprocessen. Högkonjunktur hinner bytas till lågkonjunktur och intresserade finansiärer hinner hitta andra investeringsobjekt. Den risk som du har minst egen kontroll över är tillståndsprocessen. Övriga risker kan "påverkas" genom 18

19 egna beslut och aktiviteter. Staffan Bennerdt, CEO, Dannemora Mineral AB: De största riskerna är bland annat nedanstående (beroende på situation kan de väga olika tungt): Att man har misstagit sig på kvaliteten i mineraltillgången (för begränsade undersökningar?). Att man har misstagit sig på hur komplex och dyrbar anrikningen av mineralet är (se ovan). Att man underskattat infrastrukturbehoven och investeringarnas omfattning samt myndighetsbeslut. Att man inte kan få de miljötillstånd som fordras eller att det tar mycket längre tid på grund av motstånd. Att man inte får finansiering i den omfattning som krävs eller att det fordras mer kostsamma underlag. Att man gjort för dålig efterforskning av efterfrågan och inte kan få en tillfredställande avsättning. Att man inte får tag i tillräckligt kompentent personal på de tongivande posterna. Thomas Söderqvist, ansvarig för Bolidens gruvor i Västerbotten: Jag skulle påstå att den största risken när man skall öppna en gruva ligger i att riktigt värdera den fyndighet som man vill bryta och detta kan dels innebära att man inte har tillräckligt bra information om vad som göms i berggrunden dvs man har överskattat metallmängden på något sätt, eller man gör en felaktig bedömning av vilket värde dessa metaller kommer att ha under gruvans livslängd, dvs man överskattar metallprisutvecklingen. Fråga 2: För att få de tillstånd som krävs för verksamheten är processen lång. Vad skulle du främst vilja se gå snabbare? Svar: Per-Erik Lindvall, LKAB: - det behövs mer resurser hos tillståndsprövande myndigheter - det behövs en bredare syn på begreppet "hållbar utveckling". I miljöbalkens portalparagraf talar man om samlad prövning utifrån miljö, samhällsekonomi och sociala aspekter. Idag prövas bara på miljö. De övriga perspektiven läggs åt sidan. Ett effektiviseringsåtgärd vore att "tvinga" alla sakägare att vara med från början och i ett tidigt skede inkomma med sina kommentarer/invändningar. Sätt fasta maxtider för hur länge ett ärende får ligga. Vår branschförening Svemin har en sammanställning över förslag till effektivare miljöprövning utan att man för den skull ska behöva tumma på miljöambitionerna. Dagens myndigheter har alldeles för mycket av bevarandeperspektiv för att en effektiv prövning ska kunna komma till stånd. Någon myndighet borde ta ansvar för utvecklingsperspektivet i tillståndsprocesserna. Staffan Bennerdt, CEO, Dannemora Mineral AB: Vi har inte någon egen erfarenhet av långsam handläggning och det är angeläget att ett gruvföretag tar reda på hur långa handläggningstiderna är för olika former av beslut och vilket underlag som myndigheten fordrar = god planering och dialog med myndigheter underlättar. Dock viktigt att myndigheter inte släpar på handläggningen i onödan på myndigheter och verk eftersom detta är en kapitalkrävande verksamhet och tid är pengar. Thomas Söderqvist, ansvarig för Bolidens gruvor i Västerbotten: Jag vet inte om jag kan precisera vad inom processen med tillstånd som man skulle vilja att det skulle gå snabbare. Rent generellt så är det bara önskvärt att det går fortare och detta 19

20 gäller egentligen hela processen att starta en gruva, dvs även tillredningen (att "bygga" själva gruvan) och hela investeringsperioden innan intäkterna börjar strömma in. Fråga 3: Nämn tre saker som gör att en gruva blir en succé? Svar: Per-Erik Lindvall, LKAB: En stor malm med höga halter av värdemineralet. Gärna i dagbrott och lätt att anrika till bra och efterfrågade produkter. Nära infrastruktur som järnväg och hamn i ett område med bra övrig industriell infrastruktur. Utbildad och erfaren personal. Tillgång till riskvilligt kapital till låg kostnad. Politiskt stabilt. Potential till ytterligare tillväxt. Mycket av detta stämmer på Sverige. Vi har en fantastisk geologi, goda kunskaper, kunniga gruvbolag och internationellt framstående maskinleverantörer. Vi kan bättre. Staffan Bennerdt, CEO, Dannemora Mineral AB: Det som avgör om gruvan blir en succé är fler än tre saker och rangordningen varierar även här beroende på förutsättningarna, men en grov bedömning är att; Geologin, dvs kvaliteten i mineralet är viktigast. Marknadsförutsättningarna styr efterfrågan och därmed prisbild och konkurrens = förutsättningarna för gruvan Kompetent ledning är ett måste och avgör hur man löser de praktiska frågorna om t ex logistik och produktion samt om marknaden har förtroende för projektets framdrift och är beredd att finansiera det. Thomas Söderqvist, ansvarig för Bolidens gruvor i Västerbotten: Sett utifrån vad jag svarat på dina 2 första frågor så blir svaret på din sista fråga att man 1) har lyckats göra en bra bedömning av sina resurser och att metallpriserna som man använt för "feasability studien" infrias och gärna överträffas. Att man miljömässigt inte får några negativa överraskningar som kan kosta pengar man inte haft med i beräkningarna. det sätt som detta kan uppstå på är antingen genom att man inte förstått vilka miljöfrågor produktion i just den aktuella fyndigheten medför, eller att lagstiftningen förändras i landet där gruvan öppnas. 3.4 Intervju med Tomas From, vice VD på SweMin Vilken malm värderas högst? Metallpriserna sätts efter efterfrågan på marknaden. Det som har varit oerhört betydande för utvecklingen av metallpriserna under senare år är behoven i Kina. Där har välståndet börjat utvecklas till en sådan nivå att användningen av metaller ökat dramatiskt, och så har det varit under ett antal år nu. Kina är ett stort gruvland, de är kanske världens största när det gäller tonnage, men de har trots det inte tillräckligt för att försörja sin egen förädlande industri. Därför behöver Kina handla på världsmarknaden, och detta påverkar samtliga metallpriser. Snabbast går prisförändringarna på de metaller som man handlar med på börsen, och där handlas med alla basmetaller och ädelmetaller. Det är som med oljan, sekundsnabba kurser i stort sett. Är järn en basmetall? Nej, järn räknas inte till basmetallerna. Dit räknas däremot metaller som koppar, zink, aluminium, nickel, tenn och bly. På engelska kallas dessa metaller non first metals. Järn går 20

21 i en egen division som metall nummer ett på grund av sitt stora användningsområde. Järn handlas på kontrakt mellan köpare och säljare. Tidigare var ettårskontrakt vanligast, men på grund av snabba förändringar i marknadens behov har kvartalsavtal blivit allt vanligare. Att lägga upp köp- och leveransavtal på tre månader i stället för ett år kan naturligtvis ha både för- och nackdelar. LKAB har fortsatt att hålla sina kunder med ettårsavtal, och det är ett sätt för både säljare och köpare att kunna matcha efterfrågan och priser bättre. Efterfrågan kan ändras snabbt och har så gjort under senare år så kortare avtal är ett sätt att öka intäkterna på kort sikt. Hur ligger svenska företag till på järnmalmsmarknaden? Världshandeln med järnmalm styrs till 70 75% av tre företag som hanterar den största delen av all export och import. Dessa företag är brasilianska Vale, brittiska Rio Tinto och angloaustraliensiska BHP. De har stora järnmalmsgruvor på flera ställen Vale framförallt i Brasilien och BHP och Rio Tinto i Australien. LKAB står för cirka 3% av världshandeln. Men trots att LKAB är litet vid en jämförelse, så är LKAB femte största exportören av järnmalm i världen. Tas allt omhand som man får upp ur en gruva? Ja, i princip. Men ofta vill man inte ha kvar gråberget, som går på deponi eller lagras i närheten av gruvan i väntan på användning. Kvar har man ett koncentrat av mineral i form av finmald korn. Metallen är ju atomer, och det är en viktig egenskap, för det gör att metaller är det riktigt genuina kretsloppsmineralet. Det kan återanvändas hur många gånger som helst utan att tappa egenskaperna; en järnatom blir inte sämre för att man smälter den. Så hanteringen materialet är verkligen något för det hållbara samhället. Det kostar ju att ta ut det här värdefulla mineralet ur malmen, och generellt kan man säga att ju högre halt det är av den önskade metallen, ju lägre blir kostnader för att få ut den ren. Så metallinnehållet styr väldigt mycket värdet på malmen. Alla processteg som krävs för att skilja kornen från varandra blir kostnader. Vilka metaller är mest värdefulla? Guld är mest värdefullt. Men det finns även andra högt värderade metaller, exempelvis sällsynta jordartsmetaller är mycket svåra att få fram. De är inte sällsynta, men det kostar mycket att få ut dem i ren form eftersom halterna ofta är låga och den kemiska processen för att få ut dem är besvärlig. Hur värdefull en metall är beror också på hur kostsam metod du behöver använda för att få loss malmen. Är du en eller två kilometer ner i marken och ska transportera ner luft, folk och material för att sedan transportera upp malmen så blir det dyrt. Ju djupare du kommer desto dyrare blir det. Detta ställer krav på att den metod du har är effektiv men också att värdet på malmen kan bära kostnaden. Det är hela tiden en balans mellan priset på metaller och kostnaden att få upp dem. Och priset förändras snabbt beroende på efterfrågan. Det är en cyklisk bransch. Vi har haft två faser under senare år. Under 1900-talet utvecklades tekniken väldigt kraftigt, så för varje år sjönk metallpriserna med i snitt två procent, åtminstone från 70-talet och framåt. Men när Kinas utveckling kom igång hängde inte utbyggnadstakten med efterfrågetakten vilket har lett till att priserna stigit. I och med att länder med väldigt mycket folk som Kina, Indien och Brasilien kommer upp i en högre utvecklingsnivå så kommer långsiktigt det här behovet att fortsätta öka. Sannolikt kommer priserna att ligga kvar på en hög nivå även om de över tiden kommer att gå upp och ner. Så svaret på din fråga är egentligen att halten, tonnaget och vad det kostar att få ut metallen är vad som avgör hur värdefull den är. 21

22 Går det att jämföra efterfrågan i gruvbranschen med andra branscher Både ja och nej. Mat behöver man ju mer och mer av ju fler man är exempelvis, man kan inte äta mindre bara för att man blir fler. Den typen av resurser är mer problematiska än det som brukar kallas ändliga resurser, som faktiskt aldrig kommer att ta slut för jorden är gjord av metaller, det kommer bara vara en prisfråga. Så länge vi anser oss ha råd att betala det pris som krävs för att få ut den här metallen, då kommer den fram. Men har vi inte råd, eller att naturen påverkas, eller att det kostar för mycket, då får vi hitta på något annat material, men det är väldigt svårt att hitta på material som har samma funktioner som metaller. Det är ju därför vi använder dem så mycket. Tittar du runt dig har du metaller överallt. Är det dyrt och svårt att få prospekteringstillstånd? Nej det kan man inte säga. Vi har tagit fram standarder för hur man ska rapportera mineraltillgångar. Det följer ett givet schema beroende på hur mycket information du har. Det finns en lag, minerallagen, som anger hur det här ska gå till, och det finns en särskild myndighet som har ansvar för tillämpningen av lagen. Denna myndighet heter Bergstaten, där Bergmästaren är högsta chef. Detta är en enhet inom SGU, men Bergstaten har eget beslutsmandat. Där söker företagen undersökningstillstånd och då finns det ett antal krav du måste visa, främst två saker. Dels måste du visa att du har ett objekt som verkar rimligt att leta vidare på, så att det är meningsfullt att ge tillstånd. Det andra är att du visar dig kapabel att göra den undersökning du vill på området under den tid du har på dig. Bergstaten vill kort sagt veta att den som söker undersökningstillstånd har den kompetens och de resurser som behövs. Det krävs stor kunskap och pengar för att gå vidare om det visar sig finnas något intressant i marken. De kan ställa vissa krav för att du ska få undersöka området genom borrning och hantering av vatten och vägar, detta finns reglerat i minerallagen. Har värderingen av en gruva även att göra med infrastrukturen? Ja, då allt omsätts i kostnader kan man säga att det är så. El, vägar och bostäder är viktiga element för en framtida gruvdrift. Alla bruksorter är uppbyggda runt en industri, Norrköping till exempel. I grunden hittar du en ström eller ett vattenfall där vattnet kan användas som energikälla och här har någon form av industriell verksamhet etablerats. Runt arbetstillfällena har så småningom en stad växt upp. Händer detta fortfarande att orter byggs upp runt gruvor? Det är så mycket som är utbyggt i Sverige idag, så oftast ligger gruvorna redan nära någon tätort. Det är snarare så att det sker en expansion av orten. Pajala har exempelvis växt extremt under senare år. Det är kanske upp emot fyra gånger så många arbetstillfällen där nu jämfört med tidigare. Alla ska ha bostäder, skolor behövs och det här är en stor utmaning idag. Finns det någon relation mellan gruvans malmtillgång och behovet av investeringar i maskiner? Egentligen handlar det om brytningstakten, alltså i vilken skala du bedriver verksamheten. Rent allmänt kan man säga att skalan över åren har ökat på maskiner och utrustningar. Man har färre enheter, men större med högre kapacitet. En lastmaskin som förr tog ett ton malm tar idag 25 ton i skopan. Truckar tar idag över 80 ton, förut tog de tolv ton. Skalan på varje enhet har vuxit med åren, även under jord. Det är jättelika maskiner som används. Har du låga halter utav malmen så hanterar du i regel stora volymer för att få någon ekonomi på det. Är det högt värde på malmen, då kan du bedriva en mindre brytning, värdet av det lilla du får ut är högt. Man skalar produktionsutrustningen efter brytningsnivån. 22

23 Vilka gruvbolag är statliga? Det är bara LKAB. De andra drivs av aktiebolag som hämtar pengar på börsen, det de inte genererar själva. När det gäller investeringar i prospektering, är ungefär hälften av investeringarna svenska pengar och hälften är utländskt kapital som flödar in för att investera i Sverige. Många kanadensiska och australiensiska företag investerar pengar i Sverige. De största gruvbörserna är Toronto, London och Australien. 4. Byggmarknaden - bostadsrätter i storstadsregion 4.1 Allmänt Det råder bostadsbrist i Sverige 36. Bostadskrisen är så allvarlig att den riskerar att hota tillväxten. I en rapport som länsstyrelsen i Stockholms län presenterat för regeringen listas de främsta hindren för bostadsbyggande. Några av dem är: * Bristande investeringar i infrastruktur som vägar och kollektivtrafik. * Förseningar på grund av överklaganden och långa handläggningstider. * Höga byggkostnader. I rapporten konstateras: På lång sikt talar bostadsbristen för att byggbolagens utrymme är stort för att bygga nytt. Men på kort sikt ser osäkerheten på världsmarknaden och bankernas efterföljande återhållsamhet ut att leda till en inbromsning av bostadsbyggandet. Bolånetaket har minskat hushållens belåningsgrad och tiderna är förbi när billiga lån fungerar som ett smörjmedel för bostadsbyggandet. Sådan är situationen på den svenska marknaden för bostadsbyggande sedan några år. Generellt gäller dock att tillgång och efterfrågan styr värdet på en vara hur liten eller stor den än är. När det gäller fastigheter i form av flerbostadshus finns även andra aspekter. Många egenskaper avgör värdet Olika intressenter kan ha helt olika uppfattning om det rätta värdet på en specifik fastighet. Vad som betalats för en fastighet kan för vissa betyda dess värde medan nyttan i fastigheten är dess värde för andra 37. Värdet kan även kopplas till hur mycket pengar som lagts ner i en fastighet, och för vissa är de kapitalinvesterings- eller redovisningsmässiga grunderna de viktigaste. Till skillnad från många andra varor som köps på marknaden, har en fastighet en rad olika egenskaper att ta hänsyn till vid en värdering. Först och främst måste man veta vad som avses med den fastighet som ska värderas. Vad tillhör fastigheten? Det kan handla om byggnader, tillbehör, relaterade rättigheter och skyldigheter. Hur fastigheten sträcker sig är av största vikt. Det är även viktigt att veta vilka lagar som gäller. I plan- och bygglagen samt i Jordabalken finns regler för vad som gäller fastigheter. När någonting ska värderas är det viktigt att veta vad ett värde egentligen står för. Själva definitionen av ett värde är: En funktion av framtida potentiella nyttor 38. Därför är fastighetens historia i många fall inte av intresse utan det är dess nytta i framtiden som man vill ta reda på. Det går aldrig exakt att veta vad som kommer att hända i framtiden och därför 36 SvD. Artikel Bostadsbrist hotar tillväxt 37 Persson.E.Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Persson.E.Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt

24 är all slags värdebedömning sammankopplad med osäkerhet. Det här gäller oberoende av vilken slags metod som används i värderingen. För att ett ekonomiskt värde överhuvudtaget ska uppstå krävs fyra förutsättningar: - behov - begränsad tillgång - rätt att utnyttja och exkludera andra - överlåtbarhet på marknaden Det här gäller i allra högsta grad för fastigheter. Förutom att man behöver specifik kunskap om fastigheten som ska värderas är det även viktigt att man har kunskap om samhällsekonomin, orten och hur marknaden ser ut 39. Dessa faktorer är föränderliga vilket leder till att även värdet över tiden förändras. 4.2 Fastighetsvärdering av flerbostadshus Valet av värderingsmetod kommer att styra vilka grunddata som behöver samlas in. Värdebegrepp som används inom fastighetsvärdering kan klassificeras i tre grupper 40 : Marknadsvärderelaterade: Marknadsvärde, sannolikt pris, likvidationsvärde, taxeringsvärde, belåningsvärde, verkligt värde, nettoförsäljningsvärde. Avkastningsvärderelaterade: Avkastningsvärde, nyttjandevärde, investeringsvärde Kostnadsrelaterade: Tekniskt nuvärde, återanskaffningsvärde Marknadsvärde är det värdebegrepp som är mest utnyttjat av dessa. Med marknadsvärde menas det pris som sannolikt skulle betalas/ erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. Marknadsvärdet kan alltså endast erhållas genom att läsa av marknaden. Avkastningsvärde är nuvärdet av förväntade framtida avkastningar från värderingsobjekt. Här måste en rad parametrar tas hänsyn till och undersökas för att kunna få fram ett så verklighetstroget resultat som möjligt. Viktigt vid värdering av flerbostadshus 41 Marknadsanalys: Det är viktigt att se på hur marknaden ser ut just nu. Analyserna ska ge en uppfattning om marknaden och betalda priser. Marknadsanalysen är en analys av den befintliga marknaden som har som syfte att finna behov eller skapa ett behov för marknadens aktörer. En beskrivning på nuläget av marknaden, kundrelationer och en omvärldsanalys brukar innefattas av marknadsanalysen. Olika kundstrategier kan skapas där nyckeltal används för att jämföra olika parametrar som är viktiga. Det kan handla om ekonomiska parametrar men även kundnöjdhet och miljö. 39 Persson.E.Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Persson.E.Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Persson.E.Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt

25 Makroekonomiska analyser: Här analyseras trender och prognoser i ett land. Faktisk och förväntad framtida utveckling. Analysen är ur ett bredare perspektiv än vid t ex en marknadsanalys och kan innefatta bl a arbetsmarknad, stadsbudget och inflation. Ekonomisk tillväxt: Handlar om ökningen av samhällets produktion av varor och tjänster och mäts enligt måttet bruttonationalprodukt (BNP). Denna jämförs med förra årets siffror. Ekonomisk tillväxt handlar även om hur inflationen och räntan förändras. Ortsanalyser: En ortsanalys ger en bild av de ekonomiska och geografiska förutsättningarna i en specifik ort. Här är det viktigt att studera läge, befolkning, näringsliv, lokal ekonomi, infrastruktur, kommunikationer, kvalitet på service. Allt detta för att kunna se en orts framtida potential. I en ortsanalys analyseras platsen, dess livsmiljö och omgivningar i ett brett perspektiv. Fastighetsmarknadsanalys: Handlar främst om att utvärdera marknaden för att kunna positionera värderingsobjektet samt att hitta dataunderlag för värdebedömningen. Syftet med analysen i värderingssyfte är att kunna fastställa värdet på ett objekt i relation till övriga fastigheter på marknaden. Här är det viktigt att se till vakansnivåer, hyresnivåer och direktavkastning för att kunna sätta dessa i relation till andra fastigheter. Enligt Persson (2011, s288) ska en fastighetsmarknadsanalys ge en uppfattning om grundläggande marknadsdata som betalda priser på jämförbara fastigheter, direktavkastning, omsättning, marknadsaktörer och fastighetsrelaterade förvaltningsdata som marknadsmässiga hyror, drift- och underhållskostnader, vakansnivåer, skattebelastningar Ortsprisanalys: Denna handlar om att jämföra genomförda överlåtelser och på så sätt erhålla nyckeltal, exempelvis pris per kvadratmeter och direktavkastning 42. Med ledning av betalda priser för likartade fastigheter inom orten bedöms marknadsvärdet. För att resultatet ska hålla hög kvalitet är det viktigt med en tillgång till relevant marknadsdata. Dessa förutsättningar är viktiga att ha i åtanke vid kommersiell värdering: Lägesmässiga, tekniska och juridiska samt ekonomiska förutsättningar. I denna uppsats fokuseras fastighetsvärderingen på flerbostadshus. Möjligheten att sälja bostäderna har en avgörande roll. Alla olika slags marknadsundersökningar i det avseendet har betydelse på det slutliga priset. Läget är en avgörande faktor. Vad gör ett läge attraktivt? Närhet till city, spårstation och vatten, tillgång till gång- och gatunät, urbana verksamheter och park och hur kvarteret är utformat är sju av åtta parametrar som styr valet av bostad. Det åttonde är socioekonomiska förhållanden 43. Detta visar en studie som konsultföretagen Evidens och Spacescape genomförde 2011 på uppdrag av Stockholms läns landsting/avdelningen Tillväxt, miljö och regionplanering i samarbete med Stockholms stad, Nacka kommun, Haninge kommun och Lidingö stad. Studien bygger på bostadsrättsköp och olika typer av lägesanalyser. 42 Persson.E.Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt Evidens/Spacescape:Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen 25

26 En av de starkaste lägeskvaliteterna i en stad är närheten till centrum. Studien visar att det är mer värdefullt att kunna gå eller cykla till city än att ta sig dit med bil. En kvalitet som också värderas högt är att bostaden ligger på gångavstånd till en station för tunnelbana, pendeltåg eller spårvagn. Hur man än mätt i undersökningen skapar kollektivtrafiken högre värden än biltrafiknätet. Ju mer ihopkopplade gång- och gatunätet är desto högre är stadsdelens attraktivitet. Däremot har vägnätet för bilister ingen direkt positiv påverkan. Blandad trafik har man inget emot, förutsatt att gatorna inte är utformade med alltför breda körbanor, få övergångsställen, rondeller och höga hastigheter. Så kallade urbana verksamheter som butiker, caféer, restauranger och kulturverksamheter av olika slag vill man ha nära bostaden. Orsaken är främst att det ger en levande stadsdel både dag- och kvällstid. För detta krävs lokaler i gatuplan och en blandning av bostäder och arbetsplatser och ger stöd för en förtätning i redan befintliga samhällen. Studien visar att tillgång till park är viktigare än närhet till naturområden eller grönområden. Parken ska ligga inom meters gångavstånd och en ska ge plats för rekreation, lek och vila. På gångavstånd uppskattas också vatten; närhet till en sjö är viktigare än exempelvis sjöutsikt även om en sådan alltid är populär. Bostadshus som är utspridda i terrängen är inte lika attraktiva som hus byggda i kvartersform. Prislapp på bostäder i Stockholmsregionen Närhet till city Priset på bostadsrätter faller med kronor per kvadratmeter bostadsyta för varje kilometer från centralstationen 44. Närhet till spårstation Priserna på bostäder som är lokaliserade mer än 500 meter från en station faller med kronor per kvadratmeter bostadsyta när miljöerna i övrigt är likvärdiga. Urbana verksamheter Ökar tillgången till urbana verksamheter med 100 procent så ökar priset på bostadsrätter med kronor per kvadratmeter bostadsyta. Närhet till vatten Promenadavstånd till en vattenyta som är större än fem hektar påvekar priset avsevärt. Priset minskar med kronor per kvadratmeter bostadsyta för varje kilometer som avståndet till vatten ökar. Park Om man skapar en markyta på tio hektar inom en kilometers gångavstånd från bostaden så ökar priset med 600 kronor per kvadratmeter, allt annat lika. Prislapp En bostadsrätt i södra Farsta kostar i genomsnitt kronor per kvadratmeter. Om man flyttar Farsta-bostaden till centralstationen kommer priset att bli kronor per kvadratmeter Evidens/Spacescape: Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen 45 Evidens/Spacescape: Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen 26

27 Lång process Bostäderna i ett bostadsrättshus börjar oftast säljas redan innan huset är färdigbyggt. Kunderna köper med andra ord sin bostad utifrån en ritning. När bostäderna börjar säljas är det resultatet av ett arbete som startade cirka tio år tidigare. Gunnar Landing, projektutvecklare på JM: Redan då vi förvärvat mark med eventuellt tillhörande byggnader sätter vi igång att skissa på hur man skulle kunna bebygga det. Efter att ha jobbat med den grova strukturen kan det dröja flera år innan vi börjar arbeta mer konkret och detaljerat. Stockholms Stadsbyggnadskontor har så kallat planmonopol, och det är i samarbete med myndigheten som en detaljplan för området utarbetas. JM kopplar in ett antal arkitektkontor för att ge förslag på gestaltning av området som JM tänker bebygga. Ett kontor väljs ut och arbetar vidare med underlag för detaljplanen. Denna diskuteras vidare med Stadsbyggnadskontoret, som inlemmar den i sin detaljplan för hela området. Inför en mer detaljerad utformning av bostadshusen görs omfattande marknadsundersökningar. Vilka kundgrupper vänder man sig till? Vad kan de tänkas ha för specifika önskemål? Utifrån svaren på frågorna bestämmer man hur fördelningen av olika bostadsytor ska ske i huset och utformningen av bostäderna. Tror man att ett område är särskilt intressant för barnfamiljer kanske byggföretaget satsar på att även bygga en förskola, lekplatser osv. Inte sällan görs överenskommelser med kommunen om mertjänster av olika slag. Det kan vara att rusta upp i närliggande områden eller att bekosta en väg som underlättar transporter till bostadshuset. Marknadsundersökningarna är en viktig grund för den slutliga utformningen av flerbostadshuset. Ändå ger den endast en fingervisning, och hur väl man lyckas pricka in tänkt målgrupp är till viss del tur, till viss del erfarenhet av tidigare projekt. Ett exempel som visar hur vanskligt det kan vara att planera ett område för en viss åldersgrupp är Hammarby sjöstad. Här planerades för äldre som hade lämnat sin villa och ville bo i lägenhet nära staden. Det blev i huvudsak unga människor som flyttade in, många med barn, och bristen på bland annat parkeringsplatser uppenbar. Innan beslut tas om planerade byggen ska samråd ske. Detta gör att byggen kan försenas avsevärt om lokalbefolkningen finner anledning att motsätta sig beslut i detaljplanen. Detta gör att det ofta är omöjligt för byggföretaget att följa sin produktionsplan till punkt och pricka. Produktionskostnader stort hinder Kommunerna har ansvar för bostadsbyggande. Enligt Boverkets årliga enkät (2011) anser 133 kommuner att det skulle behöva byggas fler bostäder än vad man gör 46. De flesta uppger höga produktionskostnader som främsta hinder. Därtill uppger hälften av kommunerna att tillgången på detaljplanlagd mark i attraktiva lägen är ett hinder. Tidigare var finansieringsfrågor ett stort problem men idag ses en svag inkomstutveckling snarare som ett hinder för byggande. 46 Boverket, enkät bland Sveriges kommuner,

28 Typisk fördelning av kostnader för produktion av ett modernt flerbostadshus. Grafik från Bygginnovationen. 4.3 Enkätsvar Fråga 1: Vad är den största risken när man bygger ett flerbostadshus? Svar: Henrik Sundsten, JM: Riskhantering är en oerhört viktig fråga. Risker hanteras/minimeras i alla steg från markförvärv till att de boende flyttat in. Om man ska välja en risk så skulle jag säga att försäljningsrisken är den största. Övriga faktorer går att hantera internt på ett bra sätt. Gällande försäljningsrisken går även denna att hantera genom att ha ett visst antal lägenheter bokade när projektet startar. Då kan vi se att det finns ett bra intresse för produkten vid ett angivet pris. Vid förvärv av mark med detaljplanerisk är det också en risk som kan vara svår att hantera internt. Här gäller det att ta en diskussion med kommunen om deras inställning att bygga bostäder på den platsen. Om de är positiva är det främst volymen och tiden som kan bli en osäkerhet, vilket eventuellt kan gå att reglera mot säljaren av marken. Annika Eriksson, PEAB Bostad AB, region Stockholm bostad: Det är två risker som känns mest relevanta, arbetsmiljörisken (att det händer en olycka) och den ekonomiska risken. Ur arbetsmiljösynpunkt är det förmodligen i stomskedet som de största och allvarligaste riskerna finns. När det gäller den ekonomiska risken kan olika typer av förseningar bli kostsamma. Det gäller allt ifrån förseningar på grund av långa handläggningstider från myndigheternas sida och överklaganden från exempelvis närboende till att byggmaterial inte kommer i tid eller vädret sätter stopp för ett moment så att arbetet blir stillastående. 28