UTHYRNINGSPROCESSEN Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "UTHYRNINGSPROCESSEN Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler"

Transkript

1 Bygg och Fastighetsekonomi Institutionen för Infrastruktur Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Examensarbete nr: 190 UTHYRNINGSPROCESSEN Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler Författare: Ola Wickman David Jangvad Handledare: Stellan Lundström Stockholm 2003

2 Förord Detta examensarbete är en avslutning på lantmäteriutbildningen vid Kungliga Tekniska Högskolan, KTH i Stockholm. Examensarbetets frågeställning kommer från ett förslag av Position Stockholm som utvecklar och äger fastigheter i Södra Värtahamnen, Stockholm. Vi önskar rikta ett stort tack till Robert Thorstenson, VD för Position Stockholm för värdefull vägledning och stöd under arbetets gång. Vi vill även tacka vår handledare Stellan Lundström, Professor vid avdelningen Bygg och fastighetsekonomi inom institutionen för infrastruktur på KTH. Ett stort tack vill vi även rikta till alla de som tagit sig tid och låtit sig intervjuats och därigenom möjliggjort detta examensarbete. Slutligen vill vi tacka alla anställda på Position Stockholm för ett mycket trevligt och positivt bemötande under den tid vi tillbringat hos er. Stockholm, januari 2003 Ola Wickman David Jangvad 2

3 Master of Science Thesis Title: Authors: Department: The leasing process Actors in the leasing out of commercial office premises Ola Wickman and David Jangvad Department of infrastructure, Division of Building and Real Estate Economics, Royal Institute of Technology, Stockholm Report reference: Report no. 190 Supervisor: Keyword: Stellan Lundström Property, leasing, consultants Abstract The property sector in Sweden is becoming increasingly professional at the same time many tenants are becoming increasingly global and are focusing on their core business. The knowledge gap between the tenant and the property owner is also growing. The leasing process is a significant part of property business. The leasing process involves many different actors, including property owners, real estate agent, tenant representative and tenants. The amount of consultants that work within this process is growing. Certain consultants only work on commission from property owner whilst others work on commission from the tenant. Other consultants have less clear roles and provide services that have varying contents. It is often difficult for both the property owner and the tenant to discern how this market functions, who does what and who the consultant works for. This thesis s purpose is to study and clarify the interaction between the different actors in the leasing process and also their opinion of one and another. We have limited our thesis to the study the leasing of an office of over 1,000 sqm in Stockholm. Concerning property owners, we have chosen to study large commercial property companies. The tenants chosen are companies that have recently or are going to relocate within Stockholm. The basis for our study are interviews that were performed with all of the actors within the leasing process. Interviews were carried out with 14 property owners, 13 tenants, 8 real estate agents and 10 tenant representatives. In total 48 interviews. The information yielded by these interviews has been used to present how the different actors operate and how they view each other during the leasing process. Due to asymmetric information consultants satisfy a need for property owners as well as tenants. Property owners use real estate agents to lessen their workload and gain access to there contact network. Tenants normally use consultants for premises searches and legal advise. The consultant market regarding the leasing process lacks transparency and conflicts of interest occur. More definite roles are required in order for the market to function well in the future. 3

4 Examensarbete Titel: Författare: Institution: Uthyrningsprocessen Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler Ola Wickman och David Jangvad Institutionen för infrastruktur, Enheten för Bygg och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Nummer: 190 Handledare: Sökord: Stellan Lundström Fastigheter, uthyrning, konsulter, lokaler Sammanfattning En professionalisering av fastighetsbranschen sker i Sverige samtidigt som många hyresgäster blir alltmer globala och fokuserar på sin kärnverksamhet. Informationsklyftorna mellan fastighetsägare och hyresgäst ökar. Uthyrningsprocessen är en väsentlig del i ett fastighetsföretagande. I uthyrningsprocessen finns många aktörer, till dessa kan räknas fastighetsägare, mäklare, hyresgästrepresentanter och hyresgäster. Konsulterna som jobbar inom uthyrningsprocessen blir allt. Vissa konsulter arbetar endast med fastighetsägarna som uppdragsgivare medan andra jobbar med hyresgästerna som uppdragsgivare. Vissa konsulter har en mera otydlig positionering och erbjuder tjänster som har ett diffust innehåll. Det är ofta svårt för såväl fastighetsägare som hyresgäster att förstå hur denna marknad fungerar, vem som gör vad och vem konsulten arbetar för. Denna uppsats syfte är att studera och klargöra samspelet mellan de olika aktörerna i uthyrningsprocessen samt hur dessa uppfattar varandra. Vi har avgränsat vårt arbete till att studera uthyrning av kontorslokaler >1.000 kvm i Stockholm. Vad gäller fastighetsägare har vi valt att studera större kommersiella fastighetsbolag. Bland hyresgästerna är det företag som nyligen har gjort eller kommer att göra en omlokalisering som valts ut. Uppsatsen bygger på intervjuer som genomförts med samtliga kategorier av aktiva aktörer som är inblandade i uthyrningsprocessen. I vårt studiematerial ingår 14 fastighetsägare, 13 hyresgäster, 8 mäklare samt 10 hyresgästrepresentanter. Sammanlagt har 48 personer intervjuats. Intervjuerna har legat till grund för att göra en sammanställning av hur de olika aktörerna arbetar samt hur de uppfattar varandra i uthyrningsprocessen. Slutsats På grund av asymmetrisk information fyller konsulterna ett behov för såväl fastighetsägare som hyresgäster. Fastighetsägaren anlitar främst mäklare för att få avlastning och tillgång till ett kontaktnät. Hyresgästens vanligast använda konsulttjänster är lokalsökning och juridisk kompetens. Konsultmarknaden avseende uthyrningsprocessen är otydlig. Lojalitetsproblem förekommer. En tydligare positionering krävs för en framtida väl fungerande marknad. 4

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte Avgränsningar Metod Kontraktsteori Uthyrningsprocessen och de olika aktörerna Bakgrund Fastigheternas ägare Hyresgästerna Konsulter och tjänster i uthyrningsprocessen Intervjudel Identifikation av olika förhållanden Fastighetsägarna Hyresgästerna Fastighetsägarrepresentanter/Mäklare Hyresgästrepresentanter Diskussion Val av intervjuobjekt Informationsklyftor mellan fastighetsägare och presumtiva hyresgäster Slutsats Litteraturförteckning

6 1. Inledning 1.1 Bakgrund Förr slöts hyresavtal vanligtvis direkt mellan fastighetsägare och hyresgäst utan hjälp av konsulter. I dagsläget har konsulterna blivit mer vanliga och det talas om att man skall fokusera på kärnverksamheten och göra det man är bra på. Detta har resulterat i att ägarstrukturen för fastigheter har förändrats och ett klart uttalat mål finns oftast med ägandet av fastigheterna. Fler och fler egenanvändare som inte har själva ägandet av fastigheter som kärnverksamhet har sålt sina fastigheter och istället blivit hyresgäster. Stora hyresgäster som har haft egna fastighetsavdelningar har gjort sig av med dessa i strävan efter att fokusera på sin kärnverksamhet. Följden har blivit att man i högre grad köper konsulttjänster. När en fastighetsägare får vakanser brukar det primära målet vanligtvis vara att så fort som möjligt få lokalen uthyrd. Detsamma gäller en fastighetsutvecklare som bygger nya eller renoverar gamla fastigheter. En hyresgäst som ändrar sin verksamhet eller av någon annan anledning får ändrade lokalbehov vill på enklaste och smidigaste sätt få de nya behoven uppfyllda. Globalisering av företag, olika IT-lösningar som kräver nätverk samt krav på flexibilitet och effektivitet har gjort en företagsflytt mer komplicerad idag än vad den var för några decennier sedan. Denna utveckling har medfört att en flytt idag innebär mer än att bara ta sin dator eller skrivmaskin under armen och vandra iväg till det nya kontoret. Uthyrningsprocessen är den process som börjar med att en fastighetsägare bestämmer sig för att hyra ut en lokal tills att ett kontrakt är tecknat och hyresgästen tillträtt. Förhyrningsprocessen för en hyresgäst börjar när man tar beslut om att antingen omförhandla det befintliga kontraktet eller söka efter en ny lokal. Processen slutar när man tillträtt den nya lokalen eller omförhandlat det gamla kontraktet. Både fastighetsägare och hyresgäster ställs inför problem under processens gång. Man har oftast asymmetrisk information av olika slag. Exempel på detta är att fastighetsägaren kan sina fastigheter men har mindre information om presumtiva hyresgäster. Hyresgästen känner sin verksamhet men har ofta dålig information om lediga objekt. Det finns dock ett flertal typer av konsulter som fungerar som experter och mellanhänder i denna process. Många nya fastighetskonsulter har kommit in på marknaden de senaste åren. Dels sådana som representerar fastighetsägaren, vanligtvis mäklare och dels sådana som representerar hyresgästen så kallade CRES-konsulter eller hyresgästrepresentanter. Intressanta frågor är hur denna marknad ser ut och hur man arbetar? Hur sker kommunikationen mellan parterna och hur påverkar konsulterna förhållandet mellan fastighetsägare och hyresgäst? Hur agerar egentligen fastighetsägaren på denna marknad? Kan fastighetsägaren genom förståelse för hur konsultmarknaden fungerar agera klokare och effektivare i sitt arbete med att hyra ut sina lokaler? 1.2 Syfte Syftet med denna rapport är att dels beskriva de konsulttjänster som finns att tillgå under uthyrningsprocessen (lokalmäkleri och hyresgästrepresentation) och dels att beskriva kommunikationen och kontaktytan mellan fastighetsägare, konsult och hyresgäst. En beskrivning av denna marknad och hur de olika aktörerna arbetar skall öka förståelsen om vilken uppgift olika konsulter fyller och hur respektive aktörer ser på varandra. 6

7 Genom att beskriva marknaden och de olika aktörernas syn på varandra samt deras egen syn och tro om framtiden kan trender i marknaden tydliggöras. 1.3 Avgränsningar I denna rapport har vi valt att avgränsa arbetet till att studera uthyrningsprocessen avseende lokaler hos kommersiella fastighetsbolag. Vi har därför valt att studera ett antal större kommersiella fastighetsbolag samt ett antal konsultföretag som arbetar mot såväl de större fastighetsbolagen som hyresgästerna i uthyrningsprocessen. På hyresgästsidan har vi begränsat studien till företag som nyss har omlokaliserat eller är mitt inne i en sådan process. Vi har valt att begränsa denna del av studien till sådana hyresgäster som har, eller kommer att hyra en yta av minst kvm. De personer som intervjuats har i regel haft ett övergripande ansvar för processen. Den geografiska avgränsningen har varit Stockholmsregionen. Vi har uteslutande valt att studera uthyrning av lokaler. Den juridiska definitionen av lokal är - Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (JB 12:1 3 st). Vi har vidare valt att koncentrera undersökningen till kontorslokaler. 1.4 Metod Olika typer av undersökningar Det finns i huvudsak tre olika metoder för att göra en undersökning av ett visst problemområde. Det som avgör vilken metod som används är hur mycket dokumenterad kunskap som finns inom området innan undersökningen startar. Metoden kan vara explorativ, deskriptiv eller hypotesprövande. 1 Explorativa Denna metod syftar till att inhämta kunskap som kan ligga till grund för vidare forskning. Den explorativa metoden används för att belysa ett område ur ett allsidigt perspektiv. Arbetsgången är att insamla så mycket data som möjligt om det valda området. 1 Deskriptiva Den deskriptiva metoden används när det redan finns en viss mängd kunskap inom området tex. systematiserat genom olika typer av modeller. Detta är en beskrivande undersökning av förhållanden som ägt rum eller äger rum just nu. Vid deskriptiva undersökningar begränsas processen till att undersöka några aspekter av det fenomen som är av intresse. Beskrivningarna är detaljerade och grundligt utförda. 1 Hypotesprövande Denna typ av undersökning används inom områden där man har en omfattande kunskapsmängd i form av olika teorier. Här kan forskaren testa de teorier som finns och detta kallas hypotesprövande. 1 1 Andersson, H (1994) 7

8 1.4.2 Kvalitativ eller kvantitativ metod Under de senaste årtiondena har det skrivits och diskuterats en hel del kring kvantitativt och kvalitativt inriktad forskning. Beteckningarna kvantitativt och kvalitativt syftar till att beskriva hur man väljer att bearbeta och analysera den information man samlat in. Det som är avgörande för vilken metod som används är hur undersökningsproblemet är utformat. Kvantitativ Med kvantitativ metod menas en forskning som använder sig av statistiska bearbetnings- och analysmetoder. Här krävs ett mätbart resultat. 1 Kvalitativ Med kvalitativ metod menas den forskningsteknik som grundar sig på verbala analysmetoder. Frågorna har en mer öppen karaktär i denna metod. Metoden innebär att försöka tolka och förstå t ex människors upplevelser och försöka förstå underliggande mönster Tekniker för att samla information Observation I detta fall kan forskaren själv avgöra vilka fakta som skall registreras. Det är inte avgörande vilken samarbetsvilja deltagarna i observationen har. Nackdelar är att fakta från förfluten tid inte kan samlas in samt att detta är tidsödande och dyrt, dessutom finns det en påtaglig risk att fakta påverkas av observatören. 2 Intervju Fördelar med denna metod är att fakta kan tas från förfluten tid, från nutid och sådant som planeras för framtiden. Det går även att ställa frågor så att man kan få en heltäckande bild av individens åsikter. Nackdelen med denna metod är att den intervjuade personen kan påverkas av intervjuarens sätt att ställa frågor. 2 Enkät Samma frågor som i en intervju kan ställas men risk finns för en låg svarsfrekvens. Pålitligheten i svaren är svåra att avgöra Vår undersökning Metodval I den undersökning som vi gjort har vi valt att använda oss av en deskriptiv undersökning. Detta eftersom vår frågeställning om hur kontaktytan, kommunikationer och trender i uthyrningsprocessen ser ut inte testar någon direkt hypotes. Undersökningen beskriver inte heller något område så allsidigt som möjligt. En kvalitativ metod har valts eftersom det är svårt att i denna typ av undersökning hitta direkt mätbara resultat. 1 Andersson, H (1994) 2 Patel, R, Davidsson, B (1994) 8

9 Undersökningen vi genomfört är således baserad på intervjuer av representanter för fastighetsbolag, hyresgäster och konsulter. Val av intervjuobjekt För att få en så rättvisande bild som möjligt av hur de olika parterna uppfattar varandra har vi valt att intervjua ett antal aktörer som vi har ansett vara representativa för sitt område. Vi har delat upp aktörerna i tre kategorier: fastighetsägare, hyresgäster och konsulter. Fastighetsägare Vid val av fastighetsägare har vi tittat på företagets storlek, typ av fastigheter och andel lokaler samt företagets uttalade mål för ägandet av fastigheter. Följande fastighetsägare har intervjuats: Fastighetsförvaltande bolag Fastighetsutvecklande bolag Kommunala bolag Kapitalplacerare AP-fastigheter AB JM Kommersiellt Fastighets AB Förvaltaren SEB-Tryggliv Drott Kontor AB NCC Fastigheter AB, NCC Fastighetsutveckling, Region Stockholm SB Lokaler x Humlegården Management AB Position Stockholm AB x x Mälar Tornet AB Skanska Fastigheter Stockholm AB x x Realia Fastighets AB Wihlborgs Fastigheter AB, Stockholmsregionen x x Vasakronan AB, Region Stockholm/Uppsala x x x Med denna mix av intervjuobjekt har vi täckt in de företag som ser sig själva som operativa ägare, fastighetsutvecklare respektive kapitalplacerare. De intervjuade personerna i respektive företag har i regel haft ett övergripande ansvar för uthyrningsverksamheten. Hyresgäster Företag flyttar vanligtvis inte oftare än vart tredje år. Därför har vi valt att intervjua företag som är mitt i eller nyligen har varit i kontakt med uthyrningsprocessen. De hyresgäster som valts är sådana som är mitt inne i en omlokalisering, nyligen har omlokaliserat, skall omlokalisera eller är på väg att förändra sitt nuvarande hyreskontrakt. Vi har även beaktat i vilken utsträckning man använt/använder sig av fastighetskonsulter vilket har bidragit till valet av de olika företagen. Den hyrda ytan har varierat mellan ca ca kvm. Följande hyresgäster har intervjuats: Myndigheter Privata bolag Statligt ägda bolag Kooperationer Arbetslivsinstitutet Finansinspektionen Skattemyndigheten, Stockholm Rikspolisstyrelsen Tullverket Danzas ASG AB Liber AB Graninge AB Song Network AB SvD Telia Fastigheter 1 Green Cargo Finance x x x COOP Sverige AB x x x x 1 Dotterbolag till TeliaSonera. Största ägare: Svenska staten 46.0%, Finska staten 19.4% (per 29/ ) 9

10 Konsulter Konsulttjänsterna har delats upp i två huvudgrupper: Fastighetsägarrepresentanter (mäklare) och Hyresgästrepresentanter. Utöver detta har även ett oberoende research/analysföretag intervjuats (CityMark), detta eftersom företaget omnämnts vid ett flertal intervjuer med fastighetsägarna. Företaget har intervjuats för att öka vår egen förståelse om hur ett oberoende analysföretag arbetar. Dessa intervjusvar kommer dock inte att avhandlas speciellt i denna rapport. Vissa konsultföretag har både en uthyrningsavdelning (mäklare) och en hyresgästrepresentationsavdelning vilket medfört att vi i dessa företag har intervjuat en person från vardera avdelning. Det har inte förekommit att vi intervjuat en och samma person som är ansvarig för båda avdelningarna på något av dessa företag. Vid val av fastighetsägarrepresentanter/mäklare har vi försökt intervjua en blandning av både företag som har internationell bakgrund och företag med mer lokal verksamhet. En annan viktig aspekt har också varit olika inriktningar hos företagen. Följande fastighetsägarrepresentanter/mäklare har intervjuats: Internationella bolag CB Richard Ellis ISS Ecuro AB Jones Lang LaSalle AB x x Nationella bolag Exponent Hyres- och Fastighetskonsult HB Relocate RM Estate Consult AB Strateg Fastighetskonsult AB Thulefastigheter AB De utvalda hyresgästrepresentanterna som intervjuats har valts ut med hänsyn tagen till företagets bakgrund samt inriktning. Målet har varit att hitta en mix med både stora, små, internationella och lokala företag. Följande hyresgästrepresentanter har intervjuats: Internationella bolag Internationella samarbetspartners Nationella bolag CB Richard Ellis Colliers HBV Belkos Consult AB Cushman & Wakefield, Healey DTZ Sweden Struktur Svenska Kontor AB & Baker Jones Lang LaSalle AB NewSec AB Tenant & Partner WSP Management x x Frågeställning Innan intervjuerna påbörjades identifierades de olika aktörerna och en modell som visar de olika aktörernas förhållande till varandra upprättades. Modellen visar fastighetsägarens, fastighetsägarrepresentantens/mäklarna, hyresgästrepresentantens och hyresgästens plats i förhållandet. Fall 1 Fastighetsägaren och hyresgästen genomför uthyrningen helt på egen hand. Fastighetsägare Hyresgäst 10

11 Fall 2 Fastighetsägaren tar hjälp av en fastighetsägarrepresentant/mäklare vid uthyrningen. Fall 3 Fastighetsägare Mäklare Hyresgäst Hyresgästen tar hjälp av en hyresgästrepresentant vid förhyrningen. Fastighetsägare Hyresgästrepresentant Hyresgäst Fall 4 Fastighetsägaren tar hjälp av en fastighetsägarrepresentant/mäklare och hyresgästen tar hjälp av en hyresgästrepresentant. Fastighetsägare Mäklare Hyresgästrepresentant Hyresgäst Utifrån denna modell upprättades tre olika frågeformulär, ett till fastighetsägaren, ett till konsulten och ett till hyresgästen (Bilaga 1). Frågorna är av en övergripande karaktär och har ett antal underrubriker. Frågorna har varit som ett stöd och en riktlinje vid intervjutillfället för att täcka in de områden som vi velat studera. Intervjun har alltid börjat med att vi visat modellen och diskuterat igenom var intervjuobjektet anser att de befinner sig i förhållandet, exempelvis. som hyresgästrepresentant eller fastighetsägarrepresentant Frågor till fastighetsägare Den övergripande frågeställningen till fastighetsägarna har varit hur deras egen organisation ser ut med avseende på uthyrningsverksamheten, hur man tror att organisationen kommer att se ut i framtiden och vad man allmänt anser om fastighetskonsultmarknaden. Frågor har även ställts om hur man ser på att arbeta med/mot olika konsulter och hur kontakten med hyresgästen påverkas av att konsulter kommer in i bilden samt vilken dialog man för med dessa under uthyrningsprocessen och efter kontraktstecknande. 11

12 Frågor till hyresgäster Frågorna till hyresgästerna har övergripande berört hur deras organisation ser ut i dagsläget med avseende på fastighets/lokalfrågor samt vad de själva anser om sin kunskap inom detta område och hur de kommer att agera i framtiden. Frågor har även ställts om hur man jobbat med själva omlokaliseringen, vilken dialog man haft och hur man betraktar fastighetsägare och konsulter Frågor till konsulter Fastighetskonsulterna har fått frågor om bl.a. hur de arbetar, hur deras organisation är uppbyggd, hur man tar kontakt med kunderna och vilken dialog man för med fastighetsägare och hyresgäster. En fråga har genomgående varit densamma för alla berörda parter, nämligen hur de själva tror att fastighetskonsultmarknaden kommer att se ut i framtiden. 1.5 Kontraktsteori 23 I uthyrningsprocessen förekommer olika konsulter som arbetar på uppdrag av fastighetsägare eller hyresgäster. Mellan dessa parter sluts avtal. Kontraktsteorin behandlar generella problem som kan uppstå när två parter ingår ett avtal. Vi kommer nedan att gå igenom kontraktsteorins grunder samt ge några exempel på hur den kan appliceras på de avtal som sluts mellan parterna i uthyrningsprocessen. Fastighetsägaren har mycket goda kunskaper om sina fastigheter och lokaler. Han besitter information om hur fastigheten är byggd och vilka möjligheter som finns till förändring och anpassning. Han har dessutom vetskap om vilka hyresgäster som har tänkt flytta eller om de vill minska alternativt öka sin yta. Hyresgästen känner till sin verksamhet och vet vilken potential och vilka planer det egna företaget har med avseende på personal och verksamhet. Mäklaren har kännedom om lediga objekt via information från fastighetsägare samt information om kunder som är intresserade av att hyra. Hyresgästrepresentanten vet via sitt uppdrag från den potentielle hyresgästen om vad denne önskar. Hyresgästrepresentanten har dessutom via information från fastighetsägarna kännedom om lediga objekt och hur dessa eventuellt kan förändras eller skapas för att uppfylla hyresgästens behov. 2 Hart, Oliver (2001) 3 Milgrom, Paul 12

13 Information om egna fastigheter Fastighetsägare Information om fastigheter och hyresgäster Mäklare Information om egen verksamhet Presumtiv hyresgäst Hyresgästrepresentant Information om hyresgästen och fastigheter Fastighetsinformation Hyresgästinformation = Saknar information = Information Principal-Agent problemet I de fall där en fastighetsägare väljer att anlita en konsult kallas han inom kontraktsteorin för principal. Konsulten kallas för agent, den som förväntas utföra en tjänst åt fastighetsägaren. Detta prinipal-agent förhållande gäller även mellan en hyresgäst och en hyresgästrepresentant. Agent Principal Principal Agent Fastighetsägare AVTAL Mäklare Hyresgäs t representant AVTAL Hyresgäst Principal-Agent förhållande mellan fastighetsägare och mäklare Principal-Agent förhållande mellan hyresgäst och hyresgästrepresentant Fastighetsägare och hyresgäster har asymmetrisk information om varandra och de anlitar därför konsulter för att få mer information om varandra. Här uppstår ytterligare en asymmetrisk information. Denna asymmetri beror på att principalen inte vet att agenten verkligen kommer att utför vad som avtalats. Detta benämns i kontraktsteorin som moral hazard. En annan osäkerhetskomponent i kontraktsteorin är adverse selection. Detta begrepp innebär att t ex en fastighetsägare vid upphandlandet av en mäklare inte vet vilken mäklare han skall välja. Han har alltså återigen asymmetrisk information som i detta fall består i att ta reda på vilken mäklare som är bra på just den tjänst som efterfrågas. För att komma runt detta problem skulle man rent teoretiskt kunna skriva ett avtal som behandlar alla tänkbara situationer som skulle tänkas kunna uppkomma. Detta avtal kallas inom kontraktsteorin för the perfect contract. Ett sådant kontrakt är i praktiken omöjligt att skriva eftersom det är omöjligt att förutse allt som kan hända i framtiden. 13

14 Det man istället gör är att man från principalens sida försöker styra agenten till att göra det man avtalat om genom incitament. Ett vanligt förekommande incitament inom uhyrningsprocessen är att mäklaren får en viss procentsats av den första årshyran för den hyresgäst som via honom tecknat kontrakt med fastighetsägaren. Detta incitament hjälper alltså fastighetsägaren i egenskap av principal att veta att mäklaren i egenskap av agent verkligen anstränger sig för att få lokalen uthyrd. 14

15 2. Uthyrningsprocessen och de olika aktörerna 2.1 Bakgrund En fastighets avkastning bygger på ett kassaflöde som genereras av periodiska hyresintäkter. Fastighetens avkastning skapar ett värde för investeraren. Stora ekonomiska vakanser (hyresbortfall etc.), medför vanligtvis ett minskat avkastningsvärde. Därför är uthyrningsprocessen en viktig och betydelsefull del i ett framgångsrikt fastighetsföretagande. För kontorslokaler gäller marknadsbaserade hyror. Detta innebär att utbud och efterfrågan styr hyresmarknaden. Det finns ett antal olika fall där uthyrningsprocessen förekommer. Nedan kommer dessa att presenteras. Uthyrning av befintlig lokal Uthyrningsprocessen för en befintlig lokal påbörjas när fastighetsägaren får kännedom om att en befintlig hyresgäst kommer att flytta. I vissa fall startar uthyrningsprocessen senare om fastighetsägaren har för avsikt att göra ändringar i den befintliga lokalen eller hela fastigheten. Uthyrning av en lokal som är under uppförande eller renoveras Uthyrningsprocessen förekommer även för lokaler som skall uppföras i nyproduktion eller som renoveringsprojekt. Här kan det i vissa fall handla om att skapa nya kontor genom att konvertera ytor som inte tidigare varit kontor. Processen startar då fastighetsägaren tagit beslut om projektet och bygglov beviljats. Omförhandling samt utökning eller förändring av kontrakt Uthyrningsprocessen omfattar även då en befintlig hyresgäst eller fastighetsägare vill göra ändringar i hyreskontraktet. Hyresgästen kan en viss tid före hyreskontraktet löper ut säga upp detta för kontraktsändring. En omförhandling inleds då mellan fastighetsägare och hyresgäst. Anledningarna till uppsägningen kan vara många. Det kan t ex röra sig om att fastighetsägaren vill höja hyran eller hyresgästen vill sänka den. Här kan det alltså handla om att komma överens om en hyresnivå relativt rådande marknadshyra. En annan anledning kan vara att hyresgästen vill minska respektive öka den förhyrda ytan. Andrahands-uthyrningar Idag är det inte ovanligt att kontorslokaler hyrs ut i andra hand, det vill säga att förstahandshyresgästen som har ett avtal med fastighetsägaren i sin tur hyr ut lokalen till en annan hyresgäst. Denna företeelse har under den senaste tiden ökat i omfattning och är ett resultat av den rådande lågkonjunkturen. Den kan även bero på att förväntningar hos optimistiska hyresgäster inte har blivit infriade. Andrahandsuthyrningar har vi valt att inte studera närmare eftersom den vanligtvis styrs av företagsspecifika orsaker som kan vara svåra att undersöka på grund av begränsad informationstillgång och speciella avtalskonstruktioner. Detta särdrag kan också förväntas minska i omfattning om marknaden blir mer balanserad. 15

16 2.2 Fastigheternas ägare Nedan följer en översiktlig beskrivning av utvecklingen, renodlingen och hur fastighetsmarknadens aktörer blivit mer professionella/renodlade Fastighetsägare med olika bakgrund Byggare Vissa byggare började bygga i egen regi och hade ägandet av fastigheter som en typ av kapitalreserv vid sidan om byggverksamheten. Då specialisering av företagens verksamhet ökat på senare tid har detta medfört att vissa äldre byggbolag har övergått från att bygga fastigheter till att förvalta dem. Andra byggbolag har valt att fokusera på byggnadsverksamheten och därför försökt kliva ur rollen som fastighetsägare. Dessa är idag mer fokuserade på fastighetsutveckling vilket innebär att bygga och utveckla fastigheter för att sedan snabbt avveckla dessa. 4 Bankbolag Efter 80-talets fastighets-/bankkris var det ett flertal fastighetsägare som tvingades till konkurs. I och med det stora antalet konkurser blev banker som belånat fastigheterna ofta tvungna att ta hand om de fastighetstillgångar som ställts som säkerhet för givna krediter. Detta gjorde att flera banker fick egna fastighetsbestånd i sin verksamhet. Flertalet av fastigheterna finns idag i börsnoterade bolag. 5 Statliga institutioner Byggnadsstyrelsen var en dominerande statlig institution som upplöstes Ur Byggnadsstyrelsen uppstod ett par olika fastighetsbolag, dock med staten som fortsatt ägare. Bolagen som kom till var Vasakronan, Statens Fastighetsverk och Akademiska hus. Bolagen uppstod för att uppnå en effektivare lokalförsörjning samt en effektivare fastighets- och förmögenhetsförvaltning. 6 Industribolag Det finns också fastighetsbolag som uppstått ur företag som varit verksamma inom andra industriella områden och som valt att investera överskottet från kärnverksamheten i fastigheter. I dag har fastighetsägandet i dessa företag ofta en betydande roll. Egenanvändare Egenanvändare är en annan grupp som varit en stor fastighetsägare. Med egenanvändare menas företag som är verksamma inom andra branscher än fastighetsbranschen men som ändå äger de lokaler där de bedriver sin verksamhet. De senaste åren har det dock skett en kraftig minskning av egenanvändare. 4 Bejrum, H och Lundström, S (1996) 5 Jaffee, D M (1994) 6 Vasakronan, 16

17 Institutioner Gruppen institutionella fastighetsägare har ökat på senare år. Dessa äger fastigheter som en kapitalplacering. Här rör det sig ofta om att fastigheterna utgör en begränsad del av den totala tillgångsportföljen. Utländska investerare En annan grupp av fastighetsägare är utländska investerare. Motiven varierar men generellt handlar det om diversifiering och avkastning. De utländska placerarna i Sverige kommer huvudsakligen från USA, Storbritannien, Tyskland, Holland, Danmark och Norge. 2.4 Hyresgästerna Globaliseringen av företag har ökat. Förbättrade transportmöjligheter och kommunikationer främst i form av en utbyggd digital infrastruktur har inneburit att hyresgästens behov har förändrats. En ökad fokusering på kärnverksamheten har också blivit tydligare. Globalisering Många företag har gått ihop i stora världsomspännande koncerner. Ibland handlar det om ett ledande företag inom en viss bransch som köper upp andra företag för att på så sätt komma in på nya geografiska marknader. Man har då samma varumärke och logotyp och erbjuder samma tjänster världen över. Man vill många gånger att företagsimagen skall vara densamma i alla kontor oavsett var i världen det är placerat. Svenska företag har som andra företag också gått med i dessa världsomspännande koncerner. Detta kan innebära att ett företag etablerat på den svenska marknaden med utländskt ägande kan ha direktiv och krav från sina ägare på att lokalen skall ha ett visst utseende eller uppfylla vissa standarder. Fokus på kärnverksamhet Fokuseringen på kärnverksamhet innebär att företagen koncentrerar sig på att jobba inom just det segment som man anser sig vara bra på. Ett företag som till exempel är ledande på fiberoptik kanske vill fokusera på att bli ännu bättre på detta vilket då innebär att man vill satsa alla resurser här. Dessa företag har vad gäller fastighets- och lokalfrågor i många fall valt att inte ha denna kompetens inom företaget. Denna trend med mer fokusering på kärnverksamheten har varit tydlig under de senare åren. Kombinationen mellan globalisering och fokusering på kärnverksamhet har inneburit att företagen i vissa fall saknar marknadskännedom om fastigheter och lokaler vid etableringar på nya marknader. 2.5 Konsulter och tjänster i uthyrningsprocessen Nedan kommer vi att redogöra för olika typer av tjänster och begrepp som förekommer i själva uthyrningsprocessen. 17

18 2.5.1 Definition Vi har valt att dela upp de olika aktörerna beroende på vem som är uppdragsgivare till den tillhandahållna tjänsten, dvs. den som beställer och vanligtvis betalar för tjänsten. De två huvudgrupperna blir alltså: Konsulter som arbetar på uppdrag av hyresgästen Konsulter som arbetar på uppdrag av fastighetsägaren I följande text kommer vi att använda samlingsnamnen Hyresgästrepresentanter/CRESkonsulter för de konsulter som arbetar för hyresgästens räkning samt Fastighetsägarrepresentanter/Mäklare för de konsulter som arbetar för fastighetsägarens räkning. Nedan följer en beskrivning av vad hyresgäststrepresentanterna samt fastighetsägarrepresentanterna tillhandahåller för tjänster och hur dessa tjänster benämns Hyresgästrepresentanter / CRES-konsulter I detta avsnitt kommer betydelsen av hyresgästrepresentanter/corporate Real Estate Services - konsulter att tydliggöras och vilka tjänster som erbjuds inom detta affärssegment. Dessutom kommer vi att redovisa ett teoretiskt fall som beskriver det kompletta CRES-uppdraget samt en typisk beslutsmodell. Kunder Tjänsterna inom hyresgästrepresentation/corporate Real Estate Services riktar sig nästan uteslutande till juridiska eller fysiska personer som hyr eller äger de utrymmen där egen näringsverksamhet utövas. Vanligtvis är köparna av tjänsten hyresgäster med ett behov av förhållandevis stora lokalytor. Olika benämningar av tjänsten hyresgästrepresentation Olika konsultföretag använder olika benämningar på sina avdelningar som arbetar med CRES- eller hyresgästrepresentationstjänster. Några exempel på namn är corporate services, corporate solutions, corporate real estate services, tenant representation och hyresgästrepresentation. Vanligtvis är det bara benämningen som är olika hos de konsultföretag som erbjuder denna typ av tjänst. Innehållet i tjänsten är i regel detsamma eller väldigt likvärdigt. Ersättning Konsulternas ersättning betalas direkt av hyresgästen. Avsikten är att ha en tydlig lojalitet mot kunden. Ingen ersättning krävs eller tas emot från fastighetsägaren. Tjänsteutbud De tjänster som erbjuds av konsulter inom segmentet hyresgästrepresentation/cres innefattar ofta någon form av stöd till hyresgästen i samband med verksamhetsförändringar. Det kan t.ex. röra sig om om- eller samlokalisering av ett företag. Detta medför att även organisations- och managementkonsulter ibland blir involverade och då jobbar sida vid sida med hyresgästrepresentanterna. 18

19 Hyresgäster kan köpa en analys av sin aktuella lokalkostnad. Ofta är denna den näst största verksamhetskostnaden för hyresgästen näst efter personalkostnaden. Syftet med denna tjänst är i de flesta fall att analysera lokalbehov och verksamhetsflöden för att kunna ge förslag på åtgärder som medför en hyresreducering eller yteffektivisering för hyresgästen. Hyresgästrepresentanten kan även erbjuda stöd vid hyresförhandling då hyresgästen ofta kan befinna sig i ett underläge jämfört med fastighetsägaren eftersom hyresgästen har en väsentligt mindre erfarenhet av denna typ av förhandlingar. Strategi- och marknadsanalyser i samband med kontorsetablering är en tjänst konsulten också kan bistå hyresgästen med. Ett exempel är då en hyresgäst vill etablera sig i en ny geografisk marknad som han har dålig kännedom om. Beroende på t.ex. hyresgästens kundgrupp, företagsimage och konkurrenter kan ett krav vara att hitta ett strategiskt läge som passar denne. Då kan en konsult med stor lokal kännedom hjälpa hyresgästen att identifiera rätt läge för etableringen. När fastighetsägaren tecknat kontrakt med hyresgästen kan konsulten under hyrestiden sköta kontraktsadministrationen. Det kan innebära uppsägning av kontraktet i rätt tid, på rätt sätt och på så vis bevaka hyresgästens intresse. Man kan betrakta hyresgästrepresentanten/cres-konsulten som en fastighetsavdelning på entreprenad Det kompletta CRES-uppdraget Fas 1 - Behovsanalys och lokalprogram Fas 1 är ofta startpunkt för en omlokalisering. I inledningsskedet genomförs en nulägesanalys av hyresgästens lokalsituation samt en behovsanalys. Dessa analyser kan leda fram till att hyresgästen anser sig behöva en annan lokal som bättre uppfyller verksamhetens krav. Utifrån hyresgästens kravspecifikation utformas ett lokalprogram som ska ligga till grund för att finna den optimala lokallösningen. Fas 4 Fas 5 Fas 3 Fas 1 Fas 2 Fas 2 - Lokalsökning och utvärdering Efter att lokalprogrammet utformats utförs en lokalsökning. Lokalsökningen innebär att man tar kontakt med tänkbara lokalleverantörer; fastighetsägare, fastighetsutvecklare och mäklare. Efter att lokalleverantörerna har redovisat vad de kan erbjuda sammanställs alternativen, ofta i någon form av rangordning. De alternativ som bäst uppfyller hyresgästens lokalprogram studeras närmare, vilket innebär visningar, men eventuellt också arkitektritade förslag på ombyggnad och anpassning av lokalen. Vidare begärs också hyresofferter för respektive lokal. 19

20 Fas 3 - Hyresförhandling och avtalsteckning Efter att utvärdering skett av införskaffad information följer vanligtvis en hyresförhandling med ett fåtal av lokalleverantörerna. Efter avslutad förhandling tecknas kontrakt med någon av de inblandade fastighetsägarna. Fas 4 - Implementering och projektering När hyreskontraktet är tecknat påbörjas fas 4 som innebär planering och samordning av flytten. Det kan också ligga på konsultens ansvar att bevaka hyresgästens intresse vad gäller den överenskomna projekteringen av lokalen. Vissa hyresgäster önskar också hjälp med upphandling av kringservice som är nödvändig för verksamhetens utövande, t.ex. datanätverk, möbelhantering och telefoni. Fas 5 - Administration av hyreskontrakt När hyresgästen tillträtt och börjat nyttja den hyrda ytan kan konsultens uppdrag fortsätta under avtalsperioden. Det innebär ofta bevakning av hyresgästens intressen samt uppsägning av kontrakt och genomförande av omförhandling med fastighetsägaren om det blir aktuellt. Beslutsmodell I de flesta fall när ett CRES-uppdrag genomförs upprättas tre olika grupper som tillsammans ska se till att genomföra lokalbytet så effektivt som möjligt. Dessa tre grupper är: Styrgruppen Projektgruppen Referensgruppen Styrgruppens uppgift är att fatta de avgörande besluten. Underlaget till besluten tas fram av projektgruppen som har den mest arbetskrävande uppgiften i samband med omlokaliseringen. För att samla in synpunkter och önskemål inom organisationen skapas en referensgrupp som består av nyckelpersoner inom skilda delar av företaget. Dessa ska bidra med en företagsintern information till projektgruppens underlagsarbete. Styrgruppen består vanligtvis av representanter ur hyresgästens ledningsgrupp. Projektgruppens medlemmar är ofta den eller de som är lokalansvariga eller projektledare hos hyresgästen samt någon eller några representanter från konsultföretaget Fastighetsägarrepresentanter/Mäklare Fastighetsägarrepresentanten är en konsult som jobbar med uthyrning av lokaler. Mäklare är den vanligaste benämningen på denna typ av konsult. Mäklaren kan antingen jobba exklusivt för en fastighetsägare eller icke exklusivt. Exklusiva uppdrag Ett exklusivt uppdrag innebär att mäklaren har ensamrätt på att jobba med uthyrning av ett speciellt objekt. Om fastighetsägaren hyr ut lokalen via någon annan kontakt utfaller ändå en viss ersättning till mäklaren. Mäklaren sköter annonsering och reklamkampanjer. Vissa 20

21 mäklare kan till och med bistå med ritningar där kunden kan få en uppfattning om hur lokalen kan förändras. Uthyrning av lokaler i nyproducerade eller renoverade byggnader är ett vanligt exempel där exklusiva uthyrningsuppdrag förekommer. Här är det vanligt att mäklaren är med i ett tidigt skede i processen. Det kan alltså handla om att han är med ända från att ett hus börjar byggas eller renoveras. Mäklaren har oftast i dessa fall en mycket god kunskap om hur byggnaden kommer att se ut när den är färdig och hur den kan förändras. I vissa fall kan det vara så att en erfaren och kunnig konsult kommer med ett förslag till fastighetsägaren där det framgår hur han kan vidareutveckla en fastighet. Denna konsult arbetar sedan med projektet tills fastigheten är uthyrd. Arbetet sker vanligtvis under en avtalat begränsad tid. Icke exklusiva uppdrag Med icke exklusiva uppdrag menas de uppdrag där mäklaren inte har exklusivitet men ändå viss information som han direkt eller indirekt erhållit från fastighetsägaren. Fastighetsägaren vet vanligtvis om att mäklaren jobbar med att hyra ut lokaler och man har oftast en lös överenskommelse om ersättning vid eventuellt tecknande av kontrakt. I vissa fall kan mäklaren själv kontakta en fastighetsägare när han har en kund och vet att det finns lediga lokaler i en viss fastighet. En vanlig benämning av denna marknad är spotmarknad. Variationen och specialiteten hos olika typer av mäklare är stor. Vissa företag jobbar mest med icke exklusiva uppdrag där man främst arbetar med att skapa en kontakt mellan fastighetsägare och hyresgäst medan andra mäklare fokuserar på exklusiva uppdrag där man engagerar sig mer i det specifika uppdraget. Företagens storlek varierar från enmansföretag där man har ett personligt nätverk till stora företag med internationellt nätverk SLHF- en idell förening för konsulter på fastighets och lokalmarknaden 5 I Stockholm har en förening startats för att ta ett steg mot en mer professionaliserad fastighetskonsultbransch. SLHF står för Stockholms Lokal och Hyreskonsulters Förening. Det är en ideell förening för konsulter som är aktiva på fastighets- och lokalmarknaden. Syftet med föreningen är att tillvarata medlemmarnas intressen, att verka för sunda affärsförhållanden och god affärssed samt att verka för erfarenhetsutbyte och gott samarbete inom branschen. Föreningen har också ett etiskt råd som består av 3 personer. En föreningsrepresentant, en fastighetsägarrepresentant och en representant för hyresgästsidan. Det etiska rådets uppgift är att pröva SLHF:s medlemmars hanterande av uppdrag. Rådet ska även som skiljenämnd kunna döma i tvister mellan fastighetsägare och SLHF-medlem. Utdrag ur SLHF:s stadgar, 9: 9.2 Rådet har att, på anmälan från uppdragsgivare, bedöma om medlem, aspirant eller företagsmedlem förfarit felaktigt i sin yrkesutövning eller på annat sätt brustit i sina förpliktelser när detta inte skall prövas av annan instans. 5 Stockholms Lokalförmedlares och Hyreskonsults Förening, 21

22 3. Intervjudel I denna del av rapporten kommer vi att gå igenom de frågor och svar vi ställt till respektive målgrupp. Eftersom det ibland handlar om känslig information har vi valt att presentera en samlad bild från vardera målgrupp. Det kommer alltså inte framgå vilket företag som sagt vad vid intervjuerna. 3.1 Identifikation av olika förhållanden Utgångspunkten för att identifiera förhållandet mellan fastighetsägare, hyresgäst och konsult har varit de grundmodeller som skapades innan intervjuerna påbörjades. Generellt går det inte att hitta rena fall som exakt passar in i modellerna. Nedan följer en redogörelse över hur de olika förhållandena ser ut i verkligheten Fastighetsägaren och hyresgästen genomför förhyrningsprocessen själva (fall 1). Fastighetsägare Hyresgäst Det första fallet vi har identifierat är det fall där fastighetsägaren och hyresgästen genomför uthyrningsprocessen själva, utan inblandning av konsulter. Denna situation är mycket ovanlig. Fastighetsägarna Av de 14 intervjuade fastighetsägarna sköter 13 uthyrning i egen regi. Endast en fastighetsägare uppger att man inte jobbar med uthyrning över huvud taget eftersom man har lagt ut hela förvaltningsverksamheten på entreprenad. Hyresgästerna Det är mycket ovanligt att en hyresgäst genomför förhyrningsprocessen helt i egen regi. Bland de 14 intervjuade hyresgästerna är det endast en som skött sin förhyrning helt på egen hand utan köp av konsulttjänster. I ett fall har hyresgästen använt sig av kompetens som funnits inom koncernen Fastighetsägaren tar hjälp av en mäklare vid uthyrningen (fall2) Fastighetsägare Mäklare Hyresgäst Det andra identifierade fallet är då tre parter är inblandade. Mäklaren ingår här som en tredje part. Mäklaren kan arbeta exklusivt på uppdrag av fastighetsägaren eller bara som en kontaktförmedlare utan direkt uppdrag från fastighetsägaren. Anledningen till att mäklaren i figuren hamnat på fastighetsägaren sida är att ersättningen till mäklaren 22

23 betalas av fastighetsägaren. En inte ovanligt förekommande företeelse är dock att mäklaren fått uppdrag av hyresgästen att genomföra en lokalsökning. Fastighetsägare Det är relativt vanligt bland fastighetsägarna att man anlitar en mäklare för att exklusivt arbeta med ett eller flera objekt. Av de 14 tillfrågade fastighetsägarna hade 8 st. någon gång lagt ut ett objekt exklusivt på en mäklare. Hyresgästerna Av de 14 intervjuade hyresgästerna har 4 st. uppgett att man vänt sig till en mäklare för att få hjälp med lokalsökning. Mäklarna Av de 8 tillfrågade mäklarna är det 6 st. som har eller har haft exklusiva uthyrningsuppdrag från en fastighetsägare Hyresgästen använder sig av en representant vid förhyrningen (fall 3). Fastighets - ägare Hyresgäs representa Hyresgäst Ett tredje identifierat fall är det då hyresgästen anlitar en representant för att hjälpa till med förhyrningen. Hyresgästrepresentanten arbetar på uppdrag av hyresgästen. Anledningen till att hyresgästrepresentanten är placerad på hyresgästens sida är att ersättningen för tjänsten betalas av hyresgästen. Fastighetsägarna 13 av de 14 intervjuade fastighetsägarna sköter uthyrning i egen regi. Endast en fastighetsägare uppger att man inte jobbar med uthyrning över huvud taget eftersom man har lagt ut hela förvaltningsverksamheten på entreprenad. Skillnaden i detta fall jämfört med fall 1 är att fastighetsägaren i detta fall mestadels kommunicerar med hyresgästens representant. Hyresgästerna Av de 14 intervjuade hyresgästerna har 6 st anlitat en hyresgästrepresentant till hela eller till övervägande del av förhyrningsprocessen. En hyresgäst har använt sig av en jurist som endast har hjälpt till med kontraktstecknandet. Hyresgästrepresentanterna Samtliga hyresgästrepresentanter uppger att man arbetar för hyresgästen, och även ensidigt tar betalt från denne. 23

24 3.1.4 Fastighetsägaren tar hjälp av en mäklare och hyresgästen tar hjälp av en representant ( fall 4) Fastighetsägare Mäklare Hyresgästrepresentant Hyresgäst Det fjärde och sista identifierade fallet är då fastighetsägaren tar hjälp av en mäklare och en hyresgäst anlitar en hyresgästrepresentant. Det mest tydliga fallet som kan hittas är då en fastighetsägare har anlitat en mäklare exklusivt för att sköta uthyrningen för ett visst objekt alternativt har fastighetsägaren lagt ut hela förvaltningsverksamheten på entrepenad. Mäklaren förhandlar här mot hyresgästens representant. Detta fall är relativt sällsynt än så länge men tenderar att bli allt vanligare. Fastighetsägarna Det är relativt vanligt bland fastighetsägarna att man anlitar en mäklare för att exklusivt arbeta med ett eller flera objekt. Av de 14 tillfrågade fastighetsägarna hade 8 st någon gång lagt ut ett objekt exklusivt på en mäklare. Hyresgästerna Av de 14 intervjuade hyresgästerna har 6 st. anlitat en hyresgästrepresentant till hela eller till övervägande del av förhyrningsprocessen. En hyresgäst har använt sig av en jurist som endast har hjälpt till med kontraktstecknande. Mäklarna Av de 8 tillfrågade mäklarna är det 6 st som har eller har haft exklusiva uthyrningsuppdrag från en fastighetsägare. Skillnaden mot fall 2 är att den mäklare som arbetar på uppdrag av fastighetsägaren mestadels kommunicerar med hyresgästrepresentanten istället för hyresgästen. Hyresgästrepresentanterna Samtliga hyresgästrepresentanter uppger att man arbetar för hyresgästen, och även ensidigt tar betalt från denne. Skillnaden från fall 3 är att hyresgästrepresentanten i detta fall mestadels kommunicerar med mäklaren. 3.2 Fastighetsägarna Detta avsnitt behandlar fastighetsägarnas agerande i uthyrningsprocessen. Synpunkter på bl. a egen organisation, mäklare och hyresgästrepresentanter samt hur man ser på konsultmarknaden i framtiden kommer att behandlas. En av de intervjuade fastighetsägarna skiljer sig markant från de övriga då man uppger att man ser sina fastigheter som en ren kapitalplacering. Fastigheterna är en av flera olika tillgångar och utgör endast en mindre del i tillgångsportföljen. Detta företag har lagt ut hela 24

25 den operativa fastighetsverksamheten på entreprenad. Fokuseringen ligger här på avtalsutformningen med konsulten som sköter förvaltningen av fastigheterna. Nedanstående rubriker behandlar således de intervjuade fastighetsägarna bortsett från den fastighetsägare som har lagt ut hela sin fastighetsförvaltning på entreprenad Egen organisation Samtliga fastighetsägare har egen uthyrningsverksamhet. Skillnader finns dock i hur denna är organiserad. Av de 13 intervjuade fastighetsägarna har 9 st. speciella uthyrare som endast jobbar med uthyrning. Utmärkande för dessa företag är att de har stora bestånd eller att de jobbar med fastighetsutveckling. Fastighetsförvaltaren jobbar i dessa företag oftast med omförhandlig av kontrakt. Vid nyuthyrning kommer förvaltaren in först när hyresgästen i princip har bestämt sig för att hyra lokalen. En anledning till att ha speciella uthyrare är att man inte vill belasta förvaltaren med för mycket uthyrningsjobb. Av de intervjuade fastighetsägarna uppger 4 st. att man låter fastighetsförvaltaren sköta uthyrningen. Förvaltaren jobbar här med uthyrning i fastigheter inom sitt förvaltningsområde. Man har oftast en central funktion som fungerar som en sluss för alla inkommande kontakter från presumtiva hyresgäster. Den centrala funktionen skall ha till uppgift att se till att intern konkurrens mellan de olika förvaltarna undviks. Man vill också ha en tydlig kontaktyta mot de potentiella hyresgästerna genom den centrala funktionen. Tydligheten består i att kunden t.ex. endast skall ha ett telefonnummer att ringa och sedan därifrån slussas till rätt kontaktperson. Syftet med att låta förvaltaren sköta uthyrningen istället för egna uthyrare är att man därmed undviker den konkurrenssituation som kan uppstå mellan de egna uthyrarna och mäklarna. Man menar här att den negativa konkurrens som kan uppstå kan bero på att den egna uthyraren inte vill ta in kunder som kommer via en extern mäklare på grund av att han riskerar att hans egen provision härigenom uteblir alternativt minskar. Fastighetsägarna poängterar vissa fördelar med att själva sköta uthyrningen av sina lokaler. Framförallt framhäver flera fastighetsägare att deras egna förvaltare är överlägsna när det handlar om en fastighets specifika egenskaper samt kunskaper om befintliga hyresgäster. Förvaltaren har mycket god kännedom om hyresgästernas framtida behov avseende expansion eller minskning av lokalyta. Han har också bra vetskap om fastigheternas möjligheter och förutsättningar att förändras. Förvaltarna har alltså bättre förutsättningar än mäklaren att lägga pussel, dvs. att på ett effektivt sätt anpassa fastigheten i enlighet med befintliga och nya hyresgästers behov. En annan viktig orsak till att fastighetsägarna vill arbeta med uthyrningen själva är att man önskar etablera en långsiktig relation med hyresgästen. Man poängterar bl.a. att en lång och trogen relation med hyresgästen ökar lönsamheten Kontaktkanaler Fastighetsägarens generellt vanligaste kontaktkanaler i samband med en uthyrning har visat sig vara; Annonsering, mäklarkontakter, fasadvepor och telemarketing. Annonseringen är den mest använda kontaktkanalen och sker i flera olika medier, ensidigt eller kombinerat. Vanligast nämnda medier är branschtidningar, internet och dagspress. Efter annonseringen kommer mäklarkontakten och det visar sig att flera fastighetsägare flitigt använder mäklare som kontaktkanal vid uthyrning av lediga lokaler. De följande två 25

Hyresgästrepresentation och lokaluthyrning - Utbud och efterfrågan

Hyresgästrepresentation och lokaluthyrning - Utbud och efterfrågan Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 261 Hyresgästrepresentation och lokaluthyrning - Utbud och efterfrågan Författare: Marika Hilldoff

Läs mer

Som hyresadministratör har man en rad olika arbetsuppgifter och Carolina beskriver sitt yrke enligt följande:

Som hyresadministratör har man en rad olika arbetsuppgifter och Carolina beskriver sitt yrke enligt följande: Hyresadministratör Carolina blev erbjuden arbete redan innan hon var klar! Carolina Pålssson har läst programmet fastighetsföretagande. Efter utbildningen fick hon arbete som hyresadministratör - ett yrke

Läs mer

RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL

RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL PROPERTY SALES/PROPERTY ACQUISITION/ASSET MANAGEMENT/ TENANT REPRESANTATION/ DEVELOPMENT&LEASING /VALUATION Rödjans väg 7 Nödinge Kontor/lager, Nol Rödjans

Läs mer

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 71 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. Tenant Representation - Den nordiska marknaden

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 71 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. Tenant Representation - Den nordiska marknaden Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 71 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Tenant Representation - Den nordiska marknaden Författare: Madelene Hörlin Handledare: Hans Lind Stockholm

Läs mer

Förändrade förväntningar

Förändrade förväntningar Förändrade förväntningar Deloitte Ca 200 000 medarbetare 150 länder 700 kontor Omsättning cirka 31,3 Mdr USD Spetskompetens av världsklass och djup lokal expertis för att hjälpa klienter med de insikter

Läs mer

Att rekrytera internationella experter - så här fungerar expertskatten

Att rekrytera internationella experter - så här fungerar expertskatten Att rekrytera internationella experter - så här fungerar expertskatten Johan Sander, partner Deloitte. jsander@deloitte.se 0733 97 12 34 Life Science Management Day, 14 mars 2013 Expertskatt historik De

Läs mer

ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER

ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER Vi förvaltar och utvecklar fastigheter som om de vore våra egna Joakim Orthén, VD, Nordic PM OM Nordic PM NORDIC

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser. Stockholm 4 juni 2008

Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser. Stockholm 4 juni 2008 Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser Stockholm 4 juni 2008 1 Program 4 juni Skanskas Kontorsindex, vår-08 Aktuella trender på kontorsmarknaden Stockholms

Läs mer

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET National Swedish parental studies using the same methodology have been performed in 1980, 2000, 2006 and 2011 (current study). In 1980 and 2000 the studies

Läs mer

Fast driftställe. Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet

Fast driftställe. Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet Fast driftställe Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet Disposition Fast driftställe En översikt Artikel 5(1) Huvudregeln Artikel 5(5-6) Agentregeln Specialregler Frågor Alltid en bedömning

Läs mer

Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund

Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund Bakgrund Byggnadsstyrelsen var fram t.om. 1993 ansvaring för lokalförsörjning inom statsförvaltningen Efter 1993 var varje myndighet fri att teckna egna

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

Experter på försäljning av nybyggda bostäder

Experter på försäljning av nybyggda bostäder Experter på försäljning av nybyggda bostäder Svensk Nyproduktion En separat del av Svenska Mäklarhuset VD Lars Björkstrand Välkommen till din externa säljorganisation Låt oss börja med det viktigaste:

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3

Läs mer

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR Kontrollera vilka kurser du vill söka under utbytet. Fyll i Basis for nomination for exchange studies i samråd med din lärare. För att läraren ska kunna göra en korrekt

Läs mer

Förord. Urvalet har skett genom att de 100 största byggbolagen, sett till omsättning, selekterats fram, varpå intervjuer har gjorts med 30 av dessa.

Förord. Urvalet har skett genom att de 100 största byggbolagen, sett till omsättning, selekterats fram, varpå intervjuer har gjorts med 30 av dessa. Byggrapporten 2009 Innnehållsförteckning Förord 2 Byggbolagen och ekonomin 4 Utlandets påverkan på svenska byggbolag 9 Miljö och energi För fjärde året i rad ger Grant Thornton och tidningen Fastighetsnytt

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag

Läs mer

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största

Läs mer

Tenant Representation

Tenant Representation Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 370 Tenant Representation Författare: Kristoffer Ultenius Stockholm 2007 Handledare:

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

Examens-/kandidatarbete 2011

Examens-/kandidatarbete 2011 Fa s t i g h e t s u t v e c k l i n g Examens-/kandidatarbete 2011 Gullbergsvass 5:10 - en centralt placerad fastighet i ett område som är under utveckling Gårda 3:12 - en fastighet med en hyresgäst Högsbo

Läs mer

Den framtida redovisningstillsynen

Den framtida redovisningstillsynen Den framtida redovisningstillsynen Lunchseminarium 6 mars 2015 Niclas Hellman Handelshögskolan i Stockholm 2015-03-06 1 Källa: Brown, P., Preiato, J., Tarca, A. (2014) Measuring country differences in

Läs mer

Collaborative Product Development:

Collaborative Product Development: Collaborative Product Development: a Purchasing Strategy for Small Industrialized House-building Companies Opponent: Erik Sandberg, LiU Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Vad är egentligen

Läs mer

Tendensrapport 2013. Sveriges Marknadsförbund Sida 1 (11)

Tendensrapport 2013. Sveriges Marknadsförbund Sida 1 (11) u Dessa är de största utmaningarna för Sveriges marknadsförare 2013 u Så stiger kraven på lönsamhet och återbäring på investeringar i marknadsaktiviteter u Vikten av att prioritera rätt i det nya medielandskapet

Läs mer

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING För de bolag som endast konsoliderar i samband med kvartalsrapporter är det mer kostnadseffektivt att ta in en konsult vid dessa tillfällen, än att

Läs mer

Svensk presentation. 2012-12-28 Anita Lennerstad 1

Svensk presentation. 2012-12-28 Anita Lennerstad 1 Svensk presentation 2012-12-28 Anita Lennerstad 1 Trailereffekter AB Bild Specialisten på delar till trailers och släpvagnar 2012-12-28 Anita Lennerstad 2 Utveckling bild bild Axel Johnson AB BRIAB bild

Läs mer

Välkommen till Folksam Fastigheter.

Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till Folksam Fastigheter. Välkommen till oss! Vi på Folksam Fastigheter arbetar med att förvalta och utveckla fastigheter. Med en långsiktig horisont och stort hjärta strävar vi efter att ha

Läs mer

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkommen till Fabege. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkommen till Fabege Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege FABEGE I KORTHET 80 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 32,6 Mdkr Uthyrbar yta: 1,0 miljoner

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter

Läs mer

Grönt Byggindex 2011. Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20. Publik information

Grönt Byggindex 2011. Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20. Publik information Grönt Byggindex 2011 Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20 Syfte med Grönt Byggindex Ge en bild av grönt byggande i Sverige, hur marknaden ser ut idag,

Läs mer

Förvärva, Utveckla och Förvalta

Förvärva, Utveckla och Förvalta Presentation bolagsstämma 27 april 2007 Förvärva, Utveckla och Förvalta kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt företrädesvis i södra Sverige. Bakgrund Active Properties koncernen bildas i

Läs mer

TNS Sifo Navigare Digital Channels

TNS Sifo Navigare Digital Channels Digital Channels 1 Bakgrund & Syfte med undersökningen De senaste åren har hälso- och läkemedelssektorns intresse för att investera i sociala och digitala medier ökat rejält. Från hälso- och läkemedelssektorns

Läs mer

Exportmentorserbjudandet!

Exportmentorserbjudandet! Exportmentor - din personliga Mentor i utlandet Handelskamrarnas erbjudande till små och medelstora företag som vill utöka sin export Exportmentorserbjudandet! Du som företagare som redan har erfarenhet

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Evaluation Ny Nordisk Mat II Appendix 1. Questionnaire evaluation Ny Nordisk Mat II

Evaluation Ny Nordisk Mat II Appendix 1. Questionnaire evaluation Ny Nordisk Mat II Evaluation Ny Nordisk Mat II Appendix 1. Questionnaire evaluation Ny Nordisk Mat II English version A. About the Program in General We will now ask some questions about your relationship to the program

Läs mer

Fastighetsutvecklingsavdelningen 2010

Fastighetsutvecklingsavdelningen 2010 Fastighetsutvecklingsavdelningen 2010 Fastighetsutvecklare Elisabeth Andersson Alice Lindström Klas Göran Björk Förvaltare externa fastigheter Börje Fennhagen Micael Holm Sandra Björkholtz Region Skåne

Läs mer

www.pwc.se/eforvaltning Öppna data Nytta och utmaningar för verksamheten

www.pwc.se/eforvaltning Öppna data Nytta och utmaningar för verksamheten www.pwc.se/eforvaltning Öppna data Nytta och utmaningar för verksamheten Utmaningar Organisatoriska Processer Arkiv System Styrdokument Personer Regulatoriska Offentlighetsprincipen Sekretess Persondata

Läs mer

Projecticon. Grafisk Standard. Projecticon AB Box 2131 103 14 Stockholm, Sweden. www.projecticon.se

Projecticon. Grafisk Standard. Projecticon AB Box 2131 103 14 Stockholm, Sweden. www.projecticon.se Projecticon Grafisk Standard Logotype Logotype Typsnitt: Palatino Färg: RGB, R46, G98, B174 C87M65 Typsnitt Dokument Rubriker Brödtext Fotnoter Verdana Garmond Arial Webb Rubriker Brödtext Länkar Verdana

Läs mer

Sammanfattning av Workshop om validering 15 november

Sammanfattning av Workshop om validering 15 november 2011-11-22 2011 Sammanfattning av Workshop om validering 15 november Susanna Carling Palmér Fastighetsbranschens Utbildningsnämnd 2011-11-21 1 Sammanfattning av konferens om validering den 15 november

Läs mer

Anförande av Håkan Bryngelson, verkställande direktör i Vasakronan AB

Anförande av Håkan Bryngelson, verkställande direktör i Vasakronan AB 8 Anförande av Håkan Bryngelson, verkställande direktör i Vasakronan AB AGENDA Företaget Vasakronan, strategier och hur har vi kommit hit Ekonomisk utveckling Marknadsförutsättningar Utmaningar 1 Vasakronan

Läs mer

Examens-/kandidatarbete 2011

Examens-/kandidatarbete 2011 Fa s t i g h e t s u t v e c k l i n g Examens-/kandidatarbete 2011 Gullbergsvass 5:10 - en centralt placerad fastighet i ett område som är under utveckling Gårda 3:12 - en fastighet med en hyresgäst Högsbo

Läs mer

Utreda möjligheten att införa kallhyra

Utreda möjligheten att införa kallhyra 1(5) Fastighetsnämnden Utreda möjligheten att införa kallhyra Kommunstyrelsen beslutade den 14 januari år 2013 (KS 2012/0220) att ge fastighetsnämnden i uppdrag att utreda möjligheten att införa kallhyra

Läs mer

Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014

Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014 Möjligheter inom förvaltning och projekt November 2014 MÖJLIGHETER INOM FÖRVALTNING OCH PROJEKT Samlade enheter i tillväxtlägen inom fem kilometer från Stockholms centrum FASTIGHETSPORTFÖLJEN Attraktiva

Läs mer

Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt

Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt Samhälls- och företagsekonomi Vid renoveringsprojekt Gunnar Blomé Malmö Högskola Bakgrund Malmö Högskola och Kungliga Tekniska Högskolan Urbana Studier Fastighetsvetenskap Nydisputerad Organizational and

Läs mer

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5

Läs mer

Hyresgästens val mellan att flytta eller stanna när kontorshyreskontraktet löper ut

Hyresgästens val mellan att flytta eller stanna när kontorshyreskontraktet löper ut Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga tekniska högskolan Examensarbete nr 289 Hyresgästens val mellan att flytta eller stanna när kontorshyreskontraktet löper ut En studie

Läs mer

Agenda Seminarium 6/12

Agenda Seminarium 6/12 Sid 1 Agenda Seminarium 6/12 13:00-13:10 Irene Andersson, projektledare för förstudien Kort presentation, namn och företag Introduktion Hans Sundström, enhetschef IT-upphandlingen 13:10-13:45 - Förstudierapporten

Läs mer

1. Sammanfattning. Stockholm den 13 mars 2008 R-2008/0031. Till Finansdepartementet. Fi2007/9001

1. Sammanfattning. Stockholm den 13 mars 2008 R-2008/0031. Till Finansdepartementet. Fi2007/9001 R-2008/0031 Stockholm den 13 mars 2008 Till Finansdepartementet Fi2007/9001 Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 20 december 2007 beretts tillfälle att avge yttrande över Finansinspektionens rapport

Läs mer

Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag.

Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag. Katarina Kristoffersson & Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag. Paper presenterat vid konferensen 11-12 oktober 2006 i Borås Om föredragshållarna

Läs mer

Att lyckas med fastigheter

Att lyckas med fastigheter rukarnytta behöver en trygg partner vid sin sida. Någon som har kompetens inom hela förvaltningsområdet.antingen det handlar om lokaler eller bostäder behövs en flexibel partner som tänker och agerar med

Läs mer

Med stöd av beslutade policies formuleras årligen handlingsplaner och uppdrag i verksamheten

Med stöd av beslutade policies formuleras årligen handlingsplaner och uppdrag i verksamheten I Förbos affärsplan anges bolagets affärsidé, mål och strategier för att nå visionen om att Förbo ska uppfattas som en av Sveriges bästa hyresvärdar. Affärsplanen baseras på en analys av hur Förbo kan

Läs mer

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar Enterprise App Store KC TL Sammi Khayer Konsultchef mobila lösningar Familjen håller mig jordnära. Arbetar med ledarskap, mobila strategier och kreativitet. Fotbollen ger energi och fokus. Apple fanboy

Läs mer

ANBUDSUNDERLAG BIRSTATRAPPAN AB

ANBUDSUNDERLAG BIRSTATRAPPAN AB ANBUDSUNDERLAG BIRSTATRAPPAN AB Sida 1 av 5 Bakgrund m m Birstatrappan AB, 556896-9561, Upplandsgatan 18, 802 83 Gävle, försattes i konkurs 2014-08-15 vid Gävle tingsrätt varvid jag, advokat Bertil Wingqvist,

Läs mer

Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 190. Strategier kring vakanser på kontorsmarknaden

Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 190. Strategier kring vakanser på kontorsmarknaden Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 190 Strategier kring vakanser på kontorsmarknaden Författare:

Läs mer

STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER

STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER 2009 06 26 KK15/208 STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER Syfte Styrdokumentets syfte är att tydliggöra kommunstyrelsens styrning av Kommunfastigheter samt förtydliga ansvarsgränser

Läs mer

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB.

Den 1 december bytte Vasakronan AB namn till Vasakronan Fastigheter AB. Vasakronan Fastigheter AB Bokslutsrapport Januari december 2008 Vasakronan Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). AP Fastigheter valde i samband med förvärvet

Läs mer

Kramfors kommun. BAS-förvaltningens hyresavtal Revisionsrapport. Offentlig sektor - kommuner och landsting KPMG AB 13 november 2013 Antal sidor: 9

Kramfors kommun. BAS-förvaltningens hyresavtal Revisionsrapport. Offentlig sektor - kommuner och landsting KPMG AB 13 november 2013 Antal sidor: 9 ABCD Kramfors kommun BAS-förvaltningens hyresavtal Revisionsrapport Offentlig sektor - kommuner och landsting KPMG AB 13 november 2013 Antal sidor: 9 Rapport BAS-förvaltningens hyresavtal 20131113.docx

Läs mer

Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader.

Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader. Tomas Stålnacke Huvudprojektledare Project Manager Stadsomvandlingen City in transformation Kirunabostäder AB tomas.stalnacke@kirunabostader.se 9 1 Upphandling Procurement Alla projekt kommer att upphandlas

Läs mer

Översiktlig projektplan Ny kommunal styrmodell och organisation Godkänd av finansutskottet 2008-06-10

Översiktlig projektplan Ny kommunal styrmodell och organisation Godkänd av finansutskottet 2008-06-10 Översiktlig projektplan Ny kommunal styrmodell och organisation Godkänd av finansutskottet 2008-06-10 1. Bakgrund Stora delar av de kommunala verksamheterna är organiserade i en beställar-utförarmodell,

Läs mer

EMIR-European Market Infrastructure Regulation

EMIR-European Market Infrastructure Regulation EMIR-European Market Infrastructure Regulation Omfattande regelverk kring derivat Hur påverkas Ni? 1. Rapporteringsskyldighet 2. Portföljavstämning 3. Tvistelösning 4. Timely confirmations Rapporteringsskyldighet

Läs mer

Information från (IBAB) Industribyggnader i Borås AB Ett kommunalt bolag April 2008. Läs mer på sidan 6

Information från (IBAB) Industribyggnader i Borås AB Ett kommunalt bolag April 2008. Läs mer på sidan 6 Aktuellt med försäljning av Vinddraget Etablerande och ägande av industrifastigheter på Viared har varit ett sätt för Industribyggnader i Borås AB (IBAB) att vara en katalysator på industriområdet. Stimulera

Läs mer

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Fakta Region Skåne Här arbetar 31 000 medarbetare Omsättningen är 37 miljarder kronor 93 procent av all verksamhet är Hälso- och sjukvård. Övrigt är Trafik, Kultur,

Läs mer

Checklista Säljföretag (svenska e-handelsföretag)

Checklista Säljföretag (svenska e-handelsföretag) Checklista Säljföretag (svenska e-handelsföretag) 1. Viktig information Innan vi kan ansluta webbplatsen måste följande villkor uppfyllas: Alla transaktioner genomförs med CVV2/CVC2 (säkerhetskod) 3D Secure

Läs mer

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS?

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Socialstyrelsen klassificerar sin utgivning i olika dokumenttyper. Detta är en Skrivelse. Det innebär att den innehåller

Läs mer

ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011. Nils Petter Hollekim

ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011. Nils Petter Hollekim ODIN Fastighet Fondkommentar Januari 2011 Nils Petter Hollekim 2010 och framtidsutsikter t ikt 2010 slutade med en uppgång på 43,8procent för ODIN Fastighet. Fondens referensindex steg under motsvarande

Läs mer

Agenda. Om olika perspektiv på vad socialt entreprenörskap är

Agenda. Om olika perspektiv på vad socialt entreprenörskap är Agenda 1. Begreppet socialt entreprenörskap Om olika perspektiv på vad socialt entreprenörskap är 2. Sociala entreprenörer som hybrider Om sociala entreprenörer som personer som vägrar att välja mellan

Läs mer

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning.

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. 1. Uthyrning av hel bostad Hyresavtal Hyresrätter, bostadsrätter och villor kan hyras ut i

Läs mer

Mångfald i näringslivet. Företagens villkor och verklighet 2014

Mångfald i näringslivet. Företagens villkor och verklighet 2014 Mångfald i näringslivet Företagens villkor och verklighet 2014 Mångfald i näringslivet Företagens villkor och verklighet 2014 Tillväxtverket Produktion: Ordförrådet Stockholm, februari 2015 ISBN 978-91-87903-15-1

Läs mer

Obemannade flygplan. Namn: Hampus Hägg. Datum: 2015-03-02. Klass: TE14B. Gruppmedlemmar: Gustav, Emilia, Henric och Didrik

Obemannade flygplan. Namn: Hampus Hägg. Datum: 2015-03-02. Klass: TE14B. Gruppmedlemmar: Gustav, Emilia, Henric och Didrik Namn: Hampus Hägg Obemannade flygplan Datum: 2015-03-02 Klass: TE14B Gruppmedlemmar: Gustav, Emilia, Henric och Didrik Handledare: David, Björn och Jimmy Abstract In this task I ve been focusing on unmanned

Läs mer

Mathematical Cryptology (6hp)

Mathematical Cryptology (6hp) Time to sign up for the continuation course Mathematical Cryptology (6hp) 12 lectures (2 hours) + 2 small projects Exercises are done on your own and discussed in class (6*2 hours). Contents: Elliptic

Läs mer

VERDION LOGISTIK PARK

VERDION LOGISTIK PARK VERDION LOGISTIK PARK Ö R E S U N D ATT HYRA ELLER ÄGA VI BYGGER FÖR ATT PASSA ER FRÅN 4,000 M 2-35,000 M 2 EXPERTER INOM LOGISTIK FASTIGHETER 1. 2. EN UTVECKLARE MED GEDIGEN BAKGRUND Verdion är en stor

Läs mer

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förord 5 Det indirekta besittningskyddet 7 Uppsägning för villkorsändring 8 Enskilda förhandlingar 9 Särskilt om hotell- och 12 restaurangverksamhet

Läs mer

Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-sep 2015. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege

Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-sep 2015. Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege Välkomna till presentation av delårsrapport för jan-sep 2015 Christian Hermelin, VD Fabege Åsa Bergström, vvd, ekonomi- och finanschef Fabege VÄRMEFÖRBRUKNING 2003-2014 kwh/m2 160 140 120 100 80 60 Fabege

Läs mer

Incitamentsprogram i svenska börsnoterade

Incitamentsprogram i svenska börsnoterade Incitamentsprogram i svenska börsnoterade bolag Studie genomförd av KPMG 2010 AUDIT TAX ADVISORY Inledning KPMG har genomfört en studie av de incitamentsprogram som föreslagits i svenska börsbolag under

Läs mer

Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB

Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Datum Ärendebeteckning Urban Sparre 2013-04-09 KS 2013/0318 0480-450100 Kommunfullmäktige Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB Förslag till beslut Kommunstyrelsen

Läs mer

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009 Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009 Active Properties AB info@activeproperties.se www.activeproperties.se Active Properties AB infoactive@properties. s e www.activeproperties.se Affärsidé

Läs mer

av projektet Attraktiv logi för turister i NEDA-området Typritningar och mallar för projektering och tillståndsprövning tas fram i projektets regi.

av projektet Attraktiv logi för turister i NEDA-området Typritningar och mallar för projektering och tillståndsprövning tas fram i projektets regi. Utvärdering av projektet Attraktiv logi för turister i NEDA-området Utdrag ur projektbeskrivningen 1. Sammanfattning Det finns stor efterfrågan på logi för turism kopplat till naturupplevelser i Nedre

Läs mer

UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng. Master Program in Educational Work 60 credits 1

UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng. Master Program in Educational Work 60 credits 1 UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng Master Program in Educational Work 60 credits 1 Fastställd i Områdesnämnden 2015-XX-XX Gäller fr.o.m. HT 2015 1. PROGRAMMETS MÅL 1.1.

Läs mer

NORAB. De mjuka värdena måste du testa. Välkommen att upptäcka ett komplett sprängämnesföretag! Introduktion från Norabs hemsida

NORAB. De mjuka värdena måste du testa. Välkommen att upptäcka ett komplett sprängämnesföretag! Introduktion från Norabs hemsida De mjuka värdena måste du testa. Välkommen att upptäcka ett komplett sprängämnesföretag! Introduktion från Norabs hemsida NORAB Från berg till småsten Under drygt 20 år har vi på Norab samlat kunskap och

Läs mer

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden Motion 38 Motion 39 med utlåtanden 106 Motion 38 Kortare handläggningstider vid behov av tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen får ibland ärenden om dålig teknisk förvaltning och bristande underhåll.

Läs mer

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar.

2004-12-01. Härmed inbjuds Ni att lämna anbud enligt nedan angivna förutsättningar. 2004-12-01 Dnr 0411-0798-STAB-23 Anbudsinbjudan avseende Arbetsgivarverkets upphandling av konsultstöd för grafisk formgivning Arbetsgivarverket har för avsikt att i enlighet med 6 kap. lagen (1992:1528)

Läs mer

KUNDANALYS. Koncept 2. Varför byter man leverantör? Inget intresse från leverantören

KUNDANALYS. Koncept 2. Varför byter man leverantör? Inget intresse från leverantören KUNDANALYS Koncept 2 Varför byter man leverantör? 68% 14% 4% 5% 9% Inget intresse från leverantören Fick inte vad vi önskade Bättre pris/service hos annan leverantör Personlig bekant Leverantören upphörde

Läs mer

Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt

Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt YTTRANDE 1 (5) Justitiedepartementet Enheten för fastighetsrätt och associationsrätt 103 33 Stockholm Yttrande över betänkandet Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33) Justitiedepartementets diarienummer

Läs mer

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 Blad 1 RIKTLINJER FÖR INTERNHYRA Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 INNEHÅLL Sid. 1. Inledning 2 2. Driftkostnad 2 3. Planerat

Läs mer

Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning

Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning 1 Bygger din kompetens Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning Hyreslagen är grunden

Läs mer

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co

Inkvarteringsstatistik. Göteborg & Co Inkvarteringsstatistik Göteborg & Co Mars 2012 FoU/ Marknad & Försäljning Gästnätter storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem Gästnattsutveckling storstadsregioner Mars 2012, hotell och vandrarhem

Läs mer

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09 Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot Självstyrda bilar Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about when you could buy a self-driving car and what they would look like. I also mention

Läs mer

Metoduppgift 4: Metod-PM

Metoduppgift 4: Metod-PM Metoduppgift 4: Metod-PM I dagens samhälle, är det av allt större vikt i vilken familj man föds i? Introduktion: Den 1 januari 2013 infördes en reform som innebar att det numera är tillåtet för vårdnadshavare

Läs mer

being connected to 450 Telecom companies? being connected to 575 BioTech companies in the largest cluster in the world?

being connected to 450 Telecom companies? being connected to 575 BioTech companies in the largest cluster in the world? What about being connected to 450 Telecom companies? being connected to 575 BioTech companies in the largest cluster in the world? How about being connected to 11 colleges and major research universities?

Läs mer

Protokoll Föreningsutskottet 2013-10-22

Protokoll Föreningsutskottet 2013-10-22 Protokoll Föreningsutskottet 2013-10-22 Närvarande: Oliver Stenbom, Andreas Estmark, Henrik Almén, Ellinor Ugland, Oliver Jonstoij Berg. 1. Mötets öppnande. Ordförande Oliver Stenbom öppnade mötet. 2.

Läs mer

EXTERNAL ASSESSMENT SAMPLE TASKS SWEDISH BREAKTHROUGH LSPSWEB/0Y09

EXTERNAL ASSESSMENT SAMPLE TASKS SWEDISH BREAKTHROUGH LSPSWEB/0Y09 EXTENAL ASSESSENT SAPLE TASKS SWEDISH BEAKTHOUGH LSPSWEB/0Y09 Asset Languages External Assessment Sample Tasks Breakthrough Stage Listening and eading Swedish Contents Page Introduction 2 Listening Sample

Läs mer

Uppförandekod för Avtal om energiprestanda. Svensk översättning, utkast v.1

Uppförandekod för Avtal om energiprestanda. Svensk översättning, utkast v.1 Svensk översättning, utkast v.1 Transparense-projektet Detta dokument har tagits fram inom projektet Transparense Increasing Transparency of Energy Service Markets, finansierat av EU-programmet Intelligent

Läs mer

Om Byggemenskapen Råbylund. ett funktionsblandad pilotprojekt

Om Byggemenskapen Råbylund. ett funktionsblandad pilotprojekt Om Byggemenskapen Råbylund ett funktionsblandad pilotprojekt Rätt läge? Området bör ha en tydlig inriktning och gemensamma mål. Områdets storlek och karaktär är av betydelse Placering i staden Läget bör

Läs mer

FORUM FÖR FÖRVALTNING OCH SERVICE. Auktorisation. för fastighetsförvaltare Property Manager FASTIGHETS FÖRVALTARE

FORUM FÖR FÖRVALTNING OCH SERVICE. Auktorisation. för fastighetsförvaltare Property Manager FASTIGHETS FÖRVALTARE FORUM FÖR FÖRVALTNING OCH SERVICE Auktorisation för fastighetsförvaltare Property Manager AUKTORISERAD FASTIGHETS FÖRVALTARE AUKTORISERAD FASTIGHETS FÖRVALTARE Fastighetsförvaltaren har det affärsmässiga

Läs mer

Energimyndighetens föreskrifter om energikartläggning i stora företag

Energimyndighetens föreskrifter om energikartläggning i stora företag Till: Energimyndigheten Box 310 631 04 Eskilstuna REMISSYTTRANDE Energimyndighetens föreskrifter om energikartläggning i stora företag SABOs synpunkter Allmänt SABOs medlemsföretag de allmännyttiga kommunala

Läs mer

Marknadsundersökning. I samarbete med Södertörns Högskola

Marknadsundersökning. I samarbete med Södertörns Högskola Marknadsundersökning I samarbete med Södertörns Högskola Mars 28 Marknadsutvärdering i samarbete med Södertörns högskola Inneh åll Innehåll 2 Sammanfattning 3 Svenska Bostadsfondens hyresgäster 4 Återförsäljare

Läs mer

Innehåll. eworkbarometern SOMMAREN 2014. Om eworkbarometern 3. Högtryck på konsultmarknaden i sommar 4 Resultat från försommarens undersökning 6

Innehåll. eworkbarometern SOMMAREN 2014. Om eworkbarometern 3. Högtryck på konsultmarknaden i sommar 4 Resultat från försommarens undersökning 6 eworkbarometern SOMMAREN 2014 Innehåll Om eworkbarometern 3 Högtryck på konsultmarknaden i sommar 4 Resultat från försommarens undersökning 6 Arvode 7 Efterfrågan och konkurrens 12 Flexibilitet 17 Uppdrag

Läs mer