UTHYRNINGSPROCESSEN Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "UTHYRNINGSPROCESSEN Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler"

Transkript

1 Bygg och Fastighetsekonomi Institutionen för Infrastruktur Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Examensarbete nr: 190 UTHYRNINGSPROCESSEN Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler Författare: Ola Wickman David Jangvad Handledare: Stellan Lundström Stockholm 2003

2 Förord Detta examensarbete är en avslutning på lantmäteriutbildningen vid Kungliga Tekniska Högskolan, KTH i Stockholm. Examensarbetets frågeställning kommer från ett förslag av Position Stockholm som utvecklar och äger fastigheter i Södra Värtahamnen, Stockholm. Vi önskar rikta ett stort tack till Robert Thorstenson, VD för Position Stockholm för värdefull vägledning och stöd under arbetets gång. Vi vill även tacka vår handledare Stellan Lundström, Professor vid avdelningen Bygg och fastighetsekonomi inom institutionen för infrastruktur på KTH. Ett stort tack vill vi även rikta till alla de som tagit sig tid och låtit sig intervjuats och därigenom möjliggjort detta examensarbete. Slutligen vill vi tacka alla anställda på Position Stockholm för ett mycket trevligt och positivt bemötande under den tid vi tillbringat hos er. Stockholm, januari 2003 Ola Wickman David Jangvad 2

3 Master of Science Thesis Title: Authors: Department: The leasing process Actors in the leasing out of commercial office premises Ola Wickman and David Jangvad Department of infrastructure, Division of Building and Real Estate Economics, Royal Institute of Technology, Stockholm Report reference: Report no. 190 Supervisor: Keyword: Stellan Lundström Property, leasing, consultants Abstract The property sector in Sweden is becoming increasingly professional at the same time many tenants are becoming increasingly global and are focusing on their core business. The knowledge gap between the tenant and the property owner is also growing. The leasing process is a significant part of property business. The leasing process involves many different actors, including property owners, real estate agent, tenant representative and tenants. The amount of consultants that work within this process is growing. Certain consultants only work on commission from property owner whilst others work on commission from the tenant. Other consultants have less clear roles and provide services that have varying contents. It is often difficult for both the property owner and the tenant to discern how this market functions, who does what and who the consultant works for. This thesis s purpose is to study and clarify the interaction between the different actors in the leasing process and also their opinion of one and another. We have limited our thesis to the study the leasing of an office of over 1,000 sqm in Stockholm. Concerning property owners, we have chosen to study large commercial property companies. The tenants chosen are companies that have recently or are going to relocate within Stockholm. The basis for our study are interviews that were performed with all of the actors within the leasing process. Interviews were carried out with 14 property owners, 13 tenants, 8 real estate agents and 10 tenant representatives. In total 48 interviews. The information yielded by these interviews has been used to present how the different actors operate and how they view each other during the leasing process. Due to asymmetric information consultants satisfy a need for property owners as well as tenants. Property owners use real estate agents to lessen their workload and gain access to there contact network. Tenants normally use consultants for premises searches and legal advise. The consultant market regarding the leasing process lacks transparency and conflicts of interest occur. More definite roles are required in order for the market to function well in the future. 3

4 Examensarbete Titel: Författare: Institution: Uthyrningsprocessen Aktörer vid uthyrning av kommersiella kontorslokaler Ola Wickman och David Jangvad Institutionen för infrastruktur, Enheten för Bygg och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Nummer: 190 Handledare: Sökord: Stellan Lundström Fastigheter, uthyrning, konsulter, lokaler Sammanfattning En professionalisering av fastighetsbranschen sker i Sverige samtidigt som många hyresgäster blir alltmer globala och fokuserar på sin kärnverksamhet. Informationsklyftorna mellan fastighetsägare och hyresgäst ökar. Uthyrningsprocessen är en väsentlig del i ett fastighetsföretagande. I uthyrningsprocessen finns många aktörer, till dessa kan räknas fastighetsägare, mäklare, hyresgästrepresentanter och hyresgäster. Konsulterna som jobbar inom uthyrningsprocessen blir allt. Vissa konsulter arbetar endast med fastighetsägarna som uppdragsgivare medan andra jobbar med hyresgästerna som uppdragsgivare. Vissa konsulter har en mera otydlig positionering och erbjuder tjänster som har ett diffust innehåll. Det är ofta svårt för såväl fastighetsägare som hyresgäster att förstå hur denna marknad fungerar, vem som gör vad och vem konsulten arbetar för. Denna uppsats syfte är att studera och klargöra samspelet mellan de olika aktörerna i uthyrningsprocessen samt hur dessa uppfattar varandra. Vi har avgränsat vårt arbete till att studera uthyrning av kontorslokaler >1.000 kvm i Stockholm. Vad gäller fastighetsägare har vi valt att studera större kommersiella fastighetsbolag. Bland hyresgästerna är det företag som nyligen har gjort eller kommer att göra en omlokalisering som valts ut. Uppsatsen bygger på intervjuer som genomförts med samtliga kategorier av aktiva aktörer som är inblandade i uthyrningsprocessen. I vårt studiematerial ingår 14 fastighetsägare, 13 hyresgäster, 8 mäklare samt 10 hyresgästrepresentanter. Sammanlagt har 48 personer intervjuats. Intervjuerna har legat till grund för att göra en sammanställning av hur de olika aktörerna arbetar samt hur de uppfattar varandra i uthyrningsprocessen. Slutsats På grund av asymmetrisk information fyller konsulterna ett behov för såväl fastighetsägare som hyresgäster. Fastighetsägaren anlitar främst mäklare för att få avlastning och tillgång till ett kontaktnät. Hyresgästens vanligast använda konsulttjänster är lokalsökning och juridisk kompetens. Konsultmarknaden avseende uthyrningsprocessen är otydlig. Lojalitetsproblem förekommer. En tydligare positionering krävs för en framtida väl fungerande marknad. 4

5 Innehållsförteckning 1. Inledning Bakgrund Syfte Avgränsningar Metod Kontraktsteori Uthyrningsprocessen och de olika aktörerna Bakgrund Fastigheternas ägare Hyresgästerna Konsulter och tjänster i uthyrningsprocessen Intervjudel Identifikation av olika förhållanden Fastighetsägarna Hyresgästerna Fastighetsägarrepresentanter/Mäklare Hyresgästrepresentanter Diskussion Val av intervjuobjekt Informationsklyftor mellan fastighetsägare och presumtiva hyresgäster Slutsats Litteraturförteckning

6 1. Inledning 1.1 Bakgrund Förr slöts hyresavtal vanligtvis direkt mellan fastighetsägare och hyresgäst utan hjälp av konsulter. I dagsläget har konsulterna blivit mer vanliga och det talas om att man skall fokusera på kärnverksamheten och göra det man är bra på. Detta har resulterat i att ägarstrukturen för fastigheter har förändrats och ett klart uttalat mål finns oftast med ägandet av fastigheterna. Fler och fler egenanvändare som inte har själva ägandet av fastigheter som kärnverksamhet har sålt sina fastigheter och istället blivit hyresgäster. Stora hyresgäster som har haft egna fastighetsavdelningar har gjort sig av med dessa i strävan efter att fokusera på sin kärnverksamhet. Följden har blivit att man i högre grad köper konsulttjänster. När en fastighetsägare får vakanser brukar det primära målet vanligtvis vara att så fort som möjligt få lokalen uthyrd. Detsamma gäller en fastighetsutvecklare som bygger nya eller renoverar gamla fastigheter. En hyresgäst som ändrar sin verksamhet eller av någon annan anledning får ändrade lokalbehov vill på enklaste och smidigaste sätt få de nya behoven uppfyllda. Globalisering av företag, olika IT-lösningar som kräver nätverk samt krav på flexibilitet och effektivitet har gjort en företagsflytt mer komplicerad idag än vad den var för några decennier sedan. Denna utveckling har medfört att en flytt idag innebär mer än att bara ta sin dator eller skrivmaskin under armen och vandra iväg till det nya kontoret. Uthyrningsprocessen är den process som börjar med att en fastighetsägare bestämmer sig för att hyra ut en lokal tills att ett kontrakt är tecknat och hyresgästen tillträtt. Förhyrningsprocessen för en hyresgäst börjar när man tar beslut om att antingen omförhandla det befintliga kontraktet eller söka efter en ny lokal. Processen slutar när man tillträtt den nya lokalen eller omförhandlat det gamla kontraktet. Både fastighetsägare och hyresgäster ställs inför problem under processens gång. Man har oftast asymmetrisk information av olika slag. Exempel på detta är att fastighetsägaren kan sina fastigheter men har mindre information om presumtiva hyresgäster. Hyresgästen känner sin verksamhet men har ofta dålig information om lediga objekt. Det finns dock ett flertal typer av konsulter som fungerar som experter och mellanhänder i denna process. Många nya fastighetskonsulter har kommit in på marknaden de senaste åren. Dels sådana som representerar fastighetsägaren, vanligtvis mäklare och dels sådana som representerar hyresgästen så kallade CRES-konsulter eller hyresgästrepresentanter. Intressanta frågor är hur denna marknad ser ut och hur man arbetar? Hur sker kommunikationen mellan parterna och hur påverkar konsulterna förhållandet mellan fastighetsägare och hyresgäst? Hur agerar egentligen fastighetsägaren på denna marknad? Kan fastighetsägaren genom förståelse för hur konsultmarknaden fungerar agera klokare och effektivare i sitt arbete med att hyra ut sina lokaler? 1.2 Syfte Syftet med denna rapport är att dels beskriva de konsulttjänster som finns att tillgå under uthyrningsprocessen (lokalmäkleri och hyresgästrepresentation) och dels att beskriva kommunikationen och kontaktytan mellan fastighetsägare, konsult och hyresgäst. En beskrivning av denna marknad och hur de olika aktörerna arbetar skall öka förståelsen om vilken uppgift olika konsulter fyller och hur respektive aktörer ser på varandra. 6

7 Genom att beskriva marknaden och de olika aktörernas syn på varandra samt deras egen syn och tro om framtiden kan trender i marknaden tydliggöras. 1.3 Avgränsningar I denna rapport har vi valt att avgränsa arbetet till att studera uthyrningsprocessen avseende lokaler hos kommersiella fastighetsbolag. Vi har därför valt att studera ett antal större kommersiella fastighetsbolag samt ett antal konsultföretag som arbetar mot såväl de större fastighetsbolagen som hyresgästerna i uthyrningsprocessen. På hyresgästsidan har vi begränsat studien till företag som nyss har omlokaliserat eller är mitt inne i en sådan process. Vi har valt att begränsa denna del av studien till sådana hyresgäster som har, eller kommer att hyra en yta av minst kvm. De personer som intervjuats har i regel haft ett övergripande ansvar för processen. Den geografiska avgränsningen har varit Stockholmsregionen. Vi har uteslutande valt att studera uthyrning av lokaler. Den juridiska definitionen av lokal är - Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (JB 12:1 3 st). Vi har vidare valt att koncentrera undersökningen till kontorslokaler. 1.4 Metod Olika typer av undersökningar Det finns i huvudsak tre olika metoder för att göra en undersökning av ett visst problemområde. Det som avgör vilken metod som används är hur mycket dokumenterad kunskap som finns inom området innan undersökningen startar. Metoden kan vara explorativ, deskriptiv eller hypotesprövande. 1 Explorativa Denna metod syftar till att inhämta kunskap som kan ligga till grund för vidare forskning. Den explorativa metoden används för att belysa ett område ur ett allsidigt perspektiv. Arbetsgången är att insamla så mycket data som möjligt om det valda området. 1 Deskriptiva Den deskriptiva metoden används när det redan finns en viss mängd kunskap inom området tex. systematiserat genom olika typer av modeller. Detta är en beskrivande undersökning av förhållanden som ägt rum eller äger rum just nu. Vid deskriptiva undersökningar begränsas processen till att undersöka några aspekter av det fenomen som är av intresse. Beskrivningarna är detaljerade och grundligt utförda. 1 Hypotesprövande Denna typ av undersökning används inom områden där man har en omfattande kunskapsmängd i form av olika teorier. Här kan forskaren testa de teorier som finns och detta kallas hypotesprövande. 1 1 Andersson, H (1994) 7

8 1.4.2 Kvalitativ eller kvantitativ metod Under de senaste årtiondena har det skrivits och diskuterats en hel del kring kvantitativt och kvalitativt inriktad forskning. Beteckningarna kvantitativt och kvalitativt syftar till att beskriva hur man väljer att bearbeta och analysera den information man samlat in. Det som är avgörande för vilken metod som används är hur undersökningsproblemet är utformat. Kvantitativ Med kvantitativ metod menas en forskning som använder sig av statistiska bearbetnings- och analysmetoder. Här krävs ett mätbart resultat. 1 Kvalitativ Med kvalitativ metod menas den forskningsteknik som grundar sig på verbala analysmetoder. Frågorna har en mer öppen karaktär i denna metod. Metoden innebär att försöka tolka och förstå t ex människors upplevelser och försöka förstå underliggande mönster Tekniker för att samla information Observation I detta fall kan forskaren själv avgöra vilka fakta som skall registreras. Det är inte avgörande vilken samarbetsvilja deltagarna i observationen har. Nackdelar är att fakta från förfluten tid inte kan samlas in samt att detta är tidsödande och dyrt, dessutom finns det en påtaglig risk att fakta påverkas av observatören. 2 Intervju Fördelar med denna metod är att fakta kan tas från förfluten tid, från nutid och sådant som planeras för framtiden. Det går även att ställa frågor så att man kan få en heltäckande bild av individens åsikter. Nackdelen med denna metod är att den intervjuade personen kan påverkas av intervjuarens sätt att ställa frågor. 2 Enkät Samma frågor som i en intervju kan ställas men risk finns för en låg svarsfrekvens. Pålitligheten i svaren är svåra att avgöra Vår undersökning Metodval I den undersökning som vi gjort har vi valt att använda oss av en deskriptiv undersökning. Detta eftersom vår frågeställning om hur kontaktytan, kommunikationer och trender i uthyrningsprocessen ser ut inte testar någon direkt hypotes. Undersökningen beskriver inte heller något område så allsidigt som möjligt. En kvalitativ metod har valts eftersom det är svårt att i denna typ av undersökning hitta direkt mätbara resultat. 1 Andersson, H (1994) 2 Patel, R, Davidsson, B (1994) 8

9 Undersökningen vi genomfört är således baserad på intervjuer av representanter för fastighetsbolag, hyresgäster och konsulter. Val av intervjuobjekt För att få en så rättvisande bild som möjligt av hur de olika parterna uppfattar varandra har vi valt att intervjua ett antal aktörer som vi har ansett vara representativa för sitt område. Vi har delat upp aktörerna i tre kategorier: fastighetsägare, hyresgäster och konsulter. Fastighetsägare Vid val av fastighetsägare har vi tittat på företagets storlek, typ av fastigheter och andel lokaler samt företagets uttalade mål för ägandet av fastigheter. Följande fastighetsägare har intervjuats: Fastighetsförvaltande bolag Fastighetsutvecklande bolag Kommunala bolag Kapitalplacerare AP-fastigheter AB JM Kommersiellt Fastighets AB Förvaltaren SEB-Tryggliv Drott Kontor AB NCC Fastigheter AB, NCC Fastighetsutveckling, Region Stockholm SB Lokaler x Humlegården Management AB Position Stockholm AB x x Mälar Tornet AB Skanska Fastigheter Stockholm AB x x Realia Fastighets AB Wihlborgs Fastigheter AB, Stockholmsregionen x x Vasakronan AB, Region Stockholm/Uppsala x x x Med denna mix av intervjuobjekt har vi täckt in de företag som ser sig själva som operativa ägare, fastighetsutvecklare respektive kapitalplacerare. De intervjuade personerna i respektive företag har i regel haft ett övergripande ansvar för uthyrningsverksamheten. Hyresgäster Företag flyttar vanligtvis inte oftare än vart tredje år. Därför har vi valt att intervjua företag som är mitt i eller nyligen har varit i kontakt med uthyrningsprocessen. De hyresgäster som valts är sådana som är mitt inne i en omlokalisering, nyligen har omlokaliserat, skall omlokalisera eller är på väg att förändra sitt nuvarande hyreskontrakt. Vi har även beaktat i vilken utsträckning man använt/använder sig av fastighetskonsulter vilket har bidragit till valet av de olika företagen. Den hyrda ytan har varierat mellan ca ca kvm. Följande hyresgäster har intervjuats: Myndigheter Privata bolag Statligt ägda bolag Kooperationer Arbetslivsinstitutet Finansinspektionen Skattemyndigheten, Stockholm Rikspolisstyrelsen Tullverket Danzas ASG AB Liber AB Graninge AB Song Network AB SvD Telia Fastigheter 1 Green Cargo Finance x x x COOP Sverige AB x x x x 1 Dotterbolag till TeliaSonera. Största ägare: Svenska staten 46.0%, Finska staten 19.4% (per 29/ ) 9

10 Konsulter Konsulttjänsterna har delats upp i två huvudgrupper: Fastighetsägarrepresentanter (mäklare) och Hyresgästrepresentanter. Utöver detta har även ett oberoende research/analysföretag intervjuats (CityMark), detta eftersom företaget omnämnts vid ett flertal intervjuer med fastighetsägarna. Företaget har intervjuats för att öka vår egen förståelse om hur ett oberoende analysföretag arbetar. Dessa intervjusvar kommer dock inte att avhandlas speciellt i denna rapport. Vissa konsultföretag har både en uthyrningsavdelning (mäklare) och en hyresgästrepresentationsavdelning vilket medfört att vi i dessa företag har intervjuat en person från vardera avdelning. Det har inte förekommit att vi intervjuat en och samma person som är ansvarig för båda avdelningarna på något av dessa företag. Vid val av fastighetsägarrepresentanter/mäklare har vi försökt intervjua en blandning av både företag som har internationell bakgrund och företag med mer lokal verksamhet. En annan viktig aspekt har också varit olika inriktningar hos företagen. Följande fastighetsägarrepresentanter/mäklare har intervjuats: Internationella bolag CB Richard Ellis ISS Ecuro AB Jones Lang LaSalle AB x x Nationella bolag Exponent Hyres- och Fastighetskonsult HB Relocate RM Estate Consult AB Strateg Fastighetskonsult AB Thulefastigheter AB De utvalda hyresgästrepresentanterna som intervjuats har valts ut med hänsyn tagen till företagets bakgrund samt inriktning. Målet har varit att hitta en mix med både stora, små, internationella och lokala företag. Följande hyresgästrepresentanter har intervjuats: Internationella bolag Internationella samarbetspartners Nationella bolag CB Richard Ellis Colliers HBV Belkos Consult AB Cushman & Wakefield, Healey DTZ Sweden Struktur Svenska Kontor AB & Baker Jones Lang LaSalle AB NewSec AB Tenant & Partner WSP Management x x Frågeställning Innan intervjuerna påbörjades identifierades de olika aktörerna och en modell som visar de olika aktörernas förhållande till varandra upprättades. Modellen visar fastighetsägarens, fastighetsägarrepresentantens/mäklarna, hyresgästrepresentantens och hyresgästens plats i förhållandet. Fall 1 Fastighetsägaren och hyresgästen genomför uthyrningen helt på egen hand. Fastighetsägare Hyresgäst 10

11 Fall 2 Fastighetsägaren tar hjälp av en fastighetsägarrepresentant/mäklare vid uthyrningen. Fall 3 Fastighetsägare Mäklare Hyresgäst Hyresgästen tar hjälp av en hyresgästrepresentant vid förhyrningen. Fastighetsägare Hyresgästrepresentant Hyresgäst Fall 4 Fastighetsägaren tar hjälp av en fastighetsägarrepresentant/mäklare och hyresgästen tar hjälp av en hyresgästrepresentant. Fastighetsägare Mäklare Hyresgästrepresentant Hyresgäst Utifrån denna modell upprättades tre olika frågeformulär, ett till fastighetsägaren, ett till konsulten och ett till hyresgästen (Bilaga 1). Frågorna är av en övergripande karaktär och har ett antal underrubriker. Frågorna har varit som ett stöd och en riktlinje vid intervjutillfället för att täcka in de områden som vi velat studera. Intervjun har alltid börjat med att vi visat modellen och diskuterat igenom var intervjuobjektet anser att de befinner sig i förhållandet, exempelvis. som hyresgästrepresentant eller fastighetsägarrepresentant Frågor till fastighetsägare Den övergripande frågeställningen till fastighetsägarna har varit hur deras egen organisation ser ut med avseende på uthyrningsverksamheten, hur man tror att organisationen kommer att se ut i framtiden och vad man allmänt anser om fastighetskonsultmarknaden. Frågor har även ställts om hur man ser på att arbeta med/mot olika konsulter och hur kontakten med hyresgästen påverkas av att konsulter kommer in i bilden samt vilken dialog man för med dessa under uthyrningsprocessen och efter kontraktstecknande. 11

12 Frågor till hyresgäster Frågorna till hyresgästerna har övergripande berört hur deras organisation ser ut i dagsläget med avseende på fastighets/lokalfrågor samt vad de själva anser om sin kunskap inom detta område och hur de kommer att agera i framtiden. Frågor har även ställts om hur man jobbat med själva omlokaliseringen, vilken dialog man haft och hur man betraktar fastighetsägare och konsulter Frågor till konsulter Fastighetskonsulterna har fått frågor om bl.a. hur de arbetar, hur deras organisation är uppbyggd, hur man tar kontakt med kunderna och vilken dialog man för med fastighetsägare och hyresgäster. En fråga har genomgående varit densamma för alla berörda parter, nämligen hur de själva tror att fastighetskonsultmarknaden kommer att se ut i framtiden. 1.5 Kontraktsteori 23 I uthyrningsprocessen förekommer olika konsulter som arbetar på uppdrag av fastighetsägare eller hyresgäster. Mellan dessa parter sluts avtal. Kontraktsteorin behandlar generella problem som kan uppstå när två parter ingår ett avtal. Vi kommer nedan att gå igenom kontraktsteorins grunder samt ge några exempel på hur den kan appliceras på de avtal som sluts mellan parterna i uthyrningsprocessen. Fastighetsägaren har mycket goda kunskaper om sina fastigheter och lokaler. Han besitter information om hur fastigheten är byggd och vilka möjligheter som finns till förändring och anpassning. Han har dessutom vetskap om vilka hyresgäster som har tänkt flytta eller om de vill minska alternativt öka sin yta. Hyresgästen känner till sin verksamhet och vet vilken potential och vilka planer det egna företaget har med avseende på personal och verksamhet. Mäklaren har kännedom om lediga objekt via information från fastighetsägare samt information om kunder som är intresserade av att hyra. Hyresgästrepresentanten vet via sitt uppdrag från den potentielle hyresgästen om vad denne önskar. Hyresgästrepresentanten har dessutom via information från fastighetsägarna kännedom om lediga objekt och hur dessa eventuellt kan förändras eller skapas för att uppfylla hyresgästens behov. 2 Hart, Oliver (2001) 3 Milgrom, Paul 12

13 Information om egna fastigheter Fastighetsägare Information om fastigheter och hyresgäster Mäklare Information om egen verksamhet Presumtiv hyresgäst Hyresgästrepresentant Information om hyresgästen och fastigheter Fastighetsinformation Hyresgästinformation = Saknar information = Information Principal-Agent problemet I de fall där en fastighetsägare väljer att anlita en konsult kallas han inom kontraktsteorin för principal. Konsulten kallas för agent, den som förväntas utföra en tjänst åt fastighetsägaren. Detta prinipal-agent förhållande gäller även mellan en hyresgäst och en hyresgästrepresentant. Agent Principal Principal Agent Fastighetsägare AVTAL Mäklare Hyresgäs t representant AVTAL Hyresgäst Principal-Agent förhållande mellan fastighetsägare och mäklare Principal-Agent förhållande mellan hyresgäst och hyresgästrepresentant Fastighetsägare och hyresgäster har asymmetrisk information om varandra och de anlitar därför konsulter för att få mer information om varandra. Här uppstår ytterligare en asymmetrisk information. Denna asymmetri beror på att principalen inte vet att agenten verkligen kommer att utför vad som avtalats. Detta benämns i kontraktsteorin som moral hazard. En annan osäkerhetskomponent i kontraktsteorin är adverse selection. Detta begrepp innebär att t ex en fastighetsägare vid upphandlandet av en mäklare inte vet vilken mäklare han skall välja. Han har alltså återigen asymmetrisk information som i detta fall består i att ta reda på vilken mäklare som är bra på just den tjänst som efterfrågas. För att komma runt detta problem skulle man rent teoretiskt kunna skriva ett avtal som behandlar alla tänkbara situationer som skulle tänkas kunna uppkomma. Detta avtal kallas inom kontraktsteorin för the perfect contract. Ett sådant kontrakt är i praktiken omöjligt att skriva eftersom det är omöjligt att förutse allt som kan hända i framtiden. 13

14 Det man istället gör är att man från principalens sida försöker styra agenten till att göra det man avtalat om genom incitament. Ett vanligt förekommande incitament inom uhyrningsprocessen är att mäklaren får en viss procentsats av den första årshyran för den hyresgäst som via honom tecknat kontrakt med fastighetsägaren. Detta incitament hjälper alltså fastighetsägaren i egenskap av principal att veta att mäklaren i egenskap av agent verkligen anstränger sig för att få lokalen uthyrd. 14

15 2. Uthyrningsprocessen och de olika aktörerna 2.1 Bakgrund En fastighets avkastning bygger på ett kassaflöde som genereras av periodiska hyresintäkter. Fastighetens avkastning skapar ett värde för investeraren. Stora ekonomiska vakanser (hyresbortfall etc.), medför vanligtvis ett minskat avkastningsvärde. Därför är uthyrningsprocessen en viktig och betydelsefull del i ett framgångsrikt fastighetsföretagande. För kontorslokaler gäller marknadsbaserade hyror. Detta innebär att utbud och efterfrågan styr hyresmarknaden. Det finns ett antal olika fall där uthyrningsprocessen förekommer. Nedan kommer dessa att presenteras. Uthyrning av befintlig lokal Uthyrningsprocessen för en befintlig lokal påbörjas när fastighetsägaren får kännedom om att en befintlig hyresgäst kommer att flytta. I vissa fall startar uthyrningsprocessen senare om fastighetsägaren har för avsikt att göra ändringar i den befintliga lokalen eller hela fastigheten. Uthyrning av en lokal som är under uppförande eller renoveras Uthyrningsprocessen förekommer även för lokaler som skall uppföras i nyproduktion eller som renoveringsprojekt. Här kan det i vissa fall handla om att skapa nya kontor genom att konvertera ytor som inte tidigare varit kontor. Processen startar då fastighetsägaren tagit beslut om projektet och bygglov beviljats. Omförhandling samt utökning eller förändring av kontrakt Uthyrningsprocessen omfattar även då en befintlig hyresgäst eller fastighetsägare vill göra ändringar i hyreskontraktet. Hyresgästen kan en viss tid före hyreskontraktet löper ut säga upp detta för kontraktsändring. En omförhandling inleds då mellan fastighetsägare och hyresgäst. Anledningarna till uppsägningen kan vara många. Det kan t ex röra sig om att fastighetsägaren vill höja hyran eller hyresgästen vill sänka den. Här kan det alltså handla om att komma överens om en hyresnivå relativt rådande marknadshyra. En annan anledning kan vara att hyresgästen vill minska respektive öka den förhyrda ytan. Andrahands-uthyrningar Idag är det inte ovanligt att kontorslokaler hyrs ut i andra hand, det vill säga att förstahandshyresgästen som har ett avtal med fastighetsägaren i sin tur hyr ut lokalen till en annan hyresgäst. Denna företeelse har under den senaste tiden ökat i omfattning och är ett resultat av den rådande lågkonjunkturen. Den kan även bero på att förväntningar hos optimistiska hyresgäster inte har blivit infriade. Andrahandsuthyrningar har vi valt att inte studera närmare eftersom den vanligtvis styrs av företagsspecifika orsaker som kan vara svåra att undersöka på grund av begränsad informationstillgång och speciella avtalskonstruktioner. Detta särdrag kan också förväntas minska i omfattning om marknaden blir mer balanserad. 15

16 2.2 Fastigheternas ägare Nedan följer en översiktlig beskrivning av utvecklingen, renodlingen och hur fastighetsmarknadens aktörer blivit mer professionella/renodlade Fastighetsägare med olika bakgrund Byggare Vissa byggare började bygga i egen regi och hade ägandet av fastigheter som en typ av kapitalreserv vid sidan om byggverksamheten. Då specialisering av företagens verksamhet ökat på senare tid har detta medfört att vissa äldre byggbolag har övergått från att bygga fastigheter till att förvalta dem. Andra byggbolag har valt att fokusera på byggnadsverksamheten och därför försökt kliva ur rollen som fastighetsägare. Dessa är idag mer fokuserade på fastighetsutveckling vilket innebär att bygga och utveckla fastigheter för att sedan snabbt avveckla dessa. 4 Bankbolag Efter 80-talets fastighets-/bankkris var det ett flertal fastighetsägare som tvingades till konkurs. I och med det stora antalet konkurser blev banker som belånat fastigheterna ofta tvungna att ta hand om de fastighetstillgångar som ställts som säkerhet för givna krediter. Detta gjorde att flera banker fick egna fastighetsbestånd i sin verksamhet. Flertalet av fastigheterna finns idag i börsnoterade bolag. 5 Statliga institutioner Byggnadsstyrelsen var en dominerande statlig institution som upplöstes Ur Byggnadsstyrelsen uppstod ett par olika fastighetsbolag, dock med staten som fortsatt ägare. Bolagen som kom till var Vasakronan, Statens Fastighetsverk och Akademiska hus. Bolagen uppstod för att uppnå en effektivare lokalförsörjning samt en effektivare fastighets- och förmögenhetsförvaltning. 6 Industribolag Det finns också fastighetsbolag som uppstått ur företag som varit verksamma inom andra industriella områden och som valt att investera överskottet från kärnverksamheten i fastigheter. I dag har fastighetsägandet i dessa företag ofta en betydande roll. Egenanvändare Egenanvändare är en annan grupp som varit en stor fastighetsägare. Med egenanvändare menas företag som är verksamma inom andra branscher än fastighetsbranschen men som ändå äger de lokaler där de bedriver sin verksamhet. De senaste åren har det dock skett en kraftig minskning av egenanvändare. 4 Bejrum, H och Lundström, S (1996) 5 Jaffee, D M (1994) 6 Vasakronan, 16

17 Institutioner Gruppen institutionella fastighetsägare har ökat på senare år. Dessa äger fastigheter som en kapitalplacering. Här rör det sig ofta om att fastigheterna utgör en begränsad del av den totala tillgångsportföljen. Utländska investerare En annan grupp av fastighetsägare är utländska investerare. Motiven varierar men generellt handlar det om diversifiering och avkastning. De utländska placerarna i Sverige kommer huvudsakligen från USA, Storbritannien, Tyskland, Holland, Danmark och Norge. 2.4 Hyresgästerna Globaliseringen av företag har ökat. Förbättrade transportmöjligheter och kommunikationer främst i form av en utbyggd digital infrastruktur har inneburit att hyresgästens behov har förändrats. En ökad fokusering på kärnverksamheten har också blivit tydligare. Globalisering Många företag har gått ihop i stora världsomspännande koncerner. Ibland handlar det om ett ledande företag inom en viss bransch som köper upp andra företag för att på så sätt komma in på nya geografiska marknader. Man har då samma varumärke och logotyp och erbjuder samma tjänster världen över. Man vill många gånger att företagsimagen skall vara densamma i alla kontor oavsett var i världen det är placerat. Svenska företag har som andra företag också gått med i dessa världsomspännande koncerner. Detta kan innebära att ett företag etablerat på den svenska marknaden med utländskt ägande kan ha direktiv och krav från sina ägare på att lokalen skall ha ett visst utseende eller uppfylla vissa standarder. Fokus på kärnverksamhet Fokuseringen på kärnverksamhet innebär att företagen koncentrerar sig på att jobba inom just det segment som man anser sig vara bra på. Ett företag som till exempel är ledande på fiberoptik kanske vill fokusera på att bli ännu bättre på detta vilket då innebär att man vill satsa alla resurser här. Dessa företag har vad gäller fastighets- och lokalfrågor i många fall valt att inte ha denna kompetens inom företaget. Denna trend med mer fokusering på kärnverksamheten har varit tydlig under de senare åren. Kombinationen mellan globalisering och fokusering på kärnverksamhet har inneburit att företagen i vissa fall saknar marknadskännedom om fastigheter och lokaler vid etableringar på nya marknader. 2.5 Konsulter och tjänster i uthyrningsprocessen Nedan kommer vi att redogöra för olika typer av tjänster och begrepp som förekommer i själva uthyrningsprocessen. 17

18 2.5.1 Definition Vi har valt att dela upp de olika aktörerna beroende på vem som är uppdragsgivare till den tillhandahållna tjänsten, dvs. den som beställer och vanligtvis betalar för tjänsten. De två huvudgrupperna blir alltså: Konsulter som arbetar på uppdrag av hyresgästen Konsulter som arbetar på uppdrag av fastighetsägaren I följande text kommer vi att använda samlingsnamnen Hyresgästrepresentanter/CRESkonsulter för de konsulter som arbetar för hyresgästens räkning samt Fastighetsägarrepresentanter/Mäklare för de konsulter som arbetar för fastighetsägarens räkning. Nedan följer en beskrivning av vad hyresgäststrepresentanterna samt fastighetsägarrepresentanterna tillhandahåller för tjänster och hur dessa tjänster benämns Hyresgästrepresentanter / CRES-konsulter I detta avsnitt kommer betydelsen av hyresgästrepresentanter/corporate Real Estate Services - konsulter att tydliggöras och vilka tjänster som erbjuds inom detta affärssegment. Dessutom kommer vi att redovisa ett teoretiskt fall som beskriver det kompletta CRES-uppdraget samt en typisk beslutsmodell. Kunder Tjänsterna inom hyresgästrepresentation/corporate Real Estate Services riktar sig nästan uteslutande till juridiska eller fysiska personer som hyr eller äger de utrymmen där egen näringsverksamhet utövas. Vanligtvis är köparna av tjänsten hyresgäster med ett behov av förhållandevis stora lokalytor. Olika benämningar av tjänsten hyresgästrepresentation Olika konsultföretag använder olika benämningar på sina avdelningar som arbetar med CRES- eller hyresgästrepresentationstjänster. Några exempel på namn är corporate services, corporate solutions, corporate real estate services, tenant representation och hyresgästrepresentation. Vanligtvis är det bara benämningen som är olika hos de konsultföretag som erbjuder denna typ av tjänst. Innehållet i tjänsten är i regel detsamma eller väldigt likvärdigt. Ersättning Konsulternas ersättning betalas direkt av hyresgästen. Avsikten är att ha en tydlig lojalitet mot kunden. Ingen ersättning krävs eller tas emot från fastighetsägaren. Tjänsteutbud De tjänster som erbjuds av konsulter inom segmentet hyresgästrepresentation/cres innefattar ofta någon form av stöd till hyresgästen i samband med verksamhetsförändringar. Det kan t.ex. röra sig om om- eller samlokalisering av ett företag. Detta medför att även organisations- och managementkonsulter ibland blir involverade och då jobbar sida vid sida med hyresgästrepresentanterna. 18

19 Hyresgäster kan köpa en analys av sin aktuella lokalkostnad. Ofta är denna den näst största verksamhetskostnaden för hyresgästen näst efter personalkostnaden. Syftet med denna tjänst är i de flesta fall att analysera lokalbehov och verksamhetsflöden för att kunna ge förslag på åtgärder som medför en hyresreducering eller yteffektivisering för hyresgästen. Hyresgästrepresentanten kan även erbjuda stöd vid hyresförhandling då hyresgästen ofta kan befinna sig i ett underläge jämfört med fastighetsägaren eftersom hyresgästen har en väsentligt mindre erfarenhet av denna typ av förhandlingar. Strategi- och marknadsanalyser i samband med kontorsetablering är en tjänst konsulten också kan bistå hyresgästen med. Ett exempel är då en hyresgäst vill etablera sig i en ny geografisk marknad som han har dålig kännedom om. Beroende på t.ex. hyresgästens kundgrupp, företagsimage och konkurrenter kan ett krav vara att hitta ett strategiskt läge som passar denne. Då kan en konsult med stor lokal kännedom hjälpa hyresgästen att identifiera rätt läge för etableringen. När fastighetsägaren tecknat kontrakt med hyresgästen kan konsulten under hyrestiden sköta kontraktsadministrationen. Det kan innebära uppsägning av kontraktet i rätt tid, på rätt sätt och på så vis bevaka hyresgästens intresse. Man kan betrakta hyresgästrepresentanten/cres-konsulten som en fastighetsavdelning på entreprenad Det kompletta CRES-uppdraget Fas 1 - Behovsanalys och lokalprogram Fas 1 är ofta startpunkt för en omlokalisering. I inledningsskedet genomförs en nulägesanalys av hyresgästens lokalsituation samt en behovsanalys. Dessa analyser kan leda fram till att hyresgästen anser sig behöva en annan lokal som bättre uppfyller verksamhetens krav. Utifrån hyresgästens kravspecifikation utformas ett lokalprogram som ska ligga till grund för att finna den optimala lokallösningen. Fas 4 Fas 5 Fas 3 Fas 1 Fas 2 Fas 2 - Lokalsökning och utvärdering Efter att lokalprogrammet utformats utförs en lokalsökning. Lokalsökningen innebär att man tar kontakt med tänkbara lokalleverantörer; fastighetsägare, fastighetsutvecklare och mäklare. Efter att lokalleverantörerna har redovisat vad de kan erbjuda sammanställs alternativen, ofta i någon form av rangordning. De alternativ som bäst uppfyller hyresgästens lokalprogram studeras närmare, vilket innebär visningar, men eventuellt också arkitektritade förslag på ombyggnad och anpassning av lokalen. Vidare begärs också hyresofferter för respektive lokal. 19

20 Fas 3 - Hyresförhandling och avtalsteckning Efter att utvärdering skett av införskaffad information följer vanligtvis en hyresförhandling med ett fåtal av lokalleverantörerna. Efter avslutad förhandling tecknas kontrakt med någon av de inblandade fastighetsägarna. Fas 4 - Implementering och projektering När hyreskontraktet är tecknat påbörjas fas 4 som innebär planering och samordning av flytten. Det kan också ligga på konsultens ansvar att bevaka hyresgästens intresse vad gäller den överenskomna projekteringen av lokalen. Vissa hyresgäster önskar också hjälp med upphandling av kringservice som är nödvändig för verksamhetens utövande, t.ex. datanätverk, möbelhantering och telefoni. Fas 5 - Administration av hyreskontrakt När hyresgästen tillträtt och börjat nyttja den hyrda ytan kan konsultens uppdrag fortsätta under avtalsperioden. Det innebär ofta bevakning av hyresgästens intressen samt uppsägning av kontrakt och genomförande av omförhandling med fastighetsägaren om det blir aktuellt. Beslutsmodell I de flesta fall när ett CRES-uppdrag genomförs upprättas tre olika grupper som tillsammans ska se till att genomföra lokalbytet så effektivt som möjligt. Dessa tre grupper är: Styrgruppen Projektgruppen Referensgruppen Styrgruppens uppgift är att fatta de avgörande besluten. Underlaget till besluten tas fram av projektgruppen som har den mest arbetskrävande uppgiften i samband med omlokaliseringen. För att samla in synpunkter och önskemål inom organisationen skapas en referensgrupp som består av nyckelpersoner inom skilda delar av företaget. Dessa ska bidra med en företagsintern information till projektgruppens underlagsarbete. Styrgruppen består vanligtvis av representanter ur hyresgästens ledningsgrupp. Projektgruppens medlemmar är ofta den eller de som är lokalansvariga eller projektledare hos hyresgästen samt någon eller några representanter från konsultföretaget Fastighetsägarrepresentanter/Mäklare Fastighetsägarrepresentanten är en konsult som jobbar med uthyrning av lokaler. Mäklare är den vanligaste benämningen på denna typ av konsult. Mäklaren kan antingen jobba exklusivt för en fastighetsägare eller icke exklusivt. Exklusiva uppdrag Ett exklusivt uppdrag innebär att mäklaren har ensamrätt på att jobba med uthyrning av ett speciellt objekt. Om fastighetsägaren hyr ut lokalen via någon annan kontakt utfaller ändå en viss ersättning till mäklaren. Mäklaren sköter annonsering och reklamkampanjer. Vissa 20

21 mäklare kan till och med bistå med ritningar där kunden kan få en uppfattning om hur lokalen kan förändras. Uthyrning av lokaler i nyproducerade eller renoverade byggnader är ett vanligt exempel där exklusiva uthyrningsuppdrag förekommer. Här är det vanligt att mäklaren är med i ett tidigt skede i processen. Det kan alltså handla om att han är med ända från att ett hus börjar byggas eller renoveras. Mäklaren har oftast i dessa fall en mycket god kunskap om hur byggnaden kommer att se ut när den är färdig och hur den kan förändras. I vissa fall kan det vara så att en erfaren och kunnig konsult kommer med ett förslag till fastighetsägaren där det framgår hur han kan vidareutveckla en fastighet. Denna konsult arbetar sedan med projektet tills fastigheten är uthyrd. Arbetet sker vanligtvis under en avtalat begränsad tid. Icke exklusiva uppdrag Med icke exklusiva uppdrag menas de uppdrag där mäklaren inte har exklusivitet men ändå viss information som han direkt eller indirekt erhållit från fastighetsägaren. Fastighetsägaren vet vanligtvis om att mäklaren jobbar med att hyra ut lokaler och man har oftast en lös överenskommelse om ersättning vid eventuellt tecknande av kontrakt. I vissa fall kan mäklaren själv kontakta en fastighetsägare när han har en kund och vet att det finns lediga lokaler i en viss fastighet. En vanlig benämning av denna marknad är spotmarknad. Variationen och specialiteten hos olika typer av mäklare är stor. Vissa företag jobbar mest med icke exklusiva uppdrag där man främst arbetar med att skapa en kontakt mellan fastighetsägare och hyresgäst medan andra mäklare fokuserar på exklusiva uppdrag där man engagerar sig mer i det specifika uppdraget. Företagens storlek varierar från enmansföretag där man har ett personligt nätverk till stora företag med internationellt nätverk SLHF- en idell förening för konsulter på fastighets och lokalmarknaden 5 I Stockholm har en förening startats för att ta ett steg mot en mer professionaliserad fastighetskonsultbransch. SLHF står för Stockholms Lokal och Hyreskonsulters Förening. Det är en ideell förening för konsulter som är aktiva på fastighets- och lokalmarknaden. Syftet med föreningen är att tillvarata medlemmarnas intressen, att verka för sunda affärsförhållanden och god affärssed samt att verka för erfarenhetsutbyte och gott samarbete inom branschen. Föreningen har också ett etiskt råd som består av 3 personer. En föreningsrepresentant, en fastighetsägarrepresentant och en representant för hyresgästsidan. Det etiska rådets uppgift är att pröva SLHF:s medlemmars hanterande av uppdrag. Rådet ska även som skiljenämnd kunna döma i tvister mellan fastighetsägare och SLHF-medlem. Utdrag ur SLHF:s stadgar, 9: 9.2 Rådet har att, på anmälan från uppdragsgivare, bedöma om medlem, aspirant eller företagsmedlem förfarit felaktigt i sin yrkesutövning eller på annat sätt brustit i sina förpliktelser när detta inte skall prövas av annan instans. 5 Stockholms Lokalförmedlares och Hyreskonsults Förening, 21

22 3. Intervjudel I denna del av rapporten kommer vi att gå igenom de frågor och svar vi ställt till respektive målgrupp. Eftersom det ibland handlar om känslig information har vi valt att presentera en samlad bild från vardera målgrupp. Det kommer alltså inte framgå vilket företag som sagt vad vid intervjuerna. 3.1 Identifikation av olika förhållanden Utgångspunkten för att identifiera förhållandet mellan fastighetsägare, hyresgäst och konsult har varit de grundmodeller som skapades innan intervjuerna påbörjades. Generellt går det inte att hitta rena fall som exakt passar in i modellerna. Nedan följer en redogörelse över hur de olika förhållandena ser ut i verkligheten Fastighetsägaren och hyresgästen genomför förhyrningsprocessen själva (fall 1). Fastighetsägare Hyresgäst Det första fallet vi har identifierat är det fall där fastighetsägaren och hyresgästen genomför uthyrningsprocessen själva, utan inblandning av konsulter. Denna situation är mycket ovanlig. Fastighetsägarna Av de 14 intervjuade fastighetsägarna sköter 13 uthyrning i egen regi. Endast en fastighetsägare uppger att man inte jobbar med uthyrning över huvud taget eftersom man har lagt ut hela förvaltningsverksamheten på entreprenad. Hyresgästerna Det är mycket ovanligt att en hyresgäst genomför förhyrningsprocessen helt i egen regi. Bland de 14 intervjuade hyresgästerna är det endast en som skött sin förhyrning helt på egen hand utan köp av konsulttjänster. I ett fall har hyresgästen använt sig av kompetens som funnits inom koncernen Fastighetsägaren tar hjälp av en mäklare vid uthyrningen (fall2) Fastighetsägare Mäklare Hyresgäst Det andra identifierade fallet är då tre parter är inblandade. Mäklaren ingår här som en tredje part. Mäklaren kan arbeta exklusivt på uppdrag av fastighetsägaren eller bara som en kontaktförmedlare utan direkt uppdrag från fastighetsägaren. Anledningen till att mäklaren i figuren hamnat på fastighetsägaren sida är att ersättningen till mäklaren 22

23 betalas av fastighetsägaren. En inte ovanligt förekommande företeelse är dock att mäklaren fått uppdrag av hyresgästen att genomföra en lokalsökning. Fastighetsägare Det är relativt vanligt bland fastighetsägarna att man anlitar en mäklare för att exklusivt arbeta med ett eller flera objekt. Av de 14 tillfrågade fastighetsägarna hade 8 st. någon gång lagt ut ett objekt exklusivt på en mäklare. Hyresgästerna Av de 14 intervjuade hyresgästerna har 4 st. uppgett att man vänt sig till en mäklare för att få hjälp med lokalsökning. Mäklarna Av de 8 tillfrågade mäklarna är det 6 st. som har eller har haft exklusiva uthyrningsuppdrag från en fastighetsägare Hyresgästen använder sig av en representant vid förhyrningen (fall 3). Fastighets - ägare Hyresgäs representa Hyresgäst Ett tredje identifierat fall är det då hyresgästen anlitar en representant för att hjälpa till med förhyrningen. Hyresgästrepresentanten arbetar på uppdrag av hyresgästen. Anledningen till att hyresgästrepresentanten är placerad på hyresgästens sida är att ersättningen för tjänsten betalas av hyresgästen. Fastighetsägarna 13 av de 14 intervjuade fastighetsägarna sköter uthyrning i egen regi. Endast en fastighetsägare uppger att man inte jobbar med uthyrning över huvud taget eftersom man har lagt ut hela förvaltningsverksamheten på entreprenad. Skillnaden i detta fall jämfört med fall 1 är att fastighetsägaren i detta fall mestadels kommunicerar med hyresgästens representant. Hyresgästerna Av de 14 intervjuade hyresgästerna har 6 st anlitat en hyresgästrepresentant till hela eller till övervägande del av förhyrningsprocessen. En hyresgäst har använt sig av en jurist som endast har hjälpt till med kontraktstecknandet. Hyresgästrepresentanterna Samtliga hyresgästrepresentanter uppger att man arbetar för hyresgästen, och även ensidigt tar betalt från denne. 23

24 3.1.4 Fastighetsägaren tar hjälp av en mäklare och hyresgästen tar hjälp av en representant ( fall 4) Fastighetsägare Mäklare Hyresgästrepresentant Hyresgäst Det fjärde och sista identifierade fallet är då fastighetsägaren tar hjälp av en mäklare och en hyresgäst anlitar en hyresgästrepresentant. Det mest tydliga fallet som kan hittas är då en fastighetsägare har anlitat en mäklare exklusivt för att sköta uthyrningen för ett visst objekt alternativt har fastighetsägaren lagt ut hela förvaltningsverksamheten på entrepenad. Mäklaren förhandlar här mot hyresgästens representant. Detta fall är relativt sällsynt än så länge men tenderar att bli allt vanligare. Fastighetsägarna Det är relativt vanligt bland fastighetsägarna att man anlitar en mäklare för att exklusivt arbeta med ett eller flera objekt. Av de 14 tillfrågade fastighetsägarna hade 8 st någon gång lagt ut ett objekt exklusivt på en mäklare. Hyresgästerna Av de 14 intervjuade hyresgästerna har 6 st. anlitat en hyresgästrepresentant till hela eller till övervägande del av förhyrningsprocessen. En hyresgäst har använt sig av en jurist som endast har hjälpt till med kontraktstecknande. Mäklarna Av de 8 tillfrågade mäklarna är det 6 st som har eller har haft exklusiva uthyrningsuppdrag från en fastighetsägare. Skillnaden mot fall 2 är att den mäklare som arbetar på uppdrag av fastighetsägaren mestadels kommunicerar med hyresgästrepresentanten istället för hyresgästen. Hyresgästrepresentanterna Samtliga hyresgästrepresentanter uppger att man arbetar för hyresgästen, och även ensidigt tar betalt från denne. Skillnaden från fall 3 är att hyresgästrepresentanten i detta fall mestadels kommunicerar med mäklaren. 3.2 Fastighetsägarna Detta avsnitt behandlar fastighetsägarnas agerande i uthyrningsprocessen. Synpunkter på bl. a egen organisation, mäklare och hyresgästrepresentanter samt hur man ser på konsultmarknaden i framtiden kommer att behandlas. En av de intervjuade fastighetsägarna skiljer sig markant från de övriga då man uppger att man ser sina fastigheter som en ren kapitalplacering. Fastigheterna är en av flera olika tillgångar och utgör endast en mindre del i tillgångsportföljen. Detta företag har lagt ut hela 24

25 den operativa fastighetsverksamheten på entreprenad. Fokuseringen ligger här på avtalsutformningen med konsulten som sköter förvaltningen av fastigheterna. Nedanstående rubriker behandlar således de intervjuade fastighetsägarna bortsett från den fastighetsägare som har lagt ut hela sin fastighetsförvaltning på entreprenad Egen organisation Samtliga fastighetsägare har egen uthyrningsverksamhet. Skillnader finns dock i hur denna är organiserad. Av de 13 intervjuade fastighetsägarna har 9 st. speciella uthyrare som endast jobbar med uthyrning. Utmärkande för dessa företag är att de har stora bestånd eller att de jobbar med fastighetsutveckling. Fastighetsförvaltaren jobbar i dessa företag oftast med omförhandlig av kontrakt. Vid nyuthyrning kommer förvaltaren in först när hyresgästen i princip har bestämt sig för att hyra lokalen. En anledning till att ha speciella uthyrare är att man inte vill belasta förvaltaren med för mycket uthyrningsjobb. Av de intervjuade fastighetsägarna uppger 4 st. att man låter fastighetsförvaltaren sköta uthyrningen. Förvaltaren jobbar här med uthyrning i fastigheter inom sitt förvaltningsområde. Man har oftast en central funktion som fungerar som en sluss för alla inkommande kontakter från presumtiva hyresgäster. Den centrala funktionen skall ha till uppgift att se till att intern konkurrens mellan de olika förvaltarna undviks. Man vill också ha en tydlig kontaktyta mot de potentiella hyresgästerna genom den centrala funktionen. Tydligheten består i att kunden t.ex. endast skall ha ett telefonnummer att ringa och sedan därifrån slussas till rätt kontaktperson. Syftet med att låta förvaltaren sköta uthyrningen istället för egna uthyrare är att man därmed undviker den konkurrenssituation som kan uppstå mellan de egna uthyrarna och mäklarna. Man menar här att den negativa konkurrens som kan uppstå kan bero på att den egna uthyraren inte vill ta in kunder som kommer via en extern mäklare på grund av att han riskerar att hans egen provision härigenom uteblir alternativt minskar. Fastighetsägarna poängterar vissa fördelar med att själva sköta uthyrningen av sina lokaler. Framförallt framhäver flera fastighetsägare att deras egna förvaltare är överlägsna när det handlar om en fastighets specifika egenskaper samt kunskaper om befintliga hyresgäster. Förvaltaren har mycket god kännedom om hyresgästernas framtida behov avseende expansion eller minskning av lokalyta. Han har också bra vetskap om fastigheternas möjligheter och förutsättningar att förändras. Förvaltarna har alltså bättre förutsättningar än mäklaren att lägga pussel, dvs. att på ett effektivt sätt anpassa fastigheten i enlighet med befintliga och nya hyresgästers behov. En annan viktig orsak till att fastighetsägarna vill arbeta med uthyrningen själva är att man önskar etablera en långsiktig relation med hyresgästen. Man poängterar bl.a. att en lång och trogen relation med hyresgästen ökar lönsamheten Kontaktkanaler Fastighetsägarens generellt vanligaste kontaktkanaler i samband med en uthyrning har visat sig vara; Annonsering, mäklarkontakter, fasadvepor och telemarketing. Annonseringen är den mest använda kontaktkanalen och sker i flera olika medier, ensidigt eller kombinerat. Vanligast nämnda medier är branschtidningar, internet och dagspress. Efter annonseringen kommer mäklarkontakten och det visar sig att flera fastighetsägare flitigt använder mäklare som kontaktkanal vid uthyrning av lediga lokaler. De följande två 25

Hyresgästrepresentation och lokaluthyrning - Utbud och efterfrågan

Hyresgästrepresentation och lokaluthyrning - Utbud och efterfrågan Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 261 Hyresgästrepresentation och lokaluthyrning - Utbud och efterfrågan Författare: Marika Hilldoff

Läs mer

Som hyresadministratör har man en rad olika arbetsuppgifter och Carolina beskriver sitt yrke enligt följande:

Som hyresadministratör har man en rad olika arbetsuppgifter och Carolina beskriver sitt yrke enligt följande: Hyresadministratör Carolina blev erbjuden arbete redan innan hon var klar! Carolina Pålssson har läst programmet fastighetsföretagande. Efter utbildningen fick hon arbete som hyresadministratör - ett yrke

Läs mer

RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL

RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL RETAIL/OFFICE/ RESIDENTIAL/ LOGISTICS&INDUSTRIAL PROPERTY SALES/PROPERTY ACQUISITION/ASSET MANAGEMENT/ TENANT REPRESANTATION/ DEVELOPMENT&LEASING /VALUATION Rödjans väg 7 Nödinge Kontor/lager, Nol Rödjans

Läs mer

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 71 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. Tenant Representation - Den nordiska marknaden

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 71 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi. Tenant Representation - Den nordiska marknaden Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 71 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Tenant Representation - Den nordiska marknaden Författare: Madelene Hörlin Handledare: Hans Lind Stockholm

Läs mer

Förändrade förväntningar

Förändrade förväntningar Förändrade förväntningar Deloitte Ca 200 000 medarbetare 150 länder 700 kontor Omsättning cirka 31,3 Mdr USD Spetskompetens av världsklass och djup lokal expertis för att hjälpa klienter med de insikter

Läs mer

ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER

ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER ALWAYS ON SITE FASTIGHETSFÖRVALTNING LOKALUTHYRNING FASTIGHETSUTVECKLING TRANSAKTIONER Vi förvaltar och utvecklar fastigheter som om de vore våra egna Joakim Orthén, VD, Nordic PM OM Nordic PM NORDIC

Läs mer

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar.

SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN. Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. SVENSKA INVESTERINGSGRUPPEN Berika människor genom att skapa möjlighet för ekonomisk tillväxt och frihet genom alternativa investeringar. DIVERSIFIERING PÅ RIKTIGT När banker och finansiella rådgivare

Läs mer

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET

Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET Stiftelsen Allmänna Barnhuset KARLSTADS UNIVERSITET National Swedish parental studies using the same methodology have been performed in 1980, 2000, 2006 and 2011 (current study). In 1980 and 2000 the studies

Läs mer

Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser. Stockholm 4 juni 2008

Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser. Stockholm 4 juni 2008 Välkommen till Skanskas mediafrukost Näringslivets syn på morgondagens arbetsplatser Stockholm 4 juni 2008 1 Program 4 juni Skanskas Kontorsindex, vår-08 Aktuella trender på kontorsmarknaden Stockholms

Läs mer

Fast driftställe. Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet

Fast driftställe. Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet Fast driftställe Linus Jacobsson Doktorand i finansrätt Uppsala universitet Disposition Fast driftställe En översikt Artikel 5(1) Huvudregeln Artikel 5(5-6) Agentregeln Specialregler Frågor Alltid en bedömning

Läs mer

Experter på försäljning av nybyggda bostäder

Experter på försäljning av nybyggda bostäder Experter på försäljning av nybyggda bostäder Svensk Nyproduktion En separat del av Svenska Mäklarhuset VD Lars Björkstrand Välkommen till din externa säljorganisation Låt oss börja med det viktigaste:

Läs mer

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK

GOD AVKASTNING TILL LÄGRE RISK FRIHET Svenska Investeringsgruppens vision är att skapa möjligheter för ekonomisk tillväxt och frihet genom att identifiera de främsta fastighetsplaceringarna på marknaden. Vi vill hjälpa våra kunder att

Läs mer

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR

FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR FÖRBERED UNDERLAG FÖR BEDÖMNING SÅ HÄR Kontrollera vilka kurser du vill söka under utbytet. Fyll i Basis for nomination for exchange studies i samråd med din lärare. För att läraren ska kunna göra en korrekt

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund

Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund Byggentreprenader eller hyresavtal Björn Söderlund Bakgrund Byggnadsstyrelsen var fram t.om. 1993 ansvaring för lokalförsörjning inom statsförvaltningen Efter 1993 var varje myndighet fri att teckna egna

Läs mer

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3

Läs mer

Tenant Representation

Tenant Representation Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 370 Tenant Representation Författare: Kristoffer Ultenius Stockholm 2007 Handledare:

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Förord. Urvalet har skett genom att de 100 största byggbolagen, sett till omsättning, selekterats fram, varpå intervjuer har gjorts med 30 av dessa.

Förord. Urvalet har skett genom att de 100 största byggbolagen, sett till omsättning, selekterats fram, varpå intervjuer har gjorts med 30 av dessa. Byggrapporten 2009 Innnehållsförteckning Förord 2 Byggbolagen och ekonomin 4 Utlandets påverkan på svenska byggbolag 9 Miljö och energi För fjärde året i rad ger Grant Thornton och tidningen Fastighetsnytt

Läs mer

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största

Läs mer

Evaluation Ny Nordisk Mat II Appendix 1. Questionnaire evaluation Ny Nordisk Mat II

Evaluation Ny Nordisk Mat II Appendix 1. Questionnaire evaluation Ny Nordisk Mat II Evaluation Ny Nordisk Mat II Appendix 1. Questionnaire evaluation Ny Nordisk Mat II English version A. About the Program in General We will now ask some questions about your relationship to the program

Läs mer

Examens-/kandidatarbete 2011

Examens-/kandidatarbete 2011 Fa s t i g h e t s u t v e c k l i n g Examens-/kandidatarbete 2011 Gullbergsvass 5:10 - en centralt placerad fastighet i ett område som är under utveckling Gårda 3:12 - en fastighet med en hyresgäst Högsbo

Läs mer

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB

Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB Aktieägarbrev hösten 2009 Offentliga Fastigheter Holding I AB > 1 700 aktieägare i Norge > 700 aktieägare i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Offentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) Regementsfastigheter

Läs mer

Den framtida redovisningstillsynen

Den framtida redovisningstillsynen Den framtida redovisningstillsynen Lunchseminarium 6 mars 2015 Niclas Hellman Handelshögskolan i Stockholm 2015-03-06 1 Källa: Brown, P., Preiato, J., Tarca, A. (2014) Measuring country differences in

Läs mer

Tendensrapport 2013. Sveriges Marknadsförbund Sida 1 (11)

Tendensrapport 2013. Sveriges Marknadsförbund Sida 1 (11) u Dessa är de största utmaningarna för Sveriges marknadsförare 2013 u Så stiger kraven på lönsamhet och återbäring på investeringar i marknadsaktiviteter u Vikten av att prioritera rätt i det nya medielandskapet

Läs mer

Svensk presentation. 2012-12-28 Anita Lennerstad 1

Svensk presentation. 2012-12-28 Anita Lennerstad 1 Svensk presentation 2012-12-28 Anita Lennerstad 1 Trailereffekter AB Bild Specialisten på delar till trailers och släpvagnar 2012-12-28 Anita Lennerstad 2 Utveckling bild bild Axel Johnson AB BRIAB bild

Läs mer

Exportmentorserbjudandet!

Exportmentorserbjudandet! Exportmentor - din personliga Mentor i utlandet Handelskamrarnas erbjudande till små och medelstora företag som vill utöka sin export Exportmentorserbjudandet! Du som företagare som redan har erfarenhet

Läs mer

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING

AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING AMBLIN EKONOMIKONSULTATIONER OCH EKONOMISK FÖRVALTNING För de bolag som endast konsoliderar i samband med kvartalsrapporter är det mer kostnadseffektivt att ta in en konsult vid dessa tillfällen, än att

Läs mer

TNS Sifo Navigare Digital Channels

TNS Sifo Navigare Digital Channels Digital Channels 1 Bakgrund & Syfte med undersökningen De senaste åren har hälso- och läkemedelssektorns intresse för att investera i sociala och digitala medier ökat rejält. Från hälso- och läkemedelssektorns

Läs mer

Hyresgästens val mellan att flytta eller stanna när kontorshyreskontraktet löper ut

Hyresgästens val mellan att flytta eller stanna när kontorshyreskontraktet löper ut Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga tekniska högskolan Examensarbete nr 289 Hyresgästens val mellan att flytta eller stanna när kontorshyreskontraktet löper ut En studie

Läs mer

Att lyckas med fastigheter

Att lyckas med fastigheter rukarnytta behöver en trygg partner vid sin sida. Någon som har kompetens inom hela förvaltningsområdet.antingen det handlar om lokaler eller bostäder behövs en flexibel partner som tänker och agerar med

Läs mer

Grönt Byggindex 2011. Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20. Publik information

Grönt Byggindex 2011. Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20. Publik information Grönt Byggindex 2011 Katarina Anund, Support Marknad, Green & Safety Katarina.anund@skanska.se, 010-448 14 20 Syfte med Grönt Byggindex Ge en bild av grönt byggande i Sverige, hur marknaden ser ut idag,

Läs mer

Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 190. Strategier kring vakanser på kontorsmarknaden

Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 190. Strategier kring vakanser på kontorsmarknaden Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) inom och Kandidatprogrammet Fastighet och Finans Centrum för Bank och Finans Nr 190 Strategier kring vakanser på kontorsmarknaden Författare:

Läs mer

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar

Enterprise App Store. Sammi Khayer. Igor Stevstedt. Konsultchef mobila lösningar. Teknisk Lead mobila lösningar Enterprise App Store KC TL Sammi Khayer Konsultchef mobila lösningar Familjen håller mig jordnära. Arbetar med ledarskap, mobila strategier och kreativitet. Fotbollen ger energi och fokus. Apple fanboy

Läs mer

Examens-/kandidatarbete 2011

Examens-/kandidatarbete 2011 Fa s t i g h e t s u t v e c k l i n g Examens-/kandidatarbete 2011 Gullbergsvass 5:10 - en centralt placerad fastighet i ett område som är under utveckling Gårda 3:12 - en fastighet med en hyresgäst Högsbo

Läs mer

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet

Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Ny hyresmodell i offentlig verksamhet Fakta Region Skåne Här arbetar 31 000 medarbetare Omsättningen är 37 miljarder kronor 93 procent av all verksamhet är Hälso- och sjukvård. Övrigt är Trafik, Kultur,

Läs mer

Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag.

Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag. Katarina Kristoffersson & Bibliotekarien som intern konsult - erfarenheter från omvärldsbevakning i kommun och företag. Paper presenterat vid konferensen 11-12 oktober 2006 i Borås Om föredragshållarna

Läs mer

Checklista Säljföretag (svenska e-handelsföretag)

Checklista Säljföretag (svenska e-handelsföretag) Checklista Säljföretag (svenska e-handelsföretag) 1. Viktig information Innan vi kan ansluta webbplatsen måste följande villkor uppfyllas: Alla transaktioner genomförs med CVV2/CVC2 (säkerhetskod) 3D Secure

Läs mer

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5

Läs mer

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS?

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Socialstyrelsen klassificerar sin utgivning i olika dokumenttyper. Detta är en Skrivelse. Det innebär att den innehåller

Läs mer

STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER

STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER 2009 06 26 KK15/208 STYRDOKUMENT FÖR KOMMUNFASTIGHETER OCH LOKALNYTTJANDE VERKSAMHETER Syfte Styrdokumentets syfte är att tydliggöra kommunstyrelsens styrning av Kommunfastigheter samt förtydliga ansvarsgränser

Läs mer

KUNDANALYS. Koncept 2. Varför byter man leverantör? Inget intresse från leverantören

KUNDANALYS. Koncept 2. Varför byter man leverantör? Inget intresse från leverantören KUNDANALYS Koncept 2 Varför byter man leverantör? 68% 14% 4% 5% 9% Inget intresse från leverantören Fick inte vad vi önskade Bättre pris/service hos annan leverantör Personlig bekant Leverantören upphörde

Läs mer

Med stöd av beslutade policies formuleras årligen handlingsplaner och uppdrag i verksamheten

Med stöd av beslutade policies formuleras årligen handlingsplaner och uppdrag i verksamheten I Förbos affärsplan anges bolagets affärsidé, mål och strategier för att nå visionen om att Förbo ska uppfattas som en av Sveriges bästa hyresvärdar. Affärsplanen baseras på en analys av hur Förbo kan

Läs mer

Mathematical Cryptology (6hp)

Mathematical Cryptology (6hp) Time to sign up for the continuation course Mathematical Cryptology (6hp) 12 lectures (2 hours) + 2 small projects Exercises are done on your own and discussed in class (6*2 hours). Contents: Elliptic

Läs mer

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förord 5 Det indirekta besittningskyddet 7 Uppsägning för villkorsändring 8 Enskilda förhandlingar 9 Särskilt om hotell- och 12 restaurangverksamhet

Läs mer

VERDION LOGISTIK PARK

VERDION LOGISTIK PARK VERDION LOGISTIK PARK Ö R E S U N D ATT HYRA ELLER ÄGA VI BYGGER FÖR ATT PASSA ER FRÅN 4,000 M 2-35,000 M 2 EXPERTER INOM LOGISTIK FASTIGHETER 1. 2. EN UTVECKLARE MED GEDIGEN BAKGRUND Verdion är en stor

Läs mer

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009 Presentation vid bolagsstämma i Malmö 29 april 2009 Active Properties AB info@activeproperties.se www.activeproperties.se Active Properties AB infoactive@properties. s e www.activeproperties.se Affärsidé

Läs mer

Översiktlig projektplan Ny kommunal styrmodell och organisation Godkänd av finansutskottet 2008-06-10

Översiktlig projektplan Ny kommunal styrmodell och organisation Godkänd av finansutskottet 2008-06-10 Översiktlig projektplan Ny kommunal styrmodell och organisation Godkänd av finansutskottet 2008-06-10 1. Bakgrund Stora delar av de kommunala verksamheterna är organiserade i en beställar-utförarmodell,

Läs mer

Innehåll. eworkbarometern SOMMAREN 2014. Om eworkbarometern 3. Högtryck på konsultmarknaden i sommar 4 Resultat från försommarens undersökning 6

Innehåll. eworkbarometern SOMMAREN 2014. Om eworkbarometern 3. Högtryck på konsultmarknaden i sommar 4 Resultat från försommarens undersökning 6 eworkbarometern SOMMAREN 2014 Innehåll Om eworkbarometern 3 Högtryck på konsultmarknaden i sommar 4 Resultat från försommarens undersökning 6 Arvode 7 Efterfrågan och konkurrens 12 Flexibilitet 17 Uppdrag

Läs mer

EMIR-European Market Infrastructure Regulation

EMIR-European Market Infrastructure Regulation EMIR-European Market Infrastructure Regulation Omfattande regelverk kring derivat Hur påverkas Ni? 1. Rapporteringsskyldighet 2. Portföljavstämning 3. Tvistelösning 4. Timely confirmations Rapporteringsskyldighet

Läs mer

Lönsamma hyresgäster Ett arbete om optimala hyresförhållanden och hyreskontrakt

Lönsamma hyresgäster Ett arbete om optimala hyresförhållanden och hyreskontrakt Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 396 Lönsamma hyresgäster Ett arbete om optimala hyresförhållanden och hyreskontrakt

Läs mer

PIMM PROFECTO INFRASTRUCTURE MANAGEMENT MODEL ETT WHITEPAPER OM PIMM

PIMM PROFECTO INFRASTRUCTURE MANAGEMENT MODEL ETT WHITEPAPER OM PIMM PIMM PROFECTO INFRASTRUCTURE MANAGEMENT MODEL ETT WHITEPAPER OM PIMM PROFECTO SERVICE MANAGEMENT AB 2014 Inledning... 3 Grundstenarna i IT Service Management... 3 Samverkan och styrning... 4 Modellens

Läs mer

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09

Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot. Självstyrda bilar. Datum: 2015-03-09 Teknikprogrammet Klass TE14A, Norrköping. Jacob Almrot Självstyrda bilar Datum: 2015-03-09 Abstract This report is about when you could buy a self-driving car and what they would look like. I also mention

Läs mer

Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning

Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning 1 Bygger din kompetens Hyresrätt Hyreskontrakt Hyresförhandling Arrende och Ansvar Fastighetsbildning Hyreslagen är grunden

Läs mer

Framtidens miljöbilar

Framtidens miljöbilar Framtidens miljöbilar Namn: William Skarin Datum: 2015-03-02 Klass: TE14B Gruppmedlemmar: Christian, Mikael, Linnea och Simon. Handledare: David, Björn och Jimmy. Abstract The aim of this study is to describe

Läs mer

Incitamentsprogram i svenska börsnoterade

Incitamentsprogram i svenska börsnoterade Incitamentsprogram i svenska börsnoterade bolag Studie genomförd av KPMG 2010 AUDIT TAX ADVISORY Inledning KPMG har genomfört en studie av de incitamentsprogram som föreslagits i svenska börsbolag under

Läs mer

ANBUDSUNDERLAG BIRSTATRAPPAN AB

ANBUDSUNDERLAG BIRSTATRAPPAN AB ANBUDSUNDERLAG BIRSTATRAPPAN AB Sida 1 av 5 Bakgrund m m Birstatrappan AB, 556896-9561, Upplandsgatan 18, 802 83 Gävle, försattes i konkurs 2014-08-15 vid Gävle tingsrätt varvid jag, advokat Bertil Wingqvist,

Läs mer

EXTERNAL ASSESSMENT SAMPLE TASKS SWEDISH BREAKTHROUGH LSPSWEB/0Y09

EXTERNAL ASSESSMENT SAMPLE TASKS SWEDISH BREAKTHROUGH LSPSWEB/0Y09 EXTENAL ASSESSENT SAPLE TASKS SWEDISH BEAKTHOUGH LSPSWEB/0Y09 Asset Languages External Assessment Sample Tasks Breakthrough Stage Listening and eading Swedish Contents Page Introduction 2 Listening Sample

Läs mer

Agenda Seminarium 6/12

Agenda Seminarium 6/12 Sid 1 Agenda Seminarium 6/12 13:00-13:10 Irene Andersson, projektledare för förstudien Kort presentation, namn och företag Introduktion Hans Sundström, enhetschef IT-upphandlingen 13:10-13:45 - Förstudierapporten

Läs mer

UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng. Master Program in Educational Work 60 credits 1

UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng. Master Program in Educational Work 60 credits 1 UTBILDNINGSPLAN Magisterprogram i pedagogiskt arbete 60 högskolepoäng Master Program in Educational Work 60 credits 1 Fastställd i Områdesnämnden 2015-XX-XX Gäller fr.o.m. HT 2015 1. PROGRAMMETS MÅL 1.1.

Läs mer

Energimyndighetens föreskrifter om energikartläggning i stora företag

Energimyndighetens föreskrifter om energikartläggning i stora företag Till: Energimyndigheten Box 310 631 04 Eskilstuna REMISSYTTRANDE Energimyndighetens föreskrifter om energikartläggning i stora företag SABOs synpunkter Allmänt SABOs medlemsföretag de allmännyttiga kommunala

Läs mer

Marknadsundersökning. I samarbete med Södertörns Högskola

Marknadsundersökning. I samarbete med Södertörns Högskola Marknadsundersökning I samarbete med Södertörns Högskola Mars 28 Marknadsutvärdering i samarbete med Södertörns högskola Inneh åll Innehåll 2 Sammanfattning 3 Svenska Bostadsfondens hyresgäster 4 Återförsäljare

Läs mer

Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB

Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Datum Ärendebeteckning Urban Sparre 2013-04-09 KS 2013/0318 0480-450100 Kommunfullmäktige Ansökan om borgen för lån till Industriparken i Kalmar AB Förslag till beslut Kommunstyrelsen

Läs mer

PIRATE EU-projekt om attraktivare bytespunkter med fokus på de svenska studieobjekten Lund C och Vellinge Ängar

PIRATE EU-projekt om attraktivare bytespunkter med fokus på de svenska studieobjekten Lund C och Vellinge Ängar PIRATE EU-projekt om attraktivare bytespunkter med fokus på de svenska studieobjekten Lund C och Vellinge Ängar Svenska delen Petra Carlson Lena Fredriksson Jan Hammarström P G Andersson Christer Ljungberg

Läs mer

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden Motion 38 Motion 39 med utlåtanden 106 Motion 38 Kortare handläggningstider vid behov av tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen får ibland ärenden om dålig teknisk förvaltning och bristande underhåll.

Läs mer

Förstudie Förekomsten ändrings

Förstudie Förekomsten ändrings www.pwc.se Caroline Liljebjörn Certifierad kommunal revisor 30 oktober 2014 Förstudie Förekomsten ändrings och tilläggsarbeten (ÄTA) Kalmar kommun Innehållsförteckning 1. Inledning... 1 1.1. Bakgrund...

Läs mer

Introduktion till molntjänster Tekniken bakom molntjänster och legala utmaningar

Introduktion till molntjänster Tekniken bakom molntjänster och legala utmaningar Introduktion till molntjänster Tekniken bakom molntjänster och legala utmaningar 19 november 2012 - Erica Wiking Häger och Mikael Moreira Innehåll 1. Vad är molntjänster? 2. Legala utmaningar 3. EU:s förslag

Läs mer

Delårsrapport 1 januari 31 mars 2014

Delårsrapport 1 januari 31 mars 2014 Delårsrapport 1 januari 31 mars Peter Wågström Vd och koncernchef Ann-Sofie Danielsson Chief Financial Officer Aula Östensjöveien Medica, Stockholm 27, Oslo -04-29 NCC AB 1 Q1 i korthet Orderingång 13

Läs mer

KTH Arkitektur och samhällsbyggnad. Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 497 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi

KTH Arkitektur och samhällsbyggnad. Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 497 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi KTH Arkitektur och samhällsbyggnad Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 497 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Gröna hyreskontrakt Författare: Handledare: Liv Ödman Hans Lind Stockholm

Läs mer

Mångfald i näringslivet. Företagens villkor och verklighet 2014

Mångfald i näringslivet. Företagens villkor och verklighet 2014 Mångfald i näringslivet Företagens villkor och verklighet 2014 Mångfald i näringslivet Företagens villkor och verklighet 2014 Tillväxtverket Produktion: Ordförrådet Stockholm, februari 2015 ISBN 978-91-87903-15-1

Läs mer

Välkommen till Fabeges delårspresentation

Välkommen till Fabeges delårspresentation Välkommen till Fabeges delårspresentation Januari - juni 2014 87 kommersiella fastigheter Fastighetsvärde: 33,3 Mdkr Uthyrbar yta: 1,1 miljoner kvm Hyresvärde: 2,3 Mdkr 137 anställda Hammarby Sjöstad Stockholms

Läs mer

Våga värdera kvalitet! Utvärdering av kvalitet i komplexa tjänsteupphandlingar

Våga värdera kvalitet! Utvärdering av kvalitet i komplexa tjänsteupphandlingar Våga värdera kvalitet! Utvärdering av kvalitet i komplexa tjänsteupphandlingar Almedalen 1 juli 2014 Varför utvärdera kvalitet? Utgångspunkt: Vi vill göra en bra affär - vill ha rätt kvalitet baserat på

Läs mer

OPS- Offentlig Privat Samverkan Ett alternativ för Simrishamns kommun? 2009-03-10

OPS- Offentlig Privat Samverkan Ett alternativ för Simrishamns kommun? 2009-03-10 OPS- Offentlig Privat Samverkan Ett alternativ för Simrishamns kommun? 2009-03-10 Linda Andersson, +46 8 520 593 20, +46 70 318 93 20 linda.m.andersson@se.ey.com Innehållsförteckning 1 Bakgrund 2 Vad är

Läs mer

Ett byggföretag i tiden

Ett byggföretag i tiden Ett byggföretag i tiden Vår vision K360 tänker ständigt nytt, bygger förtroenden och överträffar kundens förväntningar, för att skapa framgång och bidra till en bättre värld. Våra kärnvärden Nytänkande

Läs mer

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad

Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Managing addresses in the City of Kokkola Underhåll av adresser i Karleby stad Nordic Address Meeting Odense 3.-4. June 2010 Asko Pekkarinen Anna Kujala Facts about Kokkola Fakta om Karleby Population:

Läs mer

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010

Akelius Fastigheter AB. Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB Bokslutsrapport januari till mars 2010 Akelius Fastigheter AB (publ) Org nr 556156-0383 Bokslutsrapport januari till mars 2010 Hyresintäkter uppgick till 618 Mkr (734) Vinster från

Läs mer

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 Blad 1 RIKTLINJER FÖR INTERNHYRA Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 INNEHÅLL Sid. 1. Inledning 2 2. Driftkostnad 2 3. Planerat

Läs mer

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare?

Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? Market Insider: Varför är det så viktigt att ha ett urval potentiella köpare? 040-54 41 10 kontakt@bcms.se www.bcms.se BCMS Scandinavia, Annebergsgatan 15 B, 214 66 Malmö 1 Sammanfattning Varför är det

Läs mer

Huge Fastigheter AB april 2010

Huge Fastigheter AB april 2010 Åsa Hedenberg VD Uppsalahem AB (2001-2010) AP Fastigheter AB, Hiby, SEB Fastighetsförvaltning, Skanska Diverse styrelseuppdrag Husbyggnadsvaror HBV förening, vice ordf. Fastigo Byggherrarna Stockholms

Läs mer

Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster

Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster Offentlig upphandling av PR- och kommunikationstjänster - En guide från PRECIS Föreningen Public Relations Konsultföretag i Sverige för dig som ska genomföra en offentlig upphandling av PR och kommunikationstjänster

Läs mer

Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport jan-jun 2013

Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport jan-jun 2013 Välkommen till Fabeges presentation av delårsrapport jan-jun 2013 Hammarby Sjöstad Stockholms innerstad Solna Samlade enheter i tillväxtlägen inom fem kilometer från Stockholms centrum Genomsnittlig avkastning

Läs mer

TRYGGT & ENKELT. Hyr en bostad i andra hand. bostaddirekt.com

TRYGGT & ENKELT. Hyr en bostad i andra hand. bostaddirekt.com P TRYGGT & ENKELT STÖRST PÅ ANDRAHANDSBOENDE SEDA D N 1994 Hyr en bostad i andra hand Låt oss hjälpa dig att finna en andrahandsbostad Sök enkelt bostäder att hyra. Endast 695 kr för 45 dagars bostadssökning

Läs mer

William J. Clinton Foundation Insamlingsstiftelse REDOGÖRELSE FÖR EFTERLEVNAD STATEMENT OF COMPLIANCE

William J. Clinton Foundation Insamlingsstiftelse REDOGÖRELSE FÖR EFTERLEVNAD STATEMENT OF COMPLIANCE N.B. The English text is an in-house translation. William J. Clinton Foundation Insamlingsstiftelse (organisationsnummer 802426-5756) (Registration Number 802426-5756) lämnar härmed följande hereby submits

Läs mer

Checklista för köp av tjänster mellan företag

Checklista för köp av tjänster mellan företag Checklista för köp av tjänster mellan företag Vilka behov har ditt företag? Vad ligger bakom ditt beslut att söka hjälp? Vilka leverantörer finns att välja på? Det finns några saker att ha i minnet när

Läs mer

niobe Senast uppdaterad: 2013-10-09

niobe Senast uppdaterad: 2013-10-09 niobe Senast uppdaterad: 2013-10-09 Uppdragsområden: Byggherreombud Fastighetsutveckling Projektkoordination Asset Management Förvaltning Arbetsledande befattningar Stefan Dahlgren NIOBE Fastighetsutveckling

Läs mer

25 maj 2009 DNR 08-11411 2009:9. Bankernas utlåning till kommersiella fastigheter i Sverige

25 maj 2009 DNR 08-11411 2009:9. Bankernas utlåning till kommersiella fastigheter i Sverige 25 maj 2009 DNR 08-11411 2009:9 Bankernas utlåning till kommersiella fastigheter i Sverige INNEHÅLL SLUTSATSER 1 BAKGRUND 2 Omfattning och kvalitet 2 Säkerheter 3 ANALYS OCH RESULTAT 4 Utlåningsvolymer

Läs mer

Effektivt med inkluderad service Kista Science Tower

Effektivt med inkluderad service Kista Science Tower Effektivt med inkluderad service Kista Science Tower Färögatan 33, hus D, våning 6, 107 kvm LOKALEN EFFEKtiv KOntORslOKal i vårt FÖREtagsHOtEll Kontorsyta 107 kvm + gemensamma ytor antal arbetsplatser

Läs mer

Get Instant Access to ebook Ta Betalt PDF at Our Huge Library TA BETALT PDF. ==> Download: TA BETALT PDF

Get Instant Access to ebook Ta Betalt PDF at Our Huge Library TA BETALT PDF. ==> Download: TA BETALT PDF TA BETALT PDF ==> Download: TA BETALT PDF TA BETALT PDF - Are you searching for Ta Betalt Books? Now, you will be happy that at this time Ta Betalt PDF is available at our online library. With our complete

Läs mer

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen Värdering av stadskvaliteter - betalningsvilja för kontor, stadsutveckling i den regionala utvecklingsplaneringen Visionen i

Läs mer

KVALITATIV DESIGN C A R I T A H Å K A N S S O N

KVALITATIV DESIGN C A R I T A H Å K A N S S O N KVALITATIV DESIGN C A R I T A H Å K A N S S O N KVALITATIV DESIGN Svarar på frågor som börjar med Hur? Vad? Syftet är att Identifiera Beskriva Karaktärisera Förstå EXEMPEL 1. Beskriva hälsofrämjande faktorer

Läs mer

eworkbarometern VÅREN 2013

eworkbarometern VÅREN 2013 eworkbarometern VÅREN 2013 Innehåll Om eworkbarometern Bakgrund Kontakt Rörlighet på konsultmarknaden tema för vårens eworkbarometer 2013 Resultat från vårens undersökning Arvode Efterfrågan och konkurrens

Läs mer

J o n a s H ö i j e r 2 014

J o n a s H ö i j e r 2 014 J o n a s H ö i j e r 2 014 Bokslutsbarometern Kort om Cavendi Varför snabba bokslut? Studiens resultat Hur gör man? Exempel på KPI:er 2 Cavendi Management Consulting Co-founded by former Stockholm School

Läs mer

EFFEKTIVA PROJEKT MED WEBBASERAD PROJEKTLEDNING

EFFEKTIVA PROJEKT MED WEBBASERAD PROJEKTLEDNING EFFEKTIVA PROJEKT MED WEBBASERAD PROJEKTLEDNING Skapa initiativ för din projektgrupp för att lyckas Webinar 2012-03-08 VAD ÄR PROJECTPLACE? SAMARBETSTJÄNST ONLINE PROJECTPLACE I SIFFROR Grundades 1998

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Utveckling och omställning. Ett kompetensprojekt för detaljhandeln i Västerås

Utveckling och omställning. Ett kompetensprojekt för detaljhandeln i Västerås Utveckling och omställning Ett kompetensprojekt för detaljhandeln i Västerås 1 Innehållsförteckning Förord Bakgrund Projektets syfte Projektets deltagare Projektets upplägg Projektets mål Resultat Enkätundersökningar

Läs mer

Kungsleden AB (publ) VD Thomas Erséus Aktiespararna Sundsvall 26 februari 2008

Kungsleden AB (publ) VD Thomas Erséus Aktiespararna Sundsvall 26 februari 2008 Kungsleden AB (publ) VD Thomas Erséus Aktiespararna Sundsvall 26 februari 2008 Kungsleden i korthet Äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning Fastigheter till ett värde av

Läs mer

Kurt Eriksson. Affärsansvarig, Nordisk Renting AB

Kurt Eriksson. Affärsansvarig, Nordisk Renting AB Kurt Eriksson Affärsansvarig, Nordisk Renting AB Nordisk Renting Källa till utveckling och tillväxt Presentation av Nordisk Renting Kundnyttan och motiv Exempel på genomförda affärer Nordisk Rentings affärsidé

Läs mer

Att tänka på vid andrahandsuthyrning

Att tänka på vid andrahandsuthyrning Att tänka på vid andrahandsuthyrning Hyresvärdens samtycke krävs För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs samtycke från hyresvärden. Förstahandshyresgästen skall göra en skriftlig ansökan till

Läs mer

BOSTADSHYRES- MARKNADEN

BOSTADSHYRES- MARKNADEN Stockholm, mars 2014 Bokriskommittén ett initiativ för en bättre bostadsmarknad Bokriskommittén har i uppdrag att presentera konkreta förslag på reformer som kan få den svenska bostadsmarknaden i allmänhet

Läs mer