»Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan Kortversion

Transkript

1 »Vi arbetar långsiktigt med smarta, hållbara lösningar!«affärsplan Kortversion 1

2 Himlastigen

3 Inledning Utgångspunkten i den här affärsplanen är ett långsiktigt affärsmässigt tänkande. Det är naturligt för ett företag som arbetar med fastigheter och människors boendevillkor, eftersom själva produkten i sig har lång livslängd. Långsiktig hållbarhet ska gälla de tre dimensionerna som också är införlivade i Umeå kommuns övergripande mål; den sociala, den ekologiska och den ekonomiska. Allt vi gör mynnar ut i konsekvenser som påverkar den långsiktiga hållbarheten. Vår vision och våra företagsmål ska relatera till hur vi genom systematiskt arbete formar vår verksamhet så att den blir långsiktigt hållbar. Det följer en röd tråd från visionen till målen som uttrycks inom de tre områdena och vidare genom alla medarbetares delaktighet i respektive avdelnings verksamhetsplan. 3

4 Vision Bostaden stärker Umeås lyskraft i Europa genom ett hållbart bostadsbyggande och med människan i fokus. Utmärkande för företaget idag AB Bostaden bygger och förvaltar bostäder i Umeå kommun. Företagets historia sträcker sig från 1953, då det startade i stiftelseform blev företaget ombildat till ett kommunalt allmännyttigt bolag med uppdrag att bidra till Umeå kommuns tillväxt och bostadsförsörjning. Företaget har utvecklats starkt under åren och framför allt utmärker vi oss genom att vi kan erbjuda ett prisvärt boende för i stort sett alla bostadssökande vi har ett brett utbud av lägenheter med stora valmöjligheter och finns i centrala delar av staden såväl som ute i de flesta stadsdelar vi strävar efter att skapa bostadsområden där en blandning av människor i olika livsskeden och med olika bakgrund kan känna sig hemma vi lägger stor vikt vid närhet till kunden som har tillgång till service i sitt kvarter vi satsar på utveckling och upprustning av äldre bostadsområden och hus vi tar stort ansvar för att minska vår miljöbelastning i natur och bostadsområden. 4

5 Omvärldsfaktorer Umeå kommuns tillväxt Umeå kommuns befolkningsmål sedan 2009 innebär en tillväxt som ska leda till invånare år 2050 och därför måste det byggas lägenheter per år. Av dessa är Bostadens andel lägenheter per år. Umeå kommuns befolkningsprognos för perioden , innebär en befolkningstillväxt på personer (6,1 procent), vilket är lägre än den föregående tioårsperiodens prognos. För Bostaden skulle det betyda att nyproduktionen under denna tid, utifrån den marknadsandel som företaget har, ska ligga på i genomsnitt cirka 150 lägenheter per år (förutsatt ett index på 2 personer per lägenhet i genomsnitt). Eftersom det finns ett uppdämt behov av bostäder kommer vi dock att verka för att vår produktion ska ligga på 200 lägenheter per år under den kommande treårsperioden. Nybyggnation, Öbacka såg. Utveckling av Umeå universitets studentplatser Umeå universitets utveckling har stor inverkan på bostadsefterfrågan. Enligt deras verksamhetsplan kommer antalet studentplatser att minska från och med Umeå universitet räknar under med cirka inskrivna studenter och eventuellt en minskning på sikt. Distansstuderande och de som enbart studerar via internet har inte ökat i så hög grad, som man kan tro av debatten, även om de distansstuderande har stått för en större del av ökningen från Studenter från utomeuropeiska länder har under 2013 minskat med cirka 80 procent jämfört med 2012 och antalet helårsstudenter är under 2013 cirka stycken. Antalet studenter på campus beräknas vara oförändrat under perioden

6 Tillgång och efterfrågan på bostäder i Umeå Uppskattningsvis är dagens brist cirka bostäder. Vi kommer under 2013 inte att förbättra situationen då nytillskottet sannolikt hamnar runt 400. Först i slutet på 2014 lättar det. En produktion på 600 bostäder 2014 och 2015 lindrar, men löser inte hela bristen. Det är svårt att bedöma varaktigheten i bostadsbristen. Unga som bor hemma idag och saknar bostad kanske inte bor kvar i Umeå om 2 år. Med utgångspunkt i de nuvarande projekt som är igång i Umeå och som innefattar alla aktörer har vi ett förbättrat läge under slutet av 2015, men fortsatt brist. Totalt är byggandet av cirka lägenheter igång i november 2013 och om allt går enligt planerna färdigställs dessa fram till Befolkningsprognos Den nya prognosen ger en genomsnittlig ökning på 725 invånare/år Totalt invånare 2021 jämfört med idag Bedömt bostadsbehov Öbacka såg 3D-bild. Första inflyttning under Hushållsutveckling

7 Utmaningar inför kommande period Den kommande treårsperioden ställer oss inför följande val: Balansen mellan nyproduktion och ombyggnad/renovering ska fungera så att våra insatser för befintliga byggnader är tillfredsställande, samtidigt som vi ska upprätthålla en nyproduktion som krävs för tillväxten i Umeå. Vilken strategi väljer vi för att göra det och samtidigt behålla det resultat som svarar mot ägarens krav? En viktig utmaning handlar om hur vi kan mobilisera resurser till det stora underhållsbehov som föreligger. En omfattande och grundlig inventering av underhållsbehovet är genomförd och pekar på en nivå motsvarande 270 mkr per år de närmaste 15 åren. 45 procent av detta rör fastig heter på Carlshem, Mariehem, Tunnelbacken och Ålidhem. Det är framförallt tre förutsättningar som måste uppfyllas för en fortsatt verksamhet enligt de krav som ställs kombinerat med en fortsatt stabil ekonomi i företaget: Finansieringen av investeringarna. En fungerande process i plan- och bygglovsförfarandet. En väl vald nivå för underhållsinsatser som inte äventyrar resultaträkningen men inte heller underminerar värdet i våra fastigheter. Lägenhetsmonter vid Bostadens 60-årskalas på Nolia. 7

8 Huvudsakliga strategiska vägval De strategiska vägvalen för att kunna genomföra projekten styrs av ekonomiska begränsningar såväl som tidsmässiga förutsättningar. En princip är att prioritera byggande där det går snabbt och där vi har gällande detaljplan. Redan beslutade projekt under planperioden Öbacka såg projektet är igångsatt och i byggfas. Nyproduktion av kvarteret Kastanjen (Tranbärsvägen) Böleäng. Ombyggnation av kvarteret Melonen (Tranbärsvägen) Böleäng. Nyproduktion på Lilljansberget kvarteret Lyan enligt befintlig detaljplan. Små lägenheter i närheten av campus, förtätningsområden. Sävar trygghetsboende. Hållbara Ålidhem som har delfinansiering av staten fram till Upprustning av studentkorridorer som är hårt belastade och viktiga för studenterna. Projekt under byggprocess och där nya detaljplaner krävs: Kvarteret Focken 5 (Östra kyrkogatan/hemvägen) Haga. Kvarteret Mården (Östra Norrlandsgatan) Öst på stan. Med Focken och Mården uppfylls produktionsmålet om totalt 608 lägenheter och 200 lägenheter per år. Projekt att utreda: Bostäder för äldre som byggs om till trygghetsbostäder: Hemgården Hus D. Kvarteret Mejseln (Magasinsgatan/ Sveagatan) centrala stan Kvarteret Målet 1, Berghems centrum. 8

9 Äppelvägen Bostadens vd, Ann-Sofi Tapani. Berndt Elstig, chef för fastighetsutveckling. Nybyggda kvarteret Assistenten, Geografigränd 2, Ålidhem. 9

10 Mål Bostadsförsörjningsmål Antal färdiga lägenheter för inflyttning År 2014 År 2015 År lägenheter 210 lägenheter 330 lägenheter Detta ger cirka 200 nya lägenheter per år i genomsnitt under denna period. Nyproduktion Område Start Antal lägenheter Öbacka såg lägenheter (67 st 2014, 162 st 2014) Kvarteret Lyan lägenheter 2015 Kvarteret Kastanjen 2015 cirka 200 lägenheter (160 st 2016, 40 st 2017) Sävar 2016 cirka 20 lägenheter 2016 Kvarteret Focken lägenheter 2016 Kvarteret Mården 2015 cirka 175 lägenheter (60 st 2016, 115 st 2017) Om- och tillbyggnader Mål för perioden Färdigställa uppsatt mål för Ålidhems omvandling till säkrare och mer energsnåla byggnader. 405 lägenheter, 26 huskroppar. Etapp 1 Matematikgränd 1 17 är genomförd december Etapp 2 Matematikgränd 19 23, Geografigränd genomförd december Etapp 3 Geografigränd 4 6, 10 12, genomförs under Etapp 4, Geografigränd 8, genomförs under Melonen, Böleäng, 68 lägenheter byggda år 1967 renoveras från grunden. Genomförs under Underhållsbehov Bostaden har under 2012 och 2013 inventerat företagets fastighetsknutna underhållsbehov. Inre underhåll, brand, samt tele- och datasystem omfattades inte av inventeringen. Stora delar av underhållsbehovet kan härledas till de stora miljonprogramsområdena på Carlshem, Tunnelbacken, Mariehem, Ålidhem och Holmsund. 10

11 Utifrån besiktningsresultatet ligger bruttolistan för underhållsbehov på cirka 270 mkr per år och totalt mkr under perioden Av dessa cirka mkr härrör mkr (~45 procent) till fastigheter på Carlshem, Mariehem, Tunnelbacken och Ålidhem. Nästa steg är att göra bedömningar som kombineras med fastigheternas livskraft och möjlighet att på lång sikt vara bärande och ge bidrag till företagets förvaltning. Utifrån den sammankopplade bilden görs en prioriteringsoch handlingsplan. Bostadssociala mål Boinflytande och delaktighet I kommande projekt används inarbetade metoder med ombyggnadsvärdar och särskilda dialoger i ombyggnadsprojekt. Dialoger i samband med renoveringar av kvarteret Melonen, Tranbärsvägen. Utemiljöer Fortsatt utveckling av våra utemiljöer utifrån den modell som vi utarbetat de senaste åren. Skapa fler möjligheter till stadsodlingar och motsvarande. Samverkansprojekt för utsmyckning och konst i fastigheter och områden. Tillgänglighet och trygghet Fortsatt satsning på trygghetsskapande åtgärder i våra bostadsområden. Ungdomsstödjande verksamhet i riktade områden Ett försöksprojekt för sysselsättning av ungdomar i något av företagets bostadsormråden där ungdomsarbetslösheten är hög. Skapa en Bostaden-fond med målet att stödja barns och ungdomars deltagande i förenings 100% 80% livet (målgruppen boende i våra bostadsområden). 60% Kundnöjdhet Kundnöjdheten ska uppgå till NKI % 70% 70% 71% 40% 20% Nöjdkundindex % 11

12 Ekologiska mål Företagets energiförbrukning i fastigheterna ska årligen gå ner cirka 3 kwh/kvm/ år jämfört med året innan. Slutmålet är att den sammanlagda minskningen mellan 2007 och 2020 ska vara 20 procent. År Mål kwh/kvm Utfall kwh/kvm Reviderat mål kwh/kvm Miljöfokus Inom ramen för Miljöfokus 2016 arbetar hela organisationen med ekologiskt hållbara lösningar för avfall, teknik och material i byggande och förvaltning, transporter och miljöfarliga ämnen. Miljöfokus ska genomsyra alla verksamhetsgrenar och involvera all personal och våra hyresgäster. All köpt eller egenproducerad energi ska komma från förnyelsebara källor år Samtliga entreprenörer som anlitas av Bostaden ska följa ett miljöledningssystem eller motsvarande och produkter och materiel ska uppfylla kriterier för bra miljöval. Fram till 2013 är 2200 ljuskällor med kvicksilver utbytta till induktionslampor och 500 armaturer är utbytta till LED-armaturer. Av totalt 6900 ljuspunkter med kvicksilver kvarstår 4200 stycken. Dessa ska vara helt utbytta senast Källsortering ska erbjudas i samtliga lägenheter och sortering av matavfall i 100 procent av våra lägenheter. Under 2014 kommer utvärderingar att göras och utifrån dessa resultat tas nya beslut om framtida mål. Bostadens miljöarbete ska vara känt av 60 procent av kunderna och 100 procent av medarbetarna Företagets koldioxidbelastning, för egna fordon, ska minska med 60 procent till 2016 jämfört med Antalet körda mil för interna transporter ska årligen minska. 12

13 Ekonomiska mål Soliditeten ska uppgå till lägst 20 procent vid periodens slut år Förräntning på marknadsmässigt totalt fastighetskapital ska vara minst 6 procent i genomsnitt under perioden, varav 4 procent direktavkastning och 2 procent värdeförändring. Driftnetto exklusive underhåll (superdriftnetto) ska för 2014 uppnå lägst 520 miljoner kronor. Personalmål 100% Inom planeringsperioden finns tre huvudsakliga fokusområden för att utveckla och effektivisera den interna organisationen: 75% 75% 78% 80% Arbetsmiljö och hälsa Målsättning 80% 60% 40% 20% Ökad långtidsfriskhet och minskad sjukfrånvaro. 0% Bostadens mål ska vara kända för alla anställda. Målen ska konkretiseras Medarbetarindex för varje arbetsområde så att samtliga medarbetare har tydliga mål att arbeta mot. Mäts i personalstatistiks- och med arbetarundersökning. Jämställdhet och mångfald Målsättning En jämnare könsfördelning inom företaget totalt, men framförallt inom administrativa och tekniska arbeten. Andelen anställda med utomnordisk bakgrund ska öka i företaget. Mäts i personalstatistik. Kvartersvärd Ida Söderström. Kompetensförsörjning Hos allmänheten bidra till ett ökat intresse för utbilningar till yrken inom bygg och förvaltning. Allt utvecklingsarbete ska genomsyras av Bostadens värdegrund. 13

14 Nyckeltal att följa Resultat Mål Nyckeltal Nöjd medarbetar-index, procent Tydlig målsättning inom Bostaden, procent Tydliga instruktioner i arbetet, procent Individuella handlingsplaner, procent Etnisk mångfald, procent 6,4 6,3 7 Långtidsfrisk, procent 68,4 61,4 70 Sjukfrånvaro, procent 3,6 3,8 3,4 Årshjul December Verksamhetsplaner färdiga. Kortversion av affärsplan klar. Januari Årsbokslut November Nästa års affärsplan antas. Verksamhetsplanearbetet fortsätter. Februari Internkontroll, uppföljning. Oktober Verksamhetsplaner påbörjas inom varje enhet. Mars Slutrevision av bokslut. Medarbetarundersökning. September Tertialrapport 2. Kundundersökning. Planeringsseminarium ledningsgrupp och styrelse. April Augusti Underlag till affärsplan tas fram av ledningsgrupp. Juli Juni Maj Tertialrapport 1. Planering för nästa års affärsplan startar. 14

15 Bostadens värderingar Omtanke Om människor, hus och miljö Öppenhet I alla våra kontakter och relationer internt och externt Affärsmässighet En helhetssyn med smart och hållbara lösningar Alla människors lika värde En positiv tro på människors vilja och förmåga oavsett bakgrund, ursprung och kön Bostadens arbete med värderingar speglar av sig i kundernas bild av företaget och hela 7 av 10 som svarade på kundundersökningen 2013 anser att Bostaden lever upp till sina värderingar. Henrik Otterbeck, Zondera Nyckeltal personal 2012 I AB Bostaden finns 177 anställda där 110 (62 procent) är män och 67 (38 procent) är kvinnor. Personalen kan delas in i följande stora yrkesområden: Kvartersvärdar 47 Tekniker* 30 Fastighetsskötare 31 Lokalvårdare 11 Tjänstemän 42 Chefer inkl ledningsgrupp 16 Totalt 177 * I yrkesgruppen tekniker ingår snickare, rörmokare, drifttekniker, reparatörer och elektriker. Medelåldern är 47 år och inom en treårsperiod beräknas 23 anställda gå i pension. Andel anställda på heltid är 84 procent för kvinnor och 95 procent för män. Fakta AB Bostaden i Umeå 2012 Antal lägenheter st Medelantalet anställda vid årets slut 180 st Antal lokaler 189 st Uthyrningsgrad bostäder 99,7 % Driftnetto 339 mkr Nettoomsättning 944 mkr Resultat efter finansnetto 48 mkr Eget kapital mkr Bokfört värde fastigheter mkr Räntebärande skulder mkr Investeringar 191 mkr Soliditet 20,5 % Direktavkastning 7,1 % Avkastning på sysselsatt kapital 3,8 % Avkastning på eget kapital 4,3 % Låneränta vid årsskiftet 3,5 % Total yta, lägenheter ,5 m 2 Medelhyra 973 kr/m 2 Genomsnittsålder fastigheter 31 år Energiproduktion, förnyelsebar 55 % 15

16 Ballongutdelning vid Bostadens 60-årskalas för alla Umeåbor på Nolia. Där du känner dig hemma 16 AB Bostaden, Box 244, Umeå Telefon: Fax: Foto: Malin grönborg, Andreas Nilsson, Henke olofsson, bostaden. TRYCK: Tryckeri city 2013