VD har ordet Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys...14 Noter...

Transkript

1

2

3 VD har ordet Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys...14 Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Femårsöversikt Fastighetsbeteckningar m.m

4 Jag vill tacka alla mina ambitiösa och duktiga medarbetare som medverkat till de mycket positiva resultaten som uppnåtts under Helt i linje med den nya lag för allmännyttan som styr vår verksamhet från och med 2011 redovisar vi ett ekonomiskt resultat efter finansiella poster på kkr. Lagen säger att verksamheten ska bedrivas affärsmässigt med ett tydligt lönsamhetsperspektiv. I ägardirektiven finns två ekonomiska mål. Soliditeten skall uppgå till minst 20 %, resultatet visar 20,7 %. Avkastningen skall uppgå till 3,26 %, resultatet uppgår till 3,68 %. Kundundersökning har genomförts under året. De övergripande kvalitetsmålen visar: Nöjdkundindex 4,4 och serviceindex 4.1 på en skala 1-5, där helt nöjd har betyget 5. Resultaten visar att vi har en bra organisation och bra rutiner som uppskattas av våra kunder. Vi får dock inte slå oss till ro och vara nöjda med detta utan måste hela tiden förbättra vårt arbete och våra attityder. När det gäller boendemiljö och trygghet redovisar vår kundundersökning ett index på 4,4 poäng, vilket visar att vi har en bra miljö för våra hyresgäster. Vi fortsätter dock vårt arbete för att öka den attraktiva livs- och boendemiljön. Via vår hemsida kan information inhämtas, bostadsansökan göras samt frågor ställas på dygnets alla timmar. Att vår personals arbete och vår hemsida uppskattas av våra hyresgäster visar resultatet i kundundersökningen med ett snittindex på 4,5 poäng. Lika viktigt som att vi har en bra boendemiljö och trygghet för våra hyresgäster, lika viktigt är det att kunna erbjuda en attraktiv och hälsosam arbetsplats för personalen. Målen utifrån arbetsmiljöpolicy är följande: Trygghet och säkerhet i arbetet. Arbetsglädje, trivsel och god kamratskap. Jämställdhet. Respekt för individen. Delaktighet och påverkansmöjlighet. Vårt mål för sjukfrånvaron är 3,5 %, årets resultat är 2,5 %, vilket är mycket glädjande. Detta kan jämföras med 2010 då det uppgick till 3,6 %. Efterfrågan på våra lägenheter har under året varit fortsatt väldigt hög, vilket måste vara ett bra kvitto på att vi har gott renommé bland våra kunder. Byggandet av vårt nya hyreshus som påbörjades årsskiftet 2010/2011 har gått helt enligt planerna, med inflyttning 1 mars De kommer dock att påbörja inflyttning under sista veckan i februari. Byggnationen har medfört många positiva effekter för Lybo och även för Lycksele kommun. Vi har haft många studiebesök från andra kommuner, bostadsbolag och byggföretag. Det har också medfört många arbetstillfällen och praktikplatser för gymnasielever. Vår byggentreprenör NCC har gjort en film som presenterar bygget. De kommer att visa den för både personal och kunder inom hela landet. Vi har på vår hemsida en komprimerad version av filmen.

5 Vi arbetar kontinuerligt för att sänka våra driftskostnader och värna om miljön. Under de senaste åren har nedanstående åtgärder genomförts med angivna driftskostnadsminskningar: Utbyte till energisnålare aggregat och takfläktar för ventilation, resultat % minskning. Energisnålare cirkulationspumpar, resultat 31 %. Energi- och vattensnålare tvättstugeutrustning, resultat %. Byte av fönster i ett antal fastigheter. Närvarostyrd trappbelysning, resultat % minskning. Motorvärmarstyrning via dator, trapphustavla och för vissa fastigheter även via sms, resultat %. Nedsäkringsprojekt för att minska kostnaderna för el. Kommande år ställer stora krav på investeringar för att kunna vidmakthålla fastigheternas standard. Mot bakgrund av detta är det bra att vi dels lyckats sänka driftskostnaderna enligt ovan samt att vi de senaste åren kunnat sluta bra avtal med hyresgästföreningen. De senaste fyra åren har våra krafter till stor del prioriterats på de två nybyggnationerna Skogsgläntan och Smedsberget. Kommande år måste vi fokusera på att underhålla våra befintliga fastigheter. Under 2012 kommer vi att slutföra arbetet med den stora underhållsinventeringen för hela vårt fastighetsbestånd, vilket kommer att medföra hållbara framtida underhållsplaner. För att i framtiden kunna erbjuda ändamålsenligt boende för våra hyresgäster, måste vi fortsätta vårt arbete med energibesparande åtgärder samt underhållsåtgärder. Det är en del av de utmaningar vi står inför under kommande år. För Öregården har kommunfullmäktige beslutat att den tidigare planerade nedläggningen inte blir av. Före inflyttning måste därför ett antal myndighetskrav samt åtgärder för uppvärmning genomföras. Under 2012 kommer vi att fortsätta vårt arbete med differentierad hyressättning tillsammans med privata hyresvärdar, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Nils-Erik Wallin VD

6 Styrelsen och verkställande direktören för Lycksele Bostäder AB, org nr , avger härmed förvaltningsberättelse för räkenskapsåret Ägare Lycksele Bostäder AB ägs till 100 procent av Lycksele Stadshus AB, org nr som i sin tur ägs av Lycksele kommun. Verksamhetens ändamål Ändamålet med bolagets verksamhet är att inom ramen för den kommunala kompetensen främja bostadsförsörjningen i kommunen. Affärsidé Förvaltning och uthyrning av välunderhållna lägenheter och lokaler för en kostnad som möjliggör en sund ekonomi för företaget. Ägardirektiv Lycksele Stadshus AB har överlämnat ägardirektiv för bolaget. Direktiven omfattar ägaridé, verksamhetsmål, ekonomi, ekologiska mål samt samordning och dialog. Bolaget har under året arbetat utifrån de lämnade direktiven. I rapport, som översänts till ägaren i enlighet med erhållna direktiv, har bolaget presenterat hur de uppfyllts. Sammanfattningsvis görs bedömningen att bolaget har arbetat utifrån samt uppfyllt ägardirektiven. Styrelse Styrelsen är utsedd av kommunfullmäktige till och med årsstämman 2015 och består av: Ledamöter: Suppleanter: Leopold Oddvall, ordf (s) Ingrid Ölmebäck (s) Gudrun Abrahamsson (s) Bo-Anders Johansson (s) Birger Emanuelsson (s) Staffan Danielsson (s) Josef Nygren (kd) Hjalmar Wilhelmsson(fp) Sven-Olof Berg, v ordf (m) Stefan Dafors (c) Styrelsen har under året hållit fyra protokollförda sammanträden. Årsstämma hölls Revisorer Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer till och med årsstämman 2015: Lekmannarevisorer: Bertil Näslund (m) Rubin Söderlund (v) Vid årsstämma utsedda revisorer till och med årsstämman 2015: Ordinarie revisor: Suppleant: Aukt revisor Aukt revisor Anders Färnstrand Urban Andersson Verkställande direktör Nils-Erik Wallin Organisationstillhörighet Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation Fastigo, Husbyggnadsvaror HBV. Ny lag för allmännyttan Vid årsskiftet infördes en ny lag för allmännyttan (nya Allbolagen) som i korthet innebär följande: Det nya regelverket får konsekvenser för bostadsbolagens arbetssätt och för relationen till ägaren. Verksamheten ska bedrivas affärsmässigt med ett tydligt lönsamhetsperspektiv. Kommunen får inte ge företaget några fördelar som kan snedvrida konkurrensen. Dessutom ska verksamheten bedrivas i ett allmännyttigt syfte och företaget ska kunna ta ett aktivt samhällsansvar. Insatser som ger stora underskott kan dock inte motiveras med samhällsansvar. Det bostadspolitiska ansvaret ligger på staten och kommunerna och inte på de kommunala bostadsbolagen. Bolaget har under året bedrivit verksamheten utifrån nya lagen. Den resulterade även i förändrade ägardirektiv. EKONOMI Resultat Vid årets slut uppgår resultat efter finansiella poster till (1 420) kkr. Taxebundna kostn. 11% Uppvärmning 16% Underhåll 21% Fast. skatt 1% Övr. driftskostn. 27% Avskrivningar 13% Räntor/fin kostn. netto 11% Datasystem Med start infördes leverantörsscanning, IM Manager, för fakturahantering, vilket sker i egen regi och innebär datoriserad hantering. Hyresförhandlingar Vid hyresförhandling med Hyresgästföreningen träffades överenskommelse om höjning av hyrorna. Höjningen genomförs i två steg för bostäder och lokaler med 1,95% på utgående hyra från och med 2,15 % på utgående hyra från Vid hyresförhandlingen gjordes särskild överenskommelse om höjning av hyrorna vid utbyte av fönster och lägenhetsdörrar som utförs fr o m , vilket innebär: 2 % på utgående hyra vid utbyte fönster, samt 1 % på utgående hyra vid utbyte dörrar. Antal uthyrningsobjekt Vid 2011 års utgång äger och förvaltar bolaget följande uthyrningsenheter, enl spec på sid 21: Bostadslägenheter st Lokaler st Garage st Parkeringsplatser st

7 Hyresbortfall Hyresbortfallet för outhyrda objekt uppgick vid årets slut till 781 (1 225 kkr, vilket motsvarar 1,0 (1,6) %. Vakansgraden uppgick vid årets slut till 0,2 (0,3) %. Finansiering Den gällande finanspolicyn fastställdes Den bygger i sin tur på ägarens policy med anpassning till vårt bolag. När omsättning av lånen sker, är vi starkt beroende av ränteläget. Det är dock finanspolicyn som i hög grad styr besluten. Lånen har under året minskat med 396 (8 000) kkr. Upptagna lån uppgår till ( ) kkr med en genomsnittsränta på 3,6 (3,5) %. Lånestruktur Omsättning år Lånebelopp Andel av lån Genomsnittsränta ,3 % 3,84 % ,9 % 4,32 % ,8 % 2,98 % ,0 % 2,99 % Summa ,0 % Av ovanstående låneskuld uppgår kortfristig del av långfristig skuld till 0 (0) kkr. Soliditet Vid årets slut uppgår soliditeten till 20,7 % att jämföras med 21,7 % för år Bolagets styrelse har fastställt ett måldokument där soliditetsmålet uppgår till 20 %. Även i ägardirektiven är soliditetsmålet satt till 20 %. Soliditet i % ,1 23,2 20,7 21,7 20, Avkastning I ägardirektiven har vi utifrån nya lagen erhållit avkastningskrav som innebär avkastning på sysselsatt kapital med föregående års genomsnittliga statslåneränta + 0,5 %-enheter, som för 2011 innebär 3,26 %. Avkastningen har för året uppgått till 3,68 %. FASTIGHETSFÖRVALTNING Organisation Vi utför förvaltningen i egen regi förutom yttre skötsel, viss lokalvård, större reparationsarbeten samt underhållsarbeten, vilka upphandlas på entreprenad. Nyproduktion Smedsberget 19: Första spadtaget för uppförande av 7-våningshuset med suterräng (35 lägenheter) NCC Folkboende togs Under vecka 10 var grundplattan färdiggjuten och därefter vidtog påbörjandet med gjutning av väggar. Efter grundplattans färdigställande har byggnationen fortskridit i stort sett enligt tidplan och under september kom taket och fönster på plats. Under november slutfördes uppsättning av fasadtegel och därefter övriga delar av fasadbeklädnad. Den 20 december genomfördes visning av lägenheterna på plan 8. Det kom många intresserade, ca 500 st, som bjöds på tilltugg och mingel. Det stora intresset beror till stor del på den långa tid som förflutit sedan förra gången nybyggnation genomfördes i Lycksele tätort. Inflyttning kommer att ske Första spadtaget Under tiden från det att beslut tagits och fram till slutförande av nybyggnationen, har filmsekvenser funnits tillgängliga på vår hemsida för att kunna följa byggets framskridande. Övriga investeringar och ombyggnader Näsan 1: Vid kv Näsan har slutförande skett gällande ombyggnad från platta till brutna tak. Ombyggnationen har pågått under , slutfört Åtgärden är bland annat föranledd av ett stort antal vattenskador beroende på invändiga takavlopp. Näsan1 - efter takarbeten och nya balkongfronter Duvan 5: Vid kv Duvan pågår byte av fönster och lägenhetsdörrar, med beräknat slutförande Brobacka 11: Vid kv Brobacka pågår byte av fönster och lägenhetsdörrar, med beräknat slutförande Tvättstugebokning: Satsningen med digital tvättstugebokning har fortsatt vid ytterligare tre fastigheter under året, kv Käglan, kv Tjädern och kv Moroten. Större underhållsarbeten Större underhållsarbeten har genomförts vid nedanstående fastigheter: Prästbolet 2, byte lägenhetsdörrar, pågående Bergbacka 14, byte lägenhetsdörrar, pågående Duvan 5, byte fönster och lägenhetsdörrar, pågående Brobacka 11, byte fönster och lägenhetsdörrar pågående Morkullan 3, badrumsrenoveringar, pågående Skogen 9, badrumsrenoveringar, pågående Tjädern 32, ombyggnad tvättstuga inkl nya ytskikt Näsan 1, slutförande takombyggnad samt ombyggnad av 10 skärmplatser Moroten, utökning motorvärmarplatser

8 Sidensvansen 3, ommålning fastighet samt plåtinklädnad balkonger Kardmakaren 12, ommålning Hoppbacken 1, utökning motorvärmarplatser Tjädern 32 - renoverad tvättstuga Sidensvansen 3 - ommålning alla fastigheter samt plåtinklädnad av balkonger Ventilationsanläggningar Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförs enligt den lagstiftning som gäller för bostäder och lokaler. Hela vårt fastighetsbestånd uppfyller dessa lagkrav. Radon Vid de fastigheter som ligger inom den geografiska riskzonen för radon, gällande mark, har mätningar genomförts. Där mätningarna uppvisat för högt värde (över 200 bq/kbm) har åtgärder vidtagits och nya mätningar genomförts. När det gäller radon i byggnadsmaterial sker stickprovskontroller. Samma gränsvärden gäller för detta och hittills har inga förhöjda värden uppmätts. Om det skulle uppvisa för höga värden kommer åtgärd att ske och nya mätningar genomföras. Det finns ett åläggande att senast 2018 ha genomfört radonmätning för lägenheter i vårt fastighetsbestånd, vilket innebär mätning för alla lägenheter i bottenvåning och sedan vissa utvalda lägenheter i övriga våningsplan. Energideklaration Energideklarationer slutfördes 2009 av oberoende certifierad konsult för hela vårt fastighetsbestånd. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Under året har hyresgästerna erhållit 798 (765) kkr i hyresrabatter för senarelagt underhåll samt beställt tidigarelagt underhåll för 29 (88) kkr. Energiförsörjning I vårt fastighetsbestånd utgörs energiförsörjningen under året av: Fjärrvärme... 98,6 % Olja... 1,4 % VERKSAMHETSSYSTEM Företaget är certifierat för verksamhetssystem bestående av miljö enligt ISO 14001:2004, kvalité enligt ISO 9001:2008 samt arbetsmiljö enligt AFS 2001:1. Omcertifiering sker vart tredje år för miljö, kvalité och arbetsmiljö. Verksamhetssystemets årliga uppföljning sker via interna och externa revisioner. För att bibehålla certifiering krävs att godkända revisioner uppnås. Intern revision har genomförts under året. Intertek Semko Certification AB genomförde under oktober den externa revisionen. Efter revisionen erhölls fortsatt certifiering. Företaget har med verksamhetssystemets införande skaffat ett verktyg som medför stora möjligheter till företagsutveckling. Miljö Vad gäller miljöarbetet har vi jobbat utifrån systemets policy, övergripande och detaljerade mål. Kvalité Kvalitetsarbetet har bedrivits utifrån systemets policy och detaljerade mål. Arbetsmiljö Vårt arbetsmiljöarbete bygger på vårt verksamhetssystem och arbetet bedrivs utifrån policys och uppsatta mål. MARKNAD Uthyrning Vi har under flera år haft bra efterfrågan på bostäder, men vårt problem har varit att vi inte haft bostäder att erbjuda kunderna. I och med att nybyggnationen färdigställs, kommer det att föranleda positiva effekter på marknaden. Vid årsskiftet hade vi 17 tecknade kontrakt för inflyttning till kv Smedsberget. Antalet bostadssökande till nybyggnationen har varit stort. De förändrade finansieringsmöjligheterna har dock medfört svårigheter för de som önskat sälja sina fastigheter och flytta till det nya huset. För våra bostadssökande som studerar har vi tidsbegränsade rabatter. Vad gäller uthyrningsläget för lokaler fanns vid årsskiftet endast en kommersiell lokal ledig. Vi har dock uppsägningar av ett antal som blir hyreslediga under första halvåret 2012, där erbjudande till intresserade pågår. Övernattningslägenhet Vi har under året iordningställt en mindre lägenhet på kv Diligensen som övernattningslägenhet. Den är tillgänglig för alla hyresgäster för bokning när den egna lägenheten inte räcker till. Kundundersökning De övergripande kvalitetsmålen för de kundundersökningar som genomförs, består av:

9 nöjdkundindex, minst 4,5 poäng serviceindex, minst 4,4 poäng Kundundersökning har genomförts under året. Den visade på nöjdkundindex 4,4 och serviceindex 4,1 på en skala 1-5 där helt nöjd har betyget 5. Vid förra undersökningen 2008 uppgick nöjdkundindex till 4,4 och serviceindex till 4,2. Kundundersökning genomförs vartannat år. Hyressättningssystem Samarbetet gällande hyressättningssystem pågår tillsammans med privata hyresvärdar, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Detta arbete kommer att pågå ett antal år. Målet är att vi skall nå en gemensam överenskommelse gällande poängsättningen för orten. Under året har en gemensam enkätundersökning genomförts för att få en bedömning av bostadsområden och boendet i övrigt. Marknadsföring I slutet av augusti genomfördes En dag på stan som är en mässa anordnad av företagarna. Här får företagarna och offentliga sektorn visa upp sig för kommuninvånarna. Temat för dagen var nybyggnationen Smedsberget 19 med information om planlösningar, hyror mm. Dagen bjöd på uppehållsväder och ett stort antal besökande. En dag på stan PERSONAL Under året har nedanstående tjänsteförändringar genomförts: anställning av fastighetsvärd 1 st, heltid omändring av befintlig tjänst som fastighetsvärd till kombinerad rep/ underhåll/fastighetsvärd. Personalsammansättning Antalet anställda i företaget uppgår till 18 st varav 13 st är män. Av detta uppgår fördelningen inom olika arbetsområden till: fastighetsanställda 8 st varav 7 st män, samt tjänstemän 10 st varav 6 st män. Personalförsörjning Nästa pensionsavgång är 2015, gällande en person. Detta baseras på en beräknad pensionsålder vid 65 år. Den genomsnittliga anställningstiden uppgår till 15,4 (15,2) år och genomsnittsåldern är 49,6 (48,8) år. Fördelning mellan män och kvinnor enligt tabell nedan Män Kvinnor Genomsnittlig anställningstid Genomsnittsålder Arbetsmiljö Företaget har avtal med Previa gällande företagshälsovårdstjänster. Alla anställda erbjuds subventionerad motion och friskvård i förebyggande syfte. I detta ingår även möjlighet till en motionstimme/vecka/anställd. Arbetsmiljön ingår som en del i vårt verksamhetssystem. I verksamhetssystemet under arbetsmiljö ingår även jämställdhetsarbetet. FRAMTIDA UTVECKLING Nybyggnation Under 2012 kommer nybyggnation, genom partneringprojekt, vid kv Smedsberget att slutföras, med inflyttning Ekonomi - räntor En viktig del för framtiden är räntenivåerna. Ränteläget har under året förändrats i positiv riktning vad gäller fasta räntor. Vad gäller rörliga räntor har inte förändring av reporäntan påverkat dessa, de har istället stigit och ligger närmare de fasta och ibland även högre. Ränteläget är svårt att bedöma för marknaden, vilket också har visat sig de senaste åren. Det som har hänt är att förändring av rörliga lån inte följer reporäntesänkningar samt att marginalerna för bankerna ökat under För vår del kommer vi att påverkas av ränteläget för de rörliga lånen samt genom den låneomsättning som sker under För att se hur det kan påverka oss i framtiden, kan man göra en överblick på känsligheten för ränteförändringar på hela lånestocken: En ränteförändring på +/-1 % ger en resultatförändring på +/- 2 miljoner kronor. Effekten reduceras dock beroende på lånens omsättningstid. Hyresförhandlingar Hyresförhandling med Hyresgästföreningen gällande 2012 års hyror skedde under december och innebär en hyreshöjning i två steg för bostäder och lokaler med 2 % på utgående hyra från och med 1,7 % på utgående hyra från Överenskommelsen innebär också följande höjningar fr o m : Frysboxplatser...15 kr/mån Varmgarage...30 kr/mån Kallgarage...15 kr/mån Skärmtak och öppna bilpatser...10 kr/mån Bilplatser med motorvärmarstyrning höjs med ytterligare...10 kr/mån Datasystem Vårt införande av e-faktura som av leverantören försenats, är nu under test och kommer att införas under 2012.

10 Våra hyresgäster kommer då att erbjudas möjlighet att välja e-faktura, vilket är ett miljövänligare sätt att distribuera fakturor. Övriga investeringar Satsningen på digital tvättstugebokning kommer att fortsätta ett antal år framåt, med installation i ett antal fastigheter varje år. Örträsk Kommunfullmäktige har beslutat att den tidigare planerade nedläggningen inte blir av. Före inflyttning måste ett antal myndighetskrav samt åtgärd för uppvärmning genomföras. VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel ,71 Årets vinst ,63 Totalt ,34 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägarna utdelas 35,70 kr per aktie, totalt ,00 I ny räkning överförs ,34 Totalt ,34 Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen: Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 20,6 procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelse Lycksele Bostäder AB: Suppleanter: Hjalmar Wilhelmsson, Staffan Danielsson, Bo-Anders Johansson, Stefan Dafors, Ingrid Ölmebäck, Ledamöter: Sven-Olof Berg, Birger Emanuelsson, Gudrun Abrahamsson, Leopold Oddvall, Josef Nygren Styrelsens beredningsgrupp: Leopold Oddvall (ordf), Nils-Erik Wallin (VD), Sven-Olof Berg (vice ordf) samt Birgitta Axelsson (ekonom).

11 Kkr Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens intäkter Externa kostnader Personalkostnader Avskrivn av materiella anläggningstillgångar Jämförelsestörande poster Övriga rörelsekostnader Rörelsens kostnader Rörelseresultat Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Statl bost byggn subv (räntebidrag) 26 Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat

12 Kkr Not TILLGÅNGAR 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Inventarier och installationer Pågående ny- och ombyggnad Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Summa Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbet kostnader/upplupna intäkter Kassa och bank Summa SUMMA TILLGÅNGAR

13 Kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier á kvotvärde 1000kr Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa Obeskattade reserver Avsättningar Avsättningar till pensioner Summa Långfristiga skulder 25 Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder 335 Summa Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag 835 Aktuella skatteskulder 503 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader/förutbetald intäkt Summa SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar, totalt varav eget innehav Ansvarsförbindelser Fastigo Borgensförbindelser Inga Inga Avropbart underhåll enligt HLU-modellen

14 Kkr Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Av- och nedskrivningar som belastat resultatet Reavinst/reaförlust som belastat resultatet Betald skatt Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital: Ökning (-)/Minskning (+) av kortfristiga fordringar Ökning (+)/Minskning (-) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i ny- och ombyggnation 14-15, Försäljning av fastighet 8, Förvärv av inventarier och installationer Försäljning av inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av långfristiga lån Förändring av byggnadskreditiv Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Förändring av långfristiga skulder Förändring av avsättning till pensioner -3-8 Förändring av kortfristig del av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

15 Not 1 REDOVISNINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens rekommendationer och uttalanden. Principerna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Uppskjuten skatt har redovisats enligt BFNAR 2001:1, redovisning av inkomstskatter. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till det belopp de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärde där ej annat anges. Avskrivningsprinciper Avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på ursprungliga anskaffningsvärden baseras på tillgångarnas bedömda ekonominska livslängd, varvid följande procentsatser har använts. Byggnader...2% -varav specialbyggnader avskrivs med...3% Markanläggningar...5% Bredbandsinstallationer...5% Inventarier...20% Koncernuppgifter Företaget är helägt dotterbolag till Lycksele Stadshus AB, org nr , med säte i Lycksele. Lycksele Stadshus AB ägs av Lycksele kommun, org nr Koncernredovisning upprättas i moderbolaget Lycksele Stadshus AB. Det har ej förekommit några koncerninterna inköp och försäljningar under året Not 2 Hyresintäkter inkl outh objekt Bostäder Lokaler Garage Bilplatser Övrigt Summa Underhållsrabatter Hyresrabatter Avgår: Hyresbortfall, outhyrda objekt Bostäder Lokaler Garage Bilplatser Övrigt -1-1 Summa Löptider på hyreskontrakt, kommersiella lokaler Löptid till år Antal kontrakt Hyra/år Summa Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Ersättning från hyresgäster Fakturerade kundkostnader Vinst vid avyttring av mtrl anl tillgång 79 1 Övrigt Summa Not 4 Övriga rörelseintäkter Provisionsintäkter 9 11 Återvunna fordringar 19 7 Övrigt 1 1 Summa Not 5 Externa kostnader Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Summa Not 6 Personal Löner och andra ersättn samt sociala kostnader inkl pensionskostnader har uppgått till: Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totala löner, ers, soc- och pens kost Medelantal anställda, fördelade på kvinnor och män har uppgått till: Kvinnor 4,3 4,4 Män 12,0 11,5 Totalt för bolaget 16,3 15,9 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare: Styrelseledamöter, antal på balansdag 5 5 -varav män 4 4 VD o andra ledande bef.havare, antal på balansdag 1 1 -varav män 1 1 Not 7 Planenliga avskrivningar Materiella anläggningstillgångar: Byggnader Markanläggningar Inventarier och installationer Summa avskrivningar Not 8 Jämförelsestörande poster Nedskrivning byggnader Vinst vid avyttring fastighet -899 Summa Not 9 Fördelning av rörelsens kostnader Underhåll Drift Fastighetsskatt Avskrivningar Övriga rörelsekostnader 15 Summa Anm: Jämförelsestörande poster ingår ej. Specifikation av drift: Fastighetsskötsel/städ Reparationer Administration Taxebundna kostnader Uppvärmning Övriga driftskostnader Summa Not 10 Övriga ränteint o likn resultatposter Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Summa

16 Not 11 Räntekostn o likn resultatposter Räntekostnader Borgensavgifter Summa Not 12 Bokslutsdispositioner Återföring från periodiseringsfond -487 Avsättning till periodiseringsfond Skilln bokförd/planenlig avskrivning Summa Not 13 Aktuell skatt Skatt på årets resultat 929 -varav skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond (3) Skatteffekt på lämnat koncernbidrag 737 Summa Not 14 Byggnader Ing ackumulerade anskaffn värden Avgår: ackumulerade investeringsbidrag Årets anskaffningar Årets utrangeringar Årets försäljningar -310 Omfördelat från pågående nybyggnad Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar, enligt plan Justering avskrivning vid försäljning Utg ackumulerade avskrivningar Ing ackumulerade nedskrivningar Årets nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Specifikation av i byggnader ingående ytor Rörelselokaler Förvaltningsenheter Not 15 Mark Ing ackumulerade anskaffn värden Årets anskaffningar 15 Årets försäljningar -153 Utg ackumulerade anskaffn värden Not 16 Markanläggningar Ing ackumulerade anskaffn värden Årets anskaffningar Omfördelat från pågående nybyggnad Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 17 Inventarier och installationer Ing ackumulerade anskaffn värden Årets anskaffningar Årets försäljningar och utrangeringar Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Justering avskrivn på försälj/utranger Årets avskrivningar Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 18 Pågående nybyggnad Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar Summa Not 19 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde Utgående anskaffningsvärde Spec av utgående anskaffningsvärde Aktier: SABO Byggnadsförs AB, 50 á 1000 kr Andelar: HBV Summa Not 20 Uppskjuten skattefordran/skatteskuld Temporära skillnader mellan anläggningstillgångarnas redovisade respektive skattemässiga värde föreligger, vilket resulterat i uppskjuten skattefordran alt skatteskuld: Uppskjuten skattefordran: Vid årets början Årets förändring Vid årets slut Not 21 Övriga fordringar Skattefordran 425 Övr kortfristiga fordringar Summa Not 22 Förutbet kostnader/upplupna intäkter Upplupna kundfordringar Upplupna räntebidrag 3 Övr förutbet kostn/upplupna intäkter Summa Not 23 Eget kapital Aktiekapital: Vid årets början Vid årets slut Reservfond: Vid årets början Vid årets slut Fritt eget kapital: Vid årets början Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Skatteeffekt koncernbidrag 737 Årets resultat Vid årets slut Summa eget kapital vid årets slut

17 Not 24 Obeskattade reserver Periodiseringsfond Avsatt taxering Vid årets slut Avskrivning utöver plan, inventarier Vid årets början Årets förändring Vid årets slut Summa obeskattade reserver Not 25 Redovisning av förfallotider på Mellan 1-5 år efter Senare än 5 år långfristiga skulder bal dag efter bal dag Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa Not 27 Upplupna kostn/förutbet intäkter Upplupna löner Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna utgiftsräntor Förutbetalda hyror Övr upplupn kostn/förutbet intäkter Summa Not 28 Avropbart underhåll enligt HLU-modellen, avser den totalkostnad som uppstår om alla hyresgäster som tidigare avstått underhåll, skulle vilja ha åtgärderna utförda. Not 26 Övriga kortfristiga skulder Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, rab Depositionsavgifter Momsskuld Personalskatt Övriga kortfristiga skulder Summa Lycksele Sven-Olof Berg Josef Nygren Leopold Oddvall Gudrun Abrahamsson Birger Emanuelsson Nils-Erik Wallin Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits Anders Färnstrand Auktoriserad revisor

18 Revisionsberättelse Till årsstämman i Lycksele Bostäder AB, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för Lycksele Bostäder AB för år Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Lycksele Bostäder ABs finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Lycksele Bostäder AB för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Lycksele den 20 februari 2012 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Anders Färnstrand Auktoriserad revisor Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

19 Granskningsrapport Till årsstämman i Lycksele Bostäder AB Organisationsnummer Undertecknade har granskat bolagets verksamhet under år Granskningen har utfört enligt aktiebolagslagen och god revisionssed i kommunal verksamhet. Det innebär att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Vår granskning har utgått från de beslut bolagets ägare fattat och har inriktats på att granska att besluten verkställts samt att verksamheten håller sig inom de ramar som bolagsordningen anger. Under året har vi granskat bolagens rutiner för styrning och uppföljning mot ägardirektiven. Undertecknade anser att vår granskning ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Undertecknade bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredställande sätt samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig. Undertecknade finner därför inte anledning att rikta anmärkning mot styrelsens ledamöter eller verkställande direktören. Lycksele 3/ Bertil Näslund Rubin Söderlund Av fullmäktige i Lycksele kommun utsedda lekmannarevisorer.

20 Fastighetsbestånd 1231: Bostäder, antal varav särskilda boendeformer gruppboende varav särskilda boendeformer studerande, 3 rum som utgör Lokaler, antal Garage, antal P-platser, antal Bostadsyta, kvm varav särskilda boendeformer gruppboende varav särskilda boendeformer studerande, 3 rum som utgör Lokalyta, kvm Garageyta, kvm Vägd yta, kvm Övrigt Genomsnittshyra bostäder, kr/kvm Outhyrda lägenheter per Vakansgrad i % 0,2 0,3 0,4 0,4 0,6 Omflyttningsfrekvens i % (inkl intern omflyttning) Antal anställda varav deltid Ekonomi Balansomslutning Omsättning Kapitalkostnader, fastigheter varav räntekostnader netto Lånens genomsnittsränta per ,6 3,5 3,5 4,3 4,4 Kassalikviditet, % 1) 4,9 35,3 28,8 37,9 30,5 Soliditet, % 2) 20,7 21,7 20,7 23,2 24,1 Räntetäckningsgrad 3) 280,0 254,0 216,5 223,7 219,0 Avkastning på sysselsatt kapital 4) 3,68 3,28 2,83 3,95 3,88 1) Omsättningstillgångar -lager/kortfristiga skulder 2) Eget kapital +73,7% av obesk reserver/totalt kapital 3) Driftnetto +finansiella intäkter/finansiella kostn 4) Rörelseresultat +finansiella int/summa eget kapital och skulder -kortfr icke räntebärande skulder -avsättningar -26,3 % av obesk reserver Jämförelse hyresnivåer/kvm Lybo Rikssnittet

21 Fastighetsbeteckningar, områdesindelningar, färdigställandeår samt antal lägenheter, lokaler, garage och parkeringsplatser. Fastighet Adress Färdigst år Lgh Lok Garage P-plats Prästbolet 2 Bångvägen 28 A-F Bergbacka 14 Arvid Franklinsväg Källan 1, Garaget 1 Källvägen Käglan 8 Hedlundavägen 2 A-E Duvan 5 Timmervägen Orren 17 och 18 Timmervägen Brobacka 11 Brobackavägen Grubban (9) 10 Storgatan 29 (Centro) Grubban 10 Skolgatan 16 A-B Morkullan 3 Timmervägen 18 A-D Skogen 9 Prästbolsvägen 7 A-G Soldaten 2 Järnvägsgat 32 A-B, Bångväg 15 A-B Järpen 17 Prästbolsvägen 26 A-E Björnen 13 Bångvägen 38 A-F Tjädern 32 Prästbolsvägen A-C Hjärtat 4 Brännbergsväg 19 A-C, 21 A-B, 23 A-C Hjärtat 5 Brännbergsväg 25 A-C, 27 A-B, 29 A-C Timret 4 Flottarvägen Tändhatten 1, et I Sprängarvägen Tändhatten 1, et II (radhus) Sprängarvägen Hackspetten 1, et II Holkvägen Näsan 1, ädel Brännbergsvägen Näsan 1, et I Brännbergsvägen Näsan 1, et II Brännbergsvägen Näsan 1, et III Brännbergsvägen Moroten 1 Grönsaksstig 12 A-K, 14 A-M, 16 A-M Löken 1 Domarvägen 1 A-41 B, 2 A-12 B Örat 4 (radhus) Ernst Erikssons väg 2 A-C, 4 A-D, 6 A-C Läkaren 3 Skolgatan omb Nybruket 7, et I Skolgatan Nybruket 7, et II Nybruksgatan Diligensen 6 Nybruksgatan 6, Nybruket (8) 7 Bångvägen Näsan 1 (garage o verkst) Brännbergsvägen Stenbacka 21 Villarydsvägen 6, Sidensvansen 3 Fågelvägen omb Kardmakaren 12 Storgatan tal omb Hoppbacken 1 Knaftvägen 82 A-B, C 1990, Tået 4 Prästbolsvägen Orren 19 Timmervägen Örträsk 12:36 (hyreshus) Kyrkvägen Ventilen 1 Länsmansvägen 4 A-D Örträsk 12:36 (Öregården) Kyrkvägen 1 A-C Maskrosen 2 Grundtjärnsvägen 54/Linnevägen Fjällsippan 1 Linnévägen 25 A Munnen 1 Ernst Erikssons väg Borgaren 2 Borgaregatan Hoppbacken 2 Knaftvägen Hammaren 3 Jonstavägen Smedsberget (20) 19 Källvägen omb Skytteanska Skolbolet 7 Jägmästaregatan omb 64,82, Skytteanska Skolbolet 4 Jägmästaregatan Tigerhålan 9 Jägmästaregatan Dickson 15 Finnbacksgatan Hoppbacken 3 Knaftvägen Summa

22 Långtjärn SÖDERM

23 Sorselevägen Gammplatsen Golfbana P NORRÄNG Blå Vägen/E 12 Kyrka Umeälven Camping Centrum NORRMALM Hotell Turistinfo Väg 365 Blå Vägen/E 12 ALM VILLARYD LYCKSELE BOSTÄDER Väg 365 Lasarett ycksele Djurpark FORSDALA FURUVIK Blå Vägen Prästholmarna

24 LYCKSELE BOSTÄDER AB Postadress: Lycksele Besöksadress: Storgatan 21 Telefon: (fax ) E-post: Hemsida: / /