BRF Viktoriagatan 15CD Sida 1

Transkript

1 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 1 Underhållsplan 2011 Innehåll: 1. Inledning och bakgrund 2. Större händelser i modern tid 3. Förutsättningar för planen, 4. Kortfattad byggnadsbeskrivning 5. Förebyggande underhåll 6. Tidigare gjorda större renoveringar mm 7. Åtgärdsbeskrivning 8. Underhållsplan i 5-årsperioder 9. Sammanfattning och ekonomi Objekt: BRF Viktoriagatan 15CD Fastighetsbeteckning: Göteborg Vasastaden 12:9 Adress: Viktoriagatan 15C & D, Göteborg, 2 uppgångar Föreningen består av 23 st. lägenheter och 1 lokal med hyresrätt Fastighetens värdeår är 1959 Byggnadsår 1896 och består av 1 st flerbostadshus Total yta 2182 m² 1. Inledning och bakgrund Planen för det periodiska underhållet är ryggraden i fastighetens långsiktiga ekonomiska planering. Denna underhållsplan sträcker sig över 30 år med en tidplan över kostnadsspridningen summerat 5-årsvis. Underhållsplanen innehåller information om byggnadens skick, byggnadsdelarnas åtgärdsbehov och kostnader för åtgärderna. Planen kommer att uppdateras och eventuellt revideras åtminstone vart 3:e år. Syftet med underhållsplanen är att föreningen skall vara förberedd på kommande arbetsuppgifter och kunna jämna ut slitaget och därmed underhållet och kostnaderna över en längre tidsperiod. Planen ger också incitament till löpande underhåll och kontroll och var detta skall sättas in för att undvika de större reparationerna och öka den ekonomiska livslängden. 2. Större händelser under modern tid Fastigheten ägdes fram till 2001 av Wallenstam AB och var då en hyresfastighet. Under deras förvaltning i mitten på 80-talet gjordes omfattande renoveringar av lägenheterna och också den nuvarande uppdelningen i lägenheter. Samtidigt byttes alla stammar ut och även elen förnyades.

2 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 2 Under 2001 bildades en bostadsrättsförening och fastigheten köptes ut. Några valde då att stå kvar som hyresgäster till föreningen, men den sista hyreslägenheten såldes under Under 2003 såldes även råvinden på ca 300m2 och det byggdes tre nya lägenheter. Detta innebar att innertaket blev väl isolerat och den extra värmeförbrukningen blev därför marginell. Samtidigt flyttades förråden till källaren och soprum och cykelförrådet måste tas i anspråk, vilket medförde att nytt sophus byggdes på gården och cykelställ på halvplanet mot uteplatsen. Även ett rum i källaren bredvid värmecentralen inreddes som förråd. Gården planerades också om och gjutjärnsstaket med grindar sattes upp mot gatan. 3. Förutsättningar för planen UH-planen har utarbetats av styrelsen med assistans av Fastighetsskötaren och baseras på de senaste årens ganska omfattande förändringar, underhåll och om -och tillbyggnader. Stambyte skedde under mitten på 80-talet. I UH-planen har bara åtgärder, som erfordras för att bibehålla byggnadernas och anläggningarnas standard och beständighet beaktats. Löpande och akut underhåll eller energisparåtgärder och andra standardhöjande åtgärder har inte tagits med. 4. Kortfattad byggnadsbeskrivning Byggnadstyp: Flerbostadshus 1896, 5 våningar med vindslägenheter och källare. Undergrund: Berg Grundläggning: Källarfot i sten Stomme: Sten och betong, bärande ytterväggar Takkonstruktion: Takstolar i trä Fasader: Målad puts Fönster: Tvåglas trä/aluminium pivot, ca 1985 Balkonger: Inbyggda i gatuhuset, utanpåbyggda i gårdshuset Innerväggar: Trä, betong och tegel Bjälklag: Trä El: 3fas Porttelefoner: Knappsystem vid entréerna med telefon i lägenheterna Ventilation: Fläktsystem i vardera uppgång med från/till-luft. Fläktrum högst upp. VA: Nya stammar 1985 Uppvärmning: Fjärrvärme. Dränering: Okänt Tvättstuga med torkrum: 2 tvättmaskiner, kallmangel och torkfläkt Sophantering: Sophus på gården Stenlagd gård med murar, bänk och planteringar Gjutjärnsstaket med grindar mot gatan Cykelställ under tak Uteplats Gräsmatta mot gatan med rabatter Några träd 5. Förebyggande underhåll Följande åtgärder är ett urval över aktiviteter som bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelar samt sänka kostnaderna över tiden. Kostnaderna för dessa aktiviteter ligger inom den normala driftsbudgeten. Åtgärderna betecknas alltså inte som planerat underhåll inom underhållsplanen.,

3 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 3 Åtgärder och rekommenderat intervall: Varje år: Kontroll av ventiler för värme och tappvattensystem Byte av filter i fläktar, 2 ggr/år Tillsyn och smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar Rengöring av torktumlare, tvättmaskiner och avfuktare Kontroll av eventuell fukt i källare Rensning och tömning av dagvattenbrunnar Storstädning av trapphus och allmänna utrymmen Inspektion av hissar Kontroll av fjärrvärmesystemet, reläer och inställningar för radiatorer Kontroll av varmvatten-anläggningen med pumpar Kontroll av kallvatten-anläggningen Var 3:e år Kontroll av yttertak och stuprännor Kontroll av hängrännor, takfotsrännor och stuprör Kontroll av dräneringen samt dagvattenutsläppet från källaren Kontroll av ventilationssystemet med ventiler Inspektion av balkonger mot berget Vart 5:e år Ansning av träd Överbelastningskontroll av elstammar OVK Var år Spolning av avlopps, dagvattens och dräneringsledningar Rengöring självdragskanaler Rengöring och målning av nederdel av fasad Var år Målning av takplåt Målning av fönster och stuprännor Målning källare Kontroll och ev. renovering av murar Byte av fläktmotorer Trapphus, uppsnyggning och målning Kontroll och ev.,åtgärder stammar Tvättstuga, nya maskiner Kontroll och ev. åtgärder elsystem Möjliga saneringsrisker: inga kända 6. Tidigare gjorda större renoveringar mm 1985 ROT-renoverat med bl.a. nya stammar och nya kök och badrum 2003 Renovering och ommålning av yttertak 2004 Hiss uppdragen till takvåningen mot väster med ny hydraulik Upprustning av gården Nytt gjutjärnsstaket i gammal stil med grindar i smide Nytt sophus på gården

4 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 4 Nytt cykelställ med glastak Nya ytterdörrar i teak med tak av härdat glas Nya porttelefoner och nya svarstelefoner i lägenheterna 2005 De tre vindslägenheterna färdigbyggda Nytt maskineri i resp. hiss Ny inredning i resp. hiss Ny hc-draghiss till vindslägenheterna mot gatan Nytt källargolv och nya ytskikt i källaren Ny evakueringsfläkt i källaren Borttagning av expansionsskärl i källaren Nytt tryckkärl Ny mätutrustning för radiatorerna Ny luftbubbelborttagare Ny tryckstegringspump Blästring fasad samt målning Nya entrédörrar i teak Nytt porttelefonsystem med nya telefoner i lägenheterna Gjutning vid gatufasaden Nytt cykelställ med glastak Nygammalt staket i gjutjärn med grindar i smide Nytt sophus har byggts Ljusrör med fiberkabel till projektor i källaren inststalleras Lägenhetsdörrarna har dekormålats i mahognybets 2006 Utbyte av termostater till radiatorerna i lägenheterna Ny trappbelysning i uppgången vid gatuéntren 2007 Nytt golv om ca 10m2 i tvättstugan 2008 Installation av värmefläkt i hiss-schaktet i gatuhissen Ompackning av hisscylindern i gårdshuset har gjorts Tryckkärl för tappvatten har bytts Byte av cirkulationspump för varmvatten OVK har genomförts Energideklaration har gjorts och godkänts Lampkupor har bytts i källaren 2009 Målning av fönster i gårdshuset Renovering av fläktmotorerna Mätning av radonhalt i vissa lägenheter Kontroll av luftflödena 2010 Målning av fönster och balkonger i gatudelen 7. Åtgärdsbeskrivning De kostnadsuppgifter som anges nedan är angivna under förutsättning att arbetet utförs på entreprenad. Angivet belopp omfattar följaktligen kostnad för allt erforderligt material och arbete. Byggherrekostnader är ej medräknade. Angivna belopp är att betrakta som riktvärden, stor variation kan förekomma vid upphandling. Priserna är inklusive 25% mervärdesskatt. a) Yttertak: Yttertaket ligger numera ovan isolerade vindslägenheter och har ett antal takfönster samt nedsänkta terasser.

5 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 5 Plåttaket bör målas med intervall ca 15 år. Möjlighet att måla utan markställning bör undersökas; planen medtar ej kostnad för ställning för denna åtgärd. Yttertaket bör kontrolleras vart 3: år, då vattengenomträngning kan medföra stora skador. Kostnad målning plåttak ca kr Kostnad bättring ca kr b) Takrännor och stuprör: Åtgärdas i samband med målning av fönster. Kostnad inom kostnad för fönstermålning. c) Ytterväggar: Ursprunglig fasad av kalkcementputs på betongsten. Denna bör målas i samband med fönstermålning, då ställningar krävs ca vart 15:e år. Kostnad målning hel fasad ca :-. c) Nedre fasad: Nederdelen består av slammad betongvägg och utsätts för alger och slitage och bör därför åtgärdas oftare. Ommålning ca vart 10:e år. d) Balkonger: På gatusidan i gott skick och förväntas inte behöva åtgärdas. Balkongerna på västsidan behöver kontrolleras och möjligen åtgärdas inom en 10-årsperiod. Ev. Kostnad okänd- c) Fönster Fönsterna är 2-glas vakumfönster och är i gott skick. Ingen förväntad åtgärd utöver utvändig målning förväntas. Målning fönster på vardera flygel ca :- per flygel dvs :-totalt. Lämpligt att dela upp jobbet på 2 år. d) Trapphus Trapphus 2 st, målade väggar/tak. På golv plattor och trappsteg av marmor. Märkbart slitage finns och under perioden bör visst underhåll/ersättning av material göras. linoleummatta med visst slitage. Kostnad kan bara grovt uppskattas till ca :-. e) Entrédörrar 2 st ganska nya entrédörrar i teak med glaspartier. Inga åtgärder planeras förutom normalt slitage på handtag och lås. En entrédörr till lokalen i aluminium. Inga åtgärder här heller. f) Porttelefoner Nyinstallerade och med livslängd ca 25 år, alltså beräknas byte till ca Kostnaden beräknas till ca :-. g) Hissar Under perioden läggs kostnader för vissa reparationer, som erfarenhetsmässigt inträffar i stort sett varje år. Nya hissar krävs förmodligen om år. Årskostnad åtgärder på hiss ca :-/år. h) Hiss-schakt Hiss-schaktet för gatuhissen är oisolerat och består av järnram med förstärkta och räfflade glasrutor, varav många har spruckit. Kondens-vatten uppstår ofta på insidan och ibland stannar hissen pga elektriska fel orsakade av fukt. Värmefläkt har installerats i schaktet, men detta har ej hjälpt. Troligen måste schaktet isoleras under perioden för att lösa problemet ev. tillsammans med värme från fläkten. En sådan åtgärd minskar ju också värmeläckaget och höjer bekvämligheten. Uppskattad kostnad ca :-.

6 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 6 i) Källare, dränering Inga väsentliga dräneringsproblem föreligger. Källarutrymmena är i huvudsak i gott skick, trivselmålning bör göras inom perioden och kan kanske utföras av medlemmarna själva. Viss fuktighet finns i källaren i gatuplanet och fläkt har installerats. Fukt -och luktproblem bör kontrolleras regelbundet av fastighetsskötaren. j) Tvättstuga Renoverades i mitten på 80-talet till nuvarande skick. Maskinparken har renoverats efter behov och motorer har bytts under Två tvättmaskiner av god kvalitet finns samt torktumlare och torkrum med avfuktare. Förnyelse av maskinpark med intervall ca 25 år samt beräknat byte av motorer vart 10 år. Kostnad byte av maskiner ca kr och byte motorer ca :-. k) Gård Till fastigheten hör nylagd gård med plattor och större gatsten samt murar och staket med grindar. I mitten är en plantering med murar och träbänk uppbyggd. Inga åtgärder planeras. l) Uteplats Består av tryckimpregnerat trä och behöver troligen byggas om/förbättras inom perioden. Trappa upp till plan gräsmatta på berget kan vara en idé och ingår i kostnaden nedan. Kan göras av medlemmarna själva. Beräknad kostnad ca :-. m) Sophanteringshuset Ingen ändring eller åtgärd planeras utom målning. Kostnad ca :-. n) Cykelhuset Ingen ändring eller åtgärd planeras utom målning. Kostnad ca :-. o) Ventilation Mekanisk från/tillluft med fläktar i resp. uppgång med värmeväxlare, som tar hand om ca 30% av frånluftens värmeinnehåll. Fläktarnas livstid är ca år och har under 2009 renoverats med bl.a. lagerbyten. Byte av fläktar kanske inte behöver göras i sin helhet, utan efter renoveringen beräknas de hålla ytterligare ca 20 år. Byte av fläktar och motorer kostar uppskattningsvis ca :-. p) OVKbesiktning Obligatorisk ventilationskontroll gjordes 2009/10 och enligt föreskrift ska ske vart 6:e år. Kostnad OVK ca kr/gång. q) Värme/energisystem Termostater till alla radiatorer (över 100st) byttes Ingen åtgärd planeras under perioden. Värmecirkulationspump och diverse apparater i värme -och vattenanläggningen har bytts under och är nu uppgraderad till modernaste nivå. Kostnader för utbyte av utrustning beräknas uppstå ungefär vart 10 år och då med ca :- per gång. Energideklaration: utförs 2009, intervall 10 år (2019/2029/2039). Kostnad energideklaration ca kr r) Vatten/avloppssystem Stamledningar för vatten och avlopp byttes under Ingen förväntad åtgärd under perioden planeras. VVCpump (varmvattencirkulation) byts med intervall ca 15 år.

7 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 7 Kostnad VVCpump ca 6 500kr. Spolning av avlopps och dagvattenledningar samt inspektion av dräneringsledningar utförs med intervall av 10 år. Kostnad filmning/spolning totalt ca 30000kr. s) El För eldragningar i lägenhet åligger kostnad och ansvar bostadsrättshavarna. Stammar och annan dragning utanför lägenhet, ingen förväntad kostnad under perioden.

8 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 8 8. Underhållsplan i 5-årsperioder Underhållsplan Viktoriagatan 15CD Maj Objekt Åtgärder Ca kostn. Period år Senast Tak Målning Hängrännor Målning ingår Stuprör Målning ingår Vindsfönster Byte/renovering Fasad, nedre del Målning Fönster Målning Ytterdörrar Byte Porttelefoner Byte Tvättstuga Tvätt 1 Ny Tvätt 2 Ny/rep Tork Byte Mangel Byte Källare Väggar Målning Förråd Inhägnader Entréer Väggar Målning Nya golv Ny klinker Nya trappsteg Marmor Hissar Hisskorgar Renovering Hydraulik Ompackning Lina/maskineri Byte Värme Centralen Termostat/pump Radiatorer Byte Termostater Byte VA-system Pump/kärl Ventilation Fläktar Byte Kanaler, shuntar OVK,rengöring Värmeväxlare Byte Stammar 1985 Va-ledningar Spolning El-ledningar Byte El-skåp Byte TV, tfn, bredb. Underhåll Gården Stensättning Underhåll Gräsmatta Nysådd Sophus Underhåll Staket & grind Målning Cykelställ Underhåll Grillplats Underhåll Mur mot berget Underhåll Träd Beskärning Summa och per 5 års per

9 BRF Viktoriagatan 15CD Sida 9 Genomsnitt/år: ,14 9. Sammanfattning och ekonomi De noterade investeringskostnaderna måste ses som riktvärden, då det i dag naturligtvis är stor osäkerhet om när behoven inträffar. Enligt tabellen framgår det att föreningen under periodens 30 år har kostnader på ca 75 tkr i snitt/år, vilket är ca 35:-/kvm och år. Avsättningen till föreningens yttre reparationsfond för är ca 73 tkr/år, vilket då ganska väl skulle räcka genomsnittligt till det yttre underhållet. Siffrorna beskriver endast ett bedömt kostnadsläge utslaget över hela perioden, och är ingen rekommendation i sig om hur föreningens avsättningar bör göras. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. Vad beträffar statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga bidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. ROT-avdraget gäller idag endast privatpersoner, men det finns politiska förslag att även bostadsrättsföreningar skall kunna använda sig av detta.