Bygga om dialogen Slutrapport

Transkript

1 Bygga om dialogen Slutrapport Boverkets diarienummer: /2011 Projektperiod: Upprättad: Ansvarig: Bjarne Stenquist Förvaltning: Miljöförvaltningen, Malmö stad 1

2 Innehållsförteckning: 1. Ansökan till delegationen för hållbara städer. Sid 3 1b. De inledande sonderingarna för att hitta partners Sid 4 2. Kort presentation av Lindängen Sid Socio-ekonomisk situation på Lindängen hyresrätt Sid Ökande segregation i Malmö Sid Socio-ekonomisk situation på Lindängen, enl. SEEAB Sid 9 3. Investeringskalkyler med fastighetsägare på Lindängen Sid Utmaning och problemformulering Sid Fastighetskapital och socialt kapital Sid Avsiktsförklaring med Trianon i Bygga om Dialogen Sid Vägen fram till avsiktsförklaringen Sid Avsiktsförklaringens innehåll Sid Arbetet efter avsiktsförklaringen Sid Antalet skapade jobb Sid Nybyggnation på Vårsången med lokal arbetskraft Sid Parallella processer i Bygga om dialogen Sid Bygga om dialogen framöver Sid Modell för socio-ekonomiska beräkningar Sid Randomiserade kontrollgrupper Sid Summering: ett holistiskt investeringsperspektiv Sid Slutrapport ekonomi Sid 31 2

3 1. Ansökan till delegationen för hållbara städer. I ansökan daterad görs följande projektbeskrivning av Bygga om dialogen: Arbetet med en kraftfull energieffektivisering av det befintliga bostadsbeståndet i Sverige går sakta. Fastighetssektorn bedömer själv att energibesparingarna inte blir högre än 8 % år 2020 i dagens takt, långt ifrån de nationella och europeiska målen. Utan en kommersiellt gångbar renovering av bostadsbeståndet kommer klimatmålen inte uppnås, men den kommersialiseringen pågår inte på samma sätt som det gör kring hållbar nybyggnation. Med Bygga om Dialogen siktar Malmö på ett öppet utvecklingsarbete med ett fåtal av Malmös mer kreativa fastighetsägare för att gå före i utvecklingen. Idéen har förankrats med ett antal fastighetsägare. Eftersom investeringsbehovet är och kommer att bli stort inom miljonprograms bebyggelse så är dessa områden strategiskt viktiga för att hitta utvecklingsmodeller som kan skalas upp för en stor del av Malmös och Sveriges byggnadsbestånd. Syfte Att utveckla innovativa lösningar för en storskalig renovering av det befintliga byggnadsbeståndet med ekologiska, ekonomiska och sociala effekter genom en öppen dialog över sektorsgränser för att identifiera och ta sig an barriärer och brister och hitta affärsmodeller för en uppskalning av hållbara renoveringar. Projektets mål 1) Att etablera ett kraftfullt strategiskt partnerskap med fastighetssektorn, myndigheter och andra aktörer för att utveckla stadens befintliga byggnadsbestånd tillsammans. 2) Att identifiera brister i lagstiftning, administrativa rutiner, kunskap eller marknaden som hindrar den önskvärda utvecklingen av fastighetsbeståndet. 3) Att etablera långsiktiga och visionära gemensamma mål och handlingsplaner för stadens omvandling som med miljö- och ekonomiska mål i botten skapar även sociala mervärden. 4) Att etablera pilotprojekt för innovationsutveckling 5) Att utveckla metodik för att för att skala upp en kommersiellt gångbar upprustning av Malmös befintliga byggnadsbestånd 6) Att sprida kunskap om nya modeller för hållbar stadsomvandling i landet. Målen ska nås genom 1) Skapa ett forum där myndighetsföreträdare och olika marknadsaktörer deltar för att utveckla nya lösningar och metoder för att möjliggöra renovering av det existerande fastighetsbeståndet. Resultaten ska sedan brett kommuniceras med andra företag och branschen i sin helhet, så inga intresserade företag ska exkluderas från projektet. 2 & 3) En dialog ska föras med de viktigaste aktörerna inom fastighetssektorn och relaterade branscher om hur hinder kan undanröjas. Olika aktörer kan ha rådighet över olika möjligheter för att finna lösningar. Vissa frågor råder enskilda fastighetsägare över, andra råder kommunen över. Det kan även finnas ett behov av att lyfta vissa frågeställningar på nationell nivå eller till exempel till finansinstitutioner. 4) Företag som ingår i dialogprocessen arbetar tillsammans för att etablera pilotprocesser och projekt för att planera för eller testa i mindre skala nya sätt att arbeta för att få till en mer gångbar och omfattande ombyggnation. 3

4 5) De metoder som utvecklas genom den samverkan som initieras genom projektet ska utvecklas till en generell metodik som ska kunna appliceras på olika bostadsområden som står inför större renoveringar. I dessa ingår möjligheter att se helheten i renoveringsarbetet med inspiration från ett föregångs projekt i Malmö där många åtgärder genomförs samtidigt och åtgärder för att radikalt minska energianvändningen kan bidra till att finansiera åtgärder med sämre lönsamhet. 6) En strukturerad spridning av de modeller och verktyg som tas fram inom projektet ska säkerställa att största möjliga spridningseffekter uppnås bland fastighetsägare och på nationellt plan. 1b. De inledande sonderingarna för att hitta partners i Bygga om dialogen När arbetet med att strukturera dialogen och hitta lämpliga samarbetspartners arbetade miljöförvaltningen på bred front. En mängd kontakter togs och enskilda överläggningar hölls med ett stort antal fastighetsbolag, byggentreprenörer och representanter för fastighetsbranschen, inkl. det kommunala fastighetsbolaget MKB. Tanken var att hitta en grupp fastighetsägare som alla stod inför betydande investeringar i sina fastigheter, inkl. energiinvesteringar. Om det var möjligt att hitta fastighetsägare i områden som angränsade till varandra ansågs detta som ett plus, eftersom samordnade investeringar kunde ge starkare lokalt utfall. En annan målsättning var att förankra bygga om dialogen i något av Malmös fem områdesprogram av vilka fyra innehöll miljonprogramområden (Segevång, Holma-Kroksbäck, Rosengård/Herrgården och Lindängen) I Lindängen fanns inte bara ett välfungerande områdesprogram utan stadsdelsförvaltningen hade också, med stöd från ESF, upprättat Framtidens hus, i en lokal som tidigare hyst försäkringskassan. I Framtidens hos fanns en gemensam yta där Individ och familjeomsorg (IoF) från stadsdelen, Arbetsförmedlingen och Jobb Malmö (Malmö stads egen organisation för att förflytta medborgare från försörjningsstöd till jobb). Arbetsförmedlingen i Lindängen (och Rosengård) hade också just inlett ett nytt projekt kallat Bryggan där de flyttade ut sina handläggare i olika områden med låga sysselsättningsnivåer. En målsättning var att förbättra samordningen med stadsdelen IoF. Framtidens hus fungerar också som ett medborgarkontor och som samlingslokal för olika organisationer i Lindängen (t.ex. Röda korsets cykelskola, textildesigngrupper mm) med verksamhet i stadsdelen. Samtidigt hade stadsdelen också startat ett nytt Allaktivitetshus, inhyst före och efter skoltid i Lindängeskolan, vilket hade börjat få en positiv inverkan på ordning, skadegörelse och skolresultat. Aktiviteterna i Allaktivitetshuset är starkt medborgardrivna. I stort sett startas igen aktivitet om inte enskilda medborgare eller grupper av medborgare föreslår det. När samtidigt överläggningarna med olika fastighetsägare visade att tre privata ägare i Lindängen (MKB sålde sitt bestånd i Lindängen på 1980-talet) visade intresse för att delta i alla fall i de inledande stegen av BOD beslöts att använda Lindängen som pilotområde. Genom att få ett genombrott för BOD:s arbetsmetod (se nedan) i Lindängen var och är tanken att bygga liknande dialoger i andra delar av staden. Med en lyckad pilot i Lindängen finns också bättre möjligheter till en bättre dialog med nationella och europeiska aktörer. 2. Kort presentation av Lindängen De inledande överläggningarna om att bygga om dialogen (BOD) med ett antal fastighetsägare i Malmö pekade mot att Lindängen kunde bli det pilotprojekt där BOD:s arbetsmetod kunde utvecklas. Inom detta område bor ca 7,000 personer, varav ca 4,000 är i arbetsför ålder. I området finns ca 2,600 lägenheter, alla byggda under 1965 till Av dessa är ca 900 bostadsrätter inom Brf Högaholm. Bygga om dialogen har koncentrerat sig på de 1700 hyreslägenheter som ägs av tre 4

5 privata fastighetsägare Stena Fastigheter (631 lgh) Willhem (681 lgh) och Trianon 400 lgh. I dessa lägenheter bor minst 3,500 personer varav 2,247 i arbetsför ålder. Antalet lägenheter på Lindängen har varit konstant sedan 1995 medan nettoinflyttningen varit ca 1500 personer under de senaste 20 åren, vilket resulterat i ökad trångboddhet. På Lindängen finns en centrumanläggning, som efter att ha varit i konkurs i ett flertal år, nu köpts av ett dansk fåmansföretag. Centrumet har betraktats som oattraktivt och har haft svårt att attrahera t.ex. en matvaruaffär med starkt varumärke. Nu arbetas dock på en detaljplan för centrumet och en större dansk livsmedelskedja (Netto) ska etablera sig i centrum Socio-ekonomisk situation på Lindängen hyresrätt, enligt Tapio Salonen Inom området Lindängen hyresrätt ligger försörjningsgraden på ca 40 %, vilket ska jämföras med 61 procent för hela Malmö. Professor Tapio Salonen vid fakulteten för Halsa och samhälle har gjort följande beräkningar av den socio ekonomiska situationen på Lindängen hyresrätt. Sysselsä ningsgrad år i Lindängens hyresrä och Malmö Sysselsä ningsgraden ligger konsekvent c:a 20 procentenheter lägre i Lindängen jämfört Malmö som helhet, drygt 40 jämfört med drygt 60 procent. Malmös nivå ligger i sin tur c:a 10 procentenheter lägre än riksgenomsni et Ifall Li ha Mö:s syss.grad 2010: personer i sysselsä ning fik v nivå personer 60,7 % fak sk nivå 950 personer 42,3 % av totalt pers år Tapio Salonen, Malmö högskola Tapio Salonen har också gjort en beräkning av storleken på de offentliga betalningar som i alla former (studiemedel, socialbidrag och bostadsbidrag, pensioner och arbetsrelaterade ersättningar som utbetalas dels i Malmö, dels i Lindängen under ett år.) Siffrorna visar att summorna per invånare är väsentligt högre än för Malmö i genomsnitt, vilket bland annat visar sig i den stora skillnaden vad gäller de offentliga transfereringarnas andel av den genomsnittliga disponibla inkomsten (41,9 mot 20 %). 5

6 Offentliga ersä ningar i åldern år i Lindängens hyresrä och Malmö Lindängen Malmö Summa off. ers. (MSEK) 119, ,7 Andel av disp. ink, i % 41,9 20,0 Antal personer Per person år Not. I dessa beräkningar saknas sjukpenning. De omfa ar 1/ Studierelaterade ersä ningar MSEK (summa inkomst föranledd av studier, tex studiemedel, SVUXA etc) 2/ Behovsprövade ers MSEK (inkl socialbidrag, bostadsbidrag och undershållsstöd/bidragsförsko ) 3/ Pensionsersä ningar 835 MSEK (samtliga former av pensioner i arbetsför ålder) 4/ Arbetsrelaterade ersä ningar MSEK (olika former av arbets dsrelaterade ers inkl AKassa, Sjukersä ning, Ak vitetsersä ning) Tapio Salonen, Malmö högskola Salonen har också räknat på konsekvenserna för det offentliga transfereringssystemet om Lindängen hyresrätt haft samma sysselsättningsnivå som Malmö i genomsnitt (vilken fortfarande ligger 15 procent under riksgenomsnittet): 6

7 Ifall området hade ha en försörjningsprofil som Malmö i stort I MSEK Lindängen Fak ska off.ers. 119,5 (41,9 % av disp ink) Fik vt (Mö-sni ) Differens - 62,5 57,0 (20,0 % av disp ink) Tapio Salonen, Malmö högskola Slutsatsen är således om de offentliga ersättningarna hade stått för 20 procent av den genomsnittliga disponibla inkomsten i området skulle de offentliga transfereringarna till Lindängen hyresrätt halveras. 2.2 Ökande segregation i Malmö Ytterligare en aspekt på Tapio Salonens arbete kring den växande segregationen i Malmö kan illustreras av följande bild: 7

8 Kartan visar situationen 2008, det år då de blå områdena blev i majoritet i Malmö. Tidigare hade blandade områden gröna- varit flest. Under åren , under det så kallade miljonprogrammet, byggde Malmö 30,000 lägenheter i sammanlagt 33 områden. Dessa områden finns inritade med svart på kartan ovan. Vad detta visar är att Malmös miljonprogramsområden till stor del utgör hem för Malmös socio-ekonomiskt mest utsatta befolkningsgrupper. Utsattheten i dessa områden hänger nära ihop med sysselsättningsgraden i Malmös miljonprogramsområden. I bilden nedan innefattar Lindängen även de boende i Brf Högaholm (900 lgh). Om sysselsättningsgraden enbart skulle kalkyleras på Lindängen hyresrätt, som Tapio Salonen gör, är sysselsättningsgraden 42 %. 8

9 2.3. Socio-ekonomisk situation på Lindängen enligt Ingvar Nilsson och Anders Wadeskog Bygga om dialogen beställde i början på 2013 en socio-ekonomisk analys av hela Lindängen (inkl. de boende i Brf Högaholm, en befolkning på knappt 7,000 personer med en högre sysselsättningsgrad (47 %) i jämförelse med Lindängen hyresrätt (42 %) Nilson och Wadeskogs beräkningar skiljer sig också väsentligt från Salonens i det att de studerar inte enbart transfereringar utan totala samhällskostnader i Lindängen för fem stora offentliga aktörer; Malmö stad (bl.a. socialtjänst), Arbetsförmedling, Försäkringskassa, Region Skåne (kostnader bl.a. knutna till vårdcentralen i Lindängen) samt kriminalvården (polis, domstolsväsende, fängelser etc.). I Nilsson och Wadeskogs uppskattningar ingår också uteblivet BNP-bidrag och uteblivna skatte inkomster på grund av den låga sysselsättningsnivån i Lindängen. Nilsson och Wadeskog använder också en unik beräkningsmetod, grundad på flera decennier av konkreta socio-ekonomiska beräkningar i ett 60-tal kommuner och landsting, ofta i samverkan med och finansierade av Skandias Idéer för livet. Dessa praktiska övningar har lett fram till en inofficiell prislista för olika typer av offentliga insatser rörande människor som lever i utanförskap. Fördelen med denna typ av beräkning är att man kan räkna samman kostnaderna för komplexa insatser, till exempel för långtidsarbetslösa, diagnostiserade med depression i kombination med drogmissbruk). Utifrån en prislista grundad på nationell statistik från bl.a. SCB som omfattar ca 250 typer av åtgärder (till exempel första inskrivning på arbetsförmedling eller intagning en månad på LVU-hem) har Nilsson & Wadeskog i samverkan med socialtjänst, arbetsförmedlare, tjänstemän från försäkringskassa och region Skåne gjort en uppskattning av hur 9

10 mycket tyngre utanförskapet är i Lindängen jämfört med riksgenomsnittet. På en workshop med ett 40-tal medverkande från ovanstående myndigheter gjordes bedömningen att utanförskapet i Lindängen var ungefär 40 procent tyngre än ett riksgenomsnitt grundat på SCB:s nationella statistik. Bygga om dialogen samlade sedan in alla tillgängliga data gällande försörjningsstöd och andra insatser från Individ och Familjeomsorgen i Lindängen, Utbetalningar från Försäkringskassa och olika arbetslivsrelaterade utbetalningar. Det speciella med dessa beräkningar var att de begränsades till utbetalningar till enbart boende på adresser i Lindängen som omfattades av Bygga om dialogen. Denna typ av adressrelaterade undersökningar är mycket ovanliga och Bygga om dialogen fick bekosta extra arbetet på två myndigheter IT-avdelningar för att överhuvudtaget få fram uppgifterna. Med dessa faktiska siffror i handen, de prislistor för olika typer av sociala insatser som fanns sedan tidigare och med uppskattningar av utanför skapets tyngd i Lindängen producerade Nilsson och Wadeskog en rapport i februari 2013 med titeln Ensam är inte stark, ett miljonprograms satsning i Lindängen och det sociala kapitalet. (Bifogas i kortversion) I denna rapport bröt Nilsson & Wadeskog ner samhällskostnaderna i Lindängen i tre olika typer för fem olika offentliga aktörer (Malmö stad, Arbetsförmedling, Försäkringskassa, Region Skåne och Kriminalvården i bred bemärkelse) 1. Indirekta uteblivet BNP-bidrag och som en konsekvens av uteblivna skatteintäkter 2. Reala kostnader 3. Försörjning transfereringar. På uppdrag av Bygga om dialogen fördelades dessa kostnader också ut över två valperioder (fyra + fyra år) 10

11 I en del av rapporten fördelades dessa olika typer av kostnader (reala resp. försörjning) också på de olika offentliga aktörerna. Om man enbart granskar de reala kostnaderna (dvs. kostnader för personal, system, byggnader etc.) fördelar de sig på nedanstående sätt. Om man på motsvarande sätt fokuserat på försörjning- transfereringar skulle arbetsförmedling och försäkringskassa få betydligt högre siffror. Denna typ av beräkningar har haft betydelse för direkta överläggningar med de offentliga aktörerna om deras roll i och bidrag till Bygga om dialogen. 11

12 3. Investeringskalkyler med fastighetsägare på Lindängen Parallellt med de första social-ekonomiska beräkningarna på Lindängen påbörjades uppbyggnad av ett nätverk av externa aktörer, med fokus på de tre privata fastighetsägarna på Lindängen: Willhem, Stena fastigheter och Trianon. MKB finns inte representerat på Lindängen efter att ha sålt sitt bestånd under 1980-talet. Bygga om dialogen drog också slutsatsen att i dagsläget skulle det vara svårare att bygga en lokal dialog som även omfattade bostadsrättsföreningar pga. Av deras speciella ägande och förvaltningskultur. Underhandskontakter visade också att MKB i nuläget inte var intresserat av att delta med fastigheter på andra områden. Genom att projektledaren för BOD tidigare varit central koordinator för Malmö stads områdesprogram (varav ett omfattar Lindängen) fanns sedan tidigare upparbetade kontakter i Lindängen som kom att utgöra Bygga om dialogens inkörsport i området. Genom enskilda överläggningar med de tre fastighetsägarna på Lindängen etablerades ett ömsesidigt intresse för att i ett första steg göra en grundläggande investeringsanalys av vad som skulle krävas att framtidssäkra deras 1700 lägenheter så att det var möjligt att bo idem under drägliga förhållanden, inklusive uppvärmning, under de kommande 40 till 50 åren. Till bilden hör att fastigheterna på Lindängen vid projektets början hade en energiförbrukning på mellan 180 kwh/kvm och 240 kwh. Genomsnittet för Sveriges miljonprograms bebyggelse ligger på ca 190 kwh/kvm, medan dagens nyproduktion ligger på ca 70 kwh/kvm och den framtida målsättningen är passivhus med jämvikt mellan energiproduktion och energikonsumtion. Malmö stad har som mål att jämfört med 1990 ska växthusgasutsläppen ha minskat med 40 % fram till år

13 Genom dialog enades miljöförvaltningen/bygga om dialogen om följande tre kriterier för investeringskalkylerna 1. Hållbara långsiktiga investeringar 2. Minst 50 % energireduktion 3. Nuvarande hyresgäster ska kunna bo kvar efter en renovering om de vill, vilket i praktiken kom att begränsa hyreshöjningarna till 15 eller max 20 procent utslagna över ett antal år. På ett antal gemensamma workshoppars, där konsultbyrån WSP deltog som metod stöd gjordes gemensamma investeringskalkyler för de 1700 som ägdes av de tre deltagande fastighetsägarna. Det var en uttalad förutsättning att investeringskalkylerna skulle ses som räkneövningar, inte som faktiska beslut om investeringar i denna skala. Investeringskalkylerna kan beskrivas i följande bilder: Genom jämkning mellan olika investeringsbehov i olika slitna fastigheter landade de tre fastighetsägarna på ett investeringsbehov på 650,000 per lägenhet. Detta kan jämföras att när Alingsåshem renoverar till passivhus-standard investerar men minst 1 miljon per lägenhet.- I Lindängen leder denna investeringsnivå per lägenhet till en total investeringskostnad på 1,1 miljarder, som fördelar sig på följande sätt: 13

14 Hälften av investeringskostnaden går till 50 % energiredaktion, hälften till nya kök, badrum, stambyten etc. Enligt uppskattningar från några av de större byggentreprenörerna skulle en investering på 1,1 miljarder resultera i 550 årsarbeten för fullt utbildade, fullt utrustade byggnadsarbetare. Haken i denna typ av investeringsnivå (650,000/lägenhet) är att den leder till ca 40 % -iga hyresstegringar. Fastighetsägarna själva gjorde beräkningen att maximalt 500 miljoner i investeringar i Lindängen hyresrätt skulle kunna bäras av de boende. Detta innebar att investeringskalkylen för området har ett underskott på 600 miljoner. 14

15 4. Utmaning och problemformulering Den utmaning som fastighetsägarna på Lindängen står inför är alltså följande beror mycket på hur vi formulerar själva problemställningen. Gäller den i första hand fastigheter och ett eftersatt investeringsbehov? Eller är problemet mer komplext och sammansatt: gäller det fastigheter och växthusgasutsläpp samt fattigdom, särskilt växande barnfattigdom i landets miljonprogramsområden? Därmed står arbetet i Malmös och Sveriges miljonprogramsområden inför en svår och komplex utmaning där man samtidigt behöver nå många, kanske till synes motstridiga mål: 15

16 4.1 Fastighetskapital och socialt kapital I Malmös liksom Sveriges miljonprogramsområden i stort finns inga stora ekonomiska tillgångar i form av större tillverknings- eller serviceföretag eller i form av naturtillgångar. De reala tillgångarna utgörs nästan uteslutande av bostäder kompletterade med vissa kommersiella fastigheter. Så är också bilden i Lindängen. Där finns två stora nationella fastighetsägare, Stena och Willhem/Första AP-fonden samt en lokal fastighetsägare. Willhem blev ägare sedan den norska investeringsfonden Acta tvingats sälja sitt bestånd på grund av höga vitesförelägganden, från Malmö stads miljöförvaltning På grund av bristande underhåll. Actas förvaltning av sina fastigheter i Lindängen och Herrgården blev ett mycket tydligt exempel på så kallad slumlording, det vill säga obefintliga investeringar i underhåll, maximala vinstuttag och sedan exit med i många fall betydande reavinster. Förfarandet finns beskrivet av Gunnar Blomé, fastighetsforskare vid Malmö högskola 1 och fungerar bara för kortsiktiga fastighetsägare. Metoden har också, inte minst efter avslöjandena av förhållandena i Actas fastigheter i Herrgården, råkat i vanrykte. Bygga om dialogen bygger på att vissa fastighetsägare börjar göra en annan analys. Det långsiktiga värdet på deras fastigheter hänger nära samman med kvaliteten på de liv som levs i fastigheterna. Denna metod prövades i lite större skala redan 2005, bland annat av Stena fastigheter i Nydala och Hermodsdal, och gick under namnet Hermodsdalslyftet 2. Satsningen i Hermodsdal innefattade dock inte ett långsiktigt arbete för att höja sysselsättningsgraden i området. En av de slutsatser som då drogs var att om inte den sociala situationen förändras för de boende så föll värdet på gjorda investeringar i lägenheterna till noll efter fem eller sex år 3. Hos Trianon, ett av de fastighetsbolag som ingår i Bygga om Dialogen, ledde dessa och andra erfarenheter till ett strategiskt beslut i styrelsen att genomföra den planerade energiinvesteringen på Lindängen (Vårsången) med en hög andel lokalt rekryterad och utbildad arbetskraft Intervju med Stenas tidigare fastighetschef i Hermodsdal, gjord i oktober

17 Konkret innebar detta att Trianon vid upphandling av de olika tjänster som ingick i energiinvesteringen krävde av varje enskild entreprenör att de skulle ha kapacitet att ta emot och handleda tidigare arbetslösa hyresgäster i de fastighetsinvesteringar som genomfördes. Kravet var således att tidigare arbetslösa hyresgäster skulle erbjudas anställningar, om än temporära, med lön. De entreprenörer som endast kunde erbjuda praktikplatser kom inte i fråga. Dialogen inom Bygga om var en av de processer som ledde fram till Trianons beslut. Genom den organiserade samverkan som Bygga om dialogen och Framtidens hus erbjöd med Arbetsförmedling, IoF och Jobb Malmö växte en trovärdig bild fram av att denna nya typ av rekryteringsprocess var möjlig att genomföra. Så här uttrycker Olof Andersson, VD i Trianon, i en presentation gjort på uppdrag av fastighetsbolaget: Vi på Trianon ser en tydlig förbättringstrend i området. Vi har fått ambassadörer bland de boende och ett engagemang. Detta tror jag personligen är bidragande orsaker till att skadegörelsen har minskat i området. Den handfull personer som vi har anställt för att arbeta för Trianon på Lindängen bor ju i området, de har ett stort nätverk bland övriga hyresgäster. Om man arbetar där man bor, eller känner någon som gör det, har man en annan känsla för området. Vi har också sett en minskad flyttomsättning bland de boende låg den på 15%, idag är vi nere på 8,75%. I upphandlingen av våra leverantörer ställer vi krav på att de rekryterar människor från Lindängen. Kan vi, kan de. Vi har i dagsläget anställt människor som arbetar med städtjänster, förvaltningsjobb samt övriga renoveringsarbeten, och det är möjligt att vi anställer ytterligare någon person under året. Vi kommer fortsätta arbeta på detta vis. Vi tror detta är kloka investeringar, och att det lönar sig ekonomiskt långsiktigt. Kan vi höja områdets attraktivitet höjer vi också värdet på våra fastigheter. Olof Andersson, vd Trianon 5. Avsiktsförklaring med Trianon i Bygga om Dialogen Ett av de fastighetsbolag i Bygga om dialogen som tydligast sett sambandet mellan fastighetskapital och socialt kapital är Trianon, som äger 400 fastigheter på Lindängen. Trianon har i samverkan med miljöförvaltningen sökt och erhållit EU stöd (på sammanlagt 10 miljoner SEK) för att genomföra en energiinvestering fastigheten på Vårsången, Lindängen, med målet att sänka energianvändningen med 50 %. EU-finansieringen sker genom programmet ZeroEnergyNeigbourhoods (ZEN). Denna ansökan kom att utgöra grunden frö det efterföljande konkreta arbetet i Bygga om dialogen, som kom att formaliseras i överenskommelse mellan 17

18 stadsområde söder, arbetsförmedlingen, Jobb Malmö, Bygga om dialopgen och Trianon. Avsiktsförklaringen förhandlades gradvis fram under våren och hösten 2013 och kom att undertecknades slutgiltigt i november Vägen fram till avsiktsförklaringen Från hösten 2012 började Bygga om dialogen genomföra samtal/intervjuer med en rad aktörer knutna till Malmös miljonprogramsområden. En prioriterad grupp var fastighetsägare, både privata, kommunala och bostadsrättsföreningar. En annan prioriterad grupp var de större byggbolagen. En tredje grupp utgjordes av de offentliga aktörerna i dessa områden, inte minst Arbetsförmedling, Försäkringskassa och Region Skåne (folkhälsoenheten). Särskilt tonvikt låg också på dialogen med stadsområde Söder (tidigare Fosie stadsdelsförvaltning). Stadsområdet hade genom en ansökan till ESF fått finansiering för projektet Fosie mot framtiden. En viktig del i detta var att samlokalisera en rad kommunala och andra offentliga verksamheter samt olika aktörer i försäkringskassans f.d. lokaler vid Lindänges torg, som stått tomma under många år. Huset döptes om till Framtidens Hus kom att bli den plats där huvuddelen av mötena inom Bygga om dialogen genomfördes, särskilt sedan årsskiftet 2012/2013. Starten på arbetet i Framtidens hus kom att sammanfalla med att Individ och Familjeomsorgen (IoF) i stadsområde Söder placerade en grupp socialsekreterare på Framtidens hus. I tid sammanföll detta med att Arbetsförmedlingen i Malmö startade projektet Bryggan, som innebar att även de flyttade ut arbetsförmedlare till samma lokaler som användes av IoF Stadsområde Söder. Även Jobb Malmö, som är Malmös stads organisation med särskilt uppdrag att bidra till att flytta personer på försörjningsstöd mot ökad egen försörjning, kom att förlägga viktig verksamhet till Framtidens Hus. Det är tveksamt om den gemensamma förståelse vad gäller problemformulering och insikt behovet om fördjupad samverkan mellan många olika typer av aktörer, som Bygga om dialogen grundas på, hade kunnat komma till stånd utan stöd av samlokalisering i Framtidens hus. 5.2 Avsiktsförklaringens innehåll Avsiktsförklaringen ger en konkret beskrivning av den modell för samverkan som utvecklats inom Bygga om Dialogen. Till att börja med ger avsiktsförklaringen följande bakgrund till projektet. Trianon står inför en omfattande energirenovering av sitt fastighetsbestånd i Lindängen och har startat planeringen av arbetet. Målet är att nå minst 50 % energireduktion och Trianon kommer att få EU bidrag till arbetet. EU-projektet har startat och enligt tidsplanen kommer upphandling av renoveringsarbetet startas hösten 2013 och därefter startas själva renoveringen. Projektet kommer att pågå under I avsiktsförklaringen läggs en stark tonvikt på nödvändigheten av att koppla energirenoveringen till lokalt jobbskapande: Inom projektet bygga-om-dialogen (BOD) har ett flertal analyser, möten och rapporter genomförts för att utreda möjligheterna att systematiskt utbilda och rekrytera lokal arbetskraft i samband med fastighetsupprustningen. Om denna arbetskraft hämtas bland personer som i dagsläget står utanför arbetsmarknaden förbättras den sociala situationen i området och arbetslösheten minskar. Därmed minskar också utgifterna i de offentliga 18

19 transföreringsystemen. Upprustningen av fastigheterna och området har i slutänden både höjt kvaliteten på boendet och förbättrat de boendes livssituation. På detta sätt kan processen ses som en social investering. I BOD-ZEN för Trianon finns målsättningen att skapa fyra lokalt rekryterade heltidsjobb under fyra år (d.v.s. 16 årsarbetstillfällen) inom detta renoveringsprojekt och i detta kunna visa på kostnader, resultat, minskade utgifter för både Trianon samt Malmö stad och andra offentliga aktörer (Arbetsförmedlingen, Försäkringskassan m.fl.). I avsiktsförklaringen ligger ett särskilt ansvar på fastighetsägaren, Trianon: Trianon har som avsikt att vid upphandling av entreprenaden kräva att alla X heltidstjänster rekryteras i första hand bland Trianons hyresgäster, företrädesvis bland personer som idag är arbetslösa eller erhåller försörjningsstöd, i andra hand bland Lindängenbor i samma situation. Avsiktsförklaringen betonar särskilt Samverkan mellan Malmö stad, Arbetsförmedlingen, Försäkringskassan och Trianon: För att uppnå ambitionen att skapa lokalt rekryterade arbetstillfällen i projektet krävs en effektiv samverkan av offentliga resurser, samt att eventuella målkonflikter offentliga organisationer emellan i kan åsidosättas. Utöver detta finns behov av att samla in statistik och underlag för att kunna följa denna utveckling och process för att i slutänden kunna visa på belagda effekter. Avsiktsförklaringen ställer sedan upp följande mål för arbetet: Att inom ramen för Trianons renoveringsarbete på Lindängen skapa 4 lokalt rekryterade arbetstillfällen. Att processen dokumenteras på ett sådant sätt att erfarenheter görs tillämpbara i andra liknande upprustningsprocesser. En central del av avsiktsförklaringen utgörs av en beskrivning av åtaganden och förväntningar från respektive part: Undertecknade parter åtar oss att bidra till att i samband med Trianons renoveringsarbete skapa förutsättningar för lokalt rekryterad arbetskraft. Det görs genom att: Samtliga aktörer verkar för en helhetslösning som ämnar uppfylla ovan satta mål. Att bidra med eget arbete och andra resurser som behövs för genomförandet. Därefter följer en genomgång av respektive parts olika åtaganden: Stadsområde Söder (genom Lindängen mot framtiden och Områdesprogram Lindängen) Åtaganden Att genom Framtidens hus samordna samtliga aktörer som behövs för genomförandet Att genom IoF områdesteamet bistå övriga aktörer i rekryteringsprocessen Att bidra till att processen dokumenteras, samt att tillvarata och sprida erfarenheter och resultat av arbetet. Serviceförvaltningen genom Jobb Malmö Åtaganden. 19

20 Att bistå i rekryteringsprocessen genom att inventera och kartlägga möjliga kandidater till uppdraget Att bistå i uppdraget genom att utifrån individuella förutsättningar rusta möjliga kandidater inför eventuell anställning Att löpande göra individuella uppföljningar av deltagarna Arbetsförmedlingen Bryggan Åtaganden Att bistå i rekryteringsprocessen genom att inventera och kartlägga möjliga kandidater till uppdraget Att bistå i rekryteringsprocessen genom att utifrån förutsättningarna rusta möjliga kandidater inför eventuell anställning Att löpande göra individuella uppföljningar av den anställde Att löpande följa upp att entreprenören uppfyller sina åtaganden Trianon Åtaganden Att dokumentera den process och de resultat som växer ur Trianons investeringsaktivitet på Lindängen Att sprida och tillvarata erfarenheterna från processen till andra liknande upprustningsprocesser exempelvis Amiralsstaden och Lindängen centrum Att använda liknande process vid upprustning inom Trianons fastighetsbestånd. Miljöförvaltningen genom Bygga om dialogen och Mil Åtaganden: Att dokumentera den jobbskapande process som växer ur Trianons investeringsaktivitet på Lindängen Att sprida och tillvara ta erfarenheter så att de kan tas tillvara i liknande upprustningsprocesser, till exempel Lindängen centrum eller Amiralsstaden. 6. Arbetet efter avsiktsförklaringen I samband med arbetet med avsiktsförklaringen gjorde såväl IoF som Arbetsförmedling Bryggan och Jobb Malmö en inventering av alla personer boende hos Trianon i Lindängen/Vårsången (adresser på Gånglåtsvägen) som var inskrivna hos respektive organisation. Att arbeta med rekrytering till arbete och utbildning utifrån vissa adresser var och är ett helt nytt verksamhetssätt, vilket krävt utveckling av nya arbetsrutiner och förändring av en rad invanda arbetsmetoder, inte minst hos en stor nationell aktör som Arbetsförmedlingen. Så till exempel krävdes att andra avdelningar inom AF som hade personer boende på hos Trianon inskrivna som arbetssökande hos sig släppte dessa så att de kunde skrivas in vid AF Bryggan i Lindängen, vilket inledningsvis inte var en självklar lösning. Under vintern våren var en av arbetsuppgifterna att rekrytera fyra personer som kunde delta i den moderniseringen av samtliga 19 tvättstugor på Vårsången till modernare och väsentligt energisnålare maskiner. Trianon ställde kravet att entreprenören under denna process skulle anställa fyra personer. De stora och nationella leverantörerna av utrustning till tvätt stugor föll då bort. En lokal leverantör vann kontraktet och i samband med det gjordes en kravprofil av vad arbetet med installation av ny utrustning och efterföljande underhåll skulle kräva. Den kartläggning som IoF, Arbetsförmedling och Jobb Malmö då gjorde resulterade i nedanstående översiktsbild: 20

21 Rekrytering Tvättstugor Arbetsökande på Gånglåtsvägen 50 Inskrivna på Arbetsförmedlingen 35 Har lönesubven oner från AF 23 Uppbär försörjningsstöd 15 Matchar kravprofil Bilden ger en uppfattning av de överväganden som behöver göras i en rekrytering som utgår från specifika adresser. För att klara detta arbete byggdes en särskild organisation upp såsom ett resultat av samordningen via Bygga om dialogen och Framtidens hus. Organisationen kan beskrivas på följande sätt: 21

22 AF Branschkontor TRIANON FÖRVALTNING EP-SERVICE NÄSETS ALLSERVICE SKANSKA Sociala villkor CAPELLA BYGG EON SÖKANDE EJ INSKRIVNA PÅ NGN MYNDIGHET TRIANON AF Teknik SAMORDNINGS- FUNKTION FRAMTIDENS HUS AF Service AF Vård SÖKANDE GÅNGLÅTS- VÄGEN SOCIALTJÄNSTEN FÖRSÖRJNINGSSTÖD ARBETSFÖRMEDLINGEN BRYGGAN JOBB MALMÖ SÖKANDE GÅNGLÅTSVÄGEN CIRKA Antalet skapade jobb Vad gäller konkret rekrytering av arbetslösa hyresgäster som arbetskraft i samband med Trianons energiinvestering är läget följande, enligt en sammanställnings som konsultbolaget WSP gjort på uppdrag av Trianon. Tillsvidareanställningar inom Trianon: 4 personer Tidsbegränsade anställningar (oftast 12 mån) hos underleverantörer: 5 personer Tillkommande tidsbegränsade anställningar (några 6 mån, några 12 mån): 4 personer. Praktikplatser: 4 personer Av dessa sammanlagt 17 personer är könsfördelningen ungefär 50/50, något beroende av hur de sista rekryteringarna genomförs. I de allra flesta fall bygger anställningarna på anställningsstöd från arbetsförmedlingen, som trappas av efter hand. Alla aktörer är fokuserade på lösningar som gör att dessa anställningar kan bli permanenta, få en fortsättning hos andra arbetsgivare eller kompletteras med validering/utbildning. Såväl arbetsförmedling, som IoF och Jobb Malmö ser dessa jobb som ett klart fall framåt för de enskilda individerna. Från att varit helt avskärmade från arbetsmarknaden, i vissa fall under många år, får de nu en första återknytning till arbetslivet. Detta sker dessutom runt knuten och i det bostadsområde där de lever. I vissa fall arbetar med tillsammans med grannar och bekanta. De intervjuer som gjorts med personer som hittills fått jobb pekar på att den lokala, sociala kontexten upplevs som viktig. 22

23 Så här uttrycker sig två anställda i en presentation gjord av Trianon: Jag stortrivs här. Folk har fördomar mot städjobb men att jobba som husvärd hos Trianon är riktigt bra. Det är toppen att jobba där man bor och nu ser jag allt på ett annat sätt. Jag har börjat hälsa på alla jag möter och känner fler och fler i området. Här är trivsamt att vara och som husvärd städar jag gärna lite extra, man vill ju gärna ha fint där man bor. Heidi Eriksen, husvärd Trianon Vårsången Jag studerade till barnskötare när jag fick chans till sommarjobb som husvärd på Trianon. Nu har det gått ett år, och jag trivs så bra så jag har tagit en paus i studierna för att arbeta här. Det är ett fritt och självständigt jobb, och eftersom jag är ansvarig för vissa hus känner jag lite extra för dessa och ser efter dem. Jag tycker inte här är så mycket nedskräpning eller förstörelse, och människor är trevliga och hälsar. Irena Palison, husvärd Trianon Vårsången 7. Nybyggnation på Vårsången med 25 procent av arbetskraften rekryterad lokalt I Trianons investeringsplaner har länge funnits en önskan att bygga ett nytt flerfamiljshus på en underutnyttjad parkeringsplats invid fastigheten på Vårsången. Planerna har varit att investera ca 300 miljoner kronor för att bygga 140 nya lägenheter, främst för barnfamiljer som idag ofta bor mycket trångt på Lindängen. Bara en mindre del av lägenheterna i området har fyra rum eller fler. Här har också funnits en uttalad målsättning att bygga i enlighet med SABO:s upphandlingsram Kombohus plus. SABOs upphandlingsram sätter ett maxtak på 13,000 kr/kvm i byggkostnad, medan Trianon har gått upp till 19,000 kr/kvm, vilket ska jämföras med att snittpriset för flerbostadshus enligt SCB under 2012 var 34,500 kr/kvm. Trianon har satt som mål att vid nyproduktionen anställa 25 procent av arbetskraften bland arbetslösa hyresgäster eller andra arbetslösa på Lindängen. Totalt väntas nybyggnationen generera 160 årsarbeten över fyra år, eller 40 arbeten per år. Av dessa skall alltså 10 arbetstillfällen vara skapade lokalt. Malmö stad äger marken som huset skall byggas på, vilket innebär att Trianon bygger med tomträtt. Det som hittills hållit tillbaka nybyggnationen har varit Malmö stads hittillsvarande taxa för tomträttsavgäld, det vill säga långsiktig hyra av marken. Malmö stads försäljning av mark till nybyggnation eller nivåerna på tomträttsavgäld har länge styrts av höga interna avkastningskrav, såsom ett bidrag till Malmö stads totala budget. Enligt Trianon har tomträttsavgälden varit så hög att den totala produktionskostnaden kraftigt skulle överstiga vad bostadssökande är villiga att betala för att bo på Lindängen. 23

24 Malmö stads fastighetskontor och Tekniska nämnden, som är det politiskt tillsatta organ under vilket Fastighetskontoret sorterar, har dock gjort en intern utredning där man utrett nivån tomträttsavgäld i förhållande till intresset att få till stånd nyproduktion i ett miljonprogramsområde, med starkt inslag av lokalt jobbskapande, enligt den modellen Bygga om dialogen arbetat fram. Till bilden hör att det inte byggts en enda ny bostad i Lindängen på 30 år, trots att befolkningen under samma tid vuxit med ca 2,000 personer. Fastighetskontorets utredning resulterade i en överenskommelse med Trianon om att avgälden rabatteras kraftigt under de inledande åren, för att sedan stegvis stiga igen. Detta resulterade i sin tur i ett beslut från Trianon om byggstart (hösten 2014) så snart nybyggnationen fått alla nödvändiga plangodkännanden. I Malmö stads pressmeddelande om överenskommelsen med Trianon står bland annat: Bygga Om Dialogen kopplar investeringar i fastigheter till investeringar i människor och har möjliggjorts genom ett samarbete mellan miljöförvaltningen, fastighetskontoret och stadsområde Söder inom ramen för områdesprogrammet. Nu visar vi att det går att bygga bra, billiga bostäder och investera i miljonprogrammen samtidigt som vi lyfter de boende med nya arbeten. Detta är en modell för framtiden, säger Milan Obradovic (S), kommunalråd med ansvar för boende och infrastruktur. Detta är en helt ny modell för sociala investeringar. Nya bostäder med låga hyror samtidigt som de boende får arbete, kommer att lyfta Malmös bostadsområden från grunden. Vägen mot att bygga Malmö helt, går genom samverkan mellan privata och offentliga intressen för Malmöbornas bästa. Lyckas vi i Lindängen vet vi att många andra företag vill följa efter, säger Andreas Schönström (S), kommunalråd med ansvar för arbetsmarknad och vuxenutbildning. Se även Sveriges Radio den 10 april 4 För den organisation som byggts upp inom Bygga om dialogen och på Framtidens hus utgör beslutet om nyproduktion på Vårsången en utmaning. Man måste ge sig in i en ny, och ganska resurskrävande rekryteringsprocess, samtidigt rekryteringen till Trianons energiinvestering fortfarande pågår. 8. Parallella processer i Bygga om dialogen Under 2014 har fokus i Bygga om dialogen legat på att få fram en fungerande modell för samverkan i Lindängen, en modell som kan skalas upp och användas i andra miljonprogramsområden. Parallellt med detta har dock flera mer övergripande processer pågått inom Bygga om dialogen. A. Dialog med arbetsmarknadens parter om möjligheter och problem med lokal rekrytering av arbetskraft. SWOT analys De som deltagit i denna dialog är främst Sveriges Byggindustrier, Svenska Byggnadsarbetarförbundet och Byggledarna, arbetsgivarorganisationen för landets byggchefer. I

25 direkta samtal med dessa och en workshop 27 februari. Denna workshop resulterade i en SWOT analys med följande huvudpunkter: Svagheter: Risk för kortsiktighet Konkurrens på olika villkor (stora företag har lättare att hantera outbildad arbetskraft) Inte uthållig sysselsättning för berörda i området (oklart vad som händer när de tidsbegränsade anställningarna upphör) Yrkesutbildade och lärlingar fortsatt arbetslösa (I Skåne finns idag minst 400 arbetslösa färdigutbildade bygglärlingar.) Avtal och arbetsrättsliga förhållanden kan hindra uppsagda och varslade byggnadsarbetare har enligt LAS förtur till anställningar. Styrkor: Ökad sysselsättning Bättre erbjudande till kund (fastighetsägare vill i ökad utsträckning rekrytera lokalt) Skapar nya jobb i nya sektorer Vilja att förbättra Malmö Hjälp till självhjälp Boende som är intresserade av sin närmiljö Man får ett bra bostadsområde/socioekonomiskt lyft Ökad mångfald i byggbranschen Förbättrar miljön/minskar utsläpp av växthusgaser Hot: Inkonsekventa regler Upplevs orättvist Konkurrenssnedvridning: Lokala vs utanför Malmö, stora vs mindre företag Riskerar att sätta arbetsmarknadsregler/kollektivavtalsregler ur spel Möjligheter Integration/sysselsättning Minskad kriminalitet Gynnar berörda i utsatta områden Ökade skatteintäkter minskade utgifter för försörjning Kan skapa nya finansieringsmöjligheter för olika aktörer Kan bidra till nya, hållbara arbetsmarknadspolitiska lösningar/modeller Ökade fastighetsvärden Workshopen visade på komplexiteten i en process som bygga om dialogen, där många olika aktörer och samhällsintressen förs samman. Överens om avsiktsförklaring B. Workshop med offentliga aktörer om Omsam Sedan 2004 finns lagen om finansiell samordning, som gör det möjligt för kommun, arbetsförmedling, försäkringskassa och regioner/landsting att gå samman för att samordna rehabiliteringsinsatser och förhindra långvariga sjukskrivningar och rundgång i systemet. Finsam är ett exempel på hur myndigheter har rätt att samordna sig finansiellt över budget- och 25

26 organisationsgränser. Idag finns 83 samordningsförbund där 225 kommuner, däribland Malmö deltar. Det banbrytande med Finsam är att de olika aktörerna kan ge finansiella bidrag för en individs rehabilitering över organisations och budgetgränser. Så tillexempel har försäkringskassan rätt att bidra med sjukpenningsmedel i en finansiell samordning. I en kontinuerlig dialog sedan våren 2013 har diskussioner förts inom bygga om dialogen kring möjligheterna att skapa ett Omsam områdesbaserad finansiell samordning. Skulle staden, Af, FK och region Skåne kunna gå samman och gemensamt samordna de insatser de gör i till exempel Lindängen för att långsiktigt nå bättre resultat för att minska utanförskapet. På samma sätt som vid workshopen med arbetsmarknadens parter gjordes en SWOT analys. Styrkor Finns uppbyggda samarbetsstrukturer i Malmö och goda erfarenheter av samverkan. Behöver inte börja på ruta ett då det redan finns mycket pågående i Lindängen. Finns vilja att lyckas. Holistiskt perspektiv Starkt signalvärde med en satsning. Tvingar fram gränsöverskridande lösningar. Skapar morgondagens styrsystem. Svagheter Staten kommer inte betala i förskott. Saknas investeringsmedel till infrastruktur i dagsläget. Svårt att hitta beslutsfattare med mandat. Svårt att följa resultat utanför området på grund av statistikbrist. Svårt att koppla resultat till renoveringen Hälsoarbetet är inte inkluderat i dagens arbete med arbete/försörjning. Hot: Svårt att räkna på nolläget, svårt att definiera hur vi ska räkna och var börjar vi. Skattepengar till privata aktörer får vi svårt att motivera. Krävs beslut från socialdepartementet/arbetsmarknadsdepartementet för att Försäkringskassan ska kunna jobba med detta på allvar. Vanans makt. Stigberoende i organisationer. Offentliga aktörer ser sig själva som förvaltare inom ett begränsat område. Nya jobb i området hamnar inte i området på grund av brist på kompetens eller arbetsrättsliga skäl. Möjligheter: Nytt sätt att se på människor som investeringar. Möjlighet att prova något på riktigt. Högaktuell fråga. Rätt tid att ta tag i frågan nu. Ökad användning av sociala klausuler kan ge en skjuts framåt. Många går samman kraftfullhet. Saltsjöbadsavtal: Långsiktighet. Behövs ett avtal över längre tid än enbart just nu. Ligger nära tanken med social investeringsfond testa statens medverkan i en sådan. Kan bli stora effektivitetsvinster och effektivare resursutnyttjande. Mötet slutade i enighet om att fortsätta diskussionen på en ny sammankomst innan sommaren, som förbereds med ett utkast till en gemensam avsiktsförklaring. 9. Bygga om dialogen framöver Efter Malmö stads uppgörelse med Trianon om rabatt på tomträttsavgälden i utbyte mot nyproduktion liksom framgångarna med lokal jobbrekrytering i Trianons energiinvestering har flera andra fastighetsägare i Malmö gjort studiebesök på Vårsången för att bättre förstå den modell som mutvecklats. Fastighetsbolag 26

27 utanför Malmö har visat intresse nybyggnation, som inkluderar Lindängen, med utgångspunkt i att bygga om dialogens modell för lokalt jobbskapande. Borås stad börjar i maj en studie kring Bygga om dialogens metod som ett redskap för förändring av stadens miljonprogramsområden. Boverket lyfter på olika sätt fram Bygga om dialogen som ett av de mest intressanta och innovativa projekt som startades genom finansiering från delegationen för hållbara städer dör Boverket nu fungerar som uppföljande myndighet. Under lång tid har det funnits en ambition inom Bygga om dialogen att genomföra en workshop med finansmarknaden kring möjligheten av att hitta nya finansiella instrument, gröna obligationer eller områdesbaserade investeringsfonder som redskap för att pröva nya finansiella lösningar. En sådan workshop återstår att hålla. 9.1 Modell för socio-ekonomiska beräkningar Bygga om dialogen har tagit fram och använt sig av två olika beräkningsmodeller för sociala kostnader i ett område som Lindängen. Dels Nilssons & Wadeskogs breda, praktikbaserade beräkningar som innefattar såväl indirekta kostnader, som reala systemkostnader samt transfereringar. Dels Salonens beräkningar omfattningen av offentlig fö5sörjning i Lindängen och hur mycket som skulle kunna sparas om Lindängen nådde Malmös genomsnittliga försörjningsnivå. Båda är redskap för att skapa ett storleksförhållande mellan kostnaderna för lägenhetsrenovering och kostnaderna för utanförskap där den långsiktigt stora kostnaden ligger i ett fortsatt och kanske accelererande utanförskap. Däremot har bygga om dialogen ännu inte fungerande redskap för att räkna på potentiella besparingar i de stora offentliga transfereringssystemen till följd av lokalt jobbskapande. En orsak till det är att så få nya jobb med denna metod hittills skapats (nio hos Trianon, med åtta tillkommande när energiinvesteringarna utökas under sommaren). Det som komplicerar beräkningsbilden är att personer går från att helt leva på försörjningsstöd utbetalat av Malmö kommun, till en anställning där en del av lönen betalas av arbetsgivaren och en del av arbet5sförmedlingen, vilken trappas av efter hand. En väsentlig del i ekvationen är vad som händer när de tidsbegränsade anställningarna (de flesta 12 månader, några sex månader upphör). I höst tillkommer dock en grupp omfattande sammanlagt 40 årsarbeten över fyra år, vilket ger ett breddat beräkningsunderlag. Tillkommer ytterligare fastighetsägare beredda att pröva samma modell växer erfarenhetsbasen ytterligare. 9.2 Randomiserade kontrollgrupper För att kunna dra några säkra slutsatser ur bygga om dialogen skulle en uppskattning behöva göras vad gäller antalet personer som hittat jobb i alla fall. För kunna göra detta på ett säkert och vetenskapligt sätt behöver Bygga om dialogen utveckla metoden med randomiserade kontrollgrupper. Metoden kommer ursprungligen från läkemedelsindustrin, som idag i allt större utsträckning använder sig av kontrollgrupper som får placebo piller istället för verksam medicin. Det betyder att bygga om dialogen skulle behöva följa sysselsättningsutvecklingen i ett område som har likheter med Lindängen. Det är fullt möjligt, men kräver en förstudie kring metodologi, inkoppling av forskare och ytterligare finansiering. 10. Summering: ett holistiskt investeringsperspektiv Bygga om dialogen har tagit in utgångspunkt i det uppdämda investeringsbehov som finns i Malmös och Sveriges miljonprogramsområden. Hur kan detta investeringsbehov användas för maximal lokal, social och miljömässig nytta och i förlängningen som ett redskap för ökad integration? Startskottet var det underskott på 600 miljoner som uppträdde i fastighetsägarnas investeringskalkyler i januari och februari Ur detta formulerades följande grundläggande strategi: 27

28 Går det att göra en fastighetsrenovering på ett sådant sätt att den över tid sänker de totala samhällskostnaderna i Lindängen med 600 miljoner? Och vilken typ av finansiella instrument skulle kunna göra en sådan förflyttning av framtida samhällsvinster till tillgängligt investeringskapital idag? En tänkbar sådan lösning är en områdesbaserad investeringsfond för social och miljömässig hållbarhet. En sådan fond beskrivs nedan. En fondlösning liknande denna har den fördelen att den kan föra samman många olika finansiärer: från EU, från den privata marknaden och från offentlig sektor i investeringskontrakt med klart definierade villkor vad gäller avkastning osv. I modellen nedan finns ett av de mest centrala elementen: en lokal genomförandeorganisation, som kan leverera konkreta resultat vad gäller jobb och social hållbarhet, som en följd av en investeringsvåg i området. Om dessa resultat kan omsättas i konkreta besparingar för en rad, främst offentliga, aktörer kan en del av dessa besparingar återföras som avkastning på investeringar som bl.a. privata aktörer gjort i området. Metoden kan kallas betala för resultat och har i mycket begränsad omfattning använts i Sverige. Ett exempel är dock den s.k. Sjukvårdsmiljarden. Där kan försäkringskassan i efterhand betala ersättning till region/landsting om de med olika åtgärder, till exempel nya sjukvårdsinsatser och rehabilitering, kan flytta en person från till exempel sjukpension till egen försörjning. Vad alla dessa lösningar bygger är dock en gradvis utökning av samverkan inte bara 28

29 mellan olika offentliga aktörer, utan även mellan privata, offentliga och aktörer i tredje sektor. Bygga om dialogen systematiskt arbetat för att bryta ner barriärerna för en sådan samverkan och använt Lindängen som ett konkret fall. Erfarenheterna från Lindängen, liksom en mer övergripande diskussion med olika aktörer visar att en sådan samverkande process är möjlig att bygga upp. Erfarenheterna hittills i Bygga om dialogen visar dock att det är en komplex och tålamodsprövande process att bygga upp den gemensamma förståelse som behöver ligga till grund för olika praktiska lösningar och sedan implementera dessa lösningar på ett sätt där man är beredd att omvärdera och pröva på nytt sätt när oväntade svårigheter uppstår. Kanske är det den viktigaste lärdomen från Bygga om dialogen i dagsläget. 29

30 Slutrapport ekonomi. Underlaget till ovanstående redovisning finns samlat i pärmar på miljöförvaltningen BS