Visning. Tak. Förbered dig. Papper, penna

Transkript

1 Visning Förbered dig Papper, penna Kamera, verktyg Kräv tid Ta det lugnt Anmäl dig för nyheter och uppdateringar Inför en husvisning är det bra att förbereda sig noga och skriva ner frågor som du har till säljaren eller mäklaren. Det är också bra att ha med sig relevant information som man förberett inför visningen samt att ta med papper och penna för noteringar, kamera för dokumentation, verktyg (mejsel) och en ficklampa. Om möjligt, titta på fastigheten mer än en gång med lite tid däremellan. Om säljaren inte är närvarande vid första visningen, be då om att han/hon finns till hands vid en eventuell andra visning för att kunna svara på frågor. Efter visningen skall du lämna ditt bud på fastigheten baserat på önskat pris och det intryck som du fick från visningen. Det är alltså oerhört viktigt att redan under visningen skaffa sig en god bild av husets prestanda och eventuella brister och risker som det bär med sig. Ytterligare undersökningar och eventuella besiktningar görs vanligen inte förrän ett köpekontrakt undertecknats så dina upplevelser från visningen är av avgörande betydelse. Nedan följer en punktvis beskrivning av hur en husvisning kan se ut, med råd och tips för dig vad du kan och bör se efter och fråga om för att du skall ha så mycket information som möjligt till hands när du skall bestämma dig för om du vill lägga ett eventuellt bud. Ett hus grunddelar utgörs av tak, stomme, fasad och grund. Stommen kan oftast inte bedömas utan ingrepp men de övriga delarna bör man alltid undersöka noga vid en visning. Vi börjar därför vår genomgång med den utvändiga granskningen av dessa delar och fortsätter därefter med den invändiga visningen. Tak Ytskikt/lutning Genomföringar Hängrännor Ventilation Fukt Gå runt huset och granska takets ytbeläggning. Om möjligt, ta dig också upp med hjälp av stege för att få en närmare titt. Av vilken material är takets ytbeläggning (tegel, betong, papp, eternit, metall)? Olika material har olika livslängd, så fråga hur gammal takbeläggningen är. Papp har generellt sett kort livslängd (ibland så lite som tio år) men även beläggningsmaterial som eternitplattor, tegel- eller betongpannor har en begränsad livslängd då deras underliggande tätskikt (ex papp eller stickespån) vanligtvis tappar sin funktion långt innan. Att lägga om ett sådant tak för att byta tätskiktet är både arbetsamt och kostsamt. Lutningen på taket är också viktig att notera då vissa material (tex papp) inte lämpar sig för låga lutningar med långsam vattenavrinning. Hur ser skarvar i takbeläggningen ut vid exempelvis skorsten, ventilation och takkupor. Skarvar skall vara om lott, inte kant i kant med tätmassa däremellan. Hur avleds regnvatten? Av vilket material är hängrännor och stuprör? Finns tecken på korrosion på hängrännor och dess infästningar? När du senare kommer in bör du med avseende på takkonstruktionen ta reda på hur taket ventileras. Det är viktigt att kondensvatten mellan innertak och dess isolering och yttertaket ventileras bort. Utnyttja eventuella besiktningsluckor till vindsutrymmen för att undersöka ytter- och innertak. Ser du tecken på fuktgenomträngningar? Leta efter fuktfläckar och fråga om eventuella fuktfläckar på innertak målats över. (1 of 6) :24:14

2 Fasad Material Röta Ytbehandling Droppläkt Övergång fasad/ grund På din vandring runt huset bör du med avseende på fasadens skick beakta följande: Av vilket material är fasadbeklädnaden; träpanel, tegel, plåt, eternit, puts och hur är skicket på beklädnaden? Notera hur ytbeläggningen är skött. Fråga med vad virket är målat och när samt om grundning gjorts med rötskydd eller liknande. En träpanel undersöks lämpligen med en mejsel eller kniv som på utvalda ställen trycks in i materialet för att känna efter kvalitén på virket. Var extra observant på rötskador vid utsatta ställen, såsom husknutar, panelens nederdel, fönsterfoder och eventuella genomföringar. Är virket tryckimpregnerat? Om fasaden är av tegel eller har putsad yta bör du vara observant på vittringsskador och sprickor. Undersök noga hur vatten avleds från fasaden, börja uppifrån. Utsätts fasaden av vatten från takavrinningen? Kontrollera hängrännor eller om sådana inte finns hur stort takutsprånget är. Hur avleds vatten för att förhindra att fukt tränger in kring fönster och dörrar? Ovan fönster och dörrar skall ett droppläkt finnas som avleder vatten som rinner längs fasaden ner mot fönster och dörrar. Detta läkt kan vara av trä eller metall och det är viktigt att det är konstruerat så att vatten inte kan träng in i fel riktning inunder fasad eller fönsterkonstruktion. Även i ett fönsters nederkant skall ett skydd finnas för vatteninträngning, ett sk fönsterbleck. Konstruktionen för detta skall följa samma princip som för droppläktet ovan. Vid dörrar finns risk för att vatten tränger in och skadar trösklar. Titta därför på hur skyddet är för vatteninträngning från trappa. Till sist, längs hela fasaden bör du kolla att övergången mellan fasad och grund är konstruerad så att vatten inte kan tränga in innanför grundens kant och på så vis öka risken för rötangrepp på syllar och fuktskador i grund eller källare. Grund Röta Lukter Syllar Biologiskt mtrl Vanliga grundkonstruktioner är källare, torpargrund eller platta på mark. Vad som är viktigt att undersöka med avseende på grundkonstruktionen är i vilken utsträckning fukt från marken kan ta sig in och eventuellt skada vitala delar av husets konstruktion. I hus med källare kan fuktpåverkan undersökas enklare då syllar och golvbjälklag ofta är eller kan göras besiktningsbara. Dessutom kan fuktigheten på källarväggar och golv och ventilation undersökas. Eftersom varje hus har sin konstruktion, fuktbelastning och ålder bör man om man är osäker på dessa faktorer anlita kunnig personal för en bedömning. Några saker kan dock även en lekman konstatera och utifrån detta göra en egen bedömning. Finns synliga fuktfläckar på väggar, golv eller tak? Finns kondensvatten på de samma? Är bjälkar eller syllar rötskadade (testa genom att sticka en kniv eller mejsel för att känna hårdheten)? Finns känsla av unken lukt? Är svaren ja, bör definitivt en fackman titta på grundkonstruktionen. Samma saker kan undersökas i en torpargrund, men det är inte alltid som den är krypbar eller som besiktningslucka finns. Platta på mark kan inte undersökas med avseende på fuktgenomträngningar till huskostruktionen utan här får man förlita sig på andra faktorer såsom husets läge med avseende på vattentryck, dränering och ålder. Konstruktionen är att betrakta som en högriskkonstruktion och man bör definitivt fundera på att kontakta en fackman för en (2 of 6) :24:14

3 bedömning. Dränering Terräng Rabatter Dränering Ytbehandling på grund Vattenavledning Berg För att undvika problem med fukt och mögel i källare och grund är det viktigt att marken runt huset har en god dränering. Dräneringen gör så att vatten i marken leds bort från huset. Det är därför viktigt var på tomten huset ligger. Ligger huset i en nerförsbacke är det förmodligen ett högt vattentryck mot husets bergssida. Huset bör helst ligga lite ovanför markplan. Ligger det grus runt om husgrunden är det ett tecken på att en dränering runt bostaden gjorts. Det bör inte ligga rabatter direkt invid huset eftersom växternas rötter förstör eventuell dränering och drar vatten till sig. Titta efter om det finns tecken på att grunden behandlats med asfalt eller om en gummimatta lagts mot grunden som skydd mot fukt. Om stuprännorna går ner i marken leds förmodligen dagvattnet via dräneringsrör bort från huset. Det är dock svårt eller omöjligt att utvärdera hur pass väl denna avledning fungerar. Finns en inspektionsmöjlighet i form av ex. en brunn dit alla dräneringsrör leder kan man testa avrinningsfunktionen genom att spola vatten i ett stuprör för att se hur pass väl avledningen till brunnen sker. Mynnar dräneringsrören under vattenytan eller det är svårt att se det tillströmmande vattnet kan ett paket vanlig mjölk som hälls i stuprännan och sedan några minuters spolning med vatten fungera som indikator (vitt vatten i brunnen = god tillströmning). Mynnar stuprören å andra sidan i markplan är det viktigt att vattnet leds bort från huset för att begränsa vattentrycket mot husgrunden. Fråga säljaren om när huset senast är dränerat då en dränering kan behövas göras så ofta som vart 20 år. Om husgrunden står direkt på berg är det svårt att påverka fuktinträngningen i exempelvis en källare. Finns tecken på fuktproblem i en sådan källare eller grund kan problemet alltså vara svårt att åtgärda. Omgivningar Vägar Industrier Framtida förändringar Anläggningar som kan skapa störande moment såsom vägar, industrier i närheten, etc. En väg som vid visningen är lugn kan vid en annan tidpunkt på dygnet eller årstid vara helt annorlunda, fråga om variationer av trafik, vilken typ av bilar (personbilar, bussar, lastbilar, traktorer) som trafikerar vägen. Beträffande industrier eller större anläggningar kan det vara lämpligt att fråga om saker såsom trafik till och från, lukter (avgaser, matoser, rök från eld), ljud (maskiner, fläktar, människor). Passa på att fråga om säljaren eller mäklaren vet något om förändrade planer för närområdet såsom nya eller förändrade vägar, till-/ombyggnader av grannfastigheter, nyuppförande av byggnader, förändringar i arrendeavtal eller verksamhet på grannmarker. Mark Arrendeavtal Stödrätter EU-stöd Vattentäkter Byalag Vägförening Servitut Med avseende på omkringliggande mark är det utöver markernas produktionsegenskaper för eventuellt jordbruk viktigt att klargöra följande: Finns ett befintligt arrendeavtal som omfattar delar av markerna. I så fall, vad omfattar avtalet i avseende på verksamhet och för hur lång tid? Vilka skyldigheter tillskrivs markägaren i avtalet? För jordbruksmark är det viktigt att eventuella stödrätter följer de med i köpet då de berättigar markägaren möjligheten att söka EU-stöd. Finns ett redan befintligt åtagande för EU-stöd? Vilket är detta åtagande, omfattas markägaren eller bara eventuell arrendator? För hur länge gäller åtagandet? Finns vattentäkter i närområdet. Byalag och samfälligheter. Om samfälligheter finns skall du se till att dessa skrivs in i köpeavtalet och följer med i köpet. (3 of 6) :24:14

4 Sköts driften av på markerna liggande vägar av vägförening? Hur lastas fastigheten av skötseln? Vilka eventuella servitut finns för markerna? Är du intresserad av att läsa detaljerna i ett servitut finns detta ofta att finna i kommunens arkiv. Invändigt Lukter Slitage Väggar Golv Planlösning Elinstallationer Vid den invändiga rundvandringen bör en översyn av det allmänna slitaget på interiör göras. Var observant på avvikande lukter, slitage på snickerier, ytskikt på väggar och innertak, golvknarr, slitage på golv, typ av golvbeläggningar. Tänk på hur mycket arbete som krävs för att uppnå den standard du önskar. Några tips: Väggar - övermålningsbar tapet, glasfiberväv eller putsad väggyta underlättar för att snabbt och ganska enkelt få väggarna i det skick du vill ha. Oönskade grovmönstrade strukturtapeter kräver antingen att de tapetseras över med en styv glasfiberväv eller att de helt enkelt tas bort. Även om glasfiberväven (som för övrigt är ganska dyr) är enklare innebär båda metoderna en hel del förarbete innan väggarna kan målas. Putsade väggar där bruket börjat lossna eller där risk finns för att det i framtiden kommer lossna (knacka försiktigt med baksidan av en mejsel för att höra om det låter ihåligt) innebär en hel del merjobb. Att få lagningar av en putsad vägg att bli riktigt snygga är inte alltid enkelt och om man inte vågar eller vill testa själv kanske en fackman bör göra jobbet. Golv - skaffa en överblick över hur golven ser ut. Golv av plast, linoleum, lamellparkett är ganska lätta att byta ut. Ofta finns undertill ett bärande golv (typ plankgolv eller golvspånskivor) som kan används som underlag för ett nytt golv. Finns plankgolv eller parkett kan dessa slipas ner och ytbehandlas på nytt med mycket gott resultat. I viss mån kan golvknarr i gamla trägolv bidra till en gammeldags och ganska trevlig känsla, men om det är utbrett i hela och flera rum kan det upplevas som irriterande. Det går att åtgärda men kostar både tid och pengar. Hur ser planlösningen ut? Tänk dig in i hur det skulle vara att leva i lokalerna (speciellt viktigt för omöblerade ytor eller om du tänker disponera rummen annorlunda). Har du stora eller på annat vis "krävande" möbler, såsom piano, bokhyllor eller liknande, bör du fundera över hur de skulle kunna passa in. Du bör kontrollera med säljaren om förändringar gjorts i elinstallationer, i vilken utsträckning installationer är jordade och om det finns jordfelsbrytare. Detta är viktigt ur brand- och säkerhetssynpunkt (speciellt för barn) men också ur försäkringssynpunkt. Kök Slitage Förvaring Vitvaror Fuktskador? Vattenkvalité I köket kan du efter att ha tittat runt, öppnat och stängt skåpluckor, sett över förvaringsutrymmen, granskat slitage osv. ta en funderare på om köksinredningen tilltalar dig och är något som du kommer behålla som det är. Att byta ut en köksinredning är mycket dyrt, räkna med minst kr, och kräver om du inte är händig och har tiden, hantverkarhjälp. Därför kan det vara en god ide att se över hur mycket som behöver göras för att uppnå den standard du vill ha. Skåpluckor kan bytas ut eller målas om vilket är mycket billigare än att byta ut hela skåpet. Att bara byta handtag gör ofta mycket. Bänkskivor och diskbänkar kan ganska enkelt bytas ut och kan göras själv (förutom VAinstallationen av diskbänken), detsamma gäller för det kakel eller annat fuktspärrande material som finns ovan bänkskivorna och diskbänken. Se över standarden på vitvarorna i köket. Titta på ålder och slitage, men även på vilka driftkostnader som kan förväntas. En god ide är att rulla ut kyl, frys och diskmaskin för att säkerställa att inget av dessa stått och läckt och gett fuktskador på golv och bakomliggande vägg. Finns avrinningsskydd under maskinerna är detta ett gott tecken, med titta efter för att vara på säkra sidan. Ta också en titt under vasken för att se om det finns tecken på läckage vid kopplingen till blandaren eller vasken eller till rörledningarna ner i golvet. Be också om att få smaka på vattnet. Detta kan vara speciellt viktigt om fastigheten har egen brunn. Även om vattenkvalitén är god kan bismaker finnas. Fråga om vattenprover tagits nyligen samt vilken eventuell vattenreningsutrustning som finns. Sådan utrustning är svår att besiktiga själv så här är det viktigt att fråga säljaren om ålder och vilket underhåll av utrustningen som gjorts. (4 of 6) :24:14

5 Badrum/ tvättstuga Lukter Fuktspärr Klämring Ventilation Varmvattennivå Badrum och eventuell tvättstuga måste undersökas noga för att utesluta problem med fukt eller risker för fuktskador. Ett fuktspärrande ytskikt såsom golv- och väggkakel eller plastmatta är svårt att besiktiga och därför kan det vara bra att fråga om ålder på materialet och vem som utfört arbetet (fuktspärrande skikt skall vara fackmannamässigt utfört). Om golvytlagret är kakel är det viktigt att underlaget är styvt, så fråga gärna om golvbjälklagets cc mått (avstånd mellan golvbjälkar) och tjockleken på underliggand golv (skall vara minst 22mm). Om det ligger en plastmatta på golvet kan man trampa hårt kring golvbrunnar för att se om golvet kring dessa sviktar, vilket kan vara tecken på fuktskador från en läckande golvbrunn. Känn också efter om klämringen (ringen som klämmer åt golvmattan mot golvbrunnen) är spänd ordentligt. Kontrollera också vilken typ av ventilation som finns. Självdrag eller fläkt, det är viktigt att fuktig luft snabbt kan ventileras ut. Vrid på maximal temperatur i kranen och spola ett tag för att kontrollera hur pass varmt vatten som kommer ut från varmvattenberedaren. Är det riktigt varmt kan det vara bra att installera ett skållningsskydd, speciellt om man har barn, och det sparar dessutom kostnader för varmvatten. Uppvärmning Värmepanna Isolering Drag Vilken sorts panna används för uppvärmning av fastigheten? Varje typ har sina för och nackdelar, men finns ny jordvärmepump, bergvärmepump eller pellets/vedpanna installerad är det ett plus då en stor investeringskostnad redan är gjord och driftkostnaderna är små. Oljepannor eller kombipannor med elpatron är kostsamma och har förmodligen några år på nacken. Värmepumpar är visserligen energisnåla, men kostnaderna är beroende av elpriserna. Fråga gärna om vilka årskostnader för uppvärmning som nuvarande fastighetsägaren har. Hur är huset isolerat och med vilket material? Har tilläggsisoleringar gjorts och i så fall hur? Stora värmeförluster är ett resultat av drag kring fönster och dörrar. Om årstid och väder tillåter, kan man känna efter kring fönster och dörrar om det finns tendenser till drag. Förmodligen behövs då tätningslister kring fönster bytas ut. Ett annat sett att upptäcka detta är om kondensvatten bildar imma på fönster. Placering Kommunikationer Parkering Skola/dagis Grannar Inför visningen kan det vara lämpligt att fundera över hur placeringen av fastigheten överensstämmer med de förutsättningar som din livssituation kräver. Vilka möjligheter till allmänna kommunikationer finns? Hur ser tidtabellerna ut för de busseller tåglinjer som trafikerar närområdet? Om möjlighet till parkering inte finns på tomten eller i garage, finns allmän parkeringsmöjlighet i närområdet? Hur långt är det till närmaste dagis och skola? Finns cykelvägar dit? Hur är platstillgången på dagis. Vilka är de närmaste grannarna? Är de bofasta eller säsongboende? (5 of 6) :24:14

6 Säljaren Förtroende Ärlig Ordentlig Ekonomi Försök skaffa dig en uppfattning om säljaren under visningen. Det kan vara svårt att skaffa sig en bild av dennes personlighet, men genom att fråga och prata mycket kan man ganska väl skapa sig en grov uppfattning om hur personen är. Denna uppfattning kan vara bra att ha och bör vara en faktor att väga in när man väl beslutar sig för att lägga ett bud eller ej. Litar jag på honom/henne? Får jag rätt uppgifter på mina frågor, är priset skäligt osv. Kan vi kommunicera med varandra? Tänk på att det ofta kan behövas en del kommunikation före och efter ett eventuellt övertagande av fastigheten. Verkar han/hon vara ordentlig/skötsam? Väg in denna faktor noga, dels med avseende på den skötsel och det underhåll av fastigheten som säljaren stått för, men också med avseende på hur han/ hon skött ekonomi och ingångna avtal. Har du otur kan leverantörer och hantverkare förknippa tidigare slarv med fastigheten och du kan få "överta" ett dåligt rykte. Husesyn.nu drivs av Växtkraft 2007 vi reserverar oss för eventuella fel i ovanstående text (6 of 6) :24:14