Byggdelskalkyl. Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärde. Minimikrav. Skeden. Program Projektering Produktion

Transkript

1 Byggdelskalkyl 1 Låsning av slutkostnad 100 % 80 % Ingångsvärde Minimikrav Program Projektering Produktion Skeden 2 1

2 Utredning Program Projektering Söka ram Låsa ram Hålla ram 3 Allmänt om kalkylering Kalkylobjekt Hela företaget, en produkt, en marknad, ett projekt Förkalkyl Hela företaget, en produkt, en marknad, ett projekt Beslutsunderlag vid till exempel prissättning, lönsamhetsbedömningar, kostnadsuppföljning Efterkalkyl Kontroll (faktiska värden) Prognos (uppskattade värden) 4 2

3 Direkta och indirekta kostnader Direkta kostnader De kostnadsslag som direkt kan hänföras till en kostnadsbärare Indirekta kostnader De omkostnader som kan hänföras till ett kostnadsställe och fördelas till en kostnadsbärare Kostnadsslag Indirekta kostnader Kostnadsställen Fördelade indirekta kostnader Kostnadsbärare Direkta kostnader 5 Direkta kostnader Direkt lön (dl) Direkt material (dm) Speciella direkta tillverkningsomkostnader, till exempel patentkostnad Speciella direkta försäljningskostnader, till exempel provisioner 6 3

4 Indirekta kostnader Materialomkostnader (MO) T ex kostnader för lager och inköp Tillverkningsomkostnader (TO) T ex avskrivningar på maskiner Administrationsomkostnader (AO) T ex kostnader för företagsledning Försäljningsomkostnader (FO) T ex kostnader för försäljningsavdelning 7 Självkostnadskalkylering Fullständig kostnadsfördelning Samtliga samkostnader fördelas på/tilldelas produkterna Självkostnadskalkylens användningsområden: Prissättning på längre sikt Långsiktiga lönsamhetsbedömningar Jämförelser mellan olika produktionslösningar 8 4

5 Självkostnadskalkylering Tre huvudmetoder: Periodkalkylering (Processkalkylering) Orderkalkylering (Påläggskalkylering) ABC-kalkylering (Aktivitetsbaserad kalkylering) 9 Påläggskalkylering Används vid självkostnadskalkylering med två eller flera produkter där det inte klart går att se hur de indirekta kostnaderna fördelas på de olika produkterna. Påläggskalkylen sker i två steg 1. Beräkna pålägg, relatera de indirekta kostnaderna till någon lämplig fördelningsbas. 2. Använd framräknade pålägg för att fördela de indirekta kostnaderna 10 5

6 Påläggskalkylering Fördelningsgrunder: Materialomkostnadspålägg Procent av dm Anspråk på lagerutrymme Tillverkningsomkostnadspålägg Procent av dl Kronor per arbetstimme Kronor per maskintimme AffO-pålägg Procent av total tillverkningskostnad (summan av dl, dm, MO och TO) 11 Påläggskalkyl (Tillverkningsindustri) Direkta kostnader Indirekta kostnader Tillverkningskostnad Självkostnad dm dm MO MO dl TO dl TO Tillverkningskostnad Övriga direkta tillverkningskostnader Övriga direkta tillverkningskostnader dm AO AffO FO Speciella direkta försäljningskostnader dm Speciella direkta försäljningskostnader dm 12 6

7 Påläggskalkyl, byggdelar Direkta kostnader Indirekta kostnader Tillverkningskostnad Självkostnad dm dm dl dl Tillverknings- APO APO kostnad UE Övriga direkta tillverkningskostnader dm UE EA EA EAU EAU 13 Byggkostnaders sammansättning Anbu ud (Generalentreprenad) Arvode EA (entrepren nör) Risk och vinst Centraladministration Arbetsplatsens omkostnader APO Underentreprenörer Arbete Material Arb betsplatsensälvkostnad sjä Direkta kostnader 14 7

8 Byggkostnaders sammansättning Exempel: En byggherre vill veta vad en tegelmur (1- stens tjocklek) på 100 m2 kostar. Muren skall målas på den ena sidan Målas på ena sidan 1-stens tegelmur Vilka är entreprenörens kostnader? 15 Direkta materialkostnader Kostnad för material som ingår i byggnadsverket Tegelstenar 2 kr per styck Murbruk 700 kr/m3 Spill 5% Samtliga material fritt levererade (dvs inkl frakt) Material Mängd Enhet à-kost kr kr Tegelstenar 100 st Murbruk 0,1 m Summa 270 kr/m2 Totalt 100 m Spill 5 % Materialkostnad kr 16 8

9 Data arbetstidsåtgång Vid kalkylering används drifttiden Normal tidåtgång för ett arbetsmoment inklusive avbrott kortare än 1 timma Inkörningstal, inlärningskurva Driftavbrottstid Arbetsplatstid Metodtid Drifttid Totaltid 17 Direkta arbetskostnader Kostnad för arbetskraft som anbringar material i byggnadsverket Arbetstidsåtgång 1,6 ptim/m2 * 100 m2 = 160 ptim Arbetskostnad Lön: 105 kr/timme Sociala avgifter mm 82% på lön Kostnad per timme = 105 * 1,82 = 191,10 kr/ptim Arbetskostnad: 160 ptim * 191,10 kr/ptim = kr 18 9

10 Direkta underentreprenadkostnader Kostnad för underentreprenörer - inklusive direkt material, arbete och indirekta kostnader UE-kostnad 25 kr per m2 målad yta 100 m2 * 25 kr/m2 = Summa direkta kostnader Mt Material il kr Arbete kr UE kr Summa kr 20 10

11 Arbetsplatsomkostnader APO Organisation Allmänna arbeten - arbetsledning - Snöröjning - utsättning - Renhållning - - Arbetsbodar mm Hjälpmedel - Personalbodar - Lyftkranar - Tillfällig elförsörjning - Tillfälliga vägar - Maskiner 21 Arbetsplatsomkostnader APO Kostnader som uppstår på arbetsplatsen men som inte direkt ingår i byggnadsverket APO: 25% på material och arbete Exempel (Tegelmur): APO = 0,25 * ( ) = kr 22 11

12 APO olika metoder % på de direkta kostnaderna Exempel: 25% på egna direkta kostnader Särskild utredning för varje enskilt projekt Entreprenörernas metod kräver detaljkunskap om projektet Mellanformer Exempel: kr/arbetad timme för arbetsledning, bodar och förråd 23 Arbetsplatsens självkostnad Alla kostnader som uppstår på arbetsplatsen Direkta kostnader + APO Direkta kostnader APO kr kr Arbetsplatsens självkostnad kr 24 12

13 Centraladministration, risk och vinst, Entreprenörsarvode (EA) 8 % av arbete, material och APO U-entreprenörsarvode (EAU) 5 % av kostnaden för underentreprenad 25 Entreprenörarvode EA Kostnader i företaget som uppstår utanför arbetsplatsen, samt risk och vinst Centraladministration Distrikt- och huvudkontor Personalutbildning Risk + vinst Material Arbete UE APO EA 8% EAU 5% 125 Summa

14 Byggkostnaders sammansättning Anbu ud (Generalentreprenad) Arvode EA (entrepren nör) Risk och vinst Centraladministration Arbetsplatsens omkostnader APO Underentreprenörer Arbete Material Arb betsplatsensälvkostnad sjä kostnader Direkta 27 Exempel, Byggdelskalkyl Moment Mängd Enhet ptim/enh ptim spill Mtrlpris/enh Mtrlpris UE/enh UE Fasadställning 1 m2 50,00 50,00 22 lockpanel 1 m2 0,70 0,70 1,05 55,15 57,91 38x50 reglar c600 3 m 0,03 0,09 1,05 3,65 11,50 13 asfaboard 1 m2 0,14 0,14 1,05 11,20 11,76 95 mineralull 1 m2 0,08 0,08 1,05 19,65 20,63 45x95 reglar c600 3,5 m 0,08 0,28 1,05 7,60 27,93 0,2 plastfolie 1 m2 0,05 0,05 1,05 3,90 4,10 13 gipsskiva 1 m2 0,18 0,18 1,10 17,15 18,87 1,52 152,69 50,00 DIREKTA KOSTNADER Direkt Material (dm) 152,69 Direkt Lön (dl) 290,47 UE 50,00 493,16 ARBETSPLATSOMKOSTNADER Arbetsledning 45,60 Bodar och förråd 27,36 Maskiner och övrigt 79,77 152,73 ENTREPRENÖRSARVODEN Huvudentreprenörsarvode 47,67 Underentreprenörsarvode 2,50 50,17 BYGGDELSPRIS kr/m2 696,06 persontimmar x timlön x sociala avgifter 1,52 x 105 x 1,82 = 290,47 Pålägg 30 kr per persontimme Pålägg 18 kr per persontimme Pålägg 18% på dm och dl Pålägg 8% på dm, dl och APO Pålägg 5% på UE 28 14

15 Livscykelanalys Fastighetens Nytta Långsiktigt byggnadsvärde = Samhällsekonomiskt intressant Långsiktigt effektiva byggnader är sådana som kan förändras för att svara mot en förändrad efterfrågan 15

16 Nytta = Värdeskapande faktorer För fastighetsägaren En nivå som tekniskt, ekonomiskt och funktionellt är attraktiv för hyresgäster och ger acceptabel avkastning För fastighetsförvaltaren En teknisk och funktionell nivå som tillgodoser brukarnas krav med enkla medel och till låg kostnad För hyresgästen Utrymme med en funktion som tillgodoser verksamheten krav till ett pris som verksamheten kan bära För brukaren Trivsel och komfort Varje utbytesrelation rymmer en motsättning: Alla parter vill maximera sin nytta och minimera sin kostnad Detta behöver dock inte alltid vara en motsättning: En effektiv byggnad - som ger god funktion till låg kostnad - gynnar båda parter 16

17 Hinder mot långsiktigt tänkande Traditionellt tillmäts nybyggnad större betydelse än förvaltning Mänskliga aktörer lägger sällan ett tidsperspektiv som överstiger deras egen livslängd Framtiden är osäker, ej exakta svar Ekonomiredovisning fokuserar på räkenskapsår och ej på långsiktig effektivitet Livscykelanalys-Begrepp och modeller Livscykelvinst (LCP, Life Cycle Profit) är en bedömning av betalningsflöden som långsiktigt ger maximal lönsamhet Livscykelkostnad (LCC, Life Cycle Cost) bedömning av långsiktigt minimal kostnad 17

18 Livscykelvinstmodellen Livscykelvinst = Ett överskott beräknat som differensen mellan anskaffningsutgiften och nuvärdet av driftnetton under kalkylperioden som avser optimalt resursutnyttjande Livscykelkostnadsmodellen Livscykelkostnad = Den totala kostnaden, beräknad som summan av anskaffningsutgiften samt nuvärdet av drift och underhållskostnader under den kalkylperiod som medför optimalt resursutnyttjande 18

19 Livscykelekonomiska beslutssituationer Effektiv byggnadsförvaltning God förvaltning är att välja åtgärder som bibehåller eller ökar fastighetens effektivitet Styrning och beslutsstöd Ställa upp relevanta och operationella mål Produktdefinition Produktutformning Kalkylnivåer Fastighetsnivå Fastighetsnivå Omfattar hela byggnaden eller fastigheten Byggdelsnivå Avser principlösningar för olika byggdelar Komponentnivå Avser val av komponenter 19

20 Exempel LCC: Byggdel Valet står mellan träregelvägg med: 1) Tegelfasad Kostnad 1560 kr/m2 Underhåll 80 kr/m2 vart 25 år 2) Profilspontad träpanel Kostnad 1070 kr/m2 Underhåll 200 kr/m2 vart 12 år Kalkylperiod 50 år Real kalkylränta 4,5% 20