Utställningsutlåtande

Transkript

1 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 1/12 Utställningsutlåtande Foto eller bild! DETALJPLAN FÖR RÖRÖ 1:108 M FL. RÖRÖ, ÖCKERÖ KOMMUN

2 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 2/12 INLEDNING Planområdet ligger i den södra delen på Rörö, ca 100 meter från Rörö hamn. Detaljplanen syftar till att bekräfta den nuvarande användningen av området men att även tillåta hotell/vandrarhem i de tidigare skolbyggnaderna. Detaljplanen syftar till att möjliggöra en ny byggrätt för bostäder, hotell eller vandrarhem i det tidigare skolområdet denna ska anpassas till omgivande bebyggelse i form av höjd och färgsättning. Detaljplanen syftar även till att bevara och säkerställa de kulturvärden som det tidigare skolområdet utgör. Förslaget har funnits utställt för granskning under tiden 17:e december :e januari 2013 och visades i kommunhuset, på Öckerö huvudbibliotek och Rörö bibliotek. Handlingarna har även funnits tillgängliga på Från remissinstanserna och övriga sakägare har det under utställningstiden inkommit 13 yttranden. Dessa sammanfattas och kommenteras nedan tillsammans med förslag till bemötande och eventuell åtgärd. Yttrandena finns i sin helhet arkiverade hos Öckerö kommun. Yttrandena indelas i tre grupper: statliga verk, myndigheter och bolag kommunala nämnder och förvaltningar sakägare SAMMANFATTNING Länsstyrelsen befarar inte att planförslaget påverkar intressen som regleras genom Miljöbalken eller att bebyggelsen blir olämplig med hänsyn till hälsa och säkerhet för närboende.de befarar inte heller att det finns risk för olyckor, översvämning eller erosion. Länsstyrelsens tidigare synpunkter i ärendet har beaktats. Länsstyrelsen meddelar att de inte bedömer att planen kommer att prövas utifrån 12 kap 1 PBL vid ett antagande. REVIDERING AV FÖRSLAGET Hänvisningen till PBL 3 kap 10 ska bytas till PBL 3 kap 12 Koordinatkryss och koordinater ska införas. Nockhöjden ska omarbetas till en +höjd så att höjderna nordväst på byggrätten i BK1- området ej kan utnyttjas för att få en högre byggnad. Den nya + höjden föreslås motsvara höjden på lärarbostaden. u-område införs.

3 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 3/12 STATLIGA VERK, MYNDIGHETER OCH BOLAG LÄNSSTYRELSEN Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till inbegripandegrunderna i 12 kap 1 PBL och nu kända förhållanden att planen kan accepteras och därför inte kommer att prövas av Länsstyrelsen om den antas. Synpunkter på det utställda förslaget De synpunkter som tidigare framförts i ärendet har i allt väsentligt beaktats. Det kan dock därutöver påpekas, att Länsstyrelsens anmärkning gällande bestämmelsen k som på plankartan hänvisar till PBL (1987:10) 3 kap 10 fortfarande är giltig. 10 omfattar alla byggnader som ändras. För byggnader som är särskild värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär gäller 12 om att dessa inte får förvanskas. Ovanstående yttrande är sammanfattat. Det fullständiga yttrandet finns som bilaga i slutet av utställningsutlåtandet. Området bedöms innehålla sådana värden att de ska skyddas med hjälp av 12. Hänvisningen på plankartan ändras till 12. LANTMÄTERIET I samrådsredogörelsen står att g/z-området är ändrat till z då det är ett allmänt ändamål man vill säkerställa. Men i plankartan är det ändrat till g och inte till z. Plankartan saknar även koordinatkryss och koordinater. I övrigt har lantmäteriet inget att erinra. Efter att samrådsredogörelsen sammanställdes kom kommunen fram till att det var lämpligare att beteckna området med g. Detta kommer att kvarstå. Koordinatkryss och koordinater ska införas. SGI SGI noterar att förslaget inte förändrats från föregående skede och kvarstår vid tidigare yttrande i ärendet då SGI meddelade att redovisningen av de geotekniska förhållandena var tillräcklig i planskedet och att det från en geoteknisk synpunkt inte finns några invändningar mot planförslaget. SGI har inte granskat frågeställningar rörande markmiljö inkl markradon. Noteras

4 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 4/12 TRAFIKVERKET Ingen erinran. Noteras GR Har inget att tillägga från sitt föregående yttrande. Noteras TELIA SONERA TeliaSonera Sverige Net Fastigheter AB (TSSNFAB) innehar ledningsrätt på fastigheten Rörö 1:108. Det föreslagna detaljplanen vilken medför bostadsbyggnad ca 10 meter som närmast från TSSNFABs telestation. Det kan förekomma buller från vår anläggning. TSSNFAB skall inte lastas för kostnader relaterad till buller från stationen Rörö 1:108 efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft. Vidare vill TSSNFAB erinra att ledningar och kablar i marken måste beaktas vid byggnationen av byggnad. I övrigt har TSSNFAB inget att erinra mot detaljplanen. Gällande riktvärden för buller ska efterlevas. Att undanta denna skyldighet är inte möjligt att reglera genom en detaljplan. Framtida boende kan, om de upplever en bullerstörning, anmäla detta till kommunens miljöavdelning som får utreda ärendet. VÄSTTRAFIK Ingen erinran. Noteras.

5 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 5/12 KOMMUNALA NÄMNDER OCH FÖRVALTNINGAR SOCIALNÄMNDEN SN 2 Socialnämnden ser positivt på en ny byggrätt för bostäder och menar att det är viktigt att behovet av seniorbostäder då beaktas. Detaljplanen styr inte om bostäderna är till för en specifik ålderskategori. Planavdelningen ser det dock som ett lämpligt område för seniorbostäder då det går att uppnå hög tillgänglighet. Det är upp till markägaren att välja upplåtelseform och eventuella hyresgäster. KULTUR- OCH FRITIDSNÄMNDEN Kfn 1109, Kultur- och fritidsnämnden har inget att erinra. Noteras SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Miljö- och hälsoskyddsenheten Inga ytterligare synpunkter än de som framkom i samrådsskedet. Noteras VA-enheten Önskar ett u-område i morningsvägen för att säkerställa allmänna va-ledningar Ett u-område kommer att införas SAKÄGARE RÖRÖ 2:151 Lena Jansson I föreslagen detaljplan gällande Rörö 1:108 vill jag lämna följande synpunkter. I Öckerö kommuns planbeskrivning (Samrådshandling) under rubriken trafik gatunät står det att Rörö i stort är en bilfri ö och att vägsystemet inte är anpassat för biltrafik samt att inga möjligheter finns att ta emot stora bilströmmar. Biltrafiken har ökat markant på Rörö de senaste åren. Flera parkeringsplatser har anordnats.

6 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 6/12 Biltrafiken kommer att fortsätta öka om kommunen skapar fler parkeringsplatser. Vilket redan har skett och har påverkat miljön, lugnet och säkerhet för bl.a. barnen på ön. Inom det grönfärgade området (Rörö 1:58) kallad natur vill man anlägga parkeringsplatser vid Moringsvägen. Jag motsätter mig detta. Moringsvägen är en liten väg som redan är belastad av ökande biltrafik. Min tomt ligger på andra sidan och kommer ligga i nära anslutning till den tänkta parkeringsplatsen. Jag har inga möjligheter att flytta min uteplats eftersom min tomt är mycket liten. Jag kommer att störas av parkerande biltrafik in och ut från parkeringen, avgaser osv. Förskolans lekplats ligger dessutom mitt emot den tänkta parkeringsplatsen och jag anser inte att det är en lämplig placering av en parkeringsplats. Motivet att anlägga en parkeringsplats utefter Moringsvägen är oklart. Vilka är tänkta att använda den? Finns verkligen ett behov? Det finns tillfälliga parkeringsmöjligheter på framsidan av Hallen för de som använder den och för personal till förskola/skola. Det tar ca 7 minuter att promenera från färjeläget till förskola /skola och det finns gott om parkeringsplatser i hamnområdet. Skulle man tillåta parkeringsplatser utefter Moringsvägen vill jag att man tar hänsyn till mina behov av lugn och ostördhet och i samråd med mig uppför ett skyddande plank utefter en del av min tomtgräns. I förslaget om bebyggelse av vandrarhem/hotell önskar jag att man ändrar i förslaget så att byggnaden får en totalhöjd om 5 meter och/eller att man begränsar antalet våningar till två, inklusive takvåningen för att harmonisera med lärarbostaden. Jag önskar även att träd och syrenbuskage får stå kvar så det kan förhindra direkt insyn på tomterna norrut (2:123 och 2:151) Rörö är en ö som inte är utbyggd på bilens villkor och flera gator är trånga, det finns dock en bilfärja och biltrafik är tillåten på ön. Det bedöms därför som lämpligt att tillgodose en del av det parkeringsbehov som kan förväntas uppstå av skolan och allaktivitetshuset. Parkeringsytan som Jansson hänvisar till omfattar ca 6 parkeringsplatser. Störningen av parkeringsytan bedöms inte utgöra så stora olägenheter för den enskilde att kommunen ska bekosta uppförandet av ett plank längs tomtgränsen mot Rörö 2:151. Avvägningen av den nya byggrättens byggnadshöjd bedöms uppfylla detaljplanens syfte om att den tillkommande byggnaden ska anpassas till omgivande bebyggelse i form av höjd och färgsättning. Två våningar bedöms vara svårt att inrymma med en byggrätt på 5 meters totalhöjd som Jansson föreslår och blir i så fall en betydligt mindre byggnad än den tidigare lärarbostaden. Regleringen i höjd ska ändras till en nockhöjd som motsvarar den tidigare lärarbostaden. Det bedöms inte som lämpligt med hänsyn till detaljplanens syfte att reglera växtligheten i området.

7 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 7/12 RÖRÖ 2:123 OCH 1:60 Anna-Maria Fuxén Vi emotsätter oss inte på något sätt att tomten bebyggs men tycker att det är viktigt att man försöker infoga den/de nya byggnaderna i kulturarvet och omgivningen. Vi hoppas att Öckerö Bostads AB denna gång informerat sina hyresgäster om sina planer då vi vet att flera av hyresgästerna inte var informerade förra gången och att denna byggnation eventuellt kommer att påverka flera av dessa negativt. Med anledning av förslaget avseende Rörö 1:108 har vi följande synpunkter att anföra. I tidigare Kulturminnesvårdsprogram för Öckerö kommun och Kulturmiljöprogram från 2009 har skolan och lärarbostaden framförts som bevarandevärda. Skolbyggnaden, lärarbostaden och muren kring fastigheten anses ha kulturhistoriska värden som bör tas till vara. Även vyn från hamnen mot byggnaderna är bevarandevärd. Silhuett De vita huskropparna, skolan och lärobostaden, avtecknar sig tydligt från hamnen. De minner om det samhälle där skola/undervisning var centralt i bygdens liv. I förslaget står att nockhöjden för den nya byggnaden skulle kunna bli 7,5 meter. Nockhöjden ska beräknas på en omgivande marks medelhöjd som ligger från höjdkurva 5 tom 8. Detta innebär att huset skulle kunna bli uppemot 9 meter högt i de södra delarna. Om lärobostaden idag har en byggnadsarea om ca 130 kvm och gamla skolan har en byggnadsarea om ca 220 så verkar det inte rimligt med hänsyn till silhuett eller områdets karaktär att tillåta en byggnad om 270 kvm med samma höjd som lärobostaden. Tillkommande byggnad kommer dessutom till viss del ligga på en högre höjd och kommer därför tillåtas en högre plushöjd för nocken än lärobostaden. Ett sådant nybygge skulle ta udden av de pampiga skolbyggnaderna. En sådan byggnad skulle dessutom få en för markant framtoning i Rörös övriga bebyggelsestruktur. Vi tror att risken är överhängande att man upplever byggnaden som en barack. Det finns heller inte något krav på taklutning. Det finns gott om exempel på kusten där vandrarhem och pensionat införlivats på ett positivt sätt med befintlig bebyggelse utan att ta över stadsbilden. En lägre byggnad skulle ändå få utsikt eftersom den ligger högre än omgivande bebyggelse. Vi är fastighetsägare både till 1:123 där min mamma bor och till 1:60 där vi bor. Vi önskar framför allt att betydligt mer hänsyn tas till fastighet 1:123. Där finns även en höjdskillnad mellan tomterna 1:123 och 1:108. Marken där min mammas hus och uteplats ligger på är ytterligare mellan 1-2 meterlägre än den södra delen där byggnaden på 1:108 eventuellt kommer att uppföras. Bostadshuset på 1:123 ligger väldigt nära tomtgränsen, den del som är inredd som bostad ligger på plushöjd +4. Om man då bygger en byggnad med 7,5 meters nockhöjd så nära tomtgräns upplevs den nya byggnaden som en skyskrapa. Skulle den nya byggnaden användas som hotell, vandrarhem eller med ägarlägenheter för uthyrning så finner vi

8 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 8/12 det direkt olämpligt att lägga den så nära ett bostadshus inte minst med hänsyn till flygande ölflaskor, fimpar etc. Ljudnivå Hotell innebär ofta restaurangverksamhet, fläktar, konferenser, fester etc. med höga ljudnivåer flera kvällar och nätter i veckan. Att detta under sommarhalvåret sker med öppna fönster och dörrar tillhör vanligheterna. Det skulle innebära inte bara en avsevärd försämrad boendemiljö för min mamma utan en oacceptabel boendemiljö. Insyn Inte ens på sikt skulle vi heller kunna bygga ut för att förhindra direkt insyn eftersom detaljplanen för vår tomt endast tillåter ett envåningshus med en totalhöjd om 4,5 meter. En eventuell uteservering skulle dessutom sitta och titta ned på min mammas uteplats och in i hennes kök. Brandspridning För att förhindra brandspridning bör minsta avstånd mellan vår byggnad och den nya vara minst 9 meter. Om byggnaden kan komma att användas som vandrarhem finner vi det direkt olämpligt att lägga en allmän byggnad så nära ett bostadshus. Till nytt förslag 1. Höjd 1a. Vi önskar att man ändrar i förslaget så att tillkommande byggnad/byggnader får en nockhöjd om max 6,5 meter. 1b. och/eller begränsa antalet våningar till 2, inklusive takvåning för att harmoniera med lärobostaden. 1c. Vi vill att plushöjd för nockhöjd på ny bebyggelse sätts till 11,5 meter. 2. Prickat och plussat område 2a. Vi önskar att det prickade området i söder expanderar med ytterligare 3 meter. 2b. Skulle man dessutom tillåta nuvarande nockhöjd om 7,5 meter och en plushöjd för nockhöjden om högst 12,5 meterönskar vi att det prickade området ökar ytterligare i så stor utsträckning som kommer att behövas för att förhindra direkt insyn. Detta hoppas vi kommer att kunna åtgärdas med att utöka den prickade marken med ytterligare minst 3 meter samt att därefter infoga ytterligare minst 3 meter som plusmarkeras med texten Marken får endast bebyggas med mindre komplementbyggnader under Utformning önskar vi dessutom att följande text läggs till Högsta nockhöjd för mindre komplementbyggnader är 3,5 meter.

9 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 9/12 Om plushöjden för nockhöjden inte begränsas önskar vi att det prickade området i söder expanderar med minst 6 meter. Den tomt som får lov att bebyggas på 1:108 är så pass stor så vi ser inget hinder i att utöka det prickade området i söder markant och ändå få ut önskad byggrätt. 3. Brandspridning För att förhindra brandspridning från ev. restaurang, hotell vill vi att minsta avstånd mellan någon del av vår byggnad och den nya byggnaden är minst 12 meter. 4. Buller och ökad ljudnivå Vi vill förvissa oss om att man vid förändring av planen har tagit hänsyn till att den eventuellt ökade ljudnivån som hotell och restaurangverksamhet innebär ger en fullt acceptabel boendemiljö för vårat boendehus på 1: Kulturhistoriska värden Vi tycker att följande beskrivning bör läggas till F1; Ny bebyggelse skall utformas med hänsyn till områdets kulturhistoriska värden. 1. Höjd Byggnaden har i utställningsförslaget givits en nockhöjd av 7,5 meter som ligger i linje med den intilliggande tidigare lärarbostaden. Den tidigare skolan har en höjd av 9,3 meter. Plan bedömer inte att den utsatta byggnadshöjden kommer att medverka till att ta över siluetten dock finns möjligheter för tolkningar för hur nockhöjd ska beräknas och utnyttjandet av höjderna i nordväst på byggrätten ska undvikas. Nockhöjden ska därför omarbetas till en +höjd så att höjderna nordväst på byggrätten i BK1-området ej kan utnyttjas för att få en högre byggnad. Den nya + höjden ska motsvara den tidigare lärarbostadens. En plushöjd låser byggandens höjd till en höjd som är oberoende av marknivån. I tidigare planer som har upprättats har det framkommit problem gällande hur våningsantal ska tolkas och det gör att bedömningen inte alltid är klar. Genom att nockhöjden medger en byggnad men en nockhöjd över mark på ca 7,5 meter ses det som svårt att tillskapa mer än 2 våningar. Eventuellt kan detta ske genom att det anläggs en källarvåning vilket inte bedöms som olämpligt då de tidigare skolbyggnaderna också har denna utformning. 2. Prickat och plussat område Det prickade området har sedan tidigare förslag flyttats 2 meter. Detta bedöms vara en rimlig avvägning för husets placering för att inte lägga byggrätten enbart i det högre läget i nordväst på BK1-området. För kommentarer angående nockhöjd se kommentar ovan. Regleringen av bebyggelsen i Rörös samlade bebyggelse görs inte utifrån behovet av

10 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 10/12 insynsskyddade miljöer. 3. Brandspridning Förslaget har skickats på remiss till räddningstjänsten som inte framfört någon erinran gällande avståndet mellan byggnaderna i området. 4. Ljudnivå Om byggrätten i framtiden används för hotell/vandrarhem kan störningar i framtiden uppkomma i form av ljud och buller liksom det kan uppstå ljud från fester ifrån bostadshus. Om buller från fläktar eller verksamhet kan misstänkas överstiga gällande riktvärden kan kommunens miljöavdelning kontaktas som får utreda ärendet. Det bedöms vara ett rimligt avstånd mellan en verksamhet så som hotell och vandrarhem och bostadsbebyggelse då det ligger inom en samlad bebyggelse. De störningar som eventuellt kan uppstå med flygande fimpar och ölflaskor är ett polisiärt ärende och inget som kan regleras i en detaljplan. I avvägningen mellan det enskilda intresset av en lugn boendemiljö utan risk för störningar och den samhällsnytta som kan förväntas av fler bostäder/hotell/vandrarhem på Rörö bedöms allmännyttans intressen som starkare. 5. Kulturhistoriska värden Det har införts bestämmelser för att skydda kulturmiljön. Se bestämmelse k1 och efterföljande text. I PBL finns bestämmelser som reglerar att en planbestämmelse måste vara tydlig. Den föreslagen f1 bestämmelsen bedöms inte uppfylla detta krav. Takluntning: Det har bedömts som olämpligt att reglera taklutning mot bakgrund av att de befintliga husen har ett brutet tak och att denna möjlighet även ska finnas för den tillkommande byggrätten... Sofia Wiman Planarkitekt, Öckerö kommun

11 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 11/12

12 Datum Diarienummer 0901/07 Sida 12/12