STADSBYGGNADSKONTORET

Transkript

1

2 Antagandehandling Antagen av kommunfullmäktige Laga kraft Detaljplan för Särskilt boende, seniorboende & kolonilotter vid Ragvaldsbo omfattande del av fastigheten Ragvaldsbo 1:1 i Sigtuna stad och kommun, Stockholms län Översiktskarta STADSBYGGNADSKONTORET augusti 2010 C:166

3 Detaljplan för Särskilt boende, seniorboende & kolonilotter vid Ragvaldsbo omfattande del av fastigheten Ragvaldsbo 1:1 i Sigtuna stad och kommun, Stockholms län Antagandehandling Antagen av kommunfullmäktige Laga kraft PLANBESKRIVNING TILL DETALJPLANEN HÖR FÖLJANDE HANDLINGAR Planhandlingar Plankarta med bestämmelser och grundkarta Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Utlåtande Övriga handlingar Samrådsredogörelse Programsamrådsredogörelse Fastighetsförteckning reviderad , Miljöchecklista för planprojekt Bullerutredning Arkeologisk utredning, Rapport från Ragvaldsbo 1:1 Sigtuna, 2009 Sigtuna Museum nr 42 PLANENS SYFTE Planens syfte är att möjliggöra ett särskilt boende, seniorboende, park- och naturmark, rekreation och kolonilotter. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN En prövning av projektets miljöpåverkan har genomförts i samråd med berörda kommunala förvaltningar samt Länsstyrelsen i samband med programsamråd. Bedömningen har gjorts utifrån påverkan av människors hälsa och säkerhet, natur- och kulturintressen, friluftsliv, resurshushållning samt lokalklimat. Planens genomförande kan inte antas medföra betydande miljöpåverkan, så som avses i 6 kap. 11 Miljöbalken (1998:808). Någon formell miljöbedömning med tillhörande DNR BTN 2006/ :S 1 C:166

4 miljökonsekvensbeskrivning (MKB) kommer därför inte att utföras. Konsekvenserna av planens genomförande redovisas i planbeskrivningen under rubriken Planområdet. PLANDATA Planområdets läge och areal Planområdet är cirka 8,5 ha och omfattar del av fastigheten Ragvaldsbo 1:1. Planområdet gränsar mot Ragvaldsbovägen och en framtida brandstation i norr. Genom planområdet stäcker sig en dalgång i nord-sydlig riktning som är ett viktigt landskapselement i staden. Utmed den östra kanten av planområdet sträcker sig en höjdrygg där bebyggelsen ligger inbäddad i grönska. I söder gränsar planområdet till ett brant skogsklätt parti och bostadsområdet Brännbo samt i väster ligger Trollberget. I södra delen av planområdet finns en koloniträdgård i form av odlingslotter och en grusad fotbollsplan som vintertid spolas för skridskoåkning. För att ta sig till gården Ragvaldsbo och till koloniträdgården används idag Fredriksbergsvägen och dess förlängning ut i dalen. Fredriksbergsvägen är inte lämpad för ökad trafik. Markägoförhållanden Marken inom planområdet ägs av Sigtuna kommun. Planförfarande Planärendet hanteras med normalt planförfarande. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan 2002 Området är redovisat som tätortsområde med krav på detaljplan. Detaljplaner En infart till planområdet från Ragvaldsbovägen har möjliggjorts genom detaljplan C 158 för Ny brandstation i Sigtuna, där korsningspunkten har fastställts. I öster överlappar planområdet en del av detaljplan C 26 som här tillåter bostadshus i två våningar men även omfattar område för kulturreservat. Den överlappande delen av detaljplan C 26 upphävs genom denna detaljplan. Området angränsar i övrigt till detaljplan för Ragvaldsbovägen samt till detaljplaner som omfattar bostadsbebyggelse. Program för planområdet Planprogram för Särskilt boende, seniorboende & kolonilotter vid Ragvaldsbo var ute på samråd den 3 oktober till den 31 oktober Kommunalt bostadsförsörjningsprogram I det kommunala bostadsförsörjningsprogrammet , antagen av KF november 2009, anges att det avses uppföras ett helt nytt särskilt boende vid Ragvaldsbo samt seniorbostäder i flerbostadshus med bostadsrätt och en mindre del med hyresrätt. Planering av detta görs genom denna detaljplan. DNR BTN 2006/ :S 2

5 PLANOMRÅDET Flygbild över planområdet. Natur Mark och vegetation Genom planområdet finns en dalgång som i sin förlängning i norr sträcker sig till Venngarn. Dalgången är ett viktigt landskapselement i staden som ska i möjligaste mån hållas öppen och utvecklas till ett sammanhållande grönstråk med parkkaraktär. Planområdet utgör tillsammans med Trollberget i väster ett närströvområde. Inom planområdet finns åkerholmar och en allé som innefattas av ett generellt biotopskydd i Miljöbalken. En inventering av alléträden har utförts, vilken visar att de är i dåligt skick. Ansökan om dispens från biotopskyddet avseende åkerholmarna och alléträden har lämnats in och blivit beviljad av länsstyrelsen. DNR BTN 2006/ :S 3

6 Fredriksbergsvägens förlängning över dalgången omges av en allé som består av olika trädarter. Där allén ansluter till bebyggelsen vid Ragvaldsbo finns idag en fruktträdgård med ett flertal olika äppelsorter och några päronsorter. Troligtvis är fruktträden planterade på 20- eller 30-talet och har som fruktträdgård ett högt värde. En inventering av fruktträden visar att tio stycken träd är livskraftiga och ambitionen är att bevara dessa, eftersom de kan utgöra ett positivt inslag i den nya bebyggelsemiljön. Beskärning eller fällning av träden bör endast ske för att göra dem säkrare eller främja deras livslängd. För att detta ska kunna genomföras är det viktigt att det inte sker någon påverkan på trädens rotsystem. De två solitära träden i skogsbrynet, bakom dagens befintliga huvudbyggnad, har också inventerats och bedömts vara värdefulla. En bestämmelse om att dessa bara får fällas eller beskäras av biologiska eller säkerhetsmässiga skäl finns i plankartan. Landskapsbild Planområdet ligger i ett sprickdalslandskap med morän- och bergkullar som omger lägre liggande åkerarealer. I den öppna dalgången ligger åkerholmar kvar som öar i den tidigare brukade marken. I söder finns ett område med odlingslotter samt en grusplan. Utmed dalgången sträcker sig skogsbevuxna höjdryggar som delvis är bebyggda. Naturmarken på Trollberget anses värdefull och planläggs som naturområde i detaljplanen. Vy mot planområdet från Ragvaldsbovägen. Geotekniska förhållanden En geoteknisk utredning och en VA-utredning har gjorts för en mindre del av planområdet i samband med detaljplan C 158 för Ny brandstation i Sigtuna stad. Ytterligare geoteknisk undersökning bör utföras. Radon Dalgången klassas som ett lågriskområde för markradon. Utmed dalgångens kanter är risken för markradon högre och inom planerat område för bebyggelse bör radonprov göras. DNR BTN 2006/ :S 4

7 Fornlämningar En arkeologisk utredning har utförts för denna detaljplan. Inom planområdet finns det inte några registrerade fornlämningar. På Trollberget som angränsar till planområdet västerut finns en fornborg. Inom utredningsområdet ligger gården Ragvaldsbo, vars ortnamn har medeltida anor. Det äldsta ortnamnsbelägget för Ragvaldsbo är från år 1452, då skrevs namnet som Rawalsboha. Sannolikt har de tre torpen Ragvaldsbo, Pilsbo och Brännbo, som låg under sätesgården Venngarn, tillkommit under första hälften av 1300-talet. Bebyggelseområden Bostäder Befintlig bebyggelse i planområdets närhet är belägen på höjdryggar och i huvudsak inbäddade i grönska. Den bördiga dalgången har lämnats öppen. Vy mot punkthusen på Ormbergsvägen i söder. I den nordvästra delen av planområdet möjliggörs för ett särskilt boende eller flerbostadshus. I ett särskilt boende finns plats för personer med stort omvårdnadsbehov. Det kan röra sig om dementa eller somatiskt sjuka människor som fått ett kommunalt biståndsbeslut. Inom detta boende finns personal dygnet runt. Det särskilda boendet är tänkt att byggas i fyra avdelningar med totalt 42 lägenheter. En eventuell framtida utbyggnad för ytterligare ett trettiotal platser i ett tredje våningsplan är också möjlig. Söder om det särskilda boendet möjliggörs för flerbostadshus. Dessa ska innehålla seniorboende med sammanlagt minst 50 lägenheter som upplåts både som hyresrätter och som bostadsrätter. Gemensamhetslokaler Gårdens huvudbyggnad har bedömts vara i så dåligt skick att den behöver rivas och i dess ställe är det tänkt att uppföra en ny byggnad om totalt cirka 150 m 2 i en eller två våningar. Byggnaden avses användas som samlings- och aktivitetslokal för äldre och DNR BTN 2006/ :S 5

8 kommer att ägas och förvaltas av bostadsrättsföreningen för seniorboendet. Byggnaden kan av bostadsrättsföreningen väljas att hyras ut och användas som ett Seniorernas hus. Inom byggnaden tillåts inslag av social och kommersiell service. Här kan exempelvis finnas övernattningsrum för besökande, matlagningsmöjligheter, utrymmen för samvaro, motion och liknande för att kunna ge en aktiv social samvaro. Tillgänglighet Med hänsyn till den tänkta bebyggelsens användning är det en förutsättning att anläggningarna planeras och uppförs med stor hänsyn till olika funktionshinder och med hög tillgänglighet. Kulturlandskap och Ragvaldsbo gård Planområdet utgör en del av kulturlandskapet omkring gården Ragvaldsbo. Gården består av en huvudbyggnad, en ladugård, ett magasin, en jordkällare och ett flertal förrådsbyggnader. Inga av dessa byggnader har bedömts vara kulturhistoriskt värdefulla. Enligt den arkeologiska utredningen är ingen byggnad uppförd tidigare än 1860-tal. Undersökningar visar att huvudbyggnaden är i så dåligt skick att det inte är aktuellt att bevara den. Ett par av förrådsbyggnaderna kan dock eventuellt sparas. En stenmur som bitvis är intakt avses bevaras. Dagens huvudbyggnad samt två av förrådsbyggnaderna. Gestaltning Utformningen av den tillkommande bebyggelsen bör anpassas till platsen. Detta åstadkommes genom att husen anpassas i höjd och utbredning till det omkringliggande landskapet. För att ta tillvara befintliga kvalitéer i området bör befintlig fruktträdgård bevaras. Byggnadskropparna för seniorboendet orienteras kring fruktträdgården och den nya samlings- och aktivitetslokalen avses utformas i stil med befintlig mangårdsbyggnad. Det särskilda boendet och seniorboendet kan med fördel samverka till en gestaltningsmässig helhet. Viktigt är att hänsyn tas till områdets placering i närheten till Sigtunas entré. Även utformningen av gatu- och parkeringsmiljöerna ska ges en omsorgsfull gestaltning. DNR BTN 2006/ :S 6

9 Perspektiv från norr med föreslagen bebyggelse. Service och omsorg Arbetsplatser Det särskilda boendet kommer att ha personal dygnet runt. Hit kommer även leveranser. Norr om planområdet uppförs en deltidsbrandstation som endast kommer att bemannas vid larm och utryckning. Offentlig och kommersiell service I de centrala delarna av Sigtuna stad finns närmaste service, dit är det drygt en kilometer. Kolonilotter Brännbo kolonilottsförening ligger idag i söderläge utmed dalgången och intill Trollberget. Detaljplanen möjliggör för ytterligare odlingslotter i enlighet med Riktlinjer utveckling av koloniträdgårdar som antogs februari 2008 i KS. DNR BTN 2006/ :S 7

10 Lek och rekreation I södra delen av planområdet finns i dag en grusad fotbollsplan som vintertid spolas för skridskoåkning. I anslutning till denna finns möjlighet att utöka ytan för lek, idrott och rekreation. Gator och trafik Gatunät Trafikmatning till planområdet ska ske från korsningspunkten på Ragvaldsbovägen som är planlagd i detaljplan C 158 för Ny brandstation i Sigtuna stad. Fredriksbergsvägen trafikförsörjer idag planområdet och det befintliga kolonilottsområdet. Denna väg är inte lämpad för ett ökat trafikflöde och kommer att stängas av för biltrafik till planområdet. I samband med avstängningen ska vändmöjligheterna på Fredriksbergsvägen ses över. Enligt trafikmätningar från augusti 2007 är årsmedeldygnstrafiken fordon utmed Ragvaldsbovägen. Trafiken till och från planområdet bedöms öka biltrafiken marginellt på Ragvaldsbovägen. Gång- och cykeltrafik Möjlighet finns att anlägga gång- och cykelvägar inom planområdet som kan ansluta till Ragvaldsbovägen i sydväst, till Uppsalavägen i nordöst, till Fredriksbergsvägen i öster och till Fornborgsvägen i söder. Kollektivtrafik I anslutning till planområdet utmed Ragvaldsbovägen finns möjlighet för framtida busshållplatslägen på båda sidor av vägen. Kollektivtrafiken i närområdet utgörs av busslinjetrafik från både Storstockholms lokaltrafik (SL) och Upplands lokaltrafik (UL). Busshållplatser finns idag inom några hundra meters avstånd från planområdet. Hållplatser är belägna på bland annat Uppsalavägen, Pilsbovägen, Nyponvägen och Falkvägen. Parkering Parkering ska inrymmas inom kvartersmark. Antalet parkeringsplatser för det särskilda boendets anställda och besökande beräknas till 35 parkeringsplatser, varav ett tiotal platser med uttag för motorvärmare för tjänstefordon. Framför entrén ska det finnas utrymme för vändplats. Seniorbostäderna ska ha tillgång till en parkeringsplats per lägenhet. Kolonilottsområdet ska ha tillgång till totalt fem parkeringsplatser. Störningar Buller Störningar i form av trafikbuller bedöms i huvudsak komma från Ragvaldsbovägen. En mindre del av bullret kan i framtiden komma från deltidsbrandstationens utryckningsfordon. Planområdet är beläget inom zon med dbc buller från Kungsängens skjutfält. Det kan motivera extra ljudisolering av fönster i utsatta lägen. Detta bör beaktas vid bygglovgivningen så att erforderliga åtgärder vidtas. DNR BTN 2006/ :S 8

11 Byggnader ska utformas eller placeras så att gällande riktvärden för buller inte överskrids. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kommunalt VA-nät finns i omgivande gator. VA för brandstationen dras genom dalgången, en komplettering behövs fram till ny bebyggelse inom planområdet. Hårdgjorda ytor för trafik och parkering kommer att anläggas i dalen. Detta medför ökad mängd dagvatten som innehåller olika föroreningar. Enligt kommunens riktlinjer för dagvatten ska detta tas om hand lokalt så långt som möjligt. I andra hand får dagvattnet fördröjas inom planområdet så att maximala 2-årsflödet inte överstiger det nuvarande maximala dagvattenflödet. Dagvatten avvattnas mot norr utmed ny väg till Ragvaldsbovägen. Dagvattenhanteringen ska följa anvisningarna i dokumentet Riktlinjer för dagvatten som antogs av kommunfullmäktige Sigtuna kommun ingår i Norra Östersjöns vattendistrikt där Länsstyrelsen i Västmanlands län är utsedd till vattenmyndighet. Av vattenmyndigheten framtagna Miljökvalitetsnormer ska följas. Värme Bebyggelsen kan anslutas till fjärrvärmenätet från Fornborgsvägen. Andra alternativ till uppvärmning kan bli aktuellt, exempelvis bergvärme. El Planområdet försörjs via Vattenfalls nät. Elledningar inom kvartersmark placeras i samråd med ledningsägaren som ska kontaktas i god tid före byggstart för utsättning av eventuellt befintliga kablar. Avfall Hushållsavfall sorteras och tas om hand av kommunens entreprenör. Anslutande projekt Norr om Ragvaldsbovägen planeras en ny brandstation uppföras. BARNKONSEKVENSER Inom planområdets södra delar finns idag en grusad fotbollsplan som vintertid spolas för skridskoåkning. Ytterligare ytor för olika aktiviteter i kombination med närheten till ett bostadsområde gör att det finns goda förutsättningar för området att även i framtiden vara en samlingsplats för barn och ungdomar. Befintliga närliggande gång- och cykelvägar förlängs genom planområdet, för att öka tillgängligheten till platsen. BROTTSFÖREBYGGANDE ÅTGÄRDER Ny bebyggelse, en belyst gång- och cykelväg genom området, fler aktiviteter och ett ökat antal rörelser i området förstärker den sociala kontrollen och gör området tryggare. I det särskilda boendet finns personal dygnet om. DNR BTN 2006/ :S 9

12 ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden slutar 10 år efter det att planen vunnit laga kraft. MEDVERKANDE I PROJEKTET Detaljplanen är upprättad av Stadsbyggnadskontoret i samverkan med Skanska Nya Hem AB genom Marcus Andersson och Håkan Pettersson samt Aros Arkitekter AB genom planarkitekt Linda Sjögren och arkitekt SAR/MSA Göran Reierstam. Märsta Anna-Karin Bergvall Stadsbyggnadschef Christina Bolinder Planarkitekt DNR BTN 2006/ :S 10

13 Detaljplan för Särskilt boende, seniorboende & kolonilotter vid Ragvaldsbo Omfattande del av fastigheten Ragvaldsbo 1:1 i Sigtuna stad och kommun, Stockholms län Antagandehandling Antagen av kommunfullmäktige Laga kraft GENOMFÖRANDEBESKRIVNING TILL DETALJPLANEN HÖR FÖLJANDE HANDLINGAR Planhandlingar Plankarta med bestämmelser och grundkarta Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Utlåtande Övriga handlingar Samrådsredogörelse Programsamrådsredogörelse Fastighetsförteckning reviderad , Miljöchecklista för planprojekt Bullerutredning Arkeologisk utredning, Rapport från Ragvaldsbo 1:1 Sigtuna, 2009 Sigtuna Museum nr 42 ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Enligt tidplanen förväntas detaljplanen antas av kommunfullmäktige under våren Byggstart av seniorbostäderna och det särskilda boendet kan tidigast ske hösten Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år efter det att planen vunnit laga kraft. DNR BTN 2005/ :M 1 C:166

14 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Lantmäterimyndigheten svarar för erforderliga fastighetsbildningsåtgärder. Skanska Nya Hem AB ansvarar för och bekostar byggnation av seniorbostäder och gemensamhetslokal. Komfast, Sigtuna kommun, ansvarar för och bekostar genomförande av det särskilda boendet. Sigtuna kommun är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för drift och underhåll av det som redovisas som allmän plats på plankartan, det vill säga område för lokalgata. Avtal Ett köp- och exploateringsavtal har träffats mellan Skanska Nya Hem AB och Sigtuna kommun. Avtalet reglerar bland annat försäljning av del av kommunens fastighet Ragvaldsbo 1:1 och utbyggnad av tillfartsväg till området. Vid eventuell flytt av befintliga ledningar ska avtal mellan markägare och ledningsägare träffas. Befintligt arrendeavtal har sagts upp för att upphöra i de delar som berörs av detaljplanen. Nytt arrendeavtal kommer att tecknas för resterande område. Ett planavtal har upprättats mellan Skanska Nya Hem AB och stadsbyggnadskontoret. Detta avtal reglerar och fördelar kostnader som uppstår vid framtagande av detaljplanen och de utredningar som erfordras för detaljplanens framtagande, samt arkeologiska undersökningar och utredningar. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning mm Del av fastigheten Ragvaldsbo 1:1 kommer att styckas av till två stycken enskilda exploateringsfastigheter. En fastighet för ett särskilt boende och en fastighet för seniorbostäder. Tillfart till kolonilottsområdet säkerställs genom servitut. Erforderliga fastighetsbildningsåtgärder söks och bekostas av berörda parter. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Respektive exploatör ansvarar för kostnader inom respektive exploateringsfastighets kvartersmark i och med planens genomförande. Sigtuna kommun ansvarar för utbyggnad av gata och andra allmänna ytor. Kostnaderna regleras i avtal mellan Sigtuna kommun och Skanska. DNR BTN 2005/ :M 2

15 TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Respektive exploatör ansvarar för att ta fram erforderliga tekniska utredningar så som geoteknisk utredning samt radonprov. Byggnation De tio fruktträden samt dess rötter ska i största möjligaste mån skyddas under byggnationen. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen är upprättad av Stadsbyggnadskontoret i samverkan med Skanska Nya Hem AB genom Marcus Andersson och Håkan Pettersson samt Aros Arkitekter AB genom samhällsplanerare/planarkitekt Linda Sjögren och arkitekt SAR/MSA Göran Reierstam. Märsta Anna-Karin Bergvall Stadsbyggnadschef Alex Mabäcker Johansson Mark- och exploateringsingenjör DNR BTN 2005/ :M 3