Å R S R E D O V I S N I N G

Transkript

1 Å R S R E D O V I S N I N G för BRF STUREPARKEN 2 Org. nr. ÅR

2 Innehåll Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkningar 10 Balansräkningar 11 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 12 Kassaflödesanalys 13 Tilläggsupplysningar 14 Underskrifter 20

3 Styrelsen får härmed avlämna årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. En medlems rätt i föreningen, på grund av sådan upplåtelse, kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättsinnehavare. Föreningen registrerades och förvärvade den blivande fastigheten Björken 23 den 3 Juli Föreningen har drivit fastighetsförvaltning sedan detta datum med första räkenskapsår omfattande perioden Detta blir föreningens 13:e räkenskapsår. Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Björken 23 i Stockholm Engelbrekts Församling Föreningens fastighet är belägen med adresserna Stureparken 2, 2b och 4, Sturegatan samt Valhallavägen i Stockholm. Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 14 juni Extra föreningsstämman hölls den 25 augusti Vid stämman beslutades enhälligt att anta nya stadgar enligt styrelsens förslag. Ytterligare en extra föreningstämma hölls den 28 Mars 2012 angående bergvärme. Vid stämman beslutades enhälligt att investera i bergsvärme enligt styrelsens förslag. Styrelsen har haft löpande kontakt i flera föreningsangelägenheter och hållit 15 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under våren 2012 har styrelsen hittills haft 7 protokollförda styrelsemöten. Under året har 12 (f.å 7) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2011 var 106 (f.å 107). Nya medlemmar hälsas välkomna i föreningen. Under 2011 har 2 tidigare kommersiella lokaler upplåtits till bostadsrätt. Vidare har föreningen sålt vinden för upplåtelse till bostadsrätter. Föreningen tar ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift i enlighet med stadgarna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. 3

4 Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 14 juni 2011 Ordinarie: Suppleanter: Peter Livijn Ordförande Johan Bjurström Anna Annermalm Ledamot Ulf Hermelin Marie Ekelund Ledamot Robert Rosenberg Sekreterare Susanne Sidgwick Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 14 juni 2011 Ordinarie: Suppleanter: Christian Falk Ordförande Olle Andersson till den 28 december 2011* Joakim Alin Sekreterare Kerstin Wahlund Ben Auerbach Ledamot Sanna Broman Ledamot * Olle Andersson avled Peter Svanlund Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen. Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Suppleant: Litus Revision Mats Ivarsson Auktoriserad revisor Anders Martin-Löf Valberedning Ulf Kjell Gür Per Schönborg Göran Sjöquist Louise Wachtmeister Sammankallande 4

5 Fastigheten Fastighetsbeteckning: Björken 23 i Stockholm Nybyggnadsår är 1887 och värdeår Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa i vilken ingår ansvarsförsäkring för styrelsen. Föreningen förvärvade den 3 Juli 2008 den blivande fastigheten Björken 23 i Stockholms kommun. Arealen för Björken 23 uppgår till totalt m² och föreningens byggnad består av sammanlagt m². Föreningens byggnad omfattar kvarteret definierat av adresserna Sturegatan 29 och 31, Valhallavägen 98 och 100, Stureparken 2, 2b och 4, där den senare är privatgata. Föreningen förfogar längs den ena riktningen av Stureparken 4 och 2b samt längs hela Stureparken 2 över sammanlagt 22 parkeringsplatser. Dessa drivs kommersiellt i samarbete med ett parkeringsbolag. Föreningens medlemmar med parkeringstillstånd parkerar utan avgift på helger och dag före helgdag samt på kvällar och nätter. Lägenhetsfördelning st 2 rok 17 st 3 rok 13 st 4 rok 20 st 5 rok 5 st 6 rok 1 st 7 rok 1 st 8 rok Föreningens fastighet har 62 st lägenheter varav 58 (f.å. 57) st är upplåtna med bostadsrätt och fyra är upplåtna med hyresrätt, samt 1 st som bostadsrättslokal. Föreningen har 2 (f.å.6) kommersiella lokaler. Under 2011 har ca kvm yta upplåtits för bostadsrätter på fastighetens vind. 5

6 Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal med leverantörer Fastighetsskötsel Loudden Bygg- och Fastighetsservice AB Städning BroBålsta Städarna Snöröjning MF Fastighet Hissavtal Stockholms Hiss-Service AB, fr.o.m. november 2011 Kabel-TV Com Hem Bredband OwnIt, fr.o.m våren 2012 El Fortum Markets Värme Fortum Vatten Stockholm Vatten Sophämtning Liselotte Lööf, övrigt genom Fastighetsägarna Lägenhetsförteckning T & T Förvaltnings AB Ekonomisk förvaltning T & T Förvaltnings AB Verksamheten Väsentliga händelser UNDER räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Styrelsens inriktning är att arbeta långsiktigt med fastighetens renovering och utveckling. När det gäller medlemmarnas önskemål om prioriteringar har styrelsen studerat den förra styrelsens enkät till medlemmarna. I augusti såldes vinden till Savana Invest AB för 55,0 Mkr. Av totalsumman disponeras kr. inkl. moms till entreprenad för källare, tak och hissar under Källarentreprenaden är påbörjad av Savana (asbestsanering, gjutning av golv, ny källarbelysning, nya förrådsburar m.m.). I trapphusen Stureparken 4 och Sturegatan 31, som tidigare saknade hiss, är hissarbeten påbörjade. Ett rörföretag har bytt ut alla gamla vattenventiler i källaren samt en hel del gamla rör. I Savanas uppdrag med källaren har också ingått att byta eller "relina" avloppsrör i källargolvet. Föreningens byggtekniske konsult är Jonas Feldin som också har i uppgift att övervaka Savanas arbete. Stadion El som hyrde en del av källaren är uppsagd och utflyttad. Restaurangen har fått nya ägare och drivs nu som indisk restaurang. Styrelsen har med konsulter undersökt förutsättningarna för installation av bergvärme och tog in offerter till kommande förhandlingar med två av dem som kom med de bästa anbuden. Kostnad 5-6 Mkr exkl. moms. Vidare har inventering och offertunderlagsarbete gjorts för: dräneringsarbete på gården Obligatorisk ventilationskontroll ( OVK) Trapphusrenoveringar Bredbandsinstallation Installation av avfallskvarnar 6

7 Väsentliga händelser EFTER räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Under våren 2012 fortsatte arbetet med källarrenovering, hissar och avfallskvarnar. Från fibernätet installerar vi bredband, IP-telefoni och möjlighet till bredbands -TV via Ownit. Föreningens OVK (obligatorisk ventilationskontroll) är inte godkänd. Arbetet har påbörjats men föreningen väntar nu på offerter för tätning av nödvändiga ventilationskanaler, kostnad 2-3 Mkr. Sammanlagt finns 340 kanaler med en totallängd på över 3000 m, där många är ur funktion. Andra av många medlemmar prioriterade områden är renovering av entréer/trappuppgångar och hästgångar, inklusive belysning. Arkitektritat trapphusförslag är under utvärdering av styrelsen. Fasaden mot gatan behöver renoveras liksom delar av fasaden mot gården, samt utebelysning runt huset. Borrningen för bergvärme beräknas starta i början av juni och anläggningen ska vara i bruk senast 15 Oktober Samtidigt byter vi samtliga termostater i fastigheten och lägenheterna samt stamstrypsventilerna. Vi återvinner värmen från avloppsvattnet. Vi gör en injustering och analys av hela värmesystemet för att få det så effektivt som möjligt. Vi förbereder för frikyla för vindslägenheterna där vi får tillbaka gratisvärme. Föreningen kommer att slutföra pågående hissarbeten under Genom andra och betydligt bättre åtgärder slipper vi det stora och mycket kostsamma projektet att täta hela gården mot källaren (5-6 Mkr). Istället kommer rör mellan brunnar på gården att dras om för att avrinning av dagvatten ska fungera. Kostnad ca 1 Mkr. Styrelsen planerar också för en upprustning av gården, något som gårdsgruppen arbetar med. I dagsläget har föreningen: installerat avfallskvarnar via fibernätet i huvudsak slutfört inkoppling av bredband, IP-telefoni och möjlighet till bredbands-tv bytt fastighetens alla gemensamma lås installerat cykelliftar och cykelkrokar i källaren. I samband med trapphusrenoveringen, planerar styrelsen att även renovera portar och koppla in automatiska dörröppnare. Föreningens fastighetsskötare Loudden är uppsagd fr.o.m. 2 juli 2012 och ersätts av MF Fastighet som ny fastighetsskötare. MF Fastighet medverkar redan med en hel del olika reparationer och förbättringar förutom snöskottning. Föreningen har återtagit Cobolt Dekorationsmåleri lokal vid Stureparken 2b genom att Savana löste kontraktet mot att de får nyttja lokalen utan hyra under entreprenadtiden. Därmed slipper föreningen byggbodar på gatan under byggnation av vinden. Anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. 7

8 Ekonomi Två lån har förfallit under Det första på 7 Mkr löstes den 30 Januari och det andra på 15 Mkr löstes den 30 Mars. Genom installation av bergvärme beräknar föreningen reducera uppvärmnings- och varmvattenkostnaderna årligen med ca kr. Med avfallskvarnar beräknar vi kunna minska kostnaden för hushållsavfall med upp till 50 %. Alla boende får kostnadsfritt Internet 100 Mbit in/ut. Föreningen betalar 125 kr/mån per hushåll. Styrelsens uppfattning är att föreningen idag har god ekonomi vilket ger utrymme för fortsatt utveckling av fastigheten så att den om 2 år ska vara i ett mycket gott och renoverat skick. Intäkter och Kostnader Intäktsfördelning % 8% 4% 63% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter per kvadratmeter(genomsnitt) Årsavgifter 469 kr Hyresintäkter 184 kr Övriga intäkter 60 kr Kapitalintäkter 28 kr Summa 741 kr Kostnader per kvadratmeter (genomsnitt) Fastighetsskötsel 62 kr Reparation/underhåll 96 kr Fjärrvärme,vatten,el 173 kr Övriga driftkostnader 14 kr Fastighetsskatt bostäder 32 kr Övr. förv./rörelsekostn. 47 kr Arvoden till styrelsen 17 kr Avskrivning 29 kr Kapitalkostnader 261 kr Summa 730 kr 36% 4% 2% 6% Kostnadsfördelning % 13% 24% 4% 2% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Fjärrvärme,vatten,el Övriga driftkostnader Fastighetsskatt bostäder Övr. förv./rörelsekostn. Arvoden till styrelsen Avskrivning Kapitalkostnader 8

9 Flerårsjämförelse/nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 83% 74% 75% Snittränta, % 3,09% 3,13% 5,19% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm totalyta El, kr/kvm totalyta Vatten, kr/kvm totalyta Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlat resultat behandlas enligt följande ansamlat resultat årets vinst disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts från reserv för framtida fastighetsunderhåll reserveras i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 9

10 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning Övriga driftkostnader Fastighetsskatt bostäder Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Arvoden till styrelsen Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Skatter Årets resultat

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående arbeten Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Skattefordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

12 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastighetsunderhåll Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Checkräkningskredit (förgående år limit tkr) Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skuld till medlemmar Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 12

13 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Reparationsfond, avräkning pågående ombyggnad Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Upptagna lån Insatser & upplåtelseavgifter Förändring byggnadskreditiv 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

14 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Det har skett en del omklassificeringar inom balans- och resultaträkning samt noter, jämfört med föregående år. Värderingsprinciper Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Progressiv avskrivning sker enligt fastställt plan över en tidsperiod om cirka 100 år. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Förbättringsåtgärder 20% Installationer 10% Marken är inte föremål för avskrivning. I det fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången ned till sitt återvinningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatter. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Skatteskulder/-fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen den 29 december 2010 ska bostadsrättsföreningars ränteintäkter som är hänförliga till fastigheten vara skattefria. Om det förekommer verksamheter som inte avser fastighetsförvaltning sker beskattning med 26,3 %. Föreningens fond för yttre underhåll Till fond för yttre underhåll avsätts årligen ett belopp motsvarande 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde. Avsättning till fonden påbörjades i bokslutet för Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserad vinst till fond för yttre underhåll. Kassaflödesanalys Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar, hänsyn har inte tagits till periodiseringsfonder. 14

15 Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Styrelsen arvoderas enligt beslut vid föreningsstämman. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror Årsavgifter bostäder Årsavgifter lokaler Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Not 2 Övriga rörelseintäkter Fastighetsskatt Överlåtelse- & pantavgifter Fakturerade kostnader Övriga intäkter Not 3 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ OVK kostnad Hissbesiktning/service Bevakningskostnader Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation installationer Reparation värmeinstallationer Rep markanläggningar Försäkringsskador Not 5 Underhållskostnader Underhåll gemensamma utrymmen Underhåll installationer

16 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Förvaltningsarvode, tekniskt Självriskförsäkring Kabel-TV/Bredband Övrigt Not 8 Fastighetsskatt Fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt lokaler Fastighetsskatt föregående år Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader Lokalhyra Möteskostnader, stämma m.m Förbrukningsmaterial Datakommunikation Indrivningskostnader Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Medlemsavgift organisationer Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen Litus Revision Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. 16

17 Not 10 Arvoden till styrelsen Löner, ersättningar och sociala kostnader F.r.o.m årsmötet 2010 är styrelsearvodet inkl. skatter- och- soc.avgifter. Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Not 11 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde: Byggnad Reparationsfond Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. Avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar markanläggnignar Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Markinventarier Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ack. avskrivningar markinventarier Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde

18 Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder Lokaler Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kabel-TV Försäkring Förvaltningsarvode Arvode fastighetsskötsel Förutbetalt övrigt Upplupna ränteintäkter Upplupna parkeringsintäkter Not 13 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Reserv framtida fastigh.underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut

19 Not 14 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Omsättning Stadshypotek 2,870% Stadshypotek 2,850% Stadshypotek 3,170% Stadshypotek 3,220% Stadshypotek 3,480% Stadshypotek Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader Styrelsearvode Arbetsgivaravgifter/sociala avgifter El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Reparationer Ränteintäkter Revisionsarvode Upplupet arvode juridiskt arbete Upplupet projekteringsarvode Hyreskompensation kommersiella hyresgäster

20 Not 16 Likvida medel Likvida medel Bankmedel Bankmedel bundet tre månader, t.o.m 30 Januari och 3,15 % Föreningen erhöll 2,10 % ränta på bankmedel Stockholm den / 2012 Christian Falk Ordförande Joakim Alin Sekreterare Ben Auerbach Ledamot Sanna Broman Ledamot Peter Svanlund Ledamot Min revisionsberättelse har lämnats den / 2012 Litus Revision Mats Ivarsson Auktoriserad revisor 20