Fastigheter belastade med avtalsservitut - Problematik vid fastighetsöverlåtelser

Transkript

1 Fastigheter belastade med avtalsservitut - Problematik vid fastighetsöverlåtelser Linda Fahlqvist Vt 2010 Examensarbete, 30 hp Handledare: Signe Lagerkvist Juristprogrammet 270 hp

2 1Inledning Bakgrund Syfte Metodochmaterial Disposition...5 2Servitut Allmänt Historik Officialservitutochavtalsservitut Officialservitut Avtalsservitut Likheterochskillnader Avtalsservitutensrekvisit Allmänt Ändamålsenligmarkanvändning Servitutsbefogenheter Positivaservitut Negativaservitut Positivaprestationer Formkrav Ändringochupphävandeavavtalsservitut Allmänt ÄndringavservitutenligtFBL UpphävandeavservitutenligtFBL UpphävandeavservitutenligtJB Gemensammabestämmelserförändringochupphävandeavservitut Rättspraxisbeträffandeändringochupphävandeavservitut Överlåtelseavservitutsbelastadefastigheter Allmänt Servitutsförbehållvidöverlåtelseavfastighet Fastighetsmäklareisambandmedöverlåtelseavservitutsbelastadefastigheter Fastighetsmäklaresskyldigheter Domstolspraxis Avslutandeanalysochdiskussion Avtalsservitutensfördelarochnackdelar Tvistermellanköpareochsäljareavenservitutsbelastadfastighet Tvistermellanköpareochfastighetsmäklare Avslutandekommentarer...38 Källförteckning Offentligttryck...39

3 Litteratur...39 Övrigakällor...40

4 1Inledning 1.1Bakgrund Servitut är en rättsfigur som härrör från romersk rätt och som under många århundraden funnits även inom den svenska rätten. Servitut är idag något som de flesta känner till och på något sätt kommit i kontakt med. Servitutsbegreppet innebär en rätt för en fastighet att, i syfte att komplettera denna, i ett visst avseende nyttja en annan fastighet. En sådan rätt gestaltas exempelvis genom en väg över grannfastighet som möjliggör användandet av allmän väg eller tillgång till vatten genom del i grannfastighetens brunn. Den fastighet för vilket servitutet upplåtits och vilken på så sätt blir fullständig benämns härskande fastighet, medan den fastighet som utnyttjas benämns tjänande fastighet. Ett servitut kan tillkomma genom ett avtal mellan de inblandade fastighetsägarna eller genom förrättning. Den allmänna regleringen beträffande servitut återfinns i jordabalken (JB) där även bestämmelser finns beträffande servitut som skapats genom avtal mellan fastighetsägare. För servitut som tillkommit genom förrättning är utgångspunkten JBs allmänna bestämmelser om servitut, men särskilda regler finns i fastighetsbildningslagen (FBL) 1. Ett fastighetsköp hör till de mera betydelsefulla affärerna en person gör i sitt liv och antalet lagregler som aktualiseras eller kan aktualiseras vid ett sådant köp är många. Sannolikheten att en privatperson har fullständiga kunskaper om alla dessa regler är enligt min uppfattning inte särskilt stor och möjligheten att en fastighet förvärvas utan vetskap om belastningar på fastigheten såsom servitut finns. Efter en överlåtelse kan servitut som belastar en fastighet upphävas, ändras eller bestå beroende på omständigheterna vid överlåtelsen och vilken typ av servitut det rör sig om. Om den nya ägaren inte insett att fastigheten belastades med servitut kan detta leda till tvister 1 Fastighetsbildningslag (1970:988) 4

5 mellan de berörda såsom köpare, säljare och ägaren till den fastighet som innehar servitutet. 1.2Syfte Mitt syfte är att inledningsvis redogöra för officialservitut och avtalsservitut som en fastighet kan vara belastad med och den historiska bakgrunden till servitut som det ser ut idag. Därefter kommer jag att fördjupa mig i de servitut som tillkommit genom avtal och de tvister som kan uppstå vid överlåtelse av fastigheter som belastas med dessa servitut. Det är även min avsikt att behandla reglerna kring ändring och upphävande av avtalsservitut. 1.3Metodochmaterial Vid författandet av denna uppsats har jag använt mig av en traditionell juridisk metod där jag granskat lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin för att beskriva bakgrunden till och fastställa gällande rätt för servitut. Eftersom servitut är ett gammalt institut i svensk rätt och då delar av det offentliga trycket som aktualiseras för denna uppsats är av något äldre årgång, lägger jag stor vikt vid den doktrin och praxis som finns inom området. 1.4Disposition Denna uppsats består av sex kapitel och är disponerad enligt följande. Det inledande kapitlet presenterar översiktligt ämnet samt det syfte och de frågeställningar som är uppsatsens utgångspunkt. Det andra kapitlet ger en allmän redogörelse för servitutets historia och beskriver begreppet servitut och dess utmärkande drag. Det tredje kapitlet karaktäriseras av en närmare granskning av servitutsslagen avtalsservitut och officialservitut samt de rekvisit som ska uppfyllas för att det ska vara frågan om ett servitut. Detta avser att ge läsaren en grundförståelse för servitutsinstitutet. Uppsatsens fjärde kapitel tar sikte på ändring och upphävande av avtalsservitut med utgångspunkt i bestämmelserna i JB och FBL. Det femte kapitlet behandlar överlåtelser av 5

6 servitutsbelastade fastigheter och belyser de bestämmelser som ska följas. Utöver detta följer en redogörelse av fastighetsmäklarens roll i samband med överlåtelse av servitutsbelastade fastigheter och de skyldigheter som åligger denne gentemot köparen. Detta kapitel belyser även viss problematik som kan uppstå för köparen av en servitutsbelastad fastighet. Slutligen presenteras min analys och diskussion i kapitel sex. 2Servitut 2.1Allmänt Ett servitut kan gälla utan tidsbegränsning och få sakrättslig verkan eftersom tanken med servitut är att det ska komplettera den härskande fastigheten med något som fastigheten har ett varaktigt behov av. Servitut tillkommer via avtal mellan berörda fastighetsägare, dvs. avtalsservitut, eller genom fastighetsbildningsförrättning, expropriation eller liknande tvångsförvärv, förrättningsservitut. 2 Servitut existerar i syfte att tillföra funktioner som en fastighet är i behov av då det inte är möjligt att tillgodose dessa behov inom den egna fastighetens tomtgräns. 3 Genom avtal eller förrättning får en fastighetsägare rätt att nyttja en annan fastighet och två vanligt förekommande exempel på detta är rätten att förlägga väg över närliggande fastighets mark eller rätt till fastighetens vatten. Med andra ord, rätt att dra nytta av en annan fastighet. Detta innebär att den fastighet som saknar vatten tillförs egenskaper som i sin tur kan vara värdehöjande för fastigheten och påverkar därför fastighetens belåningsmöjligheter. 4 Det är viktigt för såväl den härskande fastighetens ägare som den tjänande fastighetens ägare att förstå att ett servitut inte är en personlig rättighet för ägaren av den härskande fastigheten. Ett servitut är enligt 2:1 st. 2 JB ett fastighetstillbehör Hillert Sten, Servitut, uppl. 3, Iustus förlag AB, Uppsala, 1991, s. 14 Nilsson Leif I, Sjödin Eije, Servitut En handbok, uppl. 2, Nordstedts Juridik AB, Stockholm, 2003, s. 24 Victorin Anders, Hager Richard, Allmän fastighetsrätt, uppl. 5, Iustus förlag AB, Uppsala, 2008, s

7 2.2Historik Den romerska rätten innehöll begreppet realservitut 5 som närmast kan översättas till belastning och enligt romersk rätt klassades ett servitut som en belastning på en viss fastighet till förmån för en annan. För att servitut skulle tillåtas krävdes det att servitutet skulle vara till nytta för den härskande fastigheten och inte endast till ägarens personliga intressen och detta rekvisit kallades utilitas fundo. Det andra rekvisitet, perpetua causa, var att servitutet avsåg den tjänande fastighetens stadigvarande beskaffenhet och inga tillfälliga anordningar kunde ge upphov till servitut. Det tredje rekvisitet, vicinitas, krävde att den härskande fastigheten och den tjänande fastigheten skulle ligga nära varandra. 6 Av de tre klassiska rekvisiten kvarstår de två förstnämnda i svensk rätt. Då förutsättningarna för det dåtida romerska samhället och det nutida svenska samhället skiljer sig markant har det tredje klassiska rekvisitet inte varit förenligt med det Sverige som finns idag. Grannskapsförhållandekravet skulle innebära begränsningar för bland annat kraftindustrin med de elektriska starkströmsledningar som sträcker sig mycket långt fram. Det anses tillräckligt att den härskande och den tjänande fastigheten är så belägna i förhållande till varandra att den förstnämnda faktiskt kan dra nytta av den tjänande fastigheten. 7 Läran om de romerska realservituten har haft ett mycket starkt inflytande på rättsordningen i Sverige och det romerskrättsliga servitutsbegreppet introducerades i den svenska rättsvetenskapen i mitten av 1600-talet. Redan innan detta inträffade hade Sverige erhållit rättsbildningar vars innebörd motsvarade begreppet servitut och detta går att utläsa av flera svenska medeltidslagar, bland annat Visby Stadslag. I denna lag var det möjligt att genom avtal få rätt till en mer vidsträckt utsikt i form av exempelvis rätten till fönster mot grannens tomt än vad lagen annars medgav. 8 I ett lagförslag som lades fram år 1695 fanns ett avsnitt som med utgångspunkt i begreppet urminnes hävd exemplifierade särskilda rättigheter vilka Med realservitut avses ett tillgodoseende av en annan fastighets behov. Motsvarigheten benämns personalservitut som tar sikte på förvärvarens personliga behov. Victorin Anders, Hager Richard, s. 161 Hillert Sten, s. 29 Prop. 1970:20 del B s

8 har likheter med nutidens servitut såsom; andre visse rättigheter, som genom uhrminnes häfd förwärwas kunna, såsom gångestijgh öfwer ens ägor, watten och siöwäg, fädref och fäwäg, ridwäg m.fl. rättigheter. Uppräkningen av användningsområden för servitut föll dock bort i det fortsatta lagstiftningsarbetet. 9 Under 1800-talet gjordes ansträngningar för att åstadkomma en allmän definition av begreppet servitut och år 1875 definierades begreppet servitut i lagstiftningen för första gången i svensk rätt. Servitut definierades då som besvär och last på fast egendom till förmån för annan sådan egendom, såsom angående utsigt eller fenster, väg, fädrift, vattenställe, vattens ledning eller uppdämning, ler- eller grustägt eller annat dylikt Det har under historiens gång funnits svårigheter att definiera och skilja servitut från andra delar ur rätten eftersom det fanns skilda uppfattningar om vad servitut var och vad det tillhörde. Somliga ansåg att servituten var närbesläktade med nyttjanderätterna medan andra menade att servitut närmast var att betrakta som delar av äganderätten. 11 År 1905 lades ett nytt lagförslag fram och två år senare skedde en fullständig lagreglering beträffande servitut. I denna lag fanns 1875 års definition på servitut kvar. 12 Under första halvan av 1900-talet strävade samhällets beslutsfattare efter att skapa en ny jordabalk och i slutet av år 1963 kunde en utredningsman presentera ett betänkande med reviderat förslag till en ny jordabalk. År 1970 framlades en omfattande proposition till en ny jordabalk och den nya balken började gälla från och med 1 januari år De nya bestämmelserna om servitut skiljde sig från lagberedningens tidigare förslag eftersom det skett en del redaktionella och terminologiska jämkningar. Utöver detta hade även vissa sakliga ändringar gjorts, men förarbetena beskriver inte ändringarna utförligare än så Prop. 1970:20 del B s. 689 Prop. 1970:20 del B s Nilsson Leif, Sjödin Eije, s Nilsson Leif, Sjödin Eije, s. 22 Prop. 1970:20 del B s. 1 Prop. 1970:20 del B s

9 Förekomsten av avtalsservitut har inte alltid ansetts som självklar. I slutet av 1950-talet och i början av 1960-talet fanns uppfattningar om att avtalsservitut innebar en risk för olämpliga belastningar av fastigheterna. Istället skulle endast servitut som upprättats av myndigheter godtas, men i slutändan ansågs ett sådant borttagande av avtalsservitut innebära omfattande praktiska olägenheter för fastigheternas ägare. Det framfördes även ekonomiska samt allmänna praktiska skäl som talade emot detta eftersom processen kring servitut riskerade bli tungrodd och kostsam om denna typ av upplåtelse endast skulle skötas av en myndighet. 15 Därför formulerades servitutsbestämmelserna så att endast servitut som innebär ett ändamålsenligt utnyttjande av fastigheten tillåts och möjligheter att ändra och upphäva servitut som hindrar ett sådant nyttjande av fastigheten tillkom. 16 Syftet var dock aldrig att förändra grunderna i servitutsbegreppet utan att anpassa det till modern tid Officialservitutochavtalsservitut 2.3.1Officialservitut Ett officialservitut, också kallat förrättningsservitut, är ett servitut som tillkommit genom beslut av myndighet eller domstol t.ex. enligt FBL, anläggningslagen 18, MB, expropriationslagen 19 och PBL samt vid syneförrättning enligt ägofredslagen. 20 Reglerna i 7 kap. FBL redogör för servitut som uppkommer genom fastighetsbildningsförrättning och servitutet kan bildas som ett led i en omfattande fastighetsbildning eller också vara huvudsyftet med förrättningen. Enligt 1:1 FBL innebär fastighetsbildning att fastighetsindelningen ändras och att servitut bildas, ändras eller upphävs, men även att en byggnad eller annan anläggning som hör till en fastighet överförs till en annan fastighet. Av 2:1 FBL framgår att fastighetsbildning kan ske SOU 1960:25 s. 378 Prop. 1970:20 del B s. 714 Prop. 1970:20 del B s. 695 Anläggningslag (1973:1149) Expropriationslag (1972:719) Nilsson Leif, Sjödin Eije, s. 23 9

10 genom fastighetsreglering om den avser ombildning av fastigheter. Fastighetsbildningen kan dessutom ske genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning om den avser nybildning av fastighet. De servitut som tillkommit vid fastighetsbildningsförrättning omfattas av det allmänna servitutsbegreppet i 14:1 st. 1-2 JB. 21 Servitutet ska utöver att de i 3 kap. och 5 kap. FBL angivna villkoren för fastighetsreglering är uppfyllda även vara av väsentlig betydelse för en fastighets ändamålsenliga upplåtelse i enlighet med 7:1 FBL. Väsentlighetsvillkoret är indispositivt och när prövning sker om villkoret är uppfyllt tas ingen hänsyn till om det behov som servitutet ska tillgodose redan skyddas av ett avtalsservitut. 22 Genom väsentlighetsvillkoret minimeras risken för att onödiga servitut uppkommer genom fastighetsbildning. 23 Ett officialservitut får enligt 7:1 st. 2 andra meningen FBL inte tidsbegränsas eller göras beroende av villkor, t.ex. villkor om regelbunden ersättning. Om servitutet ska vara tidsbegränsat eller beroende av villkor krävs ett avtalsservitut. 24 Lantmäterimyndigheten har dock enligt 7:1 st. 2 tredje meningen FBL möjlighet att föreskriva att servitutet endast ska gälla så länge ändamålet inte kan tillgodoses på annat sätt, exempelvis därför att en vägfråga inom en snar framtid kommer att lösas på annat sätt. 25 Denna typ av servitut kan varken bildas, ändras eller upphävas genom en överenskommelse mellan den härskande fastighetens ägare och den tjänande fastighetens ägare. Däremot finns det möjlighet att ändra eller upphäva ett sådant servitut med stöd av reglerna i FBL. 26 I samband med fastighetsbildning kan servitut bildas i viss utsträckning. Olika slags Prop. 1969:128 del B s. 540 f och prop 1970:20 del B s. 719 Prop. 1969:128 del B s. 545 och s. 548 Larsson Nils, Synnergren Stieg, Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken, uppl. 2, Nordstedts Juridik AB, Stockholm, 2007, s. 93 Prop. 1969:128 del B s. 545 Prop. 1969:128 del B s. 546 och s. 549 Andersson Jan, Fastighetsrätt Del 2- praktisk handbok om arrenderätt, bostadsrätt, hyresrätt, servitut, säkerhetsöverlåtelse m.m., Sparfrämjandet AB, Stockholm 1989, s

11 servitutsrättigheter kan dessutom skapas tvångsvis enligt ett flertal författningar som i skilda hänseenden reglerar utnyttjandet av fast egendom exempelvis betesreglering, bortledande av vatten och anläggande av enskilda vägar. 27 Det sker en dokumentation beträffande fastighetsbildningsservituten genom att protokoll förs över den förrättning där det avgörs hur servitutet ska gälla och beslutet ska formuleras skriftligt vilket framkommer av 4:16 och 25 FBL Avtalsservitut Reglerna i 14 kap. JB behandlar servituts tillkomst genom avtal. Ett avtalsservitut är ett servitut som tillkommit genom en frivillig överenskommelse. Överenskommelsen ska vara skriftlig och upprättas av den tjänande fastighetens ägare. Vidare ska överenskommelsen ange den härskande respektive den tjänande fastigheten samt upplåtelsens ändamål. Om detta stadgas i 14:5 JB. En upplåtelse som inte överensstämmer med de grundläggande formkraven saknar verkan som servitut, men det hindrar dock inte att det ändå kan vara en bindande överenskommelse mellan parterna. 28 Det kan i princip vara gällande som avtal och normalt som en allmän nyttjanderätt. 29 Om ersättning ska utgå eller annan prestation ska utföras bör detta anges särskilt i upplåtelsehandlingen vilken i sådant fall även bör undertecknas av fastighetens ägare. 30 Ett servitut berör endast två fastigheter vilka är den härskande och den tjänande fastigheten, men det är möjligt att upplåta servitutsrätt till förmån för flera härskande och tjänande fastigheter i en och samma upplåtelsehandling. Det rör sig dock teoretiskt sett om flera servitut. Eftersom ett servitut är en rättighet knuten till en viss fastighet kan inte en person utöva servitutsrätten om denne avhänder sig fastigheten genom en fastighetsöverlåtelse då 27 Landahl Tore, Nordström Olof, Fastighetsbildningslagen En kommentar, Nordstedts Juridik AB, Stockholm, 1991, s Andersson Jan, s. 145 Larsson Nils, Synnergren Stieg, s. 65 Andersson Jan, s

12 rättigheten tillkommer den nye fastighetsägaren. 31 Servitutsupplåtelsen bör antecknas i fastighetsregistret efter anmälan till Lantmäteriet för att inte riskera att upphöra vid överlåtelse av fastigheterna. Av 7:11 JB framgår att avtalsservitut måste inskrivas för att få sakrättsligt skydd om inget servitutsförbehåll gjorts. Servitutet ska i enlighet med 19:1 JB inskrivas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Lantmäteriet är en statlig lantmäterimyndighet, men är även en inskrivningsmyndighet och ansvarar enligt 19:3 JB för inskrivningsärenden som exempelvis rör servitutsupplåtelser Likheterochskillnader Av avsnitt och framgår att det finns en del skillnader såväl som likheter mellan officialservitut och avtalsservitut. Servitutets tillkomstsätt skiljer sig eftersom officialservitut bildas av myndigheter eller domstol när allmänna intressen påtalat behovet av ett sådant medan avtalsservitut uppkommer då två fastighetsägare ingått ett avtal om servitut. En likhet är att både servitut som tillkommit genom avtal och genom förrättning kan inskrivas. Avtalsservitut skrivs in enligt 23:1 JB och enligt 7:11 JB innebär inskrivning av servitutsrättigheter att avtalsservitut kvarstår vid en fastighetsöverlåtelse och ges på så sätt ett sakrättsligt skydd. Inskrivning av avtalsservitut sker först efter ansökan. Officialservitut skrivs in i fastighetsregistret av inskrivningsmyndigheten Lantmäteriet, se avsnitt Tillkomsten av avtalsservitut styrs av bestämmelserna i JB och officialservitut styrs främst av FBL och detta innebär en skillnad mellan de två typerna av servitut. JB är en civilrättslig lag som kräver medverkan av de enskilda ägarna för att ett avtalsservitut ska tillkomma. FBL är ett tydligt exempel på offentlig rätt eftersom den reglerar förhållandet mellan enskilda och de myndigheter som kan och ska fatta beslut som rör de enskilda. FBL innehåller vissa moment av tvångsinslag som ger Lantmäteriet möjlighet att fatta beslut som strider mot fastighetsägarnas vilja Andersson Jan, s. 145 Nilsson, Leif, Sjödin Eije, s

13 3Avtalsservitutensrekvisit 3.1Allmänt I 14:1 JB anges de aktuella rekvisiten för avtalsservitut. Där framgår det att servitut får upplåtas för ägaren till den härskande fastigheten som önskar att i visst hänseende nyttja eller på ett annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten, eller dess byggnader och anläggningar som hör till denna, eller att råda över den tjänande fastigheten avseende dess servitut. För att ett servitut ska få full sakrättslig effekt enligt de regler som bland annat finns i 7 kap JB måste det skrivas in. Lantmäteriet prövar i enlighet med 5 i inskrivningsförordningen 33 om inskrivning av servitutsupplåtelsen är möjlig. 3.2Ändamålsenligmarkanvändning Det krävs att servitutet syftar till att främja en ändamålsenlig markanvändning. Servitut får endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och ägaren till den tjänande fastigheten är endast skyldig att utföra underhåll för det som servitutet avser, exempelvis underhåll av väg. Detta är en definition som lämnar utrymme för tolkning och utveckling genom rättspraxis. 34 Främjandet av en ändamålsenlig markanvändning är en väsentlig vidareutveckling av det romerskrättsliga rekvisitet utilitas fundo vilket innebär att en positiv effekt ska uppnås och det sker inte enbart genom att servitutet gagnar den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastighetens bekostnad. I och med servitutstillkomsten ska underlag finnas för en totalt sett effektivare användning av fastigheterna. Det föreligger dock inget krav på att effektivare användning måste vara uppnådd för att en servitutsupplåtelse kan aktualiseras, men bristen på en sådan effekt kan i slutändan leda till att servitutet ändras eller upphävs. 35 Syftet med främjandet av en ändamålsenlig markanvändning är att servitutet ska skapa en Inskrivningsförordning (2000:309) Victorin Anders, Hager Richard, s. 171 Andersson Jan, s

14 grund för en effektivare användning av fastigheterna. 36 Därmed vägs nyttan för den härskande fastigheten mot belastningen för den tjänande fastigheten. Eftersom servitut ska vara ägnade att främja en ändamålsenlig markanvändning innebär detta att begreppets tillämpning styrs av olika samhälleliga föreställningar om vad som anses vara ändamålsenlig markanvändning. I och med detta krävs ingen snäv definition av servitut eftersom begreppet följer tidens och samhällets behov av det som anses vara ändamålsenlig markanvändning. 37 Att servitut ska vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning har inneburit att vissa servitut förbjudits till följd av dess oförmåga att ge en positiv effekt. I enlighet med 14:4 JB får inte servitut avse rätt till skogsfång eller mulbete. Dessa servitut hör inte samman med dagens samhälle utan med ett där småbrukare kan ha överlåtit majoriteten av skogsmarken till skogsföretag. För att försörja gården var de tvungna att söka möjlighet till betesmark, virke och ved, men för ett modernt jordbruk anses dessa rättigheter utgöra en för stor belastning på den tjänande fastigheten i förhållande till den nytta som den härskande fastigheten har Servitutsbefogenheter 3.3.1Positivaservitut Med begreppet positiva servitut avses en rätt att i visst hänseende nyttja den tjänande fastigheten genom att exempelvis ha rätt att ta väg, använda badstrand eller grustäkt, jaga, fiska eller liknande. Detta kallas positiva servitut och i 14:1 st. 1 JB beskrivs rättighetens positiva innehåll från rättighetsinnehavarens synpunkt. Det bör understrykas att ett servitut inte får innebära att den tjänande fastigheten fullständigt tas i anspråk, utan det får endast, som ovan nämnts, röra sig om en rätt att i visst hänseende på olika sätt ta i anspråk den aktuella fastigheten Prop. 1970:20 del B s. 715 f. Victorin Anders, Hager Richard, s. 171 Prop. 1970:20 del B1 s. 721 Victorin Anders, Hager Richard, s

15 Vidare kan det handla om rätt att på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten såsom att den härskande fastighetens ägare på den egna fastigheten får agera på ett sätt som denne annars inte skulle få på grund av grannelagsrättsliga regler. Detta benämns positivt servitut och sådana handlingar kan påverka förhållandena på den tjänande fastigheten och det kan då vara fråga om att släppa ut rök eller industriellt avloppsvatten bland annat. 40 Handlingarna får inte strida mot miljöbalkens (MB) regler eller annan befintlig lagstiftning och ett servitutsavtal innebär inte befrielse från skadeståndsskyldighet Negativaservitut Det kan dessutom finnas rätt att råda över den tjänande fastigheten beträffande dess användning vilket skulle benämnas som negativt servitut och ett exempel på detta är villaservitut. I praktiken innebär detta att den tjänande fastighetens ägare inte får bebygga sin fastighet med annat än en villa av särskild typ eller höjd eller bedriva viss verksamhet på fastigheten utan den härskande fastighetens ägares medgivande. Vidare kan ett servitut gestaltas genom att ägaren av en fastighet avstår från att jaga på denna till förmån för en annan fastighets jaktvård. 42 Det är idag inte särskilt vanligt med negativa servitut då plan- och bygglagen (PBL) 43 erbjuder möjligheter att reglera markanvändningen genom detaljplanebestämmelser och därmed har behovet av negativa servitut i stor utsträckning försvunnit. Beträffande områden utan detaljplanering och där negativa servitut förekommer samt där behov av dessa servitut föreligger kan möjligtvis behovet bli mer vanligt. Sjönära fastigheter med god utsikt och vackert läge kan vara i behov av negativa servitut i och med att utsikten garanteras och detta kan verka värdehöjande för fastigheterna Prop. 1970:20 del B s. 731 Nilsson Leif, Sjödin Eije, s. 37 Prop. 1970:20 del B s. 731 Plan- och bygglag (1987:10) Julstad Barbro, Sjödin Eije, Tredimensionell fastighetsbildning, Norstedts Juridik AB, Stockholm 2005, s

16 3.3.3Positivaprestationer Positiva prestationer är ett begrepp som betyder att den tjänande fastighetens ägare måste underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. 45 Enligt 14:1 st. 2 JB gäller att ett servitut som regel inte får förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra någon positiv prestation och huvudregeln gäller även på FBL:s område. Från huvudregeln görs i 14 kap. JB ett undantag genom att det i servitutet får ingå en skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Undantaget gäller även för servitut som tillkommit enligt FBL. Lantmäterimyndigheten får dock inte förordna om en sådan underhållsskyldighet om inte ägarna av de berörda fastigheterna har träffat en överenskommelse om just detta. 46 I en underhållsöverenskommelse kan en uppdelning av underhållsansvaret för ett servitut skapas genom att den tjänande fastigheten åtar sig att underhålla vissa bestämda delar, exempelvis viss del av en vägsträcka Formkrav Idag krävs enligt 14:5 JB att servitut ska upplåtas skriftligt av den tjänande fastighetens ägare och upplåtelsehandlingen ska uppge den härskande respektive den tjänande fastigheten såväl som ändamålet med upplåtelsen. Uppfyller inte upplåtelsen dessa formkrav har den inte verkan som servitut och får därmed inte servitutsfigurens speciella rättsverkningar. Formkravet i 14:5 JB gäller de servitut som tillkommit efter ikraftträdandet av JB och inte för de servitut som upprättades före år 1972 vilket regleras i övergångsbestämmelserna i 34 ff. JP 48. Detta innebär att äldre servitut kan vara giltiga även om upplåtelsehandlingarna inte uppfyller varje formkrav i 14:5 JB. När det gäller äldre servitutsupplåtelser kan det förekomma att förvärvares namn kan finnas angivet, men däremot inga uppgifter om den härskande fastigheten. Dessa upplåtelser kan Victorin Anders, Hager Richard, s. 170 Prop. 1969:128 del B s. 546 Nilsson Leif, Sjödin Eije, s. 84 Lag (1970:995) om införande av nya jordabalken 16

17 trots detta godkännas som servitut genom att en tolkning av upplåtelseavtalen utförs och en bedömning sker om det endast avsåg att ge förvärvaren en personlig rätt eller om det rörde sig om komplettering av en fastighet, ägd av förvärvaren, med ett servitut. Om just ett sådant fall skulle bedömas idag måste inte den härskande fastigheten ha angetts. 49 Vidare bör det vid en tolkning av parternas formulering beaktas att det längre tillbaka i tiden förekom att parter hade servitutsavsikt även om det inte av text framkom vilken den härskande fastigheten var. Förekomst av servitutsavsikt eller inte kan bli avgörande för rättsförhållandets varaktighet eftersom det klargör om parternas avsikt har varit att upplåta ett servitut eller en nyttjanderätt. 50 Nyttjanderätter är begränsade i tiden enligt 7:5 JB medan servitut normalt gäller utan begränsning i tiden. Att det idag ställs högre formkrav än tidigare genom att det krävs en viss skriftlig form för upplåtelse av servitut visar på att servitut anses vara betydelsefulla rättsförhållanden. 51 Formkravet är relativt anspråkslöst och syftar till att ge inskrivningsmyndigheten kontrollmöjlighet om upplåtelsen är ett servitut eller inte. Eftersom inga krav ställs på redovisning för ersättning beträffande servitutet, dess giltighetstid eller övriga villkor i upplåtelsehandlingen kan detta i princip avtalas muntligt. 52 Då den tjänande fastighetens ägare ska upprätta upplåtelsen bör denne också underteckna upplåtelseavtalet, men något sådant krav på den härskande fastighetens ägare är inte nödvändigt. På grund av att den tjänande fastigheten belastas med ett servitut till förmån för en annan fastighet är det av stor betydelse att upplåtelseavtalet undertecknas av denne så att ett ingånget avtal kan påvisas. Av förarbetena framgår att det är möjligt för den som äger två fastigheter att ensidigt upprätta ett servitut med den ena fastigheten som tjänande och den andra som härskande. 53 Trots att formuleringen i 7:1 JB kräver att upplåtelsen ska ha skett Hillert Sten, s. 28 Hillert Sten, s. 28 Hillert Sten, s. 25 Victorin Anders, Hager Richard, s Prop. 1970:20 del B s

18 genom avtal ges därmed även sådana servitut sakrättsliga verkningar. Som ovan nämnts ska den härskande fastigheten samt den tjänande fastigheten anges i upplåtelsehandlingen, men exakt hur framkommer inte av varken lagtext eller förarbeten. Att ange fastigheterna med hänvisning till fastighetsbeteckningarna är att anse som acceptabelt och servitutsintressenter bör beakta att ansökan om inskrivning kan avslås på grund av brister i formen, vilket regleras i 23:2 JB. 54 Däremot existerar ett visst tolkningsutrymme då lagtexten inte klart uttrycker hur fastigheterna ska anges och är det möjligt att fastighetens formella beteckning inte måste vara utsatt i upplåtelsehandlingen. Om den härskande fastigheten anges tydligt i handlingen och det inte råder någon tvekan om vilken fastighet som parterna avser bör detta uppfylla formkravet. 55 Då bägge fastigheterna ska anges godkänns inte en servitutsupplåtelse där förvärvarens namn angetts, men inte den härskande fastigheten trots att inga oklarheter finns beträffande parternas avsikt att en särskild fastighet är härskande föreligger. 56 Upplåtelsehandlingen ska lämna besked om servitutets art till en viss grad eftersom kunskap rörande arten av denna förmån utgör grundförutsättningen för bedömningen av rättsförhållandet och dess innebörd för de båda fastigheterna. Det är vidare upp till rättspraxis att närmare precisera om formkravet ska bedömas strängt eller liberalt. 57 Förarbetena och rättspraxis behandlar inte vad ändamålet med upplåtelsen rymmer, men bestämmelser som påverkar bedömningen av upplåtelsens ändamål måste tas med. 58 Utgångspunkten är att det ska gå att utläsa från upplåtelsehandlingen om vilken slags belastning som aktualiseras Victorin Anders, Hager Richard, s. 166 Hillert Sten, s. 27 SvJT 1974 rf s. 76 Hillert Sten, s. 27 Prop. 1970:20 del B2 s Victorin Anders, Hager Richard, s

19 4Ändringochupphävandeavavtalsservitut 4.1Allmänt Ett avtalsservitut är tänkt att i första hand gälla utan tidsbegränsning. För att ett sådant servitut ska upphöra att gälla krävs att båda parter, dvs. ägarna till de fastigheter som är härskande respektive tjänande, ingår en överenskommelse om att servitutet ska upphöra. Det är alltså inte tillräckligt att endast en av parterna vill att avtalet ska upphöra. 60 Det är dock möjligt att avtala om tidsbegränsade servitut och ett sådant löper ut vid avtalstidens slut varpå ingen uppsägning behöver ske. Dessa servitut kan sägas upp i förtid under förutsättning att båda parterna är överens om detta. Fastighetsägarna kan träffa en överenskommelse om att ändra eller upphäva avtalsservitut, men några bestämmelser om ändring av servitut finns inte i JB. 61 Ett avtalsservitut kan enligt 14:14 JB ändras eller upphävas med hjälp av bestämmelserna i FBL genom fastighetsreglering. Reglerna för ändring eller upphävande av servitut i FBL gäller alltså inte endast för officialservitut, utan även avtalsservitut. Reglerna gäller för såväl nya som äldre servitut vilka tillkommit före JBs och FBLs ikraftträdande i enlighet med 34 JP. För att kunna ändra eller upphäva ett servitut enligt FBL ska den sökande enligt 4:8 FBL ansöka om detta hos lantmäterimyndigheten. Av 7:10 FBL framkommer däremot att ett servitut får ändras eller upphävas utan att den sökande ansöker om detta särskilt. Åtgärden måste då vara av betydelse för annan fastighetsregleringsåtgärd och ska utföras i samband med denna. Även om bestämmelsen ger lantmäterimyndigheten rätt att under vissa förhållanden ta upp en fråga om servitut utan att en tidigare ansökan finns anges det i förarbetena att myndigheten förutsätts iaktta viss återhållsamhet. Myndigheten ska exempelvis inte ta upp servitutsfrågor som är av påtaglig betydelse för berörda sakägare om dessa bestrider ett sådant förfarande. 62 Varken 4:8 FBL eller 7:10 FBL definierar i detalj vem NJA II 1972 s. 399 Prop. 1970:20 del B s. 699 f. och s. 726 f. samt prop. 1969:128 del B s Prop. 1969:128 del B s

20 som kvalificeras som sökande, men jag tolkar bestämmelserna som att sakägare har behörighet att ansöka. 4.2ÄndringavservitutenligtFBL Enligt 7:3 st. 2 FBL kan en ändring av servitut genom fastighetsreglering avse begränsning, flyttning eller annan ändring av det område där servitutet utövas samt meddelande av nya eller ändrade föreskrifter för hur servitutet ska utövas. Den belastning på fastigheten som servitutet innebär får dock inte ökas eller minskas i nämnvärd mån. Här aktualiseras i första hand lokaliserade servitut, dvs. servitut som är begränsade till en viss del av fastigheten, och utövningsområdet för ett sådant servitut kan minskas eller flyttas till en annan del av den tjänande fastigheten alternativt jämkas på annat sätt. Finns det däremot inga lokaliserade servitut kan ett särskilt område inom fastigheten anvisas och därmed sker en servitutsbegränsning. 63 Ett servitut får inte genom en ändring flyttas till en annan fastighet. Om servitutet ska flyttas till en annan fastighet måste servitutet först upphävas och sedan nybildas för gälla för den andra fastigheten. Upphävande av servitut i kombination med nybildning blir även aktuellt i de fall där en ändring skulle innebära en ökad eller minskad servitutsbelastning i nämnvärd mån. Detta eftersom servitutet trots ändringen är avsedd att i princip vara samma servitut som förut. Åtgärden innebär att det nya servitutet blir ett fastighetsbildningsservitut och inte ett avtalsservitut. 64 Ett alternativ till detta är att genom avtal upphäva avtalsservitutet och upprätta ett nytt avtalsservitut. Huvudreglerna för ändring av servitut genom fastighetsreglering finns i 7:4 FBL. Enligt första stycket får ett servitut ändras om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser och om ändringen undanröjer olägenheten. För ändring av servitut krävs att servitutet allvarligt skadar det allmänna intresset av att marken kommer till lämplig användning, men det ställs inget krav på att missförhållandet ska 63 Prop. 1969:128 del B s Prop. 1969:128 del B s