Tryckindustri/Finanstryck Höglund. Janne samt Alm Bengt Bildtjänst, Nyköpings Skoog, Lasse oto: F Årsredovisning

Transkript

1 Årsredovisning 2003

2 Innehåll Året i korthet VD har ordet Affärsidé, mål och strategier Aktien och ägarna Organisation och medarbetare Marknadsbeskrivningar Kunder Miljö Köp och försäljningar Fastighetsutveckling Fastigheter Fastighetsvärdering Konkurrentjämförelser Finansiering och känslighetsanalys Skattesituation Förvaltningsberättelse Finansiella rapporter Resultaträkningar Balansräkningar Förändring av eget kapital Kassaflödesanalyser Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Noter Revisionsberättelse Nyckeltal Styrelse Ledning och revisorer Fastighetsförteckning Sålda fastigheter Definitioner Enhetschefer Adresser och kontaktpersoner Mia Fogelgren på Klövern-enheten StrandFastigheter i möte med Sven Wigerblad, Scientific Golfers samt Karin Lindsten, Framsteg. Omslagsfoto: Riksbanken 5, Nyköping.

3 Året i korthet Under 2003 har uppbyggnaden av Klövern fortsatt i linje med den strategiska plan som styrelsen fastställt. Klövern har lagt grunden för fortsatt expansion på befintliga prioriterade marknader. Tio väl fungerande lokala enheter har byggts upp och bildar tillsammans med huvudkontoret Klövern. Under andra halvåret förvärvades två stora paket med fastigheter belägna i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping och Örebro från Akelius och Mandamus. Trots många försäljningar fördubblades antalet kvadratmeter i fastighetsbeståndet. Vid årets utgång ägde Klövern 103 fastigheter, omfattande kvm, till ett bokfört värde av ca 2,9 Mdkr. Under våren åternoterades Klövern på Stockholmsbörsens O-lista. Från och med 1 januari 2004 är Klövern noterat på O-listans Attract Hyresintäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat av fastighetsförsäljningar, Mkr 19 0 Resultat exkl. jämförelsestörande poster och skatt, Mkr Resultat per aktie exkl. jämförelsestörande poster och skatt, kr 1,65 1,61 Kassaflöde, Mkr Utdelning per aktie, kr 0,50* 0,00 * Förslag Ordinarie bolagsstämma 2004 Klövern AB:s ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen den 21 april 2004, klockan i Restaurangskolan, Nyköping Strand i Nyköping. Aktieägare som önskar delta i bolagsstämman ska: dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken torsdagen den 8 april 2004 dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 14 april 2004, kl , under adress: Klövern AB, Box 1024, Nyköping, per telefon eller via Klövern AB:s hemsida Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 8 april 2004 genom förvaltarens försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att deltaga i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också registreringsbevis. Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 0,50 kr per aktie. Som avstämningsdag för utdelning, innebärande rätt att erhålla utdelning, föreslås den 26 april Beslutar bolagsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC torsdagen den 29 april

4 VD har ordet Klövern har kännetecknats av stark expansion och nybyggaranda under Vid inledningen av året hade bolaget 80 tämligen nyförvärvade fastigheter till ett bokfört värde av Mkr och 17 anställda. Ett år senare har bolaget 103 fastigheter till ett bokfört värde av Mkr och 37 medarbetare. Bolaget är etablerat i tio städer och står mycket väl rustat inför Åter till O-listan Vid början av 2003 inleddes ett omfattande arbete i syfte att åternotera Klövern på Stockholmsbörsens O-lista. Klövern (tidigare Adcore AB) hade placerats på O-listans observationsavdelning i maj 2002 när verksamhetsinriktningen ändrades från IT-konsulttjänster till fastigheter. Stockholmsbörsen beslutade samtidigt att bolaget skulle genomgå ny noteringsprövning. Efter genomförd granskningsprocess kom Stockholmsbörsens bolagskommitté fram till att Klövern uppfyllde de krav som gäller för notering av bolagets aktier på börsens O-lista och handeln återupptogs den 30 april Noteringen på O-listan förenklar Klöverns kapitalförsörjning. Intresset för aktien var stort under hösten 2003 och omsättningen sköt i höjden. Vid inledningen av 2004 noterades Klövern på Attract 40, det vill säga de 40 aktier på O-listan som har högst likviditet i aktien. Detta kan i sin tur bidra till att ytterligare öka intresset för aktien. Kursutvecklingen har varit god under året. Börskursen steg med 40 procent vilket var mer än Carnegies fastighetsindex som steg med 35 procent. Förvärv och försäljningar Vid ingången av 2003 hade Klövern 80 fastigheter till ett värde av ca Mkr i 40 olika kommuner. Vid utgången av året hade antalet fastigheter ökat till 103. Samtidigt hade innehavet koncentrerats till 31 kommuner. Under samma period steg hyresintäkterna kraftigt, vilket innebar att hyresintäkten från våra nio största städer i genomsnitt fördubblades. Ambitionen för verksamhetsåret var att förvärva fastigheter för minst 500 Mkr. Under året förvärvades 38 fastigheter med ett bokfört värde om Mkr. Fastigheterna ingick i två olika paket som förvärvades från Akelius respektive Mandamus. Försäljningarna har huvudsakligen skett till lokala köpare på små orter i södra Sverige. På grund av orternas storlek är antalet intresserade köpare många gånger begränsat. Mot bakgrund av detta är det glädjande att Klövern inte bara lyckats avyttra nära en femtedel av fastighetsbeståndet bolaget hade i början av året, utan också att göra det med 19 Mkr i förädlingsvinst. Utvecklingsprojekt Att förvärva svenska kommersiella fastigheter med hög vakansgrad och förädla dessa, i syfte att höja 2

5 VD har ordet uthyrningsgraden samt värdet på fastigheten och senare vid optimalt tillfälle avyttra fastigheten, ingår som en viktig del i Klöverns affärsidé. Under 2003 har vi bedrivit fyra större samt några mindre ombyggnadsprojekt med en sammanlagd investering om 90 Mkr, varav fastigheten Svärdet i Norrköping är ett och fastigheten Ana 13 i Nyköping ett annat. I Ana 13 är Klöverns huvudkontor inrymt. Organisation och medarbetare Klöverns kraftiga expansion har inneburit att antalet medarbetare vuxit rejält under året. Som alltid i faser av stora förändringar kan det ibland innebära att verksamheten växer snabbare än antalet medarbetare, vilket har varit fallet hos Klövern. Detta har fått till följd att medarbetarna, sett som individer, vuxit under året. Utan deras kompetens och stora engagemang hade Klöverns positiva utveckling inte varit möjlig. För att säkerställa att legala krav följs har mycket arbete lagts på att ta fram rutiner och policys. Vid årets slut hade organisationen en utformning och omfattning som är rätt anpassad och stabil. Vi har byggt upp ett antal nya lokala affärsenheter med egen bemanning under året: Karlstad, Örebro, Kalmar och Linköping. Under 2004 kommer vi att fortsätta med att stärka dessa enheter och bygga fler på orter där vi uppnått en kritisk volym av fastigheter som t ex i Borås, där Klövern i januari 2004 tillträdde fastigheter för 200 Mkr. Nya kunder och tjänster Klövern är en aktiv hyresvärd som vill skapa ömsesidigt gynnsamma relationer med hyresgästerna. Relationerna tillsammans med den kunskap som vi skaffat oss om våra kunders ständigt förändrade behov har vidareutvecklat vårt sätt att arbeta. Förutom att vi ska tillgodose kundens behov av lokaler eftersträvar vi också att tillföra kunden mervärden i form av andra tjänster. Under 2003 har vi inlett ett samarbete med Song Network som innebär att vi i dagsläget kan erbjuda våra hyresgäster bredbandsuppkoppling och på sikt även telefoni och andra tjänster till ett mycket konkurrenskraftigt pris. Klövern har under året välkomnat ett flertal nya hyresgäster. Bland de större noteras Integrationsverket i Norrköping samt Flextronics i Karlstad, Gävle och Uppsala. Resultat Att bygga upp en helt ny verksamhet med en fungerande organisation är kostnadskrävande. På samma sätt ger förvärv av tomma fastigheter initialt upphov till ett resultatbortfall till dess fastigheterna är färdigförädlade och kan generera vinster. Trots det, och tack vare bland annat gott affärsmannaskap samt stark expansion, lyckades Klövern uppvisa ett tillfredsställande resultat för Årets resultat exkl. jämförelsestörande poster och skatt steg med 64 Mkr till 87 Mkr. Framtid Den koncentration av fastighetsbeståndet och verksamheten som inleddes under 2003 kommer att fortsätta även under Målet är att fastighetsbeståndet i varje stad ska uppgå till minst kvm och/eller generera minst 50 Mkr i hyresintäkter. Målsättningen är att fastigheterna ska administreras och förädlas med ett aktivt entreprenörs- och affärsmannaskap av vår egen lokalt förankrade personal. Idag har Klövern fastigheter på 31 orter. Om något år är vi sannolikt bara representerade på ett tjugotal orter. Men vi kommer att ha mer att erbjuda, både i form av alternativa lokaler, andra tjänster och inte minst personlig service av engagerade medarbetare. Detta lägger grunden för en fortsatt positiv utveckling av lönsamheten. År 2004 kommer att kännetecknas av expansion på våra prioriterade marknader. Nyköping 4 mars 2004 Gustaf Hermelin Verkställande direktör 3

6 Affärsidé, mål och strategier Klöverns affärsidé är att som partner med lokal förankring aktivt förvärva, utveckla och sälja fastigheter utanför storstadsregionerna i Sverige. Klövern har en vision om att stärka det lokala näringslivet till gagn för utveckling av företag och individer. Klöverns organisation kännetecknas av servicetänkande, entreprenörsanda och gott affärsmannaskap. Klöverns medarbetare verkar för mottot att var dag underlätta kundens vardag. Finansiella mål Avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till 15 procent, soliditeten ska överstiga 20 procent och räntetäckningsgraden ska vara lägst 130 procent. Utdelningspolicy Klövern ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultatet efter skatt till aktieägarna genom utdelning alternativt återköp av egna aktier. Vid bedömning av överföringens storlek ska beaktas bolagets investeringsalternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur. Kund Klövern ska skapa ömsesidigt lönande kundrelationer. Förutom lokaler ska Klövern leverera aktiviteter och tjänster som ger kunden mervärden. Klövern strävar efter en jämn fördelning av intäkterna från lokalt ägda företag, publika och/eller rikstäckande företag samt offentlig verksamhet. Fastighetsportföljen Innehavet ska i första hand ökas genom förvärv av kommersiella fastighetsbestånd i prioriterade städer. Del av finansiering för respektive förvärv ska företrädesvis ske genom apportemission. Investeringar i befintliga fastigheter ska förbättra direktavkastningen och avkastning på eget kapital för varje enskilt objekt. Stor vikt läggs vid att ekonomiskt och miljömässigt optimera fastighetsbeståndets drift och skötsel. Dessutom utvärderas fastighetsportföljens sammansättning kontinuerligt. Bostadsfastigheter, geografiskt oprioriterade fastigheter eller fastigheter som inte bedöms generera en avkastning motsvarande Klöverns krav kommer att avyttras när tidpunkten bedöms vara optimal. I syfte att generera förädlingsvinster kommer fastigheter och bestånd att säljas efter utveckling och optimering. Marknad Klövern ska bli en betydande aktör på fastighetsmarknaden för kommersiella lokaler utanför storstadsregionerna i Sverige. Strategin är att skapa geografiska och funktionella enheter om minst kvm uthyrningsbar yta och/eller med hyresintäkter på minst 50 Mkr. Samtliga delar i organisationen ska ha en stark lokal förankring och målsättningen är att skapa ledande marknadspositioner. 4

7 Aktien och ägarna Aktiekapital och ägarförhållanden Den 31 december 2003 uppgick aktiekapitalet i Klövern till kronor. Det totala antalet aktier uppgick till fördelat på A-aktier och B-aktier med ett nominellt värde om 5 kr per aktie. Aktier av serie A var berättigade till en röst per aktie och serie B till en tiondels röst per aktie. Vid årsskiftet uppgick antalet ägare i Klövern till Fördelningen, med angivande av de tio största ägarnas innehav, visas nedan. Antal Antal Antal Totalt Innehav Röster Ägare ägare A-aktier B-aktier antal aktier (%) (%) Lantbrukarnas Riksförbund ,6 13,1 Länsförsäkringar Södermanland ,4 3,6 Catella Fonder ,3 3,6 Nect Holding B.V ,4 4,5 SEB Fonder ,9 2,6 Gustaf Hermelin ,8 2,6 Akelius Insurance ,8 1,9 Erik Paulsson ,6 4,2 Länsförsäkringar Fonder ,6 1,7 Investment AB Öresund ,6 3,5 Summa 10 största ägare ,0 41,3 Övriga ägare ,0 58,7 Totalt samtliga ägare ,0 100,0 Aktiekapitalets förändring Aktiekapital i SEK Antal aktier Nominellt Dag Månad År Transaktion Förändring Totalt Förändring Totalt antal SEK/aktie 4 februari 1994 Bolaget grundas , ,00 8 september 1994 Nyemission , , ,00 22 september 1995 Nyemission , , ,00 20 juni 1996 Fondemission , , ,00 8 juli 1996 Nyemission 1) , , ,00 10 december 1996 Aktiesplit 1: , ,00 10 december 1996 Fondemission , , ,00 18 december 1996 Apportemission 2) , , ,00 16 maj 1997 Apportemission 3) , , ,00 26 juni 1997 Nyemission 4) , , ,00 26 augusti 1997 Apportemission 5) 5 000, , ,00 19 september 1997 Apportemission 6) , , ,00 19 september 1997 Apportemission 7) , , ,00 19 september 1997 Apportemission 8) , , ,00 17 oktober 1997 Apportemission 9) , , ,00 3 mars 1998 Apportemission 10) , , ,00 16 april 1998 Apportemission 11) , , ,00 17 april 1998 Apportemission 12) , , ,00 4 februari 1999 Apportemission 13) , , ,00 12 januari 2000 Apportemission 14) , , ,00 13 januari 2000 Apportemission 15) , , ,00 14 februari 2000 Apportemission 16) , , ,00 16 februari 2000 Apportemission 17) , , ,00 16 februari 2000 Apportemission 18) , , ,00 5

8 Aktien och ägarna Aktiekapital i SEK Antal aktier Nominellt Dag Månad År Transaktion Förändring Totalt Förändring Totalt antal SEK/aktie 16 februari 2000 Aktiesplit 1: , ,10 13 mars 2000 Nyemission 19) , , ,10 16 juni 2000 Apportemission 20) , , ,10 28 juni 2000 Nyemission 21) , , ,10 25 juli 2000 Apportemission 22) , , ,10 25 juli 2000 Apportemission 23) , , ,10 22 september 2000 Nyemission 24) , , ,10 22 september 2000 Nyemission 25) , , ,10 28 september 2000 Apportemission 26) , , ,10 5 oktober 2000 Apportemission 27) , , ,10 6 oktober 2000 Apportemission 28) , , ,10 18 oktober 2000 Nyemission 29) 7 037, , ,10 17 november 2000 Nyemission 30) 1 000, , ,10 17 november 2000 Nyemission 31) 2 787, , ,10 23 november 2000 Apportemission 32) , , ,10 28 februari 2001 Apportemission 33) , , ,10 2 mars 2001 Apportemission 34) , , ,10 6 mars 2001 Nyemission 35) 557, , ,10 19 april 2001 Apportemission 36) 6 265, , ,10 28 juni 2001 Apportemission 37) , , ,10 18 oktober 2001 Riktad nyemission 38) , , ,10 18 juni 2002 Riktad nyemission 39) 2, , ,10 27 juni 2002 Omvänd split 1:250 40) , ,00 27 juni 2002 Nedsättning av aktiekapital 41) , ,00 5,00 7 augusti 2002 Företrädesemission 42) , , ,00 17 december 2002 Apportemission 43) , , ,00 15 augusti 2003 Apportemission 44) ,00 15 augusti 2003 Apportemission 45) ,00 25 september 2003 Inlösen konvertibelt lån 46) ,00 17 okotber 2003 Apportemission 47) ,00 1) Nyemisson tecknad av institutioner, företrädesvis fondbolag och försäkringsbolag samt allmänhet till en emissionskurs om kronor per aktie. 2) Apportemission riktad till säljare av PM Invest till en emissionskurs om 29 kronor per aktie. 3) Apportemission riktad till säljare av XMS till en emissionskurs om 80 kronor per aktie. 4) Nyemission tecknad av allmänhet och institutioner till en emissionskurs om 80 kronor per aktie. 5) Apportemission riktad till säljare av Planet Scandinavia till en emissionskurs om 80 kronor per aktie. 6) Apportemission riktad till säljare av CultCom till en emissionskurs om 79 kronor per aktie. 7) Apportemission riktad till säljare av Strateg Communication till en emissionskurs om 79 kronor per aktie. 8) Apportemission riktad till säljare av Next till en emissionskurs om 75 kronor per aktie. 9) Apportemission riktad till säljare av AbriCom till en emissionskurs om 80 kronor per aktie. 10) Apportemission riktad till säljare av IGiS till en emissionskurs om 125 kronor per aktie. 11) Apportemission riktad till säljare av DexpertGruppen till en emissionskurs om 150 kronor per aktie. 12) Apportemission riktad till säljare av LiGa till en emissionskurs om 150 kronor per aktie. 13) Apportemission riktad till säljare av Interaction Design till en emissionskurs om 126,10 kronor per aktie. 14) Apportemission riktad till säljare av Veritema till en emissionskurs om 241,55 kronor per aktie. 15) Apportemission riktad till säljare av ELK till en emissionskurs om 506,40 kronor per aktie. 16) Apportemission riktad till säljare av Netmill till en emissionskurs om 382,60 kronor per aktie. 17) Apportemission riktad till säljare av BMR till en emissionskurs om 766 kronor per aktie. 18) Apportemission riktad till säljare av Pyramid till en emissionskurs om 912,40 kronor per aktie. 19) Företrädesrättsemission till aktieägare till en emissionskurs om 65 kronor per aktie. 20) Samgående mellan Connecta och Information Highway. 21) Nyemission efter konvertering av konvertibler, konverteringskurs 9,40 kronor per aktie. 22) Apportemission riktad till säljare av Implement till en emissionskurs om 139,85 kronor per aktie. 23) Apportemission riktad till säljare av berens/partner till en emissionskurs om 128,80 kronor per aktie. 24) Nyemission efter utnyttjande av teckningsoptioner till en emissionskurs om 22,40 kronor per aktie. 25) Nyemission efter utnyttjande av teckningsoptioner till en emissionskurs om 9,50 kronor per aktie. 26) Apportemission riktad till säljare av GroupeG till en emissionskurs om 73,55 kronor per aktie. 27) Apportemission riktad till säljare av FacingFacts till en emissionskurs om 83,70 kronor per aktie. 28) Apportemission riktad till säljare av Capito till en emissionskurs om 91,05 kronor per aktie. 29) Nyemission efter konvertering av konvertibler, konverteringskurs 9,40 kronor per aktie. 30) Nyemission efter utnyttjande av teckningsoptioner till en emissionskurs om 22,40 kronor per aktie. 31) Nyemission efter utnyttjande av teckningsoptioner till en emissionskurs om 9,50 kronor per aktie. 32) Apportemission riktad till säljare av Aseantic till en emissionskurs om 45,95 kronor per aktie. 33) Apportemission riktad till säljare av Cell Strategy till en emissionskurs om 11,70 kronor per aktie. 34) Apportemission riktad till säljare av Cell Strategy till en emissionskurs om 11,70 kronor per aktie. 35) Nyemission efter utnyttjande av teckningsoptioner till en emissionskurs om 9,50 kronor per aktie. 36) Apportemission riktad till säljare av E*Cube till en emissionskurs om 11,75 kronor per aktie. 37) Apportemission riktad till säljare av Cell Strategy i Tyskland till en emissionskurs om 1,50 kronor per aktie. 38) Riktad nyemission tecknad av institutioner och konsortium av privatpersoner till en aktiekurs om 0,40 kronor. 39) Riktad nyemission till en emissionskurs om 0,50 kronor, i syfte att inför förestående omvänd split göra antalet utestående aktier jämnt delbart med ) Omvänd split 1:250, varvid 250 aktier sammanlagts till en aktie genom förändring av aktiernas nominella belopp. 41) Nedsättning av aktiekapital i samband med utskiftning av aktierna i Connecta AB (Adcore Consulting AB). 42) Företrädesemission till aktieägare där en A-aktie berättigade till teckning av tio B-aktier till en teckningskurs om 11 kronor per aktie. 43) Apportemission riktad till säljare av StrandFastigheter i Nyköping AB och StrömFastigheter i Norrköping AB till en teckningskurs om 10,50 kronor per aktie. 44) Apportemission till en teckningskurs om 13,00 kronor per aktie riktad till Akelius Kontor AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 45) Apportemission till en teckningskurs om 13,00 kronor per aktie riktad till Mandamus Fastigheter AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 46) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11,00 kronor per aktie. 47) Apportemission till en teckningskurs om 13,00 kronor per aktie riktad till Akelius Kontor AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 6

9 Aktien och ägarna Avnotering av Klöverns aktie av serie A I enlighet med beslut fattat på ordinarie bolagsstämma i Klövern AB 23 april 2003, att samtliga aktier i Klövern av serie A skulle omvandlas till aktier av serie B per 2 januari 2004, lämnades begäran in till Stockholmsbörsen att avnotera Klöverns A-aktie från O-listan per 2 januari Detta innebar att sista dag för handel med Klöverns A-aktie var den 30 december I januari 2004 konverterades samtliga A-aktier till B-aktier. Efter beslut på extra bolagsstämma den 27 januari 2004 finns endast ett aktieslag - Klövern - med en röst per aktie. Konvertibelt förlagslån Klövern emitterade under 2002 ett konvertibelt förlagslån om 50 Mkr. Lånet Klövern K2b är noterat och löper till och med den 30 juni 2004 med 6,25 procents ränta. Konvertering till aktier kan ske 15 augusti juni 2004 till en konverteringskurs om 11 kronor per aktie. Vid full konvertering på grund av skuldebrevet kan aktier tillkomma. Per 31 december 2003 hade aktier tillkommit på grund av konvertering, och det konvertibla förlagslånet uppgick vid samma tidpunkt till 49 Mkr. Deklarationskurs och anskaffningsvärde Klöverns aktier är noterade på Stockholmsbörsens O-lista, vilket innebär att aktierna inte är skattepliktiga i förmögenhetsskattehänseende. År 2002 delade Klövern AB ut aktierna i Adcore Consulting AB numera Connecta AB. Enligt RSV 2002:32 bör, i samband med utdelningen av Connecta AB under 2002, 30 procent av anskaffningsutgiften för aktier i Klövern AB hänföras till dessa aktier och 70 procent till Adcore Consulting AB. Kursutveckling Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Klövern B-aktie SX All-Share Index År 2003 utdelade Wihlborgs Klövernaktier till sina aktieägare. Skattemässigt anskaffningsvärde för Klövernaktierna beräknas utifrån det utdelningsvärde som fastställdes för aktieandelarna (6 x 1,75 kr) det vill säga 10,50 kr. Teckningsoptioner Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) Kursen på Klöverns B-aktie har under året ökat från 11,40 kr per aktie till 16,00 kr per aktie vilket motsvarar en uppgång på 40 procent. Stockholmsbörsens All-share index steg under samma period med 30 procent och Carnegies fastighetsindex (CREX) med 35 procent. Under 2003 omsattes 36,7 miljoner Klövernaktier för totalt 493 Mkr och Klöverns börsvärde vid 2003 års utgång var Mkr Under 2002 utgavs i dåvarande Adcore ett kvarvarande teckningsoptionsprogram. Såväl antalet aktier per option som teckningspris per aktie har omräknats till följd av sammanläggning, nyemission och nedsättning av aktiekapital med utskiftning till aktieägarna under Vid fullt utnyttjande av samtliga teckningsoptioner kommer antalet aktier att öka med Nivån på aktiernas teckningskurs gör att optionerna ej ger effekter på utspädning och nyckeltal per SIX teckningsoptionsprogram Återstående Omräknat antal Omräknad teckningskurs Program År Teckningsperiod antal optioner aktier per option per aktie, kr Teckningsoption To , ,49 Totalt

10 Organisation och medarbetare Klövern Eskilstuna Klövern Falun Klövern Kalmar Klövern Karlstad Klövern Linköping KLÖVERN Huvudkontoret Klövern Nord Klövern Uppsala Klövern Örebro StrandFastigheter Nyköping StrömFastigheter Norrköping Decentraliserad organisation Lokal förankring är av avgörande betydelse för relationen till kunden och därmed också Klöverns resultat. Medarbetarna ska känna sin kundkrets, vara tillgängliga och snabbt kunna möta kundens behov. Målet är att ha en decentraliserad organisation med engagerade medarbetare som tar väl hand om sina kunder och verkar för ömsesidigt lönande relationer. Klövernkoncernen är organiserad i ett huvudkontor, beläget i Nyköping, och tio enheter belägna i olika delar av Sverige utifrån fastigheternas geografiska läge. Huvudkontoret ansvarar för ekonomi, finansiering, information och investor relations. Lokala enheter De lokala enheterna sköter driften av fastigheterna och de kontinuerliga kontakterna med hyresgästerna. Merparten av fastighetsdriften sköts av Klöverns egen personal. Varje enhet har en ansvarig som i tätt samarbete med Klöverns ledning lägger upp riktlinjerna för enhetens verksamhet. Den ekonomiska administrationen handhas av huvudkontoret, men varje enhet har ansvaret för ekonomisk planering och uppföljning. Gott affärsmannaskap Klöverns verksamhet präglas av grundvärderingarna: hänsynstagande, ansvarskännande och tillit. Medarbetarna eftersträvar hög kvalitet och förnyelse i tankesätt och utförande. Organisationen är uppbyggd så att Klöverns medarbetare verkar för mottot att var dag underlätta kundens vardag. I enlighet med detta motto arbetas efter ledord som servicetänkande, entreprenörsanda och gott affärsmannaskap. Varje medarbetare har ett definierat ansvarsområde med möjligheter att påverka den dagliga verksamheten. Medarbetarna Det totala antalet medarbetare uppgick till 37 vid årsskiftet efter en ökning med 20 personer under året. Den stora ökningen beror naturligtvis på att företaget med nuvarande inriktning startade så sent som sommaren 2002 och att verksamheten expanderade kraftigt under Av det totala antalet anställda var 13 kvinnor och 24 män. Drygt en tredjedel av de anställda arbetade på huvudkontoret. Genomsnittsåldern uppgick till 44 år. Utbildning Klövern ska löpande underhålla, utveckla och öka medarbetarnas samlade kompetens, dels för att med största möjliga kunskap kunna möta kundens behov, dels för att medarbetarna ska känna tillfredsställelse i arbetet. Som ett komplement till det personliga utvecklingsprogrammet har företaget inlett ett utbildningsprogram där samtliga anställda kommer att ges möjlighet till kompetensutveckling. 8

11 Marknadsbeskrivningar Eskilstuna Eskilstuna är en gammal industristad som omvandlats till att omfatta en allt större tjänstesektor. Arbetslösheten brukar vara högre än i riket som helhet och det gällde även Eskilstunas målmedvetna bearbetning av Stockholm och övriga Mälardalen har börjat ge tydlig effekt i form av företagsetableringar och inflyttning av privatpersoner. Efter några år med sjunkande befolkningstillväxt i mitten av 1990-talet vändes utvecklingen under slutet av 2003, då befolkningen ökade med 598 personer till preliminärt invånare totalt. Stora arbetsgivare är bl a Eskilstuna Kommun, Landstinget, Volvo inkl Volvo Construction Equipment Components, Assa, IBM, Outokumpu och Posten. Vakansgraden för kontor ligger förhållandevis stabilt på 5 10 procent där det lägre värdet gäller för de bäst belägna kontoren. Hyresnivån ligger på kr per kvm i A-läge. För industri- och lagerlokaler ligger vakansgraden på mellan 3 och 8 procent. Hyresnivån varierar mellan 400 och 600 kr per kvm beroende på läge. KF Fastigheter genomför en investering om ca 500 Mkr i Tuna Park, ett nytt köpcentrum, i Eskilstuna. Anläggningen kommer att inrymma ca 60 butiker och omfatta ca kvm. Det nya centrumet beräknas stå klart under hösten Falun Falun har en stor andel offentlig verksamhet. Arbetslösheten ligger endast marginellt högre än för hela landet och detsamma gäller för andelen sysselsatta i arbetsmarknadspolitiska åtgärder. Befolkningen har ökat under de senaste tre åren och under 2003 steg invånarantalet med 169 personer till Stora arbetsgivare är Scania, Stora Enso, Tidningstjänst samt Ericsson Network vid sidan av kommun och landsting. Kontorsvakanserna är oförändrade på en stabil marknad. I A-läge är ca 5 procent av ytorna vakanta medan vakansgraden i C-läge ligger på procent. Hyrorna ligger mellan 550 och 950 kr per kvm beroende på läge. Vakansgraden för industri- och lagerlokaler ligger kvar på en hög nivå, 5 20 procent, beroende på läge. Hyresnivån har dock förbättrats något till ca kr per kvm. Kalmar Kalmar är i likhet med flertalet av Klöverns prioriterade städer en residensstad, vilket innebär att den offentliga sektorn spelar en stor roll i näringslivet. Ett snabbt växande privat näringsliv innebär dock att balansen håller på att utjämnas. Den öppna arbetslösheten har ökat under året. Nivån är högre än genomsnittet för landet. Befolkningen har stigit varje enskilt år sedan 1999 och 2003 var inget undantag. Antalet invånare i Kalmar steg med 349 personer till totalt Stora arbetsgivare är förutom kommunen och landstinget, Högskolan i Kalmar, Bombardier, Kalmarsunds Gymnasieförbund, Samhall och Rikspolisstyrelsen. Vakansgraden för kontor har ökat något under året och skiljer sig kraftigt åt beroende på läge. För A-läge uppgår vakansgraden till mellan 3 och 5 procent för att sedan stiga upp mot procent i C-läge. Hyresnivåerna ligger mellan kr per kvm i bästa läge och ungefär hälften i C-läge. Industrivakanserna ligger på 5 10 procent och hyresnivåerna på beroende på läge. Bland större affärer noteras Akademiska Hus förvärv av två fastigheter i gästhamnen i Kalmar från Skanska för 193 Mkr. Karlstad Ett väl differentierat näringsliv med såväl stor tjänstesektor som industri- och handelssektor har gjort att Karlstad klarat sig förhållandevis väl genom olika konjunktursvängningar. Arbetslösheten ligger något lägre än i riket som helhet, medan andelen sysselsatta i arbetsmarknadspolitiska åtgärder överstiger genomsnittet för landet. Folkmängden har ökat under flera år och uppgick vid utgången av 2003 till efter en ökning med 409 personer. Stora arbetsgivare är Karlstad Kommun, Landstinget, Karlstads Universitet, Konsum Värmland. Metso Paper, Posten Sverige, Tieto Enator samt Tidningstjänst. 9

12 Marknadsbeskrivningar Vakansgraden för kontor har stigit något under året och ligger mellan 6 och 14 procent beroende på läge. En ökad vakans har också inneburit en prispress på hyrorna. Kontorshyror i A-läge ligger på ca kr per kvm och drygt hälften i C-läge. Vakanserna i industri- och lagerlokaler ligger mer stabilt kring 7 procent i A-läge och i C-läge. Hyresnivåerna varierar mellan kr per kvm. Största affär under året var Klöverns förvärv av Mandamus fastigheter. Det finns ett antal större projekt på gång i Karlstad. Stora Enso har beslutat om en investering på ca Mkr i Skoghall. Vid Karlstad Universitet fortsätter utbyggnaden, nu i form av studentbostäder. I centrala Karlstad väntas det s k Mitt-i-City projektet med nya bostäder och handelslokaler starta under Linköping Linköpings fastighetsmarknad har drabbats hårt av konjunkturnedgången i allmänhet och nedgången inom IT- och telekomsektorn i synnerhet. Endast Stockholm har drabbats hårdare. Förklaringen ligger delvis i det stora antalet fastighetsprojekt som genomförts under senare år. Nedgången har dock inte drabbat hela fastighetsmarknaden. Staden har ett stort universitet som attraherar många studenter. Efterfrågan på bostäder är stor och det besvärliga konjunkturläget hindrade inte Linköping från att växa kraftigt under Befolkningsökningen uppgick till hela personer vilket gav en total befolkning på Arbetslösheten var snarlik den i landet som helhet. Bland större arbetsgivare noteras Saab, Universitetet, Ericsson samt Swedish Meats vid sidan av landsting och kommun. I centrala Linköping ligger vakansgraden på modesta 5 10 procent. I Mjärdeviområdet däremot är vakansgraden mycket hög, upp mot 30 procent. Än så länge noteras ingen vändning i vakansläget. Hyresnivåerna har sjunkit något i B-lägen, men ligger kvar på kr per kvm i A-lägen. Efterfrågan är större på lager än på industrilokaler. Vakanserna varierar mellan 5 och 15 procent och hyrorna mellan 300 och 650 kr per kvm. Under hösten sålde Vasakronan sitt bestånd till Norrporten för 778 Mkr. Norrköping Norrköping har under de senaste åren drabbats av flera negativa händelser inom näringslivet, men dessa har också i viss mån påskyndat stadens omvandling från industri- till tjänstemannastad. Förläggningen av en filial till Linköpings universitet har bidragit till utvecklingen. Arbetslösheten har ökat under året och ligger kvar på en nivå klart högre än riket som helhet. Befolkningen har under de senaste tre åren ökat kraftigt. Under 2003 stannade ökningen på 668 personer och den totala folkmängden uppgick till Stora arbetsgivare är förutom kommun och landsting Holmen Paper, Posten Sverige, Luftfartsverket och Whirlpool Sweden. Kontorsvakanserna har stigit något för att ligga på 5 15 procent beroende på läge. Ökningen har dock inte fått någon inverkan på hyresnivåerna. I centrala Norrköping ligger hyresnivåerna på kr per kvm och i C-läge på ca 500 kr per kvm. Vakanserna för industri- och lagerlokaler i bra lägen är mycket låga. Hyresnivåerna ligger kring kr per kvm. Nyköping Nyköping har en stor offentlig sektor, men även industri-, handels- och privata tjänsteföretag. Närheten till Stockholm och den kraftiga expansionen av Stockholm/Skavsta flygplats kommer med stor sannolikhet att innebära ett uppsving för staden. Andelen personer i arbetsmarknadspolitiska åtgärder och andelen arbetslösa ligger på en i stort sett identisk nivå med riket som helhet efter att ha stigit något under året. Befolkningen ökade marginellt, 72 personer, under Totalt antal invånare uppgår till personer. Staden har flera stora arbetsgivare förutom kommun och landsting. Däribland märks bl a Thorsman & Co, ABB Automation, Studsvik och Rikspolisstyrelsen. 10

13 Marknadsbeskrivningar Vakansgraden för kontor ligger ganska stabilt kring 5 procent i A-läge för att stiga upp mot procent i C-läge. Hyresnivån i bästa läge har varit oförändrad under 2003 på kr per kvm. I C-läge ligger hyresnivåerna på ungefär hälften. Utvecklingen av Skavsta flygplats har inneburit ökat efterfrågan på industri- och lagerlokaler och väntas ha en svagt positiv effekt även framöver. Hyresnivåerna ligger mellan 350 och 500 kr per kvm. Uppsala I Uppsala dominerar IT och telekom tillsammans med tillverkningsindustri inom högteknologi och bioteknik. Såväl andelen arbetslösa som andelen sysselsatta i åtgärder ligger under nivån för hela riket. Befolkningen har ökat med nära personer under 2003 till totalt och beräknas fortsätta öka. Bristen på bostäder utgör dock en hämmande faktor. Stora arbetsgivare är universitetet, Sveriges Lantbruksuniversitet, Pharmacia, Posten Sverige samt Amersham Bioscience förutom kommun och landsting. Vakanserna är relativt låga för kontor i A-läge, 1 5 procent, för att öka ganska kraftigt i sämre lägen. Hyrorna ligger på ca kr per kvm i bästa läge och på kr i C-läge. Industrivakanserna ligger på 7 15 procent och hyresnivåerna är kr per kvm beroende på läge. Örebro I Örebro finns både tung industri med högteknologisk forskning och kvalificerad tjänsteproduktion. Den traditionella servicesektorn är stark i Örebro. Den stabila befolkningsutvecklingen under senare år fortsatte även under Befolkningen steg med 768 personer till och utvecklingen väntas fortsätta. Den öppna arbetslösheten ligger något över genomsnittet för riket. Stora arbetsgivare vid sidan av kommun och landsting är bl a Örebro Universitet, Atlas Copco, SCB samt Posten Sverige. Vakansgraden för kontor i bästa läge är låg och stabil. Hyresnivån ligger kring kr per kvm. Även industrivakanserna bedöms vara stabila kring 5 10 procent beroende på läge. Hyresnivån varierar från ca 450 till 650 kr per kvm. Örebros ställning som logistikcentrum har stärkts de senaste åren. Läget mitt i Mellansverige, där E20 och E18 möts, är bra för lagerhållning och omlastning. Mellan Örebro och Kumla har det byggts ett logistikcentrum, där DHL är en stor aktör. Vid knutpunkten mellan E18 och E20 planeras ett stort servicesställe för lastbilar. Under 2003 har ett kongresscentrum, Convectum, uppförts. 11

14 Kunder Närhet till kunden Fördelning av kontraktsvärde per typ av hyresgäst En god kundrelation är en avgörande framgångsfaktor för i stort sett alla företag. Enligt Klöverns synsätt är det betydligt enklare att bygga upp en god relation till kunden genom att vara lokalt förankrad, känna kundens vardag och kunna mötas personligen än att befinna sig på distans. Den lokala närvaron upprätthålls huvudsakligen med egen personal. Publika företag 27% Lokala företag 34% Offentlig verksamhet 39% Kundstruktur Klöverns affärsinriktning mot kommersiella fastigheter innebär att merparten av kunderna utgörs av juridiska personer. En jämn fördelning mellan lokalt ägda företag, publika och/eller rikstäckande företag samt offentlig verksamhet eftersträvas. Vid årsskiftet 2002/2003 svarade offentlig verksamhet för 43 procent av kontraktsvärdet, lokala företag för 35 procent och publika och/eller rikstäckande företag för 22 procent. Vid senaste årsskiftet hade fördelningen utjämnats något som framgår av nedanstående diagram. De tio största kunderna svarar för 41 procent av Klöverns kontraktsvärde. Endast två hyresgäster har kontraktsvärden som överstiger 5 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Störst hyresgäst är Postenkoncernen med 15 procent av det totala kontraktsvärdet. klöverns största hyresgäster Kontrakts- Andel av totalt Genomsnittlig Hyresgäst värde, Mkr kontraktsvärde, % kontraktstid, år Posten ,5 Ericsson ,9 Tieto Enator ,5 Vägverket ,0 Karlstad Kommun ,8 Nyköpings kommun 8 2 3,8 Saab 5 1 1,1 Lernia 5 1 1,7 Skattemyndigheten 4 1 3,9 Telia 4 1 2,1 Totalt 10 största ,0 12

15 Miljö Miljöarbete Omtanken om miljön integreras som en naturlig del i det dagliga arbetet på Klövern. Bra arbets- och boendemiljöer såväl inom- som utomhus ger nöjda hyresgäster. Målet är att alla inom organisationen ska känna ansvar och genom sitt engagemang aktivt bidra till att den miljöpolicy som tagits fram också efterlevs. Genom samverkan i ett vidare perspektiv involverar Klövern såväl anställda som kunder, leverantörer, entreprenörer och lokala myndigheter i arbetet för en långsiktigt gynnsam miljöutveckling. Miljöpolicy Den miljöpolicy som Klövern tagit fram konkretiseras på flera olika sätt i Klöverns verksamhet. Den finns med som en förutsättning vid entreprenadupphandling för att uppnå selektiv rivning där delar av byggnadsmaterialet återvinns. Företaget väljer produkter och tjänster med minsta möjliga belastning på miljön samt strävar efter att reducera pappersförbrukningen och användandet av kemikalier. Ett annat konkret resultat av Klöverns miljöpolicy är att källsortering påbörjats och kommer att införas i samtliga fastigheter. Arbetet med källsortering har visat sig uppnå önskad lönsamhetseffekt. Under 2003 har inventering av el- och värmeabonnemang utförts för att skapa underlag för energioptimering och elupphandling. Vidare har påbörjats genomgång av ventilationsanläggningars drifttider för att i energisparsyfte minska dessa och därmed spara energi. Genom att på detta sätt göra insatser för miljön vill Klövern dels bidra till ett mer aktivt miljötänkande, men även möta kundernas krav på miljömedvetenhet. 13

16 Landshövdingen i Östergötland Björn Eriksson samt Integrationsverkets generaldirektör Andreas Carlgren invigde den 9 september 2003 Integrationsverkets nya lokaler i fastigheten Svärdet i Norrköping. Fastigheten var i det närmaste tom när beslutet om fastighetsutveckling togs. Efter förädling är den fullt uthyrd.

17 Köp och försäljningar Köp och försäljningar av fastigheter ingår som en viktig del i Klöverns verksamhet. Eftersom bolaget är relativt nystartat, och har en uttalad ambition att växa, har omfattningen av förvärven av naturliga skäl varit större än försäljningarna fram till och med slutet av Under 2003 har Klövern sålt 15 fastigheter med ett bokfört värde om 185 Mkr. Sålda fastigheter finns specificerade på sid 46. Försäljningarna utgjorde 18 procent av antalet fastigheter vid början av år Samtliga försäljningar avsåg orter där Klöverns fastighetsbestånd var av mycket begränsad omfattning, ofta bara en fastighet. I och med försäljningarna på orter med enstaka fastigheter uppnås effektivare drift inom Klöverns geografiska enheter. Antalet förvärvade fastigheter uppgick till 38 under året med ett bokfört värde om Mkr. Samtliga fastigheter ingick i två paket som förvärvades från Akelius respektive Mandamus under andra halvåret. Fastigheterna är belägna i Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping och Örebro/Kumla. fastighetsförvärv Hyresvärde Enhet Antal Area, kvm Bokfört värde, Mkr Helårsbasis, Mkr Örebro Karlstad Nyköping Linköping Norrköping Kalmar Nord Uppsala Eskilstuna Falun Totalt

18 Fastighetsutveckling Att förvärva fastigheter med låg uthyrningsgrad förädla dessa i syfte att minska vakanserna och därmed också höja värdet samt avkastningen, ingår som en naturlig del i Klöverns affärsidé. En investering i form av fastighetsutveckling innebär en genomgripande förändring av fastigheten såsom om- eller tillbyggnad och kan i det närmaste jämföras med fastighetsförvärv. Specifika hyresgästanpassningar kostnadsförs under hyresperioden. Under 2003 var fyra fastigheter föremål för större ombyggnader: Ana 13 i Nyköping, Svärdet 8 i Norrköping, Skepparen 15 i Karlstad och Kungsängen 10:1-2 i Uppsala. Förutom dessa utvecklades ytterligare ett antal fastigheter om än i mindre omfattning. Totalt investerades 90 Mkr i fastighetsutveckling under året. Ana 13 i Nyköping Arbetet med att omvandla Ana 13 i Nyköping från den ursprungliga spisbrödsfabriken och senast bilverkstaden till ett modernt huvudkontor för Klövern påbörjades redan Fastigheten var i behov av en mycket omfattande ombyggnation där i stort sett hela interiören och exteriören påverkades. Under ombyggnationen har stor omsorg lagts på att försiktigt anpassa byggnadens äldre karaktär till en nutida arbetsmiljö. Arbetet färdigställdes våren 2003 och inflyttning skedde i april. Klövern har investerat 10 Mkr under Fastigheten är belägen mitt emot Nyköpings slott i området Nyköping Strand som hållet på att omvandlas från ett industri- och kontorsområde till ett kontors- och bostadsområde. Svärdet i Norrköping I samband med förvärvet av StrömFastigheter i Norrköping AB övertog Klövern fastigheten Svärdet i Norrköping. Då pågick första etappen av en omfattande utveckling av fastigheten, med syfte att omdana den till stora delar vakanta fastigheten, från tidigt sextiotal, till en modern arbetsplats. Efter Arbetsförmedlingens inflytt i april 2002 har arbetet fortsatt, med bl a flytt av en restaurang inom byggnaden för att öka tillgängligheten samt ombyggnad av de kontorsytor för Integrationsverket som färdigställdes hösten Uthyrningsgraden är efter förädling över 97 procent. Den avslutande investeringsetappen under 2003 uppgick till 36 Mkr. Skepparen 15 I Karlstadfastigheten Skepparen 15 var ca kvm vakant vid Klöverns tillträde i mitten av Fastigheten inrymmer till stor del utbildningsverksamhet och planen blev att försöka komplettera dessa verksamheter. I en första etapp byggdes under våren 2003 ca kvm otidsenliga skollokaler om för friskolan John Bauer-gymnasiet. Friskolan har kommit att bli Klöverns hyresgäst på flera orter. Andra etappen för denna hyresgäst kommer att påbörjas våren Bottenplanet i mittskeppet, som inrymt bl a ett storskaligt skolkök och som till betydande del begränsades i användning av lokaliseringen av ett stort skyddsrum, har förvandlats till ett modernt landskapskontor för Flextronics. Flextronics har därefter blivit ny hyresgäst även i Gävle och Uppsala. Nu återstår endast ca kvm av vakansen i Skepparen. Den totala investesteringen under 2003 uppgick till 12 Mkr. Kungsängen Uppsala De f d Postenfastigheterna Kungsängen 10:1 och 10:2 var mitt inne i en omvälvande förändring då Klövern under 2002 förvärvade fastigheterna. Posten lämnade en stor del av ytorna och koncentrerade sin verksamhet till delar av bottenplanet. Fastigheternas utmärkta läge ca 100 meter från centralen och flexibiliteten i den stora byggnaden, möjliggjorde utveckling av fastigheterna. En stor del av Kungsängen 10:1 har byggts om för det norskägda dataföretaget ProfDoc. Andra vakanta delar av byggnaden har hyrts ut utan större ombyggnader. Gårdshuset, Kungsängen 10:2, har genomgått en omfattande upprustning och har i sin helhet hyrts ut till kommunen. Under 2003 uppgick investeringen till 17 Mkr. 16

19 Fastigheten Ana 13 i Nyköping utvecklades under 2003 från nedsliten bilverkstad till modernt huvudkontor för Klövern.

20 Fastigheter Klövern hade vid utgången av 2003 totalt 103 fastigheter belägna i 31 olika kommuner, från Luleå i norr till Kristianstad i söder. Den totala ytan uppgick till nära kvm. Nettoökningen under året var 23 fastigheter omfattande nära kvm. Den ekonomiska uthyrningsgraden sjönk med 1 procentenhet till 88 procent. Minskningen beror främst på att Klövern förvärvat fastigheter med låg uthyrningsgrad i syfte att förädla dessa för att på sikt uppnå högre direktavkastning och därmed höja fastigheternas värde. Fastighetsbeståndet var indelat i tio geografiska enheter: Örebro, Karlstad, Nyköping, Linköping, Norrköping, Kalmar, Nord, Uppsala, Eskilstuna och Falun. I dessa enheter arbetar framförallt Klöverns egen personal men till viss del även inhyrd personal. Drygt 87 procent av hyresvärdet finns i de sju största enheterna. Kommersiell inriktning Klövern är fokuserat på kommersiella lokaler. Drygt 51 procent av det totala hyresvärdet avser kontorslokaler. Därefter följer industri och lager. Andelen bostäder uppgår endast till cirka 2 procent av det totala hyresvärdet. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 2,7 år. 27 procent av hyreskontrakten, mätt som andel av kontraktsvärdet, förfaller till omförhandling under Fördelning av hyresvärde per enhet 87% av hyresvärdet finns i de 7 största enheterna Falun 3% Eskilstuna 4% Uppsala 6% Nord 7% Kalmar 8% Örebro 18% Karlstad 16% Norrköping 11% Linköping 12% Nyköping 15% Fördelning av hyresvärde per lokaltyp 83% av hyresvärdet finns i lokaltyperna kontor och industri/lager Bostäder 2% Övrigt 3% Utbildning 4% Butiker 8% Kontor 51% Industri/lager 32% FALUN UPPSALA KARLSTAD ESKILSTUNA ÖREBRO NYKÖPING NORRKÖPING LINKÖPING KALMAR 18