Bokslutskommuniké 1999

Transkript

1 - ETT STARKT ÅR - resultatökning med 100 Mkr Bokslutskommuniké 1999 Resultat före skatt uppgår till 142 Mkr (37), en ökning med 283 procent Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 1,50 kronor jämfört med 0,66 kronor föregående år, en ökning med 127 procent Kassaflödet ökade till 105 Mkr (61), en ökning med 71 procent Hyresintäkterna ökade till 662 Mkr (405), en ökning med 63 procent Förvärv har gjorts för Mkr (1 614) och försäljningar för 848 Mkr (41) Utdelningen föreslås höjd till 0,35 kronor per aktie, en ökning med 17 procent Realia AB är ett fastighetsbolag som sedan 11 år är noterat på Stockholms Fondbörs O-lista. Vårt fastighetsbestånd är idag ca 1,1 miljon kvadratmeter. Drygt hälften är bostäder. Realias affärsidé är att förvärva, förvalta och förädla fastigheter i Sverige med stark inriktning på resultat- och värdetillväxt samt att tillgodose våra hyresgästers önskemål och behov av attraktiva bostäder och lokaler. För ytterligare information kontakta Sven-Ane Friberg, VD, tel eller Erik Turai, ekonomichef, tel

2 2 Resultat och omsättning Koncernens totala hyresintäkter uppgick till 662 Mkr (föregående år 405) och resultatet efter finansiella intäkter och kostnader till 142 Mkr (37). I resultatet ingår vinst vid försäljningar av fastigheter med 58 Mkr (6). Skattekostnaden uppgår till 9 Mkr (0). Ökningen av hyresintäkter är hänförlig till de nyförvärv som gjorts under året. Vakansgraden, mätt i kronor för hela räkenskapsåret, har ökat från 6,5 procent 1998 till 8,3 procent 1999, något som beror på vakanser i de fastigheter som förvärvades under 1999 och i slutet av I december 1999 såldes samtliga fastigheter i Åstorp där vakansgraden var hög, vilket kommer att få genomslag år Därtill anpassas nu allt fler ytor i Lund för nya verksamheter vilket kommer att minska vakansgraden. Direktavkastningen har stigit till 7,6 procent (7,4), vilket är i linje med Realias ambition att förvärva fastigheter med hög avkastning. De centrala administrationskostnaderna har ökat från 1998 till Ökningen beror huvudsakligen på tre faktorer: att bolaget har vuxit, att fastighetstransaktionerna i sig medför större initiala arbetsinsatser samt att bolaget har genomfört en investering i nya verksamhets- och ekonomisystem om totalt 5 Mkr vilka har kostnadsförts direkt. Skattekostnaden 1999 uppgår till 9 Mkr (0). Samtliga underskottsavdrag utnyttjas med undantag för 37 Mkr vars utnyttjande begränsas av s k koncernspärrar. De omstruktureringar av bolagsstrukturen som pågår i syfte att minska antalet bolag i koncernen beräknas dock medföra nya skattemässiga avdrag under år Moderbolagets hyresintäkter uppgick till 248 Mkr (142) och resultatet före skatt var 136 Mkr (23). Förvärv och försäljningar Under året har fastighetsförvärv för Mkr (1.595) skett, vilket med tillägg för förvärvsutgifter och justerat för emissionseffekter mm medfört att det bokförda värdet på fastigheterna ökat med Mkr (1.614). Fastigheter med en total yta på kvm har förvärvats med tyngdpunkt på Stockholm, Norrköping och Gävle. Fastigheter med ett bokfört värde på 786 Mkr (35) har avyttrats under året. Försäljningspriset uppgick till 848 Mkr (41) vilket, efter försäljningskostnader, innebar en reavinst på 58 Mkr (6). De avyttrade fastigheternas yta uppgår till kvm. Försäljningarna innebär att Realia lämnar Östersund, Umeå och Åstorp. Därtill har den sista fastigheten i det holländska intressebolaget Edelmark avyttrats och medfört en intäkt om 5 Mkr. Investeringar i form av ombyggnader och hyresgästanpassningar i befintliga fastigheter har uppgått till 45 Mkr (7). De största investeringarna består i hyresgästanpassningar och allmänna ombyggnader av Brandbergens Centrum i Haninge, 21 Mkr, hyresgästanpassningar i S:t Lars-området i Lund, 16 Mkr samt nytt ventilationssystem i Vårby Gård i Huddinge, 4 Mkr. Likviditet och finansiering Likvida medel uppgår till 114 Mkr (102) inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 40 Mkr (20). Av de likvida medlen är 18 Mkr (0) pantförskrivna. Tre nyemissioner har gjorts under året varav två apportemissioner i samband med fastighetsförvärv. Apportemissionerna ökade det egna kapitalet med 31 Mkr. I maj genomfördes en nyemission till samt-liga aktieägare där två gamla aktier gav rätt att teckna en ny aktie för 5 kr. Emissionen fulltecknades och medförde, netto efter emissionsutgifter, ett likviditets-tillskott och en ökning av eget kapital med 112 Mkr. Fastighetslånen har ökat med 741 Mkr från Mkr till Mkr. Den genomsnittliga räntan uppgår till 5,7 procent (5,9) inklusive lösenavgifter. Den genomsnittliga räntebindningstiden är 3,5 år (<2 år). Soliditeten var vid årsskiftet 20,4 procent (19,5) inklusive konvertibla vinstandelsbevis och belåningsgraden uppgick till 76,5 procent (79,0). Verksamhet och organisation Verksamheten består av förvaltning och förädling av egna fastigheter. Den uthyrbara ytan uppgår till kvm ( ) och består till 55 procent (59) av bostäder och till 45 procent (41) av kommersi-ella lokaler. De huvudsakliga verksamhetsorterna är Storstockholm, Lund/Malmö, Norrköping, Gävle/ Sandviken, Sundsvall och Karlstad. Fastigheterna förvaltas av egen personal. Fastighetsskötseln handhas delvis av egen personal och delvis med hjälp av köpta tjänster. Huvudkontoret, med VD och centrala funk-tioner för marknad, finans, ekonomi och personal, finns i Stockholm. Antalet anställda uppgick vid årsskiftet till 82 personer (69). Styrelse och arbetsordning Styrelsen i Realia AB (publ) består av sex ledamöter, inklusive verkställande direktören, valda av bolagsstämman samt en arbetstagarrepresentant. Tjänstemän i bolaget närvarar vid mötena som föredragande. Styrelsen har under 1999 haft 19 protokollförda möten. Styrelsens arbete följer den arbetsordning som antagits och de instruktioner som utfärdats avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Bolagets revisorer rapporterar personligen till styrelsen. Förslag till utdelning och återköp av aktier Styrelsens förslag till utdelning är 35 öre per aktie och till avstämningsdag för utdelning föreslås den 4 april Styrelsen ämnar lägga ett förslag till bolags-stämman avseende återköp av aktier.

3 Framtida utveckling Ambitionen för år 2000 är att tillväxten av bolaget skall fortsätta genom ytterligare förvärv, varvid bostadsinnehavets andel skall minska. Inriktningen skall, som tidigare, vara att förvärvade fastigheter ger en hög avkastning och bidrar till att ge bolaget ett bra kassaflöde. Avyttringar av fastigheter kan också vara aktuella i de fall då en försäljning bedöms ge en bättre avkastning än fortsatt förvaltning och som ett led i att skapa effektiva förvaltningsenheter. Under år 2000 förväntas direktavkastningen och överskottsgraden öka samtidigt som de centrala administrationskostnaderna sjunker i och med att ITinvesteringarna kostnadsfördes föregående år. Räntekostnaderna förväntas stiga på grund av stigande räntenivåer. Totalt sett beräknas vinsten per aktie, före reavinster och skatt, öka det kommande året. Stockholm den 17 februari REALIA AB Styrelsen Koncernens resultaträkning Mkr Hyresintäkter 661,6 405,0 Direkta fastighetskostnader Driftkostnader -221,7-139,4 Underhåll och hyresgästanpassning -65,4-34,4 Fastighetsskatt -28,6-19,3 Tomträttsavgälder/arrenden -5,0-3,6 Driftnetto 340,9 208,3 Avskrivningar -49,7-30,5 Bruttoresultat 291,2 177,8 Centrala administrationskostnader -35,8-17,1 Jämförelsestörande poster - försäljning av fastigheter 58,0 6,1 - övriga poster - -2,3 Övriga rörelsekostnader -1,0 - Rörelseresultat 312,4 164,5 Resultat från andelar i intresseföretag 5,4 2,7 Resultat från övriga värdepapper 8,1 - Ränteintäkter 2,7 2,2 Räntebidrag 19,1 24,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -205,9-157,1 Resultat efter finansiella poster 141,8 37,0 Skatt -8,7-0,2 Årets vinst före ränta på konvertibla vinstandelsbevis 133,1 36,8 Ränta på konvertibla vinstandelsbevis -7,8-1,8 Årets vinst 125,3 35,0 Kassaflödesanalys Mkr Resultat efter finansiella poster 141,8 37,0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflöde -32,7 24,4 Betald skatt -4,1 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 105,0 61,4 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 2,6-42,8 Kassaflöde före investeringar 107,6 18,6 Förvärv av fastigheter ,9-135,5 Förvärv av inventarier -2,8-6,2 Försäljningar av fastigheter/andelar/inventarier 604,0 41,1 Kassaflöde efter investeringar -969,1-82,0 Nyemission 112,1 - Utbetald utdelning -13,7-10,2 Utbetald ränta på konvertibla vinstandelsbevis -7,3 - Utbetalning från intressebolag 6,9 9,7 Upptagna lån/amorteringar 863,8 125,3 Årets kassaflöde -7,3 42,8 Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 4 934, ,3 Inventarier 5,1 9,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 12,9 15,7 Summa anläggningstillgångar 4 952, ,6 Övriga omsättningstillgångar 92,7 39,2 Kassa och bank 74,2 81,5 Summa omsättningstillgångar 166,9 120,7 Summa tillgångar 5 119, ,3 Eget kapital och skulder Eget kapital 813,2 560,2 Konvertibla vinstandelsbevis 230,6 230,6 Avsättningar 19,6 29,2 Räntebärande skulder 3 803, ,4 Ej räntebärande skulder 253,2 148,9 Summa eget kapital och skulder 5 119, , Direktavkastning exklusive räntebidrag, % 7,6 7,4 Direktavkastning inklusive räntebidrag, % 8,0 8,1 Överskottsgrad, % 51,5 51,4 Belåningsgrad, % 76,5 79,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,2 varav jämförelsestörande poster 0,3 0,0 Avkastning på eget kapital, % 14,5 5,8 Soliditet, % 20,4 19,5 Skuldsättningsgrad, ggr 3,6 3,9 Kassaflöde, Mkr 105,0 61,4 Investeringar, Mkr 1 853, ,3 Uthyrbar yta vid årsskiftet, tusen kvm Data per aktie, kr Resultat 1,50 0,66 Kassaflöde 1,18 1,10 Eget kapital 10,36 9,98 Börskurs 31 december 7,35 6,30 Föreslagen utdelning 0,35 0,30 Konvertibla vinstandelsbevis har inräknats i eget kapital. Antalet aktier har beräknats som om konvertering har skett till B-aktier. Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast Jämförelsetalen för data per aktie är justerade med hänsyn till nyemissionen Nyckeltal

4 4 Lånestruktur per (Mkr) Räntebind- Lånebelopp Andel av Ack Snittningstid inkl cap lån i % andel lån ränta % , , , , , , ,5 Bindningstid i genomsnitt 3,5 år Mkr Förfallostruktur inkl cap Ägarstruktur Antal Aktie- Röst- Ägare Aktier A-aktier B-aktier andel % andel % Columna Fastigheter AB ,3 45,6 Tallard B.V ,7 8,6 NCC Fastigheter AB ,6 5,8 Weland Värdepapper AB ,2 5,6 Cr Suisse Eqt Fd Small Cap Eur ,0 2,7 AP Fastigheter ,3 1,5 Leif A R Eriksson och bolag ,4 8,2 Rolf L Nordström ,2 0,8 Wasa Fastighetsfond ,7 0,4 Övriga ,6 20,7 Totalt ,0 100,0 Aktiekapitalets utveckling År Transaktion Nominellt Antal aktier Totalt Totalt aktievärde, kr A-aktier B-aktier antal aktier kapital, Mkr 1995 Utgående kapital 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Riktad nyemission 7, , Nyemission 1:2 7, , Riktad nyemission 7, ,7 Summa per ,7 Konvertibla vinstandelsbevis Innehavare Nominellt belopp Bokfört värde Columna Fastigheter AB 290,8 Mkr 230,6 Mkr Efter nyemission kan konvertering ske till B-aktier till kursen 10,90 kronor eller till A-aktier till kursen 13,10 kronor. Vid full konvertering till B-aktier resp A-aktier ökar antalet B-aktier med eller A- aktier med Konvertering till A-aktier får endast ske i sådan omfattning att antalet A-aktier i bolaget efter konvertering ej överstiger tio procent av det totala antalet aktier i bolaget. Vinstandelsbevisen löper t o m den 31/ och räntan motsvarar den årliga utdelningen för Realias aktie t o m 31/ som om konvertering skett till B-aktie.

5 Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast 31/ Fastighetsbestånd per region Uthyrbar Varav Varav Antal Bruttohyra Bruttohyra Bokfört Region yta, kvm bostäder lokaler bostäder årsbasis, Mkr kr/kvm värde, Mkr Storstockholm Öst Öresund Väst Norr Utland Totalt Definitioner Bruttohyra Belåningsgrad Totala hyresintäkter, allt uthyrt. Hyran för outhyrd yta är beräknad Summa fastighetslån enligt balansräkningen i procent av marknadshyra. fastigheternas bokförda värde. Nettohyra Räntetäckningsgrad Bruttohyra minus outhyrt och hyresrabatter. Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat Justerat bokfört värde på fastigheter med finansiella kostnader. Bokfört värde på fastigheterna vid årets utgång med avdrag för Avkastning på eget kapital värde på obebyggd tomtmark. Årets vinst enligt resultaträkningen i procent av Driftnetto genomsnittligt eget kapital. Summa nettohyra reducerat med drift- och underhållskostnader, Soliditet fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsrelaterad Eget kapital inklusive minoritet i procent av balansomslutningen. administration (exklusive centrala administrationskostnader). Skuldsättningsgrad Justerat driftnetto Räntebärande skulder dividerade med eget kapital. Driftnetto enligt ovan där dessa poster justeras på så sätt att Resultat per aktie beloppen exkluderas för sålda fastigheter och inkluderas, på Nettoresultat enligt resultaträkningen dividerat med årsbasis, för köpta fastigheter. genomsnittligt antal utestående aktier under perioden. Central administration Kassaflöde per aktie Kostnader för börsnotering, bolagsstämma, revision, styrelse, Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar VD samt centrala marknads-, finans-, ekonomi- och personal- av rörelsekapital dividerat med genomsnittligt antal utestående funktioner inklusive IT-kostnader. aktier under perioden. Direktavkastning exklusive räntebidrag Eget kapital per aktie Justerat driftnetto dividerat med justerat bokfört värde på fastigheter. Eget kapital dividerat med antal aktier på balansdagen. Direktavkastning inklusive räntebidrag Börskurs Justerat driftnetto och räntebidrag dividerat med justerat bokfört Börskurs per balansdag för B-aktien. värde på fastigheter inklusive nuvärdet av räntebidrag. Flera nyckeltal är ändrade för att överensstämma med Sveriges Kassaflöde Finansanalytikers Förenings definitioner varvid jämförelse- Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar talen är omräknade för att överensstämma med de nya av rörelsekapital. definitionerna. Definitionen av kassaflöde har ändrats för att Överskottsgrad överensstämma med Redovisningsrådets nya rekommendation Driftnetto dividerat med nettohyra. avseende redovisning av kassaflöden. Resultat per aktie 2,00 kr 1,50 kr 1,00 kr 1,09 kr 0,66 kr 1,50 kr 0,50 kr 0,00 kr 0,12 kr -0,50 kr -0,26 kr Informationstillfällen mars 2000 Ordinarie bolagsstämma

6 3 maj 2000 Delårsrapport per 31 mars augusti 2000 Delårsrapport per 30 juni november 2000 Delårsrapport per 30 sept februari 2001 Bokslutskommuniké för 2000 Årsredovisningen för 1999 beräknas bli publicerad vecka 10 år 2000, då den även distribueras till aktieägarna. Den finns också på bolagets kontor, Bergsgatan 5 B i Stockholm. Årsredovisningen kan beställas per telefon eller via e-post info@realia.se. Den kan även laddas ner som en pdf-fil från 6