MaxFast Properties AB (publ):

Transkript

1 MaxFast Properties AB (publ): Delårsrapport Q3, januari september 2016 Januari september 2016 Intäkterna uppgick till 40,6 mkr (21,9). Driftsöverskottet uppgick till 30,4 mkr (17,2). Förvaltningsresultatet uppgick till 13,9 mkr (11,1). Periodens resultat uppgick till 59,0 mkr (8,6), motsvarande 8,3 kronor per aktie (6,5). Eget kapital uppgår till 374 mkr (113). Bolaget har tillträtt sex fastigheter, förvärvat ett markupplåtelseavtal och frånträtt två fastigheter samt avtalat om förvärv av ytterligare sex fastigheter med tillträde under kvartal fyra 2016 och kvartal ett Under perioden har MaxFast genomfört tre nyemissioner om totalt 217 mkr. Bolaget listades på Nasdaq Stockholm First North 29 juni Juli - september 2016 Intäkterna uppgick till 14,3 mkr (9,3). Driftsöverskottet uppgick till 11,3 mkr (7,7). Förvaltningsresultatet uppgick till 6,3 mkr (6,7). Periodens resultat uppgick till 23,4 mkr (5,2), motsvarande 2,3 kronor (3,2) per aktie. Fyra fastigheter har förvärvats och tillträtts. Därutöver har bolaget förvärvat ett markupplåtelseavtal i Karlstad. Ytterligare fyra fastigheter har förvärvats, men inte tillträtts. Tillträden sker från till Två fastigheter har avyttrats och frånträtts. Sammanfattning nyckeltal 2016 Jul-sep 2015 Jul-sep 2016 Jan-sep 2015 Jan-sep 2015 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,6 4,0 2,0 8,4 7,4 Resultat efter skatt, kr/aktie 2,3 3,2 8,3 6,5 52,5 EPRA NAV, kr/aktie 40,7 12,6 40,7 12,6 30,6 Börskurs, kr/aktie 38,0 i.u. 38,0 i.u. i.u. Avkastning på eget kapital, % 6,5 4,6 24,2 89,4 167,2 Soliditet, % 42,0 6,2 42,0 6,2 22,5 Belåningsgrad total, % 53,0 91,9 53,0 91,9 72,8 i.u.=ingen uppgift Väsentliga händelser efter periodens utgång Bolaget har förvärvat och tillträtt två fastigheter för en köpeskilling om 20 mkr samt tillträtt en tidigare avtalad fastighet med en köpeskilling om 34 mkr. Styrelsen utsåg ny vd och vice vd i MaxFast per Ny vd är Håkan Karlsson, tidigare finanschef i MaxFast och vice vd är Magnus Fält, tillika fastighetschef i MaxFast. 1

2 Vd har ordet MaxFast uppvisar en närapå fördubbling av intäkter och driftsöverskott under årets nio första månader. Den kraftiga ökningen beror självklart på att bolaget befinner sig en kraftig tillväxtfas. Fastighetsbeståndet har ökat i samma takt, främst på grund av kontinuerliga förvärv av högavkastande fastigheter i enlighet med tillväxtstrategin. Ännu större är förändringen när man jämför periodens resultat. Förklaringen beror då inte bara på att beståndet är större utan också på att resultatet under januari-september i år påverkats av positiva värdeförändringar på fastigheter. Förra året redovisades värdeförändringar först under kvartal fyra i samband med övergången till IFRS-redovisning. Vi har fortsatt köpa fastigheter off-market under årets samtliga kvartal och har därigenom kunnat hitta fastigheter med mervärden och intressanta utvecklingsmöjligheter. Än mer glädjande är att visa hur bra verksamheten håller ihop. Överskottsgraden, det vill säga driftsöverskottet i relation till intäkterna, uppgick till 75 procent under perioden. En nivå som ligger i det högsta skiktet i branschen. Uthyrningsgraden ligger på nära 96 procent. I hälften av våra marknadsområden har vi inga vakanser alls, vilket är ett resultat av engagerat arbete och nära samarbete med våra hyresgäster. Att den genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgår till 4,9 år borgar för en långsiktig stabilitet i intäktsflödet. Det långsiktiga substansvärdet uppgår till 40,7 kronor per den sista september att jämföra med börskursen per samma datum på 38 kronor samt emissionskursen på 36 kronor. Många av avkastningsmåtten blir missvisande för årets nio första månader. Antingen ser måtten extremt höga ut, beroende på att det egna kapitalet var lågt vid årets inledning eller också ser de låga ut eftersom de påverkas av engångsposter för kapitalresning samt listning och eftersom fastigheterna tillträtts successivt under året. Bättre är då att titta på den framtida intjäningsförmågan på årsbasis utifrån det fastighetsbestånd samt de intäkter och kostnader som MaxFast hade vid inledningen av kvartal fyra, utan effekt av engångsposter. Intjäningen pekar på ett årligt driftsöverskott på 62,5 mkr och ett förvaltningsresultat på hela 4,40 kronor per aktie. Överskottsgraden skulle uppgå till 76,4 procent, direktavkastningen på fastigheterna till 7,2 procent och avkastningen på eget kapital, exklusive värdeförändringar, till 9,4 procent. Efter periodens utgång har MaxFast tillträtt tre fastigheter och i december respektive februari tillträder bolaget ytterligare tre fastigheter. I MaxFasts framtida tillväxtplan ligger även utveckling av projekt- och exploateringsfastigheter. Markupplåtelseavtalet Fanfaren 0, som förvärvades i augusti och består av mycket bra belägen mark i Karlstad, kan bebyggas med totalt kvm huvudsakligen kontor. Projektet kommer att löpa under flera år och inriktningen mot kontor ligger i linje med den fortsatta strategin mot en breddning av bolagets lokaltyper. Uthyrningsarbetet pågår för fullt och projektstart är planerad till kvartal två Håkan Karlsson Vd MaxFast Properties AB 2

3 Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet uppgick till 15 fastigheter (6) omfattande kvm (30 385) per sista september Fastighetsvärdet uppgick till 831 mkr (462), varav handel utgjorde 64 procent och fritid 13 procent. Andelen handel har minskat med fem procentenheter sedan halvårsskiftet och samhällsfastigheter har ökat med tio procentenheter. MaxFasts nybyggnadsprojekt i Eskilstuna är färdigställt och fastighetsvärdet uppgår, enligt extern värdering, till 40 mkr. Investeringen uppgick till 32,5 mkr och värdeförändringen på 7,5 mkr är inkluderad i resultatet för tredje kvartalet. Fördelning per marknadsområde Hyresvärde Marknadsområde Antal fastigheter Uthyrbar area, kvm mkr kr/kvm Hyresintäkter, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Eskilstuna , ,4 93,2 Fagersta , ,3 87,9 Karlstad , ,5 100,0 Norrköping , ,0 92,7 Sundsvall , ,8 100,0 Uppsala , ,7 100,0 Västerås , ,2 99,6 Östhammar , ,0 100,0 Totalt , ,0 95,4 Förvärv, försäljningar och investeringar Bolaget har förvärvat och tillträtt sex fastigheter för 295 mkr, ett markupplåtelseavtal för 15 mkr och avyttrat samt frånträtt två fastigheter för 11 mkr under perioden. MaxFast har därutöver tecknat avtal om förvärv av ytterligare sex fastigheter för 106 mkr med tillträde under kvartal fyra 2016 och kvartal

4 Hyresgäster Hyresvärdet uppgick till 75,5 mkr (35,4) per den sista september Uthyrningsgraden uppgick till 95,4 procent (92,0). Störst hyresgäst var Leos Lekland med 10,1 procent av det totala kontraktsvärdet. Genomsnittlig återstående hyrestid för samtliga hyresavtal uppgick till 4,9 år. Största hyresgäster Hyresgäst Antal avtal Andel av totalt kontraktsvärde, % Genomsnittlig återstående hyrestid, år Leos Lekland 2 10,1 10,9 Granngården 3 7,3 5,6 Burger King 3 7,1 12,4 Willys 2 6,8 6,3 Kulthammar 1 6,1 0,8 Övriga 79 62,6 2,4 Totalt ,0 4,9 Resultat för perioden januari september 2016 (9 månader) Intäkterna uppgick till 40,6 mkr (21,9) och fastighetskostnaderna till 10,2 mkr (4,7). Driftsöverskottet uppgick till 30,4 mkr (17,2), förvaltningsresultatet till 13,9 mkr (11,1) och periodens resultat till 59,0 mkr (8,6). Ökningen i periodens resultat är huvudsakligen hänförlig till ett större fastighetsbestånd samt orealiserade värdeförändringar på fastigheter. Förvaltningsresultatet och periodens resultat är påverkat av engångskostnader om 5,2 mkr huvudsakligen hänförliga till kostnader i samband med kapitalresning och listning av bolaget. Resultat för perioden juli september 2016 (3 månader) Intäkterna uppgick till 14,3 mkr (9,3) och fastighetskostnaderna till 2,9 mkr (1,6). Driftsöverskottet uppgick till 11,3 mkr (7,7), förvaltningsresultatet till 6,3 mkr (6,7) och periodens resultat till 23,4 mkr (5,2). De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 23,7 mkr, varav 7,5 mkr härrör från den färdigställda projektfastigheten i Eskilstuna och resterande från nytillträdda fastigheter som förvärvats och tillträtts under kvartalet. Förvaltningsresultatet och periodens resultat är påverkat av engångskostnader för listning av bolaget samt uttag av pantbrev om cirka 700 tkr. Balansräkning per den 30 september 2016 Balansomslutningen uppgick till 891 mkr (501). Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes den största posten av fastigheter till ett värde om 831 mkr (472). Det egna kapitalet uppgick till 374 mkr (113). Under första kvartalet 2016 genomfördes två nyemissioner om totalt 7 mkr riktade till befintliga aktieägare och under andra kvartalet genomfördes en nyemission om cirka 210 mkr i syfte att bredda aktieägarkretsen, förändra kapitalstrukturen samt möjliggöra förvärv av nya fastigheter. På skuldsidan uppgick räntebärande lån från kreditinstitut till 439 mkr (237). 4

5 Finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 20,1 mkr (6,7). Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder uppgick till 2,0 procent per sista september procent av skulderna har bunden ränta genom ränteswappar. Genomsnittlig räntebindning uppgår till 3,4 år och genomsnittlig kapitalbindning uppgår till 0,9 år. Belåningsgraden uppgick till 53,0 procent. Ränte- och låneförfallostruktur Ränteförfallostruktur Genomsnittlig ränta Låneförfallostruktur År Tkr % % Tkr % ,5 2, ,1 > ,6 1, ,3 > ,6 > ,0 2,1 - - > ,0 1,9 - - > Totalt ,0 2, ,0 Moderbolaget Moderbolaget MaxFast Properties AB:s resultat för perioden uppgick till -8,4 mkr (-3,5) och bolaget förfogade vid periodens slut över 3,5 mkr (0,1) i likvida medel. Det egna kapitalet uppgick till 204,6 mkr (13,0) per den 30 september Aktuell intjäningsförmåga I tabellen som följer presenteras aktuell intjäningsförmåga för det fastighetsbestånd MaxFast ägde per den 3 oktober 2016 och för en period om tolv månader. Intjäningsförmågan inkluderar, förutom de fastigheter som ägdes per 30 september 2016, även en fastighet om 34 mkr som tillträddes den 3 oktober Aktuell intjäningsförmåga 12 månader, mkr Intäkter 81,8 Fastighetskostnader -19,3 Driftsöverskott 62,5 Central administration -7,0 Finansnetto -10,3 Förvaltningsresultat 45,2 Fastighetsvärde, mkr 864,5 Totalt antal aktier Eget kapital, mkr ( ) 373,8 Överskottsgrad, % 76,4 Direktavkastning fastigheter, % 7,2 Förvaltningsresultat, kr/aktie 4,4 Avkastning EK (ex värdeförändringar) efter skatt, % 9,4 5

6 Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisation vid en specifik tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av kommande period vad gäller hyresutveckling, vakansgrader, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Följande information ligger till grund för den bedömda intjäningsförmågan: Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 3 oktober 2016 utifrån gällande hyreskontrakt. Hyresvärdet har justerats för kända in- och avflyttningar. Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normalårs driftskostnader, underhållsåtgärder och tomträttsavgälder. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärde och aktuella kostnader för tomträttsavgälder. Kostnader för central administration har beräknats utifrån befintlig organisation och fastighetsbeståndets storlek. Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån bolagets faktiska genomsnittliga räntenivå per den 3 oktober I intjäningsförmågan ingår ej nedanstående fastigheter som tillträtts/tillträds efter 3 oktober Fastigheter Ort Tillträde Köpeskilling, mkr Driftsöverskott, mkr Dagny 4/Doris 14 Fagersta ,0 Laxåskogen 2:56 Laxå ,9 Märlan 2 Borlänge ,5 Hårstorp 1:1 Finspång ,2 Summa 117 9,6 6

7 Aktien Aktiekapitalet i MaxFast uppgår till ,50 kronor, fördelat på stamaktier. Aktiens kvotvärde är 2,50 kronor. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Bolagets aktie listades på Nasdaq Stockholm First North den 29 juni Börskursen per den 30 september uppgick till 38,0 kronor. För bolag anslutna till First North krävs en Certified Adviser, vilken bland annat ska utöva viss tillsyn. Erik Penser Bank AB är MaxFasts Certified Adviser. Bolagets kortnamn är MAXF. Bolagets ISIN-kod är SE En handelspost motsvarar en (1) aktie. Aktieägare i MaxFast Properties AB Aktieägare Antal aktier Andel av kapital och röster TTC Invest AB ,9% Catella Bank S A ,9% Danica Pension ,3% Axagon AB ,4% Rellco Invest AB ,6% EkoFast Invest AB ,4% Stora Vall AB ,1% Ryds Glas Sverige AB ,9% Banque Öhman S.A ,9% Willest Invest AB ,8% Summa tio största ,3% Övriga aktieägare ,7% Totalt ,0% Transaktioner med närstående Bolaget har tecknat avtal med EkoFast Skötsel AB om fastighetsrelaterade stödtjänster. EkoFast Skötsel AB är ett bolag inom samma sfär som EkoFast Invest AB. Ersättningen uppgår till cirka kronor per år. Inga övriga närstående transaktioner har förekommit. Redovisnings- och värderingsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats i enlighet med not 2 i årsredovisningen Förvaltningsfastigheter redovisas enligt IFRS 13 i enlighet med nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 7

8 Risker och osäkerhetsfaktorer MaxFasts väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Bolagsbeskrivningen inför listningen på Nasdaq Stockholm First North på sidorna 6-9. Inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer bedöms ha tillkommit. Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Undertecknande och intygande Verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Eskilstuna, 24 november 2016 MaxFast AB (publ) Håkan Karlsson Verkställande direktör För mer information vänligen kontakta: Håkan Karlsson, vd, tel Magnus Fält, vice vd/fastighetschef, tel Kalendarium Bokslutskommuniké januari-december januari 2017 Årsredovisning mars 2017 Årsstämma maj 2017 Delårsrapport januari-mars maj 2017 Delårsrapport januari-juni augusti 2017 Delårsrapport januari-september november 2017 Bokslutskommuniké februari 2018 Om MaxFast MaxFast Properties AB (publ) Eskilstunavägen 31, Torshälla Tel Organisationsnummer: Mer information finns på Certified Adviser: Erik Penser Bank AB 8

9 Resultaträkning i sammandrag Tkr Juli-sept 2016 Juli-sept 2015 Jan-sept 2016 Jan-sept Intäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Övriga externa kostnader Central administration Finansnetto Förvaltningsresultat Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Summa totalresultat för perioden Resultat per aktie, kr 2,3 3,2 8,3 6,5 52,5 Genomsnittligt antal stamaktier under perioden, före och efter utspädning, tusental

10 Balansräkning i sammandrag Tillgångar, tkr Förvaltningsfastigheter Pågående nyanläggningar m.m Derivat Kortfristiga fordringar Likvida medel Totala tillgångar Eget kapital och skulder, tkr Eget kapital Uppskjuten skatt Derivat Långfristiga skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder till kreditinstitut Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder Totalt eget kapital och skulder Förändring av eget kapital, tkr Eget kapital vid periodens ingång Periodens resultat Nyemission aktier, netto Aktieutdelning Eget kapital vid periodens utgång

11 Koncernens rapport över kassaflöden Jan-sept 2016 Jan-sept Tkr Löpande verksamheten Rörelseresultat före värdeförändringar förvaltningsfastigheter Betald ränta Erhållen ränta Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter Försäljning av fastigheter Förvärv av andra materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagna lån Amortering av låneskulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid periodens slut

12 Koncernens nyckeltal Fastighetsrelaterade Q Juli-sept 2016 Q Juli-sept Jan-sept Jan-sept Jan-dec 2015 Antal fastigheter vid periodens utgång Uthyrbar area vid periodens utgång, kvm Fastigheternas redovisade värde i balansräkningen, mkr Fastighetsvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,4 92,0 95,4 92,0 89,7 Överskottsgrad, % 79,4 83,0 75,0 78,6 77,7 Direktavkastning förvaltningsfastigheter, % 1,5 2,6 4,7 5,8 8,5 Finansiella Eget kapital vid periodens slut, tkr Avkastning på eget kapital, % 6,5 4,6 24,2 89,4 167,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 14,3 1,2 14,3 3,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 9,0 2,3 3,1 2,7 Belåningsgrad kreditinstitut, % 52,8 65,9 52,8 65,9 50,1 Belåningsgrad total, % 53,0 91,9 53,0 91,9 72,8 Soliditet, % 42,0 6,2 42,0 6,2 22,5 Genomsnittlig ränta till kreditinstitut, % 2,0 2,2 2,0 2,2 2,1 Nyckeltal per aktie Antal aktier vid periodens slut, tusental Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental Eget kapital, kr/aktie 36,3 11,7 36,3 11,7 25,1 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 40,7 12,6 40,7 12,6 30,6 Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,6 4,0 2,0 8,4 7,4 Resultat efter skatt, kr/aktie 2,3 3,2 8,3 6,5 52,5 Börskurs vid periodens slut, kr/aktie 38,0 i.u. 38,0 i.u. i.u Historiska siffror är justerade för den split som genomfördes under första kvartalet i.u.=ingen uppgift 12

13 Definitioner Avkastning på eget kapital Periodens resultat i relation till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad kreditinstitut Räntebärande skulder till kreditinstitut i relation till fastigheternas bokförda värde. Belåningsgrad total Räntebärande skulder till kreditinstitut, reverslån samt aktieägarlån i relation till fastigheternas bokförda värde. Direktavkastning fastigheter Periodens driftöverskott i relation till fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Eget kapital, kr/aktie Eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i relation till hyresvärdet. Fastigheter Förvaltningsfastigheter samt pågående nyanläggningar. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar fastigheter och derivat samt före skatt. Förvaltningsresultat, kr/aktie Förvaltningsresultat i relation till genomsnittligt antal aktier. Hyresintäkter Kontrakterade hyresintäkter per sista dagen i angiven period inklusive avtalade tillägg på årsbasis, om inget annat anges. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömt marknadsvärde på outhyrda ytor tolv månader framåt vid rapporttillfället. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie Eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt i relation till antalet aktier vid periodens slut. Resultat efter skatt, kr/aktie Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat före finansiella poster i relation till finansnetto. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital vid periodens slut. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutningen. Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till intäkter. 13