ikrsredovisning Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gron AB

Transkript

1 ikrsredovisning Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gron AB Rakenskapsår

2 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gror] AB 1 (12) Arsredovisning for rakenskapsåret Styrelsen och verkstallande direktoren for Kommersiella Fastigheter Holding III Gron AB avger harmed foljande årsredovisning. Innehåll Sida Forvaltningsberattelse 2 Resultatrakning 5 Balansrakning 6 Tillaggsupplysningar 8 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr).

3 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gron AB 2 (12) Forvaltningsberattelse Information om verksamheten Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gror] AB (KFH) år en fastighetsportfolj som består av direkt eller indirekt ågda nåringsfastigheter med centralt låge avseende befolkning och kommunikationer och/eller med långsiktiga hyreskontrakt i EU/EES-området och USA. KFH åger tillsammans med det norska systerforetaget Næringsbygg Holding III AS (NBH) foretaget Næringsbygg i Norge Ill AS (NBN). Indirekt via NBN åger KFH per den 31:a december 2013 tillsammans med NBH nio projekt, varav tre i USA, två i Sverige och ett vardera i Norge, Tyskland, Finland och Lettland. Två av projekten i USA består av kontorsfastigheter, medan det tredje består av hotell. NBN har ågarandelar mellan 49 och 100 procent. Det ena projektet i Sverige består av ett hotell, medan det andra projektet består av logistiklokaler (Stella-portfoljen) dår NBN åger 75 procent medan ett annat bolag åger 25 procent. Investeringen i Norge består av lager och kontorsfastigheter, medan investeringen i Lettland består av tre kopcentrum belågna i Riga. Vidare består portfoljen i Finland av butikslokaler och några kontorsfastigheter och investeringen i Tyskland består av åldreboende. Investeringarna i Norge, Lettland, Finland och Tyskland ags till 100 procent. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportfoljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på når marknadslåget år mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skål att forlånga perioden kommer detta att presenteras på arsstamman. Forsåljning av delar av portfoljen kan dock ske under bolagets hela livslångd. Våsentliga håndelser under råkenskapsåret och efter dess utgång Under 2013 har bolagets ledning i samarbete med forvaltare och samarbetspartners fortsatt sitt fokus på att oka uthyrningsgraden och optimera driften genom en mer kostnadseffektiv drift av fastighetsportfoljerna. Dat-utover jobbar NBN kontinuerligt med att underhålla och forådla existerande byggnadsmassa i samarbete med bolagets forvaltare och samarbetspartners. På 44 Wall Street i New York har investeringsprogrammet på fastigheten fortsatt genom 2013 och flera kontorslokaler i fastigheten år uppgraderade och uthyrda under året. Situationen år nu betydligt båttrad jamfort med tid igare. I TRESportfoljen, dår NBN åger 75 procent, har det under året pågått en omfattande ombyggnation och utvidgning av fastigheten i Jonkoping. Projektet går som planerat och Posten flyttar enligt planen in i de nya delarna av lokalen i mitten av april. Posten har signerat ett 15-årigt hyresavtal for hela fastigheten. På bolagets fastighet i Solna fortsåtter arbetet med att såkra nya hyresgåster till lokalerna dår Posten skall flytta ut under Framtida utveckling Koncernens framtida kassaflode beror på utvecklingen i koncernens hyresintakter, driftskostnader och finansieringskostnader. Koncernen har investeringar i Finland, Lettland, Norge, USA, Sverige och Tyskland och år dårmed diversifierad på flera geografiska marknader. Underliggande fastighetsvården verkar ha nått sin lågsta punkt på de fiesta marknader under 2010 och 2011 och det har vant en positiv tillvaxt på de fiesta marknader dår koncernen vant

4 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB 3 (12) exponerad under Under 2014 prognostiseras det med hogre tillvaxt i både USA och Europa. Styrelsen preciserar dock att det fortfarande år risker kopplade till utvecklingen av marknadsvårdena på koncernens investeringar. Med undantag for investeringarna i USA har bolagets investeringar villkor i låneavtalen kopplade till rantetackningsgrad och vårdet på fastigheterna. Reducerade intåkter som en foljd av okad vakansgrad i fastigheterna och/eller att hyresgåsterna ej uppfyller sina betalningsåtaganden kommer att påverka både varde och rantetackningsgrad negativt. Detta kan leda till att villkoren i låneavtalen bryts. Dessutom kan minskade varden leda till att fastighetsvårdena faller under de villkor som anges i låneavtalen. Båda dessa forhållanden skulle kunna leda till krav från bankerna om återbetalning av lånen. Koncernen har en solid likviditetsbehållning, något som gor det mojligt att tillfora ytterligare kapital till enskilda investeringar for att såkra koncernens varden. I budgeten for 2014 år det planlagt investeringar i existerande fastigheter for cirka 100 miljoner kronor. Av detta år en stoffe del knutet till planerade investeringar i TRES, Riga och 44 Wall Street knutet till utbyggnation och hyresgåstanpassningar. Dessa investeringar forvantas oka koncernens kassaflode framover. Bolaget kommer att vårdera forsåljningar eller delforsåljningar av enskilda fastighetsportfoljer i den grad attraktiva priser kommer att kunna uppnås i marknaden. Detta kommer eventuellt att bidra till att båttra likviditeten och starka bolagets mojligheter att utbetala kapital till aktieågarna. Kostnaderna for koncernen forvåntas framover utvecklas i takt med samhållets kostnadsutveckling i stort. Finansieringskostnaderna kommer på lång sikt att påverkas av utvecklingen på råntemarknaden. Risken gållande framtida kassafloden och underliggande vårdeutveckling på investeringarna år fortsatt stor vid tidpunkten for årsredovisningens uppråttande, dock år risken lagre an vid samma tidpunkt for ett år sedan. Finansiell risk Bolagets eget kapital år utsatt for valutasvångningar i forhållandet svenska kronor till euro, amerikanska dollar och norska kronor, då investeringar, indirekt via NBN, har genomforts i norska kronor, euro och amerikanska dollar. Bolaget har ingått valutasåkringskontrakt for att minska denna risk. NBN-koncernen år utsatt for åndringar i ranteniva, då delar av extern finansiering har rorlig ranta. Det har ingåtts råntederivat for att reducera denna risk. NBN-koncernen år aven exponerad for utveckling i avkastningskrav och den allmånna ekonomiska utvecklingen på marknader daḻ koncernen har investeringar.

5 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB 4 (12) Flerårsoversikt (tkr) Nettoomsåttning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet (/o) Antal anstallda For definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och vårderingsprinciper. Forslag till vinstdisposition Styrelsen foreslår att till forfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst overkursfond årets vinst disponeras så att som overkursfond balanseras som balanserad vinst overfors

6 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB 5 (12) Resultatrakning Not Nettoomsåttning Rdrelsens kostnader Ovriga externa kostnader Rorelseresultat 1, Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseforetag Rånteintåkter och liknande resultatposter Råntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat

7 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gron AB 6 (12) Balansråkning Not TILLGANGAR Anlaggningstillgångar Finansiella anlaggningstillgångar Andelar i intresseforetag 6, 7, Summa anlaggningstillgångar Omsåttningstillgångar Kassa och bank Summa omsåttningstillgångar SUMMA TILLGANGAR

8 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gron AB 7 (12) Balansråkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Reservfond Fritt eget kapital Overkursfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder Leverantorsskulder Skulder till intresseforetag Ovriga skulder Upplupna kostnader och forutbetalda intakter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Standa sakerheter Inga Inga Ansvarsforbindelser Inga Inga

9 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Grein AB 8 (12) Tillaggsupplysningar Redovisnings- och vårderingsprinciper Allmanna upplysningar Arsredovisningen har uppråttats enligt årsredovisningslagen och Bokforingsnamndens allmånna råd. Fordringar har vårderats till det lågsta av anskaffningsvårde och det belopp varmed de beråknas bli reglerade. Ovriga tillgångar, skulder samt avsåttningar har vårderats Ull anskaffningsvårde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utlåndsk valuta har vårderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursforluster på rorelsefordringar och rorelseskulder redovisas i rorelseresultatet medan kursvinster och kursforluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna år oforandrade jamfort med foregående år. Finansiella anlaggningstillgångar Finansiella anlaggningstillgångar som år avsedda for långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvårde. Har en finansiell anlaggningstillgång på balansdagen ett lagre varde ån det bokforda vårdet skrivs tillgången ner till detta lagre varde om det kan antas att vårdenedgången år bestående. Nedskrivning sker aven med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som lopande sker inom portfoljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomforande. Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsåttning Rorelsens huvudintåkter, fakturerade kostnader, sidointåkter samt intaktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intåkter och kostnader, men fore extraordinåra intakter och kostnader. Balansomslutning Foretagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag for uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anstållda Medelantal anstållda under råkenskapsåret.

10 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gron AB 0rg.nr (12) Noter Not 1 Anstallda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anstållda och några loner har ej utbetalats. Not 2 Ovriga externa kostnader Arvoden for revisjon mm Advokatarvoden mm Styrelsearvoden Trycksaker Forsåkringar Euroclear-kostnader Ovriga kostnader Not 3 Resultat från andelar i intresseforetag Utdelningar Årets nedskrivning Aterforing av nedskrivningar Not 4 Ranteintakter och liknande resultatposter Ranteintakter, bank Kursdifferenser Vinst valutakontrakt

11 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gror] AB 10 (12) Not 5 Råntekostnader och liknande resultatposter Rantekostnader, intresseforetag Not 6 Andelar i intresseforetag Ingående anskaffningsvården Utgående ackumulerade anskaffningsvården Ingående nedskrivningar Aterforda nedskrivningar Årets nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat vårde Not 7 Specifikation andelar i intresseforetag Kapital- Antal Bokfort Namn andel andelar varde Nåringsbygg i Norge Ill AS 36,86% Eget Org.nr Såte kapital Resultat Nåringsbygg i Norge III AS Oslo, Norge Avser eget kapital och resultat for koncernen.

12 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gror] AB 11 (12) Not 8 Finansiella instrument For att såkra bolagets investeringar i EUR, USD och NOK via NBN, har bolaget ingått valutasåkringskontrakt, vilka per balansdagen uppgick till 28,7 MSEK (28,5 MSEK). Marknadsvårdet av ingångna kontrakt per balansdagen innebar en orealiserad vinst med 0 MSEK (0,5 MSEK). Not 9 Forandring av eget kapital Aktie- Reservfond overkurs- Balanserat Årets kapital fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Inlosen av B-aktier Disposition enligt beslut av årets årsståmma: Årets resultat Belopp vid årets utgång Bolagets aktier kan ges ut i två serie, stamaktier och aktier av serie B. Aktier av varje aktieserie ska kunna ges ut till ett antal motsvarande hela aktiekapitalet. Stamaktie och aktie per serie B medfor en rost vardera. Aktie av serie B omfattas av inlosenforbehåll enligt bolagsordningen. Per balansdagen uppgår antalet stamaktier till och antalet aktier av serie B till

13 Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gror] AB 12 (12) Not 10 Ovriga skulder Naringsbygg Holding III AS Stockholm den lo / a 4d=i Geir Inge Solberg Ordforande ndres Aulik Christer Wennersten Per Rickard Olander Verkstallande direktor Vår revisionsberattelse har lamnats den tif /AI>. h mas i Isson Auktoriserad revisor

14 EY Building a better working world Revisionsberattelse Till årsstamman i Kommersiella Fastigheter Holding Ill Gran AB, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfart en revision av årsredovisningen for Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB for rakenskapsåret Styrelsens och verkstallande direktorens ansvar for årsredovisningen Det Jr styrelsen och verkstallande direktoren som har ansvaret for att uppratta en årsredovisning som ger en rattvisande bild enligt årsredovisningslagen och for den interna kontroll som styrelsen och verkstallande direktoren bedomer år nodvandig for att uppratta en årsredovisning som inte innehåller vasentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvat Vårt ansvar år att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfart revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kraver att vi taljer yrkesetiska krav samt planerar och utfor revisionen for att uppnå rimlig sakerhet att årsredovisningen inte innehåller vasentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgarder inhamta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn valjer vilka åtgarder som ska utforas, bland annat genom att becloma riskerna for vasentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbeclomning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som år relevanta for hur bolaget upprattar årsredovisningen for att ge en rattvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgårder som år andamålsenliga med hansyn till omstandigheterna, men inte i syfte att gora ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvårdering av andamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har anvants och av rimligheten i styrelsens och verkstallande direktorens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvårdering av den overgripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhamtat Jr tillrackliga och andamålsenliga som grund for våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprattats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vasentliga avseenden rattvisande bild av Kommersiella Fastigheter Holding III Gran ABs finansiella stallning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat for året enligt årsredovisningslagen. Forvaltningsberattelsen år forenlig med årsredovisningens ovriga delar. Rapport om andra krav enligt lagar och andra forfattningar Utover vår revision av årsredovisningen har vi aven utfart en revision av forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust samt styrelsens och verkstallande direktorens forvaltning for Kommersiella Fastigheter Holding III Gran AB for Styrelsens och verkstallande direktorens ansvar Det år styrelsen som har ansvaret for forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust, och det år styrelsen och verkstallande direktoren som har ansvaret for forvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar år att med rimlig sakerhet uttala oss om forslaget till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust och om forvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfart revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag for vårt uttalande om styrelsens forslag till dispositioner betraffande bolagets vinst eller forlust har vi granskat om forslaget år forenligt med aktiebolagslagen. Som underlag for vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utover vår revision av årsredovisningen granskat vasentliga beslut, åtgarder och forhållanden i bolaget for att kunna bedoma om någon styrelseledamot eller verkstallande direktoren år ersåttningsskyldig mot bolaget. Vi har aven granskat om någon styrelseledamot eller verkstallande direktoren på annat satt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhamtat år tillrackliga och andamålsenliga som grund for våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstamman disponerar vinsten enligt forslaget i forvaltningsberattelsen och beviljar styrelsens ledamoter och verkstallande direktoren ansvarsfrihet for rakenskapsåret. G eborg den 14 april 2014 Er st & Yo omas i sson Auktoriserad revisor Vi tillstyrker daffar att årsstamman faststaller resultatrakningen och balansrakningen. A member firm of Ernst & Young Global Limited