Vad är det värt att bo kvar vid ombyggnad?

Transkript

1 Mellanrum, Stadsmuseet, den 27 februari 2013 Vad är det värt att bo kvar vid ombyggnad? Föreläsare: Ing-Marie Odelgren, vd, Alingsåshem Pernilla Hagbert, doktorand, Chalmers Homes for tomorrow Claes Caldenby var moderator Claes Caldenby: Bakgrunden till samtalet är den pågående upprustningen av rekordårens flerbostadsbebyggelse. Det handlar inte minst om energiupprustning. Konsekvenserna blir självklart höjda hyror och folk får svårt att bo kvar. Hotbilden är en våg av människor som måste flytta från område till område allteftersom de byggs om. Risker finns också för att riva upp befintlig blandstad. Det här ett tema som kommer att återkomma i Mellanrumsserien. Det finns mycket att fördjupa sig i. Idag skall vi prata om hur vi kan se på kvarboendet Ing-Marie Odelgren har varit VD i Alingsåshem sedan 1991 och gillar att jobba med allmännyttan. Hennes bakgrund är byggnadsingenjör. Hon har läst beteendevetenskap för människan skall vara i centrum, inte tekniken. Hon vill prata om boendet istället för om bostaden, precis som vi pratar om måltiden istället för om maten.

2 Ägardirektiven för Alingsåshem kan sammanfattas: Attraktivt, tryggt och trivsamt boende, bidra till tillgänglighet och integration, vara med i planeringen av Alingsås. Tillgodose olika människors behov, bidra till kommunens tillväxt och engagera oss i energieffektivt byggande. Det skall vara balans mellan ekonomiska, ekologiska och sociala dimensionerna annars blir det ohållbart. Inga-Marie visade en karta över Alingsås med Alingsåshems fastighetsbestånd. Numera integreras det särskilda boendet i det befintliga bostadsbeståndet. Vi vill inte bygga något som är särskilt. Beståndet från rekordåren är stort och behöver byggas om under en kort period. Boendetypologier Alingsåshem har sedan 1996 gjort en studie av boendetypologier/kundsegment, alltså identifierat fem olika typer av boenden. Det mäts vartannat år. 1. Fredrik. Äger sitt boende. Gör projekt. Är han gammal eller ung vill han ha hyreslägenhet. Och då kanske han vill ha hyvelbänk i lägenheten. 2. René. Boendet är inte viktigt. Vill ha det funktionellt och det är nog. 3. Petra. Har en global syn. Är nytänkande. 4. Krister. Är föreningsmänniskan som tar med sig René ut på gården. 5. Tina. Lite jobbig. Vill ha det välstädat på sitt sätt. En kulturbärare. Om områdena har bra spridning av typerna så blir det bra områden. Det är i sättet att bo som olikheterna ligger. Det finns för få Tinor i områdena generellt. Brogården 16 hus. Under förändring. Man frågade de boende vad som var själen, kvaliteterna och bristerna. Energianvändningen var hög. Fasaderna var söndervittrade. Tillgängligheten var dålig. Nästan bara 2:or och 3:or. Hyresgästföreningen var i en källarlokal. Sen började man jobba. Vad vill vi? Passivhus byggdes, de sparar 75% av energin. Energisparåtgärder höjer inte hyran, det går inte att ta betalt för, det är inte standardhöjande. Välkomnande entréer byggdes. Hyresgästföreningen fick 2 st 3rumslägenheter. Alingsåshem kan lägga 100 miljoner per år på ombyggnader per lägenhet kostar det, eller per kvadratmeter lägenhetsyta. 60% får nybyggnadsstandard med hiss, resten får ombyggnadsstandard utan hiss. Kalkylräntan är på 4,5% vilket är lågt. Man gör uträkningar årligen. Hur mycket klarar vi? Hur mycket klarar hyresgästerna? Det är affärsmässigt, det skall det vara och hyran för nybyggnadsstandard höjs med 40% efter ombyggnad. Projektet ger 70 miljoner i moms in i statskassan. Tänk om vi kunde få tillbaka hälften, det vore en sporre, sa Ing-Marie. Samhället tjänar ändå på ombyggnaderna på flera sätt, vi spar energi, folk får jobb, de boende mår bättre, tillgängligheten blir bättre, för varje person som bor hemma med hemtjänst istället för på äldreboende sparar samhället kronor per år. Om Alingsåshem inte hade gjort något hade Alingsås kommun behövt höja skatten med 10 kronor framöver.

3 Kontrollerad vinst är också ett begrepp som Ing-Marie gillar, vinsten behöver inte maximeras, det behöver inte heller entreprenörerna göra. Vi har tätt samarbete med PEAB och Skanska och pratar långsiktiga samarbeten. Då går det att göra rationaliseringsvinster och de behöver inte maximera vinsten. Alingsåshem har börjat titta på ett annat sätt på de stora byggföretagen. Dom vill ha långsiktiga affärer och bra beställare, det vinner alla på. 50% av de ursprungliga hyresgästerna bor kvar. Man har 15% omflyttning varje år. Resten har inget intresse av att bo kvar, eller får en annan billigare lägenhet i vårt bestånd. Hyrorna sätts efter standarden, det kan vi inte ändra på, sa Ing-Marie. Men kvarboenderabatt går att införa, alltså att höja hyran successivt The human right to adequate housing is the right of every woman, man, youth and child to gain and sustain a safe and secure home and community in which to live in peace and dignity. OHCHR Pernilla Hagbert Pernilla är forskare på Chalmers, Homes for tomorrow. Hon inledde med att förklara sitt perspektiv kopplingen mellan hållbarhet och värdet av boendet. FN har förklarat bostaden som en mänsklig rättighet, men det tenderar vi att glömma bort. Vi måste också radikalt minska energiförbrukningen. Värdet av boende Pernilla ger ett exempel från Nairobi där man bygger hyreshus utan att ha ett riktigt hyressystem. Kontrakten säljs vidare och fattiga människor som bor i skjul utan sanitet och rinnande vatten får flytta runt.

4 Problematik Bild från Nairobi. Foto: Pernilla Hagbert Bostadsförsörjning för vem? av vem? Problematiken med bostadsförsörjningen går I cykler. Vi har periodvis byggt nödbostäder. Stefan Attefall, civil- och bostadsminister (KD) har sagt att vi har byggt alldeles för få bostäder i Sverige under lång tid. Och att det är hans uppgift att skapa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande. Men det vi bygger idag möter inte de brister som finns. Fokuset är nybyggt och nya prylar i hemmet. Normativ syn på boende Det finns ingen diskussion om hemmet som en rättighet det är mer hemmet som en konsumtionsvärld. Men vad händer med värdet och hur skall vi komma förbi hindren? Och vad är normen? Var finns rumsmånen? Så att man kan välja rätt till en viss nivå på bostaden, men sedan kunna välja. Pernilla ifrågasätter det vi bygger idag. Det är hög materiell standard, vi bygger in mycket energi i byggnaderna, vi skaffar oss många produkter och vanor som tar tid. Tvättmaskinen frigjorde kvinnan, men tvättandets arbetsbörda har inte minskat. Med tvättmaskin i lägenheten lägger man mer tid på tvätt. Renovering/Ombyggnad Ett nytt begrepp Renovräkning har introducerats av Westin&Molina Alltså att renoveringen skapar vräkningar av de fattigaste. Vi står inför en stor problematik. Och det är vårt gemensamma samhällsansvar. Social hållbarhet det finns många olika definitioner McKenzie, 2004 har dessa fem aspekter:

5 Rättvisa Vissa har mer resurser och andra mindre. Alla skall kunna utvecklas efter sina förmågor utan att det belastar framtiden. Distributiv rättvisa. Mångfald Ett bra grannskap, likt ett ekosystem, har mångfald. Det handlar om att sprida riskerna. Sammanlänkning Interaktion Livskvalitet Att kunna sitta bredvid sin katt och bestämma själv över sitt liv. Demokrati och styrelsesätt Att känna sig hörd och att det finns en representativitet. Vallance, Perkins och Dixon, 2011 har dessa tre aspekter: Utveckling Man skall ha möjlighet att utvecklas Livsstil Till exempel tvättstugan. Det krävs konflikthantering för hållbara strukturer. Bevarande Rätt att bo kvar. Kunskap om vad vi skall bevara. Men vad byggs i USA idag? Pernilla visar bild på en nybyggd villamatta. Vilka begränsningar går att urskilja? En finsk forskare föreslog vid ett studiebesök i Backa Röd att Poseidon skulle sälja av några hus för att finansiera ombyggnader av de återstående. Poseidon sa: Nej, då flyttar vi bara problemen någon annanstans. De här begränsningarna för en socialt hållbar bostadssituation kunde Pernilla lista: Brist på bostäder Boendes integritet Byggherrar bygger enligt egen definition Det saknas större samhällsperspektiv Värde över generationer Här fanns tre aspekter:

6 miljö o ekosystemtjänster social & individuell utveckling fastighetstekniskt Pernilla har jobbat med husbyggnation i södra USA för låginkomsttagare. Folk bodde i trailers som gick ner i värde. Ett eget hus, även om det är enkelt är robust på ett annat sätt. Inter-generational equity Obligation to pass it on in reasonable condition to future generations Vi har en skyldighet gentemot framtiden Goda miljöer Kan definieras med dessa aspekter: Blandad bebyggelse Blandade upplåtelseformer Resiliens (socio-ekonomisk) Social mix Och vad är den gemensamma nämnaren? Jo, att bygga så vi trivs och där vi har rätt att vara Samtalet: Vi måste förstå människors vardagsliv, vi vill bo så nära dagis och jobb som det går. Vi vill kunna bo kvar i samma område när vi skiljt oss. Det blir nya familjekonstellationer och det måste bostäder anpassas till. Kanske skall barnen vara stationära och föräldrarna turas om att bo hos dem? Bostaden som mänsklig rättighet är elementär. Ett etiskt imperativ! Varför har vi inte ickekommersiella alternativ? Är det egentligen ok att spekulera i mänskliga rättigheter? Nu är vi bara två länder som inte begärt undantag från EU-reglerna om allmännyttans affärsmässighet. Non-profit är ju egentligen inte mindre affärsmässig. Det är politiken som har ansvaret. Allmännyttans direktörer har också ett socialt ansvar. Claes Caldenby sammanfattade kvällen med att säga att det går att känna optimism inför framtiden efter de två föredragen. Men hur skall vi gjuta mod i politiken att våga använda de verktyg som finns? Och Lars Lilled avslutade med att säga att Mellanrum kommer att fortsätta på temat framtidens boende på olika sätt. Och inbjöd publiken att komma med inspel. Skrivet av Gerd Cruse Sondén