Bygg bort bostadsbristen

Transkript

1 Ola Nylander är professor på Chalmers, institutionen för Arkitektur, med ansvar för ämnet bostadens arkitektur. Nylander disputerade 1998 med avhandlingen Bostaden som arkitektur och har sedan dess skrivit ett antal böcker om bostadsarkitektur stod bostadsområdet Pumpkällehagen klart. Ritat av Nylander för det allmännyttiga bostadsbolaget Viskaforshem. Många av de idéer om hållbart bostadsbyggande, som beskrivs i artikeln, är genomförda i Pumpkällehagen. Bygg bort bostadsbristen Det råder idag bostadsbrist i många delar av Sverige. Främst i Stockholm, men även i Malmö och Göteborg är det nästintill omöjligt för exempelvis unga som vill flytta hemifrån att få en bostad. Men trots ett stort behov så byggs det väldigt lite nya bostäder. Det byggs betydligt färre bostäder i Sverige än i grannländerna. Med stor efterfrågan och litet utbud blir nya bostäder dyra. En nyproducerad bostadsrätt kan i bra läge utan problem säljas för dubbelt så mycket som den kostar att bygga. Det finns goda vinstmarginaler bland de som bygger bostäder, i alla led. En svensk bostad är 72% dyrare att producera än medelnivån i EU. Varför byggs det så lite? Varför blir det så dyrt? Tyvärr finns det ingen som kan ge ett bra svar på egentligen enkla frågor. Närmast kommer Nybyggnadskommissionen i sin rapport, presenterad i februari Där lyfter man fram den omständiga kommunala byråkratin som ett stort problem. Det är också en liknande slutsats som arkitekten Ola Andersson gör i sin aktuella bok Hitta hem. Nybyggnadskommissionen menar också att vinsterna, upp mot 1/3 av produktionskostnaden är ett stort problem. I de diskussioner om bostadsbyggandet jag medverkat i under det senaste året har jag hört många olika argument som orsak till Sveriges låga bostadsbyggande. En del anser att det är vimsiga arkitekter som fördyrar genom alltför ytkrävande lägenhetsplaner. Någon har menat att höga löner hos byggnadsarbetarna. Mer vanliga argument är bristen på byggbar mark eller alltför krångliga tillgänglighetsnormer eller bullerkrav. Över hela bostadsbyggandet vilar ett slags Moment22. Någon annan, ingen vet vem, har bollen och någon annan har ansvaret för att förändra. Någon annan gör fel och någon annans agerande är anledning till att kostnaderna springer iväg. Ockerhyror och bostadsnöd Det är inte första gången de här frågorna diskuteras. När jag arbetade med min bok Svensk bostad slogs jag av de många likheterna mellan dagens diskussion och situationen för 100 år sedan och den bostadskris som uppstått som en följd av landets industrialisering. Folk flyttade från landsbygden in till städerna och jobben inom industrin och behövde bostäder. Svensk Bostad Ola Nylander Ola Nylander, Chalmers arkitektur nylander@chalmers.se sida 1

2 Skillnaderna var förstås också många. Den svenska bostadssituationen vid sekelskiftet 1900 var bland de sämsta i Europa. Dåliga bostäder var en viktig orsak bakom emigrationen till USA. Dåliga bostäder som saknade vatten, centralvärme och andra moderniteter vi nu är vana vid. Trångboddheten var på en helt annan nivå. Barnrika familjer trängde ihop sig ofta i ett rum, plus att man ekonomiskt var tvingad att ha inneboende. Då liksom nu fanns det gott om företag som byggde bostäder på spekulation och gjorde grova vinster på att utnyttja situationen. Det torde ej vara för mycket sagt, om man påstår att här drives ett icke obetydligt ocker med fattigdomen. Gustaf av Geijerstam, ur Anteckningar om arbetarnas bostadsförhållanden i Stockholm, Från en av de första bostadsundersökningarna. Den egna bostaden sågs som ett individuellt problem. Den bostadslöse kunde inte kräva en bostad av myndigheter eller av någon annan. Ingen fick en bostad. Man skaffade eller hittade själv en bostad. De boende organiserar sig Genom arbetarrörelsen blev bostadsnöd och bostadsbrist en politisk fråga. Under och 20-talet blev löftet om bostad åt alla en viktig del i Socialdemokratins politik. Viktigt för utvecklingen var organisationer som Hyresgästföreningen och SKB som bildades Några år senare startade Hyresgästföreningen HSB. Ett helt nytt synsätt på boende och bostad introducerades. Vi vill visa att moderna bekvämligheter inte var en lyx ouppnåelig för den som hade kroppsarbete står det i en av HSBs tidiga programskrifter. SKB och HSB byggde bostäder på ett nytt sätt. Viktigare än marknadens föreställning om tillgång och efterfrågan var de boendes faktiska behov av bostäder. En arbetare hade inte råd med en bostad med badrum, men hade behovet. Genom att bygga i egen regi, utan vinstintresse lyfte SKB och HSB den svenska bostadens kvalitet under Bild till vänster, HSB Badrum moderna bekvämligheter inte var en lyx ouppnåelig för den som hade kroppsarbete. Ur HSB Bygger Bild till höger Gustav Möller, socialminister endast det bästa är gott nog åt folket 1920-talet. Från 1925 försågs alla nya HSB lägenheter med ett välutrustat badrum. Bjäfsigt och onödigt tyckte högerns politiker. Folkhemmet börjar byggas När Socialdemokraterna tog makten 1932 och Per Albin Hansson bildade regering kunde man i stor skala utveckla dessa idéer. För många av ministrarna i den nya regeringen låg bostadsfrågan varmt om hjärtat. En av dem var socialministern Gustav Möller som vuxit upp med en ensamstående mamma i en fuktskadad bakgårdslägenhet i Malmö. med en serie avträden alldeles utanför vårt gårdsfönster. Vår dödbringande bostad [Möllers mamma blev sjuk i bostaden och avled endast 41 år gammal] där väggarna dröp av fukt. Gustav Möller, ur en intervju 1954, FIB. Att få igång byggandet av bra bostäder låg högt upp på agendan Ola Nylander, Chalmers arkitektur nylander@chalmers.se sida 2

3 Socialt bostadsbyggande 1930-talets barnrikehus Bland de första större åtgärder som den nya regeringen gjorde var att lindra bostadsnöden för de som man ansåg hade det allra sämst fattiga barnfamiljer började man bygga barnrikehus, ett svenskt social housing projekt. Myndigheterna släppte till marken billigt och staten gav bostadsbidrag upp till halva hyran för en fembarnsfamilj. Barnrikehusen satte ordentlig fart på bostadsbyggandet som ökade från dryga lägenheter i slutet av 1920-talet till Barnrikehus i Stockholm. Familjen på bilden har precis flyttat in i sin nya lägenhet. Tre barn var ett av kraven och då fick man 30% av hyran i bostadsbidrag. Familjen på bilden har fått tillökning och med fyra barn ökades bostadsbidraget till 40%. Bra bostäder åt alla en del av 1940-talets folkhemsbygge Barnrikehusen innebar också problem för sina invånare. De pekades ut som fattiga, vilket rimmade illa med det jämlika och demokratiska Folkhem Per Albin Hansson beskrev som en vision redan Bostadsproduktionen styrdes därför om så att hela befolkningen skulle få bo i bra bostäder. Endast det bästa är gott nog, var Gustav Möllers slagord vilket fångade satsningen perfekt. Bostadspolitiken ingick i ett helhetstänkande där ett ökat bostadsbyggandet blev ett sätt att få arbetslösa i meningsfullt arbete samtidigt som bostadsbristen byggdes bort. Man skapade allmännyttiga bostadsbolag i alla Sveriges kommuner. Allmännyttan skulle bygga bostäder utan vinstintresse och bostäder med hög kvalitet. Staten sköt till pengar genom subventionerade lån. Återigen tog bostadsbyggandet fart. Några år efter krigsslutet 1945 byggdes lika många bostäder som innan kriget och under 1950-talet ökade produktionen stadigt. Det som byggdes höll högsta internationella klass. Kring 1950 var Sverige ett föregångsland dit man åkte och studerade bra bostäder i stadsdelar som Guldheden, Gröndal eller Årsta. Byggandet av miljonprogrammet inleds I slutet av 1950-talet stod det klart att bostadsbristen, trots alla ansträngningar, inte skulle byggas bort så snabbt som man ville. Detta trots en produktion av bostäder per år under 1960-talets inledning. För att öka takten övergavs 1940-talets politik med bred satsning på kvalitet. Istället blev kvantitet avgörande. Satsningen på Miljonprogrammet innebar ökat stöd till industrialisering och stora projekt på över 1000 bostäder. Skalan växte, inte bara på hus och stadsdelar utan också på den allmännyttiga beställarorganisationen. Även byggbolagen växte i storlek för att kunna hantera den nya skalan. Det krävdes muskler att bygga 1000 bostäder. Detsamma skedde med de arkitektkontor som medverkade. I början av 1970-talet när Miljonprogrammet avslutades var också bostadsbristen bortbyggd. Sverige hade på 50 år utvecklats från sämst i klassen till bäst när det gäller välutrustade och välplanerade bostäder. Denna typ av statlig bostadspolitik levde kvar fram till 1991 då den demonterades av den en borgerlig regering ledd av Carl Bildt. Subventioner och statlig inblandning ersattes av det marknadsstyrda bostadsbyggande vi har idag Ola Nylander, Chalmers arkitektur nylander@chalmers.se sida 3

4 1900-talets bostadslösningar En överblick över perioden från sekelskiftet fram till 2014 visar tre tydliga epoker av bostadsbyggande. En epok av marknadsstyrt bostadsbyggande under 1900-talets inledande decennier. En andra epok med statligt styrt bostadsbyggande under en 60-årsperiod från 1930 fram till Och så dagens situation där bostadsbyggandet återigen är marknadsstyrt. Intressant är också det låga antalet bostäder som byggs i de båda marknadsstyrda epokerna och det mycket höga antalet bostäder som byggs när staten tar kommandot. Lite udda är det extrema. Inledningsvis sämst bostäder i Europa, sen bygga flest bostäder i världen och nu 2014 dyrast bostadsbyggande i Europa talets bostadsbyggand. Lågt bostadsbyggande under perioder av marknadsstyrt bostadsbyggande. Rekordstort bostadsbyggande under perioden av statligt styrt bostadsbyggande. Från Svensk bostad Det finns mer intressant historisk information i 1900-talets lösningar på bostadsbristen. Grovt kan fyra insatser identifieras som var avgörande för hur 1900-talets bostadsbrist avhjälptes. Inledningsvis är det omtänkandet under 1920-talet kring efterfrågan och behov som skapar förutsättning för kommande politik. En andra åtgärd är 1930-talets riktade stöd till utsatta barnfamiljer i form av Barnrikehusen. En tredje insats är 1940-talets breda stöd till kvalitet och bra bostäder för alla. Den fjärde och sista åtgärden är 1960-talets stöd till ökad kvantitet i form av stöd till prefab och stora volymer. Det är fyra historiska lösningar som på många sätt är relevanta för problembilden för bostadsbyggandet 2014 och åtgärder som dagens politiker och andra beslutsfattare borde intressera sig mer för. Att bygga kooperativt - byggemenskaper SKBs och HSBs agerande på och 20-talet var epokgörande. Bostadskonsumenterna tog saken i egna händer. Byggde bostäder i egen regi. Effektivt kunde onödiga kostnader i form av vinst till giriga spekulationsbyggmästare kapas. Lägre kostnader gav utrymme för kvalitet och ökad standard. År 2014 är Byggemenskaper en motsvarighet till 1920-tal och SKB och HSB. De boende tar initiativet. Ett antal familjer går samman och bygger gemensamt ett flerbostadshus. Den arkitektoniska fördelen med Byggemenkaper framgår med all önskvärd tydlighet i Urbana villor, Cord Siegel och Pontus Åqvists fantastiska flerfamiljshus i Västra Hamnen, Malmö. Brukarna har kontrollen över projektets alla led. Vinstuttag i ett bostadsbygge sker i alla led, men en Byggemenskap kan innebära att 30-50% av den normala vinsten istället tillfaller de boende som bygger. Om hyran för en nybyggd 3 rumslägenhet på 80kvm vid en produktionskostnad på 30000kr/kvm hamnar på 12500, sänker man då hyran med kr. Idag hämmas Byggemenskaper av långa handläggningstider inför markinköp, bygglov och andra tillstånd. Lång startsträcka ställer till det ekonomiskt, förutom svårigheter med bankernas hårda krav på stort eget kapital mm. Det är problemen där det finns en tydlig politisk lösning. Marktilldelning och markinköp kan Ola Nylander, Chalmers arkitektur nylander@chalmers.se sida 4

5 Byggkostnad idag, räknat på en lägenhet 80kvm, 3 rok, med produktionskostnad kr/kvm Vanligt bygge Byggemenskaper Produktionskostnad kr/kvm kr/kvm Byggkostnad Kr % ränta kr/år % avskrivning kr/år Underhåll/adm 325kr/år/kvm 171kr/år/kvm kr/år kr/år Årshyra per kvm 1875kr 1425kr Månadshyra 12167kr 9500kr Vid bygggemenskaper (den högra spalten) tillfaller en del av vinstandelen de boende. Produktionskostnaden sänks. Underhållskostnaden sänks också då man naturligt bygger in hög kvalitet från början. Hyran per månad kan därmed sänkas Må dk d relativt enkelt att lösas om kompetensen och viljan finns hos berörda politiker. Och varför inte göra en ny Egnahemsrörelse och ge ett liknande ekonomiskt stöd till Byggemenskaper? En kommun kan vara den garant bankerna kräver av ett kollektiv som vill köra igång. Riktade stöd 1930-talets Barnrikehus är också en lösning som rätt hanterad kan vara nyckel till en del av dagens problem på bostadsmarknaden Då för knappt 100 år sen var det fattiga barnfamiljer som fick hjälp med att få en bostad. Idag kan en gruppering vara unga som saknar bostad. En mycket heterogen grupp som utan stigmatiseringsrisk kan avgränsas i åldrarna 20-34år. Om nya hyresrättslägenheter byggs varje år, där unga vuxna fick företräde skulle det innebära skillnad. De som flyttar in i en nybyggd 3:a får 4000kr/månad i form av ett specialdesignat bostadsbidrag. Den normala hyran på 12500kr/månad sänks till mer rimliga 8500kr. Om två färdigutbildade studenter lämnar sina studentlägenheter och flyttar ihop blir den gemensamma hyran i den nya 3:an då ungefär densamma som för två studentlägenheter. Kostnaden för detta stöd till unga på bostadsmarknaden blir knappt kr per lägenhet och år sådana lägenheter kostar samhället 720miljoner. Mycket pengar men dom finns redan om c:a 10% tas från det ROT bidrag som nu enbart gynnar bostadsrätten och äganderätten. Det blir dessutom mer rättvist om hyresrätten också får ett stöd lägenheter för unga utformas som alla andra lägenheter, och kan byggas av allmännyttan som idag, kanske på grund av politisk motvind, passivt undviker att ta sitt ansvar. Här kan man återigen agera i Gustav Möllers anda. Självklart gäller även här att politiker intresserar sig för bostadsbyggandet och agerar för en förändring. Politiker som ställer tydliga krav på sina allmännyttiga bostadsbolag att agera och leverera. Stöd till ökad kvalitet i bostadsbyggandet Men det kanske allra mest effektiva stödet är en återkomst av något som liknar 1940-talets stöd av kvalitet i bostadsbyggandet. Att bygga hållbart, med långsiktig god ekonomi och smarta energilösningar. Återigen börjar det med en politisk viljeyttring som förutsättning för en förändring. Kompetenta politiker som ställer tydliga krav på förändring och förbättring. Precis som på 1940-talet gäller det att 2014 satsa på kvalitet. Att investera sig in i framtiden istället för att som nu försöka spara och snåla på kvalitet och ytor. Det vore enkelt om det fanns politisk tydlighet gentemot de som vill bygga bostäder. De här spelreglerna gäller i vår kommun. En enkel kravlista kan vara enligt följande: 1 Bygg alla nya hus som plusenergihus. Att komplettera med solceller är en investering som höjer produktionskostnaden med 500kr/kvm, men som snabbt återbetalar sig 2 Välj alltid material som håller länge. Exempelvis Reinzinktak istället för billigaste papptaket ökar produktionskostnaden ytterligare med 500kr/kvm, men förlänger livslängden på taket från 20 till 100 år. Som fasadexempel - välj bitusimpregnerad träpanel istället för den billiga målade granpanelen. Det förlänger underhållsbehovet från 10 till 30 år och investeringen betalas igen mångfalt. Eller använd träpaneler mm Ola Nylander, Chalmers arkitektur nylander@chalmers.se sida 5

6 Byggkostnad idag Produktionskostnad kr/kvm Exempel 80kvm, 3 rok. Byggkostnad Kr 3% ränta kr/år 2% avskrivning kr/år Underhåll/adm/värme 325kr/kvm/år kr/år Årshyra per kvm 1875kr Månadshyra 12167kr Byggkostnad med kvalitet. Återskapande av 1940-talets idé om stöd för ökad kvalitet. Produktionskostnad kr/kvm Exempel 80kvm, 3 rok. Byggkostnad Kr 3% ränta kr/år 1% avskrivning kr/år Underhåll/adm/värme 161kr/år/kvm 13680kr/år Årshyra per kvm 1571kr Månadshyra 10470kr interiört istället för gips och tapet som måste göras om vid varje flytt. Återigen en investering som ökar produktionskostnaden med 500kr/kvm som snabbt betalas genom uteblivna tapetseringar vid varje omflyttning. Listan kan göras lång på investeringar i hållbarhet Vid en summering av ett 10-tal sådana kvalitetsökande insatser stiger. Produktionskostnaden till 35000kr. Kostnaden för den tidigare nämnda 3:an stiger till kr. Vad innebär det för hyran? Banken ska fortfarande ha 3% ränta. Räntekostnaden blir 84000kr/år. Där finns tyvärr inget incitament för lägre ränta även om pantens värde ökar. Men 2% avskrivning kan med ökad hållbarhet istället sänkas till 1%, det vill säga skrivas av över längre tid. Huset kommer helt enkelt hålla längre och bättre. Det kapar de hyressättande utgifterna från 48000kr vid 2% avskrivning årligen, till 24000kr. Detsamma gäller för den schablon som SABO använder för att kalkylera med underhållet. Idag ligger den på 355kr/kvm och år. För ett hus som levererar el och värme, med beständiga material och smarta lösningar kan den utgiften halveras. Istället för i underhåll kan den siffran i det välbyggda huset sänkas till 13000kr. Det gör att investeringen skapar förutsättning för en minskning av hyran från 12500kr/månad till 10500kr/månad. Det blir dyrare att bygga bra, men det ger alltså billigare boende. Jämförelse med kostnader vid traditionellt bostadsbyggande, i spalten till vänster, och bostadsbyggande med kvalitet, i spalten till höger. Investeringen i bra material och detaljlösningar ökar produktionskostnaden, men sänker kostnaderna för underhåll och avskrivning. Månadshyran minskas genom ökad kvalitet. Även här kan allmännyttan visa vägen. SABO företagen har ett långsiktigt ägande och kan, stöttade av en vänsterregering efter höstens val, återigen visa vägen fram mot ett hållbart bostadsbyggande. Detta utan ge avkall på de EU direktiv om att vara vinstdrivande som alla andra bostadsproducenter. I denna process får arkitekten en viktig position att förmedla kunskap om innebörden i det hållbara bostadsbyggandet. 4 Fokus på kvantitet En fjärde insikt och lärdom från 1900-talets problemlösande, är att satsningar på kvantitet ofta skapar problem. Att återigen ge subventioner till produktionen skapar bara än större vinster för redan vinsttunga byggbolag. Viktigt är också att inse samspelet mellan kostnader för produktion och kostnader för underhåll av ett bostadshus. Vid en avskrivningstid på 50år utgör produktionen bara omkring 25% av hela kostnaden för huset då underhåll, drift mm räknas samman under avskrivningsperioden. Genom smarta och strategiska Husets totala kostnad I den totala kostnaden för huset (avskrivningstiden 50år) är produktionskostnaden c:a 20-25% Ola Nylander, Chalmers arkitektur nylander@chalmers.se sida 6

7 investeringar produktionen minskas kostnader på rätt ställe. Det var den läxan som 1940-talets politiker kunde. Husen står sig bra även idag. Det var samma läxa som glömdes under 1960-talets rekordår. I dagens penningvärde låg produktionskostnaden för miljonprogrammet på c:a kr/kvm. Det är en extremt låg siffra, bara 1/3 av dagens produktionskostnad. Men kalkylen för 1960-talets bostadsområden går ändå inte ihop på grund av det stora underhållsbehovet. Slutsatser Avgörande för förändringen ligger inte hos marknaden eller hos arkitekterna eller någon annan. Precis som på och 40-talen krävs politisk vilja och politisk kompetens för att förändra och bygga bort dagens bostadsbrist. Politiker med visioner och politiker som ser helheten. Politiker som vågar ställa krav, som vågar utmana och som kan skapa tydliga spelregler. Politiker som inser värdet i hållbar arkitektur. Veronica Palm säg något lika vackert som Gustav Möllers endast det bästa är gott nog åt folket, och du får min röst i höstens val. Litteratur Nylander, Ola: Svensk bostad , Studentlitteratur, Nylander, Ola: Bostadens omätbara värden, Stockholm Andersson, Ola: Hitta hem, Stockholm Rapport: Nybyggarkommissionen Viskaforshem och Pumkällehagen: Ola Nylander Ola Nylander, Chalmers arkitektur nylander@chalmers.se sida 7