Ordföranden har ordet

Transkript

1 Ordföranden har ordet Som nytillträdd styrelseordförande så ska jag summera mitt första år som har varit både händelsrikt och intressant. Jag har haft ett stort stöd av tidigare ordförande, Olof Clementz, då det är mycket att sätta sig in i. De nya undercentralerna som installerades under hösten 2011 är nu i drift. Det har krävts en hel del intrimmningar men dom har initialt inte givit de önskade besparingar som avsågs. Den el som undercentralerna förbrukat har minskat kraftigt men det visade sig att det köldmedia som vårt luftåtervinningssystem använder sig av behövde bytas ut och systemet rengöras och därefter har önskad effekt uppnåtts, fjärrvärmeförbukningen minskar stadigt. I styrelsen strävan att bli mer energieffektiva så har vi bytt ut alla lysrör till den nya LEDtekninken vilken också bidragit till att minska vår elkonsumtion. Föreningen fick under våren en förfrågan från Telia om att placera en 4G-mobilmast på en av föreningen byggnader vilket studtals genererade en stormig debatt gällande de faror som strålningen kunde ge upphov till. Styrelsen lät Telias förfrågan bli en medlemsfråga och kallade till en extra stämma så att medlemmarna i demokratisk ordning fick besluta i frågan. Det blev ett nej med stor majoritet till 4G-masten. Mitt mål som ordförande är att förvalta och utveckla det utmärkta arbete som tidigare ordförande så förtjänstfullt utfört. Jag har lagt fram en ny arbetsordning för styrelsen med större ansvar för samtliga ledamöter. Vidare så vill jag verka för en större ålderspridning och även en jämnare könsfördelning bland ledamöterna. Jag har som mål att förvalta och utveckla föreningens ekonomi och se till att våra fastigheters underhåll fortsätter att skötas väl. Du bor i en HSB-förening. Det innebär att vi har stöd av en stor organisation med betydande resurser. HSB står för Det goda boendet, som baseras på några grundvärderingar. De sammanfattas i begreppet ETHOS, som står för Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omsorg och Samverkan. Värderingar som vi i styrelsen strävar att förverkliga för oss alla. Engagemang och samverkan borde besjäla alla medlemmar i en förening. Ola Grahn Under sommaren har vi låtit måla om våra garage vilket var mycket behövligt. Vi har under året fortsatt våra diskussioner med Trafikverket om järnvägsutbyggnaden för att få de bullernivåer som kan vara att förvänta. De möten vi haft med dom har resulterat i att alla balkonger som vätter mot järnvägen kommer att inglasas och de lägenheter på bottenvåningarna med utplatser kommer också åtgärdas. Under året har våra fastigheter energideklarerats. 1

2 Förvaltningsberättelse Verksamheten Fastigheter Föreningen innehar med äganderätt fastigheterna Jakobsberg 2:2679, 2:317, 2:2681 och 2:2682 i Järfälla kommun. Byggnaderna, i vilka man upplåter bostadslägenheter och lokaler, uppfördes Fastigheternas areal uppgår enligt taxeringsbeskedet till m 2. Taxeringsvärdet är tkr varav byggnadsvärdet är tkr och markvärdet tkr. Fastigheterna har under året varit fullvärdesförsäkrade i Trygg Hansa. Föreningens innehav fördelar sig enligt följande: Kategori Antal objekt Total yta (m²) Bostäder Lokaler (inkl förråd) Bilplatser 77 Garage 58 Summa Fastighetsadresser Slöjdvägen 10 Slöjdvägen 26 Ekedalsvägen 7 A - D Ekedalsvägen 11E Ekedalsvägen 15 A - D Därtill finns lokaler på adresserna Slöjdvägen 12 resp. 28, Ekedalsvägen 7 A samt 11 D. Förvaltning Teknisk förvaltning och fastighetsskötsel har enligt avtal utförts av HSB Norra Stor- Stockholm. Förvaltare har varit Helene Lindblad. Administrativ förvaltning har enligt avtal utförts av HSB Norra Stor-Stockholm. Trappstädning har enligt avtal ombesörjts av Städkompakt AB t.o.m Fr.o.m har föreningen avtal med NSF Städ. Markskötsel har ombesörjts av Malms Trädgårdsanläggningar AB. Underhållsavtal finns för fasta installationer med: Siemens AB för undercentraler Kone AB för hissar Entema AB för tvättutrustning Organisation Styrelse Ordinarie styrelseledamöter Ola Grahn Ordförande Olof Clementz Vice ordförande John-Erik Johansson Sekreterare Pawel Josefsson Ledamot Ulla Granlund Kassör Åsa Forsgren HSB representant Bert Carlsson Ledamot Styrelsesuppleanter Erich Windisch Helene Lindblad HSB representant Alla medlemmar i styrelsen utom Bert Carlsson, som är nytillträdd, har avlagt godkänt kunskapsprov enligt HSB:s krav för certifiering. Avgående styrelseledamöter Ola Grahn John-Erik Johansson Ulla Granlund Avgående styrelsesuppleanter Erich Windisch Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Ola Grahn, Olof Clementz, Ulla Granlund och Helene Lindblad, två i förening. Revisorer Av föreningsstämman valda revisorer Revisor Revisorsuppleant Kent Axelsson Leif Mörkfors samt BoRevision AB, vilka är utsedda av HSB Riksförbund. 2

3 Valberedning Birgitta Nordlander Bert Brentler Lennart Wik Sammankallande Representation HSB Norra Stor- Stockholms fullmäktige Ordinarie Olof Clementz Portvärdar Per Asplund Slöjdvägen 10 Siri Lindström Ekedalsvägen 7 A Robert Svärdstål Ekedalsvägen 7 A Elisabeth Björk Orvehed Ekedalsvägen 7 D Tatiana Smoliana Ekedalsvägen11 E Kerstin Mårtensson Ekedalsvägen11 E Kjell Ahlstedt Ekedalsvägen15 A Kadriye Onatli Ekedalsvägen15 A Birgitta Pontén Ekedalsvägen15 D Birgitta Åkerman Ekedalsvägen15 D Ghak Resh Slöjdvägen 26 Irja Maijanen Slöjdvägen 26 Ekonomi Det visade sig nödvändigt att byta glykol i kretsen för återvinning av värme ur frånluften. En kostnad som inte var förutsedd. Räntekostnader var ca 119 tkr högre än budget. Elkostnader var ca 191 tkr lägre än budget medan fjärrvärme kostade ca 460 tkr mer än budget. Förvaltningskostnader var 26 tkr lägre än budget. Planerade åtgärder av våtrum kunde inte genomföras under året som budgeterats. Det gjorde att kostnader för planerat underhåll var ca 130 tkr lägre än budget. Totalt var kostnader för drift ca 296 tkr över budget. Styrelsens arvoden Styrelsen får 2,5 prisbasbelopp att fördela mellan ledamöterna. För att få arvode utbetalt krävs deltagande i minst hälften av årets styrelsemöten. Därtill utbetalas mötesarvode om 300 kr/möte. Årets resultat blev sämre än budgeterat. Underskottet blev 67 tkr, mot budgeterat överskott om 131 tkr. De viktigaste avvikelserna är: Ekonomisk flerårsöversikt Nettoomsättning, tkr Kostnadsfördelning Driftskostnaderna Rörelseresultat, tkr tkr är avsevärt högre än tidigare. Det Finansnetto beror framförallt på Årets resultat, tkr den kalla och 730 snörika 495 Balansomslutning, tkr vintern 105 både 737 i början Drift och slutet av året. Avgifts- Tkr & hyresbortfall, % 0,8 0,9 0,7 Planerat underhåll Kostnaderna 0,7 för värme 0,6 Fond för 2000 yttre underhåll, tkr Finansnetto och snöröjning har Belåning, 1000 kr/kvm ökat dramatiskt Finanskostnaderna har Årsavgiftsnivå 0 för bostäder, kr/m minskat med tkr 830 Soliditet ,9 % 19,7 % 20,0 % från föregående 20,3 % år. 17,9 % Amortering av lån, tkr Fusionen med brf Sländan gör att jämförelsetalen avviker 2008 & Amortering blev något lägre i samband med omsättning av ett lån, som placerades i annan bank. 3

4 Kostnadsfördelning Tkr Drift Planerat underhåll Finansnetto Viktiga driftskostnader Tkr Värme El Förvaltningskostn. Vatten Avfallshantering Obs! Diagrammen ovan är pro forma baserade på Spinnrocken & Sländan sammanslagna. D v s brf Sländands kostnader är inräknade åren före fusionen. Händelser under året Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls På stämman deltog 29 st. röstberättigade medlemmar. Medlemmar Föreningen hade vid årets slut 177 medlemmar varav HSB Norra Stor-Stockholm är en medlem. Nya medlemmar har inbjudits till informationsmöten vid ett tillfälle under året. Styrelsen Styrelsen har under verksamhetsåret 2012 hållit 12 st. protokollförda sammanträden. Vid ett av dessa möten utarbetades budgeten för 2012 tillsammans med vår ekonom i HSB. En medlem deltog i HSB:s årliga konferens. 4

5 Styrelsen har haft regelbundna möten med portvärdarna. Certifiering Föreningen är sedan 2008 certifierad enligt HSB:s krav på information, planering av ekonomi och underhåll samt styrelsens kunskaper. Vid en revision under 2012 har föreningen omcertifierats. Ombyggnad och underhåll Under verksamhetsåret 2012 har följande underhållsåtgärder genomförts i föreningen: Våra garage har målats om. Fortsatta diskussioner med Trafikverket gällande inglasnig av balkonger samt bullerskydda uteplatserna. Fastigheterna har energideklarerats. Föreningen har upphandlat ett nytt städavtal, NSF-städ, som påbörjade sitt uppdrag 1:a oktober Överlåtelser Av föreningens 134 bostadsrättslägenheter har 5 st överlåtits under året. Föregående år uppgick antalet överlåtelser till 12 st. I samband med överlåtelse görs tillsyn av lägenheten. Genomsnittlig köpeskilling vid försäljningar under året har varit kr/m² jämfört med kr/m² år Vid årets slut var tre st. lägenheter uthyrda i andra hand. Årlig besiktning Yttre besiktning har genomförts. Underhållsplanen har reviderats. Även en inre besiktning har genomförts. Avgifter och hyror Avgifterna höjdes med 1 % med anledning av kommande badrumsrenoveringar.. Gruppanslutningen till Bredbandsbolaget betalas av föreningen. Årskostnaden är ca 240 tkr Medlemsinformation och medlemsaktiviteter Medlemmarna informeras efter varje styrelsemöte via Nyspunnet ett informationsblad, som anslås i varje port ca en vecka efter styrelsemötet. Ett antal medlemmar får den även via e-post efter önskemål. Informationsmöten har hållits om bokslut och budget. Under året redovisades budgetinformationen vid den årliga Ärtor med punschkvällen som hölls i november. Ca 50 personer deltog vid det tillfället. Informationsmöte med nya medlemmar har hållits vid ett tillfälle under året. Händelser efter årets slut Badrumsrenoveringen av 54 st badrum har påbörjats och förväntas vara klart till Midsommar. Styrelsen har investerat i ett dokumentlagringssytem för att minska papperåtgången som har varit stor, samt att göra dokumentcirkulation snabbare och effektivare. Framtida utveckling Budget för 2013 Budgeten för 2013 indikerar 14 tkr som resultat före förändring av underhållsfond. Det planerade underhållet är budgeterat till 376 tkr. Det kan komma att överskridas betydligt då det visat sig att antalet fuktskadade badrum var fler än som kunnat förutses. Amorteringar kommer att göras med samma belopp som 2011 ca 945 tkr. Underhållsplan Det planerade underhållet som syftar till att erhålla lång livslängd på föreningens tillgångar finns med i underhållsplanen. Planen är ett levande dokument som årligen revideras. Beslutade åtgärder finns redovisade i Verksamhetsplanen. 5

6 Utveckling För att optimera driften i de nya undercentralerna installeras fyrtio temperaturgivare i ett antal lägenheter. Årets resultat Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande belopp i kronor: Tidigare års balanserade resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Att disponera Överföring från fond för yttre underhåll motsv. årets kostnad Överföring till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan Balanserat resultat efter disposition Fond för yttre underhåll Fond för yttre underhåll enligt balansräkning Årets förändring enligt ovan Fond för yttre underhåll efter förslag till stämmobeslut Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i den efterföljande resultatoch balansräkningen med tillhörande tilläggsupplysningar. 6

7 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Årets resultat

8 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not Mark Pågående byggnation Not Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Kassa och bank Not Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

9 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 12 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Kapitaltillskott Fond för yttre underhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Fond för inre underhåll Övriga kortfristiga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda panter för skulder till kreditinstitut Not Ansvarsförbindelser Inga Inga 9

10 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Investeringar/försäljningar av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Likvida medel Avräkningskonto HSB Kassa och bank Summa likvida medel

11 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Alla belopp anges i kronor om inte annat framgår. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde och förväntad nyttjandeperiod. Anläggningstillgångar Avskr. plan Antal år Slutår Byggnader Progressiv Ombyggnader, Brf Sländan Progressiv Ombyggnader lägenheter Rak Ombyggnader undercentral Rak Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till föreningens fastighet. Beskattning sker av andra kapitalinkomster, samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgick vid räkenskapsårets slut till 0 tkr. Därutöver betalar föreningen kommunal fastighetsavgift motsvarande kr per lägenhet, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. 11

12 Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode enligt stämmobeslut Mötesarvoden Ersättning för förlorad arbetsförtjänst Arvode föreningsvald revisor Övriga arvoden och ersättningar Utbildning Kostnad för konferenser Sociala kostnader Summa Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift. 12

13 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage och p-platser Övriga intäkter Brutto Avgiftsbortfall bostäder Hyresbortfall lokaler Hyresbortfall garage och p-platser Not 2 Drift Fastighetsskötsel Löpande underhåll El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Städning Förvaltningskostnader Extern revision Personalkostnader Övrig drift Not 3 Avskrivningar Byggnader Om- och tillbyggnad

14 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Ränteintäkter skattekonto 0 18 Ränteintäkter bankkonto 6 21 Utdelning från aktier och fonder Övriga ränteintäkter Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder Räntekostnader skattekonto Övriga räntekostnader Not 6 Byggnader och ombyggnader Byggnader Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde byggnader Ombyggnader Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar

15 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Bokfört värde ombyggnader Summa bokfört värde byggnader och ombyggnader Taxeringsvärde Byggnad - bostäder Byggnad - lokaler Mark - bostäder Mark - lokaler Taxvärde totalt Not 7 Pågående byggnation Ingående anskaffningsvärde pågående byggnation Årets anskaffningar, omf till ombyggnad Bokfört värde pågående byggnation Not 8 Långfristiga värdepappersinnehav m.m. Bundna placeringar Övrigt Not 9 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Övriga fordringar Not 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Kabel-Tv Övrigt

16 HSB Brf Spinnrocken i Järfälla Org.nr: Noter Not 11 Kassa och bank Handkassa Swedbank Nordea Danske Bank Not 12 Förändring av eget kapital Insatser Kapitaltillsk.+U ppl. avgift Underh. fond Balanserat res. Årets resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisp enl. stämmobeslut Årets resultat Belopp vid årets slut Not 13 Långfristiga skulder till reditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Danske Bank ,95% Danske Bank ,88% Danske Bank ,04% SBAB ,61% Stadshypotek ,94% Stadshypotek ,90% Stadshypotek ,18% Swedbank Hypotek ,09% Swedbank Hypotek ,69% Swedbank Hypotek ,06% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till

17 17

18 HSB-Certifiering Verksamhetsplanering för bostadsrättsföreningen HSB Spinnrocken i Järfälla År

19 Innehållsförteckning HSB Certifiering verksamhetsplanering Öppnar dörren för medlemmarna! Planerade månadsavgifter Planerat underhåll och nyinvesteringar Antagen kostnadsutveckling Uppföljning Information till medlemmarna Certifikat 19

20 Öppnar dörren för delägarna * Definition Verksamhetsplanen är styrelsens instrument att tolka och fullfölja arbetet med att tillgodose medlemmarnas intressen i bostadsrättsföreningen. Styrelsens uppdrag är att svara för att Föreningen är välvårdad och har en ordnad ekonomi. Styrelsen för HSB Brf Spinnrocken i Järfälla bygger sin verksamhetsplanering på: - En 20-årig underhållsplan - En 5-årig ekonomisk prognos - Ett 5-årigt målsättningsprogram. Alla tre dokumenten uppdateras årligen och målsättningsprogrammet för de kommande fem åren fastställs och redovisas i samband med budgeten resp. vid årlig konferens. En fast agenda gäller för årlig hantering av planerna: Januari Styrelsemöte Gällande verksamhetsplan utvärderas och verksamhetsrapport skrivs. April Stämma Planen och verksamhetsrapporten publiceras i årsredovisningen och föreläggs föreningsstämman för beslut. Oktober Styrelsekonferens Planen revideras i samband med budgetarbetet. Styrelsen anstränger sig I en HSB-certifierad bostadsrättsförening anstränger sig styrelsen för att ge viktig skriftlig information till delägare/medlemmar, vilken redovisar styrelsens planering av ekonomi och förvaltning. För att kunna lämna information har styrelsen låtit göra en avancerad underhållsplan och en kvalificerad ekonomisk framtidsprognos. Dessutom gör styrelsen en kunskapsredovisning på bostadsrätt, långsiktigt fastighetsägande och föreningsarbete. Styrelsen i brf Spinnrocken har som uppdrag att förvalta medlemmarnas intressen. Därför lämnas utförlig information till föreningens intressenter, som förutom medlemmar är bl. a. långivare, mäklare med spekulanter, kommun och leverantörer. Årsredovisning innehåller utöver stadgeenlig information även ekonomisk prognos, planerat underhåll och kommentarer. Styrelsen lämnar regelbundet information till medlemmarna i aktuella frågor genom nyhetsbladet Nyspunnet efter varje styrelsemöte. Det anslås i varje port samt utsändes via e- post till de som anmält önskemål om det.därutöver hålls informationsmöten om budget och bokslut samt vid andra större åtgärder. Skriftlig information om planerat underhåll I en HSB-certifierad bostadsrättförening redovisas skriftligen varje år styrelsens aktuella planer för underhållsåtgärder och nyinvesteringar fem år framåt. *I en certifierad bostadsrättsförening behandlar styrelsen bostadsrättshavarna som delägare och lämnar ekonomiska prognoser och information om de närmaste årens underhåll och nyinvesteringar. Delägarna i en HSB-certifierad brf får värdefull delägarinformation varje år. 20

21 Planerade månadsavgifter Skriftlig information om planerade månadsavgifter I en HSB-certifierad bostadsrättsförening redovisas skriftligen en aktuell prognos för de närmaste fem årens månadsavgifter. Professionell kontroll av styrelsens framtidsplanering I en HSB-certifierad bostadsrättsförening kontrollerar en oberoende professionell revisor styrelsens framtidsplanering och information. Kontrollen görs vartannat år och delägarna informeras skriftligen genom ett certifieringsutlåtande. Certifikat HSB lämnar ett certifikat till de bostadsrättsföreningar som uppfyller HSB:s krav på HSBcertifierade bostadsrättsföreningar. Certifieringsrevisorer som godkänt av HSB:s Riksförbund utför kontrollen. Styrelsen beräknar kommande års avgiftsförändringar Kommentar: Styrelsen har som mål att säkerställa ett positivt kassaflöde under perioden. Men den verkliga avgiftsändringen avgörs vid budgetarbetet varje år. Underlag för ekonomisk prognos Avgiftsförändring 1 % 2 % 2 % 2 % 2 % Grundunderlag Nuvarande kostnader Befintliga lån (Specificeras i årsredovisningens noter) Styrelsens strategi och planering för föreningens förvaltning Underhållsplan som visar vilket år planerat underhåll och nyinvesteringar bör utföras. Dessutom visar underhållsplanen vad varje åtgärd beräknas kosta (Underhållsåtgärder redovisas på sidan Planerat underhåll och nyinvesteringar.) Det är viktigt att upprätthålla ett positivt kassaflöde över tiden. Prognosen görs utifrån försiktighetsprincip. Nuvarande prognos stöder inte ytterligare sänkningar under perioden med mindre än att amorteringar eller kostnader minskar något. Upprätthållande av ett saldo i underhållsfonden som överstiger underhållsplan samt positivt kassaflöde över tiden är viktiga stödpunkter i prognosarbetet. 21

22 Antaganden för prognos (Redovisas på sidan Antagen kostnadsutveckling.) Låneränta Intäktsräntor Kostnadsutveckling på övriga kostnader Beräkningar Prognosen har skapats i Excel Styrelsen i brf Spinnrocken har sedan flera år en 5 årig prognos som en del av verksamhetsplanen, som utgör en del av årsredovisningen. Prognosen redovisas i samband med budget och bokslut. Att etablera en synlig soliditet om minst 20 % har varit ett viktigt mål, då den inledningsvis varit mycket låg. Nedan redovisas prognosen så som var vid årsskiftet. Den revideras regelbundet. Den tjänar som kompass för styrelsen i ekonomiska frågor. Prognoser av den här typen har använts under många år. Utfallet har genom åren avvikit från prognosen med enstaka procent. Finanskostnaderna avviker från fastställd budget då prognosen vid ränteberäkning tar hänsyn till amorteringstillfällen och tidpunkt för omsättning av lån mer exakt än HSB:s budgetprogram. Resultaträkning Ant avgiftsutveckl/år: Bost. %/år 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 1,00% Ant hyresutveckl/år: Övr. intäkter %/år 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Kostnadsutv drftskostn. %/år 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Avgift/kvm för bostäder Intäkter Avgifter: Bostäder Övr.intäkter S:a inbetalningar Kostnader Driftskostnader Planerat underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat Amorteringar Kassaflöde efter amortering Finasiella Intäkter Förutsättningar: Kostnaderna beräknas stiga ca 2 % /år, vilket är i takt med bedömd inflation. Räntan för långfristiga lån efter tidpunkten för omsättning har satts till 5,5 resp. 6 % beroende på tidpunkt för omsättning. Amortering sker f. n. med ca 784 tkr per år. Nytt lån upptogs 2011 för finansiering av nya undercentraler. Det planeras amorteras med 200 tkr fr o m hösten Prognosen är baserad på kända förhållanden

23 Planerat underhåll och nyinvesteringar Beräknade kostnader för underhåll och nyinvesteringar som skall betalas med egna medel. År Större underhåll under året Kostnad i kr 2013 Träpanel och fönsterbleck - målning Stamspolning Underhåll värmeanläggn Underhåll FTX-anläggn E 11D Skärmtak målning Summa Hissmaskin,byte hiss kg 2 st Termostatventiler, byte 50 % 400 st Renovering tvättstuga E 7A maskiner, golv & vägg Måln fönsterbleck & taksprång Asfalt körbar, omläggn., m Strid sand Div. målningsarbeten Summa Termostatventiler, byte 50 % 400 st Stuprör garage Hängrännor garage Målning garagetak Slamsugning dagvattenbrunnar Takpannor justering Byte fläktmotorer Summa Asfaltering P-platser & gångvägar Strid sand Renovering tvättstuga Summa Översyn fasader & tak Div. målningsarbeten Byte hängrännor & stuprör Underhållsplanen ligger nu i Summarum och är tillgänglig on-line för styrelsen

24 Beräknad kostnad för underhåll och ny investeringar som planeras betalas genom lån. Installation av solfångare kan kräva kompletterande upplåning. Ansökan om solvärmestöd kommer att lämnas in till Länsstyrelsen. Uppgifter om underhållsplaneringen Vid den årliga fastighetsbesiktningen har styrelsen biträtts av konsult. Underhållsplanen innehåller alla markanläggningar, byggnader och byggnadsdelar samt alla installationer som bostadsrättsföreningen har underhållsansvar för. Protokoll har förts vid fastighetsbesiktningen. Fastighetsbesiktningen har utgått från underhållsplanen. Underhållsplanen har lagts om med anledning av fusionen med brf Sländan. Uppskattade låneräntor på nya eller omsatta lån. Låneränta på nya lån med rörlig ränta 3 % * Inga lån planerade för omsättning 2012 resp Specificerade bindningstider och räntor för föreningens lån finns i separat not i årsredovisningen. Uppskattade kostnadsförändringar Låneränta på nya lån med bunden ränta 3 % 4,0 % 5,5 % 5,5 % 6 % Uppräkning i % Hyresintäkter 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % Driftskostnader - uppvärmning, el, vatten -20 % 2 % 2 % 2 % 2 % Övrigt Antagen kostnadsutveckling Fastighetsskatt 2 % 2 % 2 % 2 % 2 % Nya undercentraler driftsatta dec 2011 förväntas sänka kostnaderna för uppvärmning %, varav en del består av elförbrukning. 24

25 Uppskattad medelinkomstränta Inlåningskonto / placering Kassakonto under kr 0.1 % 0,1 % 0,2 % 0,2 % 0,2 % Kassakonto över kr Bunden inlåning Kapitalkonto Styrelsen har bedömt att inkomsträntor kommer att vara < 10 tkr under de närmaste åren. Underhåll Åtgärder som tillkommit, senarelagts eller uteslutits i förhållande till underhållsplanen. Åtgärd (T) (S) (U) (Tillk) Skäl till förändringen Ommålning garagefasader T Lägre kostnad än budget Åtgärda våtrum S Påbörjat Januari 2013 A-gården:Strid sand S Inget behov nu Brunnar slamsugning,dagvattenbrunn S 2013 Hängrännor & Stuprör, byte garage S 2013 Byte av medium i kretsen för värmeåtervinning T (T) = Tidigarelagts, (S) = Senarelagts, (U) = Uteslutits, (Tillk)= Tillkommit Styrelsens ekonomiska planering Ränteförändringar på omförhandlade lån. Lånebelopp anges med skuld utom för det lån som omsättes innevarande år. Det anges med skuldebelopp vid omsättningen. Omsättnings Tidigare Ny bindningsform Danske bank Lånebelopp Ny ränta datum ränta (bunden/rörlig) Danske Bank ,95 % 4 % Rörlig Danske Bank ,51 % 6 % 2-3 år Danske Bank ,88 4 % Stadshypotek ,94 % 4 % 2 år Stadshypotek ,9 % 6 % 4 år Stadshypotek ,18 % 3 % 2 år Swedbank ,09 % 6 % * Swedbank ,69 % 6 % * Swedbank ,06 % 5,5 % * * Bindningsform väljs vid omsättningen med hänsyn taget till rådande marknadsläge. 25

26 Föreningens fastigheter Information till delägarna Föreningen har fusionerats med Brf Sländan, som därvid absorberats. Antalet lägenheter har därmed ökat från 111 till 134. Även lokalytan har ökat. Byggår Antal lägenheter Area bostäder Area lokaler Redovisning av kunskapstest för styrelseledamöter. Hälften av styrelseledamöterna dock minst tre har gjort godkända kunskapstest för styrelseledamöter i HSB-certifierade bostadsrättsföreningar Redovisning av föreskriven information har lämnats till delägarna*. Skriftlig medlemsinformation enligt krav delas ut till delägarna. Introduktion av nya medlemmar sker vid inflyttning och i samband härmed överlämnas en informationsskrift. Nya medlemmar kallas dessutom till informationsmöte 2 ggr per år. De kontaktas efter inflyttning av portvärd. Skriftlig information lämnas till medlemmarna minst två gånger om året. Nyhetsbrev Nyspunnet anslås i varje port ca en vecka efter varje styrelsemöte. Medlemsmöte utöver föreningsstämma hålls informationsmöte om budget resp. bokslut. Ort och datum Järfälla HSB Bostadsrättsförening Spinnrocken i Järfälla Ola Grahn Olof Clementz 26