SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER"

Transkript

1 SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER GUNNAR IVARSON ROLF JONSSON GUNNAR DU RIETZ NILS-ERIC SANDBERG

2 SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER GUNNAR IVARSON ROLF JONSSON GUNNAR DU RIETZ NILS-ERIC SANDBERG

3 Så får vi fler och billigare hyresrätter Gunnar Ivarson, Rolf Jonsson, Gunnar Du Rietz, Nils-Eric Sandberg Omslag: Lars Fransson ISBN:

4 Innehåll Förord Sammanfattning Så får vi fler och billigare hyresrätter! Kapitel 1 Inledning Byggandet har havererat Kapitel 2 Orsaker till bostadsbyggandets nedgång och vad som kan göras Byggande skapar resurser Hyresrättens funktion Bostadsbyggandets nedgång Paradigmskiftet: inflationen försvann Vi bygger för lite Allmännyttan fungerar dåligt Behöver vi subventioner? Skatten på byggande måste sänkas Markkostnader Hyresregleringen ett hinder för byggande Flyttskatten bromsar tillväxten Planprocessen måste förenklas Fångna och hemlösa Om inget görs Kapitel 3 Därför kostar det så mycket att bygga Kostnadsutveckling för byggande Kostnader i ett bostadsprojekt A. Produktionskostnad B. Löneandelen av produktionskostnaden C. Sambandet mellan byggkostnad, produktionskostnad och hyra.. 43

5 Innehåll Kapitel 4 Så sänker vi kostnaderna för bostadsbyggande och därmed hyran A. Plan- och bygglovsprocessen så kan ledtider kortas B. Markkostnader så kan de sänkas C. Skaleffekter i byggprocessen så kan de uppnås Kapitel 5 Sänkt skatt ger fler hyreslägenheter A. Hyrans sänkning vid föreslagen effektivisering av plan- och byggprocessen samt en skattesänkning med kr/m B. Skatter som direkt påverkar produktionskostnaden C. Total skatteandel för alla skatter som uppkommer i byggprocessen. 62 D. Reformens effekter på byggandet E. Efterfrågeeffekter F. Bostadsbyggnadsbehov G. Skatteeffekt netto genom reformen H. Multiplikatoreffekter Slutsatser Kapitel 6 Så kan momssänkning och miljöskatter bidra till fler och billigare hyreslägenheter A. Momssänkning B. Skattesänkning finansierad via miljöskatt Kostnadssänkning totalt Kapitel 7 Diskussion och slutord Fler ingenjörer Staten kan och bör göra mer Slopa hyresregleringen på nyproduktionen och reducera flyttskatten.. 76 Fart på tillväxten Detta är möjligt!

6 Förord Förord Det råder i dagens Sverige en stor brist på hyresrätter och studentbostäder, och de som byggs är för dyra för att kunna efterfrågas av personer med normalinkomst. Hyresrätter och studentbostäder är helt nödvändiga för ett fungerande samhälle. Det krävs för att unga ska kunna flytta hemifrån eller till studieorter utanför hemorten. Det krävs för nödvändig rörlighet på arbetsmarknaden, för att företag ska kunna rekrytera kompetent personal och folk flytta till de orter där det finns efterfrågan på arbetskraft. Alla har inte råd eller vill inte engagera sig i att äga sin bostad. Med ett byggande av hyresrätter som varit lågt under flera decennier, och då vi parallellt haft en kraftig urbanisering och stor invandring, har situationen snabbt närmat sig det akutas gräns. Detta är ett välkänt faktum och ifrågasätts inte i debatten, men det har sedan länge irriterat mig att de som sätter spelreglerna för bygg- och bostadsmarknaden, politikerna, inte tar ett större samlat grepp på situationen för att åstadkomma en påtaglig förändring. Man använder, som vi säger på byggarspråk, sandpappret när man först borde använda yxan! Med mer än 60 års erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen, som hantverkare och tjänsteman, som grundare och företagsledare i Wäst-Bygg, som utvecklades till ett av de större privatägda företagen i landet, vill jag påstå att jag har fått en gedigen kunskap om de speciella aspekterna i denna nisch av byggandet. Mitt engagemang i Sveriges Byggindustrier, mycket med inriktning på bostadsbyggande har också gett mig stor insikt. Då bristen på billiga hyresrätter och studentbostäder blivit alltmer besvärande, har jag funderat en hel del över hur konkreta åtgärder för att få till fler hyresrätter skulle kunna se ut. Min utgångspunkt har varit en helhetssyn och att det borde gå att beräkna storleken av olika besparingsåtgärder samt att beräkna effekten av dessa samhällsekonomiskt och statsfinansiellt. Som ordförande i Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande vid 5

7 Förord Högskolan i Borås, kunde jag få till stånd finansieringen för det som nu blivit till denna utredning. Jag engagerade tidigt civilingenjör Rolf Jonsson, med flera decenniers erfarenhet av byggbranschen, att driva projektet tillsammans med mig och genomföra vissa utredningar. Vi ägnade inledningsvis mycket tid att besöka och intervjua kompetenta personer inom aktuella ämnen, personer med speciell kunskap inom PBL, bank- och fastighetsekonomi, nationalekonomi, byggnation och politik, för att ta in synpunkter och för att öka vår helhetssyn på ämnet. Förre ledarskribenten vid Dagens Nyheter, Nils-Eric Sandberg och ekon.dr Gunnar Du Rietz engagerades i utredningsgruppen och med bas i intervjuerna kunde utredningen färdigställas. När jag nu ser det samlade arbetet är det inte utan stolthet. Den huvudsakliga hypotes jag hade visade sig vara riktig, det går att bygga billigare och därmed mer och utan att det kostar statsfinanserna något, tvärtom genererar det ökade skatteintäkter. Men ännu är jag inte nöjd, nu måste politiska krafter ta vid och förverkliga idéerna! Om utredningens förslag genomförs, beräknar vi att ytterligare hyresrätter kommer att kunna byggas varje år. För att klara detta behöver vi dessutom öka utbildningen av byggingenjörer, som det redan idag råder brist på. Men det måste göras nu, eftersom det tar cirka fem år från utbildningens start tills ingenjören är i produktivt arbete. Tack Rolf, Nils-Eric och Gunnar för ett väl utfört arbete och för ett fint samarbete. Borås i januari 2015 Gunnar Ivarson Ordförande i Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande 6

8 Sammanfattning Sammanfattning Det finns för få hyresrätter i Sverige och de som byggs blir för dyra för att kunna efterfrågas av en genomsnittsinkomsttagare. Det behövs därför åtgärder som ser till att det såväl byggs mer men också att hyran inte blir så hög att de som behöver en lägenhet inte har råd att flytta in. Uppgiften för utredningen, som initierats av Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande, har varit att göra en samhällsekonomisk genomgång och kalkyl över vilka moment i byggprocessen som skulle kunna effektiviseras, men att också se och beräkna hur skatterna på byggande och boende skulle kunna förändras. Utredningens beräkningar och slutsatser visar i korthet att: Nyproduktionskostnaden för en hyresrätt är kr per m 2 där lagstadgade skatter och avgifter utgör hela 35,7 procent av hela produktionskostnaden för en genomsnittlig hyreslägenhet. Kostnaden för plan- och byggprocessen med markkostnader, projektering, inarbetning, gemensamma kostnader, material och felkostnader skulle kunna minskas rejält. De beräknas då kunna minska produktionskostnaden med kr per m 2 eller 11 procent. Utredningen föreslår att bygg- och planprocessen effektiviseras med dessa kr per m 2. Utredningen föreslår även en skattesänkning, i första hand sänkt byggmoms till 12 procent, vilket skulle sänka de totala produktionskostnaderna med kr per m 2. Tillsammans skulle dessa åtgärder ge en total sänkning av produktionskostnaderna på kr kr = kr per m 2. Utredningens beräkningar visar att hyran då skulle sjunka med cirka 12 procent. Utredningen menar att förslaget inte heller betyder någon nettosänkning av det totala skatteuttaget, utan genom omfördelning som reducerar tillväxtbromsande skatter ökar skatteintäkterna totalt sett. 7

9 Sammanfattning Plan- och byggprocessen skulle kunna förkortas och göras effektivare genom att kommuner inriktar sig på större byggprojekt som gör det billigare att bygga. Dessutom pekar man på hur den kommunala planprocessen kan förenklas genom begränsningar när det gäller handläggning och där kommunerna skulle kunna begränsas i sitt prissättande av mark. Staten skulle kunna kräva av kommuner och regioner att det fanns en väl tilltagen, specificerad mängd mark avsedd för bostadsbebyggelse, såväl planlagd som icke planlagd, alltså en markreserv. Genom att tydliggöra de ekonomiska realiteterna för byggande av hyresbostäder blir även de kommunala markpriserna synliggjorda. Detta är emellertid inte nog för att sätta fart på byggandet av hyresrätter med rimlig hyra. För att få en kraftigare effekt på efterfrågan av hyresrätter behövs också en signifikant sänkning av skatten på nybyggandet. Utredningen föreslår en sänkning av byggmomsen till 12 procent 1, vilket skulle sänka produktionskostnaderna med kr per m 2. Sammantaget skulle dessa åtgärder ge en total sänkning på kr kr = kr per m 2. Utredningen kommer fram till att denna produktionskostnadssänkning skulle kunna ge en hyressänkning på drygt 12 procent. Dessa åtgärder sammantaget skulle öka produktionen av hyresrätter med ytterligare varje år (från hyresrätter 2013). Skattesänkningen beräknas i utredningen inte kosta staten något, utan istället tillföra staten ytterligare intäkter genom det ökade byggandet. Kalkylerna i utredningen visar att det räcker med att produktionen av hyreslägenheter ökar med knappt per år för att reformen ska vara självfinansierad om den finansieras via sänkt moms till 12 procent. Så beräknas kunna ske eftersom en så hög andel som 35,7 procent av produktionskostnaden utgörs av skatter och avgifter (t.ex. arbetsgivaravgifter) och att skatteintäkterna då ökar när fler jobbar i denna sektor. De tillkommande lägenheterna per år beräknas ge ökade skatteintäkter på 13,7 mdkr, samtidigt som momsintäkterna minskar med 4,5 mdkr och alltså ger ett statsfinansiellt överskott på hela 9,2 mdkr. Utredningen visar också att om skattesänkningen 1 Istället för momssänkning skulle skatterna också kunna sänkas genom en skattekonstruktion som omfördelar kostnader mellan det befintliga bostadsbeståndet och nyproduktionen. 8

10 Sammanfattning istället tas ut via en miljöskatt på befintliga bostadsbeståndet blir det statsfinansiella överskottet istället nästan 14 mdkr. Den samhällsekonomiska BNPeffekten blir drygt 38 mdkr, eller 1 procent. Utredningen menar även att en faktor som bromsar byggandet är hyresregleringen som håller nere lönsamheten och anser att regleringen bör tas bort för nyproduktion i samband med de föreslagna åtgärderna. Detta är ett gyllene tillfälle att vidta denna åtgärd som diskuterats så länge utan att komma till utförande. Genom att kraftigt reducera reavinstskatten kan bo stadsbeståndet utnyttjas effektivare när flyttkedjor exempelvis frigör små billiga bostäder. Utredningens förslag är relativt enkla och departementen kan på kort tid förenkla planprocessen, slopa hyresregleringen i nyproduktionen, minska skatten i nyproduktionen och reducera flyttskatten. Men förslaget förutsätter en samverkan mellan aktörerna i byggandet: stat, kommuner, byggherrar och byggföretag, där alla tar sitt ansvar för att produktionen ska öka. Nedanstående figur illustrerar överskådligt effekterna av utredningens förslag 9

11 Sammanfattning Kostnadsbesparingar i kr/kvm Plan- och bygglov 437 Markkostnad 904 Skaleffekter: Projektering 593 Inarbetning 419 Gemensamma kostnader 147 Material 182 Felkostnader 412 SUMMA Skattesänkning Kostnaden sänks med kr/m 2 Sänkt hyra med 12 % tillkommande lägenheter per år Ökad BNP 1 % + 9,2 13,7 mdkr/ år i statskassan Samhällsekonomisk tillväxteffekt om 14,4 mdkr/år Ökad sysselsättning 10

12 Kapitel 1 Inledning Kapitel 1 INLEDNING Bostadsbyggandet har en central roll för hela ekonomin. Tillväxt i Sverige sker sedan länge främst i klusterregioner där olika företag samverkar. Tillväxten förutsätter därmed flyttningar som i sin tur förutsätter en bo stadsmarknad med ett överskott på bostäder. Men enligt en beräkning från Stockholms handelskammare förlorar Stockholm årligen 21 miljarder kr i tillväxt för att företagen inte kan rekrytera viktig arbetskraft på grund av bostadsbristen. Allvarligast är bristen på hyresrätter. En fungerande dynamisk ekonomi behöver en spotmarknad av bostäder, det vill säga lägenheter som är snabbt tillgängliga, utan kapitalinsats, för dem som lämnar sin utbildning, flyttar till nytt arbete etc. Främst hyresrätten kan fylla denna funktion. Och bristen på hyresrätter drabbar särskilt de regioner där tillväxten rättare sagt den potentiella tillväxten är starkast. Under perioden med lågt byggande, , har befolkningen ökat med personer. Enligt Boverkets analys bor 67 procent av befolkningen i kommuner med bostadsbrist, och 85 procent i kommuner med brist på hyresrätter. Särskilt har byggandet av hyreslägenheter minskat det motsvarar nu 18 procent av 1990 års produktion. I en internationell jämförelse, 2009, hamnar Sverige bland åtta länder på näst sista plats vad gäller färdigställda bostäder per invånare enligt SCB. Med en korrigering för skillnader i geografi och befolkningsstruktur skulle Sverige legat än sämre till. Varför är det då så? Vad är det som hänt? En viktig förklaring är att byggandet av bostäder från 1990-talets början gått ifrån ett statssubventionerat byggande med skenande kostnader för staten, till dagens situation med stor brist på hyreslägenheter och studentbostäder och höga hyror för boende i nybyggda hus. Samtidigt har det offentliga gått från skenande kostnader till istället få stora intäkter från skatter och avgifter. 11

13 Inledning Kapitel 1 En annan viktig orsak är kostnaderna. Ett grundproblem vid byggande av bostäder och särskilt hyresrätter är de höga kostnaderna där en stor del utgörs av skatter och avgifter som vi kommer att visa i de följande avsnitten. En tredje orsak till lågt bostadsbyggande är att lönsamheten för att bygga och äga hyreshus försämrades från år 1991 när realräntorna steg kraftigt samtidigt som momsen höjdes, även på alla byggen. Momshöjningen var en del av finansieringen av års skattereform, genom vilken många skattesatser sänktes, samtidigt som skattebaserna breddades genom bland annat likformigt höjd moms. Momshöjningen slog dock särskilt hårt mot hyreslägenheter därför att deras hyror var reglerade. Fastighetsägarna kunde därför inte övervältra momshöjningen framåt på hyrorna utan fick bära höjningen själva genom minskad lönsamhet, vilket gjorde byggandet av hyreslägenheter så olönsamt att detta kraftigt minskade och nuvarande bostadsbrist uppstod. Om utvecklingen får pågå utan att något görs åt bostadssituationen tvingas alltfler ungdomar bo kvar i föräldrahemmet, och kanske till och med avstå från utbildning eller universitetsstudier på annan ort. I förlängningen kan det leda till att den uppväxande generationen förlorar förtroendet för politiken och det är något vi, eller inte någon annan, vill vara med om. Fler hyresrätter innebär att klusterregionerna fungerar effektivare. Ungdomar som går från utbildning kan få bostäder och därmed bosätta sig på en ort där de får ett kvalificerat och högavlönat arbete. Människor som vill flytta kan snabbt få ett nytt arbete just eftersom de snabbt kan få en bostad. Studier av den svenska tillväxten visar att den sammanfallit med migration till orter med industri och högskolor. Och denna tillväxtskapande migration förutsätter en fungerande bostadsmarknad med en viss andel lediga lägenheter. På den politiska nivån är det avgörande att bostadsproduktion inte ses som en kostnad utan som en investering, och att bostadsbyggandet inte främst bedöms statsfinansiellt utan samhällsekonomiskt där de totala resurserna optimalt används I de följande avsnitten diskuterar och presenterar vi fyra författare dels orsaker till det numera låga bostadsbyggandet samt gör utförliga beräkningar och förslag som tillsammans, om de genomförs, kommer att ge dubbelt så många hyresrätter som byggs idag och det till lägre hyra. Och vi visar också att detta kommer att generera högre skatteintäkter till staten! 12

14 Kapitel 2 Kapitel 2 ORSAKER TILL BOSTADSBYGGANDETS I kapitlet beskrivs bostadsbyggandets nedgång och orsaker därtill samt diskuteras vilka förändringar som är nödvändiga. Kapitlet har författats av f.d. ledarskribenten vid Dagens Nyheter, Nils-Eric Sandberg. Bostaden är grunden för ett hyggligt liv. Bostadsförsörjningen är fundamental för ett gott samhälle. Men i drygt två decennier har den varit helt otillräcklig. De flesta kommuner i landet har brist på bostäder. Storstäderna, landets tillväxtmotorer, plågas mest av långa köer. Många flyttar till orter med stor efterfrågan på arbetskraft, men finner att de utan bostad inte kan få det viktiga jobbet. Och företag som försöker expandera kan inte få den viktiga arbetskraften eftersom bostäderna saknas. På de följande sidorna ska jag beskriva vilka de samhällsekonomiska effekterna skulle bli av kraftigt ökat byggande, men först en historisk tillbakablick på vad orsakerna är till att bristen numera är så stor på hyresrätter. Hyresrätten har en viktig funktion i bostadsförsörjningen, och i samhällsekonomin. Alla vill eller kan inte äga sin bostad. Ägandet kräver kapitalinsats och ett eget ansvar för bostaden. De som inte vill och inte kan klara detta vill hyra. Hyresrätten är dyr; den innebär att den boende köper en rad tjänster 13

15 Kapitel 2 för drift och underhåll. Det är logiskt att de som är unga och saknar kapital, och de som är äldre och inte orkar sköta en egen bostad, söker sig till hyresrätten. Från en ekonomisk synpunkt har hyresrätten en viktig funktion. En fungerande och dynamisk ekonomi kräver en spotmarknad, det vill säga en marknad med bostäder som är snabbt tillgängliga och inte kräver kapitalinsats. De som avslutat en utbildning måste kunna flytta till den ort där de finner en anställning. De som separerar måste kunna flytta för att få en ny bostad. När den ekonomiska strukturen förändras, till exempel via skärpt internationell konkurrens, tvingas många skaffa ny utbildning och ny sysselsättning och därmed flytta, och finna ny bostad. Om ekonomin ska fungera måste människor i dessa kategorier kunna flytta, snabbt och enkelt. Men en sådan fungerande hyressektor har vi inte, främst på grund av hyresregleringen. Spotmarknaden i storstadsregionerna utgörs nu av bo stadsrätter vilket innebär att den inte fungerar ordentligt. Bostadsrätterna kräver en ordentlig kapitalinsats. Eftersom bostadsbyggandet, inte ens av bostadsrätter, har matchat efterfrågan, har priserna stigit. I storstäderna har priset på bostadsrätter på några få år stigit från en miljon till en och en halv miljon per rum i attraktiva områden ännu mer. De flesta som går från utbildning till arbete kan inte skaka fram dessa pengar särskilt inte sedan Finansinspektionen tvingat på bankerna ett utlåningstak på 85 procent av marknadsvärdet, utan tanke på konsekvenserna för ekonomin. Bostadsrätterna kan inte fungera som spotmarknad. Det kan bara hyresrätterna göra. Hela ekonomin förutsätter därför att vi får ett radikalt ökat utbud av hyresrätter. Och detta kan bara ske genom nyproduktion. Det viktiga, i ett tillväxtperspektiv, blir därmed villkoren för nyproduktion av hyresrätter. Alla intervjuade företagare i Handelskammarens rapport ville helst av allt ha ett större utbud av hyresrätter. Hyresrätternas andel av totala bostadsbeståndet var länge cirka 42 procent, bostadsrätterna var 16 procent. Men i nyproduktionen har hyresrättens andel fallit brant. Sedan 1991 har hyresrätterna blivit mindre än hälften av bostadsrätterna i nyproduktionen. 14

16 Kapitel 2 I slutet av åttiotalet steg löner och priser mer i Sverige än i omvärlden. Det fanns förväntningar om att Sverige än en gång skulle hantera kostnadsökningarna genom att devalvera vilket vi gjorde sex gånger Vid halvårsskiftet 1989 slopade Riksbanken sista delen av valutaregleringen, en följd av att Sverige gått med i EES-avtalet mellan EFTA och EG. Därmed bestämdes de svenska räntorna av omvärldens förtroende för svensk ekonomi. Räntorna steg våldsamt, till procent. Samtidigt försvann inflationen; den hade länge legat på 7-10 procent, men sjönk från 10,4 till 2,6 procent. Därmed fick vi extremt höga realräntor. De fungerade som finansiella strypsnaror på hushåll och företag. Bostadsbyggandet var nästan helt finansierat med lån och realräntorna knäckte byggandet. Det föll från bostäder till , alltså ett fall på 77 procent. Knappast har någon annan bransch de senaste åren drabbats av en sådan krasch. Sedan Sverige släppt den fasta växelkursen 19 november 1992 föll räntorna, långsamt men stadigt. Bostadsbyggandet hämtade sig något, men långsamt. Åren byggde vi bostäder, det vill säga cirka per år under 19 år. År 2012 påbörjades byggande av cirka bostäder. År 2013 gick siffran upp till cirka Men det är endast 48 procent av 1990 års nivå. Kraschen i bostadsbyggandet har mest drabbat hyresrätterna; i nyproduktionen var de 2010 bara cirka 18 procent av 1990 års nivå. Byggandet i flerfamiljsbostadshus koncentrerades nästan helt till bostadsrätter. Åren ökade antalet bostadsrättslägenheter i landet med 53,7 procent, eller cirka I denna ökning ingår inte bara nybyggande utan även ombildning, cirka åren Antalet hyresrätter ökade med , eller 2,2 procent. 2 Bedömningen av byggandet måste räkna in att befolkningen ökade med personer. Om trenden står sig kommer vid utgången av 2014 ytterligare personer att efterfråga bostad. Bostadsbrist är ett komplext problem, en kombination av lågt utbud, 2 Alla siffror från SCB. 15

17 Kapitel 2 efterfrågetryck, inkomstökning, önskemål om fler rum per hushåll etcetera. Boverket har i sin rapport Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv (2012:18) beräknat bristen till cirka bostäder. Åren ökade den vuxna befolkningen, det vill säga alla över 19 år, med 7,9 procent medan antalet permanentbostäder ökade med 5,6 procent. Till detta måste man lägga att efterfrågetrycket ökar, särskilt mot klusterregionerna, historiskt och trendmässigt. Behovet av nya bostäder kan därmed inte enbart mätas med den totala bostadsbristen utan måste också avvägas mot inflyttningstrycket på klusterregionerna. Priserna på egna hem och borätter har ökat realt med drygt 70 respektive 150 procent. Den extrema prisökningen på borätter kan till stor del tolkas som en följd av att efterfrågeökningen på lägenheter i flerfamiljshus nästan enbart riktats mot borätter eftersom utbudet av hyresrätter inte ökat alls, på grund av lågt byggande och hyresreglering. Priserna är en viktig källa till kunskap eftersom prisbildningen fungerar som marknadens informationssystem den visar alla var efterfrågan och avkastningsmöjligheterna finns. De studenter som flyttar till högskoleorterna för att studera drabbas av bostadsbristen. Enligt Boverket fanns höstterminen 2012 cirka registrerade studenter men endast cirka studentbostäder. Det totala bostadsbeståndet uppgår 2014 till cirka bostäder. Anta att genomsnittshuset står i hundra år, med ombyggnad efter femtio år (vilket är betydligt mer än vi kan räkna med för miljonprogrammets hus). Då måste vi ha ett nybyggande om bostäder per år, och ombyggnad av lika många enbart för att hålla beståndet intakt. Men eftersom vi har en kraftig inflyttning till landet räcker inte detta. Att bygga mer behöver inte vara en omöjlighet. På slutet av 1930-talet, när vi inte hade någon bostadspolitik alls, byggde vi bostäder per år. Det är svårt att jämföra med miljonprogrammet , eftersom byggandet då drevs upp med kraftiga subventioner, ett slags ekonomisk dopning. Men det allvarliga är att vi sedan drygt tjugo år haft ett byggande långt under tidigare genomsnitt. Och om vi drar ut trenden blir resultatet en allt värre bostadsbrist, särskilt i alla tillväxtområden. 16

18 Kapitel 2 De som drabbas mest är ungdomarna. De är av givna ekonomiska skäl främst hänvisade till hyressektorn. Och det är produktionen av hyresrätter som fallit mest de senaste två decennierna. Omvänt har andelen unga bland de bostadssökande ökat, av rent demografiska skäl. Åren ökade årskullarna med procent över det tidigare genomsnittet. Det är de grupperna som nu ska starta arbets- och bostadskarriär två steg som ofta hänger samman; arbetstillfällena finns vanligen främst på de platser där bostadsbristen är svårast. Den ekonomiska politiken står här inför enorma problem som kräver snabba åtgärder de närmaste åren. Bostadsbyggandet handlar inte enbart om att skaffa personer tak över huvudet. Det spelar också en central roll i hela samhällsekonomin. Utan rimligt utbud av bostäder fungerar sektorerna för både utbildning och arbete dåligt. De som vill gå till högskoleutbildning vilket är en viktig tillväxtfaktor måste i de flesta fall hitta en bostad på högskoleorten. Och de senaste årens låga byggande har förlängt bostadsköerna på nästan alla universitetsorter. Om bostadsbristen hindrar ungdomar från att studera på universitetsorterna blir detta ett hinder för den ekonomiska tillväxten. Högskolestudier ska nämligen i en samhällsekonomisk kalkyl inte ses som en del av offentlig konsumtion utan som en investering i humankapital. Och i allt fler sektorer i näringslivet blir humankapitalet en allt viktigare tillväxtfaktor, som bland annat visats av den amerikanske ekonomipristagaren Robert Solow. Bostadsbristen hämmar företagens förmåga att expandera och attrahera ny arbetskraft. En aktuell undersökning från Stockholms handelskammare Lotta Andersson: Bostadsbrist farlig flaskhals för jobben visar att nästan en tredjedel av företagen i Stockholm drabbats av svårigheter med rekrytering på grund av bostadsbristen. Åren ökade Stockholms läns befolkning med drygt personer. Byggandet stod inte alls i proportion till efterfrågetrycket. Följden är att Stockholm nu har det största bostadsunderskottet i stadens historia. År 2012 saknades bostäder i Stockholm. Fyrtiofem procent av de tillfrågade inom utbildningsväsendet hade svårt att rekrytera kompetent personal på grund av bostadsbristen. Det innebär att 17

19 Kapitel 2 den allvarligt hämmar den ur ett tillväxtperspektiv viktigaste expansionen den som drivs av kunskapskapitalet. En annan studie av Handelskammaren visar att bostadsbristen minskat den potentiella tillväxten i Stockholmsregionen med cirka 21 mdkr. Bostadsbyggandet kunde tidigare på grund av de stora statliga subventionerna ses som en belastning på ekonomin. I samhällsekonomiska kalkyler på tillväxt och investering måste man noga skilja mellan transfereringar och resursförbrukning. Så kallade kapitalkostnader, det vill säga räntor och amorteringar, är transfereringar, det vill säga överföring av pengar från en instans (statskassan) till en annan (till exempel byggföretag). Det kräver nästan inga resurser. Det är själva byggprocessen och drift och underhåll av byggnader som drar resurser, och som i denna mening innebär samhällsekonomiska kostnader. Att bygga bostäder har gett ett viktigt bidrag till tillväxten i ekonomin, i flera betydelser. Under 1960-talet växte BNP med i genomsnitt 4,6 procent per år, vilket är en hög siffra. När BNP växer med 3,53 procent per år fördubblas inkomsterna på tjugo år. Tillväxt mätt med BNP-statistiken är ett mått på värde, inte på resursförbrukning. Nationalräkenskapernas tillväxtmått är alltså en resultaträkning för hela ekonomin, inte en balansräkning. Miljonprogrammet från 1965 gav ett kraftigt bidrag till tillväxten. År 1970, när vi byggde bostäder, ökade BNP med 6 procent. Från 1971 föll bo - stadsbyggandet brant. Tillväxten gick ned till 1,5 procent. Investeringskvoten, det vill säga bruttoinvesteringarna som andel av BNP, föll från cirka 25 till 14 procent. Investeringarna i nya bostäder har nu fallit till cirka 8 procent av de totala bruttoinvesteringarna. En extremt låg siffra jämfört med tidigare decennier. Ett, låt vara, grovt mått på den ekonomiska tillväxtens drivkrafter är investeringskvoten, det vill säga investeringarna som andel av BNP. Den har ökat långsamt under 1900-talet och nådde under 1960-talet en topp på 25 procent. Följden blev att tillväxten under 1960-talet i genomsnitt blev 4,6 procent per år. Bostadsbyggandet är alltså en viktig komponent i tillväxten i svensk ekonomi. Att bostadsbyggandet minskat radikalt sedan 1991 är en av flera förkla- 18

20 Kapitel 2 ringar till att tillväxttakten gått ned. Om vi ökar bostadsbyggandet med cirka lägenheter ger detta ett ordentligt bidrag till tillväxten. Att döma av den politiska debatten om subventioner och bidrag är ökat bostadsbyggande en kostnad. Detta beror på att debatten blandar ihop statsfinansiella och samhällsekonomiska kalkyler. Subventioner till bostadsbyggandet som betalades i stora belopp är givetvis en kostnad i statsbudgeten. Som mest kostade räntesubventionerna cirka 35 mdkr per år i mitten och slutet av 1980-talet. Men byggandet genererar också intäkter för staten. Byggmomsen drar in stora pengar. Vidare genererar byggandet stora intäkter i form av inkomstskatter och arbetsgivaravgifter. Till det kommer bolagsskatter, lagfartskostnader och skatter på inteckningar. Totalkostnaden för att producera en genomsnittlig hyreslägenhet i flerbostadshus är nu cirka 1,919 mkr enligt Sveriges Byggindustriers statistik, uppräknad till 2014 års nivå. Skatter och avgifter utgör cirka 0,685 mkr, det vill säga knappt 36 procent av totalkostnaden. Med dagens skattevillkor genererar ökat bostadsbyggande alltid mer skatteintäkter. I ett större ekonomiskt perspektiv är den samhällsekonomiska lönsamheten det avgörande. Den samhällsekonomiska kalkylen beräknar, till skillnad från den statsfinansiella, hur de totala ekonomiska resurserna i samhället används. Bostadsbristen begränsar den ekonomiska tillväxten. Och ökad tillväxt ger avkastning som inte bara speglas i statsbudgeten utan som hamnar i kassan hos praktiskt taget alla hushåll, i termer av ökad inkomst och, via produktivitetsförbättringar, relativt sänkta priser. Den politiska debatten om bostadsbyggandet bör därför inte utgå enbart från statsfinansiella kalkyler utan även från samhällsekonomiska. Ökat bostadsbyggande är alltså ingen kostnad utan ett bidrag till ekonomin. Dels bidrar det till att bevara och öka kapitalstocken som i ett utvecklat industriland ska uppgå till cirka 4-5 gånger BNP. Dels genererar ökat utbud av bostäder tillväxt i den meningen att tillgångarna på arbetskraft 19

21 Kapitel 2 och humankapital kan utnyttjas effektivare. Det senare är i sig än viktigare än just byggandet. Men byggandet genererar sysselsättning och därmed inkomster. Det påverkar också den offentliga sektorn. Vi har en makroskattekvot på 44 procent det vill säga av varje ökning av BNP går 44 procent in i den offent liga sektorn som skatteintäkter. På marginalen blir det ännu mer eftersom vi har progressiv beskattning. Bolagsskatten på ett bygg- eller fastighetsföretag är en minoritetspost i kalkylen; byggföretaget genererar det mesta av skatteintäkterna via byggmoms, arbetsgivaravgifter, inkomstskatter, och sedan fastighets- och energiskatter på husen. Statsbudgeten görs uteslutande i statsfinansiella termer. Men en bedömning av hur de totala resurserna i ekonomin används måste skilja mellan den statsfinansiella och den samhällsekonomiska kalkylen. Med början på femtiotalet fick vi en stadigt ökande inflationstakt. Det var till en början inte märkligt. Sverige höll fast växelkurs mot omvärlden vi blev 31 augusti 1951 medlem i Bretton Woodssystemet, som innebar att alla medlemsländer skulle hålla fast växelkurs mot dollarn, som i sin tur var kopplad till guldet. Enkel teori visar att en liten ekonomi med stor utrikeshandel och fast växelkurs, som Sverige, i längden måste importera omvärldens inflation. Inom Bretton Woodssystemet fick växelkurserna korrigeras endast när ett fundamental disequilibrium 3 i bytesbalansen inträffat. Inflationen blev först ett problem för bostadspolitiken. I början förde regeringen en lågräntepolitik. Men lånen var inte justerade för inflationen. Aktiebolagslagen förbjöd aktiebolag att ta upp inflationsjusterade lån. Efter hand som inflationen sänkte realvärdet på lån tvingades Riksbanken och regeringen acceptera att räntorna höjdes, som kompensation för långivarnas förluster. Och stigande räntor höjde kostnaderna i nybyggda hus. Detta blev ett huvudproblem för bostadspolitiken i decennier. 3 fundamental jämviktsbrist 20

22 Kapitel 2 Omvänt blev inflationen också en lösning. Som vi visat tidigare fungerade inflationen som en skuldavskrivning. Det var inte inflationen i sig som minskade skulderna fallande penningvärde skapade förluster för alla som inte fick kompensation för fallet. Men i inflationsekonomin steg löner, hyror och fastighetsvärden i takt med inflationen. Och lånen var inte inflationsjusterade. Det innebar att räntekostnader och hyror som andel av inkomsterna, i reala termer, sjönk. En inflationstakt på 7 procent per år halverade realvärdet av lånen på 10 år. Inflationstakten på 10 procent halverade realvärdet på 7 år. Visserligen drev inflationen upp räntorna. Men räntorna var till 1982 helt avdragsgilla mot en hög marginalskatt. Och den del av räntan som motsvarade inflationen fungerade som en amortering på skuldens realvärde. Denna reala amortering var avdragsgill, mot hög marginalskatt. Det var denna avdragsrätt som räddade högbelånade småhusägare med hög marginalskatt Inflationen reducerade räntekostnader, hyror och skulder i relation till inkomster och fastighetsvärden. Eftersom inflationstakten stadigt steg fungerade denna mekanism med automatik. I inflationen låg en nästan automatisk skuldavskrivningsmekanism. Detta lärde sig så småningom alla husköpare och investerare. Det var inte farligt att köpa en högbelånad bostad eftersom räntekostnaderna snart gick ned, som andel av inkomsten, särskilt mätt efter ränteavdrag. Och byggherrarna lärde sig att de kunde bygga hus som gick med förlust, initialt, de första trefyra åren eftersom inflationsbetingade hyror och marknadsvärden gjorde att bygget snart gick runt, och därefter började gå med vinst. Men nu är inflationen borta. Den sjönk 1992 från 10,4 till 2,6 procent, och den har inte kommit tillbaka. Teorin säger att centralbanken styr inflationstakten med sin ränta. Det stämmer, men mer i teorin än i verkligheten. Om Riksbanken kunnat styra inflationstakten hade den varit låg under decennier. Men när staten och facket höjde lönekostnaderna med 20 procent per år i början av 1970-talet kunde Riksbanken inte göra mycket. Och om centralbankerna kunde kontrollera inflationstakten skulle IMFchefen Christine Lagarde inte varna för att vi går in i deflation, det vill säga ett trendmässigt prisfall. 21

23 Kapitel 2 Men nu styr andra faktorer inflationen. En hårdnande internationell konkurrens gör det omöjligt för svenska företag att försöka sätta priser över världsmarknadspriset. Vi har en importandel på cirka 42 procent av BNP, och den importen domineras av lågprisvaror. Konsumtionsvaror har ett högre arbetskraftsinnehåll än exportvaror och har därmed legat högre i pris. Men staten med sina skatter och facket med sina kollektivavtal har effektivt slagit ut nästan all svensk konsumtionsvaruindustri. Vi tillverkar inte längre kläder, hemelektronik eller fritidsvaror i Sverige. Allt importeras. Till detta kommer produktivitetsökningen i elektroniken. Det sägs att elektroniken fördubblas i effektivitet och halveras i pris var 18:e månad. En titt i statistiken visar att det stämmer och elektronik blir alltmer dominerande, både som produkt och som komponent i processer. Den extrema produktivitetsökningen inom elektroniken kan avläsas i den fallande inflationstakten. År 2013 steg inflationen, mätt med KPI, med 0,1 procent alltså en tjugondel av Riksbankens officiella inflationsmål. Vi kan alltså utgå från att inflationen är borta, inom överskådlig tid. Inflationens bortfall har stora implikationer för investeringarna, särskilt bostadsbyggandet. Den automatiska skuldavskrivningen är borta. Alltså går det inte för byggherrarna att bygga hus med initiala förluster. Ty förlusterna kommer att bli permanenta, och därmed göra byggena ekonomiskt omöjliga. Privatpersoner kan inte köpa högbelånade bostäder och hoppas på att räntekostnaderna snart sjunker som andel av inkomsten. Övergången från hög- till låginflationsekonomi, från inflationsräntor till realräntor, är det stora paradigmskiftet i svensk ekonomi. Frågan är vilka som har lärt sig vad det innebär, och hur snabbt. Med tiden får vi nog veta det. År 1990 byggde vi bostäder, Så kom skatteomläggningen 1990: De indirekta skatterna höjdes kraftigt och värdet av ränteavdragen sänktes med 38 procent. Det ledde till att hyran för en genomsnittlig lägenhet, enligt Bostadsdepartementets kalkyler, steg med 23 procent. 22

24 Kapitel 2 Samtidigt drabbades ekonomin av en realräntechock. Det fanns förväntningar på en ny devalvering. Valutaregleringen slopades helt 1 juli Därefter styrdes de svenska räntorna av den internationella ekonomins fört roende för svensk ekonomi. Och räntorna steg från hösten 1989 från 12 till 18 procent. Den höga belåningen har varit en huvudprincip i svenskt bostadsbyggande sedan början av förra seklet. Så realräntechocken fördyrade bostadsbyggandet enormt och föll byggandet, mätt i antalet nya bostäder, med 82 procent. Inte sedan varvskrisen på mitten av 1970-talet har en bransch drabbats av en sådan chock. De största företagen hade en stor andel anläggningsbyggande, och klarade sig. Många medelstora företag specialiserade på bostäder strök med. Eftersom inflationen försvann slopades de inflationsbetingade räntesubventionerna. Den sammanlagda effekten av realräntechocken, skatteomläggningen och slopandet av subventionerna blev en kraftig fördyring av boendet, och givetvis ett fall i efterfrågan på bostäder. Bostadsbyggandet har inte återhämtat sig efter dessa kostnadschocker. Kombinationen av demografiska faktorer, stor inflyttning från omvärlden och lågt byggande har resulterat i tilltagande bostadsbrist. Enligt Boverkets senaste statistik lever 67 procent av befolkningen i kommuner med brist på bostäder. Allvarligast är bristen på hyresrätter; det gäller 85 procent av alla kommuner, 246 stycken. Alla kommuner i storstadsregionerna har brist på bostäder för ungdomar. Även 47 procent av kommuner med högst invånare har brist på bostäder för ungdomar. Men vi vet att byggandet ligger på en samhällsekonomiskt låg nivå; ett kraftigt ökat bostadsbyggande är en huvudförutsättning för att vi ska få fart på den ekonomiska tillväxten. En titt i den ekonomiska historien visar att bostadsbyggandet är en huvudfaktor för ekonomisk tillväxt. Sverige är ett i förhållande till befolkningen mycket stort land. Länge levde de allra flesta på jordbruk, i den egna hembyn. Men från mitten av 1800-talet kom en liberalisering av ekonomin. Skråsystemet avskaffades i två steg, 1846 och Aktiebolaget infördes 1848; huvudregeln om begränsat risktagande ledde till att även personer utan stora inkomster och förmögenheter vågade satsa pengar i företag. Aktiebolaget 23

25 Kapitel 2 fungerade som den kanske mest effektiva utjämningen av förmögenheter i ekonomin. År 1864 fick bankerna också rätt att sätta marknadsräntor. Därmed kunde de allokera kapital till nya företag, och industrialiseringen av Sverige satte fart. Men de nya industrierna kunde inte uppstå överallt, utan bara på enstaka orter, vanligen de som låg nära transportvägarna, det vill säga kusterna eller de nybyggda järnvägarna. Så industrialiseringen förutsatte stora flyttningsrörelser, som i sin tur förutsatte nytt bostadsbyggande. Ofta gick industrialiseringen först, med bostadsbrist som följd. Vi har sedan industrialiseringen haft samma mönster. Tillväxten driver fram flyttningsrörelser. Därmed blir bostadsbyggande en förutsättning för tillväxt, sysselsättning, och ökad levnadsstandard. Men från 2000 har bo - stadsbyggandet mätt i antalet nya bostäder varit i genomsnitt en tredjedel av 1991 års nivå. Detta är allvarligt. Sveriges geografiska och ekonomiska struktur kräver ett bostadsbyggande som är betydligt högre än geografiskt mindre men mer tättbefolkade länder. I en internationell jämförelse, 2009, hamnar Sverige, bland åtta länder, på näst sista plats vad gäller färdigställda lägenheter per tusen invånare. 4 Denna jämförelse är då inte korrigerad för skillnader i geografi och befolkningsstruktur. Med en sådan korrigering skulle Sverige legat ännu sämre till. Den moderna bostadspolitiken linjerades upp av den bostadssociala utredningen SOU 1945:63. Utredarna, under ordförandeskap av Alf Johansson, som sedan blev generaldirektör för Bostadsstyrelsen, föreslog att staten och kommunerna skulle organisera bostadsbyggandet för att bygga bort bostadsbristen. Kommunerna, och delvis facket, skulle starta allmännyttiga bostadsföretag. De skulle få lån till 100 procent av byggkostnaderna, och behövde alltså inte ha något eget kapital. Kooperativa bostadsrätter skulle få lån till 4 Källa: SCB. 24

26 Kapitel 2 99 procent. Lånegränsen för småhus med statliga lån blev 95 procent. Privata fastighetsägare som byggde hyreshus fick låna till 92 procent. Hela systemet byggde alltså på en extremt hög belåning, utan något egenkapital. En fungerande ekonomisk verksamhet förutsätter egenkapital. När ett företag kommer till banken och vill ha lån till en investering kan banken omöjligen göra en komplett värdering av investeringens framtidsutsikter, noggrann analys av branschen, den internationella konkurrensbilden, tänkbara tekniska utvecklingar som ändrar lönsamhet och konkurrensförhållanden etcetera. Det skulle kräva bataljoner av statistiker och utredare. Banken kan främst kontrollera låntagarens förmåga att klara en förändring, en kris och det kan låntagaren göra enbart genom att ha ett rimligt egenkapital, som ekonomisk buffert. Detta är det enda banken kan kontrollera. Egenkapitalet är den självklara primära riskbäraren i en konkurrensutsatt och föränderlig ekonomi. Men allmännyttan hade inget egenkapital. Följden visade sig först i början av 1970-talet. Då fick Sverige, via en extrem skattechock, en hemmagjord lågkonjunktur. Den stabila inflyttningen från Finland förbyttes plötsligt i en motsvarande utflyttning. Tusentals lägenheter i de nya miljonprogramshusen i Stockholmsområdet blev lediga. Men eftersom allmännyttan inte hade något egenkapital kunde den inte klara hyresförluster, utan staten fick gå in med hyresförlustlån, som sedan omvandlades till hyresförlustbidrag. På 1980-talet ökade bostadsbyggandet, främst i kommuner med svag befolkningsökning. Det var en följd av räntesubventionerna: marknadsräntan var cirka 12 procent, men den subventionerade räntan var 3 procent och det var den som till stor del styrde kommunernas och byggherrarnas investeringsbeslut. De flesta byggen som startades på 1980-talet fick problem från 1990 när räntorna steg. Bostadsrätterna hade på toppen privata lån som inte var subventionerade. Och de fick realräntor på 15 procent. Nästan alla nybildade bostadsrättsföreningar fick problem och tvingades till rekonstruktion eller konkurs. De allmännyttiga bostadsbolagen i avfolkningskommunerna kunde inte 25

27 Kapitel 2 hyra ut sina nya lägenheter. Hyresregleringen gjorde att de inte kunde sänka hyrorna den reglerade hyran låg där över marknadshyran. Följden blev stora förluster, så staten grep in. De kommunala bolagen hade fått stora statliga bidrag för att bygga husen. Sedan fick de stora statliga bidrag för att riva husen. Före detta generaldirektören för Statens bostadskreditnämnd, Mats Rönnberg, skrev en ESO-rapport, Ds 2002:9, Staten fick Svarte Petter. Han visar där, med siffror från SCB, att det revs moderna lägenheter eftersom allmännyttan inte kunde sänka hyrorna till marknadsnivå. Av detta kan vi dra några slutsatser: Allmännyttan fungerar inte den fick länge inte drivas med vinstsyfte; överskott fick alltså endast uppstå som olycksfall i verksamheten. Den kunde inte hantera hyresförluster, och kunde alltså endast fungera på en marknad med permanent bostadsbrist, så att alla lägenheter omgående hyrdes ut. Här ligger en paradox: allmännyttan skapades för att eliminera bostadsbristen, men kunde bara fungera i ett samhälle med permanent bostadsbrist. Nu klarade sig delar av allmännyttan tack vare inflationen. Inflationstakten steg från 1950-talet från cirka 5 procent per år till drygt 12 procent på slutet av 1980-talet. Den fungerade som en förlåtande skuldavskrivning. Endast tack vare inflationen fick allmännyttan ett egenkapital. Nu är som sagt inflationen borta, men en rimlig slutsats av det förgångna är att allmännyttan delvis bör placeras på marknaden och kombineras med privata företag. Den amerikanske ekonomen Charles Kindleberger har i sitt arbete Manias, Panics and Crashes. A History of Financial Crises visat att nästan alla finansiella kriser startat med högbelåning det vill säga med litet egenkapital. Det är det som är problemet. Därför var den extremt högbelånade och kapitallösa allmännyttan en felkonstruktion. Erfarenheterna från krisen i början av 1970-talet och krisen i början av 1990-talet visar att en fungerande bostadsmarknad måste arbeta med finansiellt mer robusta konstruktioner. Ett grundproblem i svensk ekonomi i allmänhet och i bostadspolitiken i synnerhet har varit att det privata sparandet varit för lågt, och därmed har belåningen och det finansiella risktagandet blivit för högt. Det låga sparan- 26

28 Kapitel 2 det är givetvis en reflex av de extremt höga marginalskatter som drabbade alla från 1971, då progressiviteten i skattesystemet kraftigt skärptes. Alla måste använda inkomsten primärt för fasta utgifter mat, bostad, kläder, försäkringar, arbetsresor etcetera. Det som blir över, och som ligger på toppen av inkomsten, kan användas för sparande. Och det är det som drabbas av hög marginalskatt. Man kan säga att den svenska staten sedan 1971 med mycket höga marginalskatter försökt hindra befolkningen att spara till egen bostad, till ekonomisk trygghet. Följden har blivit att hushållen blev mycket sköra mot finansiella risker och höga räntor. Det enorma fallet i bostads byggande från början av 1990-talet är ett tydligt exempel. Av det måste vi kunna dra några rationella slutsatser om vilka skattesatser en fungerande ekonomi tål. En huvudtanke i debatten om bostadsbrist och bostadsbyggande har varit subventioner, som instrument för att få fart på byggandet. Från 1950-talet ingick subventioner i statliga lån med mycket låg ränta, till de flesta bostadsbyggen. Allmännyttan fick mest, kooperativa bostadsrätter något mindre, småhus som var godkända för statliga lån aningen mindre. På 1960-talet kom inflationen, som drev upp räntorna. Professorn i nationalekonomi, Guy Arvidsson i Lund, föreslog då ett nytt lånesystem, paritetslånen. Innebörden var att lånen skulle anpassas till inflationen. Räntan skulle vara låg, till en början. Sedan skulle den höjas, i takt med inflationen. Grundtanken var att bostadskostnaderna skulle hållas konstanta, i fast penningvärde. Paritetslånen var en briljant konstruktion. Tyvärr var de komplicerade: de var reala lån i nominell form. Nästan ingen förstod hur konstruktionen fungerade. Det var en olycka, eftersom konstruktionen var den enda som hanterade inflationsproblemet. I paritetslånen ingick att hyran måste höjas i takt med inflationen. Detta krävde mod av politikerna. Och det fanns inte. Alltså slopades paritetslånen 27

29 Kapitel och ersattes med generella räntesubventioner från Den så kallade garanterade räntan som fastighetsägarna skulle betala sattes till 3 procent. All räntekostnad däröver skulle staten det vill säga skattebetalarna stå för. Det blev så småningom dyrt. Räntorna var länge reglerade. Men regleringen låste hela kreditmarknaden och i november 1985 slopade regeringen regleringarna. Marknaden fick sätta räntorna. Så marknadsräntorna steg till cirka 12 procent. Skillnaden mellan den garanterade räntan 3 procent och marknadsräntan finansierades av staten. Räntesubventionerna steg till mdkr per år. Systemet slopades i några steg från Det gamla subventionssystemet konstruerades för att hantera inflationsbetingade höga initialräntor. Men inflationen är nu borta. Vi har alltså inga inflationsstyrda räntor på 12-procentsnivån att subventionera bort. Istället har vi fått realräntor, låt vara för tillfället mycket låga. Men om vi utgår från att inflationen i huvudsak är borta, för lång tid framåt, kommer vi att ha realräntor. Det är formellt räntan minus inflationen enligt KPI, konsumentprisindex. För det enskilda företaget blir realräntan lika med räntan minus prisutvecklingen på företagets produkter. Att subventionera bort initiala inflationsbetingade räntor kunde göras relativt snabbt ju högre inflationstakt, desto fortare kunde subventionerna politiskt dras ned. Men subventioner för realräntor är något helt annat. Utan inflation finns ingen automatisk skuldavskrivning och de reala räntorna minskar, i absoluta tal, endast genom amortering. Amorteringstakten i det svenska systemet är långsam. Alltså skulle realräntesubventioner bli bestående under lång tid, och kräva allt större kostnader för statskassan. Slutsatserna blir desamma om subventionerna inte inriktas på just räntorna utan utformas som ett allmänt investeringsbidrag. När subventionerna från mitten av 1980-talet snabbt steg, som reflex av att marknadsräntorna gick upp, började kreditmarknaden räkna med risken att subventionerna av politiska skäl kunde sänkas. Alltså togs de inte helt med i kreditprövningen av nya byggprojekt. Politiska löften är nämligen inte civilrättsligt bindande; riksdagen kan när som helst ändra regler och lagar. 28

Så får vi fler och billigare hyresrätter

Så får vi fler och billigare hyresrätter Så får vi fler och billigare hyresrätter Ivarson-modellen är en partipolitiskt neutral utredning med förslag till åtgärder för att byggandet av hyresrätter ska öka med 20 000 per år och samtidigt ge ökade

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Läge för lägenheter. www.lageforlagenheter.se

Läge för lägenheter. www.lageforlagenheter.se Läge för lägenheter www.lageforlagenheter.se Läge för lägenheter Den omfattande bristen på små hyresrätter och studentbostäder i landets storstadsregioner blir allt mer akut. I dag saknar 216 000 unga

Läs mer

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Innehåll Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter 2 Bostadsbristen i siffror 2 Läget i dag 2 Läget för studenter 3 Vad har byggts? 4 Varför just nu?

Läs mer

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg

En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror. Pär Svanberg En kommentar till Finanspolitiska rådets rapport om marknadshyror Pär Svanberg par.svanberg@hyresgastforeningen.se Vad är det för marknad? Rätten till bostad är inskriven i 2 av regeringsformen av en anledning:

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

Ekonomiskt program för hyresrätten

Ekonomiskt program för hyresrätten 1 (6) Handläggare Datum PS 2011-09-26 Ekonomiskt program för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på ett ekonomiskt program för hyresrätten. Med detta program

Läs mer

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Promemoria 2012-04-12 Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Den globala skuldkrisen har påverkat också Sverige. Tillväxten har dämpats och arbetsmarknaden har försämrats. Det råder

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

Fler bostäder i Sverige

Fler bostäder i Sverige Fler bostäder i Sverige Stefan Löfven Åsa Romson Magdalena Andersson Gustav Fridolin 25 mars 2015 Foto: Folio Bildbyrå / Maskot 2 Jobbstrategi Investera för framtiden Infrastruktur Bostäder Klimat Fler

Läs mer

Den gömda skattebomben

Den gömda skattebomben Den gömda skattebomben En rapport om hur dubbelbeskattningen av bostadsrätter slår mot hushållen i Stockholm Fastighetsägarna Stockholm Alströmergatan 14 Box 12871, 112 98 Stockholm Tel 08-617 75 00 Fax

Läs mer

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta

Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta Bakgrund Det pågår en intensiv debatt om huruvida det föreligger en boprisbubbla som kan få allvarliga konsekvenser för samhällsekonomin Debatten rör främst Stockholmsregionen, även om också andra delar

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN STOCKHOLMSREGIONEN. Framtidsinvesteringar i jobben går före

SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN STOCKHOLMSREGIONEN. Framtidsinvesteringar i jobben går före SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN BOSTADSPLAN FÖR JÄRFÄLLA FÖR STOCKHOLMSREGIONEN Framtidsinvesteringar i jobben går före Små hyresrätter nya skattesänkningar för unga och studenter Vår bostadsplan för

Läs mer

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet 2014-08-27 Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet Socialdemokraternas vallöfte för bostadsbyggande Sverige behöver en bostadspolitik och ett mål för bostadsbyggandet i Sverige. Bostadsbristen är

Läs mer

HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD

HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD Rapport 1:2006 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyreskontrakt kan människor snabbt

Läs mer

Utmaningar för bostadsbyggandet. KSP 5 september 2013 Bengt Westman SKL

Utmaningar för bostadsbyggandet. KSP 5 september 2013 Bengt Westman SKL Utmaningar för bostadsbyggandet KSP 5 september 2013 Bengt Westman SKL Läget Det byggs enligt många för få bostäder i Sverige. Samtidigt sjunker nivåerna för påbörjade bostäder i nyproduktionen År 2012

Läs mer

nya bostäder under nästa mandatperiod

nya bostäder under nästa mandatperiod Socialdemokraterna i Stockholm Stockholm 2010-08-10 50 000 nya bostäder under nästa mandatperiod En bostadspolitisk rapport från Socialdemokraterna i Stockholmsregionen 2 (8) Innehållsförteckning Stockholmsregionen

Läs mer

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson Framtiden måste byggas idag Anders Konradsson Den statliga politiken tre skeden från bostadspolitik till skattepolitik 1975 1990 sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning

Läs mer

Akuta lösningar för fler studentbostäder i Sverige

Akuta lösningar för fler studentbostäder i Sverige Akuta lösningar för fler studentbostäder i Sverige Svår bostadssituation för unga Bostadssituationen för unga människor är tuff i hela landet. I år bedömer 119 kommuner att de har brist på bostäder 1.

Läs mer

100 FASTIGHETSÄGARE OM "EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA" Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen

100 FASTIGHETSÄGARE OM EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 1 FASTIGHETSÄGARE OM "EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA" Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen 1 fastighetsägare om EU, Allmännyttan och hyrorna Förord Den 18 april 28 presenterades den statliga

Läs mer

Samhällsekonomiska begrepp.

Samhällsekonomiska begrepp. Samhällsekonomiska begrepp. Det är väldigt viktigt att man kommer ihåg att nationalekonomi är en teoretisk vetenskap. Alltså, nationalekonomen försöker genom diverse teorier att förklara hur ekonomin fungerar

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

Bonusövningsuppgifter med lösningar till första delen i Makroekonomi

Bonusövningsuppgifter med lösningar till första delen i Makroekonomi LINKÖPINGS UNIVERSITET Ekonomiska Institutionen Nationalekonomi Peter Andersson Bonusövningsuppgifter med lösningar till första delen i Makroekonomi Bonusuppgift 1 Nedanstående uppgifter redovisas för

Läs mer

REMISSVAR NYBYGGARKOMMISSIONENS RAPPORT EN BOSTADSPOLITISK AGENDA FÖR SVERIGE

REMISSVAR NYBYGGARKOMMISSIONENS RAPPORT EN BOSTADSPOLITISK AGENDA FÖR SVERIGE 1 (5) Agneta Dreber Göran Persson Olle Wästberg REMISSVAR NYBYGGARKOMMISSIONENS RAPPORT EN BOSTADSPOLITISK AGENDA FÖR SVERIGE Föreliggande rapport har inte sänts på remiss men HSB Riksförbund anser att

Läs mer

Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2011 års ekonomiska vårproposition

Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2011 års ekonomiska vårproposition Sid 1 (6) Den svenska ekonomin enligt regeringens bedömning i 2011 års ekonomiska vårproposition I vårpropositionen skriver regeringen att Sveriges ekonomi växer snabbt. Prognosen för de kommande åren

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Nominell vs real vinst - effekten av inflation - 1 Nominell vs real vinst - effekten av inflation - av Richard Johnsson 1 I det som följer ska jag beskriva hur inflationen påverkar de bokföringsmässiga vinsterna i företagen. Det kommer att framgå att

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg

Läs mer

Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie

Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie Portföljvalsbeslut och skatter på bolag respektive ägande - en allmän jämviktsstudie Erik Norrman 2012-02-15 Sammanfattning på svenska Nationalekonomiska institutionen Ekonomihögskolan Lunds universitet

Läs mer

2 Vad räknas inte in i ett företags förädlingsvärde? A) vinst B) utgifter på insatsvaror C) löner D) ränteutgifter

2 Vad räknas inte in i ett företags förädlingsvärde? A) vinst B) utgifter på insatsvaror C) löner D) ränteutgifter 1. Vad räknas inte till privata investeringar? A) Nyproduktion av bostäder B) En ökning av lager C) Nyproducerade fabriker D) Företags inköp av begagnade maskiner 2 Vad räknas inte in i ett företags förädlingsvärde?

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Facit. Makroekonomi NA0133 5 juni 2014. Institutionen för ekonomi

Facit. Makroekonomi NA0133 5 juni 2014. Institutionen för ekonomi Institutionen för ekonomi Rob Hart Facit Makroekonomi NA0133 5 juni 2014. OBS! Här finns svar på räkneuppgifterna, samt skissar på möjliga svar på de övriga uppgifterna. 1. (a) 100 x 70 + 40 x 55 100 x

Läs mer

Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror

Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror 1 (8) Handläggare Datum P-GN 2013-10-18 Det svenska systemet - bruksvärdesprincip och förhandlade hyror Inledning Det svenska hyressystemet är komplicerat och i jämförelse med andra länder unikt. Det svenska

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter Skattesystemets betydelse risker och möjligheter ingemar.rindstig@se.ey.com 0705-24 33 00 Seniorvärldskonferensen, Göteborg 2015-04-22 Ekonomin - för brukaren Stor betydelse för framtidens Äldres boende

Läs mer

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I HELSINGBORG?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I HELSINGBORG? VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I HELSINGBORG? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 9 oktober 2009 Sammanfattning Fastighetsägarna

Läs mer

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRES- RÄTTER?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRES- RÄTTER? VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRES- RÄTTER? VARFÖR BYGGS INTE FLER HYRES- RÄTTER? Omkring en fjärdedel av Sveriges befolkning bor i dag i en hyresbostad. Det gör hyresrätten till den näst vanligaste boendeformen

Läs mer

NyföretagarCentrum STRÄNGNÄS. Utförd av IUC Sverige AB 2010

NyföretagarCentrum STRÄNGNÄS. Utförd av IUC Sverige AB 2010 IUC Sverige AB RAPPORT SEK! Samhällsekonomisk kalkyl NyföretagarCentrum STRÄNGNÄS Utförd av IUC Sverige AB 2010 RAPPORT 2010-06-30 Samhällsekonomisk Kalkyl NyföretagarCentrum Strängnäs Sammanfattning Våra

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

Kostnadsutvecklingen och inflationen

Kostnadsutvecklingen och inflationen Kostnadsutvecklingen och inflationen PENNINGPOLITISK RAPPORT JULI 13 9 Inflationen har varit låg i Sverige en längre tid och är i nuläget lägre än inflationsmålet. Det finns flera orsaker till detta. Kronan

Läs mer

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Faktaunderlag om de nordiska bostadsmarknaderna 1995-2010 Jón Rúnar Sveinsson bearbetade i november 2009 på basis av skriften Finanskrisen och bostadsmarknaden

Läs mer

OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS

OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS Ekonomi känns ofta obegripligt och skrämmande, men med små åtgärder kan du få koll på din ekonomi och ta makten över dina pengar. Genom årens gång har det blivit allt viktigare

Läs mer

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. Det går bra för Stockholmregionen, men vi står också inför stora utmaningar.

Läs mer

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder Sverigebygget 150 000 100 000 nya bostäder Nya Moderaterna vill nå 150 000 nya bostäder Nya Moderaterna presenterar i dag ytterligare åtgärder för mer och snabbare bostadsbyggande. Vi vill öka tillgången

Läs mer

https://bostad.stockholm.se/statistik/bostadsformedlingen-statistik-bostadskon-2014/, 4

https://bostad.stockholm.se/statistik/bostadsformedlingen-statistik-bostadskon-2014/, 4 Bostadsutskottet: Motion gällande: Hur kan vi lösa bostadsbristen bland ungdomar i Stockholm? Inledning: Boverket varnar för förvärrad bostadsbrist 1. Att ha en egen bostad är en självklarhet för många,

Läs mer

Regeringens totalrenovering av bostadspolitiken

Regeringens totalrenovering av bostadspolitiken Regeringens totalrenovering av bostadspolitiken Stefan Attefall, bostadsminister Kommunal Teknik 2014 3 september 201 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nu vänder det

Läs mer

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I VÄXJÖ?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I VÄXJÖ? VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I VÄXJÖ? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 23 februari 2010 Sammanfattning Fastighetsägarna Syd

Läs mer

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna

Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Finansdepartementet 103 33 Stockholm Yttrande över SOU 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna Sammanfattning Gemensam Välfärd Stockholm avfärdar utredningens bägge förslag, vilka i praktiken innebär att

Läs mer

Är finanspolitiken expansiv?

Är finanspolitiken expansiv? 9 Offentliga finanser FÖRDJUPNING Är finanspolitiken expansiv? Budgetpropositionen för 27 innehöll flera åtgärder som påverkar den ekonomiska utvecklingen i Sverige på kort och på lång sikt. Åtgärderna

Läs mer

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna 1 (5) Handläggare Datum SB 2010-02-05 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna Frågeställning Hade de villkorade investeringsbidrag som gavs till byggande av hyresrätter i bristorter någon effekt på

Läs mer

Åtgärder för en enklare byggprocess

Åtgärder för en enklare byggprocess Enskild motion Motion till riksdagen 2016/17:2413 av Markus Wiechel (SD) Åtgärder för en enklare byggprocess Förslag till riksdagsbeslut 1. Riksdagen ställer sig bakom det som anförs i motionen om att

Läs mer

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM PROBLEMBILDEN VÄLKÄND Kraftig urbanisering städerna växer Bostadsbrist särskilt hyresrätter i centrala

Läs mer

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt Ekonomi betyder hushållning Att hushålla med pengarna på bästa sätt Familjeekonomi Det är många saker man behöver i en familj, t ex kläder, men hyran höjs! Kanske kommer företaget att dra ner på skiftarbete

Läs mer

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I KRISTIANSTAD?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I KRISTIANSTAD? VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I KRISTIANSTAD? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 4 februari 2010 Sammanfattning Fastighetsägarna

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I MALMÖ?

VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I MALMÖ? VARFÖR BYGGS DET SÅ FÅ HYRESBOSTÄDER I MALMÖ? En rapport från Fastighetsägarna Syd om hinder och möjligheter i samband med produktion av hyresbostäder 5 oktober 29 Sammanfattning Fastighetsägarna Syd har

Läs mer

Provtenta. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Kårmedlemskap + legitimation uppvisas vid inlämnandet av tentan.

Provtenta. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Kårmedlemskap + legitimation uppvisas vid inlämnandet av tentan. Institutionen för ekonomi Våren 2009 Rob Hart Provtenta Makroekonomi NA0133 Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Regler Svara på 5 frågor. (Vid svar på fler än 5 frågor räknar jag 5 genomsnittspoäng per fråga.)

Läs mer

Utvecklingen fram till 2020

Utvecklingen fram till 2020 Fördjupning i Konjunkturläget mars 1 (Konjunkturinstitutet) Sammanfattning FÖRDJUPNING Utvecklingen fram till Lågkonjunkturens djup medför att svensk ekonomi är långt ifrån konjunkturell balans vid utgången

Läs mer

Inlämningsuppgift

Inlämningsuppgift Inlämningsuppgift 3 40994 41000 37853 Uppg. 20 Finanskrisen 2008-09 Island - varför klarade Island av finanskrisen? Frågeställning Vi har valt att undersöka varför Island lyckades återhämta sig så pass

Läs mer

Tentamen. Makroekonomi NA0133. November 2015 Skrivtid 3 timmar.

Tentamen. Makroekonomi NA0133. November 2015 Skrivtid 3 timmar. Jag har svarat på följande fyra frågor: 1 2 3 4 5 6 Min kod: Institutionen för ekonomi Rob Hart Tentamen Makroekonomi NA0133 November 2015 Skrivtid 3 timmar. Regler Svara på 4 frågor. (Vid svar på fler

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

17. Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/

17. Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/ SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunfullmäktige 35 (50) 2016-09-26 Kf Ks 308 17. Motion om fler bostäder nu enligt modellen köp och bygg svar Dnr 2015/526-109 Den moderata fullmäktigegruppen har genom Harald Hjalmarsson

Läs mer

Bygg för unga och studenter

Bygg för unga och studenter Bygg för unga och studenter Sida 1 (7) Bygg för unga och studenter Det socialdemokratiska löftet till Stockholms unga och studenter är att vi ska bygga 12 000 hyresrätter anpassade för unga och studenter

Läs mer

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma.

2 (2) Stadskontoret föreslår att kommunfullmäktige med instämmande i MKB:s yttrande över motionen avslår densamma. SIGNERAD 2013-12-12 Malmö stad Stadskontoret 1 (2) Datum 2013-12-09 Vår referens Anders Spjuth Projektledare Tjänsteskrivelse anders.spjuth@malmo.se Motion från Anders Olin (SD) om investering av MKB S

Läs mer

Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende

Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende 1 Tomas Lagerwall Hjälpmedelsinstitutet tomas.lagerwall@hi.se Tierp 16 januari 2014 Regeringsuppdraget Bo bra på äldre dar Kunskap, kreativitet

Läs mer

PM om seniorbostäder och trygghetsbostäder

PM om seniorbostäder och trygghetsbostäder Promemoria Datum 215-4-27 Diarienummer 1136-392/214 PM om seniorbostäder och trygghetsbostäder Boverket genomförde i september 214 en enkät om seniorbostäder och trygghetsbostäder. Gemensamt för seniorbostäder

Läs mer

Producerad av Alm & Wennermark AB för Hyresgästföreningen Region Södra Skåne och Hyresgästföreningen Region Norra Skåne. Text: Karin Wennermark.

Producerad av Alm & Wennermark AB för Hyresgästföreningen Region Södra Skåne och Hyresgästföreningen Region Norra Skåne. Text: Karin Wennermark. Producerad av Alm & Wennermark AB för Hyresgästföreningen Region Södra Skåne och Hyresgästföreningen Region Norra Skåne. Text: Karin Wennermark. Omslagsbild: Typografitti Tryck: DanagårdLitho, november

Läs mer

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Stefan Attefall, bostadsminister Länsstyrelsen i Västmanlands bostadsseminarium 1 november 2013 Bygger minst i Norden Antal påbörjade bostäder per 1000 invånare

Läs mer

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Ronnebygatan 40 TELEFON TELEFAX ORG.NR E-POST INTERNET Box 531, 371 23 Karlskrona 0455-33 49 40 0455-805 70 202100-4276 registrator@bkn.se www.bkn.se

Läs mer

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN En ändrad inställning gentemot andrahandsuthyrning och inneboende kan halvera dagens bostadsbrist. Det visar en ny undersökning utförd av Nepa på uppdrag

Läs mer

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5)

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) (5) Sammanfattning Enligt en undersökning genomförd av TNS SIFO

Läs mer

Förändrad reavinstbeskattning

Förändrad reavinstbeskattning Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Index Sammanfattning Sid 3 1. Bakgrund Sid 4 1.1 Pensionärer Sid 4 1.2 Barnfamiljer

Läs mer

RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET

RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET Ung Vänster Juli 2014 För kontakt: 08-654 31 00 info@ungvanster.se Under lång tid har ungas situation i Sverige försvårats. I takt med att samhällsutvecklingen

Läs mer

BostadStorstad H2 2016

BostadStorstad H2 2016 Februari 2017 Pernilla Johansson Tarek Zaza BostadStorstad H2 2016 Köpkraft och bostadspriser: Lägst risk i Skåne Byggandet går framåt och 2016 blev ett toppår. Men byggandet understiger behovet och priserna

Läs mer

Bostaden är lösningen - en helhetssyn på bostadsfrågan. Lotta Jaensson 140407

Bostaden är lösningen - en helhetssyn på bostadsfrågan. Lotta Jaensson 140407 Bostaden är lösningen - en helhetssyn på bostadsfrågan Lotta Jaensson 140407 Bostadsmarknaden i ett sammanhang Befolkningsökning. Industrisamhället ersatts med tjänstesamhälle. Urbanisering. Utflyttning

Läs mer

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1 Antal Varför så få hyresrätter? eventuell avveckling av ränteavdrag betyder mindre

Läs mer

Ekonomi Sveriges ekonomi

Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi Sveriges ekonomi Ekonomi = Att hushålla med det vi har på bästa sätt Utdrag ur kursplanen för grundskolan Mål som eleverna ska ha uppnått i slutet av det nionde skolåret. Eleven skall Ha kännedom

Läs mer

LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN

LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN LINNÉUNIVERSITETET EKONOMIHÖGSKOLAN Tentamen på kurs Makroekonomi delkurs 1, 7,5 ECTS poäng, 1NA821 onsdag 25 april 2012. Kursansvarig: Magnus Carlsson Tillåtna hjälpmedel: miniräknare Tentamen består

Läs mer

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef

PM, februari 2008. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen. Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Hyresmarknaden i Göteborg PM, februari 2008 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt

Läs mer

Vart femte företag minskar antalet seniorer Vid återinförd särskild löneskatt (SKOP)

Vart femte företag minskar antalet seniorer Vid återinförd särskild löneskatt (SKOP) Vart femte företag minskar antalet seniorer Vid återinförd särskild löneskatt (SKOP) Särskild löneskatt slår hårt mot seniorer Vart femte företag i Sverige skulle minska antalet anställda över 65 år om

Läs mer

studentbostadsmarknad

studentbostadsmarknad Vägen till en väl fungerande studentbostadsmarknad - ett bostadsfilosofiskt åtgärdsprogram från Utmaningar Planering Förvaltning Nybyggnation Sverige är unikt. När det gäller utbildning Sverige är unikt

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

Kommittédirektiv. En förbättrad bostadssituation för äldre. Dir. 2014:44. Beslut vid regeringssammanträde den 20 mars 2014

Kommittédirektiv. En förbättrad bostadssituation för äldre. Dir. 2014:44. Beslut vid regeringssammanträde den 20 mars 2014 Kommittédirektiv En förbättrad bostadssituation för äldre Dir. 2014:44 Beslut vid regeringssammanträde den 20 mars 2014 Sammanfattning En särskild utredare ska lämna förslag på åtgärder som förbättrar

Läs mer

Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004

Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004 Tentamen, grundkurs i nationalekonomi HT 2004 Makroekonomi, 5 poäng, 5 december 2004 Svara på bifogad svarsblankett! Riv av svarsblanketten och lämna bara in den. Ringa gärna först in dina svar på frågeblanketten

Läs mer

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie 2009 : 2 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie Byggindustrin är en konjunkturkänslig bransch som i högkonjunktur ofta drabbas av kapacitetsbegränsningar

Läs mer

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren?

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren? Vilken betydelse har kommunalägda bostadsbolag för medborgaren? En kort rapport om att använda bostadsbolag inom kommunal ägo i bostadspolitiken Rapporten skriven av Marcus Arvesjö, som nås på marcus@kramamignu

Läs mer

Produktdagar. 17 november 2011, Borås

Produktdagar. 17 november 2011, Borås Produktdagar 17 november 2011, Borås Välkommen till 2011 års produktdagar i Borås PAGE 2 Produktdagar 2011-11-17 Finns det en framtid för småhusbranschen? Ja! Det råder bostadsbrist i Sverige PAGE 3 Produktdagar

Läs mer

a) Långsiktig jämvikt där aggregerad efterfrågan möter aggregerat utbud på både kort och lång sikt. AU KS

a) Långsiktig jämvikt där aggregerad efterfrågan möter aggregerat utbud på både kort och lång sikt. AU KS Uppgift 1 a) Långsiktig jämvikt där aggregerad efterfrågan möter aggregerat utbud på både kort och lång sikt. AU LS AU KS AE BN* BN b) Kontraktiv penningpolitik: höjd ränta dyrare att låna till investeringar

Läs mer

Varför är det så svårt för välfärdsstaten att få

Varför är det så svårt för välfärdsstaten att få Välfärdstjänsternas dilemma Varför är det så svårt för välfärdsstaten att få det att gå ihop i ett rikt land som Sverige? Varför finns det en ständig oro över hur välfärden ska finansieras trots att inkomsterna

Läs mer

Bostadspriserna i Sverige

Bostadspriserna i Sverige Bostadspriserna i Sverige 56 Trots att svensk ekonomi befinner sig i en djup lågkonjunktur ökar bostadspriserna. Det finns tecken på att bostadspriserna för närvarande ligger något över den nivå som är

Läs mer

Pressmeddelande. Hushållens ekonomi under 40 år. Stockholm 6 september 2011

Pressmeddelande. Hushållens ekonomi under 40 år. Stockholm 6 september 2011 Pressmeddelande Stockholm 6 september 2011 Hushållens ekonomi under 40 år En tvåbarnsfamilj har dubbelt så mycket över idag efter nödvändiga utgifter. Konsumtionen per individ är fördubblad, men matens

Läs mer

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt för Rotavdrag för Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt

Läs mer

Bostadspolitiska alternativ

Bostadspolitiska alternativ Bostadspolitiska alternativ Skånskt Bostadsforum Maria Pleiborn, 2016-12-05 Inledning Har vi en bostadsbrist eller en bostadskris? Vilka problem finns på svensk bostadsmarknad? 2 Lång tid av lågt bostadsbyggande

Läs mer

Effekter på de offentliga finanserna av en sämre omvärldsutveckling och mer aktiv finanspolitik

Effekter på de offentliga finanserna av en sämre omvärldsutveckling och mer aktiv finanspolitik Fördjupning i Konjunkturläget juni 2(Konjunkturinstitutet) Konjunkturläget juni 2 33 FÖRDJUPNING Effekter på de offentliga finanserna av en sämre omvärldsutveckling och mer aktiv finanspolitik Ekonomisk-politiska

Läs mer