SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER"

Transkript

1 SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER GUNNAR IVARSON ROLF JONSSON GUNNAR DU RIETZ NILS-ERIC SANDBERG

2 SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER GUNNAR IVARSON ROLF JONSSON GUNNAR DU RIETZ NILS-ERIC SANDBERG

3 Så får vi fler och billigare hyresrätter Gunnar Ivarson, Rolf Jonsson, Gunnar Du Rietz, Nils-Eric Sandberg Omslag: Lars Fransson ISBN:

4 Innehåll Förord Sammanfattning Så får vi fler och billigare hyresrätter! Kapitel 1 Inledning Byggandet har havererat Kapitel 2 Orsaker till bostadsbyggandets nedgång och vad som kan göras Byggande skapar resurser Hyresrättens funktion Bostadsbyggandets nedgång Paradigmskiftet: inflationen försvann Vi bygger för lite Allmännyttan fungerar dåligt Behöver vi subventioner? Skatten på byggande måste sänkas Markkostnader Hyresregleringen ett hinder för byggande Flyttskatten bromsar tillväxten Planprocessen måste förenklas Fångna och hemlösa Om inget görs Kapitel 3 Därför kostar det så mycket att bygga Kostnadsutveckling för byggande Kostnader i ett bostadsprojekt A. Produktionskostnad B. Löneandelen av produktionskostnaden C. Sambandet mellan byggkostnad, produktionskostnad och hyra.. 43

5 Innehåll Kapitel 4 Så sänker vi kostnaderna för bostadsbyggande och därmed hyran A. Plan- och bygglovsprocessen så kan ledtider kortas B. Markkostnader så kan de sänkas C. Skaleffekter i byggprocessen så kan de uppnås Kapitel 5 Sänkt skatt ger fler hyreslägenheter A. Hyrans sänkning vid föreslagen effektivisering av plan- och byggprocessen samt en skattesänkning med kr/m B. Skatter som direkt påverkar produktionskostnaden C. Total skatteandel för alla skatter som uppkommer i byggprocessen. 62 D. Reformens effekter på byggandet E. Efterfrågeeffekter F. Bostadsbyggnadsbehov G. Skatteeffekt netto genom reformen H. Multiplikatoreffekter Slutsatser Kapitel 6 Så kan momssänkning och miljöskatter bidra till fler och billigare hyreslägenheter A. Momssänkning B. Skattesänkning finansierad via miljöskatt Kostnadssänkning totalt Kapitel 7 Diskussion och slutord Fler ingenjörer Staten kan och bör göra mer Slopa hyresregleringen på nyproduktionen och reducera flyttskatten.. 76 Fart på tillväxten Detta är möjligt!

6 Förord Förord Det råder i dagens Sverige en stor brist på hyresrätter och studentbostäder, och de som byggs är för dyra för att kunna efterfrågas av personer med normalinkomst. Hyresrätter och studentbostäder är helt nödvändiga för ett fungerande samhälle. Det krävs för att unga ska kunna flytta hemifrån eller till studieorter utanför hemorten. Det krävs för nödvändig rörlighet på arbetsmarknaden, för att företag ska kunna rekrytera kompetent personal och folk flytta till de orter där det finns efterfrågan på arbetskraft. Alla har inte råd eller vill inte engagera sig i att äga sin bostad. Med ett byggande av hyresrätter som varit lågt under flera decennier, och då vi parallellt haft en kraftig urbanisering och stor invandring, har situationen snabbt närmat sig det akutas gräns. Detta är ett välkänt faktum och ifrågasätts inte i debatten, men det har sedan länge irriterat mig att de som sätter spelreglerna för bygg- och bostadsmarknaden, politikerna, inte tar ett större samlat grepp på situationen för att åstadkomma en påtaglig förändring. Man använder, som vi säger på byggarspråk, sandpappret när man först borde använda yxan! Med mer än 60 års erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen, som hantverkare och tjänsteman, som grundare och företagsledare i Wäst-Bygg, som utvecklades till ett av de större privatägda företagen i landet, vill jag påstå att jag har fått en gedigen kunskap om de speciella aspekterna i denna nisch av byggandet. Mitt engagemang i Sveriges Byggindustrier, mycket med inriktning på bostadsbyggande har också gett mig stor insikt. Då bristen på billiga hyresrätter och studentbostäder blivit alltmer besvärande, har jag funderat en hel del över hur konkreta åtgärder för att få till fler hyresrätter skulle kunna se ut. Min utgångspunkt har varit en helhetssyn och att det borde gå att beräkna storleken av olika besparingsåtgärder samt att beräkna effekten av dessa samhällsekonomiskt och statsfinansiellt. Som ordförande i Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande vid 5

7 Förord Högskolan i Borås, kunde jag få till stånd finansieringen för det som nu blivit till denna utredning. Jag engagerade tidigt civilingenjör Rolf Jonsson, med flera decenniers erfarenhet av byggbranschen, att driva projektet tillsammans med mig och genomföra vissa utredningar. Vi ägnade inledningsvis mycket tid att besöka och intervjua kompetenta personer inom aktuella ämnen, personer med speciell kunskap inom PBL, bank- och fastighetsekonomi, nationalekonomi, byggnation och politik, för att ta in synpunkter och för att öka vår helhetssyn på ämnet. Förre ledarskribenten vid Dagens Nyheter, Nils-Eric Sandberg och ekon.dr Gunnar Du Rietz engagerades i utredningsgruppen och med bas i intervjuerna kunde utredningen färdigställas. När jag nu ser det samlade arbetet är det inte utan stolthet. Den huvudsakliga hypotes jag hade visade sig vara riktig, det går att bygga billigare och därmed mer och utan att det kostar statsfinanserna något, tvärtom genererar det ökade skatteintäkter. Men ännu är jag inte nöjd, nu måste politiska krafter ta vid och förverkliga idéerna! Om utredningens förslag genomförs, beräknar vi att ytterligare hyresrätter kommer att kunna byggas varje år. För att klara detta behöver vi dessutom öka utbildningen av byggingenjörer, som det redan idag råder brist på. Men det måste göras nu, eftersom det tar cirka fem år från utbildningens start tills ingenjören är i produktivt arbete. Tack Rolf, Nils-Eric och Gunnar för ett väl utfört arbete och för ett fint samarbete. Borås i januari 2015 Gunnar Ivarson Ordförande i Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande 6

8 Sammanfattning Sammanfattning Det finns för få hyresrätter i Sverige och de som byggs blir för dyra för att kunna efterfrågas av en genomsnittsinkomsttagare. Det behövs därför åtgärder som ser till att det såväl byggs mer men också att hyran inte blir så hög att de som behöver en lägenhet inte har råd att flytta in. Uppgiften för utredningen, som initierats av Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande, har varit att göra en samhällsekonomisk genomgång och kalkyl över vilka moment i byggprocessen som skulle kunna effektiviseras, men att också se och beräkna hur skatterna på byggande och boende skulle kunna förändras. Utredningens beräkningar och slutsatser visar i korthet att: Nyproduktionskostnaden för en hyresrätt är kr per m 2 där lagstadgade skatter och avgifter utgör hela 35,7 procent av hela produktionskostnaden för en genomsnittlig hyreslägenhet. Kostnaden för plan- och byggprocessen med markkostnader, projektering, inarbetning, gemensamma kostnader, material och felkostnader skulle kunna minskas rejält. De beräknas då kunna minska produktionskostnaden med kr per m 2 eller 11 procent. Utredningen föreslår att bygg- och planprocessen effektiviseras med dessa kr per m 2. Utredningen föreslår även en skattesänkning, i första hand sänkt byggmoms till 12 procent, vilket skulle sänka de totala produktionskostnaderna med kr per m 2. Tillsammans skulle dessa åtgärder ge en total sänkning av produktionskostnaderna på kr kr = kr per m 2. Utredningens beräkningar visar att hyran då skulle sjunka med cirka 12 procent. Utredningen menar att förslaget inte heller betyder någon nettosänkning av det totala skatteuttaget, utan genom omfördelning som reducerar tillväxtbromsande skatter ökar skatteintäkterna totalt sett. 7

9 Sammanfattning Plan- och byggprocessen skulle kunna förkortas och göras effektivare genom att kommuner inriktar sig på större byggprojekt som gör det billigare att bygga. Dessutom pekar man på hur den kommunala planprocessen kan förenklas genom begränsningar när det gäller handläggning och där kommunerna skulle kunna begränsas i sitt prissättande av mark. Staten skulle kunna kräva av kommuner och regioner att det fanns en väl tilltagen, specificerad mängd mark avsedd för bostadsbebyggelse, såväl planlagd som icke planlagd, alltså en markreserv. Genom att tydliggöra de ekonomiska realiteterna för byggande av hyresbostäder blir även de kommunala markpriserna synliggjorda. Detta är emellertid inte nog för att sätta fart på byggandet av hyresrätter med rimlig hyra. För att få en kraftigare effekt på efterfrågan av hyresrätter behövs också en signifikant sänkning av skatten på nybyggandet. Utredningen föreslår en sänkning av byggmomsen till 12 procent 1, vilket skulle sänka produktionskostnaderna med kr per m 2. Sammantaget skulle dessa åtgärder ge en total sänkning på kr kr = kr per m 2. Utredningen kommer fram till att denna produktionskostnadssänkning skulle kunna ge en hyressänkning på drygt 12 procent. Dessa åtgärder sammantaget skulle öka produktionen av hyresrätter med ytterligare varje år (från hyresrätter 2013). Skattesänkningen beräknas i utredningen inte kosta staten något, utan istället tillföra staten ytterligare intäkter genom det ökade byggandet. Kalkylerna i utredningen visar att det räcker med att produktionen av hyreslägenheter ökar med knappt per år för att reformen ska vara självfinansierad om den finansieras via sänkt moms till 12 procent. Så beräknas kunna ske eftersom en så hög andel som 35,7 procent av produktionskostnaden utgörs av skatter och avgifter (t.ex. arbetsgivaravgifter) och att skatteintäkterna då ökar när fler jobbar i denna sektor. De tillkommande lägenheterna per år beräknas ge ökade skatteintäkter på 13,7 mdkr, samtidigt som momsintäkterna minskar med 4,5 mdkr och alltså ger ett statsfinansiellt överskott på hela 9,2 mdkr. Utredningen visar också att om skattesänkningen 1 Istället för momssänkning skulle skatterna också kunna sänkas genom en skattekonstruktion som omfördelar kostnader mellan det befintliga bostadsbeståndet och nyproduktionen. 8

10 Sammanfattning istället tas ut via en miljöskatt på befintliga bostadsbeståndet blir det statsfinansiella överskottet istället nästan 14 mdkr. Den samhällsekonomiska BNPeffekten blir drygt 38 mdkr, eller 1 procent. Utredningen menar även att en faktor som bromsar byggandet är hyresregleringen som håller nere lönsamheten och anser att regleringen bör tas bort för nyproduktion i samband med de föreslagna åtgärderna. Detta är ett gyllene tillfälle att vidta denna åtgärd som diskuterats så länge utan att komma till utförande. Genom att kraftigt reducera reavinstskatten kan bo stadsbeståndet utnyttjas effektivare när flyttkedjor exempelvis frigör små billiga bostäder. Utredningens förslag är relativt enkla och departementen kan på kort tid förenkla planprocessen, slopa hyresregleringen i nyproduktionen, minska skatten i nyproduktionen och reducera flyttskatten. Men förslaget förutsätter en samverkan mellan aktörerna i byggandet: stat, kommuner, byggherrar och byggföretag, där alla tar sitt ansvar för att produktionen ska öka. Nedanstående figur illustrerar överskådligt effekterna av utredningens förslag 9

11 Sammanfattning Kostnadsbesparingar i kr/kvm Plan- och bygglov 437 Markkostnad 904 Skaleffekter: Projektering 593 Inarbetning 419 Gemensamma kostnader 147 Material 182 Felkostnader 412 SUMMA Skattesänkning Kostnaden sänks med kr/m 2 Sänkt hyra med 12 % tillkommande lägenheter per år Ökad BNP 1 % + 9,2 13,7 mdkr/ år i statskassan Samhällsekonomisk tillväxteffekt om 14,4 mdkr/år Ökad sysselsättning 10

12 Kapitel 1 Inledning Kapitel 1 INLEDNING Bostadsbyggandet har en central roll för hela ekonomin. Tillväxt i Sverige sker sedan länge främst i klusterregioner där olika företag samverkar. Tillväxten förutsätter därmed flyttningar som i sin tur förutsätter en bo stadsmarknad med ett överskott på bostäder. Men enligt en beräkning från Stockholms handelskammare förlorar Stockholm årligen 21 miljarder kr i tillväxt för att företagen inte kan rekrytera viktig arbetskraft på grund av bostadsbristen. Allvarligast är bristen på hyresrätter. En fungerande dynamisk ekonomi behöver en spotmarknad av bostäder, det vill säga lägenheter som är snabbt tillgängliga, utan kapitalinsats, för dem som lämnar sin utbildning, flyttar till nytt arbete etc. Främst hyresrätten kan fylla denna funktion. Och bristen på hyresrätter drabbar särskilt de regioner där tillväxten rättare sagt den potentiella tillväxten är starkast. Under perioden med lågt byggande, , har befolkningen ökat med personer. Enligt Boverkets analys bor 67 procent av befolkningen i kommuner med bostadsbrist, och 85 procent i kommuner med brist på hyresrätter. Särskilt har byggandet av hyreslägenheter minskat det motsvarar nu 18 procent av 1990 års produktion. I en internationell jämförelse, 2009, hamnar Sverige bland åtta länder på näst sista plats vad gäller färdigställda bostäder per invånare enligt SCB. Med en korrigering för skillnader i geografi och befolkningsstruktur skulle Sverige legat än sämre till. Varför är det då så? Vad är det som hänt? En viktig förklaring är att byggandet av bostäder från 1990-talets början gått ifrån ett statssubventionerat byggande med skenande kostnader för staten, till dagens situation med stor brist på hyreslägenheter och studentbostäder och höga hyror för boende i nybyggda hus. Samtidigt har det offentliga gått från skenande kostnader till istället få stora intäkter från skatter och avgifter. 11

13 Inledning Kapitel 1 En annan viktig orsak är kostnaderna. Ett grundproblem vid byggande av bostäder och särskilt hyresrätter är de höga kostnaderna där en stor del utgörs av skatter och avgifter som vi kommer att visa i de följande avsnitten. En tredje orsak till lågt bostadsbyggande är att lönsamheten för att bygga och äga hyreshus försämrades från år 1991 när realräntorna steg kraftigt samtidigt som momsen höjdes, även på alla byggen. Momshöjningen var en del av finansieringen av års skattereform, genom vilken många skattesatser sänktes, samtidigt som skattebaserna breddades genom bland annat likformigt höjd moms. Momshöjningen slog dock särskilt hårt mot hyreslägenheter därför att deras hyror var reglerade. Fastighetsägarna kunde därför inte övervältra momshöjningen framåt på hyrorna utan fick bära höjningen själva genom minskad lönsamhet, vilket gjorde byggandet av hyreslägenheter så olönsamt att detta kraftigt minskade och nuvarande bostadsbrist uppstod. Om utvecklingen får pågå utan att något görs åt bostadssituationen tvingas alltfler ungdomar bo kvar i föräldrahemmet, och kanske till och med avstå från utbildning eller universitetsstudier på annan ort. I förlängningen kan det leda till att den uppväxande generationen förlorar förtroendet för politiken och det är något vi, eller inte någon annan, vill vara med om. Fler hyresrätter innebär att klusterregionerna fungerar effektivare. Ungdomar som går från utbildning kan få bostäder och därmed bosätta sig på en ort där de får ett kvalificerat och högavlönat arbete. Människor som vill flytta kan snabbt få ett nytt arbete just eftersom de snabbt kan få en bostad. Studier av den svenska tillväxten visar att den sammanfallit med migration till orter med industri och högskolor. Och denna tillväxtskapande migration förutsätter en fungerande bostadsmarknad med en viss andel lediga lägenheter. På den politiska nivån är det avgörande att bostadsproduktion inte ses som en kostnad utan som en investering, och att bostadsbyggandet inte främst bedöms statsfinansiellt utan samhällsekonomiskt där de totala resurserna optimalt används I de följande avsnitten diskuterar och presenterar vi fyra författare dels orsaker till det numera låga bostadsbyggandet samt gör utförliga beräkningar och förslag som tillsammans, om de genomförs, kommer att ge dubbelt så många hyresrätter som byggs idag och det till lägre hyra. Och vi visar också att detta kommer att generera högre skatteintäkter till staten! 12

14 Kapitel 2 Kapitel 2 ORSAKER TILL BOSTADSBYGGANDETS I kapitlet beskrivs bostadsbyggandets nedgång och orsaker därtill samt diskuteras vilka förändringar som är nödvändiga. Kapitlet har författats av f.d. ledarskribenten vid Dagens Nyheter, Nils-Eric Sandberg. Bostaden är grunden för ett hyggligt liv. Bostadsförsörjningen är fundamental för ett gott samhälle. Men i drygt två decennier har den varit helt otillräcklig. De flesta kommuner i landet har brist på bostäder. Storstäderna, landets tillväxtmotorer, plågas mest av långa köer. Många flyttar till orter med stor efterfrågan på arbetskraft, men finner att de utan bostad inte kan få det viktiga jobbet. Och företag som försöker expandera kan inte få den viktiga arbetskraften eftersom bostäderna saknas. På de följande sidorna ska jag beskriva vilka de samhällsekonomiska effekterna skulle bli av kraftigt ökat byggande, men först en historisk tillbakablick på vad orsakerna är till att bristen numera är så stor på hyresrätter. Hyresrätten har en viktig funktion i bostadsförsörjningen, och i samhällsekonomin. Alla vill eller kan inte äga sin bostad. Ägandet kräver kapitalinsats och ett eget ansvar för bostaden. De som inte vill och inte kan klara detta vill hyra. Hyresrätten är dyr; den innebär att den boende köper en rad tjänster 13

15 Kapitel 2 för drift och underhåll. Det är logiskt att de som är unga och saknar kapital, och de som är äldre och inte orkar sköta en egen bostad, söker sig till hyresrätten. Från en ekonomisk synpunkt har hyresrätten en viktig funktion. En fungerande och dynamisk ekonomi kräver en spotmarknad, det vill säga en marknad med bostäder som är snabbt tillgängliga och inte kräver kapitalinsats. De som avslutat en utbildning måste kunna flytta till den ort där de finner en anställning. De som separerar måste kunna flytta för att få en ny bostad. När den ekonomiska strukturen förändras, till exempel via skärpt internationell konkurrens, tvingas många skaffa ny utbildning och ny sysselsättning och därmed flytta, och finna ny bostad. Om ekonomin ska fungera måste människor i dessa kategorier kunna flytta, snabbt och enkelt. Men en sådan fungerande hyressektor har vi inte, främst på grund av hyresregleringen. Spotmarknaden i storstadsregionerna utgörs nu av bo stadsrätter vilket innebär att den inte fungerar ordentligt. Bostadsrätterna kräver en ordentlig kapitalinsats. Eftersom bostadsbyggandet, inte ens av bostadsrätter, har matchat efterfrågan, har priserna stigit. I storstäderna har priset på bostadsrätter på några få år stigit från en miljon till en och en halv miljon per rum i attraktiva områden ännu mer. De flesta som går från utbildning till arbete kan inte skaka fram dessa pengar särskilt inte sedan Finansinspektionen tvingat på bankerna ett utlåningstak på 85 procent av marknadsvärdet, utan tanke på konsekvenserna för ekonomin. Bostadsrätterna kan inte fungera som spotmarknad. Det kan bara hyresrätterna göra. Hela ekonomin förutsätter därför att vi får ett radikalt ökat utbud av hyresrätter. Och detta kan bara ske genom nyproduktion. Det viktiga, i ett tillväxtperspektiv, blir därmed villkoren för nyproduktion av hyresrätter. Alla intervjuade företagare i Handelskammarens rapport ville helst av allt ha ett större utbud av hyresrätter. Hyresrätternas andel av totala bostadsbeståndet var länge cirka 42 procent, bostadsrätterna var 16 procent. Men i nyproduktionen har hyresrättens andel fallit brant. Sedan 1991 har hyresrätterna blivit mindre än hälften av bostadsrätterna i nyproduktionen. 14

16 Kapitel 2 I slutet av åttiotalet steg löner och priser mer i Sverige än i omvärlden. Det fanns förväntningar om att Sverige än en gång skulle hantera kostnadsökningarna genom att devalvera vilket vi gjorde sex gånger Vid halvårsskiftet 1989 slopade Riksbanken sista delen av valutaregleringen, en följd av att Sverige gått med i EES-avtalet mellan EFTA och EG. Därmed bestämdes de svenska räntorna av omvärldens förtroende för svensk ekonomi. Räntorna steg våldsamt, till procent. Samtidigt försvann inflationen; den hade länge legat på 7-10 procent, men sjönk från 10,4 till 2,6 procent. Därmed fick vi extremt höga realräntor. De fungerade som finansiella strypsnaror på hushåll och företag. Bostadsbyggandet var nästan helt finansierat med lån och realräntorna knäckte byggandet. Det föll från bostäder till , alltså ett fall på 77 procent. Knappast har någon annan bransch de senaste åren drabbats av en sådan krasch. Sedan Sverige släppt den fasta växelkursen 19 november 1992 föll räntorna, långsamt men stadigt. Bostadsbyggandet hämtade sig något, men långsamt. Åren byggde vi bostäder, det vill säga cirka per år under 19 år. År 2012 påbörjades byggande av cirka bostäder. År 2013 gick siffran upp till cirka Men det är endast 48 procent av 1990 års nivå. Kraschen i bostadsbyggandet har mest drabbat hyresrätterna; i nyproduktionen var de 2010 bara cirka 18 procent av 1990 års nivå. Byggandet i flerfamiljsbostadshus koncentrerades nästan helt till bostadsrätter. Åren ökade antalet bostadsrättslägenheter i landet med 53,7 procent, eller cirka I denna ökning ingår inte bara nybyggande utan även ombildning, cirka åren Antalet hyresrätter ökade med , eller 2,2 procent. 2 Bedömningen av byggandet måste räkna in att befolkningen ökade med personer. Om trenden står sig kommer vid utgången av 2014 ytterligare personer att efterfråga bostad. Bostadsbrist är ett komplext problem, en kombination av lågt utbud, 2 Alla siffror från SCB. 15

17 Kapitel 2 efterfrågetryck, inkomstökning, önskemål om fler rum per hushåll etcetera. Boverket har i sin rapport Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv (2012:18) beräknat bristen till cirka bostäder. Åren ökade den vuxna befolkningen, det vill säga alla över 19 år, med 7,9 procent medan antalet permanentbostäder ökade med 5,6 procent. Till detta måste man lägga att efterfrågetrycket ökar, särskilt mot klusterregionerna, historiskt och trendmässigt. Behovet av nya bostäder kan därmed inte enbart mätas med den totala bostadsbristen utan måste också avvägas mot inflyttningstrycket på klusterregionerna. Priserna på egna hem och borätter har ökat realt med drygt 70 respektive 150 procent. Den extrema prisökningen på borätter kan till stor del tolkas som en följd av att efterfrågeökningen på lägenheter i flerfamiljshus nästan enbart riktats mot borätter eftersom utbudet av hyresrätter inte ökat alls, på grund av lågt byggande och hyresreglering. Priserna är en viktig källa till kunskap eftersom prisbildningen fungerar som marknadens informationssystem den visar alla var efterfrågan och avkastningsmöjligheterna finns. De studenter som flyttar till högskoleorterna för att studera drabbas av bostadsbristen. Enligt Boverket fanns höstterminen 2012 cirka registrerade studenter men endast cirka studentbostäder. Det totala bostadsbeståndet uppgår 2014 till cirka bostäder. Anta att genomsnittshuset står i hundra år, med ombyggnad efter femtio år (vilket är betydligt mer än vi kan räkna med för miljonprogrammets hus). Då måste vi ha ett nybyggande om bostäder per år, och ombyggnad av lika många enbart för att hålla beståndet intakt. Men eftersom vi har en kraftig inflyttning till landet räcker inte detta. Att bygga mer behöver inte vara en omöjlighet. På slutet av 1930-talet, när vi inte hade någon bostadspolitik alls, byggde vi bostäder per år. Det är svårt att jämföra med miljonprogrammet , eftersom byggandet då drevs upp med kraftiga subventioner, ett slags ekonomisk dopning. Men det allvarliga är att vi sedan drygt tjugo år haft ett byggande långt under tidigare genomsnitt. Och om vi drar ut trenden blir resultatet en allt värre bostadsbrist, särskilt i alla tillväxtområden. 16

18 Kapitel 2 De som drabbas mest är ungdomarna. De är av givna ekonomiska skäl främst hänvisade till hyressektorn. Och det är produktionen av hyresrätter som fallit mest de senaste två decennierna. Omvänt har andelen unga bland de bostadssökande ökat, av rent demografiska skäl. Åren ökade årskullarna med procent över det tidigare genomsnittet. Det är de grupperna som nu ska starta arbets- och bostadskarriär två steg som ofta hänger samman; arbetstillfällena finns vanligen främst på de platser där bostadsbristen är svårast. Den ekonomiska politiken står här inför enorma problem som kräver snabba åtgärder de närmaste åren. Bostadsbyggandet handlar inte enbart om att skaffa personer tak över huvudet. Det spelar också en central roll i hela samhällsekonomin. Utan rimligt utbud av bostäder fungerar sektorerna för både utbildning och arbete dåligt. De som vill gå till högskoleutbildning vilket är en viktig tillväxtfaktor måste i de flesta fall hitta en bostad på högskoleorten. Och de senaste årens låga byggande har förlängt bostadsköerna på nästan alla universitetsorter. Om bostadsbristen hindrar ungdomar från att studera på universitetsorterna blir detta ett hinder för den ekonomiska tillväxten. Högskolestudier ska nämligen i en samhällsekonomisk kalkyl inte ses som en del av offentlig konsumtion utan som en investering i humankapital. Och i allt fler sektorer i näringslivet blir humankapitalet en allt viktigare tillväxtfaktor, som bland annat visats av den amerikanske ekonomipristagaren Robert Solow. Bostadsbristen hämmar företagens förmåga att expandera och attrahera ny arbetskraft. En aktuell undersökning från Stockholms handelskammare Lotta Andersson: Bostadsbrist farlig flaskhals för jobben visar att nästan en tredjedel av företagen i Stockholm drabbats av svårigheter med rekrytering på grund av bostadsbristen. Åren ökade Stockholms läns befolkning med drygt personer. Byggandet stod inte alls i proportion till efterfrågetrycket. Följden är att Stockholm nu har det största bostadsunderskottet i stadens historia. År 2012 saknades bostäder i Stockholm. Fyrtiofem procent av de tillfrågade inom utbildningsväsendet hade svårt att rekrytera kompetent personal på grund av bostadsbristen. Det innebär att 17

19 Kapitel 2 den allvarligt hämmar den ur ett tillväxtperspektiv viktigaste expansionen den som drivs av kunskapskapitalet. En annan studie av Handelskammaren visar att bostadsbristen minskat den potentiella tillväxten i Stockholmsregionen med cirka 21 mdkr. Bostadsbyggandet kunde tidigare på grund av de stora statliga subventionerna ses som en belastning på ekonomin. I samhällsekonomiska kalkyler på tillväxt och investering måste man noga skilja mellan transfereringar och resursförbrukning. Så kallade kapitalkostnader, det vill säga räntor och amorteringar, är transfereringar, det vill säga överföring av pengar från en instans (statskassan) till en annan (till exempel byggföretag). Det kräver nästan inga resurser. Det är själva byggprocessen och drift och underhåll av byggnader som drar resurser, och som i denna mening innebär samhällsekonomiska kostnader. Att bygga bostäder har gett ett viktigt bidrag till tillväxten i ekonomin, i flera betydelser. Under 1960-talet växte BNP med i genomsnitt 4,6 procent per år, vilket är en hög siffra. När BNP växer med 3,53 procent per år fördubblas inkomsterna på tjugo år. Tillväxt mätt med BNP-statistiken är ett mått på värde, inte på resursförbrukning. Nationalräkenskapernas tillväxtmått är alltså en resultaträkning för hela ekonomin, inte en balansräkning. Miljonprogrammet från 1965 gav ett kraftigt bidrag till tillväxten. År 1970, när vi byggde bostäder, ökade BNP med 6 procent. Från 1971 föll bo - stadsbyggandet brant. Tillväxten gick ned till 1,5 procent. Investeringskvoten, det vill säga bruttoinvesteringarna som andel av BNP, föll från cirka 25 till 14 procent. Investeringarna i nya bostäder har nu fallit till cirka 8 procent av de totala bruttoinvesteringarna. En extremt låg siffra jämfört med tidigare decennier. Ett, låt vara, grovt mått på den ekonomiska tillväxtens drivkrafter är investeringskvoten, det vill säga investeringarna som andel av BNP. Den har ökat långsamt under 1900-talet och nådde under 1960-talet en topp på 25 procent. Följden blev att tillväxten under 1960-talet i genomsnitt blev 4,6 procent per år. Bostadsbyggandet är alltså en viktig komponent i tillväxten i svensk ekonomi. Att bostadsbyggandet minskat radikalt sedan 1991 är en av flera förkla- 18

20 Kapitel 2 ringar till att tillväxttakten gått ned. Om vi ökar bostadsbyggandet med cirka lägenheter ger detta ett ordentligt bidrag till tillväxten. Att döma av den politiska debatten om subventioner och bidrag är ökat bostadsbyggande en kostnad. Detta beror på att debatten blandar ihop statsfinansiella och samhällsekonomiska kalkyler. Subventioner till bostadsbyggandet som betalades i stora belopp är givetvis en kostnad i statsbudgeten. Som mest kostade räntesubventionerna cirka 35 mdkr per år i mitten och slutet av 1980-talet. Men byggandet genererar också intäkter för staten. Byggmomsen drar in stora pengar. Vidare genererar byggandet stora intäkter i form av inkomstskatter och arbetsgivaravgifter. Till det kommer bolagsskatter, lagfartskostnader och skatter på inteckningar. Totalkostnaden för att producera en genomsnittlig hyreslägenhet i flerbostadshus är nu cirka 1,919 mkr enligt Sveriges Byggindustriers statistik, uppräknad till 2014 års nivå. Skatter och avgifter utgör cirka 0,685 mkr, det vill säga knappt 36 procent av totalkostnaden. Med dagens skattevillkor genererar ökat bostadsbyggande alltid mer skatteintäkter. I ett större ekonomiskt perspektiv är den samhällsekonomiska lönsamheten det avgörande. Den samhällsekonomiska kalkylen beräknar, till skillnad från den statsfinansiella, hur de totala ekonomiska resurserna i samhället används. Bostadsbristen begränsar den ekonomiska tillväxten. Och ökad tillväxt ger avkastning som inte bara speglas i statsbudgeten utan som hamnar i kassan hos praktiskt taget alla hushåll, i termer av ökad inkomst och, via produktivitetsförbättringar, relativt sänkta priser. Den politiska debatten om bostadsbyggandet bör därför inte utgå enbart från statsfinansiella kalkyler utan även från samhällsekonomiska. Ökat bostadsbyggande är alltså ingen kostnad utan ett bidrag till ekonomin. Dels bidrar det till att bevara och öka kapitalstocken som i ett utvecklat industriland ska uppgå till cirka 4-5 gånger BNP. Dels genererar ökat utbud av bostäder tillväxt i den meningen att tillgångarna på arbetskraft 19

21 Kapitel 2 och humankapital kan utnyttjas effektivare. Det senare är i sig än viktigare än just byggandet. Men byggandet genererar sysselsättning och därmed inkomster. Det påverkar också den offentliga sektorn. Vi har en makroskattekvot på 44 procent det vill säga av varje ökning av BNP går 44 procent in i den offent liga sektorn som skatteintäkter. På marginalen blir det ännu mer eftersom vi har progressiv beskattning. Bolagsskatten på ett bygg- eller fastighetsföretag är en minoritetspost i kalkylen; byggföretaget genererar det mesta av skatteintäkterna via byggmoms, arbetsgivaravgifter, inkomstskatter, och sedan fastighets- och energiskatter på husen. Statsbudgeten görs uteslutande i statsfinansiella termer. Men en bedömning av hur de totala resurserna i ekonomin används måste skilja mellan den statsfinansiella och den samhällsekonomiska kalkylen. Med början på femtiotalet fick vi en stadigt ökande inflationstakt. Det var till en början inte märkligt. Sverige höll fast växelkurs mot omvärlden vi blev 31 augusti 1951 medlem i Bretton Woodssystemet, som innebar att alla medlemsländer skulle hålla fast växelkurs mot dollarn, som i sin tur var kopplad till guldet. Enkel teori visar att en liten ekonomi med stor utrikeshandel och fast växelkurs, som Sverige, i längden måste importera omvärldens inflation. Inom Bretton Woodssystemet fick växelkurserna korrigeras endast när ett fundamental disequilibrium 3 i bytesbalansen inträffat. Inflationen blev först ett problem för bostadspolitiken. I början förde regeringen en lågräntepolitik. Men lånen var inte justerade för inflationen. Aktiebolagslagen förbjöd aktiebolag att ta upp inflationsjusterade lån. Efter hand som inflationen sänkte realvärdet på lån tvingades Riksbanken och regeringen acceptera att räntorna höjdes, som kompensation för långivarnas förluster. Och stigande räntor höjde kostnaderna i nybyggda hus. Detta blev ett huvudproblem för bostadspolitiken i decennier. 3 fundamental jämviktsbrist 20

22 Kapitel 2 Omvänt blev inflationen också en lösning. Som vi visat tidigare fungerade inflationen som en skuldavskrivning. Det var inte inflationen i sig som minskade skulderna fallande penningvärde skapade förluster för alla som inte fick kompensation för fallet. Men i inflationsekonomin steg löner, hyror och fastighetsvärden i takt med inflationen. Och lånen var inte inflationsjusterade. Det innebar att räntekostnader och hyror som andel av inkomsterna, i reala termer, sjönk. En inflationstakt på 7 procent per år halverade realvärdet av lånen på 10 år. Inflationstakten på 10 procent halverade realvärdet på 7 år. Visserligen drev inflationen upp räntorna. Men räntorna var till 1982 helt avdragsgilla mot en hög marginalskatt. Och den del av räntan som motsvarade inflationen fungerade som en amortering på skuldens realvärde. Denna reala amortering var avdragsgill, mot hög marginalskatt. Det var denna avdragsrätt som räddade högbelånade småhusägare med hög marginalskatt Inflationen reducerade räntekostnader, hyror och skulder i relation till inkomster och fastighetsvärden. Eftersom inflationstakten stadigt steg fungerade denna mekanism med automatik. I inflationen låg en nästan automatisk skuldavskrivningsmekanism. Detta lärde sig så småningom alla husköpare och investerare. Det var inte farligt att köpa en högbelånad bostad eftersom räntekostnaderna snart gick ned, som andel av inkomsten, särskilt mätt efter ränteavdrag. Och byggherrarna lärde sig att de kunde bygga hus som gick med förlust, initialt, de första trefyra åren eftersom inflationsbetingade hyror och marknadsvärden gjorde att bygget snart gick runt, och därefter började gå med vinst. Men nu är inflationen borta. Den sjönk 1992 från 10,4 till 2,6 procent, och den har inte kommit tillbaka. Teorin säger att centralbanken styr inflationstakten med sin ränta. Det stämmer, men mer i teorin än i verkligheten. Om Riksbanken kunnat styra inflationstakten hade den varit låg under decennier. Men när staten och facket höjde lönekostnaderna med 20 procent per år i början av 1970-talet kunde Riksbanken inte göra mycket. Och om centralbankerna kunde kontrollera inflationstakten skulle IMFchefen Christine Lagarde inte varna för att vi går in i deflation, det vill säga ett trendmässigt prisfall. 21

23 Kapitel 2 Men nu styr andra faktorer inflationen. En hårdnande internationell konkurrens gör det omöjligt för svenska företag att försöka sätta priser över världsmarknadspriset. Vi har en importandel på cirka 42 procent av BNP, och den importen domineras av lågprisvaror. Konsumtionsvaror har ett högre arbetskraftsinnehåll än exportvaror och har därmed legat högre i pris. Men staten med sina skatter och facket med sina kollektivavtal har effektivt slagit ut nästan all svensk konsumtionsvaruindustri. Vi tillverkar inte längre kläder, hemelektronik eller fritidsvaror i Sverige. Allt importeras. Till detta kommer produktivitetsökningen i elektroniken. Det sägs att elektroniken fördubblas i effektivitet och halveras i pris var 18:e månad. En titt i statistiken visar att det stämmer och elektronik blir alltmer dominerande, både som produkt och som komponent i processer. Den extrema produktivitetsökningen inom elektroniken kan avläsas i den fallande inflationstakten. År 2013 steg inflationen, mätt med KPI, med 0,1 procent alltså en tjugondel av Riksbankens officiella inflationsmål. Vi kan alltså utgå från att inflationen är borta, inom överskådlig tid. Inflationens bortfall har stora implikationer för investeringarna, särskilt bostadsbyggandet. Den automatiska skuldavskrivningen är borta. Alltså går det inte för byggherrarna att bygga hus med initiala förluster. Ty förlusterna kommer att bli permanenta, och därmed göra byggena ekonomiskt omöjliga. Privatpersoner kan inte köpa högbelånade bostäder och hoppas på att räntekostnaderna snart sjunker som andel av inkomsten. Övergången från hög- till låginflationsekonomi, från inflationsräntor till realräntor, är det stora paradigmskiftet i svensk ekonomi. Frågan är vilka som har lärt sig vad det innebär, och hur snabbt. Med tiden får vi nog veta det. År 1990 byggde vi bostäder, Så kom skatteomläggningen 1990: De indirekta skatterna höjdes kraftigt och värdet av ränteavdragen sänktes med 38 procent. Det ledde till att hyran för en genomsnittlig lägenhet, enligt Bostadsdepartementets kalkyler, steg med 23 procent. 22

24 Kapitel 2 Samtidigt drabbades ekonomin av en realräntechock. Det fanns förväntningar på en ny devalvering. Valutaregleringen slopades helt 1 juli Därefter styrdes de svenska räntorna av den internationella ekonomins fört roende för svensk ekonomi. Och räntorna steg från hösten 1989 från 12 till 18 procent. Den höga belåningen har varit en huvudprincip i svenskt bostadsbyggande sedan början av förra seklet. Så realräntechocken fördyrade bostadsbyggandet enormt och föll byggandet, mätt i antalet nya bostäder, med 82 procent. Inte sedan varvskrisen på mitten av 1970-talet har en bransch drabbats av en sådan chock. De största företagen hade en stor andel anläggningsbyggande, och klarade sig. Många medelstora företag specialiserade på bostäder strök med. Eftersom inflationen försvann slopades de inflationsbetingade räntesubventionerna. Den sammanlagda effekten av realräntechocken, skatteomläggningen och slopandet av subventionerna blev en kraftig fördyring av boendet, och givetvis ett fall i efterfrågan på bostäder. Bostadsbyggandet har inte återhämtat sig efter dessa kostnadschocker. Kombinationen av demografiska faktorer, stor inflyttning från omvärlden och lågt byggande har resulterat i tilltagande bostadsbrist. Enligt Boverkets senaste statistik lever 67 procent av befolkningen i kommuner med brist på bostäder. Allvarligast är bristen på hyresrätter; det gäller 85 procent av alla kommuner, 246 stycken. Alla kommuner i storstadsregionerna har brist på bostäder för ungdomar. Även 47 procent av kommuner med högst invånare har brist på bostäder för ungdomar. Men vi vet att byggandet ligger på en samhällsekonomiskt låg nivå; ett kraftigt ökat bostadsbyggande är en huvudförutsättning för att vi ska få fart på den ekonomiska tillväxten. En titt i den ekonomiska historien visar att bostadsbyggandet är en huvudfaktor för ekonomisk tillväxt. Sverige är ett i förhållande till befolkningen mycket stort land. Länge levde de allra flesta på jordbruk, i den egna hembyn. Men från mitten av 1800-talet kom en liberalisering av ekonomin. Skråsystemet avskaffades i två steg, 1846 och Aktiebolaget infördes 1848; huvudregeln om begränsat risktagande ledde till att även personer utan stora inkomster och förmögenheter vågade satsa pengar i företag. Aktiebolaget 23

25 Kapitel 2 fungerade som den kanske mest effektiva utjämningen av förmögenheter i ekonomin. År 1864 fick bankerna också rätt att sätta marknadsräntor. Därmed kunde de allokera kapital till nya företag, och industrialiseringen av Sverige satte fart. Men de nya industrierna kunde inte uppstå överallt, utan bara på enstaka orter, vanligen de som låg nära transportvägarna, det vill säga kusterna eller de nybyggda järnvägarna. Så industrialiseringen förutsatte stora flyttningsrörelser, som i sin tur förutsatte nytt bostadsbyggande. Ofta gick industrialiseringen först, med bostadsbrist som följd. Vi har sedan industrialiseringen haft samma mönster. Tillväxten driver fram flyttningsrörelser. Därmed blir bostadsbyggande en förutsättning för tillväxt, sysselsättning, och ökad levnadsstandard. Men från 2000 har bo - stadsbyggandet mätt i antalet nya bostäder varit i genomsnitt en tredjedel av 1991 års nivå. Detta är allvarligt. Sveriges geografiska och ekonomiska struktur kräver ett bostadsbyggande som är betydligt högre än geografiskt mindre men mer tättbefolkade länder. I en internationell jämförelse, 2009, hamnar Sverige, bland åtta länder, på näst sista plats vad gäller färdigställda lägenheter per tusen invånare. 4 Denna jämförelse är då inte korrigerad för skillnader i geografi och befolkningsstruktur. Med en sådan korrigering skulle Sverige legat ännu sämre till. Den moderna bostadspolitiken linjerades upp av den bostadssociala utredningen SOU 1945:63. Utredarna, under ordförandeskap av Alf Johansson, som sedan blev generaldirektör för Bostadsstyrelsen, föreslog att staten och kommunerna skulle organisera bostadsbyggandet för att bygga bort bostadsbristen. Kommunerna, och delvis facket, skulle starta allmännyttiga bostadsföretag. De skulle få lån till 100 procent av byggkostnaderna, och behövde alltså inte ha något eget kapital. Kooperativa bostadsrätter skulle få lån till 4 Källa: SCB. 24

26 Kapitel 2 99 procent. Lånegränsen för småhus med statliga lån blev 95 procent. Privata fastighetsägare som byggde hyreshus fick låna till 92 procent. Hela systemet byggde alltså på en extremt hög belåning, utan något egenkapital. En fungerande ekonomisk verksamhet förutsätter egenkapital. När ett företag kommer till banken och vill ha lån till en investering kan banken omöjligen göra en komplett värdering av investeringens framtidsutsikter, noggrann analys av branschen, den internationella konkurrensbilden, tänkbara tekniska utvecklingar som ändrar lönsamhet och konkurrensförhållanden etcetera. Det skulle kräva bataljoner av statistiker och utredare. Banken kan främst kontrollera låntagarens förmåga att klara en förändring, en kris och det kan låntagaren göra enbart genom att ha ett rimligt egenkapital, som ekonomisk buffert. Detta är det enda banken kan kontrollera. Egenkapitalet är den självklara primära riskbäraren i en konkurrensutsatt och föränderlig ekonomi. Men allmännyttan hade inget egenkapital. Följden visade sig först i början av 1970-talet. Då fick Sverige, via en extrem skattechock, en hemmagjord lågkonjunktur. Den stabila inflyttningen från Finland förbyttes plötsligt i en motsvarande utflyttning. Tusentals lägenheter i de nya miljonprogramshusen i Stockholmsområdet blev lediga. Men eftersom allmännyttan inte hade något egenkapital kunde den inte klara hyresförluster, utan staten fick gå in med hyresförlustlån, som sedan omvandlades till hyresförlustbidrag. På 1980-talet ökade bostadsbyggandet, främst i kommuner med svag befolkningsökning. Det var en följd av räntesubventionerna: marknadsräntan var cirka 12 procent, men den subventionerade räntan var 3 procent och det var den som till stor del styrde kommunernas och byggherrarnas investeringsbeslut. De flesta byggen som startades på 1980-talet fick problem från 1990 när räntorna steg. Bostadsrätterna hade på toppen privata lån som inte var subventionerade. Och de fick realräntor på 15 procent. Nästan alla nybildade bostadsrättsföreningar fick problem och tvingades till rekonstruktion eller konkurs. De allmännyttiga bostadsbolagen i avfolkningskommunerna kunde inte 25

27 Kapitel 2 hyra ut sina nya lägenheter. Hyresregleringen gjorde att de inte kunde sänka hyrorna den reglerade hyran låg där över marknadshyran. Följden blev stora förluster, så staten grep in. De kommunala bolagen hade fått stora statliga bidrag för att bygga husen. Sedan fick de stora statliga bidrag för att riva husen. Före detta generaldirektören för Statens bostadskreditnämnd, Mats Rönnberg, skrev en ESO-rapport, Ds 2002:9, Staten fick Svarte Petter. Han visar där, med siffror från SCB, att det revs moderna lägenheter eftersom allmännyttan inte kunde sänka hyrorna till marknadsnivå. Av detta kan vi dra några slutsatser: Allmännyttan fungerar inte den fick länge inte drivas med vinstsyfte; överskott fick alltså endast uppstå som olycksfall i verksamheten. Den kunde inte hantera hyresförluster, och kunde alltså endast fungera på en marknad med permanent bostadsbrist, så att alla lägenheter omgående hyrdes ut. Här ligger en paradox: allmännyttan skapades för att eliminera bostadsbristen, men kunde bara fungera i ett samhälle med permanent bostadsbrist. Nu klarade sig delar av allmännyttan tack vare inflationen. Inflationstakten steg från 1950-talet från cirka 5 procent per år till drygt 12 procent på slutet av 1980-talet. Den fungerade som en förlåtande skuldavskrivning. Endast tack vare inflationen fick allmännyttan ett egenkapital. Nu är som sagt inflationen borta, men en rimlig slutsats av det förgångna är att allmännyttan delvis bör placeras på marknaden och kombineras med privata företag. Den amerikanske ekonomen Charles Kindleberger har i sitt arbete Manias, Panics and Crashes. A History of Financial Crises visat att nästan alla finansiella kriser startat med högbelåning det vill säga med litet egenkapital. Det är det som är problemet. Därför var den extremt högbelånade och kapitallösa allmännyttan en felkonstruktion. Erfarenheterna från krisen i början av 1970-talet och krisen i början av 1990-talet visar att en fungerande bostadsmarknad måste arbeta med finansiellt mer robusta konstruktioner. Ett grundproblem i svensk ekonomi i allmänhet och i bostadspolitiken i synnerhet har varit att det privata sparandet varit för lågt, och därmed har belåningen och det finansiella risktagandet blivit för högt. Det låga sparan- 26

28 Kapitel 2 det är givetvis en reflex av de extremt höga marginalskatter som drabbade alla från 1971, då progressiviteten i skattesystemet kraftigt skärptes. Alla måste använda inkomsten primärt för fasta utgifter mat, bostad, kläder, försäkringar, arbetsresor etcetera. Det som blir över, och som ligger på toppen av inkomsten, kan användas för sparande. Och det är det som drabbas av hög marginalskatt. Man kan säga att den svenska staten sedan 1971 med mycket höga marginalskatter försökt hindra befolkningen att spara till egen bostad, till ekonomisk trygghet. Följden har blivit att hushållen blev mycket sköra mot finansiella risker och höga räntor. Det enorma fallet i bostads byggande från början av 1990-talet är ett tydligt exempel. Av det måste vi kunna dra några rationella slutsatser om vilka skattesatser en fungerande ekonomi tål. En huvudtanke i debatten om bostadsbrist och bostadsbyggande har varit subventioner, som instrument för att få fart på byggandet. Från 1950-talet ingick subventioner i statliga lån med mycket låg ränta, till de flesta bostadsbyggen. Allmännyttan fick mest, kooperativa bostadsrätter något mindre, småhus som var godkända för statliga lån aningen mindre. På 1960-talet kom inflationen, som drev upp räntorna. Professorn i nationalekonomi, Guy Arvidsson i Lund, föreslog då ett nytt lånesystem, paritetslånen. Innebörden var att lånen skulle anpassas till inflationen. Räntan skulle vara låg, till en början. Sedan skulle den höjas, i takt med inflationen. Grundtanken var att bostadskostnaderna skulle hållas konstanta, i fast penningvärde. Paritetslånen var en briljant konstruktion. Tyvärr var de komplicerade: de var reala lån i nominell form. Nästan ingen förstod hur konstruktionen fungerade. Det var en olycka, eftersom konstruktionen var den enda som hanterade inflationsproblemet. I paritetslånen ingick att hyran måste höjas i takt med inflationen. Detta krävde mod av politikerna. Och det fanns inte. Alltså slopades paritetslånen 27

29 Kapitel och ersattes med generella räntesubventioner från Den så kallade garanterade räntan som fastighetsägarna skulle betala sattes till 3 procent. All räntekostnad däröver skulle staten det vill säga skattebetalarna stå för. Det blev så småningom dyrt. Räntorna var länge reglerade. Men regleringen låste hela kreditmarknaden och i november 1985 slopade regeringen regleringarna. Marknaden fick sätta räntorna. Så marknadsräntorna steg till cirka 12 procent. Skillnaden mellan den garanterade räntan 3 procent och marknadsräntan finansierades av staten. Räntesubventionerna steg till mdkr per år. Systemet slopades i några steg från Det gamla subventionssystemet konstruerades för att hantera inflationsbetingade höga initialräntor. Men inflationen är nu borta. Vi har alltså inga inflationsstyrda räntor på 12-procentsnivån att subventionera bort. Istället har vi fått realräntor, låt vara för tillfället mycket låga. Men om vi utgår från att inflationen i huvudsak är borta, för lång tid framåt, kommer vi att ha realräntor. Det är formellt räntan minus inflationen enligt KPI, konsumentprisindex. För det enskilda företaget blir realräntan lika med räntan minus prisutvecklingen på företagets produkter. Att subventionera bort initiala inflationsbetingade räntor kunde göras relativt snabbt ju högre inflationstakt, desto fortare kunde subventionerna politiskt dras ned. Men subventioner för realräntor är något helt annat. Utan inflation finns ingen automatisk skuldavskrivning och de reala räntorna minskar, i absoluta tal, endast genom amortering. Amorteringstakten i det svenska systemet är långsam. Alltså skulle realräntesubventioner bli bestående under lång tid, och kräva allt större kostnader för statskassan. Slutsatserna blir desamma om subventionerna inte inriktas på just räntorna utan utformas som ett allmänt investeringsbidrag. När subventionerna från mitten av 1980-talet snabbt steg, som reflex av att marknadsräntorna gick upp, började kreditmarknaden räkna med risken att subventionerna av politiska skäl kunde sänkas. Alltså togs de inte helt med i kreditprövningen av nya byggprojekt. Politiska löften är nämligen inte civilrättsligt bindande; riksdagen kan när som helst ändra regler och lagar. 28

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen.

Vad gör Riksbanken? 2. Att se till att landets export är högre än importen. Arbetsblad 1 Vad gör Riksbanken? Här följer några frågor att besvara när du har sett filmen Vad gör Riksbanken? Arbeta vidare med någon av uppgifterna under rubriken Diskutera, resonera och ta reda på

Läs mer

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet

Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet 2014-08-27 Socialdemokraternas mål för bostadsbyggandet Socialdemokraternas vallöfte för bostadsbyggande Sverige behöver en bostadspolitik och ett mål för bostadsbyggandet i Sverige. Bostadsbristen är

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Innehåll Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter 2 Bostadsbristen i siffror 2 Läget i dag 2 Läget för studenter 3 Vad har byggts? 4 Varför just nu?

Läs mer

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift

Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Promemoria 2012-04-12 Ökad tillgång till hyreslägenheter och lägre fastighetsavgift Den globala skuldkrisen har påverkat också Sverige. Tillväxten har dämpats och arbetsmarknaden har försämrats. Det råder

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet

Läs mer

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken

FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010. Byggnads Elektrikerna Fastighets Målarna Seko Transport. BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken FAKTA OCH ARGUMENT INFÖR VALET 2010 BYGG MER! Om den viktiga bostadspolitiken Den borgerliga bostadspolitiken Det har skett stora förändringar av bostadspolitiken sedan maktskiftet år 2006. Den borgerliga

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter Skattesystemets betydelse risker och möjligheter ingemar.rindstig@se.ey.com 0705-24 33 00 Seniorvärldskonferensen, Göteborg 2015-04-22 Ekonomin - för brukaren Stor betydelse för framtidens Äldres boende

Läs mer

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg

Läs mer

SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN STOCKHOLMSREGIONEN. Framtidsinvesteringar i jobben går före

SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN STOCKHOLMSREGIONEN. Framtidsinvesteringar i jobben går före SOCIALDEMOKRATERNAS VÅR JOBBPLAN BOSTADSPLAN FÖR JÄRFÄLLA FÖR STOCKHOLMSREGIONEN Framtidsinvesteringar i jobben går före Små hyresrätter nya skattesänkningar för unga och studenter Vår bostadsplan för

Läs mer

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden

Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Finanskrisen och bostadsmarknaderna i Norden Faktaunderlag om de nordiska bostadsmarknaderna 1995-2010 Jón Rúnar Sveinsson bearbetade i november 2009 på basis av skriften Finanskrisen och bostadsmarknaden

Läs mer

Kostnadsutvecklingen och inflationen

Kostnadsutvecklingen och inflationen Kostnadsutvecklingen och inflationen PENNINGPOLITISK RAPPORT JULI 13 9 Inflationen har varit låg i Sverige en längre tid och är i nuläget lägre än inflationsmålet. Det finns flera orsaker till detta. Kronan

Läs mer

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet

Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Bostadsfrågan måste få rätt prioritet Jesper Göransson, VD och koncernchef Peab BYGGBRANSCHENS VALSEMINARIUM 5 SEPTEMBER 2014 Senaste årens debatt En skev debatt som handlat om: Hushållens skuldsättning

Läs mer

Nominell vs real vinst - effekten av inflation -

Nominell vs real vinst - effekten av inflation - 1 Nominell vs real vinst - effekten av inflation - av Richard Johnsson 1 I det som följer ska jag beskriva hur inflationen påverkar de bokföringsmässiga vinsterna i företagen. Det kommer att framgå att

Läs mer

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson

Framtiden måste byggas idag. Anders Konradsson Framtiden måste byggas idag Anders Konradsson Den statliga politiken tre skeden från bostadspolitik till skattepolitik 1975 1990 sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning

Läs mer

Bonusövningsuppgifter med lösningar till första delen i Makroekonomi

Bonusövningsuppgifter med lösningar till första delen i Makroekonomi LINKÖPINGS UNIVERSITET Ekonomiska Institutionen Nationalekonomi Peter Andersson Bonusövningsuppgifter med lösningar till första delen i Makroekonomi Bonusuppgift 1 Nedanstående uppgifter redovisas för

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder

Sverigebygget. 150 000 100 000 nya bostäder Sverigebygget 150 000 100 000 nya bostäder Nya Moderaterna vill nå 150 000 nya bostäder Nya Moderaterna presenterar i dag ytterligare åtgärder för mer och snabbare bostadsbyggande. Vi vill öka tillgången

Läs mer

Utvecklingen fram till 2020

Utvecklingen fram till 2020 Fördjupning i Konjunkturläget mars 1 (Konjunkturinstitutet) Sammanfattning FÖRDJUPNING Utvecklingen fram till Lågkonjunkturens djup medför att svensk ekonomi är långt ifrån konjunkturell balans vid utgången

Läs mer

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Fredrik Meurman, Avdelningschef Ulrika Palm, Regionplanerare Regeringsuppdrag

Läs mer

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5)

Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) Påverkar bostadsbristen viljan att söka och ta jobb i storstadsregionerna? EN UNDERSÖKNING AV HUR JOBBSÖKANDE PÅVERKAS AV BOSTADSBRIST 1 (5) (5) Sammanfattning Enligt en undersökning genomförd av TNS SIFO

Läs mer

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Stefan Attefall, bostadsminister Länsstyrelsen i Västmanlands bostadsseminarium 1 november 2013 Bygger minst i Norden Antal påbörjade bostäder per 1000 invånare

Läs mer

Skåne bygger för framtiden. Nu går vi från ord till handling.

Skåne bygger för framtiden. Nu går vi från ord till handling. Skåne bygger för framtiden Nu går vi från ord till handling. Förord från initiativtagarna Trots att Skånes befolkning växer med cirka 10 000 människor per år så ökar inte bostadsbyggandet i Skåne i motsvarande

Läs mer

Vissa inkomstskatte- och socialavgiftsfrågor inför budgetpropositionen 2015

Vissa inkomstskatte- och socialavgiftsfrågor inför budgetpropositionen 2015 1/6 Remissvar Datum Ert datum Finansdepartementet 2014-10-13 2014-10-06 ESV Dnr Er beteckning 3.4-969/2014 Fi2014/3347 Handläggare Lalaina Hirvonen 103 33 Stockholm Vissa inkomstskatte- och socialavgiftsfrågor

Läs mer

Förändrad reavinstbeskattning

Förändrad reavinstbeskattning Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Index Sammanfattning Sid 3 1. Bakgrund Sid 4 1.1 Pensionärer Sid 4 1.2 Barnfamiljer

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna

Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna 1 (5) Handläggare Datum SB 2010-02-05 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna Frågeställning Hade de villkorade investeringsbidrag som gavs till byggande av hyresrätter i bristorter någon effekt på

Läs mer

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM

VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM VILKA REFORMFÖRSLAG FINNS FÖR EN MER DYNAMISK BOSTADSMARKNAD HENRIK TUFVESSON FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM PROBLEMBILDEN VÄLKÄND Kraftig urbanisering städerna växer Bostadsbrist särskilt hyresrätter i centrala

Läs mer

Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag

Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag 23 januari 2009 Titel: Kreditgarantier under byggtiden Redovisning av regeringsuppdrag Utgiven av: Statens bostadskreditnämnd (BKN) BKN:s

Läs mer

Bygg för unga och studenter

Bygg för unga och studenter Bygg för unga och studenter Sida 1 (7) Bygg för unga och studenter Det socialdemokratiska löftet till Stockholms unga och studenter är att vi ska bygga 12 000 hyresrätter anpassade för unga och studenter

Läs mer

Internationell Ekonomi

Internationell Ekonomi Internationell Ekonomi Sverige och EMU Sveriges riksdag beslutade 1997 att Sverige inte skulle delta i valutaunionen 2003 höll vi folkomröstning där 56% röstade NEJ till inträde i EMU 1952 gick vi med

Läs mer

Rapport 2014:2. Regionala skillnader i bostadssektorn

Rapport 2014:2. Regionala skillnader i bostadssektorn Rapport 2014:2 Regionala skillnader i bostadssektorn Regionala skillnader i bostadssektorn Boverket januari 2014 Titel: Regionala skillnader i bostadssektorn Rapport: 2014:2 Utgivare: Boverket januari

Läs mer

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder US1000, v 1.0, 2010-02-04 REMISSYTTRANDE 1 (5) Dnr 2012-05-14 17-0604/12 Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder (Ju2012/3159/L1) Detta remissyttrande avser förslagen i den inom Regeringskansliet

Läs mer

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN En ändrad inställning gentemot andrahandsuthyrning och inneboende kan halvera dagens bostadsbrist. Det visar en ny undersökning utförd av Nepa på uppdrag

Läs mer

OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS

OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS OMVÄRLDEN HAR FÖRÄNDRATS Ekonomi känns ofta obegripligt och skrämmande, men med små åtgärder kan du få koll på din ekonomi och ta makten över dina pengar. Genom årens gång har det blivit allt viktigare

Läs mer

Alla har rätt till en bra bostad!

Alla har rätt till en bra bostad! Alla har rätt till en bra bostad Bostadspolitiskt program Hyresgästföreningen Södertälje/Nykvarn Bostadsbrist Idag råder det bostadsbrist i Södertäljes och Nykvarns kommuner och framför allt saknas det

Läs mer

1.8 Om nominella växelkursen, e($/kr), minskar, så förväntas att exporten ökar/minskar/är oförändrad och att importen ökar/minskar/är oförändrad

1.8 Om nominella växelkursen, e($/kr), minskar, så förväntas att exporten ökar/minskar/är oförändrad och att importen ökar/minskar/är oförändrad FRÅGA 1. 12 poäng. Varje deluppgift ger 1 poäng. För att få poäng på delfrågorna krävs helt rätt svar. Svar på deluppgifterna skrivs på en och samma sida, som vi kan kalla svarssidan. Eventuella uträkningar

Läs mer

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. Det går bra för Stockholmregionen, men vi står också inför stora utmaningar.

Läs mer

Samhällsekonomiska begrepp.

Samhällsekonomiska begrepp. Samhällsekonomiska begrepp. Det är väldigt viktigt att man kommer ihåg att nationalekonomi är en teoretisk vetenskap. Alltså, nationalekonomen försöker genom diverse teorier att förklara hur ekonomin fungerar

Läs mer

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet

SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet SBAB spekulerar eller Fastighetsmarknaden enligt de som vet Innehållsförteckning Det ser ljust ut... 3 Nyproduktion... 4 Transaktioner... 4 Finansiering... 5 Priserna... 5 Rosenkavaljeren, Malmö Finns

Läs mer

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2010 Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Befolkningsökning i Stockholms län 40 000 35 000 30 000 Inflyttningsnetto Födelsenetto 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1991

Läs mer

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006

Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Stöd till byggande av egnahem i glesbygd 24 februari 2006 Ronnebygatan 40 TELEFON TELEFAX ORG.NR E-POST INTERNET Box 531, 371 23 Karlskrona 0455-33 49 40 0455-805 70 202100-4276 registrator@bkn.se www.bkn.se

Läs mer

Beskattning av den svenska bostadsmarknaden Svensk økonomisk nasjonalrapport

Beskattning av den svenska bostadsmarknaden Svensk økonomisk nasjonalrapport Seminarer Stocholm 1999 økonomisk nasjonalrapport - svensk Beskattning av den svenska bostadsmarknaden Svensk økonomisk nasjonalrapport Skrevet av: Per Åsberg Uppsala Universitet Institutet för Bostadsforskning

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

Yttrande i anledning av remiss beträffande promemorian Reformerad beskattning av bostäder, (Fi 2007/5113)

Yttrande i anledning av remiss beträffande promemorian Reformerad beskattning av bostäder, (Fi 2007/5113) Finansdepartementet Skatte- och tullavdelningen 103 33 Stockholm Danderyd 2007-08-21 Yttrande i anledning av remiss beträffande promemorian Reformerad beskattning av bostäder, (Fi 2007/5113) Sammanfattning

Läs mer

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren?

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren? Vilken betydelse har kommunalägda bostadsbolag för medborgaren? En kort rapport om att använda bostadsbolag inom kommunal ägo i bostadspolitiken Rapporten skriven av Marcus Arvesjö, som nås på marcus@kramamignu

Läs mer

Svenska folket flyttar mindre

Svenska folket flyttar mindre Svenska folket flyttar mindre Utveckling av svenska folkets flyttvanor Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg 8-10 010-750 01 00 010-750 02 50 info@villaagarna.se

Läs mer

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling Varför byggs så få hyresrätter 1. Hyresrätten skattemässigt missgynnad 2. För lite

Läs mer

Är finanspolitiken expansiv?

Är finanspolitiken expansiv? 9 Offentliga finanser FÖRDJUPNING Är finanspolitiken expansiv? Budgetpropositionen för 27 innehöll flera åtgärder som påverkar den ekonomiska utvecklingen i Sverige på kort och på lång sikt. Åtgärderna

Läs mer

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie

Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie 2009 : 2 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Byggbranschen i Stockholm - en specialstudie Byggindustrin är en konjunkturkänslig bransch som i högkonjunktur ofta drabbas av kapacitetsbegränsningar

Läs mer

Förändrad reavinstbeskattning

Förändrad reavinstbeskattning Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Förändrad reavinstbeskattning För en bättre bostadsmarknad Index Sammanfattning Sid 3 1. Bakgrund Sid 4 1.1 Pensionärer Sid 4 1.2 Barnfamiljer

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys

FöreningsSparbanken Analys FöreningsSparbanken Analys Nr 9 6 mars 2001 Varför bostadsbyggandet måste öka i tillväxtområdena Trots flera år av högkonjunktur har bostadsbyggandet inte ökat nämnvärt. Hyresregleringar i kombination

Läs mer

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Borås Stads Bostadsbyggnadsprogram Bostadsbyggnadsprogram 1 Borås Stads styrdokument» Aktiverande strategi avgörande vägval för att nå målen för Borås program

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

Ska vi oroas av hushållens skulder?

Ska vi oroas av hushållens skulder? Disponibelinkomsterna har ökat snabbare än bostadspriserna sedan finanskrisen 31 procent (inkomster) jämfört med 22 procent (priser) 12 Disponibel inkomst i relation till bostadspriser 11 Index 237:3=1

Läs mer

Renoveringsskulden i miljonprogrammet. Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet Förutsättningar och möjligheter

Renoveringsskulden i miljonprogrammet. Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet Förutsättningar och möjligheter Renoveringsskulden i miljonprogrammet Sammanfattande slutsatser av Prognoscentrets rapport Miljonprogrammet Förutsättningar och möjligheter TMF vi bygger och inreder Sverige, juni 2014 I korthet Det finns

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35)

Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) YTTRANDE Vårt dnr: 15/3653 2015-09-25 N2015/5139/PUB Avdelningen för tillväxt och samhällsbyggnad Jan-Ove Östbrink Näringsdepartementet 103 33 Stockholm Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder

Läs mer

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1 Antal Varför så få hyresrätter? eventuell avveckling av ränteavdrag betyder mindre

Läs mer

Provtenta. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Kårmedlemskap + legitimation uppvisas vid inlämnandet av tentan.

Provtenta. Makroekonomi NA0133. Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Kårmedlemskap + legitimation uppvisas vid inlämnandet av tentan. Institutionen för ekonomi Våren 2009 Rob Hart Provtenta Makroekonomi NA0133 Maj 2009 Skrivtid 5 timmar. Regler Svara på 5 frågor. (Vid svar på fler än 5 frågor räknar jag 5 genomsnittspoäng per fråga.)

Läs mer

Bostadsfinansiering (Ds 2005:39)

Bostadsfinansiering (Ds 2005:39) REMISSVAR 2005-12-17 Dnr 2005/01887 Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet 103 33 Stockholm Bostadsfinansiering (Ds 2005:39) Sammanfattning Riksgäldskontoret delar arbetsgruppens bedömning att vi bör

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den

Läs mer

BILAGA A till. förslaget till EUROPAPARLAMENTETS OCH RÅDETS FÖRORDNING

BILAGA A till. förslaget till EUROPAPARLAMENTETS OCH RÅDETS FÖRORDNING SV SV SV EUROPEISKA KOMMISSIONEN Bryssel den 20.12.2010 KOM(2010) 774 slutlig Bilaga A/kapitel 14 BILAGA A till förslaget till EUROPAPARLAMENTETS OCH RÅDETS FÖRORDNING om det europeiska national- och regionalräkenskapssystemet

Läs mer

Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende

Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende Bra bostäder och välfärdsteknologi en förutsättning för kvarboende 1 Tomas Lagerwall Hjälpmedelsinstitutet tomas.lagerwall@hi.se Tierp 16 januari 2014 Regeringsuppdraget Bo bra på äldre dar Kunskap, kreativitet

Läs mer

Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Beslut om kontracykliskt buffertvärde 2015-09-07 BESLUT FI Dnr 15-11646 Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35 finansinspektionen@fi.se www.fi.se Beslut om kontracykliskt buffertvärde

Läs mer

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson

Föreläsning 5. Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik. Nationalekonomi VT 2010 Maria Jakobsson Föreläsning 5 Pengar och inflation, Konjunkturer och stabiliseringspolitik Idag Pengar och inflation, del 2. Konjunkturer (förändringar i produktion på kort sikt): Definitioner. AD (Aggregated demand)-modellen.

Läs mer

Investment Management

Investment Management Investment Management Konjunktur Räntor och valutor Aktier April 2011 Dag Lindskog +46 70 5989580 dag.lindskog@cim.se Optimistens utropstecken! Bara början av en lång expansionsperiod Politikerna prioriterar

Läs mer

Hur ska bostadskrisen lösas?

Hur ska bostadskrisen lösas? Hur ska bostadskrisen lösas? Klas Eklund Byggbranschens valseminarium 5 september 2014 Lågt bostadsbyggande Antalet hyresrätter i Stockholm minskar Krisen och dess orsaker Bostadsbrist Blockerade flyttkedjor

Läs mer

Bostadspolitiskt program

Bostadspolitiskt program Bostadspolitiskt program 2014 Ämnespolitiskt program antaget av Centerstudenters förbundsstämma 11-13 april 2014, Växjö. Programmet redogör för Centerstudenters syn på bostadsmarknaden, stadsplanering

Läs mer

Remissvar avseende Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad (SOU 2012:25) och promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Remissvar avseende Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad (SOU 2012:25) och promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder Stockholms Handelskammare Box 16050, 103 21 Stockholm Besöksadress: Malmskillnadsgatan 46, 7 tr Telefon: 08-555 100 00 Telefax: 08-566 316 00 E-post: info@chamber.se www.chamber.se Org. 556095-7952 Momsreg.

Läs mer

Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter? 1 (9)

Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter? 1 (9) Påverkar bostadsbristen arbetsgivares rekryteringsmöjligheter? 1 (9) 2 (9) Sammanfattning Undersökningsföretaget SKOP har på uppdrag av Hyresgästföreningen frågat ansvariga på 50 av de 100 största arbetsplatserna

Läs mer

RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET

RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET RAPPORT: VI FÅR BETALA UNGAS ÖKANDE EKONOMISKA OTRYGGHET Ung Vänster Juli 2014 För kontakt: 08-654 31 00 info@ungvanster.se Under lång tid har ungas situation i Sverige försvårats. I takt med att samhällsutvecklingen

Läs mer

Stockholm och bostadskrisen vart är politiken på väg? Civil- och bostadsminister Stefan Attefall Fastighetsvärldens seminarium 20 februari 2013

Stockholm och bostadskrisen vart är politiken på väg? Civil- och bostadsminister Stefan Attefall Fastighetsvärldens seminarium 20 februari 2013 Stockholm och bostadskrisen vart är politiken på väg? Civil- och bostadsminister Stefan Attefall Fastighetsvärldens seminarium 20 februari 2013 Befolkningsökning och bostadsbyggande i Stockholms län Vi

Läs mer

"STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL"

STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL EN BOSTADSMARKNAD I FÖRÄNDRING HYRESRÄTTENS ANDEL AV BESTÅNDET 1990-2014 "STRUKTURELLA REFORMER KOMMER ALLTID ATT VARA VIKTIGARE ÄN TILLFÄLLIGA TILLSKOTT AV SKATTEMEDEL" Syftet med denna rapport är att

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den

Läs mer

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt

Ekonomi betyder hushållning. Att hushålla med pengarna på bästa sätt Ekonomi betyder hushållning Att hushålla med pengarna på bästa sätt Familjeekonomi Det är många saker man behöver i en familj, t ex kläder, men hyran höjs! Kanske kommer företaget att dra ner på skiftarbete

Läs mer

S-politiken - dyr för kommunerna

S-politiken - dyr för kommunerna S-politiken - dyr för kommunerna 2011-11-08 1 UNDERFINANSIERAD S-BUDGET RISKERAR ÖVER 5000 JOBB I KOMMUNSEKTORN SAMMANFATTNING 1. De socialdemokratiska satsningarna på kommunerna är underfinansierade.

Läs mer

Produktdagar. 17 november 2011, Borås

Produktdagar. 17 november 2011, Borås Produktdagar 17 november 2011, Borås Välkommen till 2011 års produktdagar i Borås PAGE 2 Produktdagar 2011-11-17 Finns det en framtid för småhusbranschen? Ja! Det råder bostadsbrist i Sverige PAGE 3 Produktdagar

Läs mer

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad

Skattefria underhållsfonder. Rotavdrag för hyresrätter. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter. Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt för Rotavdrag för Minst 15 000 nybyggda varje år fram till 2016 den gemensamma boendemiljön Slopad fastighetsskatt

Läs mer

Bolånemarknaden i Sverige

Bolånemarknaden i Sverige Bolånemarknaden i Sverige 2011-08-15 Publicerad i augusti 2011 Regeringsgatan 38, Box 7603 SE-103 94 Stockholm t: +46 (0)8 453 44 00 info@swedishbankers.se www.swedishbankers.se Innehåll Den ekonomiska

Läs mer

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån

Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån REMISSVAR Hanteringsklass: Öppen Dnr 2015/287 2015-04-20 Finansinspektionen Box 7821 103 97 STOCKHOLM Förslag till nya regler om krav på amortering av bolån (FI Dnr 14-16628) Sammanfattning Riksgäldskontoret

Läs mer

Studenters boende 2013 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1

Studenters boende 2013 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1 Studenters boende 213 Hur bor studenter? Hur vill de bo? Undersökning från Hyresgästföreningen GÖTEBORG 1 Innehåll SAMMANFATTNING 3 Undersökningsmetod 3 Hur bor studenter? 3 Minskad andel studenter bor

Läs mer

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan Strävar du efter att skapa rörlighet på bostadsmarknaden eller att få in unga på bostadsmarknaden? Eller vill du

Läs mer

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen

Fungerande regler för andrahandsuthyrningen 2007 : 8 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Fungerande regler för andrahandsuthyrningen Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad fungerar inte. Skatteregler och hyresreglering leder inte

Läs mer

Bostadsbyggande i Dalarna

Bostadsbyggande i Dalarna Bostadsbyggande i Dalarna Kommunal samverkan regionalt för att lösa ett samhällsproblem Bengt-Åke Rehn - ordförande rådet miljö-bygga-bo i Region Dalarna Bengt Welin - utredare 1 Bostadsfrågorna uppmärksammas

Läs mer

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter

Skattejämförelse småhus och bostadsrätter Skattejämförelse småhus och bostadsrätter En jämförelse av skatter och avgifter vid köp, under boendetiden och vid försäljning av småhus/äganderätter och lägenheter/bostadsrätter i Sverige Villaägarnas

Läs mer

Samhällets ekonomi Familjens ekonomi Ekonomi = hushållning Budget = uppställning över inkomster och utgifter Bruttoinkomst = lön innan skatt Nettoinkomst = lön efterskatt Disponibel inkomst = nettoinkomst

Läs mer

Samhällsekonomin handlar om: Vad som ska produceras Hur det ska gå till Vem som ska producera Hur resultatet ska fördelas

Samhällsekonomin handlar om: Vad som ska produceras Hur det ska gå till Vem som ska producera Hur resultatet ska fördelas Ordet ekonomi kommer från grekiskan och betyder hushållning. Samhällsekonomin handlar om: Vad som ska produceras Hur det ska gå till Vem som ska producera Hur resultatet ska fördelas Ulrika Rosqvist-Lindahl,

Läs mer

Frivilligt kapitaltillskott. Information till medlemmar i RB Brf Silfverdalen

Frivilligt kapitaltillskott. Information till medlemmar i RB Brf Silfverdalen Frivilligt kapitaltillskott Information till medlemmar i RB Brf Silfverdalen Agenda Presentation av Stefan Engberg, Fristående Affärsutveckling AB En titt bakåt i tiden Balansräkningen och avgiften idag

Läs mer

2015-09-10 Dnr 2015:1392

2015-09-10 Dnr 2015:1392 2015-09-10 Dnr 2015:1392 Vad är den offentligfinansiella effekten av att både avskaffa uppskovsräntan på kapitalvinstskatten, samt maxgränsen för uppskov vid försäljning av privatbostäder? Anta att förändringen

Läs mer

Fastighetsmarknaden LTH Våren 2011 Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en självständig och oberoende marknadsplats för dess aktörer

Läs mer

Rapport 2015-08-23. Fler bostäder och mer marknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad

Rapport 2015-08-23. Fler bostäder och mer marknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad Rapport 2015-08-23 Fler bostäder och mer marknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad Reformagenda för en ny bostadsmarknad Sammanfattning Folkpartiet liberalernas partiledning har beslutat om tolv punkter

Läs mer