En skogsfastighets marknadsvärde

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "En skogsfastighets marknadsvärde"

Transkript

1 Sveriges Lantbruksuniversitet, Institutionen för skogens produkter En skogsfastighets marknadsvärde När uppstod äganderätten av fast egendom? Och hur kopplas äganderätten och marknadsvärdet samman? Ett seminarium om näringens värde, markens värde och arronderingens betydelse. Torbjörn Sundelin

2 Sammanfattning Äganderätten är en förutsättning för att de som sått får skörda. Så fort investeringar i form av arbete eller kapital nedlagts i marken hävdades rätt till marken. Med äganderätten följde också marknadsvärden. Utvecklingen av dessa har genom tiderna kantats av allt från konfiskation till generösa villkor för att stimulera det som gav landet stora exportinkomster (t ex bergsindustrin). En historisk bakgrund gör det lättare att förstå hur och när fast egendom fått sitt värde - en förståelse som är nödvändig när det gäller att konstruera en värderingsmodell som fyller såväl ställda krav som önskvärda behov. Syftet med föreliggande arbete är att skapa en beräkningsmodell för en skogsfastighets marknadsvärde. Efter att jordförvärvslagen ändrats, den senaste 1991, har marknadsvärdet för de flesta beräkningsmodeller satts ur spel. Försöken att kalibrera dessa modeller med olika parametrar har få utsikter att lyckas bland annat eftersom marknadsvärdet består av olika delvärden som är mer eller mindre oberoende av varandra. Den svenska skogsmarken är ett av fundamenten för det svenska välståndet. Ett förhållande som går långt tillbaka i tiden. Av den anledningen har skogsnäringen följts av lagstiftning och regleringar. De senare har i sin tur tidvis satt marknadskrafterna ur spel. Med dessa förändringar följer även ett behov av att kunna ställa en prognos över ett tänkbart marknadsvärde även efter den förändrade ekonomiska grunden. Slutligen finns ett behov för att, som enskild ägare, kunna optimera näringen. Grundförutsättningen är då att kontinuerligt kunna beräkna marknadsvärdet och dess förändringar i tiden beroende på tillväxt, avverkning och insatta skogsvårdsåtgärder. Resultat Marknadsvärdet består av flera delvärden som är helt eller delvis oberoende av varandra. Grunden är näringens värde, som i sig kan uppdelas i flera delmängder, och markens värde. Att beräkna ett marknadsvärde utan representativ statistik låter sig inte göras. Med sådan i grunden kompletterad med virkespriser, stambankar, fördelningsfunktioner, tillväxtfunktioner, arrendepriser, kalkylränta samt tillämpningar av skogsvårdslagen kan en modell konstrueras. Förses databaserna och dessa parametrar kontinuerligt med aktuellt material kan inte bara en prognos ställas över ett tänkbart marknadsvärde utan även trender för olika delar av landet.

3 Innehåll Sammanfattning...2 Historia...5 Istid (Weichel)...5 Tiden före de gödslade åkrarna...5 Äldre stenåldern (9000 f Kr f Kr)...5 Yngre stenåldern (3500 f Kr f Kr)...6 Bronsåldern (1800 f Kr f Kr)...6 Tiden med gödslade åkrar...7 Äldre järnåldern (500 f Kr e Kr)...7 Hägnader kring åker och äng...7 Markens ägande...9 Yngre järnåldern (500 e Kr e Kr)...9 Medeltiden (1060 e Kr e Kr)...9 Digerdöden (1350 e Kr e Kr) Efter digerdöden Reformationstid (1521 e Kr e Kr) Stormaktstid (1611 e Kr e Kr) talets skogspolitik talets skogspolitik Jordförvärvslagen (JFL) Värderingsmetoder Avreglering Ny situation Jordbruket Ny modell Slump Modellprincip Korrigeringar Storlek Arrondering Kombination av jordbruk och/eller byggnader Markens sammansättning Datainsamling... 18

4 Resultat Värderingsinstrument - vilka krav skall ställas på dem och varför behövs dessa? Krav Behov Slutord Definitioner Litteraturförteckning... 24

5 Historia När uppstod äganderätten av fast egendom? Och hur kopplas äganderätten och marknadsvärdet samman? Med ett historiskt perspektiv som grund kan förståelsen för och insikten om hur marknadsvärdet uppkommit och utformats. Att isolerat betrakta ren skogsmark är inte tillräckligt för denna förståelse. Åker- och betesmark har haft en stark koppling till skogsmarken. De har ju sitt ursprung i skogsmarken, och det är ju kring denna som värdet uppstod och förmerades. Istid (Weichel) Baltiska issjön för ungefär år sedan. Under historiens förlopp har Skandinavien flera gånger varit täckt av inlandsis. Den senaste istiden kallas Weichsel och började för år sedan och slutade för år sedan. När isen började dra sig undan fick de första människorna möjlighet att ta det nya landet i anspråk. Tiden före de gödslade åkrarna Äldre stenåldern (9000 f Kr f Kr) Skogarna bestod främst av lövskogar ända upp till norra Sverige - ek, alm och lind. Människorna livnärde sig främst av det som jakt och fiske gav - men också av ätbara växtdelar. Man öppnade ytor genom att bränna och hugga ner för att på så sätt åstadkomma attraktiva ytor som lockade till sig djur. Skogen gav också skydd och bränsle (Gouldsblom, 1994).

6 Yngre stenåldern 1 (3500 f Kr f Kr) Även under denna period var det jakten och fisket som gav den huvudsakliga födan men boplatserna öppnades genom bränder. Dessa öppna och solbelysta ytor gav bättre utdelning av såväl villebråd som växter. Boplaterna byttes till förmån för bättre marker så snart som dessa gav bättre utdelning. Klimatet var bra och lövskogar täckte stora delar av landet. Den odling som förekom kan man inte kalla regelrätt jordbruk, men steget till svedjebruk, där man efter branden inte överlåter valet till naturen, utan själv väljer vilka grödor som skall växa, är inte långt (Cserhalmi, 1999). Bronsåldern (1800 f Kr f Kr) När åkerbruket tar fastare form runt 1000 år f.kr. är det fortfarande mycket extensivt men mer och mer arbete investeras i åkermarken för att öka avkastningen. Till skillnad från bondestenålderns näst intill oröjda åkrar så är dessa tidiga stenröjda åkrar möjliga att upp täcka i landskapet med blotta ögat (Cserhalmi, 1999). De äldsta åkrarna var ofta runda vilket är den naturliga formen på en röjd yta om det finns mark i överflöd och man därför inte behöver rätta in sin åker efter omgivande marker (Widgren, 1997). Åkermarkens värde uppstod i samma stund som det investerades i den. Under bronsåldern började bosättarna att stenröja åkermarken. En sådan investering innebar naturligtvis att jordbrukaren hävdade sin rätt till marken. När gödsel började tillföras åkern förstärktes kraven på äganderätt. Odlingsröse från bronsåldern? Formen av åkermarken är rund. Bromölla kommun 1 Bondestenåldern

7 Fram till idag har arkeologer och kulturgeografer ansett att röjningsröseområden och bassängåkrar varit ogödslade, det vill säga, de har inte regelbundet blivit påförda gödsel från stallade djur. Detta skulle innebära att de bara kunde odlas ett eller två år i rad och därefter måste vila innan bonden på nytt kunde bryta grästorven för att så. Om man räknar med att tiden som marken måste ha för att återhämta sig efter en skörd var mellan 15 och 20 år så var bronsålderns bönder tvungna att ha gånger så mycket mark som behövdes för att försörja familjen under ett år. Det blir stora arealer (Cserhalmi, 1999). Tiden med gödslade åkrar Äldre järnåldern (500 f Kr e Kr) Århundradena f.kr. inleddes en klimatförsämring i Skandinavien vilket kan ha lett till att det blev svårare att hålla boskapen ute året runt. Successivt hade människorna börjat bli bofasta, kanske för att bättre kunna ta tillvara det arbete som lades ner på att röja åkermarken. Allt detta kom att samverka och ledde fram till ett sinnrikt system att odla jorden som blev förhärskande fram till vår tid. Med permanent gödslade åkrar följer nya levnadsmönster. Istället för att som tidigare bruka stora ytor extensivt där varje teg brukades vart 20:e år, krympte nu odlingsarealerna och varje bit jord, varje teg brukades år från år. Brukarna kunde koncentrera sina ansträngningar till den bästa jorden, gödsla varje år och lägga ner mer arbete på jordbearbetning och stenröjning för att öka avkastningen (Cserhalmi, 1999). Hägnader kring åker och äng Under bondesamhällets tid stängde man inte in sina djur utan det man var rädd om: åkerns spannmål och ängens hö. Utanför dessa hägnader fick djuren gå på bete. På många platser med någon form av herde men ofta fritt. Via en fägata, som skyddade åker- och ängsmarken, förflyttades djuren till brukningscentrum för mjölkning m m.

8 Fägata i naturreservatet Dalshult, Skåne. Foto: Johan Johnmark.

9 Markens ägande Hur såg människorna som brukade jorden på de omgivande markerna? Var marken deras? Tyckte de att de ägde marken, att de hade rätt till den? Ortnamnsforskare hävdar att ortnamn som slutar på -löv (besläktat med lev som betyder lämna, lämna ifrån sig, arvegods) har fått sitt namn av att de en gång har lämnats i arv (Pamp, 1970). För att någon ska kunna ta emot ett stycke jord eller en gård i arv måste gården oinskränkt ha ägts av den döde. Löv-namnen dateras till järnålder och kanske är det då som jorden börjar betraktas som något en enskild person eller släkt kan äga (Pamp, 1970). När man hägnade in ett stycke av de urgamla gemensamma markerna hävdades ju en enskild rätt till platsen. Det skapades en äga, en inäga, där man uttryckte någon slags dispositionsrätt. Markerna utanför, utmarkerna, förblev samfällt utnyttjade (Hill, 2006). Yngre järnåldern (500 e Kr e Kr) Det är under den yngre järnåldern som vårt nutida odlingslandskap börjar ta form. Då etablerades också inägo- och utmarksgränsen i centralbygderna. Spår från yngre järnålder är sällsynta då de ofta ligger överlagrade av vår bebyggelse och under vår åkermark eftersom vi idag i stort sett använder samma mark som järnålderns bönder. Våra äldsta byar får sina gränser under denna tid och har kontinuerligt varit bebodda under mer än tusen år (Cserhalmi, 1999). Medeltiden (1060 e Kr e Kr) I slutet av järnåldern och den tidiga medeltiden kännetecknas av ökad handel, förbättrad odlingsteknik, befolkningstillväxt, nyodlingar och nykolonisation då svenskar sökte jord i Norrlands inland, i Finland och i Estland. Hela perioden betraktas av historiker som en högkonjunktur.

10 Digerdöden (1350 e Kr e Kr) Med digerdöden inleds en lågkonjunktur med sjunkande befolkning, minskad handel och fallande priser. Inte förrän på 1500-talet var befolkningen uppe på samma nivåer som före pesten. Pesten når Skandinavien 1349 och året därpå har stora mängder människor drabbats. Upp till en tredjedel av befolkningen kan ha dött i farsoten. För jordbrukets del fick detta stora konsekvenser. Plötsligt fanns det jord till alla, många gårdars brukare var döda och de som överlevt räckte inte till för att bruka all jord. Områden som tidigare hade varit överbefolkade blev plötsligt folktomma. Gårdar i skogsområden som hade tagits upp under den medeltida expansionen på talet lämnades och befolkningen koncentrerades återigen till de bördiga slättområdena där de bästa gårdarna fanns. När befolkningen sjönk ökade levnadsstandarden. Men för de stora jordägarna i samhällets toppskikt blev det bistrare. Arrendet som brukarna betalade på adelsgårdarna sjönk eftersom det fanns mer jord än brukare. Passade inte villkoren på ett gods kunde brukaren flytta med sin familj till en annan adelsgård som erbjöd bättre villkor. Hyran som bönderna betalade för att få bruka kyrkans och stormännens jord sjönk i vissa fall till hälften. Denna epok går under benämningen den senmedeltida agrarkrisen. För stormän och jordägare var det kris men för bondefamiljerna var det materiellt goda tider (Larsson, 1986). Efter digerdöden I kölvattnet efter den första pestvågen drabbades Europa av ett flertal pestvågor som ofta kallades barnpest eller den unga döden eftersom den hårdast drabbade de nya generationer som fötts efter den förra pestvågen och som saknade egen immunitet (Larsson 1986). På så sätt hölls befolkningen under lång tid nere av en serie pestvågor. Runt år 1500, cirka 150 år efter den första digerdöden, börjar en återhämtning att skönjas som resulterar i stigande befolkning och omfattande nyodlingar. Sakta men säkert återupptar människorna de marker hon förlorade efter pesten och söker sedan efter ytterligare ny jord. På 1500-talet ekar återigen yxhugg från planerade svedjor och rök stiger på alltfler horisonter. Utmarken som idigare ägdes samfällt och skogen som tidigare fanns i överflöd börjar bli värdefull och konkurrens om utrymmet ökar (Cserhalmi, 1999). Reformationstid (1521 e Kr e Kr) Man räknar med att kyrkan vid medeltidens slut innehade 21.3 % av de svenska hemmanen (mot 20.7 % för adeln, 5.6 % för kronan och 52.4 % för skattebönderna). Låt då kyrkan betala kronans inkomstkrav och adelns gods- och länskrav! Med överlägsen skicklighet hade Gustav Vasa och hans medhjälpare lett ständerna dit han ville. Mot adelns, köpstadsmännens och böndernas samfällda medgivande förmådde kyrkans företrädare intet. Och detta beslut om en omfattande beskattning av kyrkan kunde i sinom tid leda till en reduktion av kyrkogods (Andersson, 1960). Gustav Vasa hävdade kungens och kronans rätt till de ej uppdelade skogsvidderna, det s.k. skogsregalet (se definitioner). Detta anspråk stod inte oemotsagt, men de norrländska ödeskogarna kom att betraktas som kronans egendom. Gustav Vasa införde, för att hindra hemmansklyvningarna, skattefrihet vid nykolonisation. Framförallt ägde detta rum i skogslänen Värmland, Dalarna och Norrland. En hemmansklyvning skulle ju i sig minska hemmanets skattekraft (Dynesius, 1992).

11 Först efter avvittringarna, som pågick i omgångar mellan 1600-talet fram till 1900-talet, kan skogsmarken betraktas som fast egendom med äganderätt. Värdet ökar när skogsråvaran blir attraktiv på marknaden. Behov och tillgänglighet skapar successivt nya värdeområden som genom flottning och nya vägar utbreder sig allt längre norrut. Stormaktstid (1611 e Kr e Kr) Under 1600-talet grundas ett stort antal järnbruk i Bergslagen inkl sydvästra Gästrikland. Järnframställningen hade fram till denna tid främst varit en syssla för bönder och bergsmän. Både gruvdriften och masugnsdriften krävde enorma kvantiteter ved. Konkurrensen om kol och ved började bli kännbar. Tidigare hade nykolonisation och svedjebruk främjats i skogsbygderna. Det omättliga behovet av skog för järnframställning medförde att svedjebruket i stället började motarbetas. Ursprungligen betraktades endast den odlade jorden som enskild egendom. Utmarken var samfällt ägd av byalaget. Det var endast i samband med bergshanteringen som skogsmarken kunde vara fördelad mellan olika ägare (Dynesius, 1992). Bergsbruket gynnades eftersom det gav goda exportinkomster för landet. Skogen - eller utmarken - var länge samfälld. När byarna växte ökade behovet av att dela upp mellanliggande marker. På så sätt uppstod byalag och socken- och häradsallmänningarna. Efter 1632 års avvittringsförordning var hela landet uppdelat mellan kronan, privata och allmänningar. Fortfarande betraktades dock skogsmarken (utmarken) som samfälld i större delen av landet talets skogspolitik Missnöjet med skogspolitiken bröt småningom fram. Den ekonomiska liberalismen gjorde sig gällande i det program som förde fram: att de allmänna skogar som inte behövdes för särskilda statsändamål (t.ex. flottan och armén) borde utskiftas åt enskilda att avvittringen, som hade avstannat mot slutet av 1700-talet, borde genomföras att bergsbruket med full äganderätt borde få överta de skogar som anslagits åt bruken 1900-talets skogspolitik Skogen är en integrerad och nödvändig del av vårt ekologiska system. Industrialismens genombrott resulterade i att skogsnäringen kom att bli djupt integrerad även i det ekonomiska systemet. I Sverige har det yttrat sig i såväl lagstiftning som regleringar. Skogsvårdslagen är ett exempel där kravet på återbeskogning tillkommit i avsikt att förhindra ödelagd skogsmark på grund av kortsiktiga ekonomiska intressen. Annat intresse - direkt politiskt - är jordförvärvslagen. Jordförvärvslagen (JFL) Jordförvärvslagen infördes Den omarbetades i omgångar. Syftet var trefaldigt: 1. Omarrondering 2. Främja sysselsättning och bosättning i glesbygd 3. Balans mellan ägarkategorier, främst då balansen mellan juridiska personer och bolag. Lantbruksnämnden var tillsynsmyndighet. För att få tillstånd att förvärva skogsmark krävdes att köparen var bosatt och verkade i den agrara näringen. Syftet att främja sysselsättningen och bosättningen i glesbygd medförde att fastighetsvärdena även de var reglerade. Något egentligt

12 marknadsvärde fanns inte. Priset övervakades av Lantbruksnämnden. Tills sin hjälp hade de olika värderingsmetoder. Värderingsmetoder I en reglerad marknad måste värderingen utgå ifrån köparens situation enligt punkt 2 ovan. Värderingsmodellerna måste därför konstrueras med avkastningen som grund. Samtliga avkastningskalkyler har Faustmans formel (Faustman, 1849) som förebild. Kalkylerna bygger på modellen att studera skogen under ett cykliskt förlopp motsvarande en trädålder 2 eller att nuvärdesberäkna samtliga bestånd med hänsyn till avverkningsintäkter, återbeskognings- samt skötselkostnader. De modeller som förekommer är planmetoden (Kallstenius & all, 1974) och tabellmetoden (Statens Lantmäteriverk, 1978). För intrångsersättningar m.m. använde sig Vattenfallsstyrelsen av Normer för bestämmande av ersättning för intrång av kraftledning i skogsmark, De två först nämnda modellerna ligger sedan till grund för Beståndsmetoden, ett datoriserat program för att beräkna fastighetens avkastningsvärde. Även pc-skog har tagit fram ett mindre värderingsprogram som även det utgår från avkastningsvärdet. Avreglering Över 90 % av Sveriges befolkning hade på 1500-talet sin huvudsakliga sysselsättning i jordbruket. Idag är ca 1,5 % sysselsatta. JFLs syfte att bland annat främja sysselsättning och bosättning inom glesbygd ger inga synbara effekter. Undersökning inom Västernorrlands län visar att JFL i stort sett inte har några direkta effekter på sysselsättning och bosättningen i glesbygd (Leander, 2007). 2 Med trädålder menas i detta sammanhang den ålder beståndet har när det uppnått slutavverkningsbar ålder enligt skogsvårdslagen.

13 Ny situation 1989 och 1991 togs förvärvslagen bort för stora delar av landet. Kvar fanns beräkningsmodeller, som inte kan assimilera prisstegringen (enligt figuren nedan). Försöken att utnyttja kalkylräntan för att följa marknadsvärdet är icke korrekt samt saknar vetenskapligt stöd. Fastighetspriser riksgenomsnitt perioden (röd graf justerat med KPI). Källa: Lantmäteriets Minienkät Prisutveckling på sågtimmer och massaved (leveransvirke) i 2009 års prisnivå (justerat med KPI) Källa: SDC; Skogsstyrelsen, analysenheten Händelser som under samma period kan ha påverkat prisutvecklingen Finanskris: ; ; Stormar: Gudrun, januari 2005; Per, januari 2007; Politiskt: Nytt skattesystem 1993

14 Uppenbarligen föreligger en avsevärd skillnad mellan marknadsvärdet och avkastningsvärdet - en skillnad som efter 1993 ökat markant. Ett beräknat avkastningsvärde kan, med gällande priser på timmer och massaved, omöjligt efter 1993 vara proportionellt mot gällande fastighetspriser. Ytterligare någon komponent, som kraftigt ökat i värde, måste ha tillkommit. En förklaringsmodell till differensen är de så kallade icke monetära nyttorna (Lindeborg, 1986). I sin avhandling noterar Lindeborg i sin utvärdering... förklarar att de flesta innehavare är mycket ovilliga att göra sig av med mark för en ersättning baserad på de monetära nyttorna med innehavet. Med den förklaringsmodellen bör sambandet se ut: Marknadspriset = summan av avkastningsvärdet och den icke monetära nyttan. Lindeborgs modell förekommer i åtskilliga rapporter och examensarbeten som förklaring till uppkommen diskrepans. Niklas Arvidsson har sammanställt ett antal i sitt examensarbete 2009 (Arvidsson, 2009). Jordbruket Hur har priserna på jordbruksmark utvecklats? Den har ju trots allt uppstått ur skogsmarken! Jordbruksmark Snittpriser per ha. Källa: LRF Land 2008/37 Noterbart är att fastighetspriser när det gäller jordbruksmark värderas i kronor per ha. Icke monetära nyttan förekommer inte som delmängd av fastighetsvärdet.

15 Ny modell Åker- och betesmark har haft en stark koppling till skogsmarken. De har ju sitt ursprung i skogsmarken, och det är ju kring dessa som värdet uppstod och förmerades. I dag återbeskogas en stor del av åkermarken i de delar av landet där lönsamheten är lägre för jordbruket än för skogsbruket. En sådan konvertering borde rimligtvis innebära att de olika markslagen värderas på likartat sätt. D v s i kronor per ha. Är därför marknadsvärdet lika med summan av avkastningsvärdet och markvärdet? Problem uppstår eftersom boniteten/bördigheten direkt påverkar såväl avkastning som markvärde. Att sätta likhetstecken mellan markvärde och icke monetärt värde är heller icke möjligt då det senare inte alls bör påverkas av fastighetens bonitet. Således måste vi finna en ny modell för skogsfastigheters marknadsvärde. Marknadsvärdet = Näringens värde + Markvärdet Fastighetens virkesavkastning beror på timmer- och massapris. Till detta skall fogas annan avkastning som intäkter av bergtäkt, jakt m.m. Dessa intäkter samlas alla under begreppet näring. Det bör understrykas att näringens värde och markvärdet är oberoende av varandra. Slump Att beräkna ett troligt marknadsvärde för en fastighet låter sig inte göras om man inte har en omfattande försäljningsstatistik på objekt sålda i tid och rum som underlag. Finns sådant kan ett rimligt marknadsvärde beräknas - och endast då. Vid institutionen för skogens produkter, SLU, Uppsala har sedan en tid forskning bedrivits för att hitta en beräkningsmodell för en skogsfastighets marknadsvärde. Arbetsnamnet har varit SLUMP vilket står för Sveriges lantbruksuniversitet marknadspris. Modellprincip Modellen bygger på kontinuerligt insamlad statistik över sålda fastigheter i hela landet. Grundkravet är att selektera sålda objekt där radien och tiden varierar för att få tillräckligt statistikunderlag. Modellen startar med radien 50 km och tiden 6 månader. Med denna statistik som grund bildas en snittfastighet. En tänkt avverkning, som följer skogsvårdslagen, av all skog som har lägre volymtillväxt än gällande kalkylränta utförs. Timmer- och massavedspriser kombinerade med stambankar för aktuellt område hämtas och kombineras med Ollas utbytesfunktioner (Ollas, 1980). Tänkt skogsvård utförs till gällande kostnad. Resterande volymer förses med en räntebelastning fram till avverkningsmogen ålder. Summan av alla intäkter och kostnader tillsammans med restvärdet utgör näringens skogsvärde. Denna summa är samtidigt densamma som den oavverkade skogen för hela fastigheten före avverkning. Med iteration beräknas därefter värdet för de olika volymerna i de olika åldersklasserna. [1] Ytterligare värden som jakt och fiske tillförs. Alla dessa får utgöra näringens värde. Detta värde subtraheras från fastigheternas snittmarknadsvärde som i sin tur divideras med snittarealen.

16 Det på så sett uppkomna värdet är regionens markpris i kronor per ha [2]. Objektet, den fastighet som skall värderas, får genomgå samma avverkningsprocedur med tillhörande skogsvård och villkor som ovan. Oavverkade volymer förses med värden från [1]. Slutligen adderas markvärdet genom att multiplicera arealen med [2]. Summan av dessa är det okorrigerade marknadsvärdet för objektet. Modellen finns närmare matematiskt beskriven i Market Price for Forest Estates Outline of a Mathematical Model (Sundelin & Lönnstedt, 2005). Korrigeringar För att närma sig ett sannolikt värde fordras ett antal korrigeringar. Med uppbyggda databaser kan ett stort antal parametrar testas och värderas. Storlek Arrondering Kombination med jordbruk Bostads- och/eller ekonomibyggnader Sjönära Avstyckningsbara tomter Storlek Känt är förhållandet att mycket små fastigheter betingar högre arealpriser än stora. Fler intressenter samt särintressen som jakt driver upp priset. Mycket stora sammanhängande fastigheter betingar även de ett högre arealpris sannolikt beroende på kapitalstarka investerare Hur sambanden ser ut för olika delar av landet ingår i nästa forskningssteg. Arrondering Väl arronderade fastigheter är såväl köpvärda som attraktiva, men vad är välarronderad skogsmark? Med välarronderad skogsmark avses skogsskiften som är minst 150 meter breda och omfattar minst 5 hektar produktiv skogsmark. Det ska även finnas tillgång till väg för virkestransporter. Dessutom krävs att skogsskiftet utan förändring kan passas in i den nya skiftesplanen, så att även övriga fastigheter får en bra utformning efter omarronderingen (Lantmäteriet, 2008). En sådan definition är inte tillräcklig i en värderingsmodell. Ett antal kriterier måste ställas upp för att på något sett kunna gradera allt från dålig till god arrondering. Den absolut bäst arronderade fastigheten borde vara rund med brukningscentret i mitten. Så var för hållandet när mark fanns i överflöd. Eftersom det senare inte är fallet borde en kvadrat av tillräcklig storlek vara optimal.

17 Om en fastighet ryms inom två mått vinkelrätt mot varandra (b ; h) samt av ett medelskotningsavstånd till väg kan ett antal kriterier ställas upp; a min (b/h; h/b) < 1 b total areal / b*h < 1 c medelskotningsavstånd Villkor c har tillkommit eftersom ett smalt och avlångt skifte vars bredd är minst 150 meter, måste anses vara väl arronderat om en väg följer skiftets längsta sida. På något sätt måste en fastighets arrondering kunna beskrivas av funktionen; arrondering = f(a,b,c) Arronderingens ekonomiska betydelse framgår av Lantmäteriets sammanställning: Lägre flyttnings-, igångsättnings- och avslutningskostnader vid avverkning och skogsvård. Lägre administrations-, arbetslednings- och planeringskostnader Enklare och billigare samverkan Lägre rågångskostnader På längre sikt högre produktion Möjlighet till ett högre virkesvärde Kombination av jordbruk och/eller byggnader En svårighet i all värdering är när fastigheten är sammansatt av flera olika värdeenheter som alla var för sig är helt eller delvis oberoende av varandra. För närvarande är underlaget för litet för att precisera delmängderna. Så fort databaserna är tillräckligt omfattande skall modellansatser göras för att se om sammanslagning av olika värdeenheter ger annat värde än summan av de enskilda! Tills vidare kommer enbart rena skogsfastigheter att utgöra statistikunderlag även om alla tänkbara fastigheter registreras. Markens sammansättning Samtliga fastigheter består av olika markslag från ren skogsmark till impediment, från produktionsmark till naturvårdsmark, från sjönära och avstyckningsbara tomter till utmarker utan allmänt intresse av etablering. De markvärden som SLUMP genererar är ett snittvärde för aktuell region. Markvärdet måste därför korrigeras med alla dessa olika typer av mark. I förlängningen måste även statistikunderlaget bearbetas på likadant sätt. Kalmarken skall betraktas särskilt. Per definition är den inte skogsmark men övergår till sådan så snart som plantering, sådd eller självföryngring ägt rum. Kalmarksvärdet skall därför sättas till beräknat skogsmarksvärde reducerat med markberednings- och planteringskostnader. På samma sätt skall impediment betraktas, d v s skogsmarksvärdet reducerat med föryngringskostnader och i förekommande fall dikningskostnader och liknande. Alltmer intressant för skogsägarna är alternativet vindkraft. Finns förutsättning för sådant bör aktuell mark värderas därefter. Mark som inte har potential att till rimliga kostnader konverteras till något bör sättas till noll (jaktvärdet beräknas ju fristående och kommer som tillägg till all mark).

18 Datainsamling Sedan juli 2010 har alla skogsfastigheter annonserade till försäljning registrerats. Totalt uppgår antalet till och med januari 2011 till ca Interna överlåtelser inom släkten, överlåtelser som sker utan mäklare och arv, är inte överkomligt material och är i sig inte intressant eftersom de inte heller speglar ett representativt marknadsvärde. Registrering sker av alla tillgängliga data som påverkar prisbilden. Försäljningsunderlaget sparas för att kunna gå tillbaka till källmaterialet om kraftiga avvikelser av prisbild och prognos föreligger. Resultat För att, i ett uppstartsskede, få resultat utan att ha tillgång till statistik kommer den senare att simuleras med hjälp av SLUs riksskogstaxering samt Lantmäteriets minienkät. Båda beskriver snittvärden representativa för olika geografiska regioner. Allt eftersom egen statistik blir tillgänglig kommer dessa simulerade fastigheter att successivt fasas ut. Detta sker när underlaget består av minst 5 fastigheter. Trots den bristfälliga statistik som minienkäten ger erhålls dock resultat som visar var jordbruket inte längre är lönsamt utan återbeskogas. Värdet på skogsmarken är där högre än jordbruksmarken. Det omvända gäller också. Jämför nedanstående figur med figur på sid 13 (Jordbruksmark, snittpriser). Beräknat markvärde per hektar enligt SLUMP.

19 De resultat som SLUMP genererar kommer ständigt att kunna verifieras när faktiskt marknadspris registreras. Förhållandet mellan prognos och försäljningspris ger direkt ett besked om hur väl modellen följer marknaden. Genom denna återkoppling finns möjlighet att kontinuerligt trimma modellen. På sikt kommer trender att kunna beräknas för olika delar av landet för betydligt mindre regioner än vad som för närvarande är fallet. I alla simuleringsmodeller finns fel. Fel uppkommer om t ex grundmaterialet inte är representativt för regionen. Detta kan naturligtvis ske om underlaget är litet eller om vald radie är för stor. Eftersom grundmaterialet är känt kan samtidigt en sannolikhetsbedömning lämnas om resultatet. Ju mer homogent underlag (ingående fastigheter ger alla samma prognos) desto större är sannolikheten att prognosen är god. Det omvända gäller naturligtvis också med spretigt underlag. Då blir prognosen mer osäker. Med varje kalkyl bör därför samtidigt lämnas någon form av sannolikhetsbedömning om prognosens träffsäkerhet. Samtidigt kan lämnas en trend för aktuell region och tid. Värderingsinstrument - vilka krav skall ställas på dem och varför behövs dessa? En historisk bakgrund gör det lättare att förstå hur och när fast egendom fått sitt värde - en förståelse som är nödvändig när det gäller att konstruera en värderingsmodell som fyller såväl ställda krav som önskvärda behov. Krav Ett värderingsinstrument måste vara följsamt i tiden. Förändrade virkespriser skall omgående påverka beräkningarna. Även politiska förändringar måste kunna assimileras. Instrumentet skall vara känsligt så att förändringarna slår igenom snabbt samtidigt som processen måste vara stabil. Värdeenheter som inte är beroende av varandra måste kunna separeras i beräkningarna t ex mark och näringarna skog, jakt, bergtäkt mm. Parametrar som markpriser, virkespriser, jaktarrenden och gruspriser utvecklas ju skilt från varandra. Alla korrigeringar leder på sikt fram till säkrare värderingar av skogsfastigheter. Med bättre underlag, som återförs till statistikdatabaserna, blir därmed nästa simuleringsgeneration säkrare. Behov Vid alla typer av överlåtelser behöver såväl överlåtaren som mottagare ha information om fastighetens värde. De situationer som kan förekomma är förvärv och arv. Det senare om fastigheten inte skall fördelas i lika andelar utan annan part skall kompenseras ekonomiskt. Vid beräkning av intrångsersättningar bör också skogmarkens marknadsvärde ligga som grund. Att optimera skogens ekonomi utan att marknadsvärdet ligger till grund låter sig inte göras. Marknadsvärdet förändras med tillväxt och med alla skogliga åtgärder. I alla ekonomiska beslut som rör en skogsfastighets måste därför fastighetens marknadsvärde ligga till grund. Skogsägarna förlorar stora pengar på att inte föra in marknadsvärdet och de förändringar som äger rum samtidigt med skogliga insatser och åtgärder.

20 Slutord Äganderätten till fast egendom har följt människan genom historien. Från att ha varit löst kopplad till den mark man bearbetade till krav på laglig rätt till marken. Detta i takt med ökad investering i form av arbete och kapital. Under hela perioden har samtidigt de som innehade (och innehar) den formella makten insett den nationella vikten av skogen. Därför har såväl anspråk på kontroll och ägande gjorts och lagar stiftats för att säkerhetsställa rikets/nationens intressen. Efter inlandsisens avsmältning följer de tidsepoker då skogsmarken successivt tas i anspråk från urskogsmark till en näst intill odlad skogsmark. De första skrivna dokumenten om äganderätt härrör från tiden före medeltiden. En tid då vikingarna hade en helt annan uppfattning om äganderätt! Skogsnäringen är en stor nationell resurs. Av svensk industris sysselsättning, omsättning och förädlingsvärde svarar skogsindustrin för procent. Andelen av den svenska varuexporten är 12 procent. I flera län svarar skogsindustrin för 20 procent eller mer av länets industrisysselsättning. Skogsnäringen utgör i storleksordningen tre procent av Sveriges bruttonationalprodukt (BNP) (Skogsindustrierna, 2010).

21 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Andel typ av mark enligt Riksskogstaxeringen Förändring av marktyper från den ursprungliga skogsmarken är att åker, naturbete, bebyggd samt möjligen övrig mark konverterats från skogsmark. Sammanlagt utgör det 12,8 procent (SLU, Program Skog, 2010). Den svenska skogsmarken är ett av fundamenten för det svenska välståndet. Så är det och så har det varit sedan Sverige befolkades för år sedan. Utan skogar stannar världen. De tillhör mänsklighetens skimrande arv (Edman & fl, 1999)

22 Definitioner Avkastningsvärde Nuvärdet av framtida netton som skogen och skogsbruket förväntas ge. Avvittring Avvittring innebar inom svensk förvaltningsrätt att avmäta och från kronans mark medelst råmärken avskilja den mark, som skall tillhöra enskilda. De stora skogarna i Norrland och Dalarna har man av ålder ansett höra kronan till, dock så, att de enskilda ägt att där göra odlingar, efter tillstånd av vederbörande, samt att nyttja skogen till husbehov och avsalu, med vissa inskränkningar. Här är avvittring en lantmäteriförrättning, varigenom den enskilde, i stället för en obestämd rätt till den oavvittrade marken, får vissa områden, som begränsas av rågångar. På dessa områden är odlingsrätten fri. Lika fri är i allmänhet rätten till skogsavverkning, så snart jorden övergått från krono till skatte och dess innehavare sålunda blivit ägare. Avvittringsverket i de norra länen inrättades i slutet av 1600-talet, men arbetet gick långsamt och avstannade slutligen i åtskilliga län. I början av 1820-talet ordnades det för Norrland genom nya författningar, varefter arbetet bedrevs med större kraft. Avvittringen var 1904 slut i Dalarna och de norrländska länen, utom i Västerbottens och Norrbottens läns lappmarker ovan odlingsgränsen eller den gräns, som vid avvittringen blivit bestämd mellan de delar av lappmarken, som är tjänliga för odling, och den mark, där nybyggesanläggningar inte vidare må tillåtas. Avvittringen ovan denna gräns var 1904 i flera socknar ännu ofullbordad (Wikipedia, 2011). Intaga Mindre jordområde som förut tillhört oskiftad mark och vilket genom inhägnande, uppodling o. d. tagits i besittning av någon Mantal Mantal, hemmantal, historik, kameral taxeringsenhet eller besuttenhetsmått som utgjorde grund för beskattning. Talet utgjorde ett mått på gårdens skattekraft och de skatteprestationer eller arrenden som gården skulle prestera. Ursprungligen var måtten 1, ½ eller ¼. Hemmansklyvningar och nedskrivningar av mantalet (förmedling) ledde efterhand till förskjutningar i kvoterna (till exempel ¾, 1/8) Som underlag för bestämmande av skattens storlek (jordeboks- och mantalsräntan), fastställdes hemmanets skattekraft genom taxering under Gustav Vasas tid. Skattekraften angavs i mantal. Ordets betydelse var ursprungligen 'antal man', dvs. hur många krigsmän hemmanet skulle underhålla. (Wikipedia, 2009) Skogsmark Nationell definition Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål. Marken anses lämplig om den kan producera i genomsnitt minst 1 m³ per ha och år vid 100 års växttid (minst bonitet VIII enligt Jonson eller H100 högre än ca 10 m). Till skogsmark räknas extensivt utnyttjad betesmark och mark inom vilthägn som ej är jordbruksmark. Som skogsmark räknas också nedlagd jordbruksmark och annan outnyttjad för skogsproduktion lämplig mark om inte skogsbruk är en klart olämplig markanvändning (exempelvis fornminnesområden). Jordbruksmark som inte brukats under de tre senaste åren anses som nedlagd och förs till skogsmark. Så länge marken hävdas genom slåtter, oavsett om gräset tas tillvara eller ej, klassas dock marken som åker. Plantskolor och fröplantager klassificeras som bebyggd mark. Pyntegröntodlingar och klara fall av julgransodlingar på tidigare åkermark klassas som åker liksom energiskogsodlingar. (Skogsstyrelsen, 2009) Skogsregalet I Norrland ansågs de stora skogarna ännu på landskapslagarnas tid vara res nullius, d.v.s. ingens tillhörighet. Konungamakten började under 1300-talet intressera sig för dessa obygder ur koloniseringssynpunkt, och Gustav Vasa fullföljde samma strävanden under åberopande av den bekanta satsen, att sådana ägor, som obyggda ligga, höre oss och Sveriges krona till och ingen annan. Denna sats är emellertid icke något uttryck för en regalrätt i modern bemärkelse utan blott för en höghetsrätt, d.v.s. Kronan gjorde icke i detta fall anspråk på någon jordäganderätt utan tillät endast enskilda nybyggare att slå sig ned i obygderna, varefter intagorna skattlades. De

23 stora skogarna var alltså med bortseende från de skattlagda intagorna juridiskt sett fortfarande res nullius. Skogsregalet infördes i Norrland först genom 1683 års avvittringsförordning, varigenom Kronan i princip tillägnade sig all skogsmark, som återstod, sedan byalagens skäliga behov blivit tillgodosett (Svensk Uppslagsbok, 1955). Stambank. Stamdatabanken skall vara ett instrument som stödjer virkesaffärerna genom att förutsättningar skapas för att värdera olika prislistor utifrån en gemensam grund. Vid jämförande utvärderingar av prislistor utifrån stamdatabanken skall stammarnas totala utbytesvärde (kr/m3fub) kunna analyseras utifrån olika apteringsalternativ (VMF QBERA, 2008). Tunnland Åkrarna angavs i tunnland (~ ½ ha). Ytmåttet anspelar på att det krävdes en tunna spannmål, ca 165 liter från och med 17393, för att beså en yta (Cserhalmi, 1999). Åkermarkens arrondering Åkerns form och längden på åkerns gränser samt hur åkern är belägen i förhållande till gårdscentrum. Mäts med indikator för arrondering: Ur = Lr/Li i vilken: Ur Indikator för arrondering Lr medelavstånd från 100 slumpmässigt valda punkter från åkern till gårdscentrum. Li - medelavstånd från 100 slumpmässigt valda punkter i den optimala arronderingen (cirkel eller fyrkant) till gårdscentrum (Åkermarkens arrondering, 2011). 3 Dessförinnan liter

24 Litteraturförteckning Andersson, I. (1960). Sveriges historia. Stockholm: Lindbergs Tryckeri AB. Arvidsson, N. (2009). Argument för prissättning av skogsfastigheter. Uppsala: SLU, Inst för skogens produkter. Cserhalmi, N. (1999). Fårad mark. Grahns Tryckeri AB. Dynesius, M. m. (1992). Kulturmiljövård i skogen. Trelleborg: Skogs Boktryckeri AB. Edman, S., & fl, m. (1999). Skogsarvet. Linköping: Skogsstyrelsens Förlag. Faustman, M. (1849). Calculation of the value which forestry land and immature stands possesses for forestry. In Martin Faustmand and the Evolution of Discounted Cash Flow. Instiute Paper No. 42. Commonwalth Forestry Institute, University of Oxford, Gouldsblom, J. (1994). Fire and civilization. London. Hill, Ö. (2006). Kulturarvet i skogslandskapet. Borås. Kallstenius, L., & all. (1974). Skogsvärdering enligt planmetoden. Stockholm: Lantbruksstyrelsen. Lantmäteriet. (2008). Omarrondering - Frågor och svar. Hämtat från Lantmäteriet: Larsson, L.-O. (1986). Småländsk medeltid. Stockholm. Leander, E. (2007). Jordförvärvslagens tillämpning. Lund: Avd för Fastighetsvetenskap Lunds Tekniska Högskola Lunds Universitet. Lindeborg, T. (1986). Icke-monetära nyttors betydelse för skogsfastigheter. Stockholm: Inst för fastighetsekonomi, sekt för Lantmäteri. KTH. Ollas, R. (1980). Nya utbytesfunktioner för träd och bestånd. Forskningsstiftelsen Skogsarbeten, Ekonomi, Nr 5. Pamp, B. (1970). Ortnamnen i Sverige. Lund. Skogsindustrierna. (2010). Branschfakta. Hämtat från Skogsstyrelsen. (2009). Definitioner. Hämtat från Ägoslag: SLU, Program Skog. (2010). Riksskogstaxeringen. Statens Lantmäteriverk. (1978). Skogsvärdering enligt tabellmetoden. Stockholm: Lantmäteriet. Sundelin, T., & Lönnstedt, L. (2005). Market Price for Forest Estates. Uppsala: Department of forest products and management.

25 Svensk Uppslagsbok. (1955). Hämtat från Digitalt uppslagsverk baserat på Svensk Uppslagsbok från 1955: Widgren, M. (1997). Fossila landskap. Stockholm. Wikipedia. (den 12 December 2009). Hämtat från Lista över Sveriges regenter: Wikipedia. ( ). Hämtat från Avvittring: VMF QBERA. (2008). Stambank. Hämtat från Åkermarkens arrondering. (Februari 2011). Hämtat från Farmer Interreg IIIC e-dictionary: rmarkens+arrondering

Värdering av skogsmark

Värdering av skogsmark Sveriges Lantbruksuniversitet, Institutionen för skogens produkter Värdering av skogsmark Torbjörn Sundelin Ett kompletterande sätt att beräkna en fastighets marknadsvärde Torbjörn Sundelin 2012-09-20

Läs mer

Vi marknadsför oss regelmässigt i Danmark och det är väldigt många danskar som nu tillhör vår spekulantskara.

Vi marknadsför oss regelmässigt i Danmark och det är väldigt många danskar som nu tillhör vår spekulantskara. Marknadsbrev nr 10 Försäljningstakten håller i sig och under 2001 förmedlade Skånegårdar fastig-heter för ett sammanlagt värde om 326 Mkr. Det innebär att vi under de senaste tre åren förmedlat gårdar

Läs mer

JORDENS RESURSER Geografiska hösten 2015

JORDENS RESURSER Geografiska hösten 2015 JORDENS RESURSER Geografiska hösten 2015 JORDENS SKOGAR Nästan en tredjedel av hela jordens landyta är täckt av skog. Jordens skogsområden kan delas in i tre olika grupper: Regnskogar Skogar som är gröna

Läs mer

Skogsbruksplan. Borlänge Kommun2011 Stora Tuna Borlänge Dalarnas län. Fastighet Församling Kommun Län. Ägare. Borlänge Kommun

Skogsbruksplan. Borlänge Kommun2011 Stora Tuna Borlänge Dalarnas län. Fastighet Församling Kommun Län. Ägare. Borlänge Kommun Skogsbruksplan Fastighet Församling Kommun Län Borlänge Kommun2011 Stora Tuna Borlänge Dalarnas län Ägare Borlänge Kommun Upprättad år Planen avser tiden Förrättningsman 2008 2011-2020 Rickard Larsson

Läs mer

Skogsägande på nya sätt

Skogsägande på nya sätt Skogsägande på nya sätt Sätt guldkant på arbete och ledighet I din egen skog har du plats för såväl fritidsintressen som ett stabilt sparande åt kommande generationer. Nu har du som privatperson chans

Läs mer

Skogsbruksplan. Bänarp 1:2, 1:3 Frinnaryd Aneby Jönköpings län. Fastighet Församling Kommun Län. Ägare Adress

Skogsbruksplan. Bänarp 1:2, 1:3 Frinnaryd Aneby Jönköpings län. Fastighet Församling Kommun Län. Ägare Adress Skogsbruksplan Fastighet Församling Kommun Län Bänarp 1:2, 1:3 Frinnaryd Aneby Jönköpings län Ägare Adress Dagrun Fransson Hjälmseryd 570 02 Stockaryd Upprättad år Planen avser tiden Förrättningsman 20120823

Läs mer

Skogsskifte i Sörbyn

Skogsskifte i Sörbyn Skogkifte i Sörbyn Del från fatigheten Sörbyn 1:1 älje, 35 km från Boden. Skogmarken betår till tor del av tallungkogar i olika åldrar. Objektet kan endat köpa av kogfatighetägare inom Sörbyn kiftelag

Läs mer

Skog över generationer

Skog över generationer Skog över generationer EU stött rådgivningsprojekt 2013-2014 Kontaktperson Clas Stenvall 0504660765, clas.stenvall@skogscentralen.fi - Aktivera dödsbon till sammanslutningar eller delning - Rådgivning

Läs mer

Jordbrukets tekniska utveckling.

Jordbrukets tekniska utveckling. /BOD Inläsningsfrågor i ämnet: Jordbrukets tekniska utveckling. För cirka 6000 år sedan började de första invånarna i Sverige bruka jorden. Dess för innan var de jakt och samlare. Då började de även bli

Läs mer

Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen

Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen Försiktig optimism bland skogsägarna Skogsbarometern är en årlig Sifo-undersökning om skogsägarnas syn på marknaden och vad de har för förväntningar

Läs mer

AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKSFASTIGHETER

AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKSFASTIGHETER 2014-11-28 Minienkät nr 52 AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKSFASTIGHETER - Minienkätundersökning hösten 2014 - Sammanfattning Marknadssituationen för lantbruksfastigheter

Läs mer

Skogsbruksplan för fastigheten Kalvön 1:1, Värmdö, Stockholm

Skogsbruksplan för fastigheten Kalvön 1:1, Värmdö, Stockholm Skogsbruksplan för fastigheten Kalvön 1:1, Värmdö, Stockholm Församling: Djurö, Möja och Nämdö Kommun: Värmdö Inventeringstidpunkt 2015-01-05 Planen avser tiden 2015-01-05-2025-01-05 Framskriven t.o.m.

Läs mer

Beläget Fastigheten är belägen i skogslanskapet mellan Vretstorp och Östansjö.

Beläget Fastigheten är belägen i skogslanskapet mellan Vretstorp och Östansjö. Vi har nöjet att utbjuda en 32 ha stor skogsfastighet till försäljning, belägen mellan Östansjö och Vretstorp, väster om Hallsberg. De fakta som ligger till grund för försäljningen följer härnedan. Information

Läs mer

Ny teknik som ger dig snabbare betalt. Virkesmätning med skördare

Ny teknik som ger dig snabbare betalt. Virkesmätning med skördare Ny teknik som ger dig snabbare betalt. Virkesmätning med skördare Vid affärsformen virkesmätning med skördare mäts och registreras stammens m 3 fub-volym i skördarens dator redan vid avverkningen ute i

Läs mer

Skogsbruksplan. Planens namn Rovalds 1:13, Isome 1:31. Planen avser tiden Fältarbetet utfört under Planen upprättad av 2015-2024 2015-09-07

Skogsbruksplan. Planens namn Rovalds 1:13, Isome 1:31. Planen avser tiden Fältarbetet utfört under Planen upprättad av 2015-2024 2015-09-07 Skogsbruksplan Planens namn Rovalds 1:13, Isome 1:31 Planen avser tiden Fältarbetet utfört under Planen upprättad av Referenskoordinat (WGS84) 2015-2024 2015-09-07 Thomas Johansson Lat: 57 26' 24.95" N

Läs mer

AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKSFASTIGHETER

AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKSFASTIGHETER 2015-05-25 Minienkät nr 53 AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKSFASTIGHETER - Minienkätundersökning våren 2015 - Sammanfattning Marknadssituationen för lantbruksfastigheter

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

DEL AV KULLEBO SÄTERI VETLANDA SJÖLÄGE OCH EGNA ÖAR

DEL AV KULLEBO SÄTERI VETLANDA SJÖLÄGE OCH EGNA ÖAR DEL AV KULLEBO SÄTERI VETLANDA SJÖLÄGE OCH EGNA ÖAR FASTIGHETSBESKRIVNING DEL AV KULLEBO SÄTERI Fastighet: Adress: Ägare: Tax.värde: Vetlanda Näshults-Kullebo 3:7, Del av Näshults-Kullebo 3:4 (under avstyckning),

Läs mer

RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING

RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING L A N T M Ä T E R I E T PM BESTÅNDSMETODEN Till Användare av Beståndsmetoden 2015-01-21 Dnr 400-2015/207 RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING 1 VÄRDERINGSMETOD Riktlinjerna avser värdering enligt Beståndsmetoden

Läs mer

BAROMETERN2013 Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen

BAROMETERN2013 Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen Skogsbarometern är en årlig rapport om det aktuella ekonomiska läget i familjeskogsbruket. Rapporten är en samproduktion mellan Swedbank och LRF Konsult. Till grund för årets rapport ligger en intervjuundersökning

Läs mer

LÖNSAMHETEN PÅ TOPP SÄMRE TIDER VÄNTAR?

LÖNSAMHETEN PÅ TOPP SÄMRE TIDER VÄNTAR? LÖNSAMHETEN PÅ TOPP SÄMRE TIDER VÄNTAR? Skogsbarometern är en årlig Sifo-undersökning om skogsägarnas syn på marknaden och vad de har för förväntningar på konjunkturen. Vad landets skogsägare har för förväntningar

Läs mer

SKOGS BAROMETERN. Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen

SKOGS BAROMETERN. Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen SKOGS BAROMETERN 14 Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen Bättre lönsamhet och optimistisk framtidstro bland skogsägarna Skogsbarometern är en årlig undersökning som utförs av Swedbank

Läs mer

Sveriges lantbruksuniversitet Fakulteten för skogsvetenskap. Institutionen för skogens produkter, Uppsala

Sveriges lantbruksuniversitet Fakulteten för skogsvetenskap. Institutionen för skogens produkter, Uppsala Sveriges lantbruksuniversitet Fakulteten för skogsvetenskap Institutionen för skogens produkter, Uppsala Vad påverkar marknadsvärdet på en skogsfastighet? - En statistisk analys av markvärdet Determinants

Läs mer

MARKNADSBREV VÅREN 2007

MARKNADSBREV VÅREN 2007 MARKNADSBREV VÅREN 2007 Från att ha varit en tämligen mogen bransch håller lantbruket på att omvandlas till en framtidsbransch. Globaliseringen, effektiviseringen och det ökade intresset för de areella

Läs mer

Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen SKOGS BAROM ETERN 2010. FisheyeFoto: JERKER LOKRANTZ/azote.se

Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen SKOGS BAROM ETERN 2010. FisheyeFoto: JERKER LOKRANTZ/azote.se Skogsägarnas uppfattningar och förväntningar på konjunkturen SKOGS BAROM ETERN 21 FisheyeFoto: JERKER LOKRANTZ/azote.se å Konjunkturen: 2 Ett bra år för skogsindustrin. Den nde till andra länder. Rekordnöjda

Läs mer

I denna skrivelse klargör jag varför samma sak även gäller beslutet för Västerviks Miljö & Energi AB, 556045-6567.

I denna skrivelse klargör jag varför samma sak även gäller beslutet för Västerviks Miljö & Energi AB, 556045-6567. Kenneth Lind Djurgårdsgatan 3 59341 Västervik 2014-04-08 Förvaltningsrätten i Linköping Box 406 581 04 Linköping Mål nr 1959 14. Komplettering av tidigare inlämnat överklagande. Överklagande av Västerviks

Läs mer

OBJEKTSBESKRIVNING UMEÅ ANSMARK 5:11, 1 295 000 KR ELLER HÖGSTBJUDANDE

OBJEKTSBESKRIVNING UMEÅ ANSMARK 5:11, 1 295 000 KR ELLER HÖGSTBJUDANDE OBJEKTSBESKRIVNING UMEÅ ANSMARK 5:11, 1 295 000 KR ELLER HÖGSTBJUDANDE Fastighet Fastigheten Umeå Ansmark 5:11 Ekonomi Pris: 1 295 000 kr eller högstbjudande. Adress Belägen i Umeå kommun och Teg församling.

Läs mer

Värdering av skog. Värderingsmodeller. Valuation of forest. Kristina Davidsson Marie Wikström. Företagsekonomi C-uppsats.

Värdering av skog. Värderingsmodeller. Valuation of forest. Kristina Davidsson Marie Wikström. Företagsekonomi C-uppsats. Kristina Davidsson Marie Wikström Värdering av skog Värderingsmodeller Valuation of forest Valuation models Företagsekonomi C-uppsats Termin: Vårterminen 2012 Handledare: Hans Lindkvist Detta är omslagets

Läs mer

Investerarmöte 2014-01-15

Investerarmöte 2014-01-15 Investerarmöte 2014-01-15 Kjell Hedman VD Björn Ordell Ekonomi- och finanschef INNEHÅLL Inledning Landshypoteks utmaningar och utveckling Resultatutveckling 2013 Läget i svenskt jord- och skogsbruk 4 JORD-

Läs mer

Anpassning av reglerna om skogsavdrag till ändringar i fastighetstaxeringslagen

Anpassning av reglerna om skogsavdrag till ändringar i fastighetstaxeringslagen Finansdepartementet Skatte- och tullavdelningen Anpassning av reglerna om skogsavdrag till ändringar i fastighetstaxeringslagen Juni 2010 1 Innehållsförteckning 1 Förslag till lag om ändring i inkomstskattelagen

Läs mer

Mat eller Motor. - hur långt kommer vi med vår åkermark? Martin Eriksson, Macklean Strategiutveckling 4 juli, 2013

Mat eller Motor. - hur långt kommer vi med vår åkermark? Martin Eriksson, Macklean Strategiutveckling 4 juli, 2013 Mat eller Motor - hur långt kommer vi med vår åkermark? Martin Eriksson, Macklean Strategiutveckling 4 juli, 2013 Macklean insikter 2 Rapportens konklusioner i korthet 1. Vi kan producera mat till 10 miljarder

Läs mer

MARKNADSVÄRDERING. Rune Lind 470714-1778 2/7-del Soldalsvägen 4 B, 151 68 Södertälje

MARKNADSVÄRDERING. Rune Lind 470714-1778 2/7-del Soldalsvägen 4 B, 151 68 Södertälje OFFENTLIG AUKTION Advokat Richard Ploman är av Gotlands tingsrätt förordnad som god man enligt samäganderättslagen, att på offentlig auktion sälja obebyggda jordbruksfastigheten Gotland Stenkumla Gardrungs

Läs mer

Stark utveckling för skogspriser i Götaland

Stark utveckling för skogspriser i Götaland Pressmeddelande 040907 Ny statistik från LRF Konsult: Stark utveckling för skogspriser i Götaland Efter att i flera år ha legat en bra bit över riksgenomsnittet, ökar nu skogspriserna ytterligare för södra

Läs mer

Stabil prisutveckling för skog i norra Sverige

Stabil prisutveckling för skog i norra Sverige Pressmeddelande 030828 Ny statistik från LRF Konsult Skogsbyrån: Stabil prisutveckling för skog i norra Sverige Priserna för skogsfastigheter i Västernorrlands län och Norrbottens och Västerbottens kustland

Läs mer

EXAMENSARBETE. Värdet av skogsallmänningar. Norrbottens län. Andreas Taavo. Högskoleexamen Samhällsbyggnad

EXAMENSARBETE. Värdet av skogsallmänningar. Norrbottens län. Andreas Taavo. Högskoleexamen Samhällsbyggnad EXAMENSARBETE Värdet av skogsallmänningar Norrbottens län Andreas Taavo Högskoleexamen Samhällsbyggnad Luleå tekniska universitet Institutionen för samhällsbyggnad och naturresurser Förord Examensarbetet

Läs mer

Markhistoriska kunskapers betydelse för naturvården - i naturliga fodermarker

Markhistoriska kunskapers betydelse för naturvården - i naturliga fodermarker Markhistoriska kunskapers betydelse för naturvården - i naturliga fodermarker Anna Dahlström Avdelningen för agrarhistoria, SLU Kristianstad, 5 april 2006 Vad är problemet med historielöshet i naturvården?

Läs mer

Motion till årsstämman O2 Ekonomisk förening 2015

Motion till årsstämman O2 Ekonomisk förening 2015 Förslag till förbättring av Andelstorget. Vid föreningsstämmorna 2013 och 2014 motionerades om förmedling av andelar i föreningen. 2013 års motion bifölls vilket hittills resulterat i att en kolumn med

Läs mer

Skogsfastighet i Purkijaur

Skogsfastighet i Purkijaur Skogsfastighet i Purkijaur Fin skogsfastighet med två skogsskiften belägna strax utanför Jokkmokk. Ett skifte ligger längs med väg 374 mot Arvidsjaur, skiftet har flera fina äldre tallskogar färdiga för

Läs mer

AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKS- FASTIGHETER

AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKS- FASTIGHETER 2014-05-09 MINIENKÄT NR 51 AKTUELLA TENDENSER OCH VÄRDENIVÅER PÅ DEN ÖPPNA MARKNADEN FÖR LANTBRUKS- FASTIGHETER MINIENKÄTUNDERSÖKNING VÅREN 2014 Sammanfattning De närmast föregående Minienkätundersökningarna

Läs mer

Skogsfastighet i Kukkola

Skogsfastighet i Kukkola Skogfatighet i Kukkola Fin kogfatighet belägen 19 kilometer norr om Haparanda. Fatigheten utbjud till föräljning i två alternativ. Jakträtt i Kukkola och Toa jaktlag medföljer. Areal och koguppgifter 91

Läs mer

jordförvärvstillstånd?

jordförvärvstillstånd? www.jordbruksverket.se Vem behöver jordförvärvstillstånd? Observera! I en broschyr som denna måste innehållet begränsas och förenklas. Texten i broschyren ger en ledning men ingen garanti för att en viss

Läs mer

Skogsskifte i Teurajärvi

Skogsskifte i Teurajärvi Skogsskifte i Teurajärvi Ett skogsskifte från fastigheten Teurajärvi 11:15 utbjudes till försäljning genom anbud. Försäljningsobjektet består av ett skogsskifte med skog i olika åldersklasser. Jakträtt

Läs mer

Ny småhusbebyggelse i Unnerstad

Ny småhusbebyggelse i Unnerstad Rapport 2011:15 Arkeologisk förundersökning Ny småhusbebyggelse i Unnerstad Intill RAÄ 16 Unnerstad 2:1 Gammalkils socken Linköpings kommun Östergötlands län Olle Hörfors Ö S T E R G Ö T L A N D S M U

Läs mer

Samarbetsprojekt Fortum Markets AB Upplandsstiftelsen RAPPORT 2011/7 DELRAPPORT 4 Naturmiljöer vid nedre Dalälven 2011

Samarbetsprojekt Fortum Markets AB Upplandsstiftelsen RAPPORT 2011/7 DELRAPPORT 4 Naturmiljöer vid nedre Dalälven 2011 Samarbetsprojekt Fortum Markets AB Upplandsstiftelsen RAPPORT 2011/7 DELRAPPORT 4 Naturmiljöer vid nedre Dalälven 2011 Pär Eriksson FÖRFATTARE Pär Eriksson FOTO FRAMSIDA Landkvarn, naturreservatet Bredforsen.

Läs mer

Innehåll: Leva tillsammans, Diskutera och arbeta vidare, Quiz vad har jag lärt mig? Leva tillsammans

Innehåll: Leva tillsammans, Diskutera och arbeta vidare, Quiz vad har jag lärt mig? Leva tillsammans Orust förhistoria Innehåll: Leva tillsammans, Diskutera och arbeta vidare, Quiz vad har jag lärt mig? Leva tillsammans Människan har historisk sett alltid levt tillsamman i mindre eller i större grupper

Läs mer

PEFC Skogscertifiering. Vi tar ansvar i skogen

PEFC Skogscertifiering. Vi tar ansvar i skogen PEFC Skogscertifiering Vi tar ansvar i skogen Det är en bra känsla att vara certifierad, dels miljömässigt för att det känns bra i hjärtat, men också ekonomiskt för att vi får mer betalt för virket. BIRGITTA

Läs mer

travcentrum för uppfödning och träning under utveckling

travcentrum för uppfödning och träning under utveckling travcentrum för uppfödning och träning under utveckling Rundbana Tränlingsanläggning Fornminne Rakbana Sisyfos Välkommen till Sisyfos på Söderby Gård, en anläggning för människor och travhästar. Gården

Läs mer

Tydliga signaler om ökad skogsproduktion Varför och hur ska det åstadkommas?

Tydliga signaler om ökad skogsproduktion Varför och hur ska det åstadkommas? Tydliga signaler om ökad skogsproduktion Varför och hur ska det åstadkommas? Bo Karlsson, Skogforsk, Sverige Oljekommissionen 2006 Kommissionen föreslår: att skogens tillväxt ökas långsiktigt med 15-20

Läs mer

Norrkämsta 4:5 mfl Ljusdal-Ramsjö Ljusdal Gävleborgs län

Norrkämsta 4:5 mfl Ljusdal-Ramsjö Ljusdal Gävleborgs län Fastighet Församling Kommun Län Norrkämsta 4:5 mfl Ljusdal-Ramsjö Ljusdal Gävleborgs län Ägare Upprättad år Planen avser tiden Förrättningsman 2014-5 2014-2023 Anders Berglund, Sammanställning över fastigheten

Läs mer

Virkesrik fastighet på Vikbolandet

Virkesrik fastighet på Vikbolandet Virkesrik fastighet på Vikbolandet Norrköping Risätter 1:2, del av Obebyggd fastighet på Vikbolandet. Arealen uppgår till totalt 55,7 hektar varav 11,9 hektar åker och 38,8 hektar är produktiv skogsmark.

Läs mer

Vårt ansvar för jordens framtid

Vårt ansvar för jordens framtid Vårt ansvar för jordens framtid ArturGranstedt Mandag23.februarbrukteAftenpostenforsidentilåerklæreatøkologisklandbrukverken er sunnere, mer miljøvennlig eller dyrevennligere enn det konvensjonelle landbruket.

Läs mer

Skogsbruket som praktisk klimatförvaltare

Skogsbruket som praktisk klimatförvaltare Skogsbruket som praktisk klimatförvaltare Bo Karlsson, Skogforsk Till stor del baserat på material från Göran Örlander, Södra Jordbrukets roll som klimatförvaltare Biomassaproduktionsom exempel på samspel

Läs mer

Naturvärden i nordvästra Sverige

Naturvärden i nordvästra Sverige Naturvärden i nordvästra Sverige Området nordvästra Sverige Fjällnära skog Detaljbild över området Analys Jämförelse av uppgifter mellan nordvästra Sverige och övriga landet Gammal skog 120% Beståndsålder

Läs mer

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM 1 (6) meddelad i Stockholm den 23 juni 2011 KLAGANDE AA MOTPART Skatteverket 171 94 Solna ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Kammarrätten i Stockholms dom den 27 januari 2010 i mål

Läs mer

Natur och kultur. Natur. Naturens gång. Kultur

Natur och kultur. Natur. Naturens gång. Kultur Natur och kultur Natur Det man kallar orörd natur är inte påverkad av människan. Sådan finns knappast längre. Till och med vår fjällvärld är i viss mån påverkad av bl. a renskötsel, skidåkare och skotrar.

Läs mer

Gården. byter ägare - Dags för ett generationsskifte?

Gården. byter ägare - Dags för ett generationsskifte? Gården byter ägare - Dags för ett generationsskifte? Ett generationsskifte är enkelt uttryckt en överlåtelse till en yngre generation där fastighetens eller företagets värde fördelas mellan familjemedlemmarna.

Läs mer

Behov av vallgröda. Delprojekt 5. Kaj Wågdahl Klimatskyddsbyrån Sverige AB 2014-01-20

Behov av vallgröda. Delprojekt 5. Kaj Wågdahl Klimatskyddsbyrån Sverige AB 2014-01-20 Behov av vallgröda Delprojekt 5 Kaj Wågdahl Sverige AB 2014-01-20 Bakgrund Strängnäs Biogas AB har under 2011-2013 genomfört ett antal utredningar inom projektet Säkerställande av affärsmässiga och tekniska

Läs mer

Landsbygdsdepartementet (2011) Konkurrenskraft kräver jämställdhet

Landsbygdsdepartementet (2011) Konkurrenskraft kräver jämställdhet Andelen kvinnliga skogsägare i Sverige idag uppgår till 38%. Fortfarande är dock skogsnäringen av tradition en manlig domän som utgår från att det är mannens uppgift att äga och sköta skog (Regeringskansliet

Läs mer

Marknadsbrev december 2004

Marknadsbrev december 2004 Marknadsbrev december 2004 Under 2003 såg vi en viss avmattning och faktiskt en blygsam sänkning av åkermarkspriserna som en följd av de nya MTR-reglerna. Dock har marknaden under 2004 generellt stabiliserats

Läs mer

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet 1 Jan Bergstrand 2009 12 04 Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet Bakgrund Energimarknadsinspektionen arbetar f.n. med en utredning om reglering av intäkterna för elnätsföretag som förvaltar

Läs mer

UPM Samfällda skogar. Ett ansvarsfullt, enkelt och lönsamt sätt att sköta skogsegendomen. UPM skog

UPM Samfällda skogar. Ett ansvarsfullt, enkelt och lönsamt sätt att sköta skogsegendomen. UPM skog UPM Samfällda skogar Ett ansvarsfullt, enkelt och lönsamt sätt att sköta skogsegendomen UPM skog UPM SAMFÄLLDA SKOGAR I KORTHET UPM Samfällda skogar är ett bra alternativ för skogsägare som sätter värde

Läs mer

Företagarnas Entreprenörsindex 2013

Företagarnas Entreprenörsindex 2013 LÄTT ATT STARTA - SVÅRT ATT VÄXA Företagarnas Entreprenörsindex 2013 Rapport Februari 2013 Innehåll Sammanfattning... 3 Inledning... 3 Så gjordes Entreprenörsindex... 4 Högre Entreprenörsindex sedan 2004,men

Läs mer

Fallstudie: Linköpings kommun. Trakthyggesbruk eller kontinuitetsskogsbruk? Arbetsgång. Kommunens frågeställning. Målformulering.

Fallstudie: Linköpings kommun. Trakthyggesbruk eller kontinuitetsskogsbruk? Arbetsgång. Kommunens frågeställning. Målformulering. Trakthyggesbruk eller kontinuitetsskogsbruk? En fallstudie av Linköpings kommun Eva-Maria Nordström, Hampus Holmström & Karin Öhman Institutionen för skoglig resurshushållning Sveriges lantbruksuniversitet

Läs mer

Herrar Högbom (ordf.), Iveroth, Lindeberg, Streyffert, Svennilson och Waldenström. Direktör Wilh. Ekman närvarande vid fastighetsbildningsfrågan.

Herrar Högbom (ordf.), Iveroth, Lindeberg, Streyffert, Svennilson och Waldenström. Direktör Wilh. Ekman närvarande vid fastighetsbildningsfrågan. Protokoll fört vid sammanträde med Industriens Norrlandsutrednings arbetsutskott den 4 maj 1942 kl. 14.30 å Industriens Utredningsinstitut, Malmtorgsgatan 8, Stockholm. Närvarande: Herrar Högbom (ordf.),

Läs mer

Strategi för SLU:s fastighetsförvaltning

Strategi för SLU:s fastighetsförvaltning 1(4) Dnr SLU ua.2014.1.1.1-1814 STYRANDE DOKUMENT Sakområde: Lokaler och fastigheter Dokumenttyp: Måldokument/strategi Beslutsfattare: Styrelsen Avdelning/kansli: Infrastruktur Handläggare: Anders B. Lundh

Läs mer

RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING

RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING L A N T M Ä T E R I E T PM BESTÅNDSMETODEN Till Användare av Beståndsmetoden. 2007-01-22 Dnr 400-2007/143 RIKTLINJER FÖR SKOGSVÄRDERING 1 VÄRDERINGSMETOD Riktlinjerna avser värdering enligt Beståndsmetoden

Läs mer

Hur ska skogsfastigheter värderas?

Hur ska skogsfastigheter värderas? Högskolan i Halmstad Sektion för Ekonomi och Teknik Bygg- och Fastighetsekonomprogrammet Hur ska skogsfastigheter värderas? Kandidatuppsats i företagsekonomi, 61-90 hp Slutseminarium: 22 Maj 2012 Författare:

Läs mer

Biobränslen från skogen

Biobränslen från skogen Biobränslen från skogen Biobränsle gör din skog ännu mer värdefull Efterfrågan på biobränsle från skogen, skogsbränsle, ökar kraftigt tack vare det intensiva, globala klimatarbetet. För dig som skogsägare

Läs mer

Innehåll: Tak över huvudet, Diskutera och arbeta vidare, Quiz vad har jag lärt mig? Tak över huvudet

Innehåll: Tak över huvudet, Diskutera och arbeta vidare, Quiz vad har jag lärt mig? Tak över huvudet Orust förhistoria Innehåll: Tak över huvudet, Diskutera och arbeta vidare, Quiz vad har jag lärt mig? Tak över huvudet Ett vanligt hus på Orust, liksom i övriga Bohuslän idag, är det så kallade dubbelhuset.

Läs mer

Naturhänsyn vid avverkningsuppdrag

Naturhänsyn vid avverkningsuppdrag Naturhänsyn vid avverkningsuppdrag SCA SKOG www.scaskog.com Hur mycket naturhänsyn vill du lämna? Vid alla avverkningar måste man följa de bestämmelser om naturhänsyn som finns i skogsvårdslagen. Men kanske

Läs mer

Stabila bostadsrättspriser medan villapriserna ökar

Stabila bostadsrättspriser medan villapriserna ökar Stabila bostadsrättspriser medan villapriserna ökar Aktuellt på bostadsmarknaden januari juni 2015 Utredningar och rapporter från Övergripande planering nr 10 2015 www.umea.se/kommun Innehållsförteckning

Läs mer

FASTIGHETSUTDRAG - TOSSENE-ANNERÖD 1:3

FASTIGHETSUTDRAG - TOSSENE-ANNERÖD 1:3 FASTIGHETSUTDRAG - TOSSENE-ANNERÖD 1:3 Datum 2015-10-25 Fastighet Församling Godkänd FR: 2007-01-17 Godkänd IR: 2015-07-28 Aktualitetsdatum IR: 2015-10-23 Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig.

Läs mer

Ett lyft för ditt skogsägande. Förvaltningsavtal

Ett lyft för ditt skogsägande. Förvaltningsavtal Ett lyft för ditt skogsägande. Förvaltningsavtal Förvaltningsavtal både tryggt, enkelt och utvecklande En överenskommelse som säkerställer att din skog sköts på bästa sätt, både ekonomiskt och miljömässigt.

Läs mer

Skogsägarna tror på stigande priser och bättre lönsamhet

Skogsägarna tror på stigande priser och bättre lönsamhet Skogsägarna tror på stigande priser och bättre lönsamhet Skogsbarometern är en årlig SIFO-undersökning om skogsägarnas syn på marknaden och vad de har för förväntningar på konjunkturen. Vad landets skogsägare

Läs mer

Ökande krav på utbildningens kvalitet och regional förankring

Ökande krav på utbildningens kvalitet och regional förankring Kommentarer och kompletteringar till utvecklingsskriften om Fyrbodal Allmänna utgångspunkter Sveriges ekonomi och självfallet också Fyrbodals sammanhänger i allt väsentligt med hur landet och regionen

Läs mer

Hur förena konkurrenskraft och miljömål? Karl-Ivar Kumm, SLU Skara

Hur förena konkurrenskraft och miljömål? Karl-Ivar Kumm, SLU Skara Hur förena konkurrenskraft och miljömål? Karl-Ivar Kumm, SLU Skara Konkurrenskraft antas kräva lantarbetarelön ( 1,4 * lantarbetarelön) låneränta på investeringar vid troliga priser de närmaste 10-20 åren

Läs mer

Dokumentärfilm: Gården Producerad av Magdalena Dziurlikowska och Niklas Rydén Tid: 29.53

Dokumentärfilm: Gården Producerad av Magdalena Dziurlikowska och Niklas Rydén Tid: 29.53 GÅRDEN Dokumentärfilm: Gården Producerad av Magdalena Dziurlikowska och Niklas Rydén Tid: 29.53 Det är svårt att förstå om man inbillar sig att det alltid har sett ut som det nu gör. Det har inte alltid

Läs mer

S K O G S F A ST I G H E T G R Ö N S K Å R A HÖGSBY ISABO 1:2

S K O G S F A ST I G H E T G R Ö N S K Å R A HÖGSBY ISABO 1:2 SKOGSFASTIGHET GRÖNSKÅRA HÖGSBY ISABO 1:2 Allmänt Skogsfastighet belägen nära Grönskåra i byn Isabo. Fastigheten består av tre skiften om totalt 24,1 ha varav 21 ha är skogsmark. Skogen fördelar sig till

Läs mer

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren.

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren. Fråga 1 Förklara nedanstående: a. Kalkylränta b. Förklara skillnaden mellan realränta och nominell ränta. c. Vad menas internräntan och vad innebär internräntemetoden? Vi kan för att avgöra om ett projekt

Läs mer

SKOGSSTIGEN I HAMMARSKOG

SKOGSSTIGEN I HAMMARSKOG SKOGSSTIGEN I HAMMARSKOG 1. HÄR BÖRJAR SKOGSSTIGEN! När du vandrar längs Skogsstigen följer du en orangemarkerad slinga som är 2.5 km lång. På illustrerade skyltar berättar vi om skogsskötsel och naturvård

Läs mer

VILLA - DOROTEA. AB SkogensHus Viktoriaesplanaden 23 891 33 ÖRNSKÖLDSVIK Tel 0771-120 140 Fax 0660-190 50. Det finns 5 skiften.

VILLA - DOROTEA. AB SkogensHus Viktoriaesplanaden 23 891 33 ÖRNSKÖLDSVIK Tel 0771-120 140 Fax 0660-190 50. Det finns 5 skiften. AB SkogensHus Viktoriaesplanaden 23 891 33 ÖRNSKÖLDSVIK Tel 0771-120 140 Fax 0660-190 50 VILLA - DOROTEA Fastighet Fastigheten Dorotea Bergvattnet 1:43 Adress Ringvägen 14, 917 32 Dorotea. Belägen i Dorotea

Läs mer

4 Värderingsenhet m.m.

4 Värderingsenhet m.m. Värderingsenhet m.m. Avsnitt 4 133 4 Värderingsenhet m.m. 4.1 Allmänt Allmänna regler 6 kap. 1 FTL Värderingsenhet är den egendom som skall värderas för sig. En värderingsenhet skall endast omfatta egendom

Läs mer

Motion 1. -att Familjejordbrukarna tar i med krafttag för att få bort all olämplig personal inom djurskyddsmyndigheterna på alla plan.

Motion 1. -att Familjejordbrukarna tar i med krafttag för att få bort all olämplig personal inom djurskyddsmyndigheterna på alla plan. Motion 1 Till Familjejordbrukarnas Riksförbund. ~' Tillämpningen av djurskyddet i Sverige har urartat så långt att många djurskyddshandl~ggare och länsveterinärer utövar ren terror mot landets djurägare.

Läs mer

Nya stöd. år 2015. Stöd till landsbygden

Nya stöd. år 2015. Stöd till landsbygden Nya stöd år 2015 Stöd till landsbygden Innehåll Nya stöd år 2015... 3 Gårdsstödet finns kvar år 2015... 4 Sverige ska välja om du får behålla dina stödrätter eller om du ska få nya... 4 Stödrätternas värde

Läs mer

Motiv och värdering vid köp av skogs- och lantbruksfastigheter i Västerbotten

Motiv och värdering vid köp av skogs- och lantbruksfastigheter i Västerbotten SKOGSMÄSTARPROGRAMMET Examensarbete 2012:02 Motiv och värdering vid köp av skogs- och lantbruksfastigheter i Västerbotten Motive and valuation in the purchase of forest and agricultural properties in Västerbotten

Läs mer

Project Guadalmina, Marbella, Spanien

Project Guadalmina, Marbella, Spanien Bolagets Affärside: Att på spanska solkusten i Marbellaområdet förvärva och förädla fastighetsprojekt på mellan till att börja med 1-4 000 kvm innehållande mellan 10-30 lägenheter. Genom ett samarbete

Läs mer

Stabil prisutveckling för skog

Stabil prisutveckling för skog Pressmeddelande, den 31 januari 2003 Ny statistik från LRF Konsult Skogsbyrån: Stabil prisutveckling för skog Priserna för skogsfastigheter ökade under andra halvåret 2002 jämfört med det första halvåret

Läs mer

Över- eller undervärdering av skogsfastigheter i Jönköpings och Gävleborgs län?

Över- eller undervärdering av skogsfastigheter i Jönköpings och Gävleborgs län? GAMMELKROPPA SKOGSSKOLA Över- eller undervärdering av skogsfastigheter i Jönköpings och Gävleborgs län? Examensarbete om 10 poäng. Gammelkroppa skogsskola Av Roger Linstrå Box 64 Skogsingenjörsprogrammet

Läs mer

GÅRDSSTÖD Överföringar av stödrättigheter Villkor och anvisningar för överföringen år 2014

GÅRDSSTÖD Överföringar av stödrättigheter Villkor och anvisningar för överföringen år 2014 GÅRDSSTÖD Överföringar av stödrättigheter Villkor och anvisningar 117 Överföringarna av stödrättigheter i ett nötskal - mängd stödberättigande areal övergår till mottagaren. Överföringen av besittningen

Läs mer

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på:

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: ATT GÖRA EN DCF VÄRDERING STEG FÖR STEG 1. Omsättning och tillväxt Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: - Tidigare års utfall - Ledningens prognos - Baserat på

Läs mer

Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige

Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige Taxeringsvärden för småhus och bostadsrätter i Sverige En jämförelse av taxeringsvärden och hur de speglar marknadsvärdet för småhus och bostadsrätter i Sverige 2000-2009. På uppdrag av Villaägarna WSP

Läs mer

En arbetsmodell för marknadsvärdering med skogsvärderingsmetoden Beståndsmetoden

En arbetsmodell för marknadsvärdering med skogsvärderingsmetoden Beståndsmetoden Examensarbete 2012:26 Institutionen för skogsekonomi En arbetsmodell för marknadsvärdering med skogsvärderingsmetoden Beståndsmetoden A model for valuation with the forest valuation method Beståndsmetoden

Läs mer

Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal

Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal 2014-03-10 Styrelsens proposition till stämman rörande hantering av ärenden avseende sammanläggning och tilläggsavtal I Bostadsrättsföreningen Måttbandet i Stockholm har det förekommit frågor kring ombyggnationer

Läs mer

Lovisa Hagberg 90/94 Skogshistoria, essäfråga Maj,1994 ÄGANDERÄTTEN I SKOGSBRUKET

Lovisa Hagberg 90/94 Skogshistoria, essäfråga Maj,1994 ÄGANDERÄTTEN I SKOGSBRUKET 239 Lovisa Hagberg 90/94 Skogshistoria, essäfråga Maj,1994 ÄGANDERÄTTEN I SKOGSBRUKET 240 Inledning Förhållningssättet till ägande skiftar mellan olika kulturer och har förändrats genom tiderna. En kort

Läs mer

3 Åkerarealens användning. Sammanfattning. Åkerarealens användning

3 Åkerarealens användning. Sammanfattning. Åkerarealens användning 3 Åkerarealens användning 3 Åkerarealens användning 63 I kapitel 3 redovisas statistik över åkerarealens användning. Bland annat lämnas uppgifter om arealen av olika ägoslag, olika grödor och antal företag

Läs mer

Investeringskalkyler, föryngring

Investeringskalkyler, föryngring Investeringskalkyler, föryngring En investeringskalkyl görs för att beräkna lönsamheten av en investering i t.ex. en maskin eller en åtgärd. Föryngringskostnaden betraktas ofta som en investering som ger

Läs mer

Hjortdjursskador Fastställda den 5.2.2008

Hjortdjursskador Fastställda den 5.2.2008 Riktlinjer för bidrag för ersättande av Hjortdjursskador på odling och skog samt bidrag för förebyggande åtgärder Fastställda den 5.2.2008 Dnr N42/08/1/1 Innehållsförteckning 1. Allmänt... 3 2. Hjortdjursskador

Läs mer

Husets Historia. När människorna utvecklade sin byggteknik så började man bygga husen tätare istället för att bo glest utanför städerna som förut.

Husets Historia. När människorna utvecklade sin byggteknik så började man bygga husen tätare istället för att bo glest utanför städerna som förut. Så här kan möjligen ett utav de första hemmen ha sett ut på stenåldern- en grotta. Egentligen är det ingen specifik person som har uppfunnit huset, det har utvecklats av människor igenom tiderna allteftersom

Läs mer

Bilaga 2. Källor till kap 1 3

Bilaga 2. Källor till kap 1 3 Bilaga 2. Källor till kap 1 3 119 1 Markanvändningspåverkande förhållanden 7 Areal FoB 1985. SCB. 7 Befolkning 1990 Folkmängd 31 dec 1990. SCB. 8 Två Sverigebilder Samhällsplanering i Sverige. Ett bakgrundsmaterial

Läs mer