ÅRSREDOVISNING HSB:s Brf. Kantdiket 2015

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING HSB:s Brf. Kantdiket 2015

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse Övrig information Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisnings- och värderingsprinciper, Bokslutskommentarer samt Noter Signaturer Revisionsberättelse Kostnadsfördelning i diagram... 21

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VERKSAMHET HSB Brf. Kantdiket (org. nr ) bildades den 20 maj Föreningen innehar tomträtter till, samt äger och förvaltar byggnaderna i fastigheten Kastskoveln 1 (Nynäsvägen ) och Kantdiket 18 (Nynäsvägen A). De ursprungliga fastigheterna byggdes gjordes en omfattande tillbyggnad med 21 lägenheter i de så kallade A-längorna (350A, 354A och 366A). Föreningen består idag av totalt 65 lägenheter. De balkonger som har upprättas på de ursprungliga husen har bekostats av enskilda medlemmar vid tidigare byggnation 2003 & 2009 samt under år I nuläget kvarstår 11 av 44 ursprungslägenheter utan balkong. De tre A-längorna byggdes redan från start med antingen balkong (14 st.) eller uteplats (7 st.) Föreningen innehar totalt 65 lägenheter, varav 60 stycken ägs av fysiska personer och 5 stycken ägs av HSB Stockholm vilka upplåter dessa med hyresrätt, samt 34 lokaler/förråd och 15 parkeringsplatser. Vid eventuell försäljning av de lägenheter som HSB upplåter med hyresrätt så tillfaller försäljningssumman HSB eftersom det är HSB som äger lägenheten. Föreningen har 69 medlemmar varav HSB räknas som 1. Lägenhetsfördelning 1 RoK 1 2 RoK 47 3 RoK 17 Totalt antal lgh 65 Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i Länsförsäkringar. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar samt försäkring mot ohyra. Fördelning av yta Lägenhetsyta Lokal- och förrådsyta Total yta 3345 kvm 283 kvm 3628kvm Föreningen har under år 2015 upplåtit 5 nya förråd, varav 2 i utrymmen som tidigare användes som städpunkter, 2 i tidigare soprum och 1 i utrymme som tidigare använts för förvaring av föreningens utemöbler. Sammantaget har föreningen hyresintäkter från lokaler, förråd & parkeringsplatser på kr årligen. Dessa ökar med motsvarande 3% indexhöjning årligen. Taxeringsvärdet uppgick 2015 till tkr varav byggnadsvärdet var tkr. 3

4 STYRELSE Styrelsen har under 2015 haft följande sammansättning: Ordinarie styrelseledamöter Victoria Kristofferson, Ordförande / Kassör Christian From, Vice Ordförande Catherine Caldefors, Sekreterare Marit Simonsen, Vice Sekreterare Kenneth Eneberg Oscar Klockhoff Sten Becker, HSB representant Styrelsesuppleanter Under år 2015 har styrelsen inte haft några suppleanter Styrelseledamöter i tur att avgå Catherine Caldefors Oscar Klockhoff Marit Simonsen REVISORER Henrik Andersson 360, Revisor Martin Berggren 346, Revisorssuppleant VALBEREDNING Peter Gilljom, Sammankallande Askar Shehab FIRMATECKNARE Victoria Kristofferson Kenneth Eneberg Catherine Caldefors Christian From 4

5 ARVODEN Arvode till ordinarie styrelseledamöter uppgår årligen till ett prisbasbelopp och till revisorn med 2500:- årligen. Styrelsearvoden för verksamhetsåret 2015 utbetalas under Styrelsens arbete bedrivs från stämma till stämma. FÖRVALTNING Föreningens ekonomiska förvaltning sköts av HSB Stockholm. Föreningens anlitar Energibevakning för fastighetsskötsel. För snöröjning har föreningen under vintern 2014 anlitat företaget Vivaldi och sedan hösten 2015 Jövans Mark & Trädgård. Sedan i mars 2015 så utförs trappstädning av föreningens 14 trapphus på månadsvis bas av företaget HemMiljö. Föreningens medlemmar har i övrigt själva ansvarat för löpande uppgifter så som städning av gemensamma utrymmen, gräsklippning och övrig trädgårdsskötsel. Styrelsen utvärderar löpande medlemsinsatsen vad gäller medlems ansvar för städning av tvättstugor och gemensamma utrymmen och, under sommarmånaderna, gräsklippning. Medlemsinsats enligt ovan utvärderas i förhållande till kostnaden för att istället köpa in alla eller delar av dessa områden. Föreningen kommer från och med sommarsäsongen 2016 köpa in gårdsskötsel i form av gräsklippning samt skötsel av träd och buskar. Föreningen anordnar årligen 2 städdagar, vår och höst, då föreningens medlemmar gemensamt ser över gårdar och gemensamma utrymmen. Vi brukar få mycket gjort vid dessa tillfällen och tackar alla som deltagit. Vårstädningen 2015 bjöd dessutom på deltagarrekord, 35 st.!! Vid hösstädningen deltog 21 vuxna + 3 barn. En fullständig fastighetsbesiktning genomfördes i juni ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Den ordinarie föreningsstämman ägde rum den 6 maj, 2015 i Kyrkvillan, Enskede. På föreningsstämman närvarade 21 medlemmar, varav 17 med rösträtt. Med anledning av antagandet av nya stadgar så hölls en extra stämma den 15 juni, 2015 i föreningens styrelselokal på Nynäsvägen 364. Vid den extra stämman närvarade 10 personer varav 11 med rösträtt (1 via fullmakt). STYRELSESAMMANTRÄDEN Styrelsen har under verksamhetsåret haft 11 ordinarie styrelsesammanträden. MEDLEMSINFORMATION - ÖVERLÅTELSER Under verksamhetsåret har 5 lägenhetsöverlåtelser ägt rum vilket motsvarar 8% av föreningens 65 medlemslägenheter varav 6 nya medlemmar. En av dessa överlåtelser har varit en försäljning av tidigare HSB ägd lägenhet. 5

6 ÅRSAVGIFTER Med anledning av ökade drift- och underhållskostnader samt nya avskrivningsregler så höjdes årsavgiften med 5% i april Avgifterna har dessförinnan varit oförändrade sedan år Inga ytterligare avgiftsförändringar har beslutats. AMORTERING Föreningen har under år 2015 amorterat kr, detta enligt plan. Avsikten är att tills vidare årligen amortera kr med anledning av det nu rådande och förmånliga ränteläget. Det motsvarar en amorteringstakt på 43 år. Styrelsens intention är att amortera ner den totala låneskulden för att ha bättre utrymme att finansiera större framtida underhållsåtgärder med nya lån. I syfte att begränsa riskerna har föreningen bundit lånen på olika bindningstider. Föreningens samlade lånebild uppgick per den 1:a januari 2016 till kr vilket motsvarar ca kr/kvm. För en lägenhet på 42 kvm motsvarar det ca kr och för en lägenhet på 84 kvm motsvarar det ca kr. Föreningens belåningsgrad uppgår till ca 62% i relation till 2015 års taxeringsvärde ( kr), utöver personlig belåning. Ett av föreningens mål för att nå en god ekonomi är en sund belångsgrad om 50%. Om nuvarande amorteringstakt behålls så uppnås detta år För närvarande har föreningen alla sina lån hos Swedbank men en utvärdering pågår avseende att eventuellt ha ytterligare en bank. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER RÄKNESKAPSÅRET Föreningens nya stadgar trädde i kraft I och med dessa har föreningen nu också möjlighet att debitera vid uthyrning i andra hand. Detta görs för närvarande med en avgift om 371 kr. per månad. Slutbesiktning, inkl. kompletterande ombesiktningar av enskilda anmärkningar, har skett av den Obligatoriska Ventilations Kontroll, OVK, som påbörjades under hösten Det planerade underhållet av el-stammar har utvärderats under året och har efter inventering avskrivits tills vidare och under överskådlig framtid. Låssystemet har under året uppdaterats till ett digitalt Iloq-system för skalet till samtliga hus. Detta har innefattat samtliga 17 portar och 5 källarentréer. En löpande uppdatering av låssystemet för övriga dörrar, till bland annat källarpassager och gemensamma utrymmen, kommer att ske under kommande år allt eftersom behov uppstår. Samtliga boende har tilldelats 2 nycklar per lägenhet som en del av investeringen. Ytterligare nycklar går att köpa till för 300 kr styck för den som önskar. Föreningen har även investerat i ett nedgrävt s.k. bottentömmade sopkärl vilket möjliggjort för uthyrning av tidigare soprum som förrådsyta och i tillägg minskat den totala avfallskostnaden för tömning av hushållsavfall. Vidare har A-längornas entré-ramper renoverats i form av nya L-stöd samt med en upprustning av tillhörande räcken. Även sandlådan på baksidan av 352 har fått en ny förvaringslåda för leksaker. Det är föräldrars och barns ansvar att hålla leksaker i gott skick och sandlådan/lekplatsen snygg och prydlig. 6

7 Föreningen utvärderade intresset för Fiber under hösten 2015 men då detta mottogs med relativt svalt intresse så har punkten bordlagts och avses utvärderas igen under Med anledning av flertalet vattenskador och inrapporterade problem med värme har en heltäckande lägenhetsinventering av bland annat vatten-, el- och ventilationsinstallationer initierats under våren Denna kommer att avslutas under första halvåret med tillhörande besiktning och åtgärdsförslag av eventuella misstänkta skadesituationer. Föreningen har sedan tidigare låtit utföra en fasadbesiktning som visat att en omfattande fasadrenovering kommer att krävas år Nödvändiga fonder för densamma beräknas till ca 5 miljoner kr utöver ordinarie underhållsplan vilket innebär att föreningen arbetar för att ha 7,5 miljoner i likvida medel efter räkneskapsår Då den aktuella underhållsplanen även innefattar omfattande projekt inom en överskådlig framtid i form av kommande renovering av bland annat radiatortermostater för föreningens samtliga element så gör styrelsen, med stöd av föreningens ekonom hos HSB bedömningen att de medel som avsätts till fonden för yttre underhåll bör uppgå till 1 miljon kr årligen tills vidare. Som tidigare noterats delar föreningen, sedan införandet av fjärrvärme, undercentral med grann-fastigheten, som ägs och förvaltas av HSB Bostad. Ett arbete har sedan tidigare gjorts för att utvärdera möjlighet till samt kostnad för att helt separera fjärrvärmeförsörjningen mellan fastigheterna. Det har dock beslutats att det är mest kostnadseffektivt att för närvarande ligga kvar med den nu gällande fördelningen som även innebär att löpande kostnader för förbrukning, drift och underhåll fördelas 70/30 mellan föreningen och grannfastigheten. Ett byte av undercentral kommer att behöva ske inom ca 10 år eftersom nuvarande undercentral enligt gällande normer bör hålla fram till 2018 (när den är 20 år), men det är möjligt att den kan komma att behöva bytas såväl tidigare som senare. I samband med ett framtida utbyte av undercentral så kommer delningen med grannfastigheten att upphöra och en separat undercentral att installeras. Föreningen ser fortsatt över alla möjligheter till att minska kostnader och få in nya intäkter för att på så sätt kunna parera den årligen ökande driftkostnaden som t.ex. fastighetsskötsel och ökat behov av underhållsåtgärder allt eftersom fastigheten blir äldre. Genom att ständig jobba med dessa frågor har föreningen gjort det möjligt att endast behöva höja årsavgifterna vid ett tillfälle på sju år. T.ex. har antalet städpunkter begränsats till enbart tvättstugor, flertalet utrymmen har frigjorts och hyrs istället ut som förråd och en årlig index-höjning av hyres-kostnaden för lokaler och parkeringsplatser sker istället för att göra en höjning av årsavgiften nödvändig. För att minska den löpande elförbrukningen har samtliga lampor i trapphus och källargångar bytts ut mot LED. Frågan om insats av kapital för att minska föreningens höga belåningsgrad med därtill kopplade räntekostnader har åter igen lyfts och avses utvärderas i detalj under år Vidare utvärderas också möjligheten att kunna slå samman föreningens för närvarande två tvättstugor till en. Detta med anledning av att den befintliga maskinparken ännu än gång står inför ett byte vilket i tillägg till höga underhålls- och driftkostnader kostar oss medlemmar stora summor årligen. T ex. så uppgår enbart den årliga elförbrukningen för tvättstugorna till motsvarande ca. 100 kronor per lägenhet och månad. Detta i tillägg till vattenförbrukning, löpande underhåll av maskinpark och städning (tillkommande kostnad under 2016 eftersom HSB inte längre utför den uppgiften och föreningen därmed istället behöver köpa in den tjänsten). 7

8 Tvättstugeytan bör också betraktas som lokalkostnad i form av att möjlig hyresintäkt går förlorad. Föreningen har under året låtit utföra en radonmätning av samtliga källargångar. Då denna slutfördes utan anmärkning möjliggörs eventuell framtida exploatering av denna yta till t ex. bostadsyta. FLERÅRSÖVERSIKT Nettoomsättning tkr Rörelseresultat tkr Resultat efter finansiella poster tkr Balansomslutning tkr Soliditet 36,4% 23,6% 19,9% 21,0% 18,9% Avgifts och hyresbortfall % 0,1 0, Årsavgift/kvm bostäder genomsnitt Fond för yttre underhåll tkr RESULTAT OCH STÄLLNING Föreningen redovisade 2015 en vinst på tkr. Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning samt bokslutskommentarer. RESULTATDISPOSITION Balanserat resultat (dispositionsfond): Årets resultat: Resultatet disponeras dom följer: Lyft ur Fond för Yttre Underhåll (årets kostnader): 0 Överföring till Fond för Yttre Underhåll enligt underhållsplan: Extra överföring i enlighet med rekommendation för framtida underhåll (i form av bl a. amortering) Balanserat resultat (dispositionsfond): Utveckling av Fond för Yttre Underhåll enligt ovan: Ingående behållning: Ianspråktagande motsvarande årets kostnader: 0 Överföring i enlighet med underhållsplan: Extra överföring i enlighet med rekommendation för framtida underhåll (i form av bl a. amortering) Utgående behållning:

9 STYRELSENS ARBETSINSATS 2015 Styrelsen har under verksamhetsåret lagt ner sammantaget ca timmar med arbete inom bl.a.: ekonomi, budget, underhåll, medlemskontakt, löpande administration, fastighetsskötsel och projektrelaterade uppdrag i tillägg till ordinarie styrelsemöten med därtill kopplad administration. Under året har det inkommit totalt 37 skrivelser från medlemmar. Det har pågått 22 förvaltningsärenden och 7 ansökningar om andrahandsuthyrning har behandlats. SLUTORD Styrelsen tackar medlemmarna för ett mycket produktivt år och ser fram emot ett nytt år tillsammans med alla medlemmar. Vi önskar alla en trevlig sommar! Årsredovisningen för 2015 har reviderats av Henrik Andersson samt Borevision AB jämte PwC, av HSB:s Riksförbund utsedd revisor. Styrelsen, Brf Kantdiket 9

10 ÖVRIG INFORMATION HEMSIDA På föreningens hemsida, finner du som medlem information om vår förening, ditt boende, kontaktuppgifter samt löpande information om vad som händer i din förening. INFORMATIONSBREV Föreningen utkommer även med information i pappersform i form av Medlemsinformation mer eller mindre regelbundet. Observera att dessa informationsblad oftast återfinns på anslagstavlorna i trapphusen och endast undantagsvis distribueras i samtliga brevlådor. Som medlem kan du naturligtvis även alltid kontakta någon i styrelsen om det är något du undrar över eller vill ha ytterligare information om. HYRA AV FÖRRÅD / PARKERING Vid intresse av att hyra lokal, förråd eller parkeringsplats, kontakta HSB Servicecenter: FELANMÄLAN Föreningen anlitar som tidigare nämnts Energibevakning AB för fastighetsskötsel. Energibevakning är vanligtvis närvarande i våra fastigheter på måndagar. Felanmälan görs med fördel via föreningens hemsida på Felanmälan kan även göras direkt till Energibevakning på helpme@energibevakning.com med en kopia till föreningen på: kantdiket@hotmail.com samt via telefon vardagar kl Tänk på att föreningen debiteras för extra uttryckningar vilket i sin tur belastar föreningens ekonomi negativt. STÖRNINGSJOUR En självklarhet är givetvis att man inte får störa sina grannar. Vid extrem störning kan du som medlem dock kontakta IMAGO Security, Telefon Observera att kostanden för föreningen vid en uttryckning är 4 500:-. 10

11 RESULTATRÄKNING 11

12 BALANSRÄKNING 12

13 13

14 KASSAFLÖDESANALYS I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 14

15 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER SAMT ÖVRIGA BOKSLUTSKOMMENTARER Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 årsredovisning för mindre företag/ekonomiska föreningar (K2). Föreningen följer BFNAR 2009:1. Avskrivning fastighet Principen för K2 är att endast om- och tillbyggnader kan aktiveras. De tidigare aktiverade komponenter som i enlighet med god redovisningssed och tidigare normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Byggnaden skrivs av linjärt över nyttjandeperioden med 1,2% av anskaffningsvärdet årligen och total livslängd har bedömts till 100 år från färdigställandetiden. Övriga komponenter skrivs av linjärt under 20 år. Under året har komponenterna skrivits av med 3,5% av anskaffningsvärdet. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltnings-domstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten.beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22%. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens skattemässiga underskott är oförändrat ifrån föregående år och uppgick vid utgången av räkenskapsåret till kronor. 15

16 NOTER 16

17 17

18 18

19 Signaturer 19

20 REVISIONSBERÄTTELSE 20

21 KOSTNADSFÖRDELNING TOTALA KOSTNADER FÖRDELNING DRIFTKOSTNADER 21