Livscykelekonomiska bedömningar av byggnadsinvesteringar STEFAN OLANDER, BYGGPRODUKTION

Transkript

1 Livscykelekonomiska bedömningar av byggnadsinvesteringar STEFAN OLANDER, BYGGPRODUKTION

2 Byggnadens nytta Långsiktigt byggnadsvärde = Samhällsekonomiskt intressant Långsiktigt effektiva byggnader är sådana som kan förändras för att svara mot en förändrad efterfrågan

3 Nytta = Värdeskapande faktorer För fastighetsägaren En nivå som tekniskt, ekonomiskt och funktionellt är attraktiv för hyresgäster och ger acceptabel avkastning För fastighetsförvaltaren En teknisk och funktionell nivå som tillgodoser brukarnas krav med enkla medel och till låg kostnad För hyresgästen Utrymme med en funktion som tillgodoser verksamheten krav till ett pris som verksamheten kan bära För brukaren Trivsel och komfort

4 Hinder mot långsiktigt tänkande Traditionellt tillmäts nybyggnad större betydelse än förvaltning Mänskliga aktörer lägger sällan ett tidsperspektiv som överstiger deras egen livslängd Framtiden är osäker, ej exakta svar Ekonomiredovisning fokuserar på räkenskapsår och ej på långsiktig effektivitet

5 Grundläggande steg i en livscykelanalys Identifiera det huvudsakliga syftet med analysen Bestämma analysens omfattning Bestämma kalkylperiodens längd Identifiera behovet av kompletterande risk och känslighetsanalyser Identifiera de alternativ som ska bedömas, samt relevanta intäkts- och kostnadsposter Samla indata Värdera indata Utföra den ekonomiska bedömningen Utföra risk- och känslighetsanalyser Tolka resultaten av analysen Presentera slutgiltigt beslut

6 Livscykelekonomiska modeller Livscykelvinst (LCP, Life Cycle Profit) är en bedömning av betalningsflöden som långsiktigt ger maximal lönsamhet Livscykelkostnad (LCC, Life Cycle Cost) bedömning av långsiktigt minimal kostnad

7 Livscykelvinstmodellen LCP = I U R t t A + (1 + r) t (1 + = t n n r) n 0 A I t U t I t - U t R n r n = Anskaffningsutgift = Inkomster år t = Utgifter år t = Driftnetto år t = Restvärdet efter n år = kalkylränta = ekonomisk livslängd

8 Livscykelkostnadsmodellen LCC = A + n t= 0 U t (1+ r) t A I t U t I t -U t R n r n = Anskaffningsutgift = Inkomster år t = Utgifter år t = Driftnetto år t = Restvärdet efter n år = kalkylränta = ekonomisk livslängd

9 Kalkylräntans betydelse Hög kalkylränta premierar alternativ med låg anskaffningsutgift medan en låg ger motsatt effekt Val av kalkylränta varierar beroende på beslutssituation, avkastningskrav och riskbedömning Valet av kalkylränta baseras på: Alternativkostnad för eget kapital Inflationsbedömning Risk

10 Livscykelekonomiska beslutssituationer Effektiv byggnadsförvaltning God förvaltning är att välja åtgärder som bibehåller eller ökar fastighetens effektivitet Styrning och beslutsstöd Ställa upp relevanta och operationella mål Produktdefinition Produktutformning

11 Kalkylnivåer Fastighetsnivå Omfattar hela byggnaden eller fastigheten Byggdelsnivå Avser principlösningar för olika byggdelar Komponentnivå Avser val av komponenter

12 Livscykelekonomisk analys av energieffektiviserande åtgärder

13 Förutsättningar Alla energieffektiviserande åtgärderna antas ha en livslängd på 50 år. Inget restvärde bedöms återstå efter kalkylperiodens utgång. Den enda intäktspåverkande faktorn antas vara energibesparingen. Energipriset för antas 2012 vara 0,75 kr/kwh. Den årliga prisförändringen antas nominellt vara 2%. Kalkylräntan bedöms nominellt till 6%. Beräkningen görs sedan som en ekvationslösning där maximal anskaffningskostnad (ramkostnad) bedöms utifrån förutsättningarna ovan.

14 Ramkostnad: Ventilation Nollalternativet bedöms här vara dagens förutsättningar det vill säga frånluftssystem utan återvinning. Vid investering till behovsstyrd ventilation med FTX och plattvärmeväxlare uppnås en besparing med kwh Vilket medger en maximal anskaffningskostnad till kr.

15 Ramkostnad: Tilläggsisolering Vid tilläggsisolering i takbjälklaget blir energibesparingen endast kwh Vilket medger en anskaffningskostnad på maximalt kr. För tilläggsisolering i fasaden där besparing kan uppnås med kwh, Medger detta en maximal anskaffningskostnad på kr (dock påverkar detta byggnadens utseende).

16 Ramkostnad: Fönster Alternativ 1 är fönster med U-värde på 1,4, vilket en besparing på kwh. Detta medger en maximal anskaffningskostnad på kr. Alternativ 2 med U-värde på 0,9 ger en besparing på kwh Vilket medger en maximal anskaffningskostnad på kr.

17 Ramkostnad: Solfångare Om vi räknar med att energitillskottet är kwh per kvadratmeter solfångare blir energibesparingen mellan kwh. Vilket medför en maximal anskaffningskostnad på kr (dock kan detta påverka byggnadens utseende).

18 Ramkostnad: Individuell mätning av varmvatten Räknat på en minskning från 58 till 42 liter varmvatten per person och dag samt förslagsvis 1,2 personer per lägenhet, då blir skillnaden i energianvändning kwh per helår för varmvattnet. Skillnaden ökar eller minskar med antalet personer som bor i huset. Detta medger en maximal anskaffningskostnad på kr.

19 Ramkostnad: Återvinning av spillvatten Räknat på en hög varmvattenanvändning (58 l per person och dag) samt en verkningsgrad på 60 % blir det teoretiska tillskottet på kwh för ett år. Med en varmvattenanvändning på 42 liter per person och dag blir då blir det teoretiska tillskottet på kwh för ett år. Vilket medger en maximal anskaffningskostnad på kr.

20 Känslighetsanalys Kalkylränta Driftkostnader Livslängd Restvärde

21 Frågeställningar avseende livscykelekonomi Hur bedöms en lämplig kalkylränta vid en livscykelekonomisk analys utifrån ett hållbarhets- och klimatperspektiv samt i relation till bedömda livslängder och energiprisförändringar? Hur kan olika kriterier avseende investeringar i syfte att förbättra energiprestanda utvärderas i ett fastighetsföretags beslutsprocess? Hur värderas genomförbarheten av energieffektiviserande åtgärder med utgångspunkt från funktion, teknik, finansiering, kvalitet och hållbarhet?

22 LCC i offentlig upphandling

23 Principen om icke-diskriminering Principen om icke-diskriminering innebär att det är förbjudet att direkt eller indirekt diskriminera leverantörer på grund av nationalitet. Även om den upphandlande myndigheten inte förväntar sig några utländska anbud får den vid utformningen av förfrågningsunderlaget inte införa krav som enbart svenska företag känner till eller kan utföra. Den upphandlande myndigheten får t.ex. inte ge ett lokalt företag företräde.

24 Principen om likabehandling Principen om likabehandling innebär att alla leverantörer ska behandlas lika och ges lika förutsättningar. Alla måste exempelvis få samma information och vid samma tillfälle.

25 Icke diskriminering och likabehandling Enligt reglerna får en kravspecifikation på en vara eller tjänst inte innehålla uppgifter om tillverkare, ursprung eller särskilt framställningsförfarande. Det får heller inte finnas någon hänvisning till varumärke, patent, typ, ursprung eller tillverkning, om det inte är motiverat av föremålet för upphandlingen och åtföljs av orden eller likvärdig.

26 Principen om transparens Principen om transparens innebär en skyldighet för den upphandlande myndigheten att skapa öppenhet genom att lämna information om upphandlingen och hur den kommer att genomföras. För att anbudsgivarna ska ges samma förutsättningar för anbudsgivning måste förfrågningsunderlaget vara klart och tydligt och innehålla samtliga krav på det som ska upphandlas. Därmed blir det förutsebart för leverantörerna vad som är av störst vikt vid valet av leverantör.

27 Transparens Principen innebär att ett förfrågningsunderlag ska vara klart och tydligt och innehålla samtliga krav, både på det som ska upphandlas och på de leverantörer som ska kunna antas. Alla anbudsgivare ska kunna tolka förfrågningsunderlaget på samma sätt.

28 Proportionalitetsprincipen Med proportionalitetsprincipen menas att kraven på leverantören och kraven i kravspecifikationen måste ha ett naturligt samband med och stå i rimlig proportion till det som upphandlas. De krav som ställs ska vara både lämpliga och nödvändiga för att uppnå syftet med upphandlingen. Om det finns flera alternativ bör det alternativ väljas som är minst ingripande eller belastande för leverantörerna.

29 Proportionalitet Proportionalitetsprincipen innebär bland annat att den upphandlande myndigheten inte får ställa mer långtgående krav på leverantören eller på den vara eller tjänst som ska upphandlas än vad som är nödvändigt och kan anses ändamålsenligt för den aktuella upphandlingen. Kraven ska alltså vara både lämpliga och effektiva. Den upphandlande myndigheten ska ta hänsyn till upphandlingens art och värde när myndigheten fastställer villkoren för att få delta i upphandlingen.

30 Principen om ömsesidigt erkännande Principen om ömsesidigt erkännande innebär att intyg och certifikat som har utfärdats av en medlemsstats behöriga myndigheter ska gälla också i övriga EU/EESländer.

31 Ömsesidigt erkännande Principen om ömsesidigt erkännande innebär att en vara som lagligen har tillverkats eller saluförts i ett av EU:s medlemsländer ska kunna säljas i alla andra medlemsländer. Enda undantaget från denna princip är de restriktioner som en stat kan införa om det kan hävdas att det finns särskilda skyddsintressen för bland annat människors och djurs liv och hälsa eller allmän moral och säkerhet. Principen om ömsesidigt erkännande innebär även att intyg, examina och certifikat som har utfärdats av en medlemsstats behöriga myndigheter eller andra behöriga kontrollorgan ska gälla också i andra medlemsstater.

32 Upphandling med livscykelkostnad EU Direktiv 2014 Med livscykel avses samtliga skeden, inklusive forskning och utveckling, som en vara, tjänst eller ett byggnadsverk genomgår från råvaruanskaffning eller generering av resurser till bortskaffande, sanering och tjänstens eller användningens slut.

33 Upphandling med livscykelkostnad Fördelar (Upphandlingsmyndigheten, 2016): Ger en ökad medvetenhet om affärens totala kostnad för hela den upphandlande organisationen, inklusive beslutsfattare, och lämpar sig som beslutsunderlag. Ger ökad medvetenhet kring vilka resurser som krävs för att göra en god affär, inklusive uppföljning och avtalsförvaltning. Ger bättre förutsägbarhet gällande ekonomi och förbrukning av resurser på längre sikt. Kan identifiera vad som är kostnadsdrivande inom verksamheten och ger möjlighet till förbättringar på specifika områden. Kan öka samarbetet och dialogen i den egna organisationen. LCC-metodik kan öka marknadskunskapen. LCC-metodik i arbetet kan bidra till organisationens måluppfyllelse. LCC-kalkyler kan med fördel användas som beslutsunderlag för investeringar.

34 Upphandling med livscykelkostnad Nackdelar (Upphandlingsmyndigheten, 2016): Det kan vara svårt att tydligt identifiera vad som ingår i de olika kostnadsparametrarna. Risk finns att kostnader att räknas dubbelt eller räknas på ett felaktigt sätt. Detta kan resultera i att upphandlingen inte blir transparent och likabehandlande. Risk finns att kalkylen blir alltför optimistisk, då det kan vara svårt att förutse framtida kostnader. Det är viktigt att göra en känslighetsanalys för att förstå vad som händer om någon parameter ändras väsentligt. Risk att det som framkommer i behovsanalysen inte speglas i det verkliga anbudet, då exempelvis kostnadsindikationen från leverantörerna kan vara baserad på projekterad försäljning (som kan vara alltför optimistisk). Ju längre tidsperspektiv, desto mer osäkra blir beräkningarna. Här spelar val av ränta en stor roll och det är viktigt att organisationen analyserar sina beräkningar.

35 LCC i inköpsprocessen Behovsanalysen Förfrågningsunderlaget Anbudsutvärdering Uppföljning

36 Mer information:

37