VIL L A O X F O R D 1

Transkript

1 E K O N O M I S K P L A N F Ö R B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N VIL L A O X F O R D 1 M A L M Ö K O M M U N ORG NR:

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Denna ekonomiska plan har upprättats med följande rubriker: A Allmänna förutsättningar sid 3 B Beskrivning av fastigheten sid 4-6 C Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv sid 7 D Nyckeltal sid 7 E F Preliminär finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader sid 7-9 Beräkning av föreningens årliga intäkter samt tabell: Specifikation av lägenheter och beräknade avgifter mm sid 10 G Ekonomisk prognos sid 11 H Känslighetsanalys sid 12 I Särskilda förhållanden sid 13 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg 2

3 A ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Villa Oxford 1, Malmö kommun, som registrerats hos Bolagsverket den 15 december 2014, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen avser att, genom fusion med Villa Oxford Ekonomisk föreningen som äger genomför och ombyggnad av fastigheten Tullstorp 180:5 uppföra 8 bostadsrättslägenheter. Bostadsrättsföreningen avser att under första kvartalet av år 2015 att fusioneras med Villa Oxford Ekonomisk Förening. Ekonomiska föreningen som förvärvat Projekt Villa Tullstorp Sverige AB kommer då att vara lagfaren ägare till fastigheten Malmö Tullstorp 180:50. Det finns även ett entreprenadavtal där beställare är Projekt Villa Tullstorp Sverige AB och entreprenör Villa Tullstorp Sverige AB. Kontraktsarbetena i deras helhet skall vara färdigställda och tillgängliga för slutbesiktning senast Villa Tullstorp Sverige AB:s garantiåtaganden enligt ABT 06 övergår vid likvidationen av Projekt Tunagården AB till bostadsrättsföreningen. Föreningen kommer att köpa ut fastigheten ur aktiebolaget vilket sedan återköps och likvideras av säljaren. Föreningen kommer då att erhålla kr i likvida medel. Föreningens underprisförvärv av fastigheten sker med stöd av 23 kap. inkomstskattelagen, RÅ 2003 ref.61 och Regeringsrättens dom i mål Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske i augusti Inflyttning i lägenheterna beräknas ske från och med augusti I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på upprättat köpekontrakt samt på nedan redovisade upphandling. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Säkerhet för entreprenörens förpliktelser samt säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala insatser till bostadsrättshavare, som omnämns i 4 kap 2 2 p bostadsrättslagen, lämnas genom insatsförsäkring tecknad hos XXXXXXX. Projektet finansieras av Sparbanken Syd. Efter ombygganden bedöms enbart normalt underhåll krävas de närmaste 10 åren. 3

4 B BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Malmö Tullstorp 180:50 Adress: Mor Marnas väg 100, Malmö Fastighetens areal: c:a 4500 m 2 Bostadsarea: 790 m 2 Byggnadernas antal, utformning och belägenhet i förhållande till varandra: Parkering och förvaring Fastigheten består av en huvudbyggnad i två våningar och två gårdshus i en våning. I det ena gårdshuset byggs två stycken lägenheter, varav den ena upplåts som övernattnings- och uthyrningslägenhet till föreningen. I det andra gårdshuset byggs en lägenhet. I huvudbyggnaden finns fyra lägenheter på plan ett och två lägenheter på plan två, dvs sammanlagt 9 stycken lägenheter. Lägenhetsförråd anordnas på gården. Huvudbyggnadens bågar i fönster skall rustas. Lägenhetsentréer får nya säkerhetsdörrar. Tak i huvudbyggnaden tilläggsisoleras invändigt. Trappans undersida bekläds med nya gipsskivor för att klara brandkravet. Väggar mot trapphus kläs med isolering samt gips för att klara brand och ljudkrav mellan trapphus och lägenhet. Invändiga trappan får nya ytskikt. Väggar kläs invändigt med isolering samt gips. Parkering motorvärmare på gemensam parkeringsyta i anslutning till infarten. 10 p-platser för uthyrning finns. Gemensamma anordningar Bergvärmepump för uppvärmning och varmvatten. Enskild avloppsanläggning typ ACT Natural. Stamledningar inom fastigheten för el och vatten med tillhörande utrustning. Anslutning för telefon TV och data. Gemensamma anordningar på tomtmark På tomtmarken finns följande gemensamma anordningar: lägenhetsförråd, uteplatser, planteringar, gräsmatta och pool. 4

5 Gemensamma anläggningar/servitut Pool samt vissa andra gemensamma ytor i anslutning till denna kommer att ingå i en gemensamhetsanläggning till vilken föreningens fastighet, liksom angränsande fastighet kommer att bli anslutna. Kortfattad byggnadsbeskrivning Bostadshus huvudbyggnad (ombyggnad) Antal våningar: 2 Grundläggning: Krypgrund delvis. Stomme: Tegel och trä Fasad: Fasadtegel, renoveras och ytbehandlas. Lägenhetsskiljande vägg: Dubbla gipsskivor på var sida om regelstomme med isolering. Bef väggar kompletteras med isolering och gips för att klara brand- och ljudkrav. Innervägg i lägenheter: Gipsskivor på reglar. Bjälklag: Trä, ev komplettering med gipsskivor för att uppnå brandkrav där så erfordras. Yttertak: Trätakstolar, råspont, tilläggsisoleras. Fönstersnickerier: Träfönster, delvis nya, bef ommålas. Dörrsnickerier: Nya ytterdörrar av trä. Golvbeläggning: Klinker i hall, bad och WC, i övrigt skurgolv i gran. Väggbeklädnad: Gips, målad, kakel i bad. Takbeklädnad: Nytt tegeltak. Uppvärmningssystem: Vattenburen golvvärme. Ventilation: Till- och frånluft med värmeåtervinning.(ftx) Bostadshus gårdshus (ombyggnad) Antal våningar: 1 Grundläggning: Platta på mark Stomme: Trä Fasad: Fasadtegel. Lägenhetsskiljande vägg: Bef väggar kompletteras med isolering och gips för att klara brand- och ljudkrav. Innervägg i lägenheter: Gipsskivor på reglar. Yttertak: Trätakstolar, råspont, tilläggsisoleras. Fönstersnickerier: Träfönster, delvis nya, bef ommålas. Dörrsnickerier: Nya ytterdörrar av trä. Golvbeläggning: Klinker i hall, bad och WC, i övrigt skurgolv i gran. Väggbeklädnad: Gips, målad, kakel i bad. Takbeklädnad: Nytt tegeltak. Uppvärmningssystem: Vattenburen golvvärme. Ventilation: Till- och frånluft med värmeåtervinning.(ftx) 5

6 Mark Trafikanläggningar: Vegetationsytor: Dagvatten: Grus Nyanläggning av gräs, träd, buskar Omhändertas lokalt genom naturlig infiltration Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Hall Klinker Målat Målat Kök Skurgolv i gran Målat Målat Vardagsrum Skurgolv i gran Målat Målat Sovrum Badrum WC Skurgolv i gran Klinker Klinker Målat Kakel Målat Målat Målat Målat Trappa Målad Målat Målat Inredning och utrustning i kök och badrum 6

7 C. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Aktieförvärv inkl färdigställd fastighet Likviditetstillskott Beräknad slutlig anskaffningskostnad D. NYCKELTAL (SEK) Anskaffningskostnad per kvm Belåning per kvm år Insats per kvm Driftskostnader per kvm år Årsavgift per kvm år E. PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN OCH BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Specifikation av lån som beräknas kunna upptagas för fastighetens finansiering samt beräkning av kostnader år 1. Som säkerhet för lån lämnas pantbrev i fastighet. E:1 Finansieringsplan Lån / Insatser Bindningstid Amorteringsplan Räntesats 1) Belopp Lån 1 (korttidslån) 3 mån Serie 50 år 2,70% Lån 3 (bottenlån) 3 år Serie 50 år 2,70% Lån 4 (bottenlån) 5 år Serie 50 år 3,00% Summa lån: Insatser Summa finansiering ) Korttidslånet på 3 månader kommer att utbetalas hösten De 3- och 5- åriga lånen kan komma att förtidsbindas och betalas ut våren

8 E:2 Beräknade årliga kostnader Räntekostnader år 1 Belopp Räntesats Räntekostnad Lån 1 (korttidslån) ,70% Lån 2 (bottenlån) ,70% Lån 3 (bottenlån) ,00% Summa: Ränteintäkter år 1 Beräknad ränteintäkt på föreningens likvida medel Beräknad nettokapitalkostnad år 1 (avrundad uppåt) (Amortering redovisas nedan) År 1 År 2 År 3 Beräknad nettokapitalkostnad år Amorteringar Lån Lån Lån Amortering år 1 (avrundad uppåt) (Beträffande avskrivning se nedan) Transport: Förutsättningar och antaganden Enligt praxis skall avskrivningen av föreningens hus återspegla hur tillgångens värde successivt förbrukas över anläggningens antagna livstid. Anskaffningsvärdet av föreningens hus (ej marken) avses därför att skrivas av på ca 100 år enligt en linjär avskrivningsplan (vilket kan ske för anläggningar med lång livstid). Detta kommer på sikt att leda till bokföringsmässiga underskott i föreningens resultaträkning. Eftersom föreningens årsavgifter skall täcka den löpande verksamheten inklusive amorteringar och avsättningar och det för läsaren av den ekonomiska planen torde vara mer angeläget att analysera utvecklingen av föreningens likviditet (i stället för det mer teoretiska bokföringsmässiga resultatet), redovisas i ekonomiska planen, såväl ovan som i den ekonomiska prognosen, avsedda amorteringar. 8

9 Avsättningar Transport: Avsättningar i enlighet med föreningens stadgar: Föreningens fastighetsunderhåll (Minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde) Summa avsättningar Driftskostnader (inkl mervärdesskatt i förekommande fall) Arvoden mm Styrelsen Ekonomisk förvaltning Revision Skötsel & underhåll Fastighetsskötsel 3) Trädgårdsskötsel 3) Gemensamhetsanläggning/-ar 3) Sophämtning Snöröjning 3) Förbrukning Vatten Fastighetsel Värme Kabel-TV + bredband Övrigt Försäkring 1) Fastighetsavgift bostäder 2) 0 Övrigt Summa driftskostnader Summa Reserv Beräknad kostnad år ) 2) Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom entreprenörens entreprenadförsäkring. Eventuell fastighetsskatt för bostäder under värdeåret ingår i kontraktssumman. Enligt nuvarande regler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Fr o m år 16 utgår full kommunal fastighetsavgift. Enligt skattemyndigheten kommer fastigheten att åsättas vardeår 2015 då taxeringen ändras från specialenhet till hyreshus. Beräknat taxeringsvärde för fastighet för 2015 (bostäder och mark): ) Fastigets- och trädgårdsskötsel samt snöröjning förutsätts skötas av bostadsrättshavarna själva. Drift av gemensamma ytor och anläggningar sköts genom samfällighet eller gemensam förvaltning tillsammans med angränsande fastighet. Ovanstående driftskostnader är beräknade med hänsyn till fastighetens utformning och belägenhet, föreningens storlek etc. Det faktiska beloppet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade beloppet. 9

10 F. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar skall föreningens löpande verksamhet (inkluderande amorteringar och avsättningar) täckas med årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal. Exploatör garanterar via separat avtal kr/år i hyresintäkt på övernattningslägenhet i 3 år. Årsavgifter Hyresintäkter p-plats med motorvärmare, 10 st x 3600 kr/år Hyresintäkter övernattningslägenhet, lgh 6 (8 mån x 6500 kr + viss säsongsuthyrning) Summa beräknade årliga intäkter SPECIFIKATION AV LÄGENHETER OCH BERÄKNADE AVGIFTER I nedanstående tabell lämnas specifikation över samtliga lägenheters huvuddata, såsom andelstal, insatser, årsavgifter etc. Lgh Bostads- Lägenhets- Insats Andelstal Årsavgift Månads- Avsättning nr area 1) beskrivning 2) avgift 3) inre fond 4) m 2, ca kr % kr kr/mån kr RoK , RoK , RoK , a 82 2 RoK , b 72 2 RoK , RoK , RoK , RoK , Diff 0,0000-1,00 Totalt , ) Angiven bostadsarea (BOA) är baserad på uppmätningar på ritning. 2) R = rum, K = kök 3) Månadsavgift år 1 exkl. hushållsel. En antagen årlig ökning av driftskostnaderna på 3 % per år innebär att föreningens årliga kostnader på sikt ökar. En höjning av årsavgifterna är därför efterhand erforderlig. Vid oförändrade eller måttligt höjda räntenivåer framledes, bedömes höjningen av årsavgiften bli ca 2 % per år. Kostnad för ev. utökat utbud Digital-TV, bredband och telefoni tillkommer. Hushållsel tillkommer. 4) Någon inre fond är enligt nuvarande stadgar inte förutsedd 10

11 G. EKONOMISK PROGNOS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter efter schablon Årsavgifter efter förbrukn eller lika belopp per lgh Årsavgift kr/m² Övriga intäkter Hyresintäkter Räntor Summa intäkter Kapitalkostnader Räntor Amorteringar Driftskostnader Avsättning för underhåll (yttre fond) Fondavsättningar Ackumulerad fondavsättning Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift bostäder Årets överskott (Ackumulerat överskott inkl kassa*) Summa kostnader År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Fastighetsavgift för bostäder flerbostadshus Låneskuld * Kassabehållning inkl fond Förutsättningar Årsavgifterna höjs med 2% per år. Driftskostnaderna höjs med 3% per år. Räntan på kassan har satts till 1%. Antagen inflation 2%. Medelränta är 2,80 %. 11

12 H. KÄNSLIGHETSANALYS År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Genomsnittliga årsavgift per m² om: Antagen inflationsnivå och Antagen räntenivå Antagen räntenivå + 1% Antagen räntenivå + 2% Antagen räntenivå - 1% Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå + 1% Antagen inflationsnivå + 2% Antagen inflationsnivå - 1 %

13 I SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1 Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som angivits och årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan i enlighet med föreningens stadgar uttas efter beslut av styrelsen. 2 Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår inte, vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 3 Bostadsrättshavare skall på egen bekostnad till det hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. 4 Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som föreningens stadgar föreskriver. 5 Ändring av andelstal och insatser beslutas av föreningsstämma. 6 Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavare hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavare äger inte rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten. 7 Inflyttning i lägenheterna kommer att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättshavaren erhåller inte ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Malmö den 2015 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN VILLA OXFORD 1 Lars Bergmark Sven-Inge Blom 13