Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser?

Transkript

1 Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser?

2 Agenda 1. Leder ökad tillgänglighet till ökade priser på fastigheter? 2. Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser? PwC 2

3 Leder ökad tillgänglighet till ökade fastighetspriser? PwC 3

4 Tillgänglighet i storstadsregionerna leder till att hela regionen växer i övrigt växer bara kärnorna Årlig tillväxt Årlig tillväxt Årlig tillväxt Årlig tillväxt Lokala arbetsmarknader Befolkning Antal med fler än invånare 2007 kommuner i LA kärnkommunen Omland kärnkommunen Omland LA LA Stockholm-Solna ,94 0,96 0,83 0,97 0,95 0,92 Malmö-Lund ,12 0,60 1,13 0,89 0,74 0,95 Göteborg ,79 0,69 0,79 0,83 0,74 0,81 Linköping ,55-0,30 0,75-0,10 0,17 0,38 Västerås ,65-0,48 0,82-0,14 0,17 0,42 Örebro ,72-0,38 0,70-0,12 0,24 0,35 Jönköping ,58-0,22 0,79 0,06 0,25 0,49 Trollhättan-Vänersborg ,28-0,10 0,38 0,08 0,00 0,16 Skövde ,13-0,40 0,25-0,04-0,25 0,04 Kristianstad ,38-0,14 0,58 0,21 0,08 0,37 Karlstad ,43-0,53 0,58-0,25-0,09 0,14 Norrköping ,19-0,57 0,52-0,36-0,01 0,29 Gävle ,19-0,53 0,30-0,20-0,11 0,10 Borås ,41-0,31 0,59-0,09 0,15 0,35 Luleå ,24-0,33 0,30-0,12-0,06 0,08 Falun-Borlänge ,02-0,21 0,21 0,07-0,13 0,12 Eskilstuna ,36-0,41 0,78-0,17 0,06 0,41 Umeå ,82-0,78 0,96-0,65 0,44 0,60 Sundsvall ,00-0,61 0,22-0,22-0,19 0,08 Växjö ,75-0,73 1,06-0,44 0,15 0,47 Kalmar ,43-0,47 0,53-0,18 0,01 0,20 Halmstad ,60 0,02 0,74 0,28 0,48 0,64 Östersund ,15-0,63 0,11-0,34-0,36-0,09 Karlskrona ,24-0,22 0,41-0,07 0,09 0,26 Skellefteå ,37-1,29-0,08-0,97-0,42-0,13 Lidköping-Götene ,22-0,44 0,37-0,08-0,10 0,15 Nyköping-Oxelösund ,34-0,44 0,49 0,37 0,19 0,49 Gotland , , ,14-0,05 Varberg ,65-0,91-0,65 0,91 Örnsköldsvik , , ,43-0,11 PwC 4

5 16,00 Småhuspriser och tillväxt i småhuspriser i Sveriges kommuner Genomsnittlig årlig tillväxt i småhuspriser i procent och genomsnittligt pris per småhus 2007 i tkr, alla kommuner i landet 14,00 12,00 10,00 8,00 Gävle Uddevalla Örnsköldsvik Låg prisnivå hög tillväxt! Vänersborg Trelleborg Kävlinge Alingsås Halmstad Öckerö Stenungsund Varberg Gotland Sotenäs Svedala Nyköping Malmö Helsingborg Norrköping Höganäs Borås Lerum Härryda Lund Tyresö Västerås Partille Lomma Staffanstorp Jönköping Tjörn Burlöv Mölndal Göteborg Växjö Eskilstuna Båstad Botkyrka Kungsbacka Örebro Linköping Salem Köping Skövde Södertälje Knivsta Vallentuna Ekerö Karlstad Haninge Upplands Väsby Nynäshamn Kalmar Kungälv Uppsala Österåker Huddinge Strängnäs Falun Umeå Nykvarn Järfälla Karlskrona Hammarö Skellefteå Östersund Sigtuna Värmdö Vellinge Sollentuna Täby Stockholm Vaxholm Nacka Sundbyberg Hög prisnivå hög tillväxt! Solna Lidingö Danderyd 6,00 Västervik Luleå Upplands-Bro 4,00 2,00 0,00-2, Låg prisnivå låg tillväxt! Hög prisnivå låg tillväxt! -4,00PwC 5 33

6 Priser och pristillväxt störst i kommuner med tillgång till stor arbetsmarknad Prisnivå över 2 mkr (sorterat efter pris) Tillväxt över 10 procent (sorterat efter tillväxt) Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) LA Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) LA Kommun Tillväxt (%) Pris (tkr) LA Kommun Tillväxt (%) Pris (tkr) LA Danderyd ,4 Botkyrka ,7 Åre 14, Malmö 10, Lidingö ,6 Knivsta ,5 Strömstad 13, Höganäs 10, Solna ,5 Uppsala ,8 Ystad 13, Tyresö 10, Vaxholm ,3 Upplands-Bro ,2 Eslöv 13, Hörby 10, Nacka ,5 Härryda ,8 Skurup 13, Härryda 10, Sundbyberg ,7 Burlöv ,1 Trelleborg 13, Vadstena 10, Stockholm ,1 Båstad ,6 Höör 12, Alingsås 10, Täby ,4 Staffanstorp ,2 Kävlinge 12, Kristianstad 10, Sollentuna ,2 Höganäs ,9 Gnesta 12, Lomma 10, Vellinge ,6 Kungälv ,0 Halmstad 12, Västerås 10, Tyresö ,9 Södertälje ,3 Öckerö 12, Örkelljunga 10,7 864 Malmö ,9 Kävlinge ,6 Sjöbo 12, Lerum 10, Göteborg ,1 Nykvarn ,1 Tanum 12, Borås 10, Värmdö ,5 Sotenäs ,7 Ale 11, Lund 10, Lomma ,7 Västerås ,7 Simrishamn 11, Bjuv 10, Ekerö ,4 Linköping ,8 Sotenäs 11, Varberg 10, Huddinge ,6 Svedala ,4 Landskrona 11, Mörbylånga 10, Järfälla ,1 Halmstad ,3 Tomelilla 11,6 973 Partille 10, Öckerö ,3 Lerum ,6 Vellinge 11, Kinda 10, Upplands Väsby ,2 Tjörn ,0 Stenungsund 11, Norrköping 10, Kungsbacka ,8 Nynäshamn ,9 Laholm 11, Åstorp 10, Lund ,6 Håbo ,9 Svedala 11, Mölndal 10, Sigtuna ,8 Stenungsund ,5 Gotland 11, Uddevalla 10, Österåker ,4 Trelleborg ,3 Svalöv 11, Bollebygd 10, Vallentuna ,9 Strängnäs ,6 Dals-Ed 11,2 907 Staffanstorp 10, Helsingborg ,4 Habo 11, Vårgårda 10, Partille ,4 Ängelholm 11, Enköping 10, Mölndal ,4 LA > invånare Nyköping 11, Göteborg 10, Salem ,4 LA invånare Älmhult 11, Burlöv 10, Haninge ,4 LA < invånare Helsingborg 10, Tjörn 10, Söderköping 10, Jönköping 10, PwC 6

7 och lägre när tillgängligheten minskar Kommuner på gränsen (sorterade efter befolkning) Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) Befolkning LA Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) Befolkning LA Kommun Pris (tkr) Tillväxt (%) Befolkning LA Örebro , Bollnäs 683 4, Lysekil , Umeå , Söderhamn 692 4, Hammarö , Sundsvall , Mjölby , Krokom 834 6, Gävle , Ludvika 690 4, Hultsfred 367 1, Karlstad , Härnösand 685 4, Östra Göinge 659 6, Växjö , Köping , Sunne 835 6, Luleå , Kristinehamn 716 3, Heby 812 8, Skellefteå 858 6, Mariestad , Arboga , Karlskrona , Kiruna 989 9, Olofström 683 5, Kalmar , Lindesberg 679 5, Mönsterås 697 5, Östersund , Ulricehamn , Götene 770 7, Örnsköldsvik 770 8, Avesta 774 7, Hagfors 523 5, Norrtälje , Östhammar , Vaggeryd 903 6, Falun , Sala , Torsby 641 6, Trollhättan , Finspång 893 6, Lilla Edet , Skövde , Sollefteå 365 0, Strömsund 379 4, Hässleholm 934 8, Mora , Tidaholm 764 7, Borlänge , Tierp 876 9, Osby 666 8, Motala , Kumla , Tingsryd 628 6, Piteå 845 7, Kramfors 349 2, Åmål 761 7, Falkenberg , Nybro 788 8, Lycksele 478 0, Lidköping , Ljusdal 595 4, Fagersta 699 5, Vänersborg , Gällivare 584 2, Bromölla 865 6, Hudiksvall 876 7, Alvesta 853 8, Ovanåker 544 5, Sandviken 926 7, Skara , Tranemo 571 5, Västervik 892 6, Tranås 995 5, Kil 975 8, Mark , Timrå 817 6, Åtvidaberg 934 5, Värnamo , Kalix 437 4, Forshaga 735 7, Katrineholm , Sölvesborg , Askersund 688 7, Falköping 937 7, Eksjö 859 5, Oxelösund , Karlshamn , Klippan 911 9, Trosa , Karlskoga 871 6, Flen , Säter 762 6, Nässjö 821 7, Vara 599 8, Sävsjö 500 4, Gislaved 887 4, Säffle 701 5, Borgholm , Ronneby 947 6, Vimmerby 741 4, Rättvik , Boden 672 5, Orust , Filipstad 410 2, Ljungby , Leksand , Smedjebacken 677 6, Vetlanda 774 6, Hedemora 567 3, Härjedalen 572 5, Oskarshamn , Hallsberg 829 6, Tibro 797 7, Arvika 892 9, Hallstahamma , Nora 804 4, PwC 7

8 Orter som blivit en del av ett större sammanhang genom ökad tillgänglighet Eskilstuna, Västerås och Varberg har relativt övriga kommuner i huvudsak visat en högre tillväxt i befolkning, småhuspriser och antal färdigställda bostäder om vi jämför perioden med perioden Kommuner som ingår i en storstadsregion har högre priser på bostäder Infrastrukturinvesteringar som skapat pendlingsmöjligheter till en storstadsregion för Eskilstuna, Västerås och Varberg har sannolikt bidragit till positiva effekter på befolkning, prisutveckling och bostadsbyggande Svealandsbanan, 1997 Mälarbanan, 2001 Västkustbanan dubbelspår, successiv utbyggnad PwC 8

9 Befolkningstillväxt i Eskilstuna, Västerås och Varberg Befolkningstillväxt, antal personer Eskilstuna Varberg Västerås I diagram ovan framgår befolkningstillväxten i Eskilstuna, Västerås och Varberg i antal personer Samtliga kommuner hade en vikande befolkningstillväxt fram till och under ungefär samma period hade Eskilstuna en negativ befolkningstillväxt. PwC 9

10 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Prisutveckling på bostäder för kärnkommuner i LA >50000 invånare Tillväxt i småhuspriser för kärnkommuner i lokala abetsmarknader (>50 000) Tillväxt i småhuspriser för kärnkommuner i lokala abetsmarknader (>50 000) ,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Malmö 0180 Stockholm 0580 Linköping 1380 Halmstad 1480 Göteborg 1383 Varberg 0980 Gotland 1490 Borås 1980 Västerås 0680 Jönköping 0480 Nyköping 0880 Kalmar 1880 Örebro 1290 Kristianstad 0484 Eskilstuna 0581 Norrköping 1494 Lidköping 2480 Umeå 2180 Gävle 1080 Karlskrona 0780 Växjö 1780 Karlstad 1496 Skövde 1488 Trollhättan 2580 Luleå 2281 Sundsvall 2380 Östersund 2080 Falun 2284 Örnsköldsvik 0662 Gislaved 2482 Skellefteå 1380 Halmstad 1383 Varberg 1490 Borås 1280 Malmö 1980 Västerås 0480 Nyköping 1290 Kristianstad 0580 Linköping 0880 Kalmar 0980 Gotland 0484 Eskilstuna 1480 Göteborg 0581 Norrköping 0680 Jönköping 1494 Lidköping 0780 Växjö 1080 Karlskrona 1880 Örebro 2180 Gävle 2480 Umeå 1496 Skövde 1780 Karlstad 2284 Örnsköldsvik 2080 Falun 0180 Stockholm 1488 Trollhättan 2380 Östersund 2281 Sundsvall 2580 Luleå 0662 Gislaved 2482 Skellefteå I tabellerna ovan framgår prisutveckling för kärnkommunerna i pendlingsregioner > invånare vid två olika tidsperioder och Varberg och Västerås visar i båda fallen en högre tillväxt än Eskilstuna. Samtliga tre kommuner har förbättrat sin relativa position mot övriga kärnkommuner med fyra placeringar om vi jämför tidsperioden med PwC 10

11 Citytunnelprojektet Källa bild: Effekter av Citytunneln i Malmö 7

12 Stationsnära områden Källa: Malmö Stad Effekter av Citytunneln i Malmö 24

13 Direkta effekter In- och utpendling är centralt för att skatta effekter på fastighetsmarknaden För att angripa frågan om effekter på fastighetsmarknaden, om effekter vid stationerna och om eventuella stadsomvandlingseffekter är antalet personer som pendlar centralt. Det är bland de personer som använder kollektivtrafiken som de tidsvinster görs som kan leda till effekter på fastighetsmarkanden Det finns skäl att anta att förkortade restider leder till att fler väljer att resa med kollektiva färdmedel. Hur stor denna volymökning kan vara pga Citytunneln skattas inte i denna rapport Volymökningen per år de senaste 10 åren från var i genomsnitt 2,4 procent bland de som pendlade in och 8,5 procent bland de som pendlade ut. Ökningen var med andra ord betydligt större bland de som bor i Malmö och arbetar utanför Malmö. Antalet personer som pendlar in till Malmö är ca och antalet som pendlar ut ca Antal Källa: Malmö Stad Minuter Inpendling Utpendling Tidsvinster i minuter Om vi, som en rent hypotetisk räkneövning, antar att pendlingen förändras i samma årstakt som de senaste 10 åren, skulle det innebära att antalet personer som pendlar in till Malmö 2020 skulle vara ca och antalet som pendlar ut ca Detta är endast en räkneövning och ligger inte till grund för kommande bedömningar Triangeln - Lund Malmö C - Köpenhamn H Triangeln - Kastrup Triangeln - Helsingborg C Triangeln, UMAS - Eslöv Triangeln - Svedala Triangeln - Lomma Effekter av Citytunneln i Malmö 15 Källa:

14 Avsnitt 5 - Restidseffekter Är det små eller betydande belopp? I ett försök att få en uppfattning om storleken på effekterna av förändrade restider på fastighetspriser skattas effekter på ökad betalningsvilja från tidsvärden Återigen är det viktigt att konstatera att Citytunneln generellt ökar Malmös och regionens attraktivitet och har indirekt positiv prispåverkan på fastigheter. En restidsförkortning på 15 minuter leder med dessa beräkningar till en ökad betalningsvilja på 77 kr/kvm/år eller ett ökat pris per kvm med kr Vid skattning av direkt prispåverkan på det sätt vi gör här är storleken på den grupp som påverkas av betydelse. En mycket hög betalningsvilja bland några få spelar liten roll. För att kunna säga att denna betalningsviljan råder och har inverkan bör den gälla för 25% av markanden. Utpendlare utgör 10% av Malmös befolkning och har vuxit med 8 procent per år de senaste 10 åren, med en högre takt än inpendlare. Tillsammans utgör gruppen pendlare totalt ca eller 28 procent av Malmös befolkning. Det är inte möjligt att med någon exakthet säga vad betalningsviljan är. Det förefaller som om gruppen pendlare är tillräckligt stor och att betalningsviljan är i linje med andra specifika kvaliteter Vi återkommer i nästa avsnitt till effekter av detta på områdena kring stationerna och resonemang kring stadsomvandling. (*)I dessa skattningar används det tidsvärde som redovisats i Banverkets Samhällsekonomiska bedömning, BRST PM Restidsförkortning utpendling Tur och retur, minuter Arbetsdagar/månad Restidsförkortning/månad, minuter Restidsförkortning/månad, timmar Tidsvärde, kronor Tidsvärde/månad i kronor Tidsvärde/år i kronor (10 mån) Kapitalisering, 5% kalkylränta Effekt per/kvm på en 80 kvm stor bostad Utpendling Kapitalisering totalt antal utpendlare, mkr Ökad betalningsvilja, kr/kvm/år Restidsförkortning inpendling Tur och retur, minuter Arbetsdagar/månad Restidsförkortning/månad, minuter Restidsförkortning/månad, timmar Tidsvärde, kronor Tidsvärde/månad i kronor Tidsvärde/år i kronor (10 mån) Kapitalisering, 5% kalkylränta Effekt per/kvm på en 80 kvm stor bostad Inpendling Kapitalisering totalt antal utpendlare, mkr Ökad betalningsvilja, kr/kvm/år Effekter av Citytunneln i Malmö 19

15 Om hela restidseffekten kapitaliseras vid bostaden vid Triangeln och restidsvinsten är i genomsnitt 15 minuter skulle betalningsviljan öka från kr/kvm/år till kr/kvm/år. Från kr/kvm till kr/kvm en ökning men drygt 5 procent. Malmö C kr/kvm kr/kvm/år Triangeln kr/kvm kr/kvm/år Östervärn kr/kvm kr/kvm/år Rosengård kr/kvm kr/kvm/år Hyllie kr/kvm kr/kvm/år Svågertorp kr/kvm kr/kvm/år Oxie kr/kvm kr/kvm/år Effekter av Citytunneln i Malmö 21

16 Går det att dra nytta av ökade fastighetspriser? PwC 16

17 Vad krävs för att lyckas? 1. Att tydligt kunna visa företagsekonomisk vinst Behov av en kalkyl som tydligt visar kopplingen mellan investering för en privat fastighetsägare och ökad vinst. Inte nödvändigtvis kortsiktig men tydlig. Behov av ett underlag som visar sannolikt utfall (beräkningar och erfarenheter från andra situationer) i kronor. 2. Att trovärdigt visa att det annars inte sker - även om det går att tydligt visa på lönsamhet så är gratis bäst! Andra investeringar mer angelägna så denna kräver medverkan för att komma till stånd Svårigheter att finansiera projektet trots robust kalkyl (förskortering med subventionerande inslag) 3. Att det finns förutsättningar för omfattande nybyggnation Om expolateringsmöjligheterna är begränsade och området består av bebyggda fastigheter är förutsättningarna sämre även om en kalkyl kan visa ökade fastighetsvärden PwC 17

18 men om kalkylen är bra men osäker och kommunen kan finansiera svårt 4. Gemensam syn och engagemang för samhällsbyggnad på orten Det måste ändå finnas en kalkyl Mycket svårt för ett börsnoterat bolag Lättare för den som äger mycket på orten PwC 18

19 2010 PwC. All rights reserved. Not for further distribution without the permission of PwC. "PwC" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL), or, as the context requires, individual member firms of the PwC network. Each member firm is a separate legal entity and does not act as agent of PwCIL or any other member firm. PwCIL does not provide any services to clients. PwCIL is not responsible or liable for the acts or omissions of any of its member firms nor can it control the exercise of their professional judgment or bind them in any way. No member firm is responsible or liable for the acts or omissions of any other member firm nor can it control the exercise of another member firm's professional judgment or bind another member firm or PwCIL in any way.