Varför byggs det inte fler hyresrätter?

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Varför byggs det inte fler hyresrätter?"

Transkript

1 Varför byggs det inte fler hyresrätter? - Ett arbete om investeringsbedömningar vid nybyggnation av hyresrätter. Författare: Mattias Jönsson, André Bergkvist, Henrik Pettersson Handledare: Eva Gustavsson Examinator: Petter Boye Termin: VT14 Ämne: Controllerfördjupning II Kurskod: 2FE13E Nivå: Kandidat

2 Förord Vi har under vårterminen 2014 skrivit denna uppsats vid Linnéuniversitet i Växjö. Uppsatsen har genomförts med inriktning mot Controllerfördjupningen på Civilekonomprogrammet. Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare Eva Gustavsson som under uppsatsen har varit till stor hjälp samt opponentgrupperna som har bidragit med nya infallsvinklar. Extra stort tack vill vi även rikta till personerna på de företag vi valt att undersöka i denna studie. Personerna har bemött oss med stort intresse samt visat stor samarbetsvilja vilket har varit en bidragande faktor till att denna studie existerar idag. Mattias Jönsson André Bergkvist Henrik Pettersson 2

3 Sammanfattning Examensarbete på Controllerfördjupningen, Ekonomihögskolan vid Linnéuniversitet i Växjö, 2FE13E, VT Författare: Mattias Jönsson, André Bergkvist, Henrik Pettersson Handledare: Eva Gustavsson Titel: Varför byggs det inte fler hyresrätter? Ett arbete om investeringsbedömningar vid nybyggnation av hyresrätter. Bakgrund: Idag råder det stor brist av hyresrätter i samhället. Detta medför att unga har svårt att flytta hemifrån och att personer med begränsat kapital har svårt att skaffa en bostad. Syfte: Syftet med arbetet är att undersöka vad kommunala och privata fastighetsbolag grundar investeringsbeslut på. Tillsammans med befintlig teori ska en generell kalkyl skapas som fastighetsbolag kan använda vid nybyggnation av hyresrätter. Metod: Studien har genomförts genom att en abduktiv metod har tillämpats där studien börjat med insamling av teori. Vidare har fem stycken semistrukturerade intervjuer genomförts för att samla in empiriskt material och sedan utvärdera om ytterligare komplettering av teori behövs. Slutsats: De undersöka bolagen använder idag olika bedömningsmetoder vid nybyggnation av hyresrätter. Förslaget som presenteras är att fastighetsbolag ska använda nuvärdesmetoden, en kompletterande kassaflödesanalys och Pay-off metoden vid mindre investeringar. Nyckelord: Investeringskalkylering, hyresrätter, fastighetsbolag, Växjö, Kalmar, investeringsbedömning, nybyggnation, nuvärde, kassaflöde, Pay-off 3

4 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Problemdiskussion Problemformulering och forskningsfråga Syfte Metod Förförståelse Abduktiv ansats Kvalitativ metod Tvärsnittsdesign Intervjuer Kvalitetsmått Trovärdighet Äkthet Etiska överväganden Teoretisk referensram Investeringskalkylering Nuvärdesmetoden Pay-off metoden Kassaflödesanalys Kalkylmässiga och bokföringsmässiga merkostnader Kalkylränta Capital Asset Pricing Model Uträkning av Betavärde WACC Konsument- och producentöverskott Samhällsekonomiska kalkyler Empiriskt material Kalmarhem AB Växjöbostäder AB EA Fastigheter

5 4.4 Företag X Emmaboda Bostads AB (EBA) Analys Vad grundar de undersökta bolagen sina investeringsbeslut på? Hur kan de undersöka företagen förbättra sina investeringsbedömingar? Investeringskalkyler Kalkylränta Är lönsamheten ett problem? Effekten vid användning av samhällsekonomiska kalkyler Slutsats Källförteckning Bilagor Bilaga 1 Intervjuguide Bilaga 2 Intervjuschema Bilaga 3 Uträkning av betavärde Bilaga 4 Uträkning av CAPM och WACC Bilaga 5 Investeringkalkyl EA Fastigheter AB Bilaga 6 Investeringskalkyl Växjöbostäder AB Bilaga 7 Investeringskalkyl Företag X Bilaga 8 Investeringskalkyl Emmaboda Bostads AB

6 1 Inledning I detta kapitel presenteras en bakgrund till ämnet investeringskalkylering. Problemdiskussionen tar upp situationen i dagsläget på hyresrättsmarknaden. Kapitlet avslutas med problemformulering och ställda forskningsfrågor. 1.1 Bakgrund Konceptet med att använda en kalkyl för att utvärdera lönsamheten av en investering är ingen ny företeelse. Studier gjorda av Parker (1968) visar att en man vid namn Simon Stevin redan år 1582 använde en metod som går att likna vid dagens investeringskalkylering i finansiella sammanhang. Enligt Parker (1968) har investeringskalkylering utvecklats till att inkludera alla typer av objekt och inte endast finansiella investeringar. För att belysa vikten av en väl genomförd investeringskalkyl innan ett projekt genomförs inleds arbetet med ett exempel på en misslyckad kalkyl. Enligt Trafikverket (2013) började byggnationen av Hallandsåstunneln år 1992 med en ursprunglig budget på 900 miljoner kronor i 1992 års penningvärde. Budgeten har senare reviderats till 1,2 miljarder då miljöproblem ledde till ett stopp i projektet mellan 1997 till Mellan dessa år hade 2,1 miljarder investerats i byggnationen. Idag är Hallandsåstunneln planerad att tas i bruk år 2015 med en totalkostnad på 10,5 miljarder i 2008 års penningvärde. Investeringskalkylens fokus är enligt Yard (2001) att fatta optimala investeringsbeslut. Han menar att kalkylerna fokuserar på att investeringen ska uppfylla ett visst lönsamhetskrav. Dessa underlag styrker eller försvagar beslutet om investeringen ska genomföras eller inte. Yard menar också att kalkylen i sin ensamhet inte är tillräcklig för investeringsbeslutet. Typen av investeringsbeslut kommer att påverka hur stor roll en investeringskalkyl spelar i beslutsfattandet. Parametrar som investeringens storlek, frekvens och säkerhet kommer att ha en inverkan på kalkylförutsättningarna. Större investeringar som har en inverkan på företagets fortsatta verksamhet kommer vid beslutsfattandet fokusera mindre på kalkylens utfall. I dessa situationer behöver andra analyser användas som komplement till investeringskalkylen. Enligt oss innebär inte detta resonemang att stora projekts kalkylarbete ska genomföras mindre noggrant. Trots att kalkylen kompletteras med andra analyser ger en väl genomförd investeringskalkyl en lönsamhetsindikation. När fastighetsbolag tar beslut om köp eller nybyggnation av fastigheter involverar detta stora summor och lång kalkylhorisont, vilket kan påverka företagets framtid. Det kanske inte är tillräckligt att genomföra ett investeringsbeslut 6

7 endast på kalkylens lönsamhetsindikation, det kan då behövas kompletterande undersökningar. Samtidigt kan det krävas en väldigt välgrundad och genomarbetad kalkyl för att den överhuvudtaget ska vara användbar vid investeringsbeslutet. 1.2 Problemdiskussion Enligt LO (2013) rapporterade 45 kommuner i Sverige år 2000 att de led av brist på bostäder. År 2013 hade denna siffra ökat till 126 kommuner, vilket är en ökning med 180 %. Av de åtta kommunerna i Kronobergs län angav en kommun att de hade brist på bostäder år 2000, år 2013 hade denna siffra ökat till fyra kommuner. Växjö kommun led brist på bostäder år 2000 samt år Vidare hävdade kommunerna i Kalmar län att ingen av de tolv kommunerna led brist på bostäder. År 2013 hade denna siffra ökat till två kommuner. Enligt statistik från SCB (2012) har bostadsbyggandet minskat kraftigt sedan år 1991 och ligger fortfarande på låga nivåer. Mängden nyproduktioner har sedan 1985 svängt upp och ner. Efter avregleringen av kreditmarknaden 1985 i kombination med gynnsamma räntesubventioner steg produktionen kraftigt fram till Vid denna tidpunkt infördes skattereformer vilket medförde att byggnadskostnaderna steg. Detta tillsammans med en minskad efterfrågan på bostäder i samband med en konjunkturnedgång minskade produktionen kraftigt. Från 1995 till 2001 låg nyproduktionen endast på cirka lägenheter per år. Därefter ökade produktionen fram till 2008 då det byggdes i snitt nya lägenheter varje år. Denna siffra har minskat sedan finanskrisen 2008 och ligger nu på per år. Denna låga nivå har enligt SCB (2012) kvarstått och är därför fortfarande låg. Befolkningen i Sverige har enligt SCB (2014) ökat konstant sedan 1975 och detta anser vi kräver att nyproduktionen håller jämna steg i relation till befolkningsökningen för att inte riskera att bostadsbristen ökar ytterligare. 7

8 Färdigställda lägenheter i nybyggda hus Årlig ökning av befolkning i Sverige (20 år och äldre) Figur 1: Befolkningsökning kontra färdigställda lägenheter, egen illustration utifrån SCB Enligt Fastighetsägarnas undersökning (2012) är hyresrätter den vanligaste boendeformen i Sverige efter villor och radhus. Hyresrätterna utgör en fjärdedel av det totala antalet boenden i Sverige. Samtidigt råder det en stor bostadsbrist vilket inte hade varit ett problem på en väl fungerande marknad där bostadsutbudet styrs av den rådande efterfrågan. För att skapa en bättre balans krävs det att nybyggnationen tar fart. Hyresrätterna är en av de boendeformer som behöver öka för att mätta denna utbudsbrist. Det är en låg risk för befolkningen då det inte krävs kapital i form av kontantinsats och upplåning för att få tillgång till boendet. För att öka antalet hyresrätter finns det enligt Fastighetsägarna (2012) två olika lösningar. Nybyggnation är självklart ett alternativ tillsammans med förtätning av befintliga bestånd. Förtätning av befintligt bestånd innebär att utöka antalet lägenheter i befintliga hyresrätter genom att exempelvis bygga nya objekt på vindsvåningar eller upprätta punkthus på redan bebyggda tomter. Fastighetsägarna (2012) skriver att befolkningstillväxten ökar snabbare än bostadsutbudet vilket är alarmerande eftersom bostadsbrist redan är ett faktum. Detta är en problematik som måste lösas och inte bara spekuleras i. Det behövs åtgärder som ger resultat och inte bara tomma ord i form av politiska diskussioner utan positiv resultatpåverkan. Det finns en skillnad i produktionskostnad mellan hyresrätter och bostadsrätter enligt SCB (2012) mellan 1994 och Detta kan ha en inverkan på vilken av dessa två boendeformer som byggs. Statistiken visar att produktionskostnaderna för nybyggnation av bostadsrätter är högre än hyresrätter. Trots detta byggdes det för få hyresrätter. Mellan år 2001 och

9 infördes ett investeringsbidrag vid upprättandet av hyresrätter. Bidragen visar enligt hyresgästföreningen (2010) en tendens (främst i storstadsområden) till att skillnaden i produktionskostnader mellan de två byggnationstyperna ökade, vilket i så fall gynnat nybyggnationen av hyresrätter. SCB (2012) påvisar att nybyggnationen av lägenheter ökade från till från 2001 till Vidare påvisar denna undersökning att nybyggnationen av lägenheter minskade efter 2008 vilket skulle kunna vara en effekt av att investeringsbidraget togs bort Enligt Naisvefa (2013) hävdar politikerna i Kalmar att de har en bostadsbrist som hotar den regionala utvecklingen. Enligt rapporten som publicerades våren 2013 har det sedan 2010 beviljats mer än 600 bygglov, dock har bostadsbristen fortsatt att öka. Vidare beskriver rapporten att Kalmar kommun nu börjat tala om en målsättning att producera 300 nya bostäder årligen. Dessa 300 bostäder ska fördelas på 200 bostads- och hyresrätter samt 100 småhus. Rapporten beskriver det kommunalägda bolaget Kalmarhem som en stor aktör på Kalmars bostadsmarknad med cirka 40 procent av hyresmarknaden. Enligt Naisvefa (2013) växer Växjö kommun årligen med cirka 1000 invånare. Denna befolkningsökning skapar ett behov av 500 nyproducerade lägenheter varje år. Denna årliga bostadsproduktion har däremot inte uppnåtts vilket ökat bostadsbristen ytterligare i Växjö kommun Kalmar Växjö Figur 2: Färdigställda lägenheter i nybyggda hus i Växjö samt Kalmar, egen illustration utifrån SCB 9

10 Hyresgästföreningen (2013) har för avsikt att lyfta problematiken med bostadsbristen i Kronobergs län och skriver följande i ett pressmeddelande relaterat till deras framtida satsningar: Vår ståndpunkt är att vi ska bygga bort bostadskön, inte prissätta bort den. Vi ska lösa bostadsbristen genom att bygga nytt, inte genom att tränga ihop oss. Det är inte bara hus och statistik, det är först och främst människor det handlar om. (Hyresgästföreningen, 2013) Björn Johansson, ordförande i Hyresgästföreningen region Sydost kommenterade de långa bostadsköerna i Kalmar län och dess konsekvenser enligt följande: Dessa kötider får ju allvarliga konsekvenser för samhället, men framförallt för den enskilda människan som kan tvingas tacka nej till arbete eller studier. Det är förskräckligt att politikerna inte har gjort något åt situationen, det är ju inte direkt något nytt problem. (Hyresgästföreningen, 2014) Fastighetsägarnas undersökning (2012) omfattande 1500 företag i tre av sina fyra regionföreningar för att redogöra för hinder vid nyproduktion av hyresrätter. Enligt undersökningen framgår det att ett hinder vid nyproduktion av hyresrätter är att denna upplåtelseform inte är lika lönsam att bygga som andra alternativ, exempelvis bostadsrätter. Hyressättningssystemet framhävs som ett problem enligt undersökningen och borde vara friare och skapa större handlingsfrihet för producenterna. Hyressättningssystemet borde i större utsträckning spegla hyresgästernas värderingar för att skapa lönsamhet vid nyproduktion. Andra hinder som företagen upplevde var byggkostnader, tillgången på mark, kortsiktiga förändringar i förutsättningar, finansieringsmöjligheter, tiden för planläggning och bygglov, samt markkostnader. Däremot är det enligt Skatteverket (2014) fördelaktigt med nybyggnation i avseendet med att fastighetsskatten utgår de första fem åren. De kommande fem åren är fastighetsavgiften halverad för att sedan tas upp helt efter tio år. 10

11 1.3 Problemformulering och forskningsfråga Utifrån problemdiskussionen kan det påvisas att det finns en brist på lägenheter i Kalmar- och Kronobergs län. Det beskrivs även att lönsamheten vid upprättande av hyresrätter är ett problem vid nyproduktion. Dessa aspekter kommer att påverka investeringsbedömningen av fastigheter i området. Eftersom brist på lönsamhet vid investeringar i fastigheter påverkar bostadsbristen bör det utifrån investeringskalkyler från fastighetsbolag i Kalmar- och Kronobergsregionen kunna utläsas vad detta grundas i, eller om det finns brister vid kalkylupprättandet. Detta mynnar ut i följande frågeställning: Vad grundar privata och kommunala fastighetsbolag sina investeringsbedömningar på? Kan fastighetsbolag förbättra sina investeringsbedömningar med hjälp av att införa eller förbättra sina investeringskalkyler? 1.4 Syfte Syftet med arbetet är att undersöka om kommunala och privata fastighetsbolag kan förbättra sina investeringsbedömningar genom användning av investeringskalkyler. Företagens utformning av eventuella investeringskalkyler ska granskas för att tillsammans med befintliga teorier skapa en generell kalkyl som fastighetsbolag kan använda vid nybyggnation av hyresrätter. Genom insamling av empiriskt material i form av intervjuer ska investeringsbedömningarna granskas för att klargöra om lönsamheten verkligen är ett problem som har en inverkan på nybyggnationen av hyresrätter. 11

12 2 Metod Detta kapitel förklarar vilka metodval som gjorts för att åstadkomma studiens resultat. Det inleds med vår bakgrund till ämnet och sen beskrivs, förklaras och motiveras valen vi har gjort. 2.1 Förförståelse Vi som skriver uppsatsen är tre studenter vid Linnéuniversitetet i Växjö. Förkunskaperna har inbringats genom sex terminer av studier med företagsekonomisk inriktning på Civilekonomprogrammet varav de senaste två terminerna med inriktning mot Controller. Idén till uppsatsen är inte ny för oss utan problemet med hyresrätter fick vi själva uppleva vid flytten till Växjö för att påbörja våra studier. Under tiden i Växjö har befolkningsmängden ökat medan vi observerat en liten nyproduktion av fastigheter, och de få som producerats har upprättats genom kommunala bolag. För att få en djupare kunskap om ämnet har vi inledningsvis studerat vetenskapliga artiklar, litteratur och tidskrifter om fastighetsmarknaden och investeringskalkylering. Vi ansåg det intressant att undersöka hur investeringskalkylerna i fastighetsbolag utformas och varför situationen ser ut som den gör. 2.2 Abduktiv ansats Bryman & Bell (2005) diskuterar två olika synsätt en forskare kan använda för att angripa ett problem. Deduktiv metod innebär att utgå från befintliga teorier och allmänna principer och sedan samla in empiri för att undersöka om teorin är förenlig med empirin. Induktiv metod utgår istället från insamling av information för att sedan avgöra vilken teori som är relevant. Patel och Davidson (2011) tar upp en tredje metod som de beskriver som abduktion. Det innebär en växelverkan mellan induktion och deduktion och ger forskaren en större frihet. Studien ska till en början utgå från en deduktiv ansats eftersom förkunskaperna inom ämnet investeringskalkylering och fastighetsmarknaden är begränsade. Bryman & Bell (2005) förklarar dock att deduktiv metod innebär att skapa hypoteser som sedan testas med hjälp av insamlad empiri. Eftersom detta inte är syftet med arbetet ska istället en abduktiv metod använts där vi senare arbetar induktivt. Tanken är att försöka skapa förståelse för hur företagen använder sina investeringskalkyler och hur dessa kan utvecklas med hjälp av befintlig teori. 12

13 2.3 Kvalitativ metod Det finns enligt Bryman & Bell (2005) två strategier vid företagsekonomisk forskning, kvantitativ och kvalitativ forskning. Författarna beskriver vidare skillnaderna mellan dessa två forskningsstrategier. Kortfattat kan dessa skillnader grovt beskrivas som att den kvantitativa strategin fokuserar mer på siffror, generalisering och statistik medan den kvalitativa strategins fokus ligger på ord, kontextuell förståelse samt deltagarnas uppfattningar. Widerberg (2002) hävdar att den kvalitativa forskningen syftar till att klargöra ett fenomens karaktär eller egenskaper samt att söka innebörd och mening i fenomenet. Vidare hävdar författaren att den kvantitativa forskningen söker svar på frågor som berör fenomens mängd, förekomst eller frekvens. Rapportens frågeställning berör privata och kommunala fastighetsbolags investeringskalkyler och syftet att undersöka vilken inverkan valet av investeringskalkyl och dess utformning får vid investeringsbeslut. På grund av detta ska vi genomföra en kvalitativ forskning. Detta eftersom rapportens syfte är att söka innebörd och mening kring valet av investeringskalkyl och dess utformning i fastighetsbolag kopplat till investeringsbeslut. 2.4 Tvärsnittsdesign Yin (2009) förklarar att det finns två vanliga metoder inom den kvalitativa forskningen, tvärsnittsdesign och fallstudie. Han beskriver att en fallstudie är att föredra om forskare vill undersöka ett fall på djupet. Bryman & Bell (2005) förklarar att tvärsnittsdesign har som syfte att upptäcka mönster och samband mellan olika fall istället för att fokusera djupt på ett specifikt. I denna studie ska en tvärsnittsdesign användas. Detta för att få en spridning i det insamlade materialet och kunna jämföra detta. Vår metod för att undersöka problemet ska bygga på intervjuer med kommunala och privata aktörer för att skapa en bred förståelse för problemet. Syftet är att studera företags olika kalkyler för att hitta likheter och skillnader snarare än att fördjupa arbetet i en enskild kalkyl eller företag. 13

14 2.5 Intervjuer Kylén (2004) menar att mindre strukturerade intervjuer bygger på att en intervjuguide skapas innehållande de ämnesområden som intervjun har för avsikt att ta upp. Taktiken under intervjun ska därför enligt Kylén (2004) vara att låta intervjupersonen börja med att berätta fritt om det presenterade ämnesområdet. Sedan styrs samtalet under tiden för att få in den empiri som önskas. Kylén (2004) hävdar att öppna intervjuer ofta resulterar i att den intervjuade styr intervjun mer. Detta eftersom den intervjuade i dessa situationer väljer vad som ska tas upp inom ämnesområdet. Vid design av intervjuguide beskriver Svensson och Starrin (1996) ett antal saker det är värt att fundera på. Intervjuaren ska innan intervjun tänka ut vad som är intressant eller problematiskt när det gäller ämnet som ska undersökas. Detta förarbete kallas för puzzlement. De menar vidare att det är bra att skriva ner frågeställningar kring vad som är problematiskt och förbryllande inom det som ska undersökas. När dessa frågor är utformade ska samtliga frågor sorteras in i olika kategorier. Kategorierna innehåller ett antal frågor som är relaterade till varandra och tillhör samma ämnesområde. När detta är gjort har enligt Svensson och Starrin (1996) en någorlunda genomarbetad intervjuguide skapats. Intervjuguiden innehåller genom detta förarbete ett antal ämnen som ska beröras under intervjutiden. I arbetet ska semi-strukturerade intervjuer genomföras. Detta eftersom studien kräver empiri inom ämnet investeringskalkylering som går att jämföra mellan företag. Eftersom tvärsnittsdesign ska tillämpas vid insamlingen av data krävs det jämförbara data. Samtidigt kräver ämnet och syftet med studien att de intervjuade personerna får tala till punkt och diskutera. Detta eftersom brister och lösningar för företaget kan ligga utanför intervjuschemat. Innan intervjuerna genomförs ska en intervjuguide (bilaga 1) skickas till personerna där syftet med undersökningen beskrivs samt hur intervjun kommer genomföras. Guiden tar även upp översiktligt vilka typer av frågor de kan förbereda sig på innan intervjun genomförs. Det står även att de kan välja att vara anonyma samt att samtalen kommer spelas in med deras tillåtelse. Vid intervjutillfällena ska ett intervjuschema (bilaga 2) användas för att säkerställa att information inte faller bort. Schemat är upplagt med en tydlig struktur men lämnar rum för frågor med mer öppen karaktär där den intervjuade kan prata friare. 14

15 2.6 Kvalitetsmått Enligt Bryman och Bell (2005) bör det utformas termer och metoder för att skapa och bedöma kvaliteten i kvalitativ forskning. Vidare föreslår de två grundläggande kriterier för att bedöma en kvalitativ undersökning. De menar att dessa två kriterier är trovärdighet och äkthet. Trovärdighet kan enligt Bryman och Bell (2005) delas in i forskningens tillförlitlighet, överförbarhet, pålitlighet och möjlighet att styrka och konfirmera Trovärdighet Tillförlitlighet För att kriteriet tillförlitlighet i forskningsresultatet ska uppnås menar Bryman & Bell (2005) att det krävs att studierna har utförts i enlighet med gällande regler. Resultatet av forskningen ska även vidarebefordras till personer som verkar inom området som studeras. Dessa personer ska bekräfta att forskaren har uppfattat allting korrekt, vilket kallas för respondentvalidering. Forskningsundersökningen uppnår kriteriet tillförlitlighet genom att eventuella oklarheter kring de sammanställda intervjuerna kontrolleras muntligt i samband med intervjutillfällenas slut. Dessa personer ger klartecken att vi uppfattat informationen korrekt och därmed säkerställs att undersökningens innehåll speglar deltagarnas uppfattningar på ett bra sätt. Vidare granskar opponenter och handledare kontinuerligt arbetet via seminarietillfällen, vilket bidrar till att öka trovärdigheten i rapporten. Överförbarhet Uppfyllandet av kriteriet överförbarhet mäts enligt Bryman & Bell (2005) utifrån hur väl forskningens resultat kan överföras till ett annat sammanhang eller situation. Eller att resultatet står sig vid samma typ av undersökning vid en senare tidpunkt. Kriteriet kommer att uppfyllas eftersom forskningsundersökningen ska spegla ett resultat av framförallt Växjöregionen- och Kalmarregionens bostadsfråga. Denna undersökning kan lätt överföras till en annan ort då det alltid görs en investeringsbedömning vid investering i fastigheter. Det enda som egentligen behövs för att kunna överföra undersökningsdesignen är att det byggs bostäder eller investeras i bostäder på den tilltänkta orten. 15

16 Pålitlighet Detta innebär enligt Bryman & Bell (2005) att det säkerställs att informationen som presenteras är pålitlig. Det ska säkerställas att alla forskningsprocessens delar är fullständigt redogjorda. För att försäkra detta kan kollegor granska forskningen. Det kan innebära att granska om de teoretiska slutsatserna är berättigade. Forskningsrapporten ska överlämnas till handledare när den är klar för att kunna säkerställa att resultat och slutsatser finner relevans i sammanhanget. Kriteriet pålitlighet kommer därför säkerställas genom handledarens och examinatorns bedömningar och betygssättning. Ett godkänt betyg på uppsatsen kommer att fungera som en pålitlighetsstämpel. Möjlighet att styrka och konfirmera Bryman & Bell (2005) menar att styrka och konfirmera innebär att forskaren påvisar att egna värderingar och egna teoretiska inriktningar inte har påverkat forskningsresultatet medvetet. Samhällsforskning saknar objektivitet och det är därför viktigt att forskaren påvisar att arbetet utförts i god tro. Detta är relativt svårt att bevisa. För att undvika att denna undersökning inte uppfyller kriteriet för god tro ska samtliga resonemang och slutsatser tydliggöras genom att belysa att det grundas i deltagarnas åsikter och uppfattningar och inte våra egna. Samtidigt kan rapporten påverkas av vilka tidigare erfarenheter vi har från exempelvis tidigare lästa kurser. Genom att tidigare kunskaper inom området påverkar tankesättet och angreppssättet i forskningsfrågan kommer det omedvetet att påverka arbetets utfall till viss del Äkthet Äkthets- eller autenticitetskriterierna ger enligt Bryman & Bell (2005) upphov till några övergripande frågor som rör forskningspolitiska konsekvenser i sin allmänhet. De menar vidare att det finns följande kriterier inom äkthet: Rättvis bild- Forskningsundersökningen ska uppvisa en rättvisande bild. Det innebär att undersökningen ska spegla deltagarnas synpunkter och uppfattningar korrekt. Ontologisk autenticitet- Innebär i vilken grad undersökningen ger en bättre förståelse för deltagande personer när det gäller sin sociala situation och miljö. Pedagogisk autenticitet- I vilken grad har undersökningen tillfört deltagarna en större 16

17 inblick i hur andra personer i miljön uppfattar saker och ting? Katalytisk autenticitet- I vilken grad har undersökningen bidragit med att deltagarna kan förändra sin situation? Taktisk autenticitet- Har forskningsundersökningen resulterat i bättre potential för involverade personer att förbättra sin situation? Undersökningen kommer att presenteras för varje deltagare i forskningsundersökningen. Genom detta får medverkande en möjlighet att utöka sin förståelse kring investeringsbedömningar och genom detta göra bättre bedömningar i framtiden. Personer blir ofta låsta i sitt företags rutiner. Förhoppningsvis kan denna rapport medföra att involverade personer ser på bedömningen ur en annan synvinkel och genom detta förbättrar sina rutiner ytterligare. Arbetets empiridel ska bygga på information från respondenterna vilket inte ska tolkas och förvrängas i detta avsnitt. Således kommer kriterierna kring äkthet att uppfyllas och ge en möjlighet till att förbättra arbetet inom gruppen. 2.7 Etiska överväganden Denzin & Lincoln (2013) beskriver fyra etiska principer som forskare bör ta hänsyn till för att inte orsaka fysisk eller psykisk skada för deltagare. Dessa fyra principer är: Informationssamtycke: Här beskriver författarna att forskningssubjekten ska få adekvat information om forskningens syfte samt konsekvenser kring deras medverkan. I denna princip beskrivs även respekten för mänsklig frihet. Den mänskliga friheten styr den frivilliga medverkan hos forskningssubjektet. Denna medverkan får inte påverkas av fysisk eller psykiskt tvång och ska bygga på fullgod information kring forskningens syfte. Falska förespeglingar: Författarna skriver att undersökningsledaren eller andra forskare som ingår i forskarlaget inte uppfyller god etik om de ger respondenter eller andra berörda parter falska eller vilseledande uppgifter. Dessa uppgifter avser information relaterat till undersökningen. Konfidentialitets- och anonymitetskravet: Uppgifter kring de personer som medverkar och information dessa lämnar ska hanteras konfidentiellt. Detta för att motverka negativa konsekvenser för respondenterna eller de berörda verksamheterna. Dessa uppgifter får endast publiceras under anonymitet om inte annat är överenskommet. 17

18 Träffsäkerhet: Forskare får inte fabricera eller justera insamlad data. Detta hävdar författarna är både ovetenskapligt och oetiskt. Utöver dessa principer hävdar Bryman & Bell (2005) även att forskare ska ta hänsyn till ett nyttjandekrav där den insamlade informationen kring ett forskningssubjekt endast får användas i forskningssyfte. Vidare hävdar författarna att forskare generellt sätt ska minimera risken för att medverkande lider psykisk och/eller fysisk skada. Utifrån dessa principer har de etiska övervägandena i detta arbete sin utgångspunkt. Vid applicering av informationssamtyckesprincipen kan konstateras att denna princip inte brister eftersom respondenterna får fullständig information kring vad det är som studeras då intervjuschema skickas ut. Principen kring falska förespeglingar anser vi uppfylls då varje intervjutillfälle har setts som en enskild händelse och tidigare intervjuer har inte påverkat oss att ställa ledande frågor till nästkommande respondenter. Vi anser att samtliga intervjuer har genomförts på ett sätt som gör att detta krav uppfylls. Konfidentialitets- och anonymitetskravet anser vi uppfylls då samtliga företag som medverkat i denna intervju har erbjudits anonymitet. Av fem intervjuade företag har ett privat företag valt att vara anonyma. Träffsäkerhetskriteriet kan anses vara av yttersta vikt för trovärdigheten i denna rapport och författarna går i god för att de uppgifter som publiceras i denna skrift är korrekta. Generellt har vi då vi utformat våra intervjufrågor samt vår undersökningsdesign haft respondenternas välbefinnande i tankarna. Detta för att inte påverka deras företag eller framtida karriärmöjligheter negativt. 18

19 3 Teoretisk referensram Detta kapitel presenterar de valda teorierna som ligger till grund för senare analyser och slutsats. Avsnittet inleds med en förklaring vad investeringskalkylering innebär och vilka metoder som kan användas. Senare presenteras begrepp och metoder som används i investeringskalkylering. 3.1 Investeringskalkylering Yard (2001) hävdar att investeringskalkylens fokus är att möjliggöra optimala investeringsbeslut. Författaren beskriver även den interna och externa konsistensen i kalkyler. Den interna konsistensen kan kontrolleras genom att de parametrar som ingår i kalkylen är korrekt uträknade. Den externa konsistensen är däremot svårare att kontrollera eftersom det inbegriper att de angivna parametrarna är skattade till rimliga värden. En investering och de inbetalningar som denna genererar infaller inte vid samma tidpunkt. Detta är av central betydelse enligt Yard (2001) då en grundinvestering måste kunna jämföras med de inbetalningar som infaller i framtiden. Han hävdar vidare att en omräkningsfaktor i form av en kalkylränta måste skattas för att diskontera de framtida inbetalningarna till ett nuvärde Nuvärdesmetoden Drury (2000) menar att nuvärdesmetoden innebär att framtida inbetalningsöverskott diskonteras till ett nuvärde för att sedan jämföras med grundinvesteringen. Detta ger en indikation om investeringen avkastar mer eller mindre än en placering med likvärdig risk på den finansiella marknaden. Han menar att om det diskonterade nuvärdet överstiger grundinvesteringen, vilket innebär att när nettonuvärdet är positivt är investeringen lönsam. Är förhållandet däremot tvärtom, det vill säga att nettonuvärdet är negativt bör investeringen undvikas. Vid jämförelse mellan två olika projekt ska den investering med högst nettonuvärde väljas. Beräkningen av nettonuvärdet illustreras i nedanstående formel enligt Drury (2000) ( ) ( ) ( ) Drury (2000) menar att i ovanstående formel representerar faktorn I 0 grundinvesteringen och FV står för framtida inbetalningsöverskott mellan åren 1 till n. Vad gäller investering i hyresfastigheter menar Eriksson (1995) att detta inbetalningsöverskott kommer att vara 19

20 differensen mellan hyresintäkter med avdrag för underhåll och driftkostnader. Denna differens kallas för driftnetto. K står för kalkylränta och innebär avkastningen på en alternativ placering med likvärdig risk på den finansiella marknaden. Kalkylräntan uttrycker enligt Eriksson (1995) förräntningskravet som ställs på investeringen. För att underlätta nuvärdesberäkningarna kan olika räntetabeller användas menar Drury (2000). Vid upprättandet av nuvärdeskalkylen ska ett restvärde uppskattas för kalkylperiodens slut. Restvärdet på fastigheter kan (om kalkylperioden understiger den ekonomiska livslängden) enligt Eriksson (2000) bestämmas genom att bedöma ett ungefärligt värde av de förväntade avkastningarna efter kalkylperiodens slut. Restvärdet kan exempelvis bedömas som en procentuell förändring av marknadsvärdet från kalkylens start. Alternativt genom bruttokapitaliseringsfaktorn 1 som multipliceras med bruttohyran året efter kalkylperioden. Till sist kan restvärdet bedömas genom nettokapitaliseringsprocenten 2. Detta innebär att driftnettot (året efter kalkylperiodens slut) divideras med nettokapitaliseringsprocenten och att detta tal representerar restvärdet i kalkylen. Restvärdet diskonteras sedan precis som de andra inbetalningsöverskotten. Enligt Karlsson (1999) är nuvärdesmetoden en mycket bra metod i de flesta fallen. Detta eftersom kalkylmetoden innefattar samtliga betalningar och tar hänsyn till kalkylräntan under hela investeringens livslängd. En nackdel jämfört med Pay-off metoden är att den är något svårare att genomföra i beräkningarna. Karlsson (1999) menar vidare att kalkylräntan är svår att bestämma, samtidigt som en förändring i kalkylräntan får en stor inverkan på resultatet. Desto högre kalkylränta som används desto fler investeringsalternativ blir olönsamma enligt kalkylernas utfall. Ljung & Högberg (2004) beskriver att när kalkylräntan höjs kommer en investerings nuvärde minska betydligt snabbare om inbetalningsöverskotten infaller senare under den ekonomiska livslängden. En ytterligare nackdel som Karlsson (1999) framför är att nuvärdesmetoden kan ifrågasättas när storleken på grundinvesteringen varierar mycket mellan investeringsalternativen. Ett sätt att motverka denna begränsning är att beräkna kapitalvärdeskvoten för de olika 1 BKF = P/B (P= fastighetspris, B= bruttoavkastning) 2 NKP = N/P*100 (N= Driftnetto, P= fastighetspris) 20

21 investeringsalternativen. Kapitalvärdeskvoten är relationen mellan kapitalvärdet och grundinvesteringen, det vill säga att investeringen med högst kapitalvärde per investerad krona väljs. Riksrevisionsverket (1982) menar att det är viktigt att ha lika principer vid bestämning av 0-tidpunkt mellan olika investeringar när kapitalvärdeskvoten tillämpas. Det är även viktigt att ha enhetliga principer vid beslut om vilka utgifter som ska tillhöra grundinvesteringen för de olika investeringsalternativen. Detta måste uppnås för att kapitalvärdeskvoten ska kunna appliceras. Ljung & Högberg (2004) beskriver ett problem vid jämförelse mellan två olika investeringsalternativ som har olika livslängd. Detta är ett problem om verksamheten ska fortskrida och investeringarna ska ersättas av nya investeringar. Ett sätt att lösa detta problem är att genomföra nuvärdesberäkningen med samma ekonomiska livslängd för de båda alternativen. Kalkylhorisonten sätts då för de båda alternativen till den kortare investeringens livslängd. I beräkningarna måste ett fiktivt restvärde uppskattas för den längre investeringen vid tidpunkten då den kortare investeringen utrangeras Pay-off metoden Ljung & Högberg (2004) förklarar att Pay-off metoden går ut på att beräkna tiden som förflyter innan en investering återbetalat den resursuppoffring som gjorts i det enstaka fallet. De nämner också en rad olika namn som används på metoden såsom Pay-off-tid, Pay-back tid, hemtagningstid eller återbetalningstid. Bolmgren & Hult (1996) anger Pay-off metoden som G/a = återbetalningstid där G står för grundinvestering och a står för årligt avkastningsöverskott. Reglerna som ges av Ljung & Högberg (2004) är att: En investering är lönsam om dess återbetalningstid är kortare än en på förhand bestämd tidsram. När val mellan investeringar sker anses beslutet med kortast alternativ vara det bästa. Modellen är enligt Ljung & Högberg (2004) vanlig att använda vid mindre investeringar och en svaghet med metoden är att den inte tar hänsyn till vad som händer efter återbetalningstidpunkten. De anger också att metoden inte tar upp företagets tidspreferens, om företaget har en vald sådan. Metoden är enligt Ljung & Högberg (2004) populär eftersom den 21

22 beaktar likviditet och osäkerhet på ett enkelt sätt. Eftersom den prioriterar de val som betalar tillbaka satsat kapital snabbt samt att risk i investeringar ökar med antal år i tiden. Karlsson (1999) tar upp en annan viktig svaghet med Pay-off metoden som är att den inte beaktar när inbetalningarna sker. Detta innebär att två alternativ där pengarna inbetalas löpande eller i slutet kommer få samma rangordning om återbetalningstiden är densamma. Fördelarna som Karlsson (1999) tar upp är enkelheten som utgår i att man inte behöver bestämma kalkylränta eller uppskatta betalningar efter återbetalningstiden. 3.2 Kassaflödesanalys Johansson & Runsten (2005) hävdar att interna kassaflödesanalyser har använts som planeringsinstrument under lång tid i företag. De hävdar att kassaflödesanalyser bland annat ligger till grund för bedömning av investeringsutrymme samt lånekapacitet i företag. Enligt Greve (2003) kan kassaflödesanalyser vara ett viktigt verktyg då beslutsfattare i ett företag vill veta de ekonomiska konsekvenserna av olika handlingsalternativ. Smith (2002) och Johansson & Runsten (2005) beskriver kassaflödesanalysens tre delar. Dels kassaflödet från den löpande verksamheten som beskrivs av Smith (2002) som den förändring av likvida medel (inbetalningar minus utbetalningar) ett företag får då kassaflödet från investeringssamt finansieringsverksamheten utelämnas. Kassaflödet från investeringsverksamhet beskrivs vidare av författaren som utbetalningar vid nya investeringar alternativt inbetalningar vid avyttringar. Den tredje delen av kassaflödet tar sin utgångspunkt i finansieringsverksamheten. Denna analys tar sin utgångspunkt i ägare och långivare som tillför kapital till företaget (inbetalningar) samt räntor och amorteringar som betalas till långivare (utbetalningar). Genom att dessa tre analyser summeras fås årets kassaflöde för bolaget. 22

23 Nedan beskrivs kassaflödesanalysens tre delar utifrån Greve (2003) Figur 3: Kassaflödesanalys, illustrerad av Greve (2003) 3.3 Kalkylmässiga och bokföringsmässiga merkostnader Enligt Ax, Johansson och Kullvén (2009) skiljer sig bokföringen (externredovisningen) mot kalkyler och ekonomiska rapporter (internredovisningen), utifrån vilka merkostnader 3 som tas upp i de respektive. Dessa merkostnader kan enligt författarna kategoriseras i tre grupper; urval, värdering och periodisering. Utifrån urval konstaterar författarna att kalkylmässiga och bokföringsmässiga kostnader inte skiljs åt vid beräkning av exempelvis hyra och energi. Dock är bolagsskatt och avskrivningskostnader exempel på bokföringsmässiga kostnader som inte tas med i kalkylerna. Vid värdering skiljer sig de bokföringsmässiga och kalkylmässiga kostnaderna åt. Detta då bokföringen värderar tillgångar som används över flera perioder till historiska anskaffningsvärden med avdrag för avskrivningar samtidigt som kalkyler värderar tillgångar utifrån anskaffningsvärden. Ax, Johansson och Kullvén (2009) förklarar att periodisering innebär att avskrivningar regleras av lagar i den externa bokföringen. Dessa regler gäller emellertid inte vid upprättande av kalkyler utan då styrs avskrivningen av den ekonomiska livslängden 4. 3 kostnader som tas upp i företagets bokföring och inte i dess kalkyler och vice versa 4 den tidsperiod då det är ekonomiskt försvarbart att använda en tillgång 23

24 3.4 Kalkylränta Yard (2001) tar upp tre stycken komponenter som är viktiga vid fastställandet av ett företags kalkylränta. Kompensation för väntan Kompensation för förlorad köpkraft Kompensation för risk Kompensation i form av väntan innebär att det finns ett pris på tid. 10 kr idag är mer värt än 10 kr om ett år eftersom kronan kan förräntas under denna period samt att det kan finnas en kompensation för risk i framtiden vilket gör att vi kräver ett större belopp. Förlorad köpkraft innebär att kapital kan ge avkastning vid alternativ användning. Dessa tre punkter är enligt Yard (2001) vad som kan sammanfattas i ett företags kalkylränta. Greve (2011) tar upp begreppet kapitalkostnad och menar att en investering ska belastas med en ränta som ger uttryck för företagets kapitalkostnad för totalt kapital. I kalkylsammanhang menar han dock att kalkylränta används istället för kapitalkostnad och att den räknas ut med hjälp av WACCformeln(3.4.3). Yard (2001) hävdar vidare att kalkylräntan som beräknats via WACCmodellen kan behöva justeras uppåt eller nedåt. Dessa justeringar genomförs om det uppskattas att investeringen är mer eller mindre riskfylld än genomsnittet i företaget. Anledningen till att kalkylränta används är för att återspegla kapitalmarknadens avkastningskrav samt företagets alternativkostnad för kapital. En viktig aspekt som företagen måste ta ställning till är enligt Greve (2011) om kalkylräntan ska ta ställning till lönsamheten före eller efter skatt. Vid beräkning med skatt under ett förlustår kommer investeringen att visa ett felaktigt resultat då företaget ändå inte kommer skatta då de går med förlust Capital Asset Pricing Model Enligt Haim (2010) har endast ett fåtal avhandlingar publicerats i modern tid som anses utgöra stöttepelare för nutida finansteori. Författaren anser att Markowitz (1952) och Sharpe (1964) är två sådana avhandlingar, vilka ledde fram till Capital Asset Pricing Model (CAPM) och resulterade i att författarna belönades med Nobelpriset i ekonomi år CAPM används enligt författaren inte bara inom den akademiska världen utan är en väl utbredd modell även hos yrkesverksamma inom finanssektorn. 24

25 CAPM beskrivs av Brealey, Myers & Allen (2014) som en modell för att skatta investerares avkastningskrav på finansiella tillgångar samt beräkning av avkastningskravet på det egna kapitalet i företag. De hävdar att investerare är riskaversiva och kräver en högre avkastning vid en högre risk. För att uppskatta vilket avkastningskrav investerarna kräver på en viss tillgång krävs följande tre värden: Den riskfria räntan som beräknas utifrån statsobligationer med lång tidshorisont alternativt statsskuldsväxlar med kort tidshorisont (beroende på långsiktigheten i investeringen) vilka genererar en fast förutbestämd procentuell avkastning. Marknadens riskpremie som fås av den genomsnittliga utvecklingen för noterade aktier på Stockholmsbörsen minus den riskfria räntan. β-värde som är ett mått på risk där alla aktier på Stockholmsbörsen utgör värdet 1 och den specifika risken för en aktie fås genom regressionsanalys för den specifika aktiens utveckling kontra Stockholmsbörsen i stort. Enligt egen illustrerad figur(figur 4) av CAPM, utifrån Brealey, Myers & Allen (2014), kan det utläsas att varje investerings förväntade avkastning är proportionellt relaterad till dess β- värde. Figur 4: CAPM, egen illustration utifrån Brealey, Myers & Allen 25

26 Rm = Förväntad avkastning utifrån genomsnittliga utvecklingen på marknaden ex. Stockholmsbörsen. Rf = Den riskfria räntans avkastning. Mp = Marknadens riskpremie Beta = Mått på risk där marknadsportföljen utgör värde 1 För att beräkna avkastningskravet enligt CAPM används följande formel beskriven av Brealey, Myers & Allen (2014): ( ) Uträkning av Betavärde Enligt Beneda & Colson (2003) finns det inte mycket skrivet om sammansättningen av den riskjusterade räntan vid bestämmande av kapitalkostnad i företag med stöd av redan befintlig information. De menar att vid bestämmande av avkastningskravet på det egna kapitalet är Bottom-up beta ett bra verktyg eftersom detta innefattar alla typer av risker inom en specifik bransch. Det första steget enligt Beneda & Colson (2003) vid en Bottom-up beta analys är att analysera vilken bransch företaget som analyseras är verksamt i, därefter väljs ett antal företag ut som är verksamma inom samma bransch. Andra steget är att beräkna regressionsbeta för de valda företagen samt analysera deras senaste finansiella rapporter. Utifrån de finansiella rapporterna beräknas skattesatsen samt skuldsättningsgraden för de valda företagen. Utifrån dessa parametrar beräknas sedan Unlevered beta, vilket tar bort eventuella hävstångseffekter i de valda bolagen, vilka påverkar regressionsbeta (Levered beta) positivt. Enligt Beneda & Colson (2003) beräknas Unlevered beta enligt följande formel: ( ) ( ) Bu = Unlevered beta, D = Totala skulder BL = Levered beta E = Totalt eget kapital Unlevered beta beskrivs av författarna som det betavärde företaget hade haft om de hade varit finansierade med endast eget kapital. De beskriver vidare att hänsyn måste tas till affärsrisken samt den finansiella risken. Större fasta kostnader i relation till totala kostnader ökar den finansiella risken och därmed ger det ett högre Unlevered beta, allt annat lika. Det tredje 26

27 steget är att räkna ut ett vägt genomsnittligt Unlevered beta, där företag med högst totalt kapital ges en större proportion. Då det vägda genomsnittliga Unlevered beta tagits fram löses BL för företaget ut i ovanstående ekvation för det företag som analyseras. Detta genom att företagets skattesats och skuldsättningsgrad sätts in i formeln WACC Mian och Valez-Pareja (2007) menar att en stor andel av företagen väljer att diskontera framtida kassaflöden för att utvärdera olika investeringar. Denna utgångspunkt kräver att framtida kassaflöden förknippade med investeringen måste uppskattas. Dessa ska sedan diskonteras med en passande diskonteringsränta. WACC-modellen är ett vanligt alternativ för att beräkna denna diskonteringsränta. Enligt Mian och Valez-Pareja (2007) är WACC (Weighted average cost of capital) den vägda genomsnittliga kapitalkostnaden för företagets skulder och egna kapital. Detta speglar då företagets förväntade avkastning. Nedanstående formel kräver att företaget på förhand har beräknat kostnaden för eget kapital och skulder genom finansiellt accepterade modeller. Exempel på en sådan modell är enligt Mian och Valez-Pareja (2007) Capital Asset Pricing Model (CAPM). WACC-modellens utformning (före och efter skatt) är enligt följande: WACC BT = W E * K E + W D * K D WACC AT = W E * K E + W D * K D (1-T C ) Faktorn W E står enligt Mian och Valez-Pareja (2007) för hur stor andel eget kapital är i förhållande till totalt kapital inom företaget, W D speglar hur stor andel skulderna är i förhållande till totala kapitalet, K E är kostnaden för eget kapital, K D är kostnaden för skulderna och T C är skattesatsen. Den klassiska WACC-modellen (WACC AT ) består enligt ovanstående figur av tre stycken komponenter. Den första komponenten (W E * K E ) speglar avkastningskravet som härstammar från det egna kapitalet. Den andra (W D * K D ) är den del av avkastningskravet som härstammar från lånat kapital. Den sista komponenten (1-T C ) justerar för skatteförmånen för de avdragsgilla räntebetalningarna. Yard (2001) hävdar att kalkylräntan som beräknats via WACC-modellen kan behöva justeras uppåt eller nedåt. Dessa justeringar genomförs om det uppskattas att investeringen är mer eller mindre riskfylld än genomsnittet i företaget (vilket WACC-modellen speglar). 27

28 3.5 Konsument- och producentöverskott På en fri marknad utan skatter och avgifter matchas utbud mot efterfrågan likt nedanstående figur (Figur 5) beskriven av Krugman & Wells (2013). Figur 5: Konsument- och producentöverskott, Krugman & Wells 2013 P = Pris per vara i USD Q = Den totala kvantiteten S = Samtliga producenters vilja att förse marknaden med X varor då priset är Y D = Samtliga konsumenters vilja att köpa Y varor då priset är X Krugman & Wells (2013) beskriver marknaden för begagnad kurslitteratur, där många olika studenter köper och säljer begagnad kurslitteratur. Utbudet matchar efterfrågan då priset är $30 och då säljs böcker per år. De två skuggade områdena utgör det totala samhällsekonomiska överskottet och består av konsument- och producentöverskott. Vidare beskriver författarna hur både konsumenter och producenter tjänar på att det bedrivs handel med begagnad kurslitteratur. Konsumenternas överskott består av de konsumenter som skulle kunna betala mer än $30 per bok. Producentöverskottet består av de producenter (försäljare) som skulle sälja sin bok för mindre än de $ Samhällsekonomiska kalkyler Löfsten (2002) beskriver att det finns skillnader i samhällsekonomiska och företagsekonomiska kalkyler. Vid framtagande av de företagsekonomiska kalkylerna finns ett mål att maximera företagets vinst eller tillväxt. De samhällsekonomiska kalkylerna framställs av stat eller kommun som i förlängningen är representanter för det allmänna intresset. De båda kalkylerna framställs enligt författaren för att uppfylla mål och de uppsatta målen styr vilka betalningsströmmar som bör tas med i kalkylerna. 28

Investeringsbedömning. BeBo Räknestuga 12 oktober 2015. Gothia Towers, Göteborg

Investeringsbedömning. BeBo Räknestuga 12 oktober 2015. Gothia Towers, Göteborg BeBo Räknestuga 12 oktober 2015 Gothia Towers, Göteborg 1 Investeringsbedömning Företagens långsiktiga problem är att avgöra vilka nya resurser som skall införskaffas investeringar. Beslutet avgörs av

Läs mer

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff

Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Disposition Investeringens förutsättningar Betydande utmaningar

Läs mer

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren.

Lämplig vid utbyteskalkyler och jämförelse mellan projekt av olika ekonomiska livslängder. Olämplig vid inbetalningsöverskott som varierar över åren. Fråga 1 Förklara nedanstående: a. Kalkylränta b. Förklara skillnaden mellan realränta och nominell ränta. c. Vad menas internräntan och vad innebär internräntemetoden? Vi kan för att avgöra om ett projekt

Läs mer

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet

Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet 1 Jan Bergstrand 2009 12 04 Ränteberäkning vid reglering av monopolverksamhet Bakgrund Energimarknadsinspektionen arbetar f.n. med en utredning om reglering av intäkterna för elnätsföretag som förvaltar

Läs mer

» Industriell ekonomi FÖ7 Investeringskalkylering

» Industriell ekonomi FÖ7 Investeringskalkylering » Industriell ekonomi FÖ7 Investeringskalkylering Norrköping 2013-01-29 Magnus Moberg Magnus Moberg 1 FÖ7 Investeringskalkylering» Välkommen, syfte och tidsplan» Repetition» Frågor? Magnus Moberg 2 » Definition

Läs mer

» Industriell ekonomi FÖ5 Investeringskalkylering. Linköping 2012-11-08 Magnus Moberg

» Industriell ekonomi FÖ5 Investeringskalkylering. Linköping 2012-11-08 Magnus Moberg » Industriell ekonomi FÖ5 Investeringskalkylering Linköping 2012-11-08 Magnus Moberg FÖ4 Investeringskalkylering» Välkommen, syfte och tidsplan» Repetition» Frågor? » Definition Vad är en investering?

Läs mer

DISKONTERING AV KASSAFLÖDEN DISPOSITION

DISKONTERING AV KASSAFLÖDEN DISPOSITION DISKONTERING AV KASSAFLÖDEN Fredrik Wahlström U.S.B.E. - Handelshögskolan vid Umeå universitet Avdelningen för redovisning och finansiering 901 87 Umeå Fredrik.Wahlstrom@fek.umu.se 090-786 53 84 DISPOSITION

Läs mer

Emmanouel Parasiris INVESTERINGSBEDÖMNING

Emmanouel Parasiris INVESTERINGSBEDÖMNING Emmanouel Parasiris INVESTERINGSBEDÖMNING INVESTERINGSBEDÖMNING VAD MENAS MED INVESTERINGSBEDÖMNING? VILKA METODER? DEFINITION : Hur man ska gå tillväga för att bedöma lönsamheten av ett investeringsbeslut

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google.

AID:... Uppgift 1 (2 poäng) Definiera kortfattat följande begrepp. a) IRR b) APR c) Going concern d) APV. Lösningsförslag: Se Lärobok och/alt Google. Notera att det är lösningsförslag. Inga utförliga lösningar till triviala definitioner och inga utvecklade svar på essä-typ frågor. Och, att kursen undervisas lite olika år från år. År 2013 mera från Kap

Läs mer

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007

FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR. Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 FÖRDELAKTIGHETSJÄMFÖRELSER MELLAN INVESTERINGAR Tero Tyni Sakkunnig (kommunalekonomi) 25.5.2007 Vilka uppgifter behövs om investeringen? Investeringskostnaderna Den ekonomiska livslängden Underhållskostnaderna

Läs mer

1 Fastställande av kalkylräntan för det fasta nätet

1 Fastställande av kalkylräntan för det fasta nätet Datum Vår referens Sida 2011-02-02 Dnr: 10-420/2.1.2 1(5) Konkurrensavdelningen Bengt G Mölleryd 08 678 55 64 bengt.molleryd@pts.se Reviderad 2 februari ersätter publicerat dokument 25 januari 2011 1 Fastställande

Läs mer

Investeringsbedömning. Avdelningen för byggnadsekonomi

Investeringsbedömning. Avdelningen för byggnadsekonomi Investeringsbedömning Investeringar i ett samhällsperspektiv Investeringar TILLVÄXT Dagens välfärd beror på resultatet av tidigare investeringar, morgondagens välfärd beror på dagens investeringar Varför

Läs mer

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på:

Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: ATT GÖRA EN DCF VÄRDERING STEG FÖR STEG 1. Omsättning och tillväxt Bedöm den organiska omsättningstillväxten för de kommande fem åren baserat på: - Tidigare års utfall - Ledningens prognos - Baserat på

Läs mer

Del 4 Emittenten. Strukturakademin

Del 4 Emittenten. Strukturakademin Del 4 Emittenten Strukturakademin Innehåll 1. Implicita risker och tillgångar 2. Emittenten 3. Obligationer 4. Prissättning på obligationer 5. Effekt på villkoren 6. Marknadsrisk och Kreditrisk 7. Implicit

Läs mer

Affären Gårdsten en uppdatering

Affären Gårdsten en uppdatering Affären Gårdsten en uppdatering Hans Lind Professor i fastighetsekonomi Avd f Bygg- och fastighetsekonomi Institutionen för Fastigheter och Byggande KTH Stockholm Mars 2014 TRITA-FOB-Rapport 2014:1 2 1.

Läs mer

AID:... LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 2013-05-03. Aktiedelen, uppdaterad 2014-04-30

AID:... LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 2013-05-03. Aktiedelen, uppdaterad 2014-04-30 LÖSNINGSFÖRSLAG TENTA 013-05-03. Aktiedelen, udaterad 014-04-30 Ugift 1 (4x0.5 = oäng) Definiera kortfattat följande begre a) Beta värde b) Security Market Line c) Duration d) EAR Se lärobok, oweroints.

Läs mer

Uppgift 5.1. Uppgift 5.2 (max 5 poäng) Namn...

Uppgift 5.1. Uppgift 5.2 (max 5 poäng) Namn... 1 Uppgift 5.1 D skönt AB tillverkar avstressningsprylar till överstressade direktörer m fl. Man tänker nu utvidga verksamheten och ska investera antingen i maskinen Karin eller i maskinen Marie. Karin

Läs mer

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006

Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Lönsamhet i hotell- och restaurangbranschen 1997-2006 Branschekonomi och skatter Björn Arnek Januari 2008 Sammanfattning Syftet med följande rapport är att ge en bild av lönsamheten i hotell- respektive

Läs mer

Investeringsbedömning

Investeringsbedömning Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT Karin Persson Gustaf Posse Marina Rosner Investeringsbedömning -En studie om investeringsbedömningen i ett antal svenska tillverkande företag- Företagsekonomi

Läs mer

Företag eftersträvar att ha unika strategier tex till sina kunder. Uppge och förklara de två vanligaste typstrategierna som tas upp i FE100.

Företag eftersträvar att ha unika strategier tex till sina kunder. Uppge och förklara de två vanligaste typstrategierna som tas upp i FE100. Uppgift/Fråga: 1 121101 BEDÖMNINGSMALL a) Fyll i perspektiven på rätt plats i bilden: (6p) Whi sid 9- b) Beskriv kort Whittingtons Klassiska och Evolutionistiska perspektiv. Whi sid 18- ORG Uppgift/Fråga:

Läs mer

Tentamen IndustriellEkonomiGK 2010-10-23 Sid 1 (6)

Tentamen IndustriellEkonomiGK 2010-10-23 Sid 1 (6) Tentamen IndustriellEkonomiGK 2010-10-23 Sid 1 (6) OBS! För att tentamensresultatet skall registreras i LADOK krävs att du är kursregistrerad (innan tentamenstillfället) på någon av ovannämnda kurser.

Läs mer

Investeringskalkylering

Investeringskalkylering Välkommen till Industriell Ekonomi gk Investeringskalkylering Kapitel 20: Investeringskalkylering 1 Håkan Kullvén Hakan.kullven@indek.kth.se Investeringar Klassificering Materiella investeringar Fastigheter

Läs mer

Vad handlar Boken Kapitel och föreläsningar om? En synopsis av kursen

Vad handlar Boken Kapitel och föreläsningar om? En synopsis av kursen 2015-04-25/Bo Sjö Översikt Finansiell Ekonomi 723G29 Vad handlar Boken Kapitel och föreläsningar om? En synopsis av kursen Kap 1 Introduktion (Översiktligt) Det asymmetriska informations problemet, som

Läs mer

PRÖVNINGSANVISNINGAR

PRÖVNINGSANVISNINGAR Prövning i Företagsekonomi 2 PRÖVNINGSANVISNINGAR Kurskod FÖRFÖR2 Gymnasiepoäng 100 Läromedel Prövning Skriftlig del Muntlig del Kontakt med examinator Bifogas E2000 Classic Företagsekonomi 2, Faktabok

Läs mer

6. Övningen Investeringens lönsamhet. TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi

6. Övningen Investeringens lönsamhet. TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi 6. Övningen Investeringens lönsamhet TU-A1200 Grundkurs i produktionsekonomi Övningarnas innehåll 6. Analyser och framtid 5. Försäljning, marknadsföring och kundens bemötande 4. Operationer II: Processer

Läs mer

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen.

c S X Värdet av investeringen visas av den prickade linjen. VFTN01 Fastighetsvärderingssystem vt 2011 Svar till Övning 2011-01-21 1. Förklara hur en köpoptions (C) värde förhåller sig till den underliggande tillgångens (S) värde. a. Grafiskt: Visa sambandet, märk

Läs mer

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå

Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå Anvisningar till rapporter i psykologi på B-nivå En rapport i psykologi är det enklaste formatet för att rapportera en vetenskaplig undersökning inom psykologins forskningsfält. Något som kännetecknar

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/8 2013

Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/8 2013 1 Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/8 2013 Hjälpmedel: Räknare Betyg: G = 13 p, VG = 19 p Maxpoäng 25 p OBS: Glöm ej att redovisa dina delberäkningar som har lett till ditt svar! För beräkningsuppgifterna:

Läs mer

Metoduppgift 4: Metod-PM

Metoduppgift 4: Metod-PM Metoduppgift 4: Metod-PM I dagens samhälle, är det av allt större vikt i vilken familj man föds i? Introduktion: Den 1 januari 2013 infördes en reform som innebar att det numera är tillåtet för vårdnadshavare

Läs mer

Det handlar om Linköpings framtid.

Det handlar om Linköpings framtid. Det handlar om Linköpings framtid. Tre förslag från Socialdemokraterna för att få igång bostadsbyggandet i Linköping. Det byggs för lite i Linköping. Under flera år har antalet färdigställda bostäder underskjutit

Läs mer

Fastighetsekonomi för offentlig sektor. Fördjupad fastighetsförvaltning Kalkyler, begrepp, metoder

Fastighetsekonomi för offentlig sektor. Fördjupad fastighetsförvaltning Kalkyler, begrepp, metoder Fastighetsekonomi för offentlig sektor Fördjupad fastighetsförvaltning Kalkyler, begrepp, metoder Bakgrund Pluggade 2005-2008 Kalkylator Projektledare EPC Byggprojektledare UK Byggprojektledare, Projekteringsledare

Läs mer

En skattereform för hyresrätten

En skattereform för hyresrätten 1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 2012 Så här tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten, t.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll

Läs mer

Kommentarer på PTS Samråd om kalkylränta för det mobila nätet

Kommentarer på PTS Samråd om kalkylränta för det mobila nätet Post- och telestyrelsen Kista 2010-12-16 Kommentarer på PTS Samråd om kalkylränta för det mobila nätet, som givits tillfälle därtill, kommenterar nedan PTS samrådsförslag rörande kalkylränta för det mobila

Läs mer

LÖSNINGSFÖRSLAG Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/2 2013

LÖSNINGSFÖRSLAG Tentamen Finansiering I (FÖ3006) 22/2 2013 LÖSNINGSFÖRSLAG Tentamen Finansiering I (FÖ006) 22/2 20 Hjälpmedel: Räknare samt formler på sidan. Betyg: G = p, VG = 9 p Maxpoäng 25 p OBS: Glöm ej att redovisa dina delberäkningar som har lett till ditt

Läs mer

Investeringskalkyl. Investeringar. Investeringar. Kap 20 Investeringskalkylering. Klassificering Materiella investeringar

Investeringskalkyl. Investeringar. Investeringar. Kap 20 Investeringskalkylering. Klassificering Materiella investeringar Investeringskalkyl Kap 20 Investeringskalkylering ME1002 IndustriellEkonomiGK 2011 Period 4 Thorolf Hedborg 1 Investeringar Klassificering Materiella investeringar Finansiella investeringar Immateriella

Läs mer

Finansinspektionen och makrotillsynen

Finansinspektionen och makrotillsynen ANFÖRANDE Datum: 2015-03-18 Talare: Martin Andersson Möte: Affärsvärldens Bank och Finans Outlook Finansinspektionen Box 7821 SE-103 97 Stockholm [Brunnsgatan 3] Tel +46 8 787 80 00 Fax +46 8 24 13 35

Läs mer

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER APRIL 2014 FORTSATT KÖPLÄGE Sammanfattning Landets fastighetsägare delar ekonomkårens förväntan om att den svenska ekonomin är inne i en återhämtningsfas. Förutsättningarna

Läs mer

Tentamen Företagsekonomi B Externredovisning & Räkenskapsanalys 7,5 hp. Datum: 2010-05-08 Skrivtid: 3 timmar

Tentamen Företagsekonomi B Externredovisning & Räkenskapsanalys 7,5 hp. Datum: 2010-05-08 Skrivtid: 3 timmar MITTUNIVERSITETET Institutionen för samhällsvetenskap Företagsekonomiska ämnesenheten i Sundsvall Ola Uhlin Tentamen Företagsekonomi B Externredovisning & Räkenskapsanalys 7,5 hp Datum: 2010-05-08 Skrivtid:

Läs mer

Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet

Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet 2014-08-21 Riktlinjer för kapitalförvaltning inom Prostatacancerförbundet Prostatacancerförbundet har ansvar för att bevara och förränta förbundets medel på ett försiktigt och ansvarsfullt sätt. Centralt

Läs mer

FÖRETAGSEKONOMI. Ämnets syfte

FÖRETAGSEKONOMI. Ämnets syfte FÖRETAGSEKONOMI Ämnet företagsekonomi behandlar företagande i vid bemärkelse och belyser såväl ekonomiska som sociala och miljömässiga aspekter. I ämnet ingår marknadsföring, ledarskap och organisation,

Läs mer

I4 övning. praktikfallsövning. I5 datorlabb. I8 övning. Investeringsbedömning: I1 F (OS) Grundmodeller och begrepp I2 F (OS)

I4 övning. praktikfallsövning. I5 datorlabb. I8 övning. Investeringsbedömning: I1 F (OS) Grundmodeller och begrepp I2 F (OS) Investeringsbedömning: I1 F (OS) I2 F (OS) I3 F (OS) Grundmodeller och begrepp Prisförändringar och inflation Skatt I4 övning I5 datorlabb praktikfallsövning I6 F (OS) I7 F (OS) Uppföljning och tolkning

Läs mer

Ny bostadspolitik för Sverige

Ny bostadspolitik för Sverige Ny bostadspolitik för Sverige Nätverket för Hyresgästernas Boendetrygghet maj 2015 2(8) Ny bostadspolitik för Sverige 3(8) Bostadssituationen i Sverige är inte som den ska vara I stora delar av Sverige

Läs mer

Investeringsanalysering

Investeringsanalysering Emma Granö Investeringsanalysering Beslutsunderlag åt caseföretag X Företagsekonomi 2014 VASA YRKESHÖGSKOLA Utbildningsprogrammet för företagsekonomi ABSTRAKT Författare Emma Granö Lärdomsprovets titel

Läs mer

Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet

Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet Analys och rekommendation från Hem och Fastighet avseende Räntestrategi för Brf Granatäpplet Bakgrund... 2 Analys & rekommendation... 2 Sammanfattning... 5 Ordlista... 6 Bakgrund Hem och Fastighet har

Läs mer

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng)

Placeringskod. Blad nr..av ( ) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Uppgift/Fråga: 1 (6 poäng) Diskutera kortfattat skillnaderna mellan eget kapital (aktiekapital) och främmande kapital (lån) (minst 3 relevanta skillnader * 2 poäng/skillnad = 6 poäng) Uppgift/Fråga: 2

Läs mer

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013

BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2013 VÄSTERÅS FRAMTIDEN MÅSTE BYGGAS IDAG Västerås växer snabbare än på mycket länge och passerade nyligen 140 000 invånare, men bostadsbyggandet i Västerås går inte i takt med

Läs mer

Nyckeltalsrapport 3L Pro 2014. Nyckeltalsrapport. Copyright VITEC FASTIGHETSSYSTEM AB

Nyckeltalsrapport 3L Pro 2014. Nyckeltalsrapport. Copyright VITEC FASTIGHETSSYSTEM AB Nyckeltalsrapport Innehåll NYCKELTAL... 3 REGISTRERA NYCKELTAL... 3 Variabler... 4 Konstanter... 5 Formler... 6 NYCKELTALSRAPPORTEN... 9 ALLMÄNT OM NYCKELTAL... 10 Avkastningsnyckeltal... 10 Likviditetsnyckeltal...

Läs mer

Föreskrifter och anvisningar 4/2011

Föreskrifter och anvisningar 4/2011 Föreskrifter och anvisningar 4/2011 Metoder för beräkning av maximibeloppet av den ersättning som kan krävas ut för förtida Dnr FIVA 9/01.00/2011 Utfärdad 15.12.2011 Gäller from 31.3.2012 FIASISPEKTIOE

Läs mer

PTS konsultationssvar på samråd om uppdaterad kalkylränta för det fasta nätet

PTS konsultationssvar på samråd om uppdaterad kalkylränta för det fasta nätet DATUM DIARIENUMMER 16 december 2013 13-1949 PTS konsultationssvar på samråd om uppdaterad kalkylränta för det fasta nätet Post- och telestyrelsen Innehåll 1 Inledning... 3 1.1 Om att beräkna kalkylränta

Läs mer

Produktinnovation Del 10 Lönsamhetsbedömning

Produktinnovation Del 10 Lönsamhetsbedömning Produktinnovation Del 10 Lönsamhetsbedömning Robert Bjärnemo och Damien Motte Avdelningen för maskinkonstruktion Institutionen för designvetenskaper LTH Inledning Kalkylmetoder Payback-metoden (återbetalningsmetoden)

Läs mer

Uppgift I. Kod: 149 Dominik Zimmermann 1. Osäkerhet kan även råda kring målföretagets miljöåtaganden, se Gorton, s. 34.

Uppgift I. Kod: 149 Dominik Zimmermann 1. Osäkerhet kan även råda kring målföretagets miljöåtaganden, se Gorton, s. 34. Kod: 149 Dominik Zimmermann 1 Uppgift I En företagsbesiktning (dvs. en due diligence) innebär i princip att en potentiell köpare genomför en undersökning av ett förvärvsobjekt (målföretaget), dess verksamhet

Läs mer

Kalkyler för offentlig fastighetsverksamhet. övningsuppgifter

Kalkyler för offentlig fastighetsverksamhet. övningsuppgifter FOU-fonden för fastighetsfrågor Kalkyler för offentlig fastighetsverksamhet övningsuppgifter FOU-fonden för fastighetsfrågor Kalkyler för offentlig fastighetsverksamhet övningsuppgifter Upplysningar om

Läs mer

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren?

Vilken betydelse har. kommunalägda bostadsbolag. för medborgaren? Vilken betydelse har kommunalägda bostadsbolag för medborgaren? En kort rapport om att använda bostadsbolag inom kommunal ägo i bostadspolitiken Rapporten skriven av Marcus Arvesjö, som nås på marcus@kramamignu

Läs mer

Svenska Pensionsstiftelsers Förening (SPFA)

Svenska Pensionsstiftelsers Förening (SPFA) Svenska Pensionsstiftelsers Förening (SPFA) Stockholm 2014-08-15 Finansinspektionen Box 2871 103 97 Stockholm Ränteantagandet i FFFS 2007:24 Försäkringstekniska grunder Svenska Pensionsstiftelsers Förening

Läs mer

Del 3 Utdelningar. Strukturakademin

Del 3 Utdelningar. Strukturakademin Del 3 Utdelningar Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är utdelningar? 3. Hur påverkar utdelningar optioner? 4. Utdelningar och Forwards 5. Prognostisera utdelningar 6. Implicita utdelningar

Läs mer

Webbsystems inverkan på innehåll och användbarhet på webbplatser - oppositionsrapport

Webbsystems inverkan på innehåll och användbarhet på webbplatser - oppositionsrapport Webbsystems inverkan på innehåll och användbarhet på webbplatser - oppositionsrapport Respondenter: Emma Henriksson och Ola Ekelund Opponenter: Eva Pettersson och Johan Westerdahl Sammanfattande omdöme

Läs mer

Reflektioner från föregående vecka

Reflektioner från föregående vecka Reflektioner från föregående vecka Investeringsbedömning (forts) Resultat- och balansräkning Finansieringsanalys av ett bostadsköp Jämförelse mellan bostadsrätt och villa Boendekostnadskalkyl Hur ska köpet

Läs mer

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi

Årsredovisning. Räkenskapsanalys. Avdelningen för byggnadsekonomi Årsredovisning Räkenskapsanalys Avdelningen för byggnadsekonomi Räkenskapsanalys Nyckeltal (likviditet, soliditet, räntabilitet) Underlag till långivare Information till aktieägare Information leverantörer

Läs mer

Ekonomin i fokus. Ämnen under kursen. Målsättning 2015-09-01. Välkomna!

Ekonomin i fokus. Ämnen under kursen. Målsättning 2015-09-01. Välkomna! Ekonomin i fokus Välkomna! Ämnen under kursen Vad är en bostadsrättsförening? Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin?

Läs mer

G:a TENTAUPPGIFTER I INVESTERINGSKALKYLER

G:a TENTAUPPGIFTER I INVESTERINGSKALKYLER 1 G:a TENTAUPPGIFTER I INVESTERINGSKALKYLER UPPGIFT 8.0 (Gör själv uppgift) Betrakta två investeringsalternativ Anja och Emil enligt nedan. Förklara varför man måste använda sig av annuitetsmetoden vid

Läs mer

Fakulteten för Ekonomi, kommunikation och IT. Per Eriksson Hanna Söderqvist. Chaos Paintball. En Investerings och Finansieringsbedömning

Fakulteten för Ekonomi, kommunikation och IT. Per Eriksson Hanna Söderqvist. Chaos Paintball. En Investerings och Finansieringsbedömning Fakulteten för Ekonomi, kommunikation och IT Per Eriksson Hanna Söderqvist Chaos Paintball En Investerings och Finansieringsbedömning Chaos Paintball -An Investment and Finance evaluation Företagsekonomi

Läs mer

Fastighetsekonomi Cash Flow-analys

Fastighetsekonomi Cash Flow-analys Fastighetsekonomi Cash Flow-analys Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår

Läs mer

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Innehåll Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter 2 Bostadsbristen i siffror 2 Läget i dag 2 Läget för studenter 3 Vad har byggts? 4 Varför just nu?

Läs mer

VÄSENTLIG INFORMATION AVSEENDE BULL-CERTIFIKAT

VÄSENTLIG INFORMATION AVSEENDE BULL-CERTIFIKAT VÄSENTLIG INFORMATION AVSEENDE BULL-CERTIFIKAT Hur ska jag använda detta dokument? Detta dokument förser dig med information om väsentliga egenskaper och risker för en investering i Bull-certifikat (även

Läs mer

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter

Skattesystemets betydelse risker och möjligheter Skattesystemets betydelse risker och möjligheter ingemar.rindstig@se.ey.com 0705-24 33 00 Seniorvärldskonferensen, Göteborg 2015-04-22 Ekonomin - för brukaren Stor betydelse för framtidens Äldres boende

Läs mer

AGENDA. Energibesparing Produkt och/eller system? AGENDA AGENDA AGENDA. Hjälpmedel för. .utvärdering av. .energieffektiva produkter/system

AGENDA. Energibesparing Produkt och/eller system? AGENDA AGENDA AGENDA. Hjälpmedel för. .utvärdering av. .energieffektiva produkter/system Hjälpmedel för utvärdering av energieffektiva produkter/system Stockholm 2009-09-24 1.Kort inledning Energibesparing Produkt och/eller system? P 1 (P in ) P hydr P 2 4 2. Tre (3) olika hjälpmedel 1.Kort

Läs mer

Fe2, investeringskalkylering, tentamen 1

Fe2, investeringskalkylering, tentamen 1 sid 1 [10] Namn: Klass: Var noga med att disponera tiden, 180 minuter går fort. fe2 kalkylering Omdöme E 1. Mimmi, 17 år, har erhållit ett arv, 100 000 $, från en bortglömd kusin i USA. Med arvet finns

Läs mer

Del 1 Volatilitet. Strukturakademin

Del 1 Volatilitet. Strukturakademin Del 1 Volatilitet Strukturakademin Innehåll 1. Implicita tillgångar 2. Vad är volatilitet? 3. Volatility trading 4. Historisk volatilitet 5. Hur beräknas volatiliteten? 6. Implicit volatilitet 7. Smile

Läs mer

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden

Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Riskpremien på den svenska aktiemarknaden Mars 2015 Rapporten presenterar marknadsriskpremien och andra kritiska komponenter som krävs för att uppskatta avkastningskravet på den svenska aktiemarknaden.

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 1/9 2013 31/8 2014 HSB BRF RÅDMANNEN I MALMÖ

ÅRSREDOVISNING 1/9 2013 31/8 2014 HSB BRF RÅDMANNEN I MALMÖ ÅRSREDOVISNING 1/9 2013 31/8 2014 HSB BRF RÅDMANNEN I MALMÖ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 ORDLISTA Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen, som i text förklarar verksamheten och kompletterar

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 1/1 2013 31/12 2013 BRF KAPRIFOLEN I MALMÖ

ÅRSREDOVISNING 1/1 2013 31/12 2013 BRF KAPRIFOLEN I MALMÖ ÅRSREDOVISNING 1/1 2013 31/12 2013 BRF KAPRIFOLEN I MALMÖ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 ORDLISTA Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen, som i text förklarar verksamheten och kompletterar

Läs mer

Fastighetsbolagen och ekonomin

Fastighetsbolagen och ekonomin Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 1/5 2013 30/4 2014 HSB BRF FOSIETORP I MALMÖ

ÅRSREDOVISNING 1/5 2013 30/4 2014 HSB BRF FOSIETORP I MALMÖ ÅRSREDOVISNING 1/5 2013 30/4 2014 HSB BRF FOSIETORP I MALMÖ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 ORDLISTA Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen, som

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 1/9 2012 31/8 2013 HSB BRF OXIEGÅRDEN I MALMÖ

ÅRSREDOVISNING 1/9 2012 31/8 2013 HSB BRF OXIEGÅRDEN I MALMÖ ÅRSREDOVISNING 1/9 2012 31/8 2013 HSB BRF OXIEGÅRDEN I MALMÖ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 ORDLISTA Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen, som i text förklarar verksamheten

Läs mer

VÄSENTLIG INFORMATION AVSEENDE CERTIFIKAT MINI FUTURE SHORT

VÄSENTLIG INFORMATION AVSEENDE CERTIFIKAT MINI FUTURE SHORT VÄSENTLIG INFORMATION AVSEENDE CERTIFIKAT MINI FUTURE SHORT Hur ska jag använda detta dokument? Detta dokument förser dig med information om väsentliga egenskaper och risker för en investering i Certifikat

Läs mer

ÅRSREDOVISNING 1/9 2013 31/8 2014 HSB BRF MYRSTACKEN I OXIE

ÅRSREDOVISNING 1/9 2013 31/8 2014 HSB BRF MYRSTACKEN I OXIE ÅRSREDOVISNING 1/9 2013 31/8 2014 HSB BRF MYRSTACKEN I OXIE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 ORDLISTA Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen, som i text förklarar verksamheten och

Läs mer

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN

NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN NY ANDRAHANDSKULTUR KAN LÖSA HALVA BOSTADSKRISEN En ändrad inställning gentemot andrahandsuthyrning och inneboende kan halvera dagens bostadsbrist. Det visar en ny undersökning utförd av Nepa på uppdrag

Läs mer

Tentamen 1FE003 Ekonomistyrning och Kalkylering

Tentamen 1FE003 Ekonomistyrning och Kalkylering Tentamen 1FE003 Ekonomistyrning och Kalkylering 7,5 poäng Anders JERRELING Observera att alla svar skall anges i häftet! Inga lösblad! Vid ev. utrymmesbrist skriver Du på baksidan Uppgift 2 (15 poäng)

Läs mer

Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för:

Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för: Finansiell ekonomi Provmoment: Ladokkod: Tentamen ges för: Namn: (Ifylles av student) Personnummer: (Ifylles av student) Tentamensdatum: 27/3 2015 Tid: 14:00 19:00 21FE1B Nationalekonomi 1-30 hp, omtentamen

Läs mer

EXAMENSARBETE CIVILEKONOM

EXAMENSARBETE CIVILEKONOM EXAMENSARBETE CIVILEKONOM Sven-Olof Collin E-mail: masterdissertation@yahoo.se Hemsida: http://www.svencollin.se/method.htm Kris: sms till 0708 204 777 VARFÖR SKRIVA EN UPPSATS? För den formella utbildningen:

Läs mer

Bilaga 1 till Underlag för Standard för pensionsprognoser

Bilaga 1 till Underlag för Standard för pensionsprognoser Bilaga 1 2012-10-17 1 (5) Pensionsadministrationsavdelningen Håkan Tobiasson Bilaga 1 till Underlag för Standard för pensionsprognoser Utgångspunkter för avkastningsantagande Det finns flera tungt vägande

Läs mer

Livbolagens prestation

Livbolagens prestation fm Försäkringsmatematik Livbolagens prestation Återbäringsräntornas utveckling 1986-2012 Meryem Savas 2012-02-10 Innehållsförteckning Indelning... 2 Avkastningsskatt... 2 Pensionsförsäkring... 3 Besparingsperiod:

Läs mer

HSB:S BRF ANNEBERG I MALMÖ

HSB:S BRF ANNEBERG I MALMÖ HSB:S BRF ANNEBERG I MALMÖ 2006.05.01-2007.04.30 HSB:S BRF ANNEBERG I MALMÖ 746000-5593 Kallelse Medlemmarna i HSB:s Bostadsrättsförening Anneberg i Malmö kallas härmed till ordinarie föreningsstämma

Läs mer

Reviderad föreskrift för bestämmande av diskonteringsränta

Reviderad föreskrift för bestämmande av diskonteringsränta PROMEMORIA Datum 2006-12-15 FI Dnr 06-10630-200 Författare Martin Blåvarg, Tomas Flodén, Katarina Höller Reviderad föreskrift för bestämmande av diskonteringsränta Finansinspektionen P.O. Box 6750 SE-113

Läs mer

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder

Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder US1000, v 1.0, 2010-02-04 REMISSYTTRANDE 1 (5) Dnr 2012-05-14 17-0604/12 Promemorian Ökad privatuthyrning av bostäder (Ju2012/3159/L1) Detta remissyttrande avser förslagen i den inom Regeringskansliet

Läs mer

Strukturakademin 10 Portföljteori

Strukturakademin 10 Portföljteori Strukturakademin 10 Portföljteori 1. Modern Portföljteori 2. Diversifiering 3. Korrelation 4. Diversifierbar samt icke-diversifierbar risk 5. Allokering 6. Fungerar diversifiering alltid? 7. Rebalansering/Omallokering

Läs mer

Ändring i kapitalförsörjningsförordningen

Ändring i kapitalförsörjningsförordningen 2002-09-16 Ny lånemodell Ändring i kapitalförsörjningsförordningen Regeringen tog den 10 maj 2002 beslut om att ändra 6 första stycket i kapitalförsörjningsförordningen. Ändringen trädde i kraft den 1

Läs mer

Tentamen IndustriellEkonomiGK 2011-01-11 Sid 1 (7)

Tentamen IndustriellEkonomiGK 2011-01-11 Sid 1 (7) Tentamen IndustriellEkonomiGK 2011-01-11 Sid 1 (7) OBS! För att tentamensresultatet skall registreras i LADOK krävs att du är kursregistrerad (innan tentamenstillfället) på någon av ovannämnda kurser.

Läs mer

Mycket kort repetition av mikrodelen på kursen Introduktion till nationalekonomi. Utbud och efterfrågan

Mycket kort repetition av mikrodelen på kursen Introduktion till nationalekonomi. Utbud och efterfrågan Mycket kort repetition av mikrodelen på kursen Introduktion till nationalekonomi Utbud och efterfrågan 1 Exempeluppgift 1: Elasticiteter När inkomsterna ökade med 7 % ökade efterfrågan på bussresor med

Läs mer

pensionsskuldsskolan - beräkning av pensionsskuld

pensionsskuldsskolan - beräkning av pensionsskuld pensionsskuldsskolan - beräkning av pensionsskuld inledning Den här pensionsskuldsskolan vänder sig till personer inom kommuner och landsting som genom sitt arbete kommer i kontakt med begreppen pensionsskuld

Läs mer

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, 192 07 Sollentuna Johan Berndes väg

Läs mer

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Fredrik Meurman, Avdelningschef Ulrika Palm, Regionplanerare Regeringsuppdrag

Läs mer

Sörmlands Kollektivtrafikmyndighet och Länstrafiken i Sörmland AB

Sörmlands Kollektivtrafikmyndighet och Länstrafiken i Sörmland AB Revisionsrapport 2014 Genomförd på uppdrag av revisorerna februari 2015 Sörmlands Kollektivtrafikmyndighet och Länstrafiken i Sörmland AB Granskning av årsbokslut 2014 Innehåll 1. Inledning...3 2. Förbundets

Läs mer

Delårsrapport 1/2015

Delårsrapport 1/2015 Delårsrapport 1/2015 Januari-mars 2015, AMHULT 2 AB (publ) Nettoomsättning för perioden uppgick till 1 990 (790)TSEK. Resultatet för perioden -418 (-304) TSEK efter skatt. Resultat per aktie (före och

Läs mer

JOHAN WERNER 2008-01-10 0 SALTSJÖBADENS GOLFKLUBB. leasa eller köpa. ett arbete för HGU -04 av: Johan Werner Saltsjöbadens golfklubb

JOHAN WERNER 2008-01-10 0 SALTSJÖBADENS GOLFKLUBB. leasa eller köpa. ett arbete för HGU -04 av: Johan Werner Saltsjöbadens golfklubb JOHAN WERNER 2008-01-10 0 leasa eller köpa ett arbete för HGU -04 av: Johan Werner Saltsjöbadens golfklubb JOHAN WERNER 2008-01-10 1 Leasing eller köp av maskinpark? De senaste åren har det blivit allt

Läs mer