Detaljplanen antogs av Byggnads- och miljönämnden den 23 april Beslutet har inte överklagats.

Transkript

1 Sid 1 (1) Byggnads- och miljönämnden Dnr: 13BMN73 Handläggare: Sari Svedjeholm Lagakraftbevis Alderholmen 5:12, del av 4:1 mfl Del av kvarteren Ceylon och Elisabeth Detaljplan för bostäder, parkeringshus m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Detaljplanen antogs av Byggnads- och miljönämnden den 23 april Beslutet har inte överklagats. Beslutet har vunnit laga kraft den 23 maj Samhällsbyggnad Gävle Sari Svedjeholm Planingenjör Kopia till: Länsstyrelsen Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun Gävle kommun Samhällsbyggnad Gävle Besök Kyrkogatan 22 Växel Fax gavle.kommun@gavle.se

2

3 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE ANTAGEN AV BMN: LAGA KRAFT: DNR: 13BMN73 HANDLÄGGARE: SARI SVEDJEHOLM Planbeskrivning Alderholmen 5:12, del av 4:1 mfl, Del av kvarteren Ceylon och Elisabeth Detaljplan för bostäder, parkeringshus m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Planområde 0

4 Planens syfte och huvuddrag Detaljplanen upprättas i syfte att höja byggrätterna för parkeringshus inom kvarteret Elisabeth och för bostäder inom kvarteret Ceylon på Gävle strand. Gällande detaljplanen tillåter att parkeringshus får uppföras i två våningar och bostäderna i högst fyra våningar. Med anledning av inkomna begäran från exploatörerna, AB Gavlegårdarna och Lupinen Fastigheter AB, om att höja byggrätterna möjliggör den nya planen parkeringshus i fyra våningar och bostäder med en femte indragen våning. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Riksintressen Inga riksintressen berörs. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft och för vatten. Inga normer kommer att överskridas i och med planläggningen. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger i den nordöstra delen av Gävle Strand. De kvarter som berörs är del av Elisabeth och del av Ceylon. Areal Planområdets totala areal är ca 1,1 hektar. Markägoförhållanden I detaljplanen ingår fastigheterna Alderholmen 5:12 som ägs av AB Gavlegårdarna samt del av Alderholmen 4:1 och 5:1 som ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer För området gäller Översiktsplan Gävle stad, 2009, som anger att området är ett utvecklingsområde för bostäder med inslag av verksamheter. Detaljplaner För området gäller detaljplan, fastställd , aktnr 2180K Detaljplanen anger användningssätten P, parkeringshus, som tillåts uppföras i två våningar samt bostäder med centrumfunktioner i högst fyra våningar. 1

5 Vision 2025 Detaljplanen stödjer visionen genom att skapa goda förutsättningar för ett boende i ett centralt och attraktivt område. Miljökonsekvensbeskrivning Miljökonsekvensbeskrivning har inte upprättats då planens genomförande inte bedömts ge upphov till betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Kommunala beslut i övrigt Ärendet har föregåtts av ansökan om två planbesked med positivt beslut i byggnads- och miljönämnden i september 2013 och januari Förutsättningar och förändringar Natur Inom planområdet finns inga naturvärden att beakta. Området är sedan tidigare markberett för byggnation. Geotekniska förhållanden Alderholmen är del av Gavleåns delta. Marken består av jordarterna sand, lera och silt. Området är flackt. Området är sanerat och uppfyllt. Det finns ingen risk finns för ras, skred eller erosion. Markföroreningar Marken har tidigare varit förorenad av bl.a. koppar, zink, bly och PAH men är sanerad till värden som tillåter bostäder. Risk för översvämning Med kommande beräknade klimatförändringar kan havets yta väntas stiga. Vattennivåhöjningen motverkas av att Gävle påverkas av en pågående landhöjning med 68 cm på 100 år. Staten geotekniska Institut har beräknat att en lägsta nivå för golv på + 2,oom RH2000 innebär att skydd finns för kommande högre havsnivåer fram till Marken ligger redan idag på den nivån så några utfyllnader behövs inte. Befintlig bebyggelse Det finns ingen befintlig bebyggelse inom planområdet. Norr om planområdet finns en idrottshall. För omkringliggande kvarter planeras bostäder, vård- och omsorgsboende, kontor och handel. 2

6 Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Parkeringshus Detaljplanen tillåter att parkeringshus i fyra våningar får uppföras. Antingen uppförs ett större parkeringshus eller två mindre som kan uppföras av olika byggherrar. Det är viktigt att de ges en utformning som är tilltalande för området och har ett modernt formspråk vilket kommer att studeras noggrant i bygglovsskedet. Bostäder Detaljplanen tillåter bostäder och centrum för del av kvarteret Ceylon. Parkeringsgarage kan anläggas i källarplan. Byggnadshöjden varierar från två våningar mot Nyhamn till en femte indragen våning i delar av kvarteret. Byggnaderna som vetter mot Boulevarden (söder) och mot Redargatan (öster) ska utformas med centrumfunktioner i bottenplan. Utformning Bebyggelsen ska utformas enligt det gestaltningsprogram som finns framtaget för området, daterad Ur den kan följande utläsas: Stadsdelen ska ha stadskaraktär. Husutformningen ska vara stadsmässig. Friliggande hus med förortskaraktär får ej förekomma. Den åsyftade Gävlekaraktären kan förenklat översättas till stadskvarter och husfasader med tegel- och putskaraktär. De gator och platser som föreslås har lånat drag från centrala stadens gaturum. Gävleanpassningen kan ses som en grundingrediens i miljön. Magasinskvarteren kan utgöra inspirationskälla för bebyggelsen. Inslag av och variation med helt andra material är välkomna om de berikar helheten. 1) Kvarter ska vara i huvudsak slutna mot omgivande gator och platsbildningar. 2) Öppningar mellan hus avgränsas med t.ex. murar, plank, staket och glasade balkonger. 3) Avgränsningen kan förstärkas av vegetation och det ska finnas öppningar för passage för gående. 4) Kvarterens gårdar ska ligga minst 1 m ovan gatunivå. Därmed skapas möjlighet att ha parkeringsgarage under gårdarna. 5) Gårdarna ska vara gröna. Lägenheter mot gård i bottenplanet ska ha egen uteplats. För att på sikt skapa växtbetingelser för fullvuxna träd ska inte hela gården underbyggas. 6) Huvudentréer ska vara vända mot gatan. 7) Indragna entrédörrar är att föredra då de ger ett visst vindskydd. 8) Trapphus ska ha fönster i gatufasaden. 9) Även gården ska nås från trapphuset. 10) Bottenvåningens golvnivå ska ligga minst 1 m över gatunivå för att förhindra störande insyn. 11) Mot gaturum ska balkonger i princip inte skjuta ut utan ha räcken/inglasningar i fasadliv. Burspråk kan dock skjuta ut utanför fasadliv mot gata. 12) Stadsbilden ska vara omväxlande med hushöjder som varierar. Variationen i hushöjd förstärks av ett fåtal strategiskt placerade takvåningar i stadsdelen, oftast vid hörn och gavlar. 3

7 13) Varje kvarter ska utåt innehålla ett flertal varierande karaktärer av färg, form och fönstersättning. Kvarteret ska upplevas som sammanhållet, men inte enhetligt. 14) Insidan av kvarteret behöver inte överensstämma i färg och form med utsidan. 15) Trapphusenheten ska utgöra minsta enhet vid val av fasadmaterial, fönstersättning och färgval, ej kvarteret eller den enskilda byggnaden. 16) Minsta enhet kan även utgöras av mindre element än trapphusenheten, om det ger en positiv variation som berikar helheten. 17) Fasadfärger ska vara klara och kulörta och ha likartad mättnad. Inslag av svart och vitt ska förekomma som komplement. Oregelbunda fönsteromfattningar är ett sätt att göra fasaderna mer personliga i den lilla skalan. 18) Gavellägen mot gata och allmän plats är som regel strategiskt placerade i stadsbilden för att utnyttjas till att höja bostadens kvalité och områdets karaktär. Gavelfasaderna får ej vara stumma och sparsamt fönstersatta. 19) Taken ska vara låglutande pulpettak (max 1:10) med horisontell krönmur på minst 3 sidor. (Kanalhusen har krönmur runt om). 20) Takvåningar förekommer i begränsad omfattning för att framhäva speciella lägen och situationer i stadsbilden. Omfattningen av takvåningar begränsas till vad som framgår av illustrationsskisserna för respektive kvarter. Strandskydd Strandskyddet är upphävt i gällande detaljplan men principen när en ny detaljplan upprättas är att strandskyddet återinträder per automatik. I det här ärendet kommer strandskyddet upphävas i och med att området utgör en del i den pågående bebyggelseutvecklingen och saknar värden för strandskyddets syfte. De särskilda skäl som utpekas för upphävande av strandskydd, enligt miljöbalken 7 kap 18c, är att området redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syfte. Gator och trafik Gatutyper Gatorna i stadsdelen är av varierande art. Det finns lokalgator med möjlighet till parkering längs körbanorna, gränder som är avsedda för trafik till kvarteren och bulevard med begränsad biltrafik. Wilhelmina Skoghs gata, som sträcker sig igenom planområdet, är en lokalgata medan Lakritsgränd är en gränd. Gränden har en smalare körbana och ingen parkering längs vägen. Öster om området för parkeringshus finns ett vägområde utlagd som kvartersmark i detaljplanen. Den syftar till att fungera som möjlig infart till parkeringshuset och eventuellt till intilliggande kvarter för handel och kontorsändamål. En gemensamhetsanläggning bör då lämpligen bildas. Parkering För kvarteret Ceylon anordnas parkering delvis under markplan men avsikten är även att boendeparkering ska inrymmas inom parkeringsområdet i detaljplanen. Där kan antingen parkeringshus uppföras eller markparkering anordnas. Den tidigare parkeringsnormen som gällt för området är 12 parkeringsplatser per 4

8 1000 m² BTA. Det har visat sig vara väldigt mycket i aktuellt ärende då det skulle generera närmare 2 bilplatser per lägenhet. Det riktvärde som bedöms vara mer tillämpbart är minst 0,7 bilplatser per lägenhet eller som högst 1.0 bilplatser per lägenhet vid markparkering. Behovet av cykelparkering ska även tillgodoses och där kan riktvärdet 2,5 cykelplatser per lägenhet användas. Bilparkering för besökare inryms längs gatorna. Gång- och cykelvägnät I planeringen av stadsdelens infrastruktur har fotgängarnas och cyklisternas tillgänglighet och trafiksäkerhet beaktats. Allteftersom stadsdelen byggs ut anläggs även vägar, trottoarer, gc-vägar, övergångsställen och passager. Kollektivtrafik Gävle strand trafikeras av buss i lokallinje med 30 minuters turtäthet. Avstånd till hållplats är ca 300 m från planområdet. I takt med att stadsdelen växer kan busslinjen komma att förändras i sin linjedragning. Teknisk försörjning El och uppvärmning Planområdet är förberett för anslutning till el och fjärrvärme. Ledningsnätet är förberett för anslutningspunkter enligt de förutsättningar som gavs då infrastrukturen i området byggdes. Tele Medför planen åtgärder som innebär flytt eller skydd av telekablar för att möjliggöra eventuell exploatering ska den part som initierat åtgärden även bekostar den. VA och dagvatten Planområdet ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten, avlopp och dagvatten. Gävle kommun har en antagen dagvattenpolicy. Dagvattenlösning ska redovisas genom anmälan enligt miljöbalken till Samhällsbyggnad Gävle. Takvatten från byggnaderna betraktas som rent och kan, där så är möjligt, infiltreras i marken. Dagvatten från parkeringar ska renas för utsläpp i Gavleån eller till Inre Fjärden. I parkeringshusområdets (P på plankartan) sydöstra del finns en pumpstation uppförd. Med anledning av dess framträdande placering i anslutning till gatumiljön är det möjligt att efter samråd med Gästrike Vatten AB bygga in den i ett parkeringsgarage. Utformningen av parkeringsgaraget ska då anpassas så det inte förhindrar eller försvårar tillgängligheten till den. Sophantering Exploatören ska samråda med Gästrike Återvinnare för lämplig sophantering. 5

9 Konsekvenser Det har inte bedömts nödvändigt att upprätta en miljökonsekvensbeskrivning då planens genomförande inte antas medför betydande miljöpåverkan. Planområdet utgör en del av utvecklingen av en ny stadsdel där mycket sker innan området är färdigutbyggt vilket gör att det är även svårt att överblicka konsekvenserna på ett tydligt sätt. Stadsbild/landskapsbild Planområdet är idag obebyggt men ingår i ett utvecklingsområde för ny stadsdel. Nya byggnader kommer givetvis att påverka stadsbilden men det ses ur ett positivt perspektiv. Barn Stadsdelen har en förskola men till skola hänvisas eleverna till andra stadsdelar. Närmsta grundskolor finns på Brynäs. Den största barriären att korsa för att ta sig till skola på Brynäs är Atlasgatan. Gång- och cykelvägar finns samt övergångsställen för god trafiksäkerhet. Större parkområde, Jungfruparken, med lekplats och skateboardpark finns i stadsdelen. Trafiksäkerhet Trafiksäkerheten inom stadsdelen är god. Tillgänglighet Stadsdelen är under utveckling och hela tiden tillkommer service. För nuvarande finns bl.a. förskola, hälsocentral, närbutik, restauranger och bar. En livsmedelsbutik, utöver närbutiken, saknas i stadsdelen. Vid projekteringen av vägar, gc-vägar, passager m.m. på allmänna ytor har tillgängligheten beaktats. Gatubelysning finns längs alla allmänna stråk och även i parkområde. Turtätheten med kollektivtrafik är inte god enligt kommunens trafikstrategi. Vägsträckningen av busslinjen kan även ändras när stadsdelen är utbyggd. Trygghet Vägar och gc-vägar har belysning. Entréer ska placeras ut mot gata vilket även skapar en trygghetskänsla. Bebyggelsen tillåts uppföras till högs fem våningar vilket gör att man har möjlighet att skapa en identitet och relationer till t ex grannar. Jämlikhet Det förslag som redovisats för bostadsbebyggelsen inom kvarteret Ceylon har varierande storlek på lägenheterna. 6

10 Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning och ombildning av fastigheter samt bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av Gävle kommun. Detaljplanen innebär att fastigheter kommer att bildas för parkeringshus och bostäder genom avstyckning. Området betecknat T, trafikområde, på plankartan kan genom fastighetsreglering överföras till angränsande fastighet. 3D-fastighetsbildning är möjlig. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Alderholmen 4:1 Del av fastigheten Alderholmen 4:1 kommer avstyckas för bostadsändamål, betecknat BCP1 på plankartan. En mindre del av fastigheten ska även avstyckas för parkeringshusändamål och trafikområde, betecknade P och T på plankartan. Alderholmen 5:1 Del av fastigheten Alderholmen 5:1 kommer avstyckas för parkeringshusändamål, betecknat P på plankartan. Området betecknat T, trafik, kan genom fastighetsreglering överföras till angränsande fastighet. Alderholmen 5:12 För fastigheten innebär detaljplanen en utökad byggrätt för parkeringshus. Ekonomiska genomförandefrågor Gävle kommun ansvarar för dels att allmän platsmark (LOKALGATA) iordningsställs och dels för drift och underhåll av den. Exploatören/byggherren bekostar exploateringen och iordningsställandet av kvartersmark. Det är Byggherrens ansvar att bekosta erforderliga undersökningar av marken inom exploateringsområdena. Hanteringen av dagvatten inom kvartersmark ska utföras och bekostas av byggherren. Detta inkluderar rening av vatten från hårdgjord yta. 7

11 Exploatören skall betala VA-anläggningsavgift i enlighet med Kommunens gällande taxa vid anslutningstillfället. Anslutningsavgift för el erläggs även av Byggherren enligt uppgörelse med Gävle Energi AB. Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Inga ytterligare tekniska utredningar bedöms i detta skede vara nödvändiga. Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande och beräknas antas under andra kvartalet Beräknad tidplan: Samråd mars Antagande april Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän platsmark. Avtal Föravtal har tecknats mellan Gävle kommun genom Samhällsbyggnad Gävle och nu aktuella byggherrar. Marköverlåtelseavtal kommer att tecknas mellan Gävle kommun och berörda byggherrar innan försäljning och byggnation. Medverkande tjänstemän Följande tjänstemän har deltagit vid framtagande av detaljplanen: Maria Höjer, miljöutredare Alva Egebrand, exploateringsingenjör Samhällsbyggnad Gävle Thobias Nilsson Tf Planchef Sari Svedjeholm Planingenjör 8