-4, FU :00. Finansutskottets protokoll

Transkript

1 -4, FU :00 Finansutskottets protokoll

2 -3, FU :00 Plats och tid Frösörummet, Rådhuset den 27 februari 2013, kl Paragrafer Beslutande Övriga deltagare Enligt närvaroförteckning Anneli Svensson, biträdande kommundirektör Maria Larsson, kommunsekreterare Sofie Pedersen, nämndsekreterare Bert-Olof Åkerström och 40 Sven- Ove Nilsson Björn Stridlund 34 Jan Högberg 35 och 40 Anne-Katrin Ångnell 39 Örjan Jervidal 40 Magnus Lindgren 40 Justering Underskrifter Maria Larsson Sekreterare Ulf Edström Ordförande Pär Jönsson Justerande Justeringen av finansutskottets protokoll har tillkännagivits genom anslag på kommunens anslagstavla. Anslagstid Förvaringsplats Kommunledningsförvaltningen

3 -2, FU :00 LEDAMÖTER Ulf Edström, C, ordförande Närv X OMRÖSTNINGAR JA NEJ JA NEJ JA NEJ Pär Jönsson, M, vice ordförande X AnnSofie Andersson, S X Emil Burman, S X Christina Hedin, V Joel Nordkvist, M X

4 29, FU :00 KFN: 1957/2010 PROTOKOLL Finansutskottet Dnr Om- och tillbyggnad av sporthallen för gymnasieförbundets behov samt för idrottens behov och engagemang Kommunstyrelsen beslutade den 27 november 2012 att godkänna kommunledningsförvaltningens utredning om Sporthallens- om och tillbyggnad och att den skulle behandlas i kommande budgetdirektiv. Beslutet var också att överlämna utredningen till kultur- och fritidsnämnden samt Jämtlands Gymnasieförbund för yttrande senast februari Remissyttranden har nu inkommit och sammanställts av kommunledningsförvaltningen. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Idéskisser daterade Sammanställning av kostnadsbedömning Volymskiss Finansutskottets förslag till kommunstyrelsen 1. Kommunledningsförvaltningens sammanställning av remissyttranden godkänns. 2. Kommunledningsförvaltningen får i uppdrag att utreda och redovisa ekonomiska konsekvenser av en utbyggnad som tillgodoser kultur och fritidsnämndens påtalade behov av två handbollsplaner. Även frågan om en etappvis utbyggnad ska belysas och därvid aktualisera upprättade kostnadsbedömningar inklusive kostnader för konstnärlig utsmyckning, index, kommunens byggherreomkostnader, eventuella kostnader för igenbyggnad av befintlig branddamm samt byggande av nya parkeringsplatser och eventuella nödvändiga underhållsarbeten i befintlig byggnad som följer av en ombyggnad. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

5 29, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr BertOlof Åkerström Kommunstyrelsen Om- och tillbyggnad av sporthallen för gymnasieförbundets behov samt för idrottens behov och engagemang Kommunstyrelsen beslutade den 27 november 2012 att godkänna kommunledningsförvaltningens utredning om Sporthallens- om och tillbyggnad och att den skulle behandlas i kommande budgetdirektiv. Beslutet var också att överlämna utredningen till kultur- och fritidsnämnden samt Jämtlands Gymnasieförbund för yttrande senast februari Remissyttranden har nu inkommit och sammanställts av kommunledningsförvaltningen. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Idéskisser daterade Sammanställning av kostnadsbedömning Volymskiss Finansutskottets förslag till kommunstyrelsens beslut 1. Kommunledningsförvaltningens sammanställning av remissyttranden godkänns. 2. Kommunledningsförvaltningen får i uppdrag att utreda och redovisa ekonomiska konsekvenser av en utbyggnad som tillgodoser kultur och fritidsnämndens påtalade behov av två handbollsplaner. Även frågan om en etappvis utbyggnad ska belysas och därvid aktualisera upprättade kostnadsbedömningar inklusive kostnader för konstnärlig utsmyckning, index, kommunens byggherreomkostnader, eventuella kostnader för igenbyggnad av befintlig branddamm samt byggande av nya parkeringsplatser och eventuella nödvändiga underhållsarbeten i befintlig byggnad som följer av en ombyggnad. Bakgrund Kommunstyrelsen beslutade den 15 maj 2012 att ge kommunledningsförvaltningen i uppdrag att samordna en utredning om förutsättningarna för till- och ombyggnad av Sporthallen för att tillgodose de önskemål som Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

6 29, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Jämtlands gymnasieförbund redovisar som behov för att utveckla gymnasiebyn vid Wargentinskolan samt för idrottens behov och evenemang. En sådan utredning har tidigare redovisats för kommunstyrelsen den 1 mars I den nu aktuella utredningen har två alternativ undersökts. Det första alternativet är att enbart bygga för gymnasieförbundets behov och det andra är att bygga för både gymnasieförbundets behov och för idrott och evenemang. Ett ritningsunderlag har tagits fram och kostnadsbedömts. Därvid framgår att alternativet att enbart bygga för gymnasieförbundets behov har bedömts kosta cirka 20 miljoner kronor, medan alternativet att bygga även för idrott och evenemang har bedömts kosta totalt cirka 78 miljoner kronor i kostnadsläge september Det måste betonas att kostnadsbedömningarna är preliminära och grundar sig på ett översiktligt ritningsunderlag. Förutsättningar för kostnadsbedömningarna framgår av bilagan sammanställning av kostnadsbedömning. För att få säkrare beräkningar erfordras ytterligare projektering. Utredningen överlämnades till kultur- och fritidsnämnden samt Jämtlands Gymnasieförbund för yttrande. Yttrande från Jämtlands Gymnasieförbund (tjänstemannasvar) Förbundet pekar på att det i rapporten anges att det inte ingår kostnader för underhållsarbeten i befintlig byggnad, lös verksamhetsanknuten inredning och utrustning, kostnad för konstnärlig utsmyckning eller index till färdigställande. Förbundet anser att underhåll kommer att behövas då den enligt förbundet inte investerats alltför mycket i Sporthallen under de senaste åren. Man anser också att viss utrustning kommer att behöva kompletteras. Konstnärlig utsmyckning saknas och motsvarar ett belopp om 0,8-0,9 mnkr. I rapporten redovisas tidsmässig planering "Både Jämtlands gymnasieförbund och Jämtland Basket ser det som nödvändigt att nya lokaler är färdiga före höstterminen/höstsäsongen Det innebär att byggandet måste påbörjas runt halvårsskiftet 2014 och att projektering och upphandling ska vara klart dessförinnan. Beslut om igångsättning bör tas under 2013 och viss del av projekteringskostnaden faller ut redan under senare delen av Om beslutet blir att enbart bygga för gymnasieförbundets behov räcker det att projektering påbörjas under 2014". Förbundet konstaterar i sitt yttrande att klart till hösten 2015 kommer nog att innebära ett visst etappbyggande då det verksamhetsmässigt är svårt att stänga Sporthallen under perioden 1/9-1/6. Därför är det nödvändigt att så snart som möjligt få till ett igångsättningsbeslut så att vi mer i detalj kan planera projekteringen och produktionen. Förbundet avslutar med att man i övrigt tycker att utkastet ser bra ut. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

7 29, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Yttrande från kultur- och fritidsnämnden Nämnden har antagit kansliets yttrande. I yttrandet betonas vikten av att så många som möjligt ska kunna nyttja Sporthallen efter föreslagen om- och tillbyggnad. Den kravbild som ställs upp är att de spelplaner som tillkommer ska vara mångsidigt användbara och uppfylla vedertagna mått och linjer som respektive idrotts specialförbund tillämpar. Nämnden uttrycker att det finns en överkapacitet på sporthallar då man anser att den ytterligare sporthall som tillförs ska kunna innebära att avveckling kan ske av annan befintlig hall. Man anser att det behövs en samlad utredning och bedömning av det framtida behovet av sporthallsytor/lokaler i kommunen. Nämndens ambition att nyttja en om- och utbyggd Sporthall ska kunna nyttjas av så många som möjligt innebär enligt kansliets skrivning att skisserad utbyggnad är för trång. Detta har senare kommenterats av arkitekten som gjort idéskisserna. Han konstaterar att när det gäller breddmåttet på utbyggnaden så har jag uppfattat mitt skissuppdrag att utföra det utifrån basketens behov därav den linjemarkering som är inlagd. Detta hindrar inte att även sporter som badminton, volleyboll, tennis m.fl kan använda sig av den tillbyggda ytan. Alternativet utbyggnad med dubbla handbollsmått finns som skiss sedan tidigare, då med serveringsdel på kortsidan. Konkret innebär det att den skisserade utbyggnaden inte rymmer två handbollsplaner. Den skiss som arkitekten åberopar är den volymskiss som redovisades för kultur och fritidsnämnden den 27 oktober Kommunledningsförvaltningen har ställt fråga till arkitekten om denna skiss omfattar samma byggvolym som de skisser som ingår i den utredning som varit utsänd för remissyttranden. Det finns i nuläget ingen konsekvensanalys genomförd varken av kostnader eller funktion av att tillgodose två handbollsplaner i den skisserade om- och utbyggnaden. Arkitekten Kjell Gisterå redovisar att Gisterås kontor har varit inblandad i olika skissupplägg för sporthallen sedan 2007, första skisserna tog vi fram på uppdrag av Jämtlandbasket/Peab. Där skissade vi på en tillbyggnad med handbollsmått. Det togs även fram en kalkyl genom Peab på vårt underlag. Skissen redovisade viplösning på kortsidan. Tidigare redovisad volymskiss innehåller skiss med dubbla handbollsmått. Skissen har viputrymmen på kortsidan, ytan är då mindre än serveringsytan i skissen dat och innehåller inte nya toaletter i samma utsträckning. På fråga om det är samma byggvolym enligt skissen som den nyare skissen svarar arkitekten att byggvolymen kan nog vara något så när lika förutom att serveringsdel/toaletter är större i den senaste skissen. När det gäller volymerna och kalkyler så rekommenderar arkitekten att svar på den frågan ges av den konsult som gjort kalkylerna. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

8 29, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Det finns även några funktionella frågor där kansliet pekar på behov av en fördjupad planering. Arkitekten har förtydligat tänkt funktion enligt följande: - Teleskåpläktarna på kortsidorna kommer att utföras skjutbara och kan förflyttas både mellan nuvarande A-hall och utbyggnaden samt även till yta bredvid eller i förråd. Hallarnas längdmått kommer då inte att begränsas. - Vikväggens position begränsar inte breddmåtten i nuvarande A-hall och omöjliggör inte handbolls- och innebandyspel. Vikväggen kommer att hamna i läge befintlig yttervägg.( i skissen är den färgade ytan förvillande då den redovisar den ytan som påverkas av tillbyggnaden) I nämndens yttrande finns även en önskan om redovisning av hur föreslaget sportgolv ska säkras mot påverkan från planerade tunga teleskopläktare. Behov av att utreda frågan om idrotternas behov av kommersiella ytor och inte minst finansiering lyfts också i nämndens yttrande. Kommunledningsförvaltningens analys av inkomna synpunkter. En kort sammanfattning av läget är att Jämtlands Gymnasieförbund önskar omgående igångsättningstillstånd men att kultur och fritidsnämnden anser att det finns flera frågor som bör belysas ytterligare. En logisk fortsättning av arbetet vore att arkitekten fick uppdrag att göra en analys av hur kultur och fritidsnämndens behov kan tillgodoses och om det går göra inom oförändrad byggvolym inklusive en bedömning av om gjorda kostnadsbedömningar måste revideras. Sammantaget pekar remissyttrandena på att de kostnadsbedömningar som redovisats måste kompletteras med de kostnadsposter som saknas. Ambitionsnivån för underhåll av befintlig anläggning är också en fråga att ta ställning till. Den utredning som översänts för yttrande innehåller två alternativ. Antingen bygger man för att tillgodose JGY s behov vilket med mycket ungefärliga siffror kostar runt 20 miljoner, eller också bygger man även för sportens behov vilket uppskattas kosta ca 78 miljoner (observera att utredningen konstaterar att dessa siffror inte omfattar alla kostnader som hör till projektet). Kommunledningsförvaltningen konstaterar att det finns en press från JGY till snabbt beslut men att det också finns ett antal frågeställningar som inte utretts tillräckligt. Förvaltningen har då ställt frågan till fastighetschefen om för och nackdelar med att bygga i två etapper. Enligt fastighetschefen bör det vara en konstruktör som tittar på frågan och bedömer konsekvenser. Det känns kunna bli onödigt höga extrakostnader. Det finns ingen detalj- Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

9 29, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr projektering gjort men jag kan tänka mig att t ex ett ventilationsaggregat placeras på vind eller tak. Om inte plan 2 byggs direkt hur gör man då, så risken är uppenbar att det både byggnadstekniskt, produktionsmässigt men även projektering blir fördyrade och lösningar som inte blir bra. Det beror väl på också om det är långt mellan etapp 1 och 2. Är det år mellan kan det kanske vara ok, men är det bara några år är det nog ingen som ser någon fördel. Om man skulle samla några fackkonsulter och titta närmare på frågan tror jag att man skulle hitta många detaljproblem med en uppdelning i etapper. Den sammantagna åsikten skulle, tror jag, bli ett starkt avrådande från uppdelning. Arkitektens spontana svar på frågan är att bygga i två steg känns dyrt. Vi måste ha projekterat överliggande installationer, vs/vent och el när vi väl grundlägger för entreplanet. Grundläggningen för den stora avväxlande horisontalbalken måste även den projekteras och grundläggas i ett tidigt skede. Sedan har vi kopplingen med länken och hisshuset mot skolan som är avhängigt att sporthallen byggs till. Från mitt perspektiv känns en etappindelning både dyr och komplicerad, inget som jag vill rekommendera. Fastighetschefen betonar att det är som JGY konstaterar viktigt att snarast titta på det praktiska genomförandet om det ska kunna vara klart till hösten Inom kvarteret kommer delprojektet Hus X (65 milj.kr) att pågå fram till sommaren Materialupplag och annat är tänkt att förläggas på yta framför Wargentinskolan. Den yta som kan i framtiden nyttjas som parkering. När sporthallen byggs ut försvinner antagligen större delen av sporthallsparkeringen, kanske hela. Det finns även ett mindre delprojekt Hus K (4 milj.kr) som pågår 2014 det är "vägg i vägg" med sporthallen. Det blir väldigt trångt inom kvarteret, det går antagligen att lösa på något bra sätt men jag vill flagga för denna aspekt av projektet. Fastighetschefen antar att det är en byggtid av 1,5 år. Att inte kunna allt i en följd utan hänvisas till 3 sommarmånader går inte. Men jag antar att den befintliga hallen inte ska behöva påverkas mer än i vissa tidsperioder. Om man antar att byggtiden är 1,5 år (78 milj.kr alternativet) och det ska vara klart till hösten 2015 bör byggstart vara senast kommande årsskifte, eller senast en bit in i Det innebär att projektering, upphandling ska göras under Vi upphandlade även projektörer för hus X, vilket jag rekommenderar att det görs. Totaltiden för upphandling projektörer, projektering, upphandling entreprenör och byggtid är = = 28 månader. Projektet bör med andra ord starta NU! Kommunledningsförvaltningen har haft ett kort samtal med gymnasieförbundet om konsekvenserna av de tidsproblem som finns för projektet. En senare planering innebär för gymnasieförbundet dels att en alternativ plane- Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

10 29, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr ring måste göras för lunchverksamheten. Hur svårt problem som uppstår beror på utvecklingen av antalet elever. Den andra konsekvensen som uppstår är ett behov av alternativ lokalisering för karaktärslokalerna för restaurang och livsmedelsutbildningen. Kommunledningsförvaltningen konstaterar vidare att det finns ett antal faktorer som inte verkar tillräckligt utredda. En fråga är om flytt av parkeringsplatser är förenligt med kraven för att få bygglov. Det verkar enligt kommunledningsförvaltningens mening inte heller tillräckligt säkerställt hur befintlig branddamm påverkas av utbyggnadsplanerna. Denna fråga bör säkerställas vilket även gäller att den kalkyl som redovisas vid ett slutligt beslutsunderlag även bör säkerställa att samtliga kostnader finns med i kalkylen. Återigen måste betonas att den kalkyl som presenteras är preliminär dvs påminna om utredningens formulering Det måste betonas att kostnadsbedömningarna är preliminära och grundar sig på ett översiktligt ritningsunderlag. Förutsättningar för kostnadsbedömningarna framgår av bilagan sammanställning av kostnadsbedömning. För att få säkrare beräkningar erfordras ytterligare projektering. Den stora ambitionsfrågan som man politiskt måste ta ställning till är kultur och fritidsnämndens önskemål om att den yta som tillskapas ska rymma två handbollsplaner, övriga önskemål från nämnden kan enligt arkitekten rymmas inom Idéskiss daterad Kommunledningsförvaltningen konstaterar att skillnaden i investering mellan alternativen (runt 60 miljoner) motsvarar en årlig räntekostnad på ca 2 miljoner kronor. Ställt mot denna ekonomieffekt kan det vara intressant att få en grov kalkyl på merkostnad för att utföra projektet i två etapper. KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Bert Olof Åkerström Utdrag till: kultur och fritidsnämnden, Jämtlands Gymnasium, tekniska förvaltningen Tjänstemannaförslag ska skickas med beslutet. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

11 29, FU :00 / :s bilaga: Tjänstemannaförslag TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr B Åsén Kommunstyrelsen Kultur- och fritidsnämnden Jämtlands gymnasieförbund Om- och tillbyggnad av sporthallen för gymnasieförbundets behov samt för idrottens behov och evenemang. Kommunstyrelsen beslutade den 15 maj 2012 att ge kommunledningsförvaltningen i uppdrag att samordna en utredning om förutsättningarna för till- och ombyggnad av Sporthallen för att tillgodose de önskemål som Jämtlands gymnasieförbund redovisar som behov för att utveckla gymnasiebyn vid Wargentinskolan samt för idrottens behov och evenemang. En sådan utredning har tidigare redovisats för kommunstyrelsen den 1 mars I den nu aktuella utredningen har två alternativ undersökts. Det första är att enbart bygga för gymnasieförbundets behov och det andra är att bygga för både gymnasieförbundets behov och för idrott och evenemang. Ett ritningsunderlag har tagits fram och kostnadsbedömts. Därvid framgår att alternativet att enbart bygga för gymnasieförbundets behov har bedömts kosta cirka 20 miljoner kronor, medan alternativet att bygga även för idrott och evenemang har bedömts kosta totalt cirka 78 miljoner kronor i kostnadsläge september Det måste betonas att kostnadsbedömningarna är preliminära och grundar sig på ett översiktligt ritningsunderlag. Förutsättningar för kostnadsbedömningarna framgår av bilagan sammanställning av kostnadsbedömning. För att få säkrare beräkningar erfordras ytterligare projektering. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Idéskisser daterade Sammanställning av kostnadsbedömning Kostnadsbedömning ombyggnad för gymnasiets behov Kostnadsbedömning ombyggnad för gymnasiets och idrottens behov PM Rapport utredning evenemangsfunktion Sporthallen contra Östersund Arena Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

12 29, FU :00 / :s bilaga: Tjänstemannaförslag TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Förslag till beslut Kommunledningsförvaltningens utredning om Sporthallens om- och tillbyggnad godkänns och behandlas i kommande budgetdirektiv. Bakgrund Kommunstyrelsen beslutade den 15 maj 2012 att ge kommunledningsförvaltningen i uppdrag att samordna en utredning om förutsättningarna för till- och ombyggnad av Sporthallen för att tillgodose de önskemål som Jämtlands gymnasieförbund redovisar som behov för att utveckla gymnasiebyn vid Wargentinskolan samt för idrottens behov och evenemang. En utredning med likartat syfte har tidigare redovisats för kommunstyrelsen den 1 mars I den utredningen redovisades en samordnad till- och ombyggnad av sporthallen innehållande både lokaler för gymnasieförbundets och idrottens behov. I nu aktuell utredning redovisas dels ett alternativ enbart avseende gymnasieförbundets behov och dels ett alternativ som dessutom även tillgodoser idrottens (basketens) behov och där man också visar hur lokalerna kan användas vid evenemang. Samråd har skett med biträdande förbundsdirektör Håkan Karlsson, Jämtlands gymnasieförbund, klubbdirektör Peter Johansson, Jämtland Basket och Stefan Kauppi, produktionsansvarig för Storsjöyran. Gymnasieförbundets behov. Det första alternativet är en tillbyggnad i markplan till befintlig sporthall med en utökning av befintlig matsal samt utbildningskök inklusive utrymmen för elever och lärare. I detta alternativ ingår också en förbindelsegång till Wargentinskolans hus I med tillhörande trapphus med hiss. Tillbyggnaden görs på den sida som vetter mot Regementsgatan. Även en handikapptoalett i anslutning till sporthallens reception ingår i alternativet. Totalt bedöms dessa arbeten kosta cirka 20 miljoner kronor i kostnadsläge september Både basketens och gymnasieförbundets behov. Det andra alternativet innebär att man också bygger ut själva baskethallen över gymnasieförbundets lokaler. Där blir då plats för en teleskopläktare för cirka 900 personer samt en serveringshylla för cirka 140 gäster. I anslutning till serveringshyllan blir det också kök, kiosk, bar samt publiktoaletter. När teleskopläktaren är indragen mot väggen frigörs en golvyta som till exempel är tillräckligt stor för att rymma ytterligare en basketplan bredvid den befintliga. Ytan kan givetvis användas även till andra aktiviteter. Gymnasieförbundet har uttryckt intresse för att hyra den tillkommande idrottsytan under skoltid. I hur stor omfattning och till vilken hyra har inte närmare Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

13 29, FU :00 / :s bilaga: Tjänstemannaförslag TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr diskuterats. Den nya ytan kan separeras från befintlig basketplan med en vikvägg. I alternativet ingår också teleskopläktare på kortsidorna av den befintliga basketplanen. Totalt antal sittande åskådare vid basketmatcher blir drygt 1800 om även serveringsytan räknas. Vid evenemang, om man även placerar stolar på golvet, blir det plats för cirka åskådare beroende på var man bygger scenen. De redovisade skisserna redovisar också att de bakersta stolsraderna på befintlig läktare tas bort för att möjliggöra kommunikation bakom läktaren och få publikmatning uppifrån i stället för som idag nedifrån. Det tillgodoser bättre kraven på säkerhet, tillgänglighet och basketens önskemål om bra logistik. En samordnad om- och tillbyggnad för både gymnasieförbundets och basketens behov bedöms kosta cirka 78 miljoner kronor i kostnadsläge september Om man beslutar att enbart bygga för gymnasieförbundets behov kommer med stor sannolikhet en senare utbyggnad för basketens behov att bli klart dyrare än om man gör det i ett samordnat projekt. Evenemangsfunktion Det samordnade alternativet för både gymnasieförbund och basket ger goda möjligheter att genomföra evenemang med cirka sittande åskådare. En sak som dock behöver kompletteras med är en lastbilsramp fram till inlastningsporten för att förenkla in- och utlastning av scenutrustning. I övrigt hänvisas till den rapport som lades fram för arenaprojektets ledningsgrupp den 30 maj Den rapporten var resultatet av en utredning av vilka för- och nackdelarna med den nya arenan respektive en ombyggd sporthall (enligt det förslag som då fanns) skulle vara. En nackdel med båda byggnaderna (enligt tillfrågad expertis) var att de inte kunde fungera som en konserthall. Förutsättningar för kostnadsbedömningarna. Kostnadsbedömningarna är framtagna genom schablonvärden och kvadratmeterkostnader. Det är bedömningar i tidigt skede där det är många frågetecken gällande ingående utformning och material. Det innebär att kostnadsbedömningen inte kan ses som annat än ett första tidigt försök att bedöma/beräkna en trolig investeringsnivå till stöd för ett framtida säkrare beslutsunderlag. I de bedömda kostnaderna ingår till exempel inte eventuella arbeten för igenbyggnad av befintlig branddamm och byggande av nya parkeringsplatser för att ersätta de som försvinner vid en utbyggnad. Inte heller ingår underhållsarbeten i befintlig byggnad, lös verksamhetsknuten inredning och utrustning, kostnad för konstnärlig utsmyckning eller index till färdigställande. Möjlighet att sänka kostnadsnivån. Det har visat sig att om man utrymmesmässigt ska tillgodose basketens önskemål om dels utökad publikkapacitet till åskådare och dels möjlighet till kommersiella utrymmen så är det svårt att väsentligt minska ytor jämfört med det förslag som presenterades i den tidigare utredningen. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

14 29, FU :00 / :s bilaga: Tjänstemannaförslag TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Det kan vara möjligt att vid en mer detaljerad projektering än här redovisade skisser skulle man kunna krympa utrymmesbehoven något, men det kräver i så fall en mer genomarbetad projektering. Tidplan Både Jämtlands gymnasieförbund och Jämtland Basket ser det som nödvändigt att nya lokaler är färdiga före höstterminen/höstsäsongen Det innebär att byggandet måste påbörjas runt halvårsskiftet 2014 och att projektering och upphandling ska vara klart dessförinnan. Beslut om igångsättning bör tas under 2013 och viss del av projekteringskostnaden faller ut redan under senare delen av Om beslutet blir att enbart bygga för gymnasieförbundets behov räcker det att projektering påbörjas under KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Bertil Åsén Utdrag till Kultur- och fritidsnämnden, Jämtlands Gymnasieförbund, Jämtland Basket, Christine Wåhlén, Johan Palm, Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

15 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser ARBETSRUM PAUSRUM GRUPPRUM PASSAGE VILRUM 110 OMKL.RUM +329,35 PASSAGE 117 GYMN.LÄRARE 107 AVTORKNING 108 TVAGNING 109 DUSCH SKÅPSRUM OMKL. 116 TVAGN. 113A OMKL KPR 122 PENTRY PASSAGE 123 FÖRRÅD 121A STÄD 105 OMKL.RUM 3 TRAPPHUS +329, OMKL.RUM HISS 98 AVTORKNING 99 TVAGNING 100 DUSCH SKÅPSRUM 47 STÄD 96 OMKL.RUM 92 DOMARE 68 KORRIDOR +329, SOPRUM 90 OMKL.RUM AVTORKNING 88 TVAGNING 89 DUSCH SKÅPSRUM 85 OMKL.RUM 81 OMKL.RUM 4 83 TRAPPHUSSTÄD +329,35 58 FÖRRÅD 78 AVTORKNING 79 TVAGNING 80 DUSCH SKÅPSRUM OMKL.RUM 72 OMKL TVAGN. GYMN.LÄRARE 72A OMKL. 57 STOLFÖRRÅD (A3-FORMAT) SKALA 1: METER BILJETTKIOSK A 1 TRAPPHUS HERRTOALETT 49 STÄD DAMTOALETT 2 TRAPPHUS LÄRARMATSAL RAMPLUTNING 1/12 11 x 182 = ENTRÉHALL FOYER +328, , ,10 SERVERING/MATSAL TRAPPHUS RECEPTION STÄD RWC KIOSK FRD RAMPLUTNING 1/20 TILLAGNINGSKÖK SERVERINGSCAFE KONSERVER PERSONAL PASSAGE 7 x 171 = , TRAPPHUS 5 4 FÖRSTORADE ÖPPNINGAR I FASADEN BRÖSTENING = 0 MATSAL DISKRUM TORRA VAROR PASSAGE SVALNING KYLRUM KYLRUM NEDSVALN VARUINTAG ELC UPPTINING FRYSRUM VARU- MOTTAGN TRAPPA +328,45 6 x 200 = EXP FRD/KYLRUM STÄD FÖRRÅD MATSAL FÖRRÅD +328,45 ROTFRUKTER RENSERI SOPRUM VARU- MOTTAGN HISS HISS PASSAGE PASSAGE WC WC RWC/DU TEORIYTA OMKL. ELEV OMKL. ELEV DU DU DU DU ST DU UTBILDNINGSKÖK 200m2 OMKL. PERSONAL WC ELEVUPPEHÅLL/SAMLING LÄRARARBETSPLATS SOPRUM ENTRÉPLAN OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR IDROTTENS BEHOV SPORTHALLEN IDÉSKISS

16 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser TEORISAL 1019 PASSAGE 1020 SPELARGÅNG 1017 GYMNASTIKSAL 1018 GYMN.MATERIEL 1024A 1024 BOLL FRD 1003 TRAPPHUS +332,35 HISS 1016 GYMN.MATERIEL 1011 KORRIDOR 1023 STÄD 1012A TRAPPHUS BOLL FRD +332, GYMNASTIKSAL 1015 GYMN.MATERIEL 1010 GYMN.MATERIEL 1013 PASSAGE 1009 SPELARGÅNG (A3-FORMAT) SKALA 1: METER 1022 GYMN.MATERIEL 1021A FLÄKTKAMMARE 1010A FLÄKTKAMMARE 1001A A +333,22 BASKETKORGAR INDRAGEN TELESKOPLÄKTARE INDRAGEN TELESKOPLÄKTARE 1008 GYMNASTIKHALL TRAPPA +332,35 FÖRRÅD +332,35 INDRAGEN TELESKOPLÄKTARE +332,35 APP.RUM HISS FÖRRÅD INDRAGEN TELESKOPLÄKTARE FÖRRÅD INLASTNING LASTKAJ +332,35 SPORTHALLSPLAN OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR IDROTTENS BEHOV SPORTHALLEN IDÉSKISS

17 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser GYMNASTIKSAL TRAPPHUS FLÄKTRUM FLÄKTRUM +335, ,00 VENT TRAPPHUS +335,05 VENT FLÄKTRUM GYMNASTIKSAL FLÄKTRUM (A3-FORMAT) SKALA 1: METER TOT 550 P PASS +336,00 30 P 70 P UTDRAGEN TELESKOPLÄKTARE TOT 135 P UTDRAGEN TELESKOPLÄKTARE TOT 98 P 45 P APP.RUM 65 P 23 P APP.RUM TRAPPA +335,050 SCHAKT UTDRAGEN TELESKOPLÄKTARE TOT 910 P +336, P 184 P 168 P HISS +336, P 138 P 126 P FLÄKTRUM 55 m ,75 RWC KIOSK BAR KÖK WC WC WC WC FÖRRUM VIP FÖRRUM WC WC WC FRD DISK WC WC SPORTHALLSPLAN 1 TR OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR IDROTTENS BEHOV SPORTHALLEN IDÉSKISS

18 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser ARBETSRUM PAUSRUM GRUPPRUM PASSAGE VILRUM 110 OMKL.RUM +329,35 PASSAGE 117 GYMN.LÄRARE 107 AVTORKNING 108 TVAGNING 109 DUSCH SKÅPSRUM OMKL. 116 TVAGN. 113A OMKL KPR 122 PENTRY PASSAGE 123 FÖRRÅD 121A STÄD 105 OMKL.RUM 3 TRAPPHUS +329, OMKL.RUM HISS 98 AVTORKNING 99 TVAGNING 100 DUSCH SKÅPSRUM 47 STÄD 96 OMKL.RUM 92 DOMARE 68 KORRIDOR +329, SOPRUM 90 OMKL.RUM AVTORKNING 88 TVAGNING 89 DUSCH SKÅPSRUM 85 OMKL.RUM 81 OMKL.RUM 4 83 TRAPPHUSSTÄD +329,35 58 FÖRRÅD 78 AVTORKNING 79 TVAGNING 80 DUSCH SKÅPSRUM OMKL.RUM 72 OMKL TVAGN. GYMN.LÄRARE 72A OMKL. 57 STOLFÖRRÅD (A3-FORMAT) SKALA 1: METER A 1 TRAPPHUS HERRTOALETT 49 STÄD DAMTOALETT 2 TRAPPHUS LÄRARMATSAL x 182 = VF ENTRÉHALL FOYER +328, ,45 SERVERING/MATSAL TRAPPHUS RECEPTION STÄD RWC TILLAGNINGSKÖK SERVERINGSCAFE KONSERVER PERSONAL PASSAGE 7 x 171 = , TRAPPHUS 5 4 TORRA VAROR SVALNING KYLRUM KYLRUM FRYSRUM MATSAL VARUINTAG ELC DISKRUM PASSAGE NEDSVALN UPPTINING VARU- MOTTAGN TRAPPA +328,45 6 x 200 = EXP FRD/KYLRUM STÄD FÖRRÅD MATSAL FÖRRÅD ROTFRUKTER RENSERI +328,45 SOPRUM VARU- MOTTAGN HISS HISS PASSAGE PASSAGE WC WC RWC/DU TEORIYTA OMKL. ELEV OMKL. ELEV DU DU DU DU ST DU UTBILDNINGSKÖK 200m2 OMKL. PERSONAL WC ELEVUPPEHÅLL/SAMLING LÄRARARBETSPLATS SOPRUM ENTRÉPLAN OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR GYMNASIESKOLANS BEHOV SPORTHALLEN IDÉSKISS

19 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser TEORISAL 1019 PASSAGE 1020 SPELARGÅNG 1017 GYMNASTIKSAL 1018 GYMN.MATERIEL 1024A 1024 BOLL FRD 1003 TRAPPHUS +332,35 HISS 1016 GYMN.MATERIEL 1011 KORRIDOR 1023 STÄD 1012A TRAPPHUS BOLL FRD +332, GYMNASTIKSAL 1015 GYMN.MATERIEL 1010 GYMN.MATERIEL 1013 PASSAGE 1009 SPELARGÅNG (A3-FORMAT) SKALA 1: METER 1022 GYMN.MATERIEL 1021A FLÄKTKAMMARE 1010A FLÄKTKAMMARE 1001A A +333, GYMNASTIKHALL TRAPPA +332, , ,35 APP.RUM HISS TAKYTA SPORTHALLSPLAN OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR GYMNASIESKOLANS BEHOV SPORTHALLEN IDÉSKISS

20 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser SKALA 1:200 (A3-FORMAT) PRINCIP SE KTION OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR GYMNASIESKOLANS BEHOV OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR IDROTTENS BEHOV METER SPORTHALLEN IDÉSKISS

21 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser GYMNASTIKSAL TRAPPHUS FLÄKTRUM FLÄKTRUM +335, ,00 VENT TRAPPHUS +335,05 VENT FLÄKTRUM GYMNASTIKSAL FLÄKTRUM (A3-FORMAT) SKALA 1: METER TOT 550 P PASS +336,00 70 P UTDRAGEN TELESKOPLÄKTARE TOT 135 P 574 P SCEN APP.RUM 65 P APP.RUM TRAPPA +335,050 SCHAKT UTDRAGEN TELESKOPLÄKTARE TOT 910 P +336, P 184 P 168 P HISS +336, P 138 P 126 P FLÄKTRUM 55 m ,75 RWC KIOSK BAR KÖK WC WC WC WC FÖRRUM VIP FÖRRUM WC WC WC FRD DISK WC WC ARENASITTNING SPORTHALLSPLAN 1 TR OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR IDROTTENS BEHOV SPORTHALLEN IDÉSKISS

22 29, FU :00 / :s bilaga: Idéskisser GYMNASTIKSAL TRAPPHUS FLÄKTRUM FLÄKTRUM +335, ,00 VENT TRAPPHUS +335,05 VENT FLÄKTRUM GYMNASTIKSAL FLÄKTRUM (A3-FORMAT) SKALA 1: METER TOT 550 P PASS +336,00 30 P 70 P UTDRAGEN TELESKOPLÄKTARE TOT 135 P 714 P UTDRAGEN TELESKOPLÄKTARE TOT 98 P 45 P APP.RUM 65 P 23 P APP.RUM TRAPPA +335,050 SCHAKT HISS SCEN FLÄKTRUM 55 m ,75 RWC KIOSK BAR KÖK WC WC WC WC FÖRRUM VIP FÖRRUM WC WC WC FRD DISK WC WC ARENASITTNING, ALT SPORTHALLSPLAN 1 TR OM- OCH TILLBYGGNAD FÖR IDROTTENS BEHOV SPORTHALLEN IDÉSKISS

23 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: (8) Datum: Rev: SPORTHALLEN Kv Läroboken 3 Om- och tillbyggnad Idrottens behov Gymnasieskolans behov ÖSTERSUNDS KOMMUN Teknisk Förvaltning/Fastighet Projektnummer: KOSTNADSBEDÖMNING C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0 Bilaga 1 Sammanställning Idrottens och Gymnasieskolans behov Bilaga 2 Sammanställning Gymnasieskolans behov

24 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: : (8) Datum: Rev: Kv Läroboken 3 Om- och Tillbyggnad Sporthallen Allmän information På uppdrag av Bertil Åsén (Östersunds Kommun), har vi upprättat en kostnadsbedömning för om- och tillbyggnad av Sporthallen inom Kv Läroboken 3 i Östersund för Gymnasieskolans och Idrottens behov. Allmänna förutsättningar för kostnadsbedömningen Kostnadsbedömningen är framtagen genom schablonvärden och kvadratmeterkostnader, dvs det är en kostnadsbedömning i tidigt skede där det är många frågetecken gällande ingående utformning, lösningar och material. Denna kostnadsbedömning/kalkyl får aldrig ses annat än sam ett första tidigt försök att bedöma/beräkna en trolig investeringsnivå till stöd för ett säkrare framtida beslutsunderlag. Kostnadsbedömningen baseras på att entreprenören skall ha skälig ersättning för sina arbeten. Således tar kostnadsbedömningen ej hänsyn till vid varje anbudstillfälle rådande konkurrensläge. Entreprenaden avser en själig kostnad vid generalentreprenadupphandling. Normal kontroll och styrning av projektet förutsätts. Ett påslag för störning pga pågående verksamhet i befintliga byggnader ingår med ett procentpåslag för bl a tillfälliga åtgärder som dammtäta väggar, inklädnader, inbyggnader, obekväma arbetstider mm. Med omkostnader avses kostnader för maskiner, ställningar, städning, lagerhållning, arbetsplatsorganisation, transporter mm sk arbetsplatsomkostnader (APO) samt entreprenörsarvode (EA). C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0 I byggherrekostnaderna ingår kostnader för projektörer, projektledare, besiktning, kvalitetsansvarig enligt PBL, kopiering samt oförutsedda kostnader. Östersunds Kommun och Jämtlands Gymnasiums nedlagda tider/kostnader för deltagande i projektet ingår ej. Kostnader för provisorium, flytt av inredning/utrustning mm ingår ej. Kostnadsläge September Kalkylosäkerhet %, under förutsättning att inte kalkylunderlag förändras.

25 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: : (8) Datum: Rev: Kv Läroboken 3 Om- och Tillbyggnad Sporthallen Förutsättningar för kostnader Kostnaderna är framtagna genom bedömda erfarenhets- och referensvärden samt att kostnader och arbetstider är tagna ur bl a Sektionsfakta ROT 11/12, Sektionsfakta 12/13, BK 2009, Bygganalys Prisbok, Byggnyckeln mfl. Kostnadskalkylen förutsätter ett normalt grundläggningssätt, utan extraordinära grundläggningskostnader som tex pålning. Geoteknisk utredning är ej utförd. Kostnad för konstruktionen för tillbyggnaden är grovt antagen och beror på hur den löses och i hur stor omfattning. Vid ombyggnad i befintlig byggnad förutsättes att berörda utrymmen är utrymda och tillgängliga inför uppstart av ombyggnadsarbeten. Gällande inredning/utrustning ingår endast det som är uppspecat nedan. Vissa delar antas även medflyttas tex ugn, stekbord mm en antagen kostnad för montage ingår. Installationskostnaderna är framtagna i tidigare skede av: Tommy Ekberg, Defatek, VVS och Henry Öhlund, FQAB, El Dessa kostnader är något uppräknade vid detta tillfälle. Ingående kostnader Byggkostnad inkl installationer Minimal rivning i bef byggnader Fast inredning/utrustning enligt spec nedan Utvändig mark (trädgårdsanläggning) ingår med antagen minimal kostnad Samordning sk GE-arvode Normal Projekteringskostnad Projekt- och Byggledning, KAPBL, Kontroll, Besiktningar Administrativa projektkostnader, Kopiering Budgetreserv (OF) C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0 Ej ingående kostnader Arbeten med asbest eller annat miljöfarligt avfall (förutom sanering PCB) Geoteknik, dvs inga extra kostnader för avancerad grundläggning Sanering av miljöfarligt material Kostnad för igenbyggnad av branddamm och ersättning för P-platser Ramp för evenemangsfunktion Ev. underhåll i övrig byggnad Lös verksamhetsknuten inredning och utrustning Omflyttnings- och omdisponeringskostnader av verksamheter Extra kostnader pga av etappindelningar Ev. utredningskostnader sen tidigare Eventuella myndighetsavgifter och anslutningsavgifter mm Kapitalkostnader (byggnadskreditiv) Konstnärlig utsmyckning Index till slutkostnaden Mervärdeskatt

26 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: : (8) Datum: Rev: Kv Läroboken 3 Om- och Tillbyggnad Sporthallen 1) OM- och TILLBYGGNAD FÖR IDROTTENS BEHOV Yta ombyggnad för Idrott: 20 m 2 Yta tillbyggnad för Idrott: m 2 Trapphus för anslutning mot Gymnasiet ingår för plan 2 och 3, då övrig del (plan 4) ingår i kostnad för Idrottens behov. Mark Minimal kostnad för mark ingår, då det endast är återställande runt tillbyggnad. Rivning Antar att rivning av innerväggar är av typ lättväggar, (bås i plan 4). Tunga bärande innerväggar antas behållas. Ytterväggar som rivs avbalkas (Antagen kostnad). Befintlig anslutning till A-hall (Inlastning) rivs. Rivning av ca 4 st dörrar, 20 st GP och 30 st fönster. En antagen mindre summa rivning bygg pga installationer ingår då det även är medräknat i respektive installationskostnad. Platta på mark Platta på mark för tillbyggnad, gäller entré, gång mellan entré och trapphus som ingår i tillbyggnad för Gymnasieskolans behov samt nytt trapphus (NO). Antagen kostnad för återställande av mark runt tillbyggnaderna ingår ovan. Bjälklag (mellan) Nytt bjälklag ingår på den yta som ej Gymnasieskolan bygger ut, mellan entré/gång (pl 2) och förråd (pl 3), mellan förråd (pl 3) och passage samt trapphus (NO). C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0 Yttervägg Antagen kostnad för uppbyggnad av yttervägg på tillbyggnader, då utformning och material ej ännu är fastställd. Antar ca 50 % glasad yta på entré, gång och trapphus, och ett fönsterband högst upp på fasad på långsida B-hall. 2st entrépartier (pardörr) samt 2 st entrépartier (enkeldörr). Yttertak Antagen utformning av yttertak. Uppbyggnad av innerväggar Nya innerväggar antas vara dubbel gips med stålreglar. 20 st nya innerdörrar samt 8 st nya dörrar i brandcellsgränser. Nya glaspartier mellan gång och utbyggd matsal för att få in dagsljus. Antar dörrautomatik på 2 st dörrar. Antagen kostnad gällande brandåtgärder, tätning i väggar mm.

27 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: : (8) Datum: Rev: Kv Läroboken 3 Om- och Tillbyggnad Sporthallen Diverse byggåtgärder Ridåvägg mellan A- och B-hall (antaget kr). Antagen kostnad för åtgärd av bef golv i A-hall för infästning av mobila basketkorgar. Trappa i nytt trapphus NO samt komplettering med trappa i ännu en våning för trapphus mot Gymnasieskolan. 1 st kattlucka för kabelväg. 2 st brandluckor i trapphus. Antagen kostnad för ramp vid huvudentré. Glasat räcke vid VIP och Passage. Uppbyggnad av VIP. Kostnad för inlastning ingår ej. Ev kostnadsåtgärd för förstärkning av bef sportgolv för skjutbara läktare ingår ej. Kostnad för konstruktion av tillbyggnad är framtagen av Jan Nordlöf, Månsson & Hansson, och antas till totalt kr. Antagen kostnad för bygg pga installationer ingår. Det mesta ingår i resp installationskalkyl. C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0 Utrustning fastighet Fast inredning i 10 st WC/RWC ingår med toalettrullshållare, papperskorg, RWCarmstöd, pappershållare mm. Gummimatta (300 kr/m 2 ) för täckning av golv ingår för B-hall. Mobila basketkorgar (2 st) för golvmontering, pris kr enligt Mondo. 2 st nya fasta basketkorgar, pris ca kr/st. 2 st nya fasta träningsbasketkorgar, pris ca kr/st. Flytt av 2 st befintliga basketkorgar. Nya stolar på befintlig läktare (Uppfräschning av ytskikt ingår i underhåll), pris 870 kr/stol enligt Rantzows Sport. Teleskåpläktare för sittplatser, pris kr/stol enligt Rantzows Sport. Biljettlucka i plan 2. Fast inredning i 2 st kiosk. Fast inredning i bar (ej ev pump mm) Fast inredning i Kök/Disk. Elektroniska reklamtavlor, jumbotroner och annan specifik installation ingår ej. Ytskikt Ny kalksten på golv i entré och gång. Sportgolv i B-hall. Uppfräschning av bef. golv i A-hall ingår ej. Klinker i trapphus och våtutrymmen. Linoleum/Plastmatta på golv i övrig tillbyggnad. Målning av väggar generellt i tillbyggnad. Nya undertak generellt i tillbyggnad.

28 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: : (8) Datum: Rev: Kv Läroboken 3 Om- och Tillbyggnad Sporthallen Övriga kostnader / Schablonpåslag Störning och transport (0,5%). Detta påslag ingår eftersom det är en byggnation i/vid befintlig byggnad där det är pågående verksamhet, vilket gör att extra åtgärder för transport av material, ev. inbyggnader av transportvägar, arbetstider mm är nödvändig. Byggherrekostnaderna ligger totalt på ca 10% vilket är ett relativt normalt procentpåslag för denna typ av projektering, då det är frågan om en hel del kostsam utrustning. Oförutsedda kostnader är lagd till 10% om det är något oförutsett som uppstår. C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0

29 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: : (8) Datum: Rev: Kv Läroboken 3 Om- och Tillbyggnad Sporthallen 2) TILLBYGGNAD FÖR GYMNASIET Yta tillbyggnad för Gymnasiet: 835 m 2 Yta ombyggnad för Gymnasiet: 15 m 2 Mark Minimal kostnad för mark ingår, då det endast är återställande runt tillbyggnad. Rivning Rivning av yttervägg för att öppna upp matsal mot tillbyggnaden. 2 st dörrar och 20 fönster rivs. En mindre summa rivning bygg pga installationer ingår då det även är medräknat i respektive installationskostnad. Platta på mark Platta på mark för tillbyggnad av utbildningskök, teoriyta och trapphus. Antagen kostnad för återställande av mark runt tillbyggnaderna ingår. Bjälklag Endast för trapphus. Yttervägg Antagen kostnad för uppbyggnad av yttervägg på tillbyggnader, då utformning ej ännu är fastställd. Nya fönster enligt ritning. 1 st entréparti samt dörr till soprum. C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0 Yttertak Ingår med antagen kostnad. Uppbyggnad av innerväggar Nya innerväggar är en antagen mängd, och antas vara dubbel gips med stålreglar. Antar ca 13 st nya innerdörrar och 9 st nya glasade dörrar i brandcellsgräns. Antar att nya glaspartier i gång mellan matsal och utbildningskök skall vara brandskyddade. Antar dörrautomatik på 3 st dörrar. Antagen kostnad gällande brandåtgärder.

30 29, FU :00 / :s bilaga: Sammanställning kostnadsbedömningar Uppdragsnr: : (8) Datum: Rev: Kv Läroboken 3 Om- och Tillbyggnad Sporthallen Diverse byggåtgärder Trappor i trapphus (plan 2 och 3). Ramp till huvudentré. Kostnad för anslutningsgång till Hus I på Wargentinskolan ingår med en antagen kostnad. Antagen kostnad för bygg pga installationer ingår. Det mesta ingår i resp installationskalkyl. C:\Helena\Uppdrag\ Sporthallen\FB Sporthallen.doc Mall: Pm dot ver 1.0 Utrustning fastighet Fast inredning i 5 st WC/RWC ingår med toalettrullshållare, papperskorg, RWCarmstöd, pappershållare mm. Fast Inredning/Utrustning ingår i utbildningskök enligt nedan med en total kostnad på ca kr (pris enligt Menigo på det mesta av utrustningen): 1 st Kyl- resp frysrum (lika Bageri), 4 st Restaurangkylar 1 st Värmeskåp (5 Bleck, halv) 4 st Rostfria bänkar med ho och lådor 1 st Rostfri bänk med ho, höj- och sänkbar, 15 st rostfria hyllor 1 st Demonstrationsbord, rostfri ca 2x4 m 1 st Kombinationsspis med Induktion, gasol, fritös, vattenbad 1 st Kokgryta 50 l (golv) 1 st Visp- och blandningsmaskin (Golvfast för ca 100 gäster) 1 st Potatisskalare (Golvfast) 1 st Grönsaksskärare (på rostfri bänk) 1 st Skärmaskin (på rostfri bänk) 1 st Robot Coupe (Mindre modell mixer), 1 st Salamander 1 st 15*415Micro 1 st Esspressomaskin, 1 st Kaffebryggare 1 st Grovdiskmaskin, 1 st Diskmaskin 1 st Bar med ho, kylar, ismaskin mm Fast inredning i teoriyta med Whiteboard, 3 st lärararbetsplatser (fasta hyllor) 40 st omklädningsskåp. Antagen kostnad för montage av flyttad inredning. Ytskikt Klinker på golv i Trapphus, Utbildningskök, Diskrum, Duschar och platsmatta/linoleum i övriga utrymmen. Kakel på vägg i Utbildningskök, Diskrum och Duschar, målning vägg i övrigt. Nya undertak generellt. Övriga kostnader / Schablonpåslag Störning och transport (0,5%). Detta påslag ingår eftersom det är en ombyggnation i befintlig byggnad där det är pågående verksamhet, vilket gör att extra åtgärder för transport av material, ev. inbyggnader av transportvägar, arbetstider mm är nödvändig. Byggherrekostnaderna ligger totalt på ca 10% vilket är ett relativt normalt procentpåslag för denna typ av projektering. Oförutsedda kostnader är lagd till 10% om det är något oförutsett som uppstår.

31 29, FU :00 / :s bilaga: Kostnadsbedömning ombyggnad Sporthallen för Gymnasie Bilaga 2 Om- och tillbyggnad för Gymnasieskolans behov Sid 1 (3) YTDEL YTA Kv LÄROBOKEN m2 OMBYGGNAD SPORTHALLEN Tillbyggnad J! Plan GYMNASIESKOLANS BEHOV Tillbyggnad J! Plan 3 70 Kostnadsuppskattning Tillbyggnad Idrott Plan 2 0 Tillbyggnad Idrott Plan 3 0 Underlag: Tillbyggnad Idrott Plan 4 0 Idéskiss daterad upprättade av GisteråSjöstrand Ombyggnad J! Plan 2 15 Upprättad av: Ombyggnad J! Plan Helena Danielsson, WSP Byggprojektering Ombyggnad Idrott Plan 2 0 Uppdragsnummer: Ombyggnad Idrott Plan Ombyggnad Idrott Plan TOTAL YTA: 850 BYGGKOSTNAD TILLBYGGNADSDEL TOTAL KVADRAT- KOSTNAD KOSTNAD KVADRAT YTA/ METER- PER PER METER MÄNGD PRIS BYGGDEL HUS PRIS m2/st kr/m2 kr kr kr/m2 MARK J! RIVNING J! PLATTA PÅ MARK J! MELLANBJÄLKLAG J! 0 % YTTERVÄGG J! 100% YTTERTAK J! 100 % INNERVÄGG J! DIVERSE BYGGÅTGÄRDER J! UTRUSTNING FASTIGHET (Uf) J! YTSKIKT J! OMKOSTNADER: ARVODE: SUMMA BYGGKOSTNAD: (inkl omkostnader och arvode) INSTALLATIONSKOSTNADER INSTALLATIONSDEL KOSTNADSUPPGIFT ENLIGT: TOTAL Kvadrat- TOTAL YTA meterpris SUMMA m2 kr/m2 kr EL-INSTALLATIONER J! Schablonvärden EL-INSTALLATIONER Idrott Schablonvärden LJUD- OCH LJUSINSTALLAT Idrott Schablonvärden VVS-INSTALLATIONER J! Schablonvärden VVS-INSTALLATIONER Idrott Schablonvärden SUMMA INSTALLATIONSKOSTNADER: (inkl omkostnader och arvode) Datum: Rev: Utskriftsdatum: Ombyggnad Sporthallen senaste Omb Sporthallen Gymn

32 29, FU :00 / :s bilaga: Kostnadsbedömning ombyggnad Sporthallen för Gymnasie Bilaga 2 Om- och tillbyggnad för Gymnasieskolans behov Sid 2 (3) YTDEL YTA Kv LÄROBOKEN m2 OMBYGGNAD SPORTHALLEN Tillbyggnad J! Plan GYMNASIESKOLANS BEHOV Tillbyggnad J! Plan 3 70 Kostnadsuppskattning Tillbyggnad Idrott Plan 2 0 Tillbyggnad Idrott Plan 3 0 Underlag: Tillbyggnad Idrott Plan 4 0 Idéskiss daterad upprättade av GisteråSjöstrand Ombyggnad J! Plan 2 15 Upprättad av: Ombyggnad J! Plan Helena Danielsson, WSP Byggprojektering Ombyggnad Idrott Plan 2 0 Uppdragsnummer: Ombyggnad Idrott Plan Ombyggnad Idrott Plan TOTAL YTA: 850 ENTREPRENADKOSTNAD ENTREPRENADDEL Kommentar TOTAL Kvadrat- TOTAL YTA meterpris SUMMA m2 kr/m2 kr SUMMA BYGGKOSTNAD (Inkl omkostnade och arvode) SUMMA INSTALLATIONSKOSTNAD (Inkl omkostnade och arvode) STÖRNING / TRANSPORT 0,5% TOTAL ENTREPRENADKOSTNAD: KVADRATMETERPRIS PÅ ENTREPRENADKOSTNADEN: BYGGHERREKOSTNAD PROJEKTDEL PROCENT- TOTAL SUMMA PÅSLAG % På entreprenadkostnaden PROJEKT- och BYGGLEDNING 0,3% ,0% BYGGHERREADMINISTRATION 0,1% KVALITETSANSVAR ENL PBL 0,1% BESIKTNING 0,2% PROJEKTERING 7,0% Arkitekt, kalkyl mm 3,5% Konstruktör 1,0% VVS-Projektör 1,4% EL-Projektör 1,1% RELATIONSRITNINGAR samt D&U 0,2% MYNDIGHETSAVGIFTER 0,0% 0 ANSLUTNINGSAVGIFTER 0,0% 0 KOPIERING 0,1% OFÖRUTSEDDA KOSTNADER 10,0% TOTAL BYGGHERREKOSTNAD: ,7% KVADRATMETERPRIS PÅ BYGGHERREKOSTNADEN: Datum: Rev: Utskriftsdatum: Ombyggnad Sporthallen senaste Omb Sporthallen Gymn

33 29, FU :00 / :s bilaga: Kostnadsbedömning ombyggnad Sporthallen för Gymnasie Bilaga 2 Om- och tillbyggnad för Gymnasieskolans behov Sid 3 (3) YTDEL YTA Kv LÄROBOKEN m2 OMBYGGNAD SPORTHALLEN Tillbyggnad J! Plan GYMNASIESKOLANS BEHOV Tillbyggnad J! Plan 3 70 Kostnadsuppskattning Tillbyggnad Idrott Plan 2 0 Tillbyggnad Idrott Plan 3 0 Underlag: Tillbyggnad Idrott Plan 4 0 Idéskiss daterad upprättade av GisteråSjöstrand Ombyggnad J! Plan 2 15 Upprättad av: Ombyggnad J! Plan Helena Danielsson, WSP Byggprojektering Ombyggnad Idrott Plan 2 0 Uppdragsnummer: Ombyggnad Idrott Plan Ombyggnad Idrott Plan TOTAL YTA: 850 PROJEKTKOSTNAD PROJEKTDEL TOTAL SUMMA SUMMA BYGGKOSTNAD (Exkl. OF) SUMMA INSTALLATIONSKOSTNAD (Exkl. OF) STÖRNING / TRANSPORT 0,5% (Exkl. OF) SUMMA BYGGHERREKOSTNADER (Inkl. OF) OFÖRUTSEDDA KOSTNADER 10,0% (Inkl. OF) INDEX 0,0% 0 TOTAL PROJEKTKOSTNAD: KVADRATMETERPRIS PÅ PROJEKTKOSTNADEN: Datum: Rev: Utskriftsdatum: Ombyggnad Sporthallen senaste Omb Sporthallen Gymn

34 29, FU :00 / :s bilaga: Kostnadsbedömning ombyggnad Sporthallen för Gymnasie Bilaga 1 Om- och tillbyggnad för Gymnasieskolans och Idrottens behov Sid 1 (3) YTDEL YTA Kv LÄROBOKEN m2 OMBYGGNAD SPORTHALLEN Tillbyggnad J! Plan GYMNASIESKOLANS OCH IDROTTENS BEHOV Tillbyggnad J! Plan 3 70 Kostnadsuppskattning Tillbyggnad Idrott Plan Tillbyggnad Idrott Plan Underlag: Tillbyggnad Idrott Plan Idéskiss daterad upprättade av GisteråSjöstrand Ombyggnad J! Plan 2 15 Upprättad av: Ombyggnad J! Plan Helena Danielsson, WSP Byggprojektering Ombyggnad Idrott Plan 2 20 Uppdragsnummer: Ombyggnad Idrott Plan Ombyggnad Idrott Plan TOTAL YTA: BYGGKOSTNAD TILLBYGGNADSDEL TOTAL KVADRAT- KOSTNAD KOSTNAD KVADRAT YTA/ METER- PER PER METER MÄNGD PRIS BYGGDEL HUS PRIS m2/st kr/m2 kr kr kr/m2 MARK J! RIVNING J! PLATTA PÅ MARK J! MELLANBJÄLKLAG J! 0 % YTTERVÄGG J! 100% YTTERTAK J! 100 % INNERVÄGG J! DIVERSE BYGGÅTGÄRDER J! UTRUSTNING FASTIGHET (Uf) J! YTSKIKT J! MARK IDROTT RIVNING IDROTT PLATTA PÅ MARK IDROTT MELLANBJÄLKLAG IDROTT (Ej del ovan matsal/utbildningskök) YTTERVÄGG IDROTT YTTERTAK IDROTT INNERVÄGG IDROTT DIVERSE BYGGÅTGÄRDER IDROTT UTRUSTNING FASTIGHET (Uf) IDROTT YTSKIKT IDROTT OMKOSTNADER: ARVODE: SUMMA BYGGKOSTNAD: (inkl omkostnader och arvode) INSTALLATIONSKOSTNADER INSTALLATIONSDEL KOSTNADSUPPGIFT ENLIGT: TOTAL Kvadrat- TOTAL YTA meterpris SUMMA m2 kr/m2 kr EL-INSTALLATIONER J! Schablonvärden EL-INSTALLATIONER Idrott Schablonvärden LJUD- OCH LJUSINSTALLAT Idrott Schablonvärden VVS-INSTALLATIONER J! Schablonvärden VVS-INSTALLATIONER Idrott Schablonvärden SUMMA INSTALLATIONSKOSTNADER: (inkl omkostnader och arvode) Datum: Rev: Utskriftsdatum: Ombyggnad Sporthallen senaste Omb Sporthallen Gymn + Idrott

35 29, FU :00 / :s bilaga: Kostnadsbedömning ombyggnad Sporthallen för Gymnasie Bilaga 1 Om- och tillbyggnad för Gymnasieskolans och Idrottens behov Sid 2 (3) YTDEL YTA Kv LÄROBOKEN m2 OMBYGGNAD SPORTHALLEN Tillbyggnad J! Plan GYMNASIESKOLANS OCH IDROTTENS BEHOV Tillbyggnad J! Plan 3 70 Kostnadsuppskattning Tillbyggnad Idrott Plan Tillbyggnad Idrott Plan Underlag: Tillbyggnad Idrott Plan Idéskiss daterad upprättade av GisteråSjöstrand Ombyggnad J! Plan 2 15 Upprättad av: Ombyggnad J! Plan Helena Danielsson, WSP Byggprojektering Ombyggnad Idrott Plan 2 20 Uppdragsnummer: Ombyggnad Idrott Plan Ombyggnad Idrott Plan TOTAL YTA: ENTREPRENADKOSTNAD ENTREPRENADDEL Kommentar TOTAL Kvadrat- TOTAL YTA meterpris SUMMA m2 kr/m2 kr SUMMA BYGGKOSTNAD (Inkl omkostnade och arvode) SUMMA INSTALLATIONSKOSTNAD (Inkl omkostnade och arvode) STÖRNING / TRANSPORT 0,5% TOTAL ENTREPRENADKOSTNAD: KVADRATMETERPRIS PÅ ENTREPRENADKOSTNADEN: BYGGHERREKOSTNAD PROJEKTDEL PROCENT- TOTAL SUMMA PÅSLAG % På entreprenadkostnaden PROJEKT- och BYGGLEDNING 0,3% ,0% BYGGHERREADMINISTRATION 0,1% KVALITETSANSVAR ENL PBL 0,1% BESIKTNING 0,2% PROJEKTERING 7,0% Arkitekt, kalkyl mm 3,5% Konstruktör 1,0% VVS-Projektör 1,4% EL-Projektör 1,1% RELATIONSRITNINGAR samt D&U 0,2% MYNDIGHETSAVGIFTER 0,0% 0 ANSLUTNINGSAVGIFTER 0,0% 0 KOPIERING 0,1% OFÖRUTSEDDA KOSTNADER 10,0% TOTAL BYGGHERREKOSTNAD: ,7% KVADRATMETERPRIS PÅ BYGGHERREKOSTNADEN: Datum: Rev: Utskriftsdatum: Ombyggnad Sporthallen senaste Omb Sporthallen Gymn + Idrott

36 29, FU :00 / :s bilaga: Kostnadsbedömning ombyggnad Sporthallen för Gymnasie Bilaga 1 Om- och tillbyggnad för Gymnasieskolans och Idrottens behov Sid 3 (3) YTDEL YTA Kv LÄROBOKEN m2 OMBYGGNAD SPORTHALLEN Tillbyggnad J! Plan GYMNASIESKOLANS OCH IDROTTENS BEHOV Tillbyggnad J! Plan 3 70 Kostnadsuppskattning Tillbyggnad Idrott Plan Tillbyggnad Idrott Plan Underlag: Tillbyggnad Idrott Plan Idéskiss daterad upprättade av GisteråSjöstrand Ombyggnad J! Plan 2 15 Upprättad av: Ombyggnad J! Plan Helena Danielsson, WSP Byggprojektering Ombyggnad Idrott Plan 2 20 Uppdragsnummer: Ombyggnad Idrott Plan Ombyggnad Idrott Plan TOTAL YTA: PROJEKTKOSTNAD PROJEKTDEL TOTAL SUMMA SUMMA BYGGKOSTNAD (Exkl. OF) SUMMA INSTALLATIONSKOSTNAD (Exkl. OF) STÖRNING / TRANSPORT 0,5% (Exkl. OF) SUMMA BYGGHERREKOSTNADER (Inkl. OF) OFÖRUTSEDDA KOSTNADER 10,0% (Inkl. OF) INDEX 0,0% 0 TOTAL PROJEKTKOSTNAD: KVADRATMETERPRIS PÅ PROJEKTKOSTNADEN: Datum: Rev: Utskriftsdatum: Ombyggnad Sporthallen senaste Omb Sporthallen Gymn + Idrott

37 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BILAGA 3 VOLYMSTUDIE, ALT

38 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BILAGA 3 VOLYMSTUDIE, ALT

39 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BAGERI ENTRÉHALL MATSAL UTBILDNING KÖK METODKÖK BILAGA 3 BET ANT ÄNDRING AVSER DATUM SIGN KALKYLUNDERLAG KV. LÄROBOKEN Gisteråsjöstrand Arkitektur kyrkgatan 49 box östersund tfn fax gisterasjostrand.se UPPDRAG NR RITAD AV HANDLÄGGARE GUJO KJGI DATUM ANSVARIG KJELL GISTERÅ SPORTHALLEN, ALT 1 PLAN 3 (ENTRÉPLAN) SKALA (A1- FORMAT) NUMMER BET

40 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie FÖRRÅD JÄMTLANDS GYMNASIUM BILAGA 3 BET ANT ÄNDRING AVSER DATUM SIGN KALKYLUNDERLAG KV. LÄROBOKEN Gisteråsjöstrand Arkitektur kyrkgatan 49 box östersund tfn fax gisterasjostrand.se UPPDRAG NR RITAD AV HANDLÄGGARE GUJO KJGI DATUM ANSVARIG KJELL GISTERÅ SPORTHALLEN, ALT 1 PLAN 4 (1 TR) SKALA (A1- FORMAT) NUMMER BET

41 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie KLUBBRUM FLÄKTRUM BILAGA 3 BET ANT ÄNDRING AVSER DATUM SIGN KALKYLUNDERLAG KV. LÄROBOKEN Gisteråsjöstrand Arkitektur kyrkgatan 49 box östersund tfn fax gisterasjostrand.se UPPDRAG NR RITAD AV HANDLÄGGARE GUJO KJGI DATUM ANSVARIG KJELL GISTERÅ SPORTHALLEN, ALT 1 PLAN 5 (2 TR) SKALA (A1- FORMAT) NUMMER BET

42 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BILAGA 3 VOLYMSTUDIE, ALT

43 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BILAGA 3 VOLYMSTUDIE, ALT

44 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BILAGA 3 VOLYMSTUDIE, ALT

45 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BILAGA 3 VOLYMSTUDIE, ALT

46 29, FU :00 / :s bilaga: Volymstudie BILAGA 3 VOLYMSTUDIE, ALT

47 30, FU :00 KS: 483/2013 PROTOKOLL Finansutskottet Dnr Borgensåtagande Folkets Hus OSD/ kulturskolans lokaler Kommunfullmäktige beviljade den 18 november 1982, 242, proprieborgen för föreningen Folkets Hus i Östersund på lån om 16,7 miljoner kronor. Genom senare beslut i fullmäktige 1988 och kommunstyrelsen 1993 har borgensåtagandet ändrats till en generell borgen. En generell borgen gäller principiellt för Folkets Hus samtliga skulder. Dialog har nu skett med föreningen om att kunna förändra den generella borgen till en specifik/begränsad borgen knuten till bestämda lån med amorteringstid. Med en sådan lösning skulle kommunen på sikt bli befriad från sitt borgensåtagande. En överenskommelse förutsätter någon form av lösning med förlängd hyra av de lokaler som används av kommunens kulturskola. Kultur- och fritidsnämnden har uttryckt intresse av att samordna kulturskolans verksamhet med Jämtlands Gymnasieförbunds estetutbildning i den utbyggda gymnasiebyn. Det föreligger således en målkonflikt mellan valet att lösa kommunen från det generella borgensåtagandet eller samnyttjande av lokaler mellan kulturskolan respektive gymnasieförbundets estetutbildning. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Kommunstyrelsens beslut , 170 Finansutskottets förslag till kommunstyrelsen Kommunfullmäktiges beslut 1. Kommunen prioriterar att omvandla det befintliga generella borgensåtagandet på 16,7 miljoner till en proprieborgen knuten till specifika lån med bestämd amorteringstid. 2. Kommunstyrelsen bemyndigas förhandla villkor för det specifika borgensåtagandet samordnat med hyresvillkor för kulturskolans lokaler - befintliga lokaler med begränsad anpassning (kortare hyrestid) - befintliga lokaler helt anpassade till kultur och musikskolans verksamhetsbehov (längre hyrestid). 3. Jämtlands gymnasieförbund uppmanas även fortsättningsvis involvera kultur och fritidsnämnden i projekteringen av hus X för att behålla framtida möjlighet till lokalmässig samordning mellan kulturskolan och gymnasieförbundets estetutbildning. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

48 30, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Bert-Olof Åkerström Kommunstyrelsen Borgensåtagande Folkets Hus OSD/ kulturskolans lokaler Kommunfullmäktige beviljade den 18 november 1982, 242, proprieborgen för föreningen Folkets Hus i Östersund på lån om 16,7 miljoner kronor. Genom senare beslut i fullmäktige 1988 och kommunstyrelsen 1993 har borgensåtagandet ändrats till en generell borgen. En generell borgen gäller principiellt för Folkets Hus samtliga skulder. Dialog har nu skett med föreningen om att kunna förändra den generella borgen till en specifik/begränsad borgen knuten till bestämda lån med amorteringstid. Med en sådan lösning skulle kommunen på sikt bli befriad från sitt borgensåtagande. En överenskommelse förutsätter någon form av lösning med förlängd hyra av de lokaler som används av kommunens kulturskola. Kultur- och fritidsnämnden har uttryckt intresse av att samordna kulturskolans verksamhet med Jämtlands Gymnasieförbunds estetutbildning i den utbyggda gymnasiebyn. Det föreligger således en målkonflikt mellan valet att lösa kommunen från det generella borgensåtagandet eller samnyttjande av lokaler mellan kulturskolan respektive gymnasieförbundets estetutbildning. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Kommunstyrelsens beslut , 170 Finansutskottets förslag till kommunstyrelsen Fullmäktige beslutar Alt A Kultur och fritidsnämnden bemyndigas teckna hyresavtal för kulturskolansamordnat med Jämtlands Gymnasieförbund med lokalisering i gymnasiebyn Alt B 1. Kommunen prioriterar att omvandla det befintliga generella borgensåtagandet på 16,7 miljoner till en proprieborgen knuten till specifika lån med bestämd amorteringstid. 2. Kommunstyrelsen bemyndigas förhandla villkor för det specifika borgensåtagandet samordnat med hyresvillkor för kulturskolans lokaler - befintliga lokaler med begränsad anpassning (kortare hyrestid) - befintliga lokaler helt anpassade till kultur och musikskolans verksamhetsbehov (längre hyrestid) 3. Jämtlands gymnasieförbund uppmanas även fortsättningsvis involvera kultur och fritidsnämnden i projekteringen av hus X för att behålla framtida möjlighet till lokalmässig samordning mellan kulturskolan och gymnasieförbundets estetutbildning Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

49 30, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Bakgrund Kommunfullmäktige beviljade den 18 november 1982, 242, proprieborgen för föreningen Folkets Hus i Östersund på lån om 16,7 miljoner kronor. Den 6 oktober 1993 beslutade kommunstyrelsen att kommunens tecknade borgensförbindelse för föreningen Folkets Hus upphör och ersätts med en generell borgen till Sparbanken Sverige för föreningen Folkets Hus lån på kronor. Av kommunstyrelsebeslutet framgår att kommunen hade tecknat en generell borgen Fullmäktiges borgenspolicy från år 2000 innebär att kommunen i princip inte beviljar några nya borgensåtaganden. Efter beslut om policyn har det fattats två beslut om undantag och dessa beslut om borgen har villkorats till specifika lån med krav på amortering och därmed en årlig sänkning av kommunens åtagande. En generell borgen gäller för samtliga skulder och är det mest omfattande borgensåtagandet en borgensman kan ingå. I detta fall har kommunen ingått ett borgensåtagande till en förening där kommunen saknar bestämmande inflytande. Detta innebär att borgensmannen är helt utelämnad till föreningens beslut i enskilda frågor om risktagande och affärsengagemang. En generell borgen är ett åtagande som kommuner överhuvudtaget inte bör ingå även om man har säkerhet i form av pantbrev. Folkets Hus låneskuld uppgår för närvarande till 24,1 mnkr fördelat på tre lån. Finansutskottet har gett kommunledningsförvaltningen i uppdrag att föra samtal med Folkets Hus/OSD om att förändra den generella borgen till en specifik borgen knuten till bestämda lån med amorteringstid. Med en sådan lösning skulle kommunen på sikt kunna bli befriad från sitt borgensåtagande. Ett borgensåtagande gäller med de förutsättningar som bestämdes vid beslutstillfället utan tidsbegränsning om det vid beslutstillfället inte fanns ett någon begränsning av åtagandet. Kommunen kan inte ensidigt återta sitt borgensbeslut. Dialog har förts med OSDs ledning om att avgiftsbelägga borgensåtagandet för att det inte ska uppstå konkurrensbegränsande stöd. Kommunen är fortfarande hyresgäst för de svarta lådorna trots den överenskommelse som träffats med landstinget om övertagande av detta hyresavtal. Anledningen är att OSD och landstinget diskuterar hyresvillkor för de övriga lokaler som landstinget hyr för länskulturens del. Under tiden som dialog förts har OSD har genomfört en värdering av sin fastighet och man har även fört dialog med berörd bank om förändring av borgensåtagandet. Det finns en positiv inställning från båda parter att genomföra en förändring. En överenskommelse med OSD om ändrade borgensvillkor förutsätter dock någon form av lösning med förlängd hyra av de lokaler som används av kommunens kulturskola. När det gäller kulturskolans lokaler har skolans ledning påtalat att det finns behov av fler och större lokaler för kulturskolan. Man anser att kultursko- Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

50 30, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr lans lokaler inte stämmer överens med den verksamhet som bedrivs idag på uppdrag av kultur- och fritidsnämnden. Kulturskolan har dock inte kunnat precisera sina behov så att det har gått att föra någon mer formell diskussion. Sedan kulturskolan flyttade in i lokalerna i Folkets Hus har verksamheten förändrats både innehållsmässigt och i genomförande. Lokalerna överensstämmer alltså inte med den verksamhet som kulturskolan har. I samband med radonproblematiken våren 2012 kom lokalfrågan återigen upp på bordet. Kultur och fritidsnämndens kansli tog då upp en dialog med kulturskolan utifrån synpunkterna när det gäller nuvarande lokaler på Folkets Hus. Utifrån den dialog fick kulturskolan i uppdrag av kansliet att ta fram vilka lokalytor de behöver för att kunna bedriva en god och effektiv undervisning utifrån nuvarande uppdrag. I september fick kansliet ett underlag från kulturskolan. Underlaget pekar på att kulturskolan har behov av - fler grupprum, mer och mer undervisning sker i grupp - fler undervisningrum för enskild undervisning - ytterligare några arbetsplatser för personal - konferenslokal/sammanträdesrum - lokal för teaterrepetition och -övning och därtill kopplade förråd och attributtillverkning - lokal för skapande verksamhet Under hösten 2012 har kansliet också fört en dialog med Jämtlands Gymnasieförbund (JGY) som nu inleder en projektering av hus X på gymnasiecampus. Projekteringen ska vara klar 31 maj detta år projektet ska vara färdigställt senast 2015 (exakt tid ännu inte bestämd). Hus X kommer att inrymma lokaler för gymnasiets estetutbildning. Här såg både kansliet och JGY att det eventuellt skulle vara möjligt med samnyttjande av lokaler. De lokaler som JGY bygger för estetutbildningen är lokaler som också kan uppfylla kulturskolans krav. JGY behöver lokalerna i huvudsak dagtid och kulturskolan behöver lokalerna i huvudsak kvällstid. Under hösten har kansliet, kulturskolan och JGY fört en dialog om eventuellt samnyttjande. Knäckfrågorna har gällt tillgång till slagverksrummet samt datarummmet. Enligt kansliet har man enats om att kulturskolan och gymnasieförbundet utifrån ett lokalperspektiv kan dela utrymmen. Det som saknas i gymnasiecampuset är repetitionslokal för teaterundervisning. Fördelarna kansliet ser ifall man kan komma fram till ett samnyttjande är: - kulturskolan hamnar centralt i staden - möjlighet för personalen/elever vid kulturskolan och JGY att inleda ett ökat samarbete - ett ökat nyttjande av kommunala lokaler vilket överensstämmer med kommunens policy - minskade kostnader utifrån att det redan finns en finansiering för byggande av dessa lokaler - minskade underhåll och reinvesteringskostnader i utrustning och instrument. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

51 30, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Den ökade kostnaden ifall nämnden samnyttjar lokalerna kan bli vissa vaktmästarkostnader kvällstid, ett visst ökade underhåll och vissa elkostnader. Detta förutsatt att volymen personalutrymmen kan tillgodoses inom oförändrad byggvolym jämfört med vad gymnasieförbundet kommer att bygga för sina egna behov. Även frågan om repetitionslokal för teaterundervisning behöver lösas i detta alternativ. Kultur och fritidskansliet har redovisat att JGY i stort sett kommer att bygga samma volym lokaler oberoende av vilka beslut som fattas kring kulturskolan. Ifall det inte är aktuellt för kulturskolan att vara med, så kommer JGY att genomföra projkteringen själva och möjliga anpassningar kommer att gå om intet. En fråga som är tänkt att lyftas in i kommande projektering handlar om arbetsplatser. Det kommer att behövas några arbetsplatser för kulturskolan som inte finns med i dagens skisser för gymnasiebyn. Avsikten är att rymma dem i befintlig byggvolym, men att det kommer att innebära vissa omprioriteringar och innehåll i ett antal rum i gymnasiebyn som helhet. Barn och utbildningsförvaltningen anger att en förutsättning för att kunna flytta till hus X är att kultur- och musikskolans behov beaktas i projekteringen och det innebär en del förändringar i hur man skall använda ytorna i hus X men även i hus B. Att göra dessa anpassningar utan att kultur- och musikskolan flyttar in i lokalerna anser förvaltningen inte vara meningsfullt samt att det begränsar JGY i hur de i annat fall skulle nyttja ytorna/lokalerna. Det måste enligt förvaltningen vara så att det fattas ett beslut om det ena eller det andra alternativet och om det innebär att verksamheten blir kvar på FH under en kortare tid så får man ta ställning till vilka anpassningar som måste göras i så fall utifrån vilket tidsperspektiv som ska gälla. Kultur och fritidskansliet har också fått ett förslag till utveckling av lokalerna inom OSDs fastighet. Det är ett oförhandlat förslag från OSD hur de skulle kunna lösa kulturskolans behov i sin fastighet. De har utgått från samma lista över behov som varit underlag i diskussionen med JGY när det gäller hus-x på gymnasiecampus. Skillnaden är att OSD också har en lösning för "teaterlokal" vilket det inte finns en lösning på i hus-x. OSD räknar med en kvadratmeterhyra om kronor exkl mervärdesskatt för den nybyggnadsdel som skisserats om totalt 480 kvm, med en hyrestid på tio år. Förslaget är inte förhandlat och inte heller är det prioriterat vad som absolut krävs för att tillgodose verksamhetens behov. Kommunledningsförvaltningen förutsätter att OSD tillgodoser brister i fastigheten som genererar arbetsmiljöproblem löses av hyresvärden och att det finns olika ambitionsnivåer vid en utbyggnad. Barn och utbildningsförvaltningen ger en sammanfattande analys av alternativen: När det gäller alternativet lokaler samordnade med JGy så har förvaltningen lyft kulturskolans behov och har tillsammans med kulturnämndens kansli samrått med gymnasieförbundet. Som barn och utbildningsförvalt- Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

52 30, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr ningen bedömer det så är Kulturskolans behov uppfyllda i planeringen. Förvaltningen anser att det är en fördel med placering i gymnasiebyn är centralt läge, nackdel delade lokaler (måste hanteras via tydliga överenskommelser). För alternativet lokaler OSD redovisar barn och utbildningsförvaltningen att de har tagit del av förslag till ombyggnation, men inte samrått med kulturnämndens kansli om förslaget. Det behövs enligt förvaltningen en bedömning hur väl detta förslag stämmer med Kulturskolans behov. Om de behov som Kulturskolan har är uppfyllda av OSD, så är fördelen egna lokaler, nackdelen läget. Förslaget är alltså inte lika väl bearbetat som lokaler i gymnasiebyn eftersom det kommit senare. Sammanfattningsvis finns ett antal alternativa prioriteringar av den uppkomna målkonflikten Alternativ Konsekvenser A: Flytt till gymnasiebyn Kulturskolans lokalbehov tillgodoses Dock ej personalrum fullt ut? Dock ej teaterlokal Merutnyttjande av lokal ger ekonomiska fördelar för JGY Kommunen har kvar sitt generella borgensåtagande för OSD för all framtid B: Kvar i OSD Generell konsekvens JGY bygger samma volym byggnader i gymnasiebyn möjligheten flytt i framtiden återstår JGY får i detta alternativ ingen hjälp med finansiering av byggnationerna i gymnasiebyn - endast arbetsmiljöåtgärder Alla behov tillgodoses ej viss förlängning avnuvarande hyresavtal Borgensfrågan kan diskuteras med lägre investeringsbehov Borgensåtagandet kan ändras till specifik borgen med amorteringsvillkor - utveckling lokaler Behov tillgodoses dock krävs längre hyrestid Behov ökad upplåning i OSD med behov av utökad amorteringstid jämfört nuvarande lånenivå Borgensåtagandet kan ändras till specifik borgen med amorteringsvillkor Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

53 30, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Kulturskolans hyresavtal i Folkets Hus gäller till med 12 månaders uppsägningstid ( ) annars förlängning med 3 år. Projektering av hus X i gymnasiebyn ska vara klar i maj 2013 med planerad byggstart och färdigställande I den rapport som kommunstyrelsen godkände den 27 november 2012 Kartläggning och utredning av kulturens behov av lokaler framgår att man ofta lokaliserat kulturskolan i det som i utredningen beskrivs som samlat kulturhus. Om detta skulle vara ett alternativ även i Östersund kommer att framgå av den utredning som kommunstyrelsen beslutar om projektdirektiv för den 26 februari. KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Bert Olof Åkerström Utdrag till: kultur och fritidsnämnden, kommunledningsförvaltningen, barnoch utbildningsförvaltningen Britta Gyllebring, Patric Bergström och Conny Kjäll, Jämtlands Gymnasieförbund Mikael Cederberg och Håkan Karlsson, Tekniska förvaltningen Örjan Jervidal och Jan Högberg. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

54 30, FU :00 / :s bilaga: KSbeslut 6 okt 93 om borgen FH

55 30, FU :00 / :s bilaga: KSbeslut 6 okt 93 om borgen FH

56 30, FU :00 / :s bilaga: KSbeslut 6 okt 93 om borgen FH

57 31, FU :00 KS: 482/2013 PROTOKOLL Finansutskottet Dnr Avveckling av Brf Östersundshus 36, Bonden Vid behandling av årsredovisning 2011 för bostadsrättsföreningen Östersundshus 36 uttryckte finansutskottet önskemål dels om att överföra föreningens fastighet till kommunen dels avveckla bostadsrättsföreningen. Anledningen är att fastigheten helt och hållet används för kommunal verksamhet och att finansutskottet anser att det skulle bli lägre kostnader med ett kommunalt ägande av fastigheten. Beslut om försäljning av fastighet och avveckling fattas av bostadsrättsföreningens föreningsstämma efter initiativ av föreningens styrelse. Under 2012 har konsekvensanalys av upplösning av föreningen respektive värdering av föreningens fastighet genomförts. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Skatteanalys vid upplösning av bostadsrättsförening, Deloitte Värdering av brf Bonden, NAISvefa Finansutskottets förslag till kommunstyrelsen Kommunfullmäktiges beslut 1. Kommunens styrelseledamöter i Brf Östersundshus 36, Bonden uppmanas initiera frågan om att bostadsrättsföreningen säljer sin fastighet till kommunen och att föreningen därefter likvideras 2. Kommunen är beredd att förvärva bostadsrättsföreningens fastighet för värderat marknadsvärde 7,5 miljoner kronor att finansieras genom upplåning av det nettobelopp som motsvaras av förvärvsbeloppet minskat med kommunens andel av föreningens egna kapital. 3. Kommunstyrelsen får i uppdrag att fatta de eventuella kompletterande beslut som krävs för genomförandet av förvärvet. Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

58 31, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr Bert-Olof Åkerström Kommunstyrelsen Avveckling av Brf Östersundshus 36, Bonden Vid behandling av årsredovisning 2011 för bostadsrättsföreningen Östersundshus 36 uttryckte finansutskottet önskemål dels om att överföra föreningens fastighet till kommunen dels avveckla bostadsrättsföreningen. Anledningen är att fastigheten helt och hållet används för kommunal verksamhet och att finansutskottet anser att det skulle bli lägre kostnader med ett kommunalt ägande av fastigheten. Beslut om försäljning av fastighet och avveckling fattas av bostadsrättsföreningens föreningsstämma efter initiativ av föreningens styrelse. Under 2012 har konsekvensanalys av upplösning av föreningen respektive värdering av föreningens fastighet genomförts. Underlag för beslut Kommunledningsförvaltningens tjänstemannaförslag Skatteanalys vid upplösning av bostadsrättsförening, Deloitte Värdering av brf Bonden, NAISvefa Finansutskottets förslag till kommunstyrelsen Fullmäktige beslutar 1. Kommunens styrelseledamöter i Brf Östersundshus 36, Bonden uppmanas initiera frågan om att bostadsrättsföreningen säljer sin fastighet till kommunen och att föreningen därefter likvideras 2. Kommunen är beredd att förvärva bostadsrättsföreningens fastighet för värderat marknadsvärde 7,5 miljoner kronor att finansieras genom upplåning av det nettobelopp som motsvaras av förvärvsbeloppet minskat med kommunens andel av föreningens egna kapital. 3. Kommunstyrelsen får i uppdrag att fatta de eventuella kompletterande beslut som krävs för genomförandet av förvärvet. Bakgrund Bostadsrättsföreningen Östersundshus 36 äger fastigheten Bonden 6 på Fritzhemsgatan, Frösön. Fastigheten består av en byggnad med 18 lägenheter och 1 lokal. Fastigheten är för närvarande taxerad som hyreshusenhet till 5,2 miljoner kronor. Föreningen har uppmanats söka omtaxering av fastigheten till skattefri specialenhet vårdbyggnad. Enligt årsredovisning 2011 uppgår årsavgiften till kronor per kvadratmeter. Finansutskottet har uttryckt att detta nyckeltal ligger högt och har Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

59 31, FU :00 / :s bilaga: <Tjänstemannaförslag> TJÄNSTEMANNAFÖRSLAG Dnr därför uttryckt önskemål om att kommunen ska söka förvärva fastigheten och integrera den i kommunens fastighetsbestånd. En värdering av fastigheten visar på ett fastighetsvärde motsvarande 7,5 miljoner kronor. Föreningen hade vid 2011 års slut en låneskuld om ca 4,5 miljoner kronor. Ett av lånen är bundet till mars 2014 och ett lån till september Fastighetens bokförda värde bedöms vid 2012 års slut uppgå till ca 6,0 miljoner kronor. Föreningen redovisade 2011 ett eget kapital på 2,1 miljoner kronor. Deloitte har i en utredning redovisat skattemässiga effekter av en upplösning av föreningen. Det är tre ägare i föreningen. Lägenheterna 1-16 ägs av kommunen, lägenheterna nr 17 och 18 innehas av Riksbyggen ek för. resp Riksbyggens Lokalförening. Kommunens andelsprocent i föreningen är 89,05. Föreningens styrelse har för närvarande 7 ledamöter av vilka kommunen valt 4 stycken. I föreningsstämman är det dock Riksbyggen som har två röster och kommunen en röst. En försäljning av föreningens fastighet kräver beslut i föreningsstämman. Kommunen har fått besked av Riksbyggen att man inte motsätter sig en försäljning respektive upplösning av föreningen men man önskar få behålla driftuppdraget under en tid framöver om det är möjligt. Kommunledningsförvaltningen föreslår att fullmäktige ger kommunens styrelseledamöter i uppdrag att initiera frågan om försäljning av fastigheten respektive upplösning av föreningen. Kommunstyrelsen föreslås få bemyndigande att fatta de beslut som krävs för affärens genomförande. KOMMUNLEDNINGSFÖRVALTNINGEN Bengt Marsh Bert Olof Åkerström Utdrag till Skriv Utdrag till: kommunens ledamöter i styrelsen för Östersundshus 36, Nils Burman, Sven-Ove Nilsson, Ella Sandström, Örjan Jervidal, Jan Högberg, Anneli Svensson, Anne-Katrin Ångnell Tjänstemannaförslaget ska skickas med beslutet Östersunds kommun, ÖSTERSUND telefonnummer växel

60 31, FU :00 / :s bilaga: Deloitte Memo Deloitte AB Besöksadress: Ringvägen 31 Postadress: Östersund Memo Tel: Fax: Datum: Till: Från: Bert-Olof Åkerström Östersunds kommun Karin Fahlén Ämne: Riksbyggens Brf Östersundshus nr 36 Bakgrund och uppdrag Brf Östersundshus nr 36 äger fastigheten Bonden nr 6 på Fritzhemsgatan, Frösön. Enligt information vi fått från Bert-Olof Åkerström har vi uppfattat att medlemmar i Brf är idag Östersunds kommun och Riksbyggen 1. Insatskapitalet fördelar sig kommunen 98 % och Riksbyggen 2 %. På fastigheten bedriver vård- och omsorgsnämnden ett äldreboende. Finansutskottet ska behandla fråga om försäljning av fastigheten/avveckling av Brf. Tanken är att kommunen köper fastigheten och lägger in den i den egna fastighetsförvaltningen. Vi har fått i uppdrag att göra översiktlig bedömning av dels lämplig försäljnings-/avvecklingsmetod för att minimera skatteeffekten för Brf, dels storleken på reavinst. I vårt uppdrag ingår inte att analysera eventuella skattekonsekvenser för Riksbyggen. I de beräkningar vi gör utgår vi från följande värden per : Marknadsvärde 7,5 Mkr (enligt uppgift från Bert-Olof Åkerström i telefonsamtal) Bokfört värde 6,0 Mkr (enligt Brfs årsredovisning ,2 Mkr värdeminskningsavdrag ,16) Taxeringsvärde 5,2 Mkr (enligt fastighetsregistret ) Värdeminskning byggnad 12 månader 0,16 Mkr (enligt Brfs årsredovisning ) Skattemässigt värde Antas vara detsamma som bokfört värde. Se vidare nedan. 1 Det måste någon gång ha funnits tre medlemmar eftersom det krävs minst tre medlemmar för att bilda/registrera en ekonomisk förening. Vid färre medlemmar än tre är styrelsen skyldig att likvidera föreningen. Bostadsrättslag (1991:614) 9 kap 29, lag om ekonomiska föreningar (1987:667) 11 kap 3. Deloitte AB, säte Stockholm, Org nr Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. 1/6

61 31, FU :00 / :s bilaga: Deloitte Memo Sammanfattning Vår bedömning är att Brf är ett s k oäkta bostadsföretag. Ett oäkta bostadsföretag är obegränsat skattskyldigt. Brf kan inte med stöd av underprisreglerna överlåta fastigheten utan omedelbar skattekonsekvens till kommunen. Oavsett till vilken köpeskilling som fastigheten överlåts till kommunen, ska Brf beskattas som om fastigheten sålts för en köpeskilling motsvarande marknadsvärdet. Den skattepliktiga kapitalvinsten beräknas enligt marknadsvärdet på fastigheten med avdrag för fastighetens skattemässiga restvärde per överlåtelsedagen. Inkomstskatten uppgår till 22 %. Utifrån ovan angivna värden kan den bokföringsmässiga vinsten beräknas till ca 1,5 Mkr. Om den skattemässiga vinsten skulle överensstämma med den bokförda så uppgår skatten till ca 330 Tkr. Det skattemässiga kapitalvinstens storlek måste dock utredas närmare. Brf avvecklas därefter genom likvidation. Likvidationen medför inga skattekonsekvenser. Huvudregeln är att kommunen ska betala stämpelskatt 4,25 % på det lägsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för fastigheten. Stämpelskatten kan då som lägst beräknas till 221 Tkr. Eventuellt kan det vara så att kommunens köp av fastigheten är undantaget från stämpelskatt. Så är fallet om den aktuella fastigheten vid fastighetstaxering ska indelas som specialenhet vårdbyggnad. En specialenhet vårdbyggnad är undantagen från kommunal fastighetsavgift. Den aktuella fastigheten är idag taxerad som hyreshus. Om det är fråga om vårdbyggnad bör Brf begära omprövning och rättelse av 2010 års förenklade fastighetstaxering. Medges indelning som specialenhet vårdbyggnad kan kommunens köp eventuellt undantas från stämpelskatt. Det går inte att planera bort någon inkomstskatt däremot kan det vara så att köpet är undantaget för stämpelskatt och att Brf kan ansöka om återbetalning av betald kommunal fastighetsavgift för åren Det kan handla om belopp kring totalt 280 Tkr inklusive kommunal fastighetsavgift för år Skatteregler bostadsrättsföreningar En bostadsrättsförening beskattas antingen som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. 2/6

62 31, FU :00 / :s bilaga: Deloitte Memo Ett privatbostadsföretag är inte skattskyldigt för inkomster och ska inte dra av utgifter som är hänförliga till fastighet i Sverige. Ett oäkta bostadsföretag är däremot obegränsat skattskyldigt och ska som underlag för inkomstskatt ta upp inkomster och dra av utgifter som är hänförliga till fastighet i Sverige. Båda är skattskyldiga för kapitalvinst på fastighet. 2 Privatbostadsföretag Definitionen av privatbostadsföretag finns i IL 2 kap 17. Med privatbostadsföretag avses en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller av bolaget. Med klart övervägande del avses minst 60 % av verksamheten. Begreppet åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder En andel i en bostadsrättsförening som är upplåten till en juridisk person ska inte anses ha använts till medlemmars boende. Oäkta bostadsföretag Uppfyller förening eller bolag inte ovan angivna krav, d v s att till klart övervägande del tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar, är föreningen eller bolaget ett oäkta bostadsföretag. Vår bedömning Mot bakgrund av att Brf endast har två medlemmar, kommunen och Riksbyggen, är det vår bedömning att Brf är ett oäkta bostadsföretag. Vi antar att samtliga bostadsrätter är upplåtna till kommunen. Vi vill dock framhäva att Brfs årsredovisning kan ge intryck av att det är fråga om privatägda bostadsrätter. I bokslutet har bokförts en årets skatteskostnad som enligt noter på s.7 har beräknats på Brfs årsresultat för 2011 före avsättning till underhållsfond. Där nämns också oäkta bostadsrättsförening. Det är av vikt att göra en rätt klassificering av Brf eftersom det är avgörande för om Brf ska ha gjort skattemässiga avdrag för värdeminskning på 2 IL 39 kap 25 3/6

63 31, FU :00 / :s bilaga: Deloitte Memo byggnad eller inte, vilket påverkar det skattemässiga värdet som används i beräkning av den skattepliktiga kapitalvinsten. 2. Inkomstskatt Brf överlåtelse av fastigheten till Östersunds kommun Det finns ingen möjlighet för Brf att utan omedelbara skattekonsekvenser överlåta fastigheten till kommunen. En överlåtelse med stöd av underprisreglerna i 23 kap IL kan bara göras till köpare som är skattskyldig för näringsverksamhet i vilken den överlåtna tillgången ingår. Kommunen är helt undantagen från skattskyldighet för inkomstskatt. Om köpeskillingen för fastigheten bestäms till ett lägre belopp än marknadsvärdet ska Brf beskattas som om Brf sålt fastigheten för ett marknadsvärde. Skatten uppgår till 22 % av kapitalvinsten. Om vi antar att fastighetens bokförda värde överensstämmer med fastighetens skattemässiga värde blir kapitalvinsten ca 1,5 Mkr. (Marknadsvärde 7,5 Mkr bokfört värde ,2 Mkr 2012 års värdeminskningsavdrag 0,16 Mkr). Skattekostnaden blir då ca 330 Tkr. (1,5 Mkr x 22 %) Det skattemässiga resultatet av försäljningen kan vara högre än 1,5 Mkr. Av årsredovisningen för 2011 kan vi beräkna de bokföringsmässiga värdeminskningsavdragen på byggnaden till ca 1,83 % (årets avskrivning enligt resultaträkning kr / bokförd anskaffningskostnad byggnad kr = 1,83 %). Skattemässigt ska värdeminskningsavdrag göras med 2 % på byggnad med typkod 320. I noter har upplysts att värdeminskningsavdrag byggnad görs med 2 %. För att göra en exakt beräkning av den skattepliktiga kapitalvinsten måste vi veta fastighetens skattemässiga värde. Det är då av vikt att veta hur mycket värdeminskningsavdrag som Brf fått skattemässiga avdrag för. Information om det måste inhämtas från Brfs inkomstdeklarationer och dokumentation över skattemässiga värden. 3. Stämpelskatt för kommunens förvärv av fastigheten Huvudregeln är att en juridisk person betalar stämpelskatt 4,25 % på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet. Enligt lag om stämpelskatt (1984:404), 6 p.6, föreligger undantag från skatteplikt vid 4/6

64 31, FU :00 / :s bilaga: Deloitte Memo kommuns förvärv av mark som enligt detaljplan eller områdesbestämmelser ska användas för allmän plats, begravningsplats eller för sådant ändamål som enligt 2 kap 2 fastighetstaxeringslagen (1979:2263) medför att byggnad för ändamålet ska anses som specialbyggnad. Med specialbyggnad enligt 2 kap 2 fastighetstaxeringslagen avses bl a vårdbyggnad. Vårdbyggnad är byggnad som används för sjukvård, missbrukarvård, omsorger om barn och ungdom, kriminalvård, åldringsvård eller omsorger om psykiskt utvecklingsstörda. Annan byggnad än som nu har nämnts ska utgöra vårdbyggnad om den används som hem åt personer som behöver institutionell vård eller tillsyn. När det gäller vårdbyggnader framgår av SOU 2012:52, Förenkling av fastighetstaxeringen, att rättsutvecklingen har ändrats som en följd av att det skett en avsevärd förändring av vårdbehovet hos äldre. Denna förändrade rättsutveckling till följd av verkligheten i vårdbehov accentuers genom ett nyligen avgjort mål i Kammarrätten i Stockholm den 7 december 2012 med mål nr Verkligheten i samhället är numera att äldre och sjuka med grava funktionshinder beviljas vård först när den äldre och sjuke med gravt funktionshinder är så vårdkrävande att han eller hon trots stora insatser och ansträngningar från samhällets sida genom hemtjänst m.m. inte längre kan tas om hand i bostaden och när den vårdbehövande får plats i och flyttat till särskilt boende är de för sjuka för att kunna njuta den självständighet som skulle ha kunnat åtnjutas vid ett serviceboende. Byggnadstyp ska enligt 2 kap. 3 första stycket fastighetstaxeringslagen, FTL, bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnad tillövervägande del är inrättad för och det sätt som byggnad till övervägande del används på. Byggnad, som kan indelas både som hyreshus och som specialbyggnad, ska enligt andra stycket indelas som en skattefri specialenhet, vårdbyggnad. Fastigheten är idag taxerad som hyreshusenhet med typkod 320. Det kan vara så att fastigheten är feltaxerad. Om det är så kan Brf begära omprövning och yrka rättelse av 2010 års förenklade fastighetstaxering så att fastigheten ska indelas som skattefri specialenhet vårdbyggnad. En indelning som vårdbyggnad kan medföra att Brf kan begära återbetalning av betald kommunal fastighetsavgift och att kommunen kan slippa betala stämpelskatt på förvärv av fastigheten som kan beräknas uppgå till lägst 221 Tkr. (5,2 Mkr x 4,25 %). Vi kan gärna vara behjälpliga i frågan om fastighetstaxering och eventuell begäran om 5/6

65 31, FU :00 / :s bilaga: Deloitte Memo rättelse/återbetalning. 4. Avveckling Brf Brf avvecklas genom likvidation. Beslut om likvidation och utskiftning till kommunen, för kommunens andel i Brfs förmögenhet, innebär inga skattekonsekvenser för Brf (eller kommunen). Vi har då utgått från att Brf, före beslutet om likvidation, har sålt fastigheten till kommunen genom skriftligt köpeavtal. Brf har i årsredovisningen per totalt avsatt kr till underhållsfond under bundet eget kapital. Vi antar att det endast är en omfördelning mellan fritt och bundet eget kapital. Med det som utgångspunkt uppstår inga skattekonsekvenser på grund av eventuell upplösning underhållsfond. Karin Fahlén Karin Fahlén cc: Claes-Göran Carlsson 6/6

66 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden 6 Fastigheten Östersund Bonden 6 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

67 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Östersund Bonden 6. Inom värderingsobjektet inryms servicebostäder. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Östersunds kommun (org.nr ), genom Mattias Strömbom. 1.3 Lagfaren ägare Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Riksbyggens BRF Östersundshus nr Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som beslutsunderlag vid förvärv. 1.5 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är december månad Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.7 Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Rickard Hellström. Vid besiktningen deltog personalen vid serviceboendet som representant för uppdragsgivaren. Vid besiktningen har ett urval av bostadslägenheterna, allmänna utrymmen och tekniska installationer studerats. Följande offentliga källor har använts: Fastighetsregistret Följande uppgifter har erhållits från uppdragsgivaren: Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

68 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Resultaträkning avseende 2011 Resultaträkning, prognos för 2012 Resultaträkning, budget för 2013 Underhållsplan Inhämtade tekniska uppgifter från förvaltare 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget på Frösön i Östersund. Gatuadressen är Fritzhemsgatan 16. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av bostäder. Service finns närmast i Frösö centrum beläget cirka 500 meter från värderingsobjektet. Allmänna kommunikationer finns i form av lokalbuss. Hållplats för linje 9 är beläget vid tomtgränsen. Större trafikleder (Frösövägen) finns på nära avstånd. 2.2 Tomt Värderingsobjektet har en markareal av kvadratmeter. På värderingsobjektet finns en byggnad som upptar cirka 700 kvadratmeter, 56 procent av markarealen. Den obebyggda delen av värderingsobjektet utgörs främst av parkeringsplatser och gräsytor. Värderingsobjektet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp. 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaden inrymmer 3 plan ovan mark samt källare. Byggnaden uppfördes Huset nyttjas som serviceboende. På varje våningsplan finns förutom lägenheter också ett rum bestående av storkök och sällskapsutrymme. I anslutning till sällskapsutrymmena finns inglasade balkonger. Den totala uthyrbara arean uppgår till 653 kvadratmeter fördelat enligt nedan: Lokaltyp Uthyrbar area m² % Antal Bostäder Kontor Parkering Summa/Medel KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Undergrund Berg Grundläggning Gjuten källare Stomme Tegel Bjälklag Trä (bedömt) Fasadmaterial Tegel Fönster 3-glas Balkonger 6 stycken inglasade Yttertak Tegel Värmekälla Vattenburet via radiatorer Uppvärmningssystem Fjärrvärme Ventilationssystem FTX Komfortkyla Nej OVK Godkänt Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

69 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Sophantering Soprum finns på gården Entré/trapphus Golv belagt med klinker, målade väggar Hissar En hiss Tvättstuga I källarplan Antal G- och P-platser 6 stycken parkeringsplatser med motorvärmare Portar 1 port finns till källaren Takhöjd cirka 2,5 SKICK, STANDARD OCH ANVÄNDNINGSMÖJLIGHETER Byggnadens yttre skick bedöms som bra. Byggnadens inre skick bedöms som normalt för byggnationsåret. Lägenheterna håller en relativt normal standard. Inga direkta reparationsbehov noterades vid besiktningen. 2.4 Rättsliga förhållanden I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår bland annat: Lagfaren ägare Adressuppgifter Planförhållanden Servitut med mera Inteckningar Taxeringsuppgifter PLANFÖRHÅLLANDE Värderingsobjektet omfattas av stadsplan, Bonden, fastställd Genomförandetiden har utgått och befintlig bebyggelse antas överensstämma med planbestämmelserna. Byggrätten bedöms vara fullt utnyttjad (se avsnitt 5.3). TAXERING Värderingsobjektet har vid fastighetstaxeringen 2011 åsatts typkod 320. Byggnaden har åsatts värdeår Fastighets- och hyresmarknaden 3.1 Generella marknadsförutsättningar Sveriges ekonomi är fortfarande förhållandevis stark och uppvisar BNP-siffror över förväntan. Den negativa omvärldspåverkan förväntas dock öka men riskerna för en minskad export och stigande arbetslöshet motas med ökade offentliga investeringar. Under det första halvåret 2012 har transaktionsmarknaden varit förhållandevis god med en omsättning om strax över 50 miljarder kronor, främst tack vare ett starkt första kvartal under Omsättningen under årets andra kvartal har dock varit något svagare än föregående år och en viss avmattning kan skönjas. Oron i banksystemen och bankernas försiktighet att finansiera fastighetsinvesteringar ger en marknad som domineras av kapitalstarka aktörer och en tydlig investeringsinriktning mot objekt med låg risk, framför allt bostäder och kvalitativa kommersiella objekt i storstäder och tillväxtorter samt samhällsfastigheter. Intresset för exempelvis industrifastigheter och fastigheter med utvecklingsbehov är generellt lägre och det är fortfarande en relativt stor omsättningsspridning mellan olika fastighetskategorier. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

70 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Osäkerheten i eurozonen har påverkat de utländska investerarna vars aktivitet minskat på den svenska marknaden. Istället har kapitalstarka svenska investerare under det första halvåret i år stått för merparten av omsättningen. För mindre objekt, i synnerhet utanför storstäderna, har även lokala aktörer och privatpersoner varit aktiva. Avkastningsnivåerna är generellt stabila på attraktiva delmarknader och bedöms vara så även framöver. Efterfrågan på kommersiella lokaler i tillväxtmarknader är fortsatt god. På lokalhyresmarknaden efterfrågas främst moderna kontor i attraktiva/kommunikationsnära lägen. Hyresmarknaden bedöms under de kommande månaderna generellt vara försiktigt avvaktande med endast mindre förändringar i hyres- och vakansnivåer på lokala delmarknader. Den rådande finans- och konjunkturoron i omvärlden bedöms dock framöver att kunna få effekter även för den svenska fastighetsmarknaden med minskad efterfrågan på kommersiella lokaler, i synnerhet vad gäller objekt på mindre attraktiva delmarknader. Även inom bostadssegmentet är bedömningen att man kommer att se en tudelad marknad med fortsatt god efterfrågan och stabila avkastningsnivåer för kvalitativa objekt i regionala marknader med bostadsbrist och stigande direktavkastningskrav för underhållsmässigt eftersatta objekt samt objekt i svaga delmarknader. Sverige har dock för närvarande en fortsatt stabil ställning med förhållandevis sunda statsfinanser. Detta i kombination med fastigheternas stabila underliggande kassaflöde gör att det finns fortsatta möjligheter att göra goda affärer. Genomförda transaktioner, såväl enstaka objekt som portföljaffärer, tyder också på att marknaden är fortsatt attraktiv för investerare, såväl inhemska som utländska. 3.2 Objektets marknadsförutsättningar Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Östersund avseende bostadsfastigheter har sedan 2010 varit relativt låg. Prognosen för det närmaste året är en något högre nivå. Köpare har i huvudsak varit aktiebolag och säljare har till övervägande del varit aktiebolag och privatpersoner. För bostadsfastigheter i Östersund med liknande värdeår som värderingsobjektet bedöms marknadsmässiga hyresnivåer normalt ligga i intervallet kronor per kvadratmeter uthyrbar area och den marknadsmässiga vakans-/hyresrisken bedöms normalt ligga i intervallet 0,5 2 procent. Värderingsobjektet har ett attraktivt läge, vilket bedöms som ett B-läge för bostäder. Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper bedöms efterfrågan som god. Värderingsobjektet bedöms utgöra ett intressant investeringsalternativ. Sannolik köparkategori bedöms främst vara fastighetsbolag och kommunala bolag. 4 Värderingsmetodik DEFINITION AV MARKNADSVÄRDE OCH METODTILLÄMPNING Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder; ortsprismetod och avkastningsmetod. Utifrån resultaten av dessa metoder görs en sammanfattande bedömning av marknadsvärdet. ORTSPRISMETOD Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge, standard och hyresgäststruktur. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis uthyrbar area, hyra, driftnetto eller taxeringsvärde. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

71 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 AVKASTNINGSMETOD Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdeberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas från ortsprismetoden. Kassaflödesanalysen finns redovisad i bilaga 1:1. De faktiska värdefaktorer, exempelvis hyror, drift- och underhållskostnader, som finns tillgängliga används i den mån de kan anses spegla en marknadsmässig nivå. När faktiska uppgifter om värderingsobjektets betalningsströmmar inte är tillgängliga eller om de inte speglar marknadens förväntningar baseras kalkylen istället på värden som kan anses normala för det aktuella värderingsobjektet med hänsyn till den rådande marknadssituationen och marknadens framtidsbedömningar. 5 Värdering 5.1 Ortsprismetod Det har sedan 2010 totalt sålts 26 stycken bostadsfastigheter i Östersund som är mellan 400 och kvadratmeter. Efter gallring med avseende på internaffärer och K/T-tal över 1 återstår 8 objekt. Vidare har det skett bolagsförsäljningar och portföljaffärer som gallras efter motsvarande kriterier. Objekten har sålts till priser som varierar mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area. Direktavkastningarna är svåra att härleda ur ovanstående material, men bedöms med hänsyn till marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader, i huvudsak variera mellan 5,5 och 6,5 procent. Ett i sammanhanget relevant jämförelseköp är fastigheten Bergvik 6 som förvärvades i augusti 2012 av Bergvik 6 AB till en köpeskilling av kronor. Säljare var Genvalla Etttre AB. Objektet inrymmer 426 kvadratmeter bostadsarea och är beläget på Frösön. Priset motsvarar cirka kronor per kvadratmeter. I maj 2012 förvärvade Jämtfastigheter AB fastigheten Rönnen 4 av en privatperson. Fastigheten inrymmer 515 kvadratmeter bostadsarea. Köpeskillingen var kronor vilket motsvarar kronor per kvadratmeter. RESULTAT Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom läge, tekniskt skick och att lägenheterna kan nyttjas som serviceboenden, anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga över ovan redovisade prisintervallet. Värderingsobjektet har ett signifikant bättre yttre skick än jämförelseobjekten. Med utgångspunkt från detta bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till mellan 5,5 och 6,0 procent. Sammantaget bedöms ortsprismetoden ge ett värde mellan och kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde inom intervallet till kronor. 5.2 Avkastningsmetod KALKYLPERIODEN Kalkylperioden löper från och med december månad 2012 till och med november månad år INFLATION Ett inflationsantagande på 2,0 procent har använts under kalkylperioden. Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

72 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KALKYLRÄNTA OCH RESTVÄRDE Direktavkastningskravet har bedömts med utgångspunkt från på marknaden genomförda försäljningar av likvärdiga fastigheter. Enligt avsnitt 5.1 uppgår dessa direktavkastningar till mellan 5,5 och 6,5 procent. Direktavkastningskravet för värderingsobjektet bedöms i sin helhet ligga mellan 5,5 och 6,0 procent. De i värderingsobjektet ingående hyreskontrakten har åsatts differentierade direktavkastningskrav utifrån dess riskperspektiv, vilket sammantaget viktas till 5,8 procent. Teoretisk utgångspunkt för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk som exempelvis beror på värderingsobjektets typ, storlek, läge och alternativa användningsmöjligheter. I praktiken bedöms kalkylräntan genom att inflationsanpassa direktavkastningskravet. Kalkylräntan har därmed bedömts till 7,9 procent. Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav, vilket för värderingsobjektet har bedömts till 5,8 procent. HYROR Tabellen nedan visar utgående hyra samt marknadshyra per lokaltyp. Utgående hyresnivåer avseende bostäder bedöms överstiga marknadsmässiga nivåer. Anledningen bedöms vara att vid värderingstillfället finns service i form av vårdpersonal tillgänglig i fastigheten. Om den servicen inte hade funnits i fastigheten bedöms den marknadsmässiga hyran till kronor per kvadratmeter. Lokaltyp Utgående hyra Uthyrd area Marknadsmässig hyra Vakanta ytor Totalt Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder Kontor Parkering Summa/Medel Hyresutvecklingen för bostadslägenheterna bedöms följa förväntad inflationsutveckling. I hyresgästförteckningen (se bilaga 1:2) framgår exempelvis om lokalerna är registrerade för moms, utgående hyresnivåer, bedömda marknadsmässiga hyresnivåer, fastighetsskatt samt indexering. VAKANSER Värderingsobjektet är idag fullt uthyrt. Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder ,5% Kontor ,0% Parkering ,0% Summa/Medel ,7% Med beaktande av befintlig hyresgästsstruktur och värderingsobjektets egenskaper bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som relativt låga. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för bostadslägenheterna har bedömts till 0,5 procent. För denna typ av fastigheter, som normalt förvärvas av privatpersoner eller fastighetsbolag, tas hänsyn till eventuell vakans-/hyresrisk i kalkylräntan. DRIFT OCH UNDERHÅLL Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

73 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Budgeterade kostnader avseende värme, fastighetsel, vatten och avlopp, sophantering har erhållits från fastighetsägaren. Resterande kostnader har bedömts genom statistik och erfarenhet. Kostnader för personal vid serviceboendet är exkluderat från drift och underhållskostnaderna. Lokaltyp Bedömd initial D&U-kostnad Bedömd långsiktig D&U-kostnad Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Bostäder Kontor Parkering Summa/Medel Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över värderingsobjektets livslängd. Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa förväntad inflationsutveckling. INVESTERINGAR/HYRESGÄSTANPASSNINGAR Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har bedömts nödvändiga under kalkylperioden. FASTIGHETSSKATT För bostadslägenheterna utgår en kommunal fastighetsavgift. Denna avgift uppgår år 2012 till kronor per lägenhet och år, dock högst 0,4 procent av taxeringsvärdet. Avgiften indexregleras årligen. RESULTAT Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för värderingsobjektet bedöms till cirka kronor per kvadratmeter uthyrbar area, vilket motsvarar ett totalt värde om cirka kronor (se bilaga 1:1). Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

74 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden (9) Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 6 Slutsatser 6.1 Resultat Ortsprismetoden Avkastningsmetoden cirka kronor cirka kronor I den sammanlagda marknadsvärdebedömningen läggs i detta fall störst tonvikt vid resultatet från avkastningsanalysen på grund av bristfälligt ortsprismaterial. 6.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Östersund Bonden 6 vid värdetidpunkten december månad 2012 till: kronor sju miljoner femhundrahundratusen kronor vilket ger följande beräknade nyckeltal: Marknadsvärde / m² Marknadsvärde / taxeringsvärde 1,44 Bruttokapitalisering, år 1 8,0 (marknadsvärde / årshyra år 1) Direktavkastning, initial 8,7% (aktuellt driftnetto / marknadsvärde) Direktavkastning, år 1 8,7% (driftnetto år 1 / marknadsvärde) Marknadsmässig direktavkastning 5,6% Sundsvall Stockholm Rickard Hellström Civilingenjör Fastighetsvärderare Jonas Åkerberg Civilingenjör av ASPECT auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga Bilaga Kassaflödesanalys, hyresgästförteckning samt tabeller Foton Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

75 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden Bilaga 1 Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 KASSAFLÖDESANALYS Fastighet: Östersund Bonden 6 Bilaga 1:1 Kalkylantaganden Start kalkyl: Värdeår: 1995 Tax. värde: Typkod: Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Jämkad direktavkastning 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% 5,8% Kalkylränta 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% 7,9% Direktavkastning för restvärdeberäkning: 5,8% Ekonomisk vakans Bostäder 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% Lokaler 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% Garage / P-platser Totalt 0,6% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% Delår Delår Kassaflöde (tkr) År 1 (kr/m², styck) Hyra bostäder (+) (1 468) Hyra lokaler (+) (650) Hyra garage mm (+) (1 167) Hyresrisk/vakans bostäder (-) Hyresrisk/vakans lokaler (-) Hyresrisk/vakans garage mm (-) Tillägg (+) Rabatt (-) Effektiv hyra (1 429) Drift och underhåll (-) -(410) Fastighetsskatt (-) -(21) Fastighetsskatt åter (+) Tomträttsavgäld (-) Driftnetto före investeringar (998) Återstående investeringar Driftnetto efter investeringar (998) Nuvärde driftnetto Nuvärde restvärde Marknadsbaserat avkastningsvärde Nyckeltal: Avkastningsvärde / m² Avkastningsvärde / taxeringsvärde 1,44 Bruttokapitalisering, år 1 8,0 Direktavkastning, initial 8,7% Direktavkastning, år 1 8,7% Marknadsmässig direktavkastning 5,6% Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

76 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden Bilaga 1 Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Hyresgästförteckning Fastighet: Östersund Bonden 6 Bilaga 1:2 Hyresgäst Lokaltyp Area Löptid Utgående hyra Marknadshyra Fastighetsskatt åter Momspliktig HG Ingår värme Egenanvändare m2, st T o m Tkr Kr/m2 Index Tkr Kr/m2 Index Tkr Kr/m2 (J / N) (J / N) (J / N) Bostäder, 18 stycken Bo % % 0 0 N J N Lokal K % % 0 0 N J N Parkering, 6 stycken Ö % % 0 0 N J N Summa/Medel Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

77 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden Bilaga 1 Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Fastighet: Östersund Bonden 6 Bilaga 1:3 Lokaltyp Aktuell Marknad m² % Antal m² % Antal m² % Antal % % Bostäder ,5% ## Kontor ,0% ## Parkering ,0% ## Summa/Medel ,7% ## ## Lokaltyp ## Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats ## Bostäder ## Kontor ## Parkering ## Summa/Medel ## Lokaltyp Uthyrbar area Uthyrd area Outhyrd area Ekonomisk vakans Utgående hyra Bedömd initial D&U-kostnad Uthyrd area Bedömd långsiktig D&U-kostnad Marknadsmässig hyra Vakanta ytor ## Tkr Kr/m² Kr/plats Tkr Kr/m² Kr/plats ## Bostäder ## Kontor ## Parkering ## Summa/Medel ## Totalt ## ## ## ## ## ## Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

78 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden Bilaga 2 Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

79 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden Bilaga 2 Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

80 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden Bilaga 2 Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm

81 31, FU :00 / :s bilaga: Värdering Östersund Bonden Bilaga 2 Ordernummer: Fastighetsbeteckning: Östersund Bonden 6 Svefa AB, Drottninggatan 78, Box 3316, Stockholm, Org.nr: , Styrelsens säte: Stockholm