ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 LF Konsult AB I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING VÅGBRO 26:1 Norralavägen 44, Norrala o Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Vågbro 26:1 Adress: Norralavägen 44 Postnummer och ort: Norrala Kommun: Söderhamn Fastighetsägare: Maria Sköld Beställare: Maria Sköld Telefon: E-post: Beställningsnummer: 5697 Besiktningsman: Lasse Fyhr Telefon: E-post: Besiktningsdag tisdag den 23 oktober 2012 Klockan 00:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Maria Sköld och Lasse Fyhr överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda. Kök 2007 Altan 2008 Bättring av garagetakspapp 2012 Upplysningar om fel i fastigheten: Det har varit en vattenskada från vinden som orsakat fuktfläckar i taket i sovrum och badrum. Isoleringen på vinden är borttagen, men ej återställd. 2

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Mulet och 6 grader Suteräng i 4 plan Byggnadsår: 1975 Ombyggnadsår: - 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Inget onormalt noterades Grundmur/ hussockel Några mindre sprickor i grundmur noterades. Orsak ej utredd Fasad Tegel och träpanel Normalt underhåll föreligger Fönster/dörrar Fönster och dörrar i behov av översyn vad gäller målning och tätningslister Yttertak Betongpannor från byggåret En omläggning av yttertaket får kalkyleras inom en snar framtid, pga. Ålder. Det noterades en lokal fuktgenomträngning i råsponttak mot öster, samt ruttna takläkt i ränndalar. Övrigt 4

7 Invändigt Allmänt Källarvåning Hall Förråd Sovrum Pannrum Matkällare Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. En framtida omdränering får kalkyleras. Saknas Belamrat med saker. Ej besiktningsbart Golvkonstruktion av platonmatta och luftade socklar. Fuktgenomslag på grundmur som bubblat väggfärgen på några ställen Mycket fogskum i håltagningar noterades Inbyggd grundmur. Bastu - Tvättstuga Renoveringsbehov pga. ålder Entré/övre plan Entré - Kök/matplats Hall - Sovrum 1 - Sovrum 2 - Sovrum 3 - Allrum - Badrum Ingen matta med uppvik i diskbänksskåp, inga skvallerskydd under kyl och frys. Tippskydd på spis saknas Renoveringsbehov pga. Ålder. Ing indikationer på fukt vid besiktningstillfället Vind Garage Utvändigt Invändigt Lokalt fuktgenomslag mot öster noterades. Isolering saknas vid avluftningsrör Papptak nyligen delvis förbättrat Normalt underhåll föreligger Normalt underhåll föreligger 5

8 3 RISKANALYS Souterrängplan med påreglade/inbyggda gru ndmurar Souterrängplan med påreglade väggar och golvkonstruktioner av trä. Befintliga påreglade väggar riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. Lämpligt är att montera inspektionsluckor för att få information av förhållandet i väggen före köpet och för fortlöpande kontroller av förhållandet i väggarna och framtida underhållsbehov. Utvändigt fuktskydd är äldre än 20 år Eftersom souterräng/källarplanets utvändiga fuktskydd (dagvattensystem, dräneringssystem samt fuktskydd utvändigt källarytterväggarna) är äldre än 20 år, vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta kan leda till fuktskador invändigt i souterrängplan. Fönster är i behov av målning/underhåll Fönster och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga. av sämre vattenavvisande förmåga att få fuktskador. Detta i sin tur kan i värsta fall leda till rötskador i fönstervirke och bakomliggande konstruktioner. Spruckna/avsaknad av tak/nockpannor Detta i sin tur kan leda till att tak konstruktionen drabbas av fuktskador som i sin tur kan leda till mikrobiella skador. Sprickor och blåsor i takpappen Detta i sin tur kan leda till att tak konstruktionen drabbas av fuktskador som i sin tur kan leda till mikrobiella skador. Fukthållande mossa på taket Mossa kan hålla kvar snö och fördröjer uttorkning av taket. Detta i sin tur kan leda till att takkonstruktionen drabbas av fuktskador som i sin tur kan leda till mikrobiella skador. Barr och löv i ränndal Detta kan medföra att vatten tränger över. Detta i sin tur kan leda till att takkonstruktionen och ytterväggen drabbas av fuktskador som i sin tur kan leda till mikrobiella skador. Våtutrymmen avskrivna Eftersom ytskikten i dusch och i bad bedöms vara ålders och försäkringsmässigt avskrivna bör dessa bytas ut eftersom det kan föreligga risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Noteringar under våtrum ovan utgör risk för vattenskador. 6

9 4 Fortsatt teknisk utredning Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Hudiksvall Lasse Fyhr LF Konsult AB I samarbete med: Independia Group 7

10 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

11 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

12 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

13 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

14 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

15 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år