ANALYS AV BOSTADSMARKNADEN

Transkript

1 ANALYS AV BOSTADSMARKNADEN 1 KARLSTADS KOMMUN 2007

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Inledning 3 Nationell bostadspolitik 4 Kommunens styrdokument 4 Kommunens horisontella perspektiv 4 Karlstads befolkning 6 Infl yttning och utfl yttning 8 Utbildning och förvärvsarbete 10 Bostadsmarknaden i Värmland 11 Bostadsmarknaden i Karlstad 13 Bostadsbyggande i Karlstad 15 Planerade bostäder i Karlstads kommun 17 Efterfrågan på bostäder 19 Möjlig bostadsproduktion i Karlstads kommun Fotnoter 24 2

3 INLEDNING Bostadsplanering handlar om att analysera och bedöma vilka förändringar som kan behövas i bostadsbeståndet. Det handlar både om omfattning och inriktning av nyproduktionen och om anpassningar av det befi ntliga beståndet. Ett bra underlag är avgörande för kvaliteten i planeringen. Här presenteras en analys av bostadsmarknaden i Karlstads kommun. Analysen ligger till grund för de mål och riktlinjer som har tagits fram för bostadsplaneringen i kommunen under Vill du även läsa mål och riktlinjer för kommunens bostadsplanering, besök vår hemsida eller kontakta lena.hulden@karlstad.se 3

4 NATIONELL BOSTADSPOLITIK År 2007 fastställde riksdagen ett nytt mål för bostadspolitiken. Målet består av två delar, ett mål för bostadsfrågor och ett mål för samhällsbyggande. 1 Målet för bostadsfrågor är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Målet för samhällsbyggande är en ändamålsenlig samhällsplanering och ett hållbart samhällsbyggande som ger alla människor en, från en social synpunkt, god livsmiljö där långsiktigt god hushållning med mark, vatten, naturresurser och energi samt ekonomisk tillväxt och utveckling främjas. KOMMUNENS STYRDOKUMENT I Karlstads kommun finns ett antal styrdokument 2 som har anknytning till bostadsplaneringen. Det viktigaste styrdokumentet är översiktsplanen, som är vägledande för kommunens mark- och vattenanvändning. Den övergripande visionen för Karlstads utveckling, Livskvalitet Karlstad , ska ge en framtidssyn som inspirerar medborgare, företagare och kommunanställda att bygga en hållbar kommun som lockar till sig fl er människor. Visionen fungerar som en kompass för det utvecklingsarbete som krävs för att möta framtiden. Översiktsplanen och fördjupningar av den ger utgångspunkt för arbetet med bostadsplaneringen. Riktlinjerna för bostadsplaneringen är också ett viktigt underlag för den fortsatta översiktsplaneringen. Ambitionen är att dessa två arbeten ska integreras allt mer. Varje år upprättas även ett tvåårigt planarbetsprogram. Programmet är ett instrument för att inrikta kommunens planverksamhet, att prioritera planläggningsinsatser och samordna kommunens resurser. Prioriteringarna i planarbetsprogrammet ska bedömas utifrån de riktlinjer och slutsatser som bostadsplaneringsprogrammet ger. KOMMUNENS HORISONTELLA PERSPEKTIV Förutom befintliga styrdokument ska kommunanställda förhålla sig till ett antal horisontella perspektiv som ska integreras i all verksamhet. För att detta ska uppnås behöver vi ta hänsyn till perspektiven i allt beslutsfattande som påverkar verksamheten. Kommunens horisontella perspektiv är jämställdhet, barn och ungdomar, miljö/hållbar utveckling, handikapp, integration/mångfald, folkhälsa, äldre och trygghet. Framtagande av både analys, mål och riktlinjer för bostadsplaneringen har skett i nära samarbete med respektive handläggare för de horisontella perspektiven. De horisontella perspektiven har en direkt koppling till hur vi planerar våra bostäder och hur vi ämnar bygga ut vår kommun. För att öka tryggheten och trivseln i ett bostadsområde är det viktigt att påverka både den verkliga och upplevda risken för att drabbas av brott eller olycksfall. Därför bör boendemiljöns utformning betraktas ur ett trygghetsskapande perspektiv vid såväl planering av nya som vid förändring av befintliga stadsdelar. Trygghet handlar inte bara om brott utan t ex om utformning av den fysiska miljön. Att placera lekplatser så att föräldrar kan ha uppsikt över sina barn från bostaden är också en trygghetsaspekt. Eftersom män och kvinnor upplever samhället på olika sätt är det också viktigt att insatser i boendemiljön beaktas ur ett könsperspektiv. Kvinnor och män använder samhällets utbud på olika sätt och kan uppleva fysiska miljöer olika. Detta beror på rådande strukturer och att vi faktiskt lever olika vardagsliv. Hur samhällets utformas kan också beror på vilka, kvinnor eller män, som mest påverkar den fysiska planeringen. De äldres perspektiv kommer in allt mer i boendeplaneringen idag och även i framtiden. Andelen äldre kommer att öka under kommande år och kommunen måste vara förberedd på nya behov. Möjlighet till kvarboende, tillgänglighetsanpassade bostäder och boendemiljöer samt nya boendeformer är en del av de behov som fi nns och där bostadsplaneringen har en funktion att fylla. Bostadsplanering handlar även om att stimulera till fysisk aktivitet. Det bör fi nnas lokala idrottsplatser, parklekar och gymnastikhallar i närheten av bostäder. Närheten till naturen är en viktig del samt att områden formas så barn får tillgång till fri lek. Delaktighet och inflytande i samhället är också viktigt. De utgör kärnfrågor för ett demokratiskt samhälle och har visat sig även påverka folkhälsan. För att kunna motverka framtidens utmaningar med bl a klimatförändringar måste kommunen planera ur ett hållbart perspektiv. Här handlar det om att minska transportbehoven, bygga ut kollektivtrafikstråk, planera där investeringar redan är gjorda och stimulera byggande med låga energikostnader. Integration handlar om att alla människor ska ha lika rättigheter, skyldigheter och möjligheter. Eftersom boendet är en mycket central del av människors liv och en av grunderna till välmående och livskvalitet, är det viktigt att sträva mot att uppnå integration i boendet och på bostadsmarknaden, likväl som på andra samhällsområden. Det är också viktigt att bostadsplaneringen tar hänsyn till de faktorer som påverkar segregation. Segregation handlar inte bara om etnisk bakgrund utan även om kulturella skillnader, socioekonomiska skillnader och åldersskillnader. Kommunen strävar efter att minska segregationen på bostadsmarknaden, något som fastslagits i kommunens mångfaldsplan. Ett medel för att minska segregation är blandad bebyggelse med blandade upplåtelseformer. Integration kopplat till boendet handlar också om möjligheterna att etablera sig på bostadsmarknaden samt infl ytande över boendet och boendemiljön. En grupp som har svårt att komma in på bostadsmarknaden och som kan utsättas för diskriminering är bl a arbetsmarknads- och socialförvaltningens klienter. Tillgänglighet både för äldre och funktionshindrade är också en förutsättning för att nå en minskad segregering av bostadsmarknaden. Det handlar både om tillgänglighet i närområdet och i bostaden. Närhet till service och bra kommunikationer med säkra gång- och cykelvägar och en fungerande kollektivtrafi k är viktigt för att kunna bo kvar i sitt område men också för att skapa ett boende för en blandad befolkning. Hälsokonsekvensbeskrivning Hälsokonsekvensbeskrivning är ett sätt att integrera de horisontella perspektiven i kommunens verksamhet samt att följa upp dem. Detta är ett sätt för att mer systematiskt integrera perspektiven i den fysiska planeringen. Det övergripande syftet med en hälsokonsekvensbeskrivning är att ge beslutsfattare ökad kunskap om de samlade hälsoeffekterna av ett politiskt beslut. Det kan gälla beslut om projekt och planer. Hälsokonsekvensbeskrivningen bidrar till en förbättring av beslutsunderlaget och kan också användas för att påverka beslutet till förmån för en god folkhälsa. Det kan sägas vara ett stöd för att tänka efter före. 3 Kommunen har för avsikt att använda denna metod i bostadsplaneringen. 4

5 5

6 KARLSTADS BEFOLKNING Befolkningsökning År 2006 ökade kommunen sin befolkning med 782 personer till personer. Det är den näst största ökningen sedan 1970-talet. Den hittills största ökningen skedde 1994 då kommunen ökade med personer. Befolkningsökningen beror till övervägande del på den stora infl yttningen som skedde under Under 2006 fl yttade personer till kommunen vilket var 292 personer fler än året innan personer flyttade från kommunen, 153 personer färre jämfört med året innan. Nettoinflyttningen till kommunen under 2006 blev således 686 personer. Den resterande delen av befolkningsökningen berodde på ett födelseöverskott, 91 fl er födda än döda under året. Nästan hälften av befolkningsökningen år 2006 bestod av ett tillskott av invånare från övriga värmländska kommuner. Cirka 30 procent av ökningen berodde på invandring från andra länder. Att övriga Sveriges kommuner utanför länet bidrog med 10 procent till Karlstads folkökning var ett undantag, eller kanske början på en ny trend. Ett positivt flyttnetto i denna kategori har Karlstads kommun inte haft sedan Befolkningsökningen för 2007 var 763 personer. Därmed har kommunen nu invånare. Befolkningsstrukturen i kommunen Den högsta medelåldern (51,2 år) bland de boende fi nns i Viken och den lägsta medelåldern (32,6 år) återfinns i Kronoparken. Annars ligger medelåldern relativt jämnt fördelad mellan stadsdelarna. Högst andel förvärvsarbetande bland de boende fi nns i Lorensberg och i Råtorp/Älvåker (87 procent). Lägst andel förvärvsarbetare fi nns bland de boende i Kronoparken. När det gäller andelen öppet arbetslösa och personer som är i arbetsmarknadspolitiska åtgärder fi nns den största andelen i Gruvlyckan och Rud. 4 minskningen totalt sett under perioden sker i högstadieåldern. Andelen barn i åldern år minskar med 14 procent under perioden. Minskningen av antalet elever innebär minskade intäkter för grundskolans verksamhet. Att antalet elever varierar är fullt naturligt och det sker en successiv kostnadsanpassning när det gäller personal, läromedel, skolmat etc. Ett problem fi nns dock när det gäller att på marginalen anpassa lokalytorna och därmed lokalkostnaderna efter antalet elever. En lösning på detta problem, de närmaste åren, kan vara att utnyttja de överytor vi får på våra skolor till förskoleverksamhet. Antalet barn i förskoleåldern, 1-5 år, förväntas att öka med 14 procent. Antalet yngre grundskolebarn, 6-9 år, ökar med 16 procent fram till Under de närmaste åren kommer andelen ungdomar (19-24 år) att öka, med närmare 7 procent. Detta faktum kommer sannolikt att bidra till ökad efterfrågan på mindre bostäder. Den största ökningen sker dock bland de yngre pensionärerna. 40-talisterna är en stor åldersgrupp som börjar komma upp i pensionsålder. Antalet yngre pensionärer (65-79 år) ökar med 26 procent under perioden, d v s personer. 6 Sedan en tid har hushållen ändrade levnadsmönster. Ungdomsperioden har blivit längre till följd av en senarelagd studietid. Vi är äldre när vi föder våra första barn. Pensionsperioden är relativt oförändrad förutom att dagens äldre är aktivare än förr. Andelen ensamhushåll ökar och återfi nns i alla samhällsgrupper och åldrar. Denna grupp kommer därför att efterfråga fl era olika boendeformer. Förändrade familje- och samlevnadsformer kommer också att ställa nya krav på boendet. Till exempel kommer det att vara vanligare att få fl era kullar med barn. Den ökande hushållssplittringen ger hushållsstorlekar som varierar över tiden. 7 Cirka 11 procent av Karlstads kommuns invånare har utländsk bakgrund (16,7 procent i riket). Av dessa kommer den största andelen från Finland och Irak, därefter följer Norge. Sveriges och övriga västländers invånare blir allt äldre, vilket kan komma att bli en stor utmaning för de offentliga fi nanserna i framtiden. Karlstad har redan idag en hög medelålder, liksom övriga riket. Av Karlstads befolkning är 24 procent 60 år eller äldre. Samtidigt som befolkningen blir äldre ökar medelåldern för första barnets födelse. År 1970 var medelåldern vid första barnets födelse för kvinnor 25 år och för män 27 år i Karlstad. Detta kan jämföras med år 2006 då samma siffror för kvinnor var 29 år och för män 31 år. 5 Befolkningsprognos Från år 2006 till år 2016 förväntas befolkningen i kommunen att öka med cirka personer, från till cirka personer. Antalet infl yttade är i genomsnitt cirka personer per år under prognosperioden och antalet utfl yttade runt personer per år. Detta ger ett årligt fl yttnetto på 540 personer. I genomsnitt antas att cirka 930 barn föds per år under prognosperioden, samtidigt som det dör cirka 840 personer. Detta ger en naturlig befolkningsökning på 90 personer per år. Den totala folkökningen antas i genomsnitt bli 630 personer per år. KARLSTADS FOLKÖKNING 2006 Nettoökning fördelat på andelen av den totala ökningen Flyttvinst från utlandet; t 30% från ; 30% övriga Flyttvinst från övriga Sverige; 10% Födelseöverskott; 12% Födelseöverskott; 1 Flyttvins Värmlan Flyttvinst från övriga Värmland; 48% Källa: Karlstad och omvärlden statistiskt nyhetsbrev, aug 2007, Karlstads kommun. Antalet barn i skolans olika årskurser kommer, som i övriga landet, att variera kraftigt under den närmaste tioårsperioden. Den största 6

7 BEFOLKNINGSSTRUKTUR I KARLSTADS KOMMUN ÅR 2006 OCH 2016 Antal w Ålder BEFOLKNINGSSTRUKTUR FÖR KVINNOR I KARLSTADS KOMMUN 2006 OCH 2016 Antal w Ålder BEFOLKNINGSSTRUKTUR FÖR MÄN I KARLSTADS KOMMUN 2006 OCH 2016 Antal w Ålder Källa: Statistikfunktionen, Karlstads kommun. 7

8 INFLYTTNING OCH UTFLYTTNING Enligt en statlig utredning är de vanligaste anledningarna till att byta bostad miljöbyte eller att fl ytta ihop med sin partner. 8 Där anges att en femtedel av de som flyttar, gör det på grund av nytt arbete eller byte av arbete. Något fl er angav studier som ett motiv. Enligt undersökningen var det alltså inte frånvaron av arbete eller viljan att få ett bättre arbete som låg bakom att människor väljer att fl ytta. Det är främst unga ensamstående och barnfamiljer med små barn som fl yttar mest. Även kvinnor och högutbildade fl yttar ofta. Barnfamiljer fl yttar till mindre orter och till kranskommuner runt storstäderna. Ungdomar föredrar större städer som kan ge dem upplevelser. Unga fl yttar alltmer med anledning av studier, vilket ofta leder till att universitetsstäder har en positiv befolkningstillväxt. För Karlstads del lämnar många studenter kommunen efter avslutade studier vid universitetet. Totalt sett bor 59 procent av universitetets studenter kvar i Värmland efter avslutande studier. Av de värmlänningar som studerar vid andra universitet fl yttar däremot bara 33 procent tillbaka till länet. Värmland lider således av ett nettounderskott på nyexaminerade studenter. 9 Flyttningar efter 30 års ålder görs vanligtvis inom det egna arbetsmarknadsområdet. Har man väl nått denna ålder är sannolikheten stor att man bor kvar på samma ställe eller i dess närhet. 10 Flyttningar till och från län och kommuner Det positiva flyttnettot, dvs summan av antalet inflyttare minus antalet utfl yttare, hamnade på 686 personer år Det är betydligt högre än året innan då flyttnettot uppgick till 235 personer. Till skillnad mot tidigare år var flyttnettot gentemot övriga Sverige positivt under De största flyttrörelserna till och från Karlstads kommun sker inom det egna länet. Det är kranskommunerna Hammarö, Forshaga och Kil som står för de största fl yttrörelserna gentemot Karlstad. Under 2006 var det ett positivt flyttnetto gentemot Säffle, Hagfors, Forshaga och Arvika. Liksom flera föregående år förlorade kommunen invånare till Hammarö, som är den enda kommunen i länet där Karlstad har ett negativt flyttnetto. Det är främst unga barnfamiljer som fl yttar från kommunen. Vanligtvis är det åldersgrupperna 0-4 år och år som i störst utsträckning lämnar kommunen. Däremot var fl yttnettot positivt för den yngsta åldersgruppen under 2006, vilket möjligen kan ses som starten på en ny trend? 11 Efter flyttrörelserna till kranskommunerna sker de största flyttrörelserna till och från Västra Götalands län, Stockholms län och Örebro län (i nämnd ordning). Flyttrörelserna här är relativt stabila och har varit så i fl era år. Förutom från det egna länet kommer fl yttvinsterna från Örebro och Dalarna. Flyttförlusterna sker till Västra Götalands län och Stockholms län. Norge, Irak och Storbritannien/Nordirland var de länder som hade störst fl yttrörelser till och från Karlstad under Av dessa länder var det endast Irak som bidrog med ett invandringsöverskott. I början av 2000-talet hade Karlstads kommun ett positivt fl yttnetto gentemot Norge, men de senaste två åren har trenden vänt och numera förlorar vi invånare till Norge. 12 Flyttningar efter ålder Ungefär 30 procent av alla fl yttningar sker i åldersgruppen år. Samma åldersgrupp brukar även bidra med de största fl yttvinsterna för Karlstads del, vilket även skedde under Den näst största fl yttningsbenägna åldersgruppen är invånare i åldern år. Där sker den största fl yttförlusten för Karlstads del, speciellt till övriga Sverige men även en hel del till Hammarö och några få till andra närliggande kommuner. I åldersgrupperna 0-4 år, år, år och år brukar Karlstad ha fl yttförluster. Under år 2006 hade kommunen dock ett positivt flyttnetto för åldersgrupperna 0-4 år och år, vilket inte har inträffat sedan åren 1999 och Under 2006 var fl yttvinsterna i dessa åldersgrupper uteslutande invånare från övriga landet och utlandet eftersom det egna länet totalt sett hade negativa flyttnetton i de berörda grupperna. Karlstads fl yttförluster gentemot det egna länet i åldersgrupperna 0-4 år och år kan tolkas som att barnfamiljerna väljer att fl ytta från Karlstad och helst till Hammarö, eftersom det är störst tapp dit. Forshaga, Kil och Grums är också intressanta kommuner för dessa åldersgrupper. Den åldersgrupp där Karlstad har fl yttvinster från samtliga Värmlands kommuner är år. Även åldersgrupperna år och år bidrar med stora flyttvinster för Karlstads del från det egna länet. 13 Flyttningar till och från stadsdelar De fl esta fl yttningar i kommunen sker till och från Kronoparken. Detta beror till stor del på att stadsdelen är den största med invånare och att universitetet fi nns där. Efter Kronoparken sker de fl est fl yttningarna till och från Herrhagen, Norrstrand, Rud och Tingvallastaden. De stadsdelar där inflyttningen har varit större än utflyttningen är Råtorp och Färjestad. Där har flera nya bostäder byggts. Större delen av de som fl yttade dit kom från en annan stadsdel i kommunen. De områden som har fått fl est nya kommuninvånare är Kronoparken och Rud men även till viss del Råtorp och Gruvlyckan. Effekter av flyttrörelser I samband med att ett nytt område byggdes på Södra Råtorp 2005 genomfördes en fl yttstudie. Av 157 hushåll som hade fl yttat in kunde 116 fl yttkedjor följas. Flyttkedjorna resulterade i 216 vakanta bostäder i kommunen. Genom denna nyproduktion frigjordes 118 hyresrätter, 40 bostadsrätter och 58 småhus. I genomsnitt har varje nyproducerad bostad på Södra Råtorp givit upphov till två lediga bostäder. 14 Flyttstudien av Södra Råtorp är en av få undersökningar som har genomförts. Det fi nns mer utvidgade metoder för att få en bättre bild av de människor som fl yttat in i ett nyproducerat område. Byggprojektuppföljning och flyttstudier är något som kommunen bör använda i allt större utsträckning. Genom sådana undersökningar ges ett bra underlag för fortsatt bostadsplanering. 8

9 IN- OCH UTFLYTTADE SAMT NETTO ÅR Antal Inflyttade Utflyttade Flyttnetto w Ålder -200 Källa: Karlstad och omvärlden statistiskt nyhetsbrev, aug 2007, Karlstads kommun. 9

10 UTBILDNING OCH FÖRVÄRVSARBETE Utbildning Karlstads universitet har en stor påverkan på bostadsmarknaden. En stor del av de som flyttar till kommunen är mellan år och kommer för att studera. Karlstad anses vara en populär studentstad. På listan över kommuner som flest ungdomar har valt att börja studera i toppar Lund, Uppsala, Umeå, Kalmar och Karlstad (i nämnd ordning). Hösten 2007 fanns studenter vid Karlstads universitet, varav majoriteten är kvinnor. Var fjärde student läser på distans. 15 Karlstads kommun har en bostadsgaranti för studenter, där samtliga bostadssökande erbjuds en bostad. Sysselsättning Sysselsättningen i Sverige har ökat sedan Däremot har inte utvecklingen i Karlstad varit lika positiv som i jämförbara kommuner. En av orsakerna som har förts fram är att den del av näringslivet som växt snabbast i riket är svagt representerad i kommunen. Handel och kommunikationer är den näringsgren som dominerar i Karlstad. Den näst största näringsgrenen är vård och omsorg, som sysselsätter de fl esta av kvinnorna i kommunen. Den näringsgren som har ökat mest i Karlstad sedan 1993 är utbildning och forskning. Den näringsgren som har ökat mest de senaste två åren är offentlig förvaltning. Den största minskningen skedde inom tillverkning och utvinning. 16 Det senaste året har arbetslösheten (inklusive arbetsmarknadspolitiska åtgärder) sjunkit från 7,7 procent till 6,9 procent i Karlstads kommun. Detta innebär att kommunen har en något högre arbetslöshet än riket, år 2006 låg den genomsnittliga arbetslösheten i riket på 6 procent. I kommunen är det fl er män än kvinnor som är arbetslösa, så är även fallet i riket. Pendlingsflödet till och från Karlstad För att främja regioners utveckling behövs gränsöverskridande samverkan såväl geografi skt som sektoriellt. Allt fl er människor prioriterar en bra livsmiljö framför närheten till arbete. Pendlingen har ökat kraftigt under en längre period. Detta medför att de lokala arbetsmarknadsregionerna ökar i storlek och dynamik. Sedan 1997 har det årligen skett en ökning både för inpendlingen och för utpendlingen till och från Karlstad. Den senaste pendlingsstatistiken avser år Då var det drygt förvärvsarbetande som pendlade till Karlstad från andra kommuner. Den största delen, 87 procent, är inpendlare från det egna länet. Inpendling sker från samtliga värmländska kommuner. Störst inpendling är det från kommunerna runt Karlstad, Hammarö, Forshaga, Kil, Kristinehamn och Grums. Därifrån kom 76 procent av alla inpendlare till Karlstad. Hammarö kommun står för 27 procent av all inpendling till Karlstads kommun. Utanför Värmlands län bidrar Stockholm, Göteborg, Karlskoga och Örebro med fl est inpendlare till Karlstad. År 2005 pendlade personer ut från Karlstad till arbete i annan kommun. För 66 procent av utpendlarna låg arbetsplatsen inom Värmlands län medan 34 procent pendlade till arbete utanför länet. Utpendling från Karlstad sker till samtliga värmländska kommuner, men i första hand till angränsande kommuner. Flest människor pendlar till Hammarö, Kristinehamn, Grums, Forshaga och Kil (sammanlagt 51 procent). Karlstadsbor som pendlar utanför länet reser främst till Stockholm (390 personer), därefter följer Karlskoga, Göteborg och Örebro i nämnd ordning. 10

11 BOSTADSMARKNADEN I VÄRMLAND Bostadsmarknaden i Värmland har varit i balans de senaste åren. Balans innebär att förhållandet mellan utbud och efterfrågan kan hanteras. Enligt Länsstyrelsens bostadsmarknadsenkät 2007 visar resultatet att sju av länets sexton kommuner har balans på bostadsmarknaden. 17 Däremot anger fem kommuner att det råder en allmän bostadsbrist och fyra kommuner har överskott på bostäder. Bristen på bostäder gäller främst hyresrätter och småhus. Liksom tidigare år råder det brist på bostäder för medelålders och äldre hushåll som efterfrågar mindre bostäder, hushåll med höga krav på attraktiva lägen samt hushåll med krav på god tillgänglighet. Bristen på bostäder för barnfamiljer har ökat de senaste åren och förväntas fortgå om inga åtgärder vidtas. Bostadsbyggandet är fortsatt ojämnt fördelat i Värmlands län och koncentrerat till Karlstads kommun. Under senare tid har dock fl er kommuner kommit igång. Tidigare har Karlstads kommun stått för 72 procent av all nyproduktion i Värmland men under 2006 minskade andelen till 51 procent. Bostadsbyggandet har framförallt ökat i Arvika, Kil, Årjäng och Säffle. Under 2006 färdigställdes 528 bostäder i länet varav 337 i fl erbostadshus och 191 småhus. Jämfört med 2005 minskade nyproduktionen med nio procent. Minskningen beror troligen på att byggföretagen valde att påbörja nya byggprojekt istället för att färdigställa de redan påbörjade. Detta var en effekt av att de statliga subventionsvillkoren för produktion av hyresrätter förändrades vid årsskiftet 2006/2007. Trenden pekar dock på ett ökat bostadsbyggande. period är cirka 70 procent fl erbostadshus och cirka 30 procent småhus. Att nyproduktionen i Eda och Arvika är på frammarsch, kan ses som en effekt av ökad gränshandel och annan positiv utveckling i den delen av länet. Fyra värmländska kommuner anser att en högre utbyggnadstakt skulle vara önskvärd. De största hindren för önskat bostadsbyggande anges vara (i nämnd ordning) brist på mark i attraktiva lägen, konfl ikt med andra allmänna intressen enligt plan- och bygglagen, vikande befolkningsunderlag och osäkerhet om framtida subventionsvillkor. Hinder som höga produktionskostnader, bristande planberedskap och svag inkomstutveckling hos hushållen bedöms inte längre vara lika stora. Karlstads bostads- och arbetsmarknadsregion Den pågående regionförstoringen medför att många lokala bostadsmarknader idag är större än de enskilda kommunerna. Karlstads kommun har en nära koppling till de kringliggande kommunerna eftersom att den största pendlingen sker dit samt att det fi nns etablerat samarbete inom flera områden. Därför är det intressant att se hur bostadssituationen ser ut i dessa kommuner. De kommuner som ingår i bostads- och arbetsmarknadsregionen är Kristinehamn, Hammarö, Kil, Forshaga och Grums. Under 2006 producerades 355 nya bostäder i regionen. Karlstad stod för 269 nya bostäder. Under 2007 och 2008 förväntas fler bostäder att byggas. Nyproduktionen sker inte bara i Karlstads kommun, utan i hela regionen. Byggkonjunkturen ser god ut för kommande år och bostadsbyggandet förväntas öka, främst i Eda, Karlstads, Torsby och Säffl e kommuner. Enligt Länsstyrelsens bostadsmarknadsenkät förväntas cirka nya bostäder att byggas under 2007 och cirka nya bostäder under Av den totala andelen bostäder som kommer produceras under denna Kommun Bostadsbestånd Bostadsmarknadsläge Byggande 2005 Byggande 2006 Planerat byggande Kristinehamn procent lägenheter 50 procent småhus. Balans, med något överskott i vissa kommundelar. 2 småhus 18 småhus 87 bostäder Hammarö Kil Forshaga Grums procent lägenheter 61 procent småhus procent lägenheter 69 procent småhus procent lägenheter 73 procent småhus procent lägenheter 64 procent småhus. Bostadsbrist 14 småhus 21 småhus 121 bostäder Bostadsbrist 1 småhus 23 lägenheter 80 bostäder Balans 14 småhus 17 småhus 26 bostäder Överskott 3 småhus 7 småhus 10 bostäder Källa: Bostadsmarknadsenkät 2007, Länsstyrelsen i Värmlands län. 11

12 12

13 BOSTADSMARKNADEN I KARLSTAD Bostadsbeståndet Kronoparken är den största stadsdelen i Karlstad, med cirka invånare. Andra stora stadsdelar är Herrhagen och Norrstrand. Bland kommunens tätorter är Skåre störst med cirka invånare. Vallargärdet är minst med 375 invånare. År 2006 uppgick det totala bostadsbeståndet i Karlstad till bostäder. Av dessa fanns lägenheter i flerbostadshus (64 procent) och småhus (36 procent). 18 Karlstads kommun strävar efter blandad bebyggelse med varierade upplåtelseformer och hustyper. Utifrån ett integrationsperspektiv men även för att möjliggöra kvarboende är det bra om en stadsdel kan erbjuda både fl erbostadshus och småhus. Romstad/Strand är en stadsdel där en blandad bebyggelse har uppnåtts. Där fi nns ungefär hälften flerbostadshus och hälften småhus. Flerbostadshusen är däremot äldre och utan hiss, vilket inte tilltalar de äldre som eventuellt behöver en tillgänglighetsanpassad lägenhet. Färjestad har också en blandad bebyggelse med cirka 44 procent småhus och resten fl erbostadshus. I övrigt finns flera stadsdelar där blandad bebyggelse saknas. Stadsdelar med stor andel fl erbostadshus är Viken, Gruvlyckan, Tingvallastaden och Haga. Stadsdelar med dominans av småhus är Stockfallet, Lorensberg, Hagalund-Gustavsberg, Hultsberg-Henstad och Kroppkärr. Dessa stadsdelar är typiska villaområden. 19 En mer komplett bild av upplåtelseformer saknas på stadsdelsnivå. Statistiken på detta område behöver förbättras. Allmännyttans bostadsbestånd Allmännyttan har lägenheter i sitt bestånd varav är studentbostäder. 20 Stiftelsen Karlstadshus har hyresrätter (cirka 300 är studentlägenheter) i sitt bestånd, varav 55 procent ligger på Kronoparken. Flertalet av bostäderna fi nns i de s k miljonprogramsområdena. Karlstads Bostads AB (KBAB), har lägenheter. 44 procent ligger centralt och 56 procent ligger i de andra stadsdelarna i tätorten. AB Karlstads Studentbostäder (STUB) hyr knappt 400 av dessa. Därutöver fi nns cirka 360 lägenheter i servicehus och ett 90-tal används till kommunens gruppboenden. STUB har lägenheter i sitt bestånd, inklusive de som hyrs från KBAB. Vid årsskiftet 2007/2008 fanns 153 vakanser i allmännyttan. Det motsvarar 1,4 procent av allmännyttans totala bestånd. Den största delen av vakanserna fi nns i Stiftelsen Karlstadshus (80 st) och STUB:s bostadsbestånd (70 st). Stiftelsen Karlstadshus uppger att vakanserna är en effekt av det ökade utbudet av bostäder i Karlstad. Stiftelsen har även hyreslägenheter i några stadsdelar som är mindre efterfrågade och därmed är de svårare att hyra ut. Vakanserna i STUB:s bestånd styrs av studieåret och är beroende av universitetets studentunderlag. Karlstads studentkår har också uppmärksammat att andra bostadstyper än de som erbjuds av STUB efterfrågas. Allmänt verkar intresset för att bo i studentkorridor ha minskat. Vakanserna i allmännyttan upplevs inte vara ett problem, eftersom en viss vakansgrad måste fi nnas ur bostadsförsörjningssynpunkt. Däremot kan det vara ett problem att vakansgraden i Karlstads Bostads AB:s bestånd är så lågt, där endast några enstaka vakanser fi nns. Det har rivits få bostäder i kommunen de senaste åren. I stort sett har det inte varit några rivningar alls av småhus de senaste åren. När det gäller fl erbostadshus revs 60 lägenheter år 1998 och 44 lägenheter år 2000, därefter har det inte skett några rivningar alls. Bostadsbeståndet enligt SCB Hustyp Totalt HR BR Äganderätt/övrigt Lgh i småhus Lgh i flerbostadshus Totalt Bostadstyper enligt SCB rk och mindre 2 rk 3 rk 4 rk Större än 4 rk Totalt

14 Bostadspriserna I riket har villapriserna stigit med tio procent under Prognosen är fortsatt stabilt stigande priser. I Värmland har villapriserna stigit med sju procent och priset på bostadsrätter har ökat med 26 procent. I Karlstads kommun steg villapriserna med 8 procent under Snittpriset för en villa i kommunen är idag 1,6 miljoner kronor medan snittpriset i riket ligger på 1,8 miljoner kronor. 21 I jämförelse med kommuner som Linköping, Örebro och Umeå 22 har prisutvecklingen på villor varit något högre i Karlstad. Däremot är snittpriset för en villa på dessa orter något högre än i Karlstad. Snittpriset i Örebro, Umeå ligger på cirka 1,9-2,1 miljoner kronor. Prisökningen i riket på bostadsrätter är 5 procent under Dock har bostadsrättspriserna i storstadsregionerna sjunkit den senaste tremånadersperioden. I Karlstad är däremot marknaden för bostadsrätter fortfarande het, priserna ökade med 18 procent under året. Prisökningen i Linköping och Umeå ligger i linje med riksplanets ökning. Örebro har haft liknande prisutveckling som Karlstad. Snittpriset per kvm ligger relativt lika mellan dessa orter, mellan kr/kvm. Snittpriset i Karlstad är kr/kvm. Snittpriset för bostadsrätter på riksplanet är betydligt högre än i dessa kommuner, priset ligger på drygt kr/kvm. 23 PRISUTVECKLING VILLOR KARLSTADS KOMMUN K/T 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0, År K/T=Medeltal, Köpesumma/ 2006-års taxeringsvärde PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER I KARLSTADS KOMMUN kr/m År Källa: 14

15 BOSTADSBYGGANDE I KARLSTAD Under åren var det en låg bostadsproduktion i Karlstad, som framgår av diagrammet nedan. 24 Från och med 2003 har dock trenden vänt till ett ökat bostadsbyggande, något som bedöms hålla i sig de närmaste fem åren. Nyproduktionen av hyresrätter bedöms dock minska drastiskt på grund av att finansieringstödet för hyresrätter upphörde vid årsskiftet 2006/2007. Under 2006 fick Karlstad ett tillskott på 290 nya bostäder. 269 bostäder nyproducerades under året och 21 kom till genom ombyggnad (t ex inredning av vindar eller lokaler byggdes om till bostäder). Av nyproduktionen, 269, byggdes 203 lägenheter i fl erbostadshus och 66 småhus. Fördelningen mellan upplåtelseformer inom fl erbostadshus var 65 hyresrätter och 138 bostadsrätter. Den största delen av nyproduktion av lägenheter var på Råtorp och Kasernhöjden. Även för småhus skedde den största nyproduktionen på Råtorp, för övrigt är det en generell spridning i kommunen av nybyggda småhus. Det har främst byggts två rum och kök och tre rum och kök under Det har varit en lägre produktion än tidigare av stora lägenheter (större än fyra rum och kök) samt ett rum och kök. 25 Detta kan peka på att det fi nns ett fortsatt behov av mindre lägenheter och småhus eller stora lägenheter. Byggande utanför planlagt område Under de senaste åren har byggandet utanför Karlstads tätort i snitt legat på cirka 30 bostäder årligen. År 2006 byggdes 30 nya bostäder och 7 fritidshus utanför detaljplanelagt område. Byggandet kommer troligtvis att öka framöver eftersom kommunen under första halvåret 2007 har fått in fler anmälningar än tidigare år. Det är främst i de västra delarna av kommunen som byggandet sker och till stor del vid vattennära lägen. Kommunens tomter Kommunen hade 34 lediga tomter till försäljning vid årsskiftet 2006/2007. Vid samma tidpunkt stod 350 personer i kö för att få en tomt. Det råder ingen större rörelse i kön, 11 tomter förmedlades 2006 och 21 tomter året innan. Det råder således brist på villatomter. Det senaste året har däremot kön minskat med cirka 85 personer. Dessa personer har inte erbjudits kommunala tomter utan har av andra skäl valt att lämna kön. Det är inte säkert att storleken på kön motsvarar den faktiska efterfrågan. Idag vet vi inte hur många av de som står i kön som är aktiva i sökandet. Avgiften för att stå i den kommunala tomtkön är låg och det är otydligt vad som efterfrågas av de som står i kön. NYPRODUKTION I RELATION TILL BEFOLKNINGSÖKNING Antal Bostadsbyggande Befolkn.ökn År Källa: Statistiska centralbyrån. 15

16 16

17 PLANERADE BOSTÄDER I KARLSTADS KOMMUN Översiktsplanen från 2006 föreslår att staden ska växa utifrån tre tillväxtnoder, östra, västra och centrum. Karlstads stadskärna är stadens centrum. Karlstads östra centrum, tillväxtnod Välsviken, kan bli en stadsdel för kunskap, forskning, affärsutveckling och boende. Karlstads västra nod byggs upp kring Grundviken, Västkust och Bergviks handelsområde, med bostäder, arbetsplatser och upplevelsemiljöer. Vattenkontakten kännetecknar Karlstad, även om den riktiga Vänerkontakten är relativt begränsad i den nuvarande stadsstrukturen. Det nära vattenläget är en av Karlstads viktigaste tillgångar, bl a för att stärka attraktionskraften. Även grönskan i staden är viktig med Stadsträdgården, Mariebergsskogen, områden längs älven och Pråmkanalen samt den stadsnära naturen. Att utnyttja och värna om dessa kvaliteter är grundläggande i den fortsatta stadsutvecklingen. 26 Nivåerna för nyproduktion ligger på en god nivå. Efterfrågan på nya bostäder är fortfarande stor, både från medborgarna som efterfrågar ett smörgåsbord av olika boendeformer och från exploatörerna som efterfrågar nya områden att utveckla. Det kommer vara en fortsatt god utbyggnad av bostäder under de närmaste åren. Det är främst flerbostadshus som kommer att produceras. Under perioden förväntas cirka nya bostäder, av dessa är 80 procent flerbostadshus. Under 2007 förmodas cirka 400 bostäder att färdigställas, varav cirka 90 procent är i fl erbostadshus (189 hyresrätter och 153 bostadsrätter). Andelen småhus förväntas att uppgå till cirka 10 procent. Detta gäller inom detaljplanerat område. Det tillkommer ca 30 småhus årligen utanför detaljplanerat område. Under 2008 fortsätter utbyggnaden av kommunen öka i samma takt, upp till 400 nya bostäder kan färdigställas. Det är främst under detta år som andelen hyresrätter minskar, som en effekt av de förändrade subventionsvillkoren. För 2009 ser planberedskapen fortsatt god ut och om inga projekt blir försenade kan uppemot 800 nya bostäder produceras. Andelen småhus kommer att öka något under 2009 på grund av utbyggnaden av Västkust, Gustavsberg och Strand. För 2010 ser planberedskapen ännu bättre ut då cirka nya bostäder kan byggas. Långsiktiga prognoser är mycket osäkra. För att kunna bygga samtliga bostäder förutsätter det att alla planärenden slutförs, att det fi nns byggherrar som tar sig an projekten och att byggande löper utan andra förseningar. Lämplig nivå för bostadsproduktion Enligt befolkningsprognosen 2007 antas att befolkningen kommer att öka med cirka 630 personer årligen till Vid ett antagande om att den genomsnittliga hushållsstorleken är två boende per hushåll bör nyproduktionen i snitt ligga på 315 bostäder per år. Denna utbyggnadstakt gäller enbart för att tillgodose befolkningstillväxten. Samtidigt krävs ett extra bostadsbyggande för att ersätta lägenheter som av olika skäl avvecklas och för att tillgodose en rotation på bostadsmarknaden. Totalt sett är bedömningen att det behövs en nyproduktion motsvarande 415 bostäder per år. Boverkets analys av det regionala byggbehovet för perioden bekräftar även detta. Utifrån Boverkets bedömning tillhör Karlstad en av de tillväxtregioner som har ett byggbehov på mer än 300 bostäder per år. 27 I översiktsplanen från 2006 görs bedömningen att det behövs produceras cirka 500 bostäder i kommunen årligen. Denna bedömning kvarstår och anses också rimlig enligt de största byggherrarna och exploatörerna i Karlstad. Karlstad anses vara en attraktiv bostadsort och det fi nns ett stort intresse av att exploatera här. Bostadsmarknadens aktörer anger att det fi nns behov av att bygga omkring nya bostäder årligen. Detta innebär också att de större aktörerna är i behov av nya områden att exploatera. Kommunens planarbetsprogram Planarbetsprogrammet är ett instrument för att inrikta kommunens planverksamhet, att prioritera planläggningsinsatser och samordna kommunens resurser och insatser för planläggning och plangenomförande. I programmet föreslås vilka projekt som ska prioriteras för den kommande programperioden. Karlstads attraktivitet är en viktig prioriteringsgrund. Planprojekt som rör nedanstående områden bör därför prioriteras: Stadens skönhet och vård av stadsmiljön Tillskott av bostäder i attraktiva lägen Villatomter i stadsnära lägen Planlagd mark för verksamhetsetableringar Universitetets utveckling Dessa prioriteringar stämmer väl överens med de slutsatser som dras i bostadsplaneringsprogrammet. Nyproduktionen av hyresrätter var bra för 2007 men framöver kommer den att minska. Detta är en effekt av de förändrade subventionsvillkoren för byggande av hyresrätter. Enligt SABO, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, kommer produktion av hyreslägenheter i Sverige att ställas in till följd av detta. För Karlstads kommuns del handlar det om cirka 250 färre hyreslägenheter i produktion än beräknat för perioden Efter 2008 är nyproduktionen av hyresrätter låg, det är bara kommunens bostadsbolag som planerar för nya bostäder. Detta är ett problem inför framtiden och åtgärder måste vidtas för att möjliggöra en produktion av hyresrätter. Se vidare bilaga Möjlig bostadsproduktion i Karlstads kommun för perioden

18 18

19 EFTERFRÅGAN PÅ BOSTÄDER Totalt sett råder det balans på bostadsmarknaden i kommunen. Viss brist fi nns i centrala delar av innerstaden, främst i attraktiva lägen. Det efterfrågas ett smörgåsbord av olika boendeformer och upplåtelseformer. En ökad efterfrågan på tillgänglighetsanpassade bostäder och boendemiljöer kan också ses, vilket ställer nya krav på samhället. Bostadsmarknadens aktörer Som en del i arbetet med bostadsplaneringsprogrammet har företrädare för bostadsmarknaden intervjuats, främst fastighetsförvaltare och byggherrar. Aktörerna har en mycket positiv bild av Karlstad som etableringsort. Tron på staden som tillväxtmotor är god och fortsatta etableringar planeras. Få aktörer visar någon oro över en eventuellt vikande marknad med lägre bostadspriser som följd. Däremot menar några att en sådan utveckling skulle kunna vara gynnsam för Karlstad, då priserna har legat något högt den senaste tiden. En vikande marknad med lägre priser kan ge effekten att den grupp som idag tenderar att fl ytta från Karlstad (unga barnfamiljer som kan få en billigare bostad i någon av kranskommunerna) kan bosätta sig i Karlstad istället. Prognoser om en eventuellt överhettad marknad oroar inte aktörerna. Däremot anses att den tidigare bostadsbristen nu har byggts bort och att det numer råder balans på bostadsmarknaden. En del oroas över att det statliga investeringsbidraget för byggande av hyresrätter har upphört. Effekten blir att färre hyresrätter kommer att byggas på sikt. Det är stopp i nyproduktionen av hyresrätter från årsskiftet 2007/2008. Samtliga aktörer ser ett behov av att Karlstad behöver växa och bedömer att nyproduktionen bör ligga mellan 250 och 500 lägenheter per år. Många anger att det måste fi nnas en planberedskap för ett högre antal bostäder. Det råder ingen uttalad brist på någon viss typ av bostad enligt aktörerna. I stort kan sägas att det finns efterfrågan på alla boendeformer och olika upplåtelseformer. Vissa stadsdelar behöver dock kompletteras med vissa bostadstyper och upplåtelseformer för att uppnå en blandad bebyggelse. mindre rum istället för färre stora rum. Det fi nns också allt större krav på standard i bostaden, allt från disk- och tvättmaskin i lägenheten till tillgänglighetsanpassningar i bostaden. Enkäten visar att husköparna allt mer prioriterar hus med bra uppvärmningssystem och hus utan akuta renoveringsbehov. 28 Karlstads Bostads AB:s kunder Karlstads Bostads AB har genom sitt marknadssystem tagit fram vad som efterfrågas av de som har valt att ställa sig i deras kösystem. Totalt ingår personer i marknadssystemet. 71 procent av de bostadssökande bor redan i Karlstads kommun. Bostadssökande från andra värmländska kommuner är främst från våra kransorter Kil, Hammarö, Forshaga och Grums. Bland de sökande från övriga landet efterfrågas områden nära universitetet och billigare bostäder. De som bor i en annan kommun i Värmland söker i högre grad bostad i mellanprisområden eller något lägre. Karlstadsborna efterfrågar i mycket högre grad bostäder i de centrala delarna av staden. Majoriteten efterfrågar mindre bostäder. De flesta bostadssökande är unga. 61 procent är år, 22 procent är år och 17 procent är över 55 år. De yngre söker små och centrala lägenheter. Ungdomar och studerande Att bli vuxen är en process som innehåller flera steg. Det handlar om att avsluta en utbildning, få ett arbete och en egen bostad. Egenförsörjning är en förutsättning för ett eget boende. Däremot råder andra förutsättningar idag för de unga än vad det har gjort i tidigare generationer. Allt fl er unga bor hemma längre, fl yttar runt mer en längre tid och bor i större utsträckning i andra hand. Andelen ensamhushåll ökar inom kapitalstarka samhällsgrupper, vilket leder till ökad konkurrens om de bostäder som de unga efterfrågar. Det råder ingen större bostadsbrist för de unga i Karlstad idag men risken fi nns att det kan bli ett problem. När nyproduktionen av hyresrätter minskar påverkas förutsättningarna för de unga. Andelen unga, som för första gången ska etablera sig på bostadsmarknaden, kommer att öka de närmaste åren. Efterfrågan på små och centrala lägenheter kommer sannolikt att bli större. 29 Fastighetsförvaltare och fastighetsmäklare Fjorton aktörer, hälften fastighetsförvaltare som förmedlar hyresrätter och hälften fastighetsmäklare som förmedlar bostadsrätter, villa, radhus och fritidshus har besvarat en enkät från Karlstads kommun (2007). Det som tydligast framkommer i resultatet är att villa och hyresrätt är de boendeformer som till störst del efterfrågas. Villor efterfrågas främst av åldersgruppen år. Hyresrätten och bostadsrätten efterfrågas av samtliga åldersgrupper. Det är främst ett rum och kök samt två rum och kök som efterfrågas och större bostäder. Enkäten visar att det anses vara brist på vissa bostäder. Det råder brist på villor och radhus, mindre än 150 kvm. Beträffande hyresrätter är det främst små lägenheter samt stora lägenheter (fyra rum och kök eller större) som efterfrågas. Större lägenheter efterfrågas allt mer. 40-talisterna efterfrågar både bostadsrätter och hyresrätter. Efterfrågan är koncentrerad till de centrala delarna av Karlstad. Under de senaste åren har speciella önskemål blivit allt vanligare. Seniorboende och trygghetsboende för den äldre målgruppen samt vattennära boende efterfrågas allt mer. Äldre hyresgäster önskar lägenheter med god tillgänglighet och god standard. Yngre hyresgäster prioriterar låg hyra före hög standard. Barnfamiljer föredrar lägenheter med fl era I Karlstads kommun är det inga större svårigheter för studenter att få tag i en studentlägenhet. STUB erbjuder en bostadsgaranti för samtliga studenter. Totalt finns studentbostäder, varav STUB har 80 procent. Under de senaste åren har antalet studenter sjunkit på Karlstads universitet, vilket har inneburit att antalet lediga studentlägenheter har ökat. I snitt har det varit cirka lediga lägenheter i STUB: s regi. Överskottet bedöms emellertid inte utgöra något problem. En viss vakansgrad måste fi nnas utifrån bostadsförsörjningsynpunkt. Vissa vakanser har fyllts genom att ett antal gymnasieelever som har lång resväg till skolan fått möjlighet att hyra en studentlägenhet. Enligt Karlstads studentkår är bostadsgarantin positiv, däremot efterfrågar dagens studenter vanliga lägenheter och vill inte längre bo i de traditionella korridorslägenheterna. En anledning kan vara att studenterna vid Karlstads universitet har blivit äldre. Studentkåren har även framfört att många studenter inte ser Karlstad som en attraktiv bostadsort i sig utan främst som en plats att studera på. En anledning till detta är att kopplingen mellan universitetet och arbetsmarknaden är svag samt att fl ertalet studenter bor inom campusområdet under hela studietiden och inte upptäcker de positiva sidorna med Karlstad som bostadsort. Beträffande samverkan mellan universitetet och näringslivet har projekt 19

20 initierats som syftar till att öka kontakter där emellan. Det innefattar att studenterna får mer information om hur arbetsmarknaden ser ut i Karlstad och vilka möjligheter som kan erbjudas. Det innefattar även att näringslivet och kommunen ska bli bättre på att ta tillvara den kompetens som byggs upp på universitetet och skapa goda relationer med både studenter och universitetet som helhet. Äldre och funktionshindrade Om 15 år är mer än 20 procent av Sveriges invånare äldre än 65 år. Detta ställer stora krav på kommunen. Samhällsplaneringen måste uppmärksamma de äldres behov av både bra bostäder och tillgänglighet till samhällets tjänster och utbud. Framförallt behövs en offensiv bostadsplanering för äldre. 30 i sociala sammanhang och gärna med tillgång till gemensamhetsutrymmen i nära anslutning till bostaden. Det sker ingen behovsbedömning enligt Socialtjänstlagen, SoL, för att få bo i seniorboenden. Det fi nns en form av trygghetsboenden i kommunen, där vård- och omsorgsförvaltningen samverkar med Karlstads Bostads AB. Vård- och omsorgsnämnden har lyft frågan om behovet av allt fl er trygghets-/seniorboenden i hela kommunen. Marknadsundersökningen visar även att behovet av denna boendeform är särskilt stort i de mindre tätorterna. Behovet fi nns där eftersom att det saknas tillgänglighetsanpassade lägenheter och nyproduktionen har varit vilande under flera år. Utvecklingen har under många år gått mot att stärka möjligheten till kvarboende för äldre och funktionshindrade genom att erbjuda allt mer kvalificerad vård och omsorg i hemmet, bostadsanpassning, korttidsvård, dagverksamhet samt olika stödformer till anhöriga. Äldre och funktionshindrade ska inte behöva fl ytta permanent för att få tillgång till en ökad service utan servicen ska fl ytta till den som behöver den. I Socialstyrelsens lägesrapport för 2006 uppmärksammas att platserna i särskilt boende fortsätter att minska samtidigt som utvecklingen inom vård och omsorg av de äldre har inneburit en förskjutning av ansvar från det offentliga till de anhöriga. Detta har medfört att många äldre upplever det som ett tvång att bo kvar hemma samtidigt som anhöriga har fått ta ett större ansvar. Antalet personer med både hemtjänst och kommunal hemsjukvård har ökat i landet. Frågan om vad som skulle kunna göras i ett tidigare skede ställs, dvs innan behovet av särskilt boende uppstår. 31 När det gäller boende för funktionshindrade ser kommunens vård- och omsorgsförvaltning inget överhängande behov av att utöka antalet gruppboendeplatser. Däremot bör man i förlängningen överväga en omlokalisering av någon befintlig gruppbostad. Det finns idag ett flertal gruppbostäder i Karlstads mindre tätorter medan det i centrum endast finns ett fåtal platser. De äldres framtida boendeönskemål Allmännyttans intresseorganisation, SABO, har gjort en undersökning om vad som kan hända på bostadsmarknaden när 40-talisterna går i pension. De fl esta fyrtiotalister bor idag i småhus och fl ertalet kommer att bo kvar. De har även ett större konsumtionsutrymme. Av alla åldersgrupper är det just fyrtiotalisterna som kommer att ha råd att betala för nybyggda bostäder. Detta gäller dock inte ensamstående fyrtiotalister, för dessa är boendekostnaden helt avgörande. De vill även ha ett attraktivt, tryggt och småhusliknande boende. Marklägenheter eller småhus utan större underhållsbehov efterfrågas. Lediga småhus ökar omsättningen på bostadsmarknaden. Om fyrtiotalisterna skulle fl ytta till lägenheter kan nya bostäder frigöras för barnfamiljer. 32 I syfte att kartlägga vilka behov och önskemål om framtida boende som fi nns hos medborgare i åldern år i Karlstads kommun, har en marknadsundersökning genomförts. 33 Fördelningen av respondenter, 80 procent i tätorten Karlstad och 20 procent i de mindre tätorterna, följer den verkliga befolkningsfördelningen i kommunen. Resultaten visar att mer än hälften av respondenterna är intresserade av att bo i den boendeform som populärt kallas för seniorboende. Detta är en boendeform för äldre som inte bygger på omfattande omvårdnadsbehov utan på önskemål om att kunna bo nära andra äldre och att på ett smidigt sätt kunna ingå Det är utmärkande att respondenterna föredrar att bo kvar i det område där de bor i dag även när de blir äldre. Om respondenterna får välja var deras framtida bostad ska ligga, är det 41 procent som helst vill bo nära ett stadsutbud med restauranger och affärer. 34 procent vill helst bo naturnära, medan 18 procent helst vill att boendet ska vara vattennära. Cirka 80 procent anger att de föredrar mindre lägenheter, två-tre rum och kök. För planeringen inom kommunen är tidsperspektivet särskilt viktigt. 18 procent tror att en fl ytt blir aktuell för dem inom en femårsperiod. 22 procent vardera har svarat att de uppskattar att de behöver flytta inom 6-10 år, respektive år (resterande del vet ej). Kommunens bostadssociala ambition Arbetsmarknads- och socialnämndens inriktningsmål när det gäller boende är att förvaltningens klienter ska tillförsäkras boende i den omfattning som krävs. Nämnden har en hög ambition när det gäller medborgarnas behov av bostad och boende. Karlstads kommuns bostadssociala ambition är att arbeta för att fastighetsägare ska teckna avtal med kommunen och att fl er bostadssociala kontrakt tecknas. Bostadsplaneringen ska omfatta alla människor, även de som har svårare än andra att skaffa sig en bostad efter sina behov. Här krävs en nära samverkan med socialtjänsten och privata fastighetsägare för att ta del av kunskap om människor med särskilda behov. Hushåll med svag ställning på bostadsmarknaden Det har blivit allt svårare att få tillgång till bostäder för ekonomiskt svaga hushåll. Det fi nns också fl era hushåll, t ex inom avdelningen för socialpsykiatri, som skulle kunna klara av en egen lägenhet men som har svårt att accepteras som hyresgäster. För att lösa detta finns bostadssociala kontrakt. Arbetsmarknads- och socialförvaltningen har kontrakt med KBAB och Stiftelsen Karlstadshus. 34 Detta innebär att en avtalad kvot (runt 60 bostäder) avsätts till hushåll som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. I praktiken innebär detta att kommunen går in som garant för att försäkra hyresvärden om en hyresinkomst och eventuella åtgärder vid skadegörelse m.m. Sex olika privata fastighetsägare har i dag förvaltningens klienter i sitt bestånd men ännu har man inte kommit så långt att avtal har skrivits med dem. Detta är något som skulle kunna vidareutvecklas i nära samarbete med fastighetsägaren. Idag är behovet mycket större än den avtalade kvot som fi nns och det är långa köer till de bostadssociala kontrakten. 20