Kapitalmarknadsdag i samband med Stockholm Open 2005

Transkript

1 Kapitalmarknadsdag i samband med Stockholm Open 2005

2 Stockholm Open oktober 2005 Seminarium Tisdag Kapitalmarknadsdag - Håkan Bryngelson, Leif Garph och Björn Lindström - Maths Liljedahl och Ulf Wickbom, moderatorer Onsdag Den attraktiva arbetsplatsen - Göran Adlén med Ulf Wickbom, moderator Torsdag Kriskommunikation när det värsta händer - Lottie Knutson med Ulf Wickbom, moderator Fredag Lördag Varumärkets växande betydelse - Ulf Enander och Bengt Möller Vasakronan - ett ledande fastighetsföretag - Håkan Bryngelson Söndag Vasakronan - ett ledande fastighetsföretag - Håkan Bryngelson

3 Sponsoring - Stockholm Open Huvudsponsor för 13e året i rad Turneringen spelas för 37:e gången 1200 kunder och intressenter 700 seminariedeltagare

4 Vasakronan och Stockholm Open Stärka varumärket - bra exponering i media och på arenan Bygga relationer med nuvarande och potentiella kunder/intressenter i samband med seminarier och tennis, buffé

5 Vasakronan Masters För landets bästa 12-åriga tjejer (födda 1994), tidigare 14-åriga tjejer Känna på hetluften i Kungliga Tennishallen Vinnaren får Wild Card till Orange Bowl och resestipendium Tidigare vinnare Kristina Andlovic, Varbergs TK Michaela Johansson, SALK Sousan Massi, Norrköping TK Sandra Roma, SALK

6 Kontorsbarometern Veta mer hur olika kontorsmiljöer påverkar oss som arbetar på kontor. vilka önskemål som finns kring lokaler och tjänster. Erbjuda relevant fakta om kontor och arbetsmiljö. fakta som ger innehåll till vår slogan om en bättre värd. Frågar 1000 personer

7 Kontorsbarometern 1 & 2 1. Kontorets funktionssätt och utformning 2. Chefens placering 3. Drömkontoret 4. Prydnadsföremål - topplista 5. Störningsmoment på kontor 6. Olika kontorstyper 7. Kontoret som image 8. Distansarbete 9. Vänskap på kontor 10. Sociala aktiviteter på jobbet 11. Byte av kontor 12. Ökar stress/ökar arbetsinsats

8 Kontorsbarometern oktober 2005 Anser du att kontorets utformning påverkar din arbetsinsats? Ja Nej 0% 25% 50% 75% 100% Anser du att kontorets utformning påverkar din stressnivå? Ja Nej 0% 25% 50% 75% 100%

9 Kapitalmarknadsdag 2005 Ledande fastighetsföretag Håkan Bryngelson Verkställande direktör Våra kunder och våra affärer Leif Garph Vice vd, chef region Stockholm Finansiell utveckling Björn Lindström Ekonomi- och finansdirektör Moderatorer Maths Liljedahl - Nordea Ulf Wickbom

10 Vasakronan ledande fastighetsföretag Håkan Bryngelson Verkställande direktör

11 Vasakronan fastigheter 373 anställda Miljarder kr Hyresintäkter 2,7 Resultat efter skatt 0,9 Marknadsvärde 33,2 Hyresintäkter, % Stockholm 65 Kontor 77 Göteborg 15 Butik 12 Malmö 14 Garage/förråd 4 Uppsala 3 Bostäder 1 Lund 3 Övrigt 6

12 Utveckling sedan 1996 Sålt fastigheter 18,9 miljarder kronor Köpt fastigheter för 19,2 miljarder kronor

13 Vasakronan marknadsvärde Malmö Göteborg Uppsala Lund % 16% Totalt Mkr 64% Stockholm Intern fastighetsvärdering Marknadsbedömning av NewSec och DTZ.

14 Vasakronan - ekonomisk utveckling Mkr Mkr Prognos Intäkter Driftnetto Resultat exkl reavinster, av- och nedskrivningar 0

15 Strategisk plattform Vasakronan erbjuder attraktiva lokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner, med nöjda och lojala kunder Omstrukturerat fastighetsbestånd Bästa fastigheterna för kontor och butik Stark säljkapacitet Starkt varumärke Tjänster - Vasakronan Service Partner

16 Vasakronans huvudstrategier Hyresmarknaden Attraktiva lokaler och tjänster Stärkta kundrelationer Aktiv marknadsbearbetning Marknadsledande position Attraktiva delmarknader Fastighetsmarknaden Portföljutveckling Strukturerad omsättning av portföljen Kommersiella lokaler Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö och Lund

17 Komplett serviceutbud Vasakronan Service Partner Tjänster via partners Telefoni Konferens RoomServicetjänster Miljöstationer Vaktmästeritjänster Restauration

18 Säljer InfraCity till Orion Sålt för 1,4 miljarder kr cirka kvm cirka 25 % vakans Starkare nyckeltal högre resultat efter finansnetto lägre vakans Orion Capital Managers europeiskt fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter via två fastighetsfonder. InfraCity är första investeringen i Sverige.

19 Många stora projekt Kv Bremen 3, Stockholm, 220 Mkr Kv Tegen 5-7, Solna, 120 Mkr Kv Heden 705:14, Göteborg, 660 Mkr

20 Fortsatt renodling av fastighetsbeståndet - affärer i juli 2005 Fastigheter och mark i Hägernäs, 80 Mkr Kv Sillhovet 3, Stockholm, 116 Mkr Kv Järfälla-Jakobsberg 2:2406, 25 Mkr

21 Norrporten 2001 och 2003 sålde Vasakronan sitt fastighetsbestånd i tio regionstäder för 5,7 miljarder till Norrporten Andra AP-fonden, Sjätte APfonden och Vasakronan äger Norrporten Norrporten Hyresintäkter, mrd kr 1,4 Marknadsvärde, mrd kr 13,0 Lokalarea, milj kvm 1,2

22 Jämförelse totalavkastning för cityfastigheter och BNP Totalavkastning (%) BNP (%) 40 Totalavkastning BNP Källa: NewSec

23 Omvärldsfaktorer energi, inflation och ränta Årlig procentuell förändring 2.0 Prognos SEB Höga energikostnader 1.5 UND1X God svensk tillväxt men trög arbetsmarknad ökande investeringar låg inflation Fortsatt låga räntor Källor: SCB, SEB 05 UND1X exkl. energi och livsmedel Stor internationell osäkerhet % åriga statsobligationer 8 Sverige USA Tyskland Källa: EcoWin

24 Utveckling av sysselsättning i Sverige Tusental personer Kommentarer från Finansplanen 0404: Jobben och tillväxten främst : Full sysselsättning högst på dagordningen 12m glidande medeltal 0509: Sverige i arbete Jan Apr Jul Oct Jan Apr Jul Oct Jan Apr Jul Oct Jan Apr Källa EcoWin

25 Sysselsättning Antal personer (miljoner) 5,2 Befolkning ,0 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 Sysselsättning 3, Källa Svenskt Näringsliv

26 Över kvm nyuthyrt hittills under 2005! jan-aug Kvm 2005 Stockholm Storstockholm/Uppsala Göteborg Öresund Totalt

27 Marknadshyror kontor citylägen Kr/m Stockholm Kista Göteborg Malmö Uppsala Lund Q305 Källa: NewSec

28 Vakansgrad kontor citylägen 1 % Q305 1 Lunds tätort Kista Malmö Göteborg Stockholm Lund Uppsala Källa: NewSec

29 Antal verksamma i Kista Kista, totalt ICT Övriga

30 Kista utvecklas positivt Antalet sysselsatta i Kista vid halvåret personer varav 2/3 inom ICT-sektorn 26 nya ICT företag till Kista under första halvåret nya företag nya företag nya företag Vasakronan 17 nya avtal i Kista Science Tower senaste året 4 nya avtal i Kista Entré Vasakronan har nyuthyrt kvm Cirka hälften av total uthyrning i Kista

31 Direktavkastningskrav kontor i bästa läge % Malmö Göteborg Stockholm 5-årig statsobligation Q3 Källa: NewSec

32 Internationella investerare i Sverige Mkr % % 14% 21% 45% 32% 47% sept Svenska investerare Internationella investerare Källa: NewSec

33 Strategi 2005 Fortsatt kundorientering Utveckling av tjänsteaffären Ökad prioritering av investeringar Utveckling av fastighetsportföljen Renodling och koncentration Fortsatt tillväxt

34 Våra kunder och våra affärer Leif Garph Vice vd, chef region Stockholm

35 Hyresmarknaden Hyresgäster blir allt mer otrogna! Genomsnittlig kontraktslängd är 4 år (JLL) 21 % av kunderna flyttar vid kontraktsslut (JLL) Nöjda kunder sänker risken för avflyttning - minskad omflyttning ökar lönsamheten

36 Nöjdast kunder NKI, NöjdKundIndex Vasakronan Vasallen Hufvudstaden Castellum John Mattson Akademiska Hus NIHAB Tornet AP Fastigheter Branschsnitt

37 Vad är viktigt för våra kunder? Flexibla och funktionella lokaler Bra inomhusklimat Attraktiva lägen Rätt hyra valuta för pengarna

38 Vad är viktigt för våra kunder? Flexibel och kreativ hyresvärd Snabba besked från hyresvärden Kringtjänster fokusera på egen kärnverksamhet Miljötänkande

39 Hur möter vi kundernas behov? Många bra lägen Stort fastighetsbestånd möjligheter för kunden Moderniserar fastighetsbeståndet, följer marknadens preferenser (köp/sälj/ombyggnad)

40 Hur möter vi kundernas behov? Egen förvaltningsorganisation Nära och aktiv kundkontakt

41 Komplett serviceutbud Vasakronan Service Partner Det fixar vi! Servicetjänster ger kostnadseffektivitet besvärsfrihet trivsel image Köp det ni behöver varken mer eller mindre!

42 Hur skapas bra affärer för Vasakronan Omförhandling utan att behöva bygga om Bygga om eller bygga till för kunder på ett kostnadseffektivt sätt Finna nya användningsområden för hela eller del av fastighet

43 Bremen 3 i Stockholm och kv Tegen i Solna Nyuthyrning av Bremen kvm till Länsrätten Nyuthyrning till Domstolsverket i Solna, kv Tegen

44 Hyreskontrakt i Stockholm Omförhandling, Länsstyrelsen, kvm Murmästaren 3 Uthyrning till THE One, kvm Sverigehuset Omförhandling med SEB, kvm Hästskon 12

45 Fastighetsmarknaden Exempel på bra affärer för Vasakronan Köp av fastigheter med utvecklingspotential + utvecklad teknik och outvecklad kontraktsstruktur - outvecklad teknik och utvecklad kontraktsstruktur Försäljning av fastigheter som inte långsiktigt passar in i Vasakronans portfölj

46 Bra fastighetsaffärer Fastighet Marknadsvärde Försäljningspris Vinst Mkr Vinst % Sillhovet 3, Stockholm % Jakobsberg 2:2406, Järfälla % Hägernäs, Täby % Lorensberg 53:4. Göteborg % Bostadsrättslägenhet Gråbjörnen 11, Malmö % TOTALT %

47 Exempel på bra affärer för Vasakronan Projektutveckling av tomtmark och byggrätter Nyuthyrning Polismyndigheten kvm Kriminalvårdsstyrelsen kvm

48 Fastighetsvärdering Alla fastighetsvärderingar är behäftade med en viss osäkerhet. Osäkerheten varierar med typ av objekt och med fastighetskonjunkturen Denna marknadsosäkerhet anges vanligen till cirka +/ 5 till 10 procent på respektive fastighet. Portföljvärdering har vanligen en osäkerhet på mindre än hälften av objektsosäkerheten cirka +/- 3-4 procent

49 Fastighetsvärdering 2005 Marknadsvärdering av Newsec och DTZ vid helårsskifte Internvärdering vid varje kvartalsskifte fastighetsspecifika värdepåverkande händelser ny- och omtecknade kontrakt avflyttningar investeringar DTZ och NewSec bedömer förändringar i marknaden på hyresnivåer och direktavkastningskrav Första året med IFRS utvärdera ev externvärdera också vid halvårsskifte

50 Främsta faktorer som påverkar fastighetsvärderingen Makroekonomi Den svenska ekonomin Inflation Ränta Tillväxt Sysselsättning Fastighets- och lokalhyresmarknaden Vakansutveckling Hyresantagande Direktavkastning % åriga statsobligationer Sverige Tyskland USA Källa: EcoWin

51 Rekordhög spread mellan nominella räntan och yielden % Nominell ränta Direktavkastningskrav Stockholm kontor Differens

52 Kontorssysselsättningen följer varandra ingen nedgång i Malmö två senaste åren Kontorssysselsättning i storstadsregionerna Index Index 1987= Stockholmsregionen Göteborgsregionen Malmöregionen Källa: Temaplan (ingår i Tyréns AB) och SCB

53 Nedgången återhämtas Förändring i medelantalet anställda Stockholmsregionen ,7% Göteborgsregionen ,5% Malmöregionen ,0% Storstadsregionerna ,7% Källa: Temaplan

54 De nya jobbens påverkan på vakanserna Nyuthyrning, m² 20 m² per alla anställda / 15 m² per tre av fyra anställda Tillkommande vakanta ytor genom projekt, m² Vakanserna går från till Stockholm / ,4% 15,5/ 17,2% Göteborg / ,2% 11,2/ 12,8% Malmö / ,4% 7,4/ 10,4% Total / ,0% 13,9/ 15,7% Källa: Temaplan och Jones Lang LaSalle

55 Finansiell utveckling Björn Lindström Ekonomi- och finansdirektör

56 Övergång till IFRS - sammanfattning Fastigheter redovisas till verkligt värde Extern värdering vid årsskiftet (bedömt marknadsvärde) värderingsintervall +/- 5% Intern värdering övriga kvartal extern bedömning av hyresnivåer och direktavkastningskrav Förändring av verkligt värde redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen Realiserad värdeförändring ersätter reavinst Avskrivningar och nedskrivningar försvinner

57 Övergång till IFRS - sammanfattning Orealiserad värdeförändring i derivatportföljen redovisas direkt mot eget kapital Orealiserad värdeförändring skuldportfölj redovisas ej Uppskjuten skatt värderas till 28 procent - trots möjlighet att sälja i form av näringsbetingade aktier IFRS medför högre resultat efter finansnetto IFRS medför ökning av förvaltningsfastigheter med 10 mdr kr och eget kapital med 8 mdr kr

58 Hyresintäkter % Jan-juni Förändring jämförbart bestånd Effekt av förvärv och avyttringar Summa förändring hyresintäkter

59 Om- och nyförhandling av hyresportföljen % Jan-juni Genomsnittlig hyresförändring Andel av hyresportföljen Genomsnittlig löptid, år 3,9 3,6 3,6 4,1 4,0

60 Vakansgrad % Jan-juni Hyresvärde, % Mkr % Vakansgrad, hyra

61 Driftkostnader % Jan-juni Förändring jämförbart bestånd Effekt av förvärv och avyttringar Summa förändring driftkostnader

62 Underhållskostnader % Jan-juni Förändring jämförbart bestånd Effekt av förvärv och avyttringar Summa förändring underhållskostnader

63 Finansnetto % Jan-sept Räntebärande skuld netto, Mkr - genomsnittlig Genomsnittlig räntesats 4,3 %* 5,1% 5,3% 5,2% 5,1% Finansnetto, Mkr * Refinansieringsräntesats ,5 %

64 Resultaträkning % Prognos IFRS Hyresintäkter Driftöverskott Finansnetto Resultat efter finansnetto Resultat fastighetsförsäljningar Realiserad värdeförändring Nedskrivning, värdeförändringar Orealiserad värdeförändring Resultat efter finansnetto exkl jämförelsestörande poster

65 Nyckeltal % Jan-juni Driftöverskottsmarginal, % Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 2,4 2,5 2,6 2,1

66 Investeringar och försäljningar % Jan-juni Investeringar Fastighetsförvärv Totalt Fastighetsförsäljning Fastighetsprojekt (mdr kr) 1,2 1,1 0,7 1,3 1,0

67 Balansräkning Mkr Fastigheter och anläggningar Uppskjuta skattefordringar Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital Uppskjutna skatteskulder Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder

68 Nyckeltal Juni Miljarder kronor Marknadsvärde fastigheter 33,2 32,9 31,4 34,1 35,1 Soliditet, % Nettoskuld/marknadsvärde, %

69 Finansieringskällor varav Mkr Låneram utnyttjat Certifikatprogam MTN-program EMTN-program Banklån - 30 Banklån pantbrev Bindande kreditlöften Totalt

70 Moderatorer Maths Liljedahl, Nordea och Ulf Wickbom

71 Jonas Björkman STOR DAVIS CUP HJÄLTE SINGEL ATP-TITLAR (6): 1997 Auckland, Indianapolis, Stockholm 1998 Nottingham 2002 Nottingham 2005 Ho Chi Minh City DUBBEL ATP-TITLAR (41): VARAV 8 GRAND SLAM TITLAR 2005 Bastad, Cincinnati, Hamburg, Miami, Roland Garros; 2004 Båstad, Sydney, Wimbledon 2003 Halle, Stockholm, US Open, Wimbledon 2002 Auckland, Båstad, Monte Carlo, Wimbledon 2001 Rotterdam, Australian Open, Hamburg, Monte Carlo 2000 Moskva 1999 Cincinnati, Stuttgart Indoor, Australian Open, Halle, Montreal/Toronto 1998 Australian Open, Indian Wells 1997 Atlanta 1996 Antwerp, New Delhi 1995 Båstad, Toulouse, Ostrava 1994 Antwerp, Båstad, Doubles Championship, London / Queen's Club, Schenectady, Rotterdam, Jakarta

72 Stockholm Open Tisdag den 11 oktober Centre court Ca Thomas Johansson vs Ervin Eleskovic Ca James Blake(USA) vs Guillermo Garcia-Lopez (Esp) Ca Thomas Enqvist vs Rainer Schuettler(Ger) Bana 1 Ca Mathieu/Monfils (Fra) vs Eleskovic/Landsberg Ca Hanley/Arthurs (Aus) vs Sanguinetti(Ita)/Spadea(USA)

73

74 Kista Science Tower i Tennis Gallery 7 meter hög modell av Kista Science Tower

75 Vasakronan och Stockholm Open Lounge med buffé i Björn Borg Village - Accesskort för entré till lounge