Nya principer för AVSKRIVNING

Transkript

1 Utveckling fn fastighelsföretagande i offentlig sektor (U.EO.S.) Nya principer för AVSKRIVNING En strategi för "rätt" bokfört värde på offerti ga fastigheter

2 Exempel: Skola vid 20års ålder och stomme med 30 års livslängd. Byggnad, kvm BRA Produktionskostnad kr/kvm BRA Andel Livslängd Påverkan på Aktuell ålder Kvarvarande Kvarvarande Kvarvarande livslängd, viktad livslängd livslängd, viktad livslängd, viktac Mark 2000 (används ej i beräkningarna) Stomme inkl grund % 30 år 9 år 20 år 10 år 3 år Fasad, yttertak % 30 år 3 år 20 år 10 år 1 år Install, ledningsystem % 30 år 4 år 20 år 10 år 1 år Fönster, dörrar mm % 20 år 1 år 20 år O år O år WS produktionssystem 859 6% 20 år 1 år 20 år O år O år Stomkompl, bygg % 30 år 5 år 20 år 10 år 2 år Utrustning kök o sanitet 756 5% 30 år 2 år 20 år 10 år 1 år Transportsystem 308 2% 20 år O år 20 år O år O år Ytskikt % 10 år 1 år 20 år -10 år -1 år Styr- o. Reglersystem 430 3% 10 år O år 20 år -10 år O år Total byggnadskostnad % 26 år 6 år 22% Total projektkostnad (används ej I beräkningarna)

3

4 Förord Det pågår en diskussion i många offentliga fastighetsorganisationer om hur man skall se på avskrivningar av verksamhetsfastigheter. Snabba förändringar inom hyresgästernas verksamheter kan innebära kortare livslängd för byggnader som dessa bedrivs i. Det kan gälla den tekniska utvecklingen, t ex att medicinska behandlingsmetoder ändras på ett sätt som kräver ombyggnader. Förändringar kan också gälla synen på hur en verksamhet bäst bedrivs. En skola som satsar mer på att eleverna arbetar med självständiga projektarbeten, behöver andra typer av lokaler är de som finns i en skola som är byggd för klassisk "katederundervisning". En modern byggnad innehåller i regel betydligt mer tekniska installationer än vad motsvarande äldre byggnader gör. Eftersom dessa tekniska system har kortare livslängd än stommen innebär det att delar av investeringen måste ersättas relativt tidigt. Även denna förändring av byggnadens innehåll kan motivera en kortare avskrivningstid. Syftet med denna rapport är att diskutera vilka problem och möjligheter som finns med dagens sätt att hantera avskrivningar av offentliga verksamhetsfastigheter. Rapporten är en ideskrift som bland annat ska kunna ligga till grund för en bredare diskussion om behovet av ändringar i dagens rekommendationer och praxis på avskrivningsområdet. Skriften har initierats och finansierats av samarbetsprojektet "Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor" (U.F.O.5) i vilket ingår Svenska Kommunförbundet, Landstingsförbundet, Församlingsförbundet, Fortifikationsverket, Statens Fastighetsverk, Akademiska hus AB samt Specialfastigheter Sverige AB. Författare har varit Hans Lind, Avdelningen för bygg- och fastighetsekonomi, KTH. Till sin hjälp har författaren haft en styrgrupp som lämnat värdefulla bidrag och synpunkter under arbetets gång: Thomas Mundebo, SQlna kommun; Anders Häggström, Västerås stad; Nils Wallin, Fortifikationsverket; Martin Bergdahl, Landstingsfastigheter i Dalarna; Ebbe Börjesson, Landstingsfastigheter Örebro; Bengt-Åke Nilsson, Regionfastigheter Skåne; Carl-Gunnar Andersson, Statens Fastighetsverk; Marianne Robertsson och Hans Hahn, Specialfastigheter samt Linda Andersson och Malin Allerno, Svenska Kommunförbundet. Ted Lindqvist har på uppdrag av Svenska Kommunförbundet och UFOS fungerat som projektledare. Stockholm i april 2002

5 Innehåll Förord Sammanfattning Inledning Varför är avskrivningsprinciperna viktiga? Är dagens avskrivningstider för långa? " Är komponentavskrivning ett bra alternativ? " Ska fler åtgärder betraktas som investeringar och skrivas av under ett antal år? Regelbundna ned- och uppskrivningar utan fysiska förändringar av fastigheten Hur ska avskrivningsprinciper kopplas till hyrorna? " 54 Referenser Bilaga. Komponentavskrivning med 10 byggnadssystem - exempel och förklaring av beräkningar U.F.O.S. och Svenska Kommunförbundet Stockholm. Tfn Epost: fastighet@svekom.se. Webbplats: ISBN: Tryckeri: Repro8, Nacka Text: Hans Lind och Håkan Bejrum Omslag: Michael Schneider Redigering och form: Bjöm Hårdstedt Distribution: Tfn , fax Nya principer för avskrivning

6 Sammanfattning Startpunkten för detta projekt var oron för att dagens avskrivningstider för byggnader var för långa. Snabbare förändringar i verksamheterna, organisationsförändringar som kommer allt tätare, och allt mer teknikintensiva byggnader kan alla motivera kortare avskrivningstider. Om inte avskrivningstiden anpassas till en rimlig bedömning av byggnaderna"verkliga" livslängd innebär det i princip att man skjuter kostnader på framtiden. Det bokförda värdet kan komma att bli för högt och hyran för låg om organisationen tillämpar en kostnadsbaserad hyra. De studier som genomförts rörande äldre byggnader tyder dock inte på att de tillämpade avskrivningsprinciperna lett till för höga bokförda värden, även om man räknar bort den extra avskrivning som inflationen ledde till tidigare. Några generella ändringar i de rekommendationer som finns rörande avskrivningstider behövs knappast. Det går dock att identifiera ett antal fall där kortare avskrivningstider kan vara motiverade. Vissa organisationer har också gått ner till avskrivningstider på år för specialbyggda anläggningar i lägen där det saknas alternativ efterfrågan. Kombinationen av att en byggnad är teknikintensiv och har en stomme som bedöms ha en relativt kort livslängd kan motivera en ökning av avskrivningarna från 3 till 4 procent. Vissa organisationer uppnår en snabbare avskrivningstakt för teknikintensiva byggnader, genom att betrakta en större andel av grundinvesteringen som byggnadsinventarier som skrivs av på 10 år. Utgår vi från att det idag finns en allmänt större osäkerhet om de framtida behoven finns ett antal olika sätt att hantera detta: Man låter inte osäkerheten påverka den avskrivningstiden utan gör nedskrivningar den dag det visar att anläggningen inte behövs. Man skaffar sig en säkerhetsmarginal genom att generellt använda en kortare avskrivningstid. Man har inledningsvis en högre avskrivningstakt, som sedan reduceras när det framtida behovet blir mer säkert. Det finns ingen metod som är rätt eller fel, men det är viktigt att en organisation tar ställning till hur man bedömer osäkerheten och hur det ska påverka avskrivningarna. Detta bör anges i organisationens årsredovisning. Sammanfattning 3

7 Ett sätt att få en bättre anpassning mellan byggnadens faktiska struktur och avskrivningstiden, är att tillämpa komponentavskrivning, dvs byggnaden delas in i ett antal komponenter som skrivs med separata avskrivningstider. När en komponent ersätts skriver man ner eventuellt kvarvarande bokfört värde på den aktuella komponenten och ökar sedan det bokförda värdet med det aktuella investeringsbeloppet. Används ett litet antal komponenter kan de administrativa merkostnaderna begränsas. I de rekommendationer som ges om avskrivningar bör man i högre grad än idag lyfta fram komponentavskrivning som en intressant variant. Under en byggnads livstid genomförs en rad åtgärder. Dagens regler säger i princip att en åtgärd ska klassificeras som underhåll och kostnadsföras det aktuella året om åtgärden innebär att en funktion eller kvalitet återställs till ursprungliga. Om åtgärden innebär att standarden höjs i relation till ursprunget ska den betraktas som en investering som ska höja det bokförda värdet och sedan skrivas av under en lämplig avskrivningstid. Denna princip tillämpas i praktiken inte. Större insatser betraktas i regel som en investering även om de till största delen innebär att ursprunglig standard återställs. Denna praxis har flera fördelar, till exempel att det bokförda värdet bättre speglar byggnadens kvalitet och att kostnader fördelas på ett rimligare sätt över byggnadens nyttjandetid. Dagens regler bör ändras så att det blir tillåtet att betrakta alla åtgärder som höjer byggnadens kvalitet som investering. En investering som sedan skrivs av på lämplig tid. I årsredovisningen ska anges vilka principer som styrt gränsdragningen mellan vad som betraktas som investering och vad som kostnadsförs. Snabbare förändringar och ökad osäkerhet kan göra det motiverat att regelbundet gå igenom organisationens fastighetsbestånd och bedöma de bokförda värdenas rimlighet i relation till nybyggnadskostnader och byggnadens värde"för verksamhet. I samband med detta kan nedskrivningar av värden genomföras om det framstår som motiverat. På samma sätt de börsnoterade fastighetsbolagen allt oftare anger fastigheternas marknadsvärde i en not till balansräkningen, kan det vara motiverat att ägare av verksamhetsfastigheter på motsvarande sätt anger ett "verkligt värde", till exempel beräknat som ett tekniskt nuvärde. Om en organisation tillämpar en kostnadsbaserad hyressättning kommer avskrivningsprinciperna direkt att påverka hyressättningen. Inom ramen för en kostnadsbaserad hyra måste parterna bestämma vilken hyresprofil som ska råda över tiden, till ex- 4 Nya principer för avskrivning

8 empel genom en modell med rak avskrivning eller något som mer liknar en annuitetsmodell med låga avskrivningar inledningsvis när räntekostnaderna är höga. Parterna måste också komma överens om hur risker knutna till det framtida behovet av anläggningen ska fördelas. Vill fastighetsägaren inte ta några sådana risker knyts ofta avskrivningstiden till längden på den första hyresperioden. Detta kan i sin tur påverka hyresnivån vid en fortsatt förhyrning. Det finns egentligen inga regler eller rekommendationer för kopplingen mellan avskrivning och hyra. Däremot kan det finnas motiv till att parterna i högre grad tydliggör vilka principer som ska styra hyressättningen, till exempel när det gäller hyresprofil och riskfördelning. Sammanfattningsvis framhåller vi i denna skrift att följande förändringar och förtydliganden i rekommendationerna rörande avskrivningar kan vara motiverade: 1. Att en komponentavskrivningsmodelllyfts fram som ett sätt att bättre knyta samman byggnadens tekniska struktur med avskrivningstiden. 2. Att en organisation får möjlighet att betrakta alla åtgärder som långsiktigt höjer byggnadens värde i relation till värdet innan åtgärden vidtogs som investeringar, dvs att öka det bokförda värdet med beloppet och inte kostnadsföra det. I den mån som det totala bokförda värdet då framstår som för högt bör en nedskrivning först göras. 3. Att en organisation regelbundet, till exempel vart femte år, bör göra en genomgång av de bokförda värdena och göra de nedskrivningar som är motiverade. I samband med detta bör även byggnadernas "verkliga värde" uppskattas och anges i en not till balansräkningen. 4. Att det är lämpligt med mer detaljerad information om organisationens policy när det gäller avskrivningar, till exempel gränsen mellan vad som kostnadsförs och vad som ses som investering, bör också ges i årsredovisningen. Sammanfattning 5

9 6 Nya principer för avskrivning

10 1. Inledning En grundläggande regel inom ekonomisk redovisning är, att om en organisation anskaffar en tillgång som ska nyt~as under en längre period, till exempel en byggnad, så ska inte utgiften för anskaffningen tas upp som en kostnad det år som anskaffningen sker. Utgiften ska istället fördelas över den tid som man bedömer att anläggningen kommer att nyt~as under - utgiften ska"skrivas av" under ett antal år. Avskrivningen redovisas som en kostnad under dessa år. Detta projekt motiverades aven oro för att verkligheten förändrats på ett sådant sätt att praxis när det gäller hur avskrivningar görs behöver modifieras. Mer konkret handlade om det till exempel följande frågor: Har snabbare förändringar inom olika verksamheter gjort att en anläggningarnas livslängd blivit kortare? Dessa förändringar kan gälla den tekniska utvecklingen, till exempel att medicinska behandlingsmetoder ändras på ett sätt som gör att det krävs ombyggnader relativt ofta för att anpassa lokalerna till de nya metoderna. Förändringar kan emellertid också gälla synen på hur en verksamhet bäst bedrivs. En skola som satsar mer på att eleverna ska arbeta med självständiga projektarbeten behöver andra typer av lokaler är de som finns i en skola som är byggd för klassisk"katederundervisning". Även om verksamheten i sig inte förändras, kan den organisatoriska uppbyggnaden förändras på ett sätt som påverkar sannolikheten att byggnaden kommer att vara användbar i framtiden. Detta kan både handla om koncentration av verksamheter motiverade av besparingskrav, och att verksamheter konkurrensutsätts och kanske läggs ner om det finns konkurrenskraftiga alternativ. Det finns alltså en osäkerhet i det framtida behovet aven byggnad som är knuten till osäkerhet om vilken politik som kommer att föras. En modern byggnad innehåller i regel betydligt mer tekniska installationer av olika slag än vad motsvarande äldre byggnader gör. Eftersom dessa tekniska system har kortare livslängd än stommen innebär det att "mer" av investeringen måste ersättas relativt tidigt. Även denna förändring av byggnadens innehåll kan motivera en kortare avskrivningstid. 1. Inledning 7

11 Under arbetets gång har ytterligare frågor aktualiserats, bland annat gränsdragningen mellan: 1. Åtgärder som betraktas som en investering och som därför tas upp som en tillgång som sedan skrivs av under ett antal år 2. Åtgärder som inte betraktas som en investering utan som redovisningsmässigt tas upp som en kostnad det år som de genomförs. Projektets övergripande syfte är allmänt uttryckt att: undersöka hur dagens praxis ser ut när det gäller avskrivningar på byggnader undersöka vilka problem som finns med dagens regler, rekommendationer och praxis diskutera vilka förändringar i regelverk och som kan vara motiverade av regler, rekommendationer och praxis. Projektets genomförande Projektet inleddes med två empiriska delstudier: Den första var inriktad på att undersöka om avskrivningstiderna på skolor och sjukvårdsbyggnader historiskt sett varit för korta. Data om anskaffningskostnad, investeringar, avskrivningstider och bokfört värde samlades in. En grov bedömning gjordes om aktuellt bokfört värde var rimligt i relation till byggnadens "verkliga värde". Resultaten redovisas i Lind & Brunes (2000). I den andra studien gjordes intervjuer med representanter för fastighetsförvaltare inom den privata industrin och inom staten för att undersöka vad man där tillämpade för principer och hur man där såg på behovet av ändringar i avskrivningsprinciperna. Resultaten redovisas i Lind (2001). En särskild studie om teknikintensiva byggnader gjordes av docent Håkan Bejrum (se kapitel 3) för att bedöma vad som är rimliga avskrivningstider för byggnader med mycket installationer. Material från Håkan Bejrum har också använts i kapitel 4 om komponentavskrivningsmodeller. Syfte med denna avslutande rapport är att dra samman trådarna från de olika studierna och göra en sammanfattande bedömning av den rådande situationen och vilka förändringar som kan vara aktuella. Rapporten är en ideskrift som bland annat ska kunna ligga till grund för en bredare diskussion om behovet av ändringar i dagens rekommendationer och praxis på avskrivningsområdet. 8 Nya principer för avskrivning

12 Ett särskilt tack riktas till auktoriserad revisor Bo Nordlund som gått igenom en preliminär version av denna slutrapport. Rapportens målgrupper Avskrivningsfrågorna har betydelse för en rad olika grupper, främst: 1. Central ekonomiförvaltning, som ansvarar för framtagande av resultaträkning och balansräkning. 2. Revisorer, som bland annat ska bedöma om resultat och balansräkning tagits fram på ett korrekt sätt. 3. Fastighetsenhet (eller motsvarande), som bland annat bedöms efter vilket resultat som uppnås och som förhandlar om hyror. 4. Hyresgäster som hyr specialutfolmade lokaler med kostnadsbaserade kontrakt. Avskrivningarna är då en del av kapitalkostnaden och avskrivningsprinciperna påverkar hyresnivån. Ambitionen med denna rapport är att den ska vara skriven så att alla dessa grupper kan tillgodogöra sig den, även om de primära målgrupperna är personer som är verksamma i den central ekonomiförvaltningen och i fastighetsenheten. Självklart är det också så att om det bedöms vara motiverat att ändra avskrivningsprinciper blir detta i nästa led en fråga för bolagsstyrelser, politiska ledningar och organisationer som är ansvariga för framtagande av rekommendationer. Detta ligger dock i ett senare skede. Det bör redan här understrykas att fastighetsförvaltning i offentlig sektor idag bedrivs i flera olika juridiska former och att detta kan påverka hantering av avskrivningar. Å ena sidan finns på den statliga sidan aktiebolag som Akademiska Hus och Specialfastigheter AB, som lyder under samma juridiska regler och skatteregler som vilket aktiebolag som helst. Å andra sidan hanteras fastigheter i många kommuner genom ett fastighetskontor, eller motsvarande avdelning inom en större organisation. Denna är då inte en formellt är en fristående enhet. Kommuner och landsting berörs inte heller av reglerna om företagsbeskattning. En mellanform är kommunala eller landstingskommunala fastighetsbolag. "Avständet" mellan fastighetsbolag och verksamhet är dock betydligt mindre inom kommuner och landsting än inom staten, där man i regel starkare betonat att det fastighetsförvaltande bolaget eller verket ska vara oberoende * (Undantaget från detta är möjligen relationen mellan Fortifikationsverket och Försvarsmakten) och att verksamheterna är fria att hyra lokaler från vem som helst. I den mån som dessa skillna- * På lång sikt kan avskrivningsprinciperna ha viss betydelse eftersom bedömningen av objektets livslängd kan påverka bedömd lönsamhet och därigenom investeringsnivån och utbudet på marknaden. Kortare avskrivningstid sammanhängande med en bedömd kortare ekonomisk livslängd kan leda till mindre investeringar och därmed till högre hyresnivå på marknaden på grund av mindre utbud. 1. Inledning 9

13 der i juridiska form är viktig för resonemangen kommer det att påpekas när vi kommer till sådana punkter. Disposition I kapitel 2 beskrivs mer i detalj hur avskrivningsprinciperna är viktiga för resultaträkning, balansräkning och för hyressättning för specialanpassade lokaler med kostnadsbaserade kontrakt. Kapitel 3 ställer frågan"är dagens avskrivningstider för långa?". Kapitel 4 diskuterar huruvida komponentavskrivningsmodeller kan vara ett intressant alternativ. KapitelS undersöker gränsen mellan åtgärder som kostnadsförs direkt och åtgärder som ses som en investering som skrivs av under ett antal år. Kapitel 6 tittar på nedskrivningar och uppskrivningar av värdet på grund av förändringar i omgivningen. Kapitel 7 sätter avskrivningsprinciper i relation till hyressättning. I det avslutande kapitel 8 sammanfattas rapporten med tonvikt på vilka ändringar i regler, rekommendation och praxis som kan vara motiverade. 10 Nya principer för avskrivning

14 2. Varför är avskrivningsprinciperna viktiga? Ibland möter man åsikten att avskrivningar är tämligen ointressanta och att det inte spelar så stor roll hur avskrivningarna görs. Argumentet kan i grova drag vara följande: - Det centrala för en organisation är att det finns pengar i kassan, och att det kan förväntas finnas pengar i kassan i framtiden. Kan en organisation, utan att liina för mycket, få fram pengar för en investering som bedöms vara viktig så är det bara att "tuta och köra". Hur denna investering sedan skrivs av spelar egentligen ingen roll. Som vi ska återkomma till i slutet av detta kapitel fanns det en tid dä det låg mycket i detta argument, men flera förändringar har gjort avskrivningsfrågorna viktigare. Den första är att synsätt och principer för ekonomisk redovisning inom offentlig sektor närmat sig den ekonomiska redovisningen inom den privata sektorn. Resultaträkning och balansräkningar har blivit viktigare än tidigare, och som kommer att framgå i de följande avsnitten, påverkas båda dessa i hög grad av vilka avskrivningsprinciper som tillämpas. Den andra viktiga förändringen är att offentlig fastighetsförvaltning numera, i högre grad bedrivs genom fristående bolag eller avgränsade resultatenheter som hyr ut lokaler till de verksamhetsansvariga. Förutom att avskrivningsregler påverkar dessa enheters resultat- och balansräkning kan avskrivningsprinciperna ha betydelse för vilken hyra som verksamheten får betala. Avskrivningsprinciperna har alltså betydelse för resultaträkning, balansräkning och hyressättning och i de följande avsnitten ska vi se närmare på var och en av dessa. Avskrivningsprinciperna påverkar verksamhetens resultat För att förenkla diskussionen antar vi att alla andra kostnader och intäkter är givna. Låt oss anta att innan avskrivningarna har organisationen ett resultat på +10. Vi ser bara på effekten av olika avskrivningsprinciper. Organisationen gör nu en investering pil 20 och väljer mellan en avskrivningstid på 10 år eller 20 år. I tabellen på nästa sida kan vi se avskrivningar och resultat för dessa båda alternativ. 2. Varför är avskrivningsprinciperna viktiga? 11

15 Tabell 2.1. Samband avskrivningstider och resultat: Ett exempel Resultat töre avskrivningar Avskrivningar vid avskrivningstid 10 år Ar Ar O Avskrivningar vid avskrivningstid 20 år 1 1 Resultat efter avskrivningar vid avskrivning 10 år 8 10 Resultat efter avskrivningar vid avskrivning 20 år 9 9 Vi ser här tydligt hur en kortare avskrivningstid ökar kostnaderna och försämrar resultatet de inledande åren, men minskar kostnader och förbättrar resultat efter att avskrivningstiden är slut. Tabellen illustrerar också att det kan finnas taktiska aspekter i beslut om avskrivningsprinciper. En organisation som kortsiktigt vill förbättra det redovisade resultatet kan välja längre avskrivningstider och därmed minska de redovisade kostnaderna de närmaste åren. Är det ett bolag som betalar skatt på resultatet kan strategin istället vara att ha så korta avskrivningstider som skattelagstiftningen tillåter för att på det sättet skjuta skattebetalningar framför sig. Som vi ska återkomma till kan man se syftet med regelverken kring avskrivningar som att begränsa båda dessa former av strategiskt beteende. Avskrivningstiderna får inte vara för långa eftersom man då skjuter kostnader framför sig och å andra sidan inte för korta eftersom en skattepliktig enhet då kan minska skattebetalningarna mer än staten vill. Tabellen ovan är ofullständig i ett viktigt avseende, och det är hur resultatet beror av den verkliga livslängden. Att man väljer mellan 10 eller 20 års avskrivningstid beror rimligen på att man är osäker på hur lång objektets livslängd verkligen är. Tabell 2.1 är gjord under förutsättningen att den verkliga livslängden är (minst) 20 år. Om det visar sig att livslängden bara är 10 år, måste extraordinära åtgärder vidtas år 110m en 20-årig avskrivningstid valts. Det återstående bokförda värdet måste då skrivas ned - givet att anläggningen saknar värde i alternativ användning. Vi får då följande förlopp (tabell 2.2 överst på nästa sida). I detta fall kan vi se att det blir stora avskrivningar och ett mycket dåligt resultat år 11, när organisationen måste justera för att man tidigare överskattade den ekonorniska livslängden. Resultatet ett enskilt år kan också påverkas av organisationens policy när det gäller extraordinära nedskrivningar eller uppskrivningar, vilket vi återkommer till i kapitel Nya principer tör avskrivning

16 Ar 1-10 Ar 11 Ar Tabell 2.2. Samband avskrivnings- Resultat töre avskrivningar tider och resultat: Avskrivningar vid avskrivningstid 10 år 2 O O Ett modifierat ex- Avskrivningar vid avskrivningstid 20 år 1 10 O empel med livslängd på 10 år Resultat efter avskrivningar vid avskrivning 10 år Resultat efter avskrivningar vid avskrivning 20 år 9 O 10 Tabellerna illustrerar tillsammans hur felaktiga avskrivningstider skapar en ryckighet i resultatet som inte speglar den underliggande verksamheten. Har man för korta avskrivningstider, till exempel 10 år för en anläggning som nyttjas i 20 år, redovisas för dåligt resultat den första perioden och för bra den andra perioden. Har man för långa avskrivningstider, redovisar man inledningsvis för bra resultat och riskerar att som i tabell 2.2 få göra extraordinära avskrivningar som leder till att organisationen redovisar mycket dåliga resultat vissa år. Avskrivningsprinciperna påverkar organisationens balansräkning Ju större avskrivningar som görs, dvs ju kortare avskrivningstid som tillämpas, desto snabbare minskar tillgångens bokförda värde. l tabell 2.3 redovisas en mycket stiliserad balansräkning för en organisation. Tillgångarna består av fastigheter och likvida medel. På skuldsidan finns lån och eget kapital. Tillgångar Likvida medel Fastigheter Omslutning Skulder och eget kapital Lån Eget kapital Omslutning Tabell 2.3. Stiliserad balansräkning. Låt oss nu för enkelhets skull anta att en ny byggnad uppfärs till kostnad 10. Inga nya lån tas upp utan investeringen finansieras med de likvida medel som finns. Vi bortser från avskrivningar på andra tillgångar, m m. l tabell 2.4 redovisas balansräkningen efter att investeringen genomförts. Tillgångar: Likvida medel Fastigheter Omslutning 5 95 (85+10) 100 Skulder och eget kapital Lån Eget kapital Omslutning Tabell 2.4. Stiliserad balansräkning efter investering 2. Varför är avskrivningsprinciperna viktiga? 1.3

17 I tabell 2.5 redovisas balansräkningen år 10 givet en 20-årig avskrivningstid på den nya byggnaden. För enkelhets skull antas att inga andra poster förändrats. I tabell 2.6 redovisas en balansräkning som bygger på en IO-årig avskrivningstid. Tabell 2.5. Stiliserad balansräkning tör år 10, givet 20 års avskrivningstid. Tillgångar: Likvida medel Fastigheter 5 90 (85+5) Skulder och eget kapital Lån Eget kapital Omslutning 95 Omslutning 95 Tabell 2.6. Stiliserad balansräkning tör år 10, givet 10 års avskrivningstid. Tillgångar: Likvida medel Fastigheter 5 85 (85+0) Skulder och eget kapital Lån Eget kapital Omslutning 90 Omslutning 90 Jämförs tabell 2.5 och 2.6 framgår att avskrivningstiden påverkar tillgångarnas storlek, det egna kapitalets storlek och den redovisade soliditeten (kvoten mellan eget kapital och totalt kapital). Längre avskrivningstid leder till högre värde pä tillgängarna, större redovisat eget kapital och högre soliditet. Om tillgångens faktiska livslängd avviker från avskrivningstiden kan man alltså få följande"fel" i balansräkningen. En för lång avskrivningstid leder till att värdet på tillgångarna och storleken på det egna kapitalet överskattas, samt att soliditeten överskattas. (Detta kan leda till engångsjusteringar i samband med extraordinära nedskrivningar på det sätt som diskuterades i föregående avsnitt.) En för kort avskrivningstid kan på motsvarande sätt leda till att värdet av tillgångarna, storleken på det egna kapitalet och soliditeten underskattas i balansräkningen. Den korta avskrivningstiden skapar så att säga dolda reserver, på samma sätt som den skattemässigt kan skapa en dold skatteskuld. Avskrivningsprinciperna kan påverka hyressättningen Om hyrorna för en lokal sätts efter"utbud och efterfrågan", som den i regel gör för till exempel vanliga kontors- och affärslokaler, spelar avskrivningsprinciperna ingen direkt roll för hyresnivån. Hyresvärden antas ta ut den högsta möjliga hyra som den aktuella situationen på marknaden tillåter. Fastighetsägarens avskrivningar påverkar enbart lönsamhet och balansräkning på det sätt som beskrevs ovan. 14 Nya principer tör avskrivning

18 För byggnader som specialbyggts åt en viss användare, och där det finns en begränsad extern marknad, är det dock vanligt med en kostnadsbaserad hyressättning, särskilt i nyproduktion (se till exempel Riksdagens Revisorer 2001, Frimert 2001). Kapitalkostnadernas storlek - storlek på räntor och avskrivningar - kommer då att påverka hyresnivån. Vi kan illustrera detta med en byggnad där den överenskomna investeringssumman är 300 och där valet står mellan 15 och 20 års avskrivningstid. Låt oss för att få jämna siffror anta att räntekravet endast är 5 procent, och att kapitalkostnadsdelen i hyran bestäms som summan av avskrivning och ränta på ett belopp som motsvarar ursprunglig investering minus hittills gjorda avskrivningar. Vi tittar på kapitalkostnadsdelen i hyran år l, S, lo, 15 och år 20. Tabell 2.7. Samband avskrivningstider och hyra: Investering 300, ränta 5 % År 1 År 5 År 10 Avskrivningar i hyran vid avskrivningstid 15 år 20 (300/15) Avskrivningar i hyran vid avskrivningstid 20 år 15 (300/20) Icke avskriven investering, bokfört värde vid avskrivningstid 15 år Icke avskriven investering, bokfört värde vid avskrivningstid 20 år Räntekostnad i hyran vid avskrivningstid 15 år 15 (5 %av 300) 10 (5 % av 200) 5 Räntekostnad i hyran vid avskrivningstid 20 år 15 11,25 7,5 Kapitalkostnad i hyran vid avskrivningstid 15 år Kapitalkostnad i hyran vid avskrivningstid 20 år 30 26, År 15 År O O O 75 O O O 3,75 O 20 O I exemplet ovan ger en avskrivningstid på 20 år i runda tal 10 procent lägre kapitalkostnad i hyran de första 15 åren - men naturligtvis högre hyra under år Med den aktuella hyresrnodellen faller kapitalkostnadsdelen i hyran kraftigt över tiden. Tabell 2.7 kan användas för att belysa två andra viktiga frågor i detta sammanhang. Den första är sambandet mellan avskrivningstid och hyresavtalets längd. Antag att det görs ett femtonårigt hyresavtal för den specialbyggda anläggningen. Med en femtonårig avskrivningstid kommer det bokförda värdet då att vara noll. Visar det sig då att hyresgästen inte längre behöver byggnaden, och det inte finns några andra intressenter, så kan hyresvärden i alla fall konstatera att man "fått igen" den ursprungliga investe- 2. Varför är avskrivningsprinciperna viktiga? 15

19 ringen. Inga extraordinära nedskrivningar behövs. Om ägaren däremot tillämpar en 20-årig avskrivningstid, finns det kvar ett icke avskrivet värde 75 år IS, vilken skapar en risk för hyresvärden. Huruvida fastighetsägaren är beredd att ta den risk som det innebär att ha en kontraktstid som är kortare än avskrivningstiden beror bland annat på hur speciell den aktuella byggnaden är med avseende på läge och utformning - och på om fastighetsägaren får ekonomisk kompensation till exempel genom ett högre räntekrav. På grund av osäkerhet om den långsiktiga efterfrågan på lokalen kan hyresvärden vilja ha en kort avskrivningstid. Detta kan skapa problem för hyresgästen då kort avskrivningstid leder till hög hyra de första åren med den typ av kostnadsbaserad hyra som illustrerats i tabell 2.7. En utväg kan då vara att inom ramen för samma avskrivningstid omfördela avskrivningarna över tiden. I tabell 2.8 beskrivs hyran i ett tänkt fall där avskrivningstiden ligger på 15 år - vilket motsvarar 20 i avskrivning per år - men där avskrivningarna sänks från 20 till 10 de första fem åren och ökas från 20 till 30 de sista fem åren. (Detta närmar hyran till en annuitetsmodell, eller den så kallade balanshyresmodell som förekommer vid hyressättning i den statliga sektorn.) Som jämförelse redovisas siffrorna för den 15-åriga avskrivningstiden i tabell 2.7. Tabell 2.8. Samband avskrivningstider Ar 1 Ar6 Ar 10 Ar 15 och hyra: Avskrivningar i hyran Omfördelning av vid rak avskrivning avskrivningar. Avskrivningar i hyran vid avskrivningstid 15 år Omfördelad avskrivning Icke avskriven investering, bokfört värde vid rak avskrivning O Icke avskriven investering, bokfört värde vid omfördelad avskrivning O Räntekostnad i hyran vid rak avskrivning O Räntekostnad i hyran vid omfördelad avskrivning 15 12,5 7,5 O Kapitalkostnad i hyran vid rak avskrivning Kapitalkostnad i hyran vid omfördelad avskrivning 25 32,5 27,5 30 Med de antagande som gjorts i tabellen, kan vi se att målet att få ner hyran de inledande åren och få en jämnare kapitalkostnad i hyran lyckades. Att anpassa avskrivningarna på detta sätt för att få en "rimlig" hyresprofil kan dock skapa ett annat problem, och det 16 Nya principer för avskrivning

20 är att det bokförda värdet under vissa perioder kan framstå som för högt i förhållande till det "verkliga värdet". Antar vi att den faktiska livslängden är 15 år, så innebär ju modellen med omfördelade avskrivningar att det bokförda värdet år 10 är hälften av det ursprungliga värdet - trots att bara en tredjedel av livslängden återstår. Ett sätt att hantera detta är att göra en skillnad mellan den avskrivning som görs i redovisningen och den avskrivning som ligger till grund för hyressättningen. Sammanfattningsvis kan vi säga att om en organisation tillämpar en kostnadsbaserad hyressättning kommer beslut om avskrivningstider att påverka hyresnivå och hyresförlopp. Förhållandet mellan avskrivningstid och hyresavtalets längd påverkar även riskfördelningen mellan hyresgäst och hyresvärd. Sammanfattning av kapitlet Avskrivningsprinciperna spelar alltså roll för redovisat resultat, storleken på tillgångarna i balansräkningen, och för hyresnivån vid kostnadsbaserad hyressättning. Återvänder vi till det inledande argumentet om att avskrivningsprinciper är oviktiga, kan vi säga att det var en logisk ståndpunkt under en period där resultaträkning och balansräkning spelade en relativt liten roll i den offentliga sektorn. Innan internhyressystemens tid var sambandet mellan avskrivningsprinciper och hyresnivå inte heller något av vikt. Det finns ytterligare ett specialfall där avskrivningsprinciperna inte spelar någon nämnvärd roll för resultaträkningen och det är om en större organisation har en jämn investeringsnivå. Vi kan tänka oss en organisation som använder tio maskiner aven viss typ, och som byter ut en av dessa varje år. Att bokföra den inköpta maskinen som en kostnad direkt, ger ungefär samma resultat som att betrakta inköpen av alla maskinerna som investeringar och sedan skriva aven tiondel av varje maskin om året. Inom offentlig sektor finns idag enstaka exempel på direktavskrivning av långsiktiga investeringar, dvs man tar inte upp tillgången i balansräkningen utan betraktar investeringen som en kostnad det år den genomförs. Det gäller till exempel vissa typer av militära anläggningar där värdet i alternativ användning bedöms som mycket begränsat. Ett motiv till detta förfaringssätt kan vara en kombination av administrativ förenkling, jämn nivå på de aktuella investeringarna samt att det är en anläggning där värderingen kan framstå som relativt godtycklig. Dessa fall kan dock ses som "undantagen som bekräftar regeln" att avskrivningsprinciper även på specialutformade anläggningar fått större och större betydelse. 2. Varför är avskrivningsprinciperna viktiga? 17

21 3. Är dagens avskrivningstider för långa? Redovisningsrådet skriver i sin rekommendation Materiella Anläggningstillgångar (RR 12,1999): "Det avskrivningsbara beloppet för en materiell anläggningstillgång skall periodiseras enligt en systematisk plan över tillgångens nyttjandeperiod. Den avskrivningsmetod som används ska återspegla hur tillgångens värde för företaget successivt förbrukas." Avskrivningstiden ska enligt denna rekommendation motsvara förväntat nyt~andetid.en sammanställning av denna och andra regler som har betydelse för fastighetsföretag finns i Dellström (2000). I skrifterna"avskrivningar" (Referensgruppen i redovisningsfrågor, 1997) och"avskrivningstider" (Svenska Kommunförbundet) finns bland annat följande rekommendationer: Den del av fastighetens värde som är markvärde ska inte avskrivas. Avskrivningstid 50 år för förvaltningshus m m som är att betrakta som monumentalbyggnad. Avskrivningstid 33 år för kommunalhus, sjukhus, skolor o d. Avskrivningstid 20 år för fritidsanläggningar, industribyggnader, garage o d. Landstingsförbundet rekommenderar i skriften"avskrivningar för landsting och regioner" att fastigheter ska skrivas av på 30 år. Det finns dock vissa möjligheter till undantag från att göra avskrivningar. "Om en tillgång uppenbarligen redan är tillräckligt avskriven kan det i undantagsfall vara lämpligt att avbryta eller modifiera avskrivningsplanen." (" Avskrivning" s 12) Det är dock inte förenligt med Årsredovisningslagen att helt avbryta avskrivningarna innan tillgången är helt avskriven. Däremot får man förlänga avskrivningstiden och därmed minska avskrivningsbeloppen om man bedömer att den faktiska nyt~andetiden blir längre än den som låg till grund för den ursprungliga avskrivningsplanen. 18 Nya principer tör avskrivning

22 Om fastighetsförvaltningen sker i ett separat bolag blir skattereglerna viktiga, särskilt som det enligt Ekonomistyrningsverket (1999, s 18) är vanligt att organisationer för att förenkla administrationen använder samma avskrivningstider i bokföringen och i skatteredovisningen. Följande (urval av) avskrivningstider har angivits av Riksskatteverket (se Enström & Matos 2000 s 45, eller Riksskatteverkets webbplats). Byggnadstyp Kontorsbyggnad Industribyggnad som inte är inrättad tör speciella användning Industribyggnad som endast har begränsad användning tör annat ändamål Specialbyggnad, samtliga Avskrivningsprocent, tid 2 %,50 år 4 %,25 år 5 %,20 år 3 %,33 år Tabell 3.1. Skattemässiga avskrivningstider. Jämförs denna tabell med rekommendationer tidigare, framgår att de skattemässiga reglerna leder till längre avskrivningstider för kontorsbyggnaden, men till liknande avskrivningstider för övrigtvi kan se skolor och sjukhus som specialbyggnader. Den centrala frågan i detta kapitel är alltså om det finns skäl att modifiera dessa rekommendationer så att avskrivningstiderna blir kortare. Resultat från deistudierna Studie 1. Sjukhus och skolor byggda kring 1970 (Brunes & Lind, 2000) I denna studie undersöktes totalt tretton skolor och sjukvårdsbyggnader hämtade från två landsting och två kommuner. Objekt från tiden runt 1970 valdes för att kunna se om de hittills tillämpade avskrivningsprinciperna hade gett rimligt resultat. För varje objekt kartlades hur det bokförda värdet utvecklats - vilken avskrivningstid som tillämpades på grundinvesteringar, vilka investeringar som gjorts senare, och vilken av skrivningstid som tillämpats på dessa senare investeringar. För att få en bild av om det aktuella bokförda värdet var rimligt gjordes en jämförelse mellan det bokförda värdet och en grovt uppskattad aktuell nyproduktionskostnad. Tanken var att det borde finnas ett acceptabelt gap mellan bokfört värde och nyproduktionskostnad, samt att det acceptabla gapets storlek beror på vilka insatser som gjorts i objektet. Vi återkommer till detta nedan. Det undersöktes också vilka allmänna principer som tillämpades i de aktuella organisationerna och det framkom att de i stort sett 3. Är dagens avskrivningstider för långa? 19

23 tillämpade de rekommendationer som beskrevs ovan i samband med nyproduktion. Vid ombyggnader tillämpades i regel kortare avskrivningstider, vanligen år. Varje byggnad betraktades som ett avskrivningsobjekt, dvs det förekom ingen komponentavskrivning där delar aven byggnad särskiljs och åsätts olika avskrivningstider. I tabell 3.2 nedan redovisas bokfört värde som andel av nyproduktionskostnaden samt återstående avskrivningstid givet den nivå som avskrivningarna låg på Tabell 3.2. Bokfört värde i relation till nyproduktionskostnad m.m. Organisation, objekt Bokfört värde 1998 i relation ti II nyproduktionskostnad 1. Vårdcentral 1 (landsting 1) 18 % 2. Sjukhem (landsting 1) 24 % 3. Vårdcentral 2 (landsting 1) 4 % 4. Förvaltningsbyggnad (landsting 1) 23 % 5. Vårdcentral 3 (landsting 1) 17 % 6. Lasarettsområde (landsting 2) 9 % 7. Skola 1 (kommun 1) 4 % 8. Skola 2 (kommun 1) 2 % 9. Skola 3 (kommun 1) 2 % 10. Skola 4 (kommun 2) 20 % 11. Skola 5 (kommun 2) 20 % 12. Skola 6 (kommun 2) 12 % 13. Skola 7 (kommun 2) 8 % Återstående avskrivningstid 15 år 21 år 6 år 24 år 17 år 13 år 9 år 30 år 13 år 15 år 15 år 12 år 14 år Med tanke på att det i regel var fråga om väl underhällna byggnader som fungerade bra för den rådande verksamheter, var slutsatsen att de bokförda värdena knappast var för höga. Snarare var de i regel mycket låga i relation till nyproduktionskostnaden. Det fanns för dessa objekt ingen anledning att oroa sig för att de tillämpade avskrivningstiderna varit för långa. Vid intervjuer i de aktuella organisationerna framkom inte heller någon allmän oro för att avskrivningstiderna var för långa. Undantaget var byggnader för verksamheter, särskilt inom sjukvården, där den tekniska utvecklingen går fort och kräver täta ombyggnader för att byggnaderna ska anpassas till den nya tekniken. I delrapporten påpekas emellertid, att under perioder med hög inflation är den verkjiga avskrivningen betydligt högre än den redovisade. Inflationen urholkar ju det reala bokförda värdet och fungerar därmed som en avskrivning. Under inflationstider stiger den nominella räntan och man kan säga att en del av den höga nominella räntan egentligen är amortering!avskrivning. Den 20 Nya principer tör avskrivning

24 totala kapitalkostnaden behöver inte påverkas av inflationen, men en större del av kapitalkostnaden ser ut som en räntekostnad. Eftersom mycket tyder på att vi under överskådlig tid kommer att ha en inflationstakt som är betydligt lägre än den som observerats under perioden , är det viktigt att fråga sig om det gynnsamma resultat som redovisas i tabell 3.2 verkligen beror på att avskrivningstiderna är rimliga eller om orsaken är att organisationerna "räddats av inflationen". För att klargöra detta räknades alla investeringsbelopp om till dagens penningvärde och nya bokförda värden räknades fram med tillämpning av de avskrivningstider som faktiskt tillämpats. Dessa resultat redovisas i tabell 3.3. Av tabellen framgår att om det inte varit inflation skulle de bokförda värdena ha varit väsentligt högre - i genomsnitt mer än debbelt så höga. Med tanke på att det innan justeringen fanns en så god marginal mellan bokfört värde och nyproduktionskostnad, kvarstår en betryggande marginal för de allra flesta objekt även efter justeringen. Till saken hör att skolorna i kommun 2 i regel nyligen var renoverade och nästan i nystandard. Den huvudsakliga slutsatsen så här långt var att de tillämpade avskrivningsprinciperna inte framstod som problematiska. Tabell 3.3. Bokfört värde i relation till nyproduktionskostnad, ingen inflation Organisation, objekt Nominellt bo~fört Bokfört värde Bokfört värde värde utan inflation utan inflation i procent av nyproduktionskostnad 1. Vårdcentral 1 (landsting 1) 12 mkr 27 mkr 39% 2. Sjukhem (landsting 1) 29 mkr 42 mkr 35% 3. Vårdcentral 2 (landsting 1) 3 mkr 4,5 mkr 6% 4. Förvaltningsbyggnad (landsting 1) 28 mkr 34 mkr 31% 5. Vårdcentral 3 (landsting 1) 12 mkr 26 mkr 37 % 6. Lasarettsområde (landsting 2) 35 mkr 155 mkr 39% 7. Skola 1 (kommun 1) 1,8 mkr 3,5 mkr 8% 8. Skola 2 (kommun 1) 2,4 mkr 2,4 mkr 2% 9. Skola 3 (kommun 1) 8 mkr 12 mkr 9% 10. Skola 4 (kommun 2) 36 mkr 94 mkr 48% 11. Skola 5 (kommun 2) 11 mkr 28 mkr 53% 12. Skola 6 (kommun 2) 6,5 mkr 26 mkr 47 % 13. Skola 7 (kommun 2) 7 mkr 35 mkr 39% Studie 2. Statliga fastighetsförvaltare och privat industri I denna studie gjordes intervjuer och e-postenkäter för att kartlägga använda principer och hur man såg på behovet av ändrade avskrivningstider pga snabbare teknisk utveckling och snabbare 3. Är dagens avskrivningstider för långa? 21

25 organisatoriska förändringar. Ingen kartläggning gjordes av enskilda objekt. Statliga fastighetsförvaltare För de statliga fastighetsförvaltarna framkom ett ganska tydligt mönster. De som förvaltade mycket specialinriktade fastigheter, ofta i lägen som försvårar alternativ användning, tillämpade avskrivningstider på år. Ambitionen hos dessa fastighetsförvaltare var också att ha långa hyresavtal samt avskrivningstider som är knutna till kontraktstiden. Fastighetsförvaltaren vill inte bli sittande med oavskrivna restvärden den dag som hyresgästen eventuellt lämnar fastigheten. Åtminstone får det inte vara några betydande restvärden. En svårighet med dessa relativt korta avskrivningstider - förutom att de leder till höga hyresnivåer - är att de kan komma i konflikt med de skattemässiga reglerna i den mån som fastigheterna ägs av ett aktiebolag. De företag/ organisationer som förvaltar fastigheter i bättre lägen tillämpar normalt en 40-årig avskrivningstid. Möjligheten att hitta en alternativ hyresgäst kan motivera att en och samma fastighetsförvaltare tillämpar olika avskrivningstider för objekt med liknande fysiska egenskaper. När det gäller speciella åtgärder i en fastighet som den nuvarande användaren önskar få genomförda, så knyts i regel avskrivningstiden till den återstående kontraktstiden i den mån åtgärden inte kostnadsförs direkt. I andra fall görs ibland en uppdelning av åtgärden, där en något längre avskrivningstid tillämpas på de delar av åtgärden som påverkar det långsiktiga värdet, medan en koppling till hyreskontraktets längd sker för övriga delar av åtgärden. Avskrivningstiden vid ombyggnader är generellt sett kortare än för nybyggnad. (Att ha kortare avskrivningstider för ombyggnadsåtgärder än för nybyggande förefaller vara mycket vanligt i Sverige. Enligt Brazell & Mackie (2000) är dock en grundregel i det amerikanska skattesystemet att man ska ha samma avskrivningstider för åtgärder i en byggnad som för nyproduktion av den aktuella byggnadstypen.) En av de studerade statliga fastighetsförvaltarna gör en skillnad mellan kalkylmässiga avskrivningar (i samband med att hyreskalkyler görs) och redovisningsrnässiga avskrivningar. Ingen av de statliga fastighetsförvaltarna tillämpar explicit en komponentavskrivningsmodell. Rak avskrivning - samma avskrivningsbelopp varje år under avskrivningstiden - tillämpas genomgående. 22 Nya principer tör avskrivning

26 Privata förvaltare av verksamhetsfastigheter Detta avsnitt bygger på ett relativt litet antal fall, men de genomförda intervjuerna tillsammans med studerad litteratur antyder att de förhållanden som framkom har en mer allmän giltighet. Företag som är inriktad på så kallad fastighetsrenting resonerar på i princip samma sätt som de statliga fastighetsförvaltare som har mycket specialutformade fastigheter (se till exempel Nothnagl 2000). Man arbetar med långa kontrakt där investeringen normalt skrivs av under den första kontraktstiden. I den mån fastighetsägaren bedömer att riskerna inte är så stora kan denne acceptera ett visst restvärde vid kontraktstidens utgång. Storleken på det "acceptabla" restvärdet sammanhänger bland annat med byggnadens utformning och läge, dvs faktorer som bestämmer fastighetens värde i alternativ användning. När det gäller de privata industriföretagen, gör vissa av dem en skillnad mellan kalkylmässiga avskrivningar (investeringskalkyl, hyreskalkyl), bokföringsmässiga avskrivningar och skattemässiga avskrivningar. De senare bestäms då av skatteexperter inom central ekonomiförvaltning, och de fastighetsansvariga behöver i princip inte bry sig om detta. Vid investeringskalkyler kan man ha regler som gör att en investering måste kunna"räknas hem" relativt snabbt, även om man sedan tillämpar en längre bokföringsmässig avskrivningstid. I andra företag görs dock ingen skillnad mellan dessa olika typer av avskrivningar. De flesta företag gör stor skillnad mellan olika typer av byggnader, med intervallet år. 10 år kan gälla för ett skärmtak, 25 år för en industribyggnad och 50 år för ett kontor. I ett annat fall var det normala att de bokföringsmässiga avskrivningstiderna var år. Är det mycket speciella byggnader kan avskrivningstiden anpassas till kontraktslängden. Samma principer tillämpas vid ombyggnader, även om det verkar finnas en tendens att kostnadsföra så mycket som möjligt om det inte är mycket genomgripande åtgärder (se kap 5). Om det görs mycket speciella investeringar som är knutna till den aktuella produktionen, till exempel mer kraftfulla ventilationsanläggningar, förekommer att dessa komponentavskrivs med en kortare avskrivningstid, exempelvis 10 år. Dessa investeringar kan också klassificeras som byggnadsinventarier och hör därmed inte formellt till byggnaden (se Ekonomistyrningsverket 1999). Därmed blir avskrivningstiden på dessa väsentligt kortare. Det helt dominerande är att man tillämpar rak avskrivning. 3. Är dagens avskrivningstider tör långa? 23

27 Bedömer man att avskrivningstiderna är för långa? Som framgick ovan har några av de statliga fastighetsförvaltarna minskat, eller strävat efter att minska avskrivningstiderna. Bakgrunden till detta är just snabbare teknisk utveckling och snabbare organisationsförändringar. De som har lite mer generella fastigheter i bättre lägen ser inte dagens avskrivningstider som ett problem. I enstaka fall kan dock även dessa tillämpa en kortare avskrivningstid för ett objekt med hänvisning till att byggnaden innehåller mycket installationer. En annan strategi är att vid nybyggnation särredovisa så mycket som möjligt som byggnadsinventarier (vilka skrivs av på 10 år). Därmed blir den genomsnittliga avskrivningstiden kortare för teknikintensiva byggnader. Från uppgiftslämnarna inom den privata industrin framkom ingen nämnvärd oro för att avskrivningstiderna var för långa för byggnader. En kommentar från den privata sidan var att förändringstakten går i vågor. Under vissa perioder har vi högre, under andra lägre förändringstakt. Att vi nu har en hög förändringstakt behöver därmed inte innebära att de allmänna avskrivningstiderna ska ändras. En åsikt var dock att bättre ekonomisystem och bättre anläggningsregister tillsammans med installationstäta byggnader kan driva på en utveckling mot komponentavskrivningar. Därmed skulle avskrivningstiderna i praktiken falla om det blir mer installationstäta byggnader även om de formella avskrivningstiderna inte ändras. Som vi ska återkomma till leder en ökad tendens till att kostnadsföra åtgärder till en utveckling i samma riktning. En annan kommentar var att även om byggnadsinventarier har en kortare avskrivningstid kanske den ändå inte är tillräckligt kort i relation till inventariernas faktiska livslängd. Några aktuella debatter om avskrivningstider för generella fastigheter Det kan vara värt att notera att diskussioner om avskrivningsprinciper även förekommer när det gäller generella fastigheter. Dessa diskussioner har dels handlat om önskemål om kortare avskrivningstider tör bostadshus, särskilt i mindre attraktiva lägen. Bakgrunden här liknar den för verksamhetsfastigheter i det att sjunkande efterfrågan kan leda till rivningar, eller nödvändiggöra investeringar för att höja områdets attraktionskraft. I båda fallen kan den verkliga ekonomiska livslängden vara klart lägre än de 50 år som avskrivningstiden normalt är. Diskussionen har också gällt en oro som funnits för att fastighetsbolag med byggnader på växande marknader gör för små 24 Nya principer för avskrivning