SKÖVDE 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

Transkript

1 SKÖVDE 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

2 INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjunde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2012 genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Därefter anses också dagens hyresnivåer bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Tidigare år har även regeringens politik ansetts vara en positiv faktor, men de två senaste åren har allt fler fastighetsföretagare tappat tilltron till dess utvecklingskraft. I 2012 års mätning är det fortfarande något fler som är positiva än det är som är negativa till regeringens politik, men mittpunkten är nära. Även när det gäller kommunernas hantering av fastighetsfrågor är detta något som svagt överväger till det positiva. Någonting som har blivit mindre av ett hinder för utvecklingsmöjligheterna de senaste två åren är de kommunala fastighetsföretagens hyressättning. Sannolikt beror detta på att den nya lagstiftningen ställer krav på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt. Inställningen till de kommunala bolagens hyressättning har nu övergått från svagt negativ till svagt positiv. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. Men det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen. 2

3 3

4 TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN (PROCENTBALANS) Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till Samtliga svar, även Vet ej, ingår i underlaget för beräkningen. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2012 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2012 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 94 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan I Skövde är årets index 97 vilket är klart över snittet i 2012 års mätning. Samtidigt är resultatet det lägsta som uppmätts för kommunen. Åren hade Skövde ett index på 105 vilket var högst av samtliga undersökta kommuner. Efter år 2010 sjunker indexvärdet för Skövde markant i de senaste två årens mätningar. Samtidigt har Skövde legat över snittet bland de undersökta kommunerna samtliga år som undersökningen har genomförts. I de flesta kommuner har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2012 års mätning. Det gjorde det år 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Lidköping toppar listan år 2012 med ett index på 100, det vill säga samma nöjdhet som var genomsnittet för samtliga kommuner år De kommuner som tappar mest i årets mätning är Linköping, Skara, Borås och Mölndal som alla minskar med fem enheter, medan Västervik är den kommun som med ett värde på 89 får lägst index i årets mätning. 4

5 FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX Kommentar: Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Skövde är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Skövde mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är goda i Skövde. Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Detta är inget unikt för Skövde utan gäller de flesta av de undersökta kommunerna. Däremot är resultaten överlag över genomsnittet när man ser på Skövde. Totalt 84 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är över genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta kommuner. En ungefär lika stor andel (86 procent) anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är 17 procentenheter över snittet. Ytterligare något fler (89 procent) anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen. Även detta resultat är klart över snittet för samtliga undersökta kommuner som ligger på 68 procent. Däremot är det är betydligt färre (32 procent) som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare. Detta resultat är istället något under snittet i undersökningen där 37 procent anser detta. SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga 5

6 Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga De flesta av fastighetsföretagarna i Skövde (84 procent) tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra. Detta är i nivå med snittet för samtliga undersökta kommuner. Något färre (77 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket dock är strax över genomsnittet som ligger på 73 procent. Totalt 84 procent anser att de kommunala avgifterna är rimliga vilket är hela 24 procentenheter över snittet för samtliga kommuner på 60 procent. Det är klart färre som tycker att planärenden fungerar smidigt i kommunen, men resultatet på 45 procent är ändå något över genomsnittet på 38 procent. En lika stor andel tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen vilket är i nivå med genomsnittet. En något större andel (50 procent) tycker att handläggningstiderna är rimliga vilket däremot är över snittet på 42 procent för samtliga undersökta kommuner. SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Överlag ger fastighetsföretagarna i Skövde kommunen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 75 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är över snittet på 68 procent för samtliga kommuner i undersökningen. En något mindre andel (73 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket också är strax över snittet på 68 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Skövdes fall ligger resultaten för tjänstemännen över genomsnittet för samtliga undersökta kommuner medan resultatet för politiker ligger under snittet. Totalt 73 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra och 32 procent tycker att kontakten fungerar bra med stadens politiker. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE SKÖVDE Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 6

7 FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID För Skövdes räkning är det några områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Ett av de mönster som framkommer är att andelen som tycker att kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning ökar över tid. År 2006 var det 66 procent som tyckte detta medan det år 2012 är 75 procent som instämmer. En annan tendens som är tydlig är att andelen som tycker att kontakten med kommunens politiker fungerar bra har minskat med 14 procentenheter från 46 procent år 2006 till 32 procent år Under samma tidsperiod minskar också andelen som tycker att plan- och byggärenden fungerar smidigt. När det gäller byggärenden minskar andelen nöjda med 13 procentenheter och när det gäller planärenden minskar andelen nöjda med 23 procentenheter. Även kommunens handläggningstider och konkurrenssituationen med det kommunala fastighetsföretaget får över tid något sämre omdömen. En oroande tendens som syns de senaste åren är att andelen som tycker att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum minskar kraftigt. År 2010 var det 85 procent som tyckte detta medan det två år senare endast är 66 procent som tycker detsamma. Om man ser till enbart de senaste två årens mätningar sker det en del större förändringar. En av de tydligaste är att andelen som tycker att det är en god investering att köpa fastigheter i Skövde ökar markant, från 65 till 89 procent. En annan kraftig förbättring sker när det gäller andelen som tycker att de kommunala avgifterna är rimliga. Den ökar från 69 procent till 84 procent år Kommunens handläggningstider och hantering av plan- och byggärenden lyfter också med vardera 10 procentenheter. Detsamma gäller andelen som tycker att kontakten med kommunens tjänstemän och politiker fungerar bra. Slutligen ökar även andelen som tycker att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet med nio procentenheter, från 75 till 84 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID SKÖVDE Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7

8 STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Skövde står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en stark position. Totalt sett är det 80 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 64 procent så resultatet för Skövde är klart bättre. Totalt sett är det dessutom 32 procent som anger att stadskärnan står sig Mycket bra vilket är fler än i någon annan av de undersökta kommunerna. Tyngdpunkten ligger ändå på svaret Ganska bra med 48 procent. Bland de 18 procent som är negativa ligger en stor del av tyngdpunkten (16 procent) på svaret Ganska dåligt, medan endast 2 procent har svarat Mycket dåligt. STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2012 SKÖVDE Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? Kommentar: Ny fråga år 2012 TILLVÄXTFAKTORER Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. 8

9 Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag. Fastighetsföretagen i Skövde avviker en del från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Man är klart mer positiv till hur efterfrågan på marknaden påverkar utvecklingsmöjligheterna. Man är även betydligt mer benägen att se nivån på kommunala taxor och avgifter som någonting som stärker dessa möjligheter. Samtidigt är det betydligt färre som anser att kommunens stöd till egna bolag är någonting som hindrar utvecklingsmöjligheterna. Däremot är man mer benägen att tycka att det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten hindrar utvecklingen än man är i genomsnittskommunen. PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - SKÖVDE Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt. KOMMUNENS PRIORITERINGAR På den kommunala nivån fattas mängder av beslut som berör fastighetsföretagens verksamhet. Här drivs prioriteringarna av lokala förutsättningar, nationella och regionala hänsyn samt av politisk ideologi. Det rör exempelvis infrastruktursatsningar, miljöfrågor samt inte minst bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Hur och i vilken riktning dessa beslut fattas påverkar fastighetsföretagen. Inom ramen för årets undersökning av fastighetsföretagarklimatet ställdes därför en fråga om hur fastighetsföretagen ser på kommunens prioriteringar inom dessa områden. Överlag är det en klar majoritet av fastighetsföretagen som tycker att Skövde kommun prioriterar rätt i dessa frågor. Starkast stöd har kommunen för sina prioriteringar när det gäller infrastruktur. Här är det hela 84 procent som tycker kommunen prioriterar rätt och 11 procent som tycker att prioriteringarna är felaktiga. Detta resultat är 25 procentenheter över snittet för samtliga undersökta kommuner. Även när det gäller kommunens prioriteringar inom miljö stöds av drygt hälften av fastighetsföretagarna. 52 procent tycker att kommunen prioriterar helt eller mestadels rätt, vilket däremot är klart under snittet som ligger på 65 procent. Samtidigt är det så mycket som 25 procent som tycker att kommunen prioriterar helt eller mestadels fel när det gäller miljöfrågor. Slutligen är det 66 procent som tycker att kommunen prioriterar rätt när det gäller bygg- och stadsutvecklingsfrågor och 14 procent som anser att prioriteringarna går i fel riktning. Också detta resultat är en bit över snittet för samtliga kommuner i undersökningen där 56 procent tycker kommunen prioriterar rätt. 9

10 KOMMUNENS PRIORITERINGAR 2012 SKÖVDE Fråga: Vad anser du om kommunens prioriteringar i allmänhet när det gäller? Kommentar: Ny fråga år I diagrammet anges den procentuella andel som anser att kommunen prioriterar helt eller mest rätt. Frågans övriga svarsalternativ Mest fel, Helt fel samt Vet ej särredovisas ej. Andelen Vet ej/ej svar uppgår för respektive fråga till 15, 10 respektive 20 procentenheter. Dessa ingår i underlaget för procentberäkningen. 10

11 FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka medlemsföretag äger och förvaltar drygt fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Skövde kommun uppgår till omkring 130 stycken. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Skövde. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Skövde kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Skövde och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. OM UNDERSÖKNINGEN Under perioden 5 till 22 november genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Skövde är 44. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet Medelvärdet för 2012 var 94 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 11

12 Utdelningsadress: Box 53081, Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: Fax: E-post: