ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Bergåsen i Skoghall

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2014 HSB Bostadsrättsförening Bergåsen i Skoghall

2 ÅRSREDOVISNING 2014 HSB Bostadsrättsförening Bergåsen i Skoghall Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box Karlstad tel , 2

3 ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Bergåsen i Skoghall FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Skoghall, Mörmon 51:4, som stod färdigställd år Fastigheten består av 171 bostäder på totalt m 2 i sex byggnader med adresserna Prästgårdsvägen A-C, A-D. Föreningen har 24 st RoK, 66 st 2 RoK samt 81 st 3 RoK. Det finns dessutom en bostadsrättslokal på 68 kvm smat två hyreslokaler på 42 kvm, vilka är sammanslagna till en föreningslokal på 110 kvm. Lokalerna används av föreningen som möteslokal och vicevärdskontor. Lokalen hyrs även ut till medlemmarna. Föreningen har även ett övernattningsrum samt en styrketräningslokal. Föreningen har 205 st bilplatser varav 172 st med motorvärmare till medlemmarna och resterande 33 st används till besökande samt tillfällig uppställning. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. År 2003 antog föreningen HSB Riksförbunds långa normalstadgar för bostadsrättsförening med tillhörande komplement. Ordinarie föreningsstämma hölls den 13 maj Under verksamhetsåret har 13 st (11 st) protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med övriga styrelseledamöter som suppleanter. Föreningen närvarade vid HSB Värmlands fullmäktigemöte. Extra stämma hölls den 30 november 2014 där beslut togs om att anta nya stadgar samt ändra till andelstal som fördelningsgrund. Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Roland Stridh ordförande i tur att avgå Peter Johansson vice ordförande Kristina Eriksson sekreterare i tur att avgå Staffan Skoglund vice sekreterare Lena Hermansson ledamot Anders Dahlberg ledamot i tur att avgå Benny Styffe ledamot i tur att avgå Claes Andersson ledamot Barbro Johansson suppelant Eva-Lena Snäll suppleant Hans Nilsson utsedd av HSB Värmland Föreningens firma har tecknats av Roland Stridh, Peter Johansson, Håkan Eriksson och Kristina Eriksson, två i förening. Valberedningen har bestått av Ann-Charlotte Dahlgren, Leif Thydén och Katarina Andersson. Revisorer har varit Leif Thydén med Liane Braconier som suppelant vald av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. 3

4 Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötseln sköts av Råum s Maskin. Intern förvaltare/vicevärd har Håkan Eriksson varit under året. Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Gjensidige Forsikring ASA där även bostadsrättstillägg ingår. Från och med har föreningen en fullvärdesförsäkring i Gjensidige Forsikring ASA tidigare under året har fastigheten varit försäkrad hos Trygg Hansa. Föreningen har avtal med nedanstående: Leverantör HSB Värmland Råum s Maskin Fortum Markets Hammarö Energi Hammarö kommun ComHem Securitas Gjensidige Forsikring ASA Avtalstyp Ekonomisk/administrativ förvaltning Fastighetsskötsel El och elnät Fjärrvärme Vatten Tv Bevakning Fastighetsförsäkring Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Fasad, fönster och balkonger 2010 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts Den oförutsedda reparationen under året har varit en radonsanering, kostnaden för denna uppgick till ca tkr. Föreningen har en underhållsplan som är upprättad och som senast är uppdaterad I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhållet av fastigheten inom den närmast 5 års period bestå av: 2015: Byte av yttertak till en kostnad av ca 2,2 miljoner kronor 2016: Byte av lägenhetsdörrar och målning av trapphus till en kostnad av ca 3,4 miljoner kronor Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 732 kr/m 2 och höjdes med 1,5 % from Styrelsen har beslutat om att höja avgiften för lägenheter för år 2015 med 1,5 %. Månadsavgiften innefattar uppvärmning och vatten. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för hushållselen. Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 27 år. Efter radonmätning av lägenheter visade det sig att 15 st lägenheter i markplan hade radon överskridande gränsvärdet. Under året har omfattande åtgärder utförts i dessa och ny kontrollmätning sker under vintern I samband med åtgärden gjordes dessutom vissa renoveringar som förberedelser till kommande stambyte. Föreningen har under året mött en medlem dels i Tingsrätten och dels med Hyres- och arrendenämnden. Ärendet i Tingsrätten, med krav om återställande av altan i ursprungligt skick, togs senare tillbaka av medlemmen. Förlikningen i Hyres- och arrendenämnden innebär att föreningen har att sänka bröstningshöjden på medlemmens altan till samma höjd som ovanpåliggande lägenhetsbalkong. 4

5 Föreningens advokatkostnader för denne medlems besvär har hittills kostat föreningen ca 125 tkr. Till detta kommer den tid styrelsens ledamöter lagt ner, lågt räknat 250 timmar. På grund av nekat tillträde för besiktning i lägenhet har styrelsen, i brev daterat , sagt upp en medlem. Ärendet kommer troligen att avgöras i Tingsrätten under våren Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 18 st (20 st) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 193 st varav röstberättigade medlemmar 166 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Föreningen har en hemsida där medlemmar kan få information om vad som planeras i föreningen. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Soliditet, % 41% 43% 37% 34% Årsavgift/kvm bostadsrättsyta Låneskuld/kvm totalyta bostad och lokal Drifts-/personalkostnader, kr/kvm Förslag till resultatdisposition Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråktagande från fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Reservering till fond för yttre underhåll enligt nedan Extra reservering till fond för yttre underhåll Balanserat resultat Förslaget gällande reservering till underhållsfond följer antagen underhållsplan, exkl stammar

6 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader Övrig externa kostnader Underhåll enligt plan Personalkostnader och arvoden Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Årets resultat

7 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 16 Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 8

9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Då företaget tillämpar det allmänna rådet BFNAR 2009:1 för första gången kan detta innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare skrivits av enligt en progressiv plan på 60 år. En ny teknisk bedömning har gjorts av nyttjandeperioden till 83 år från anskaffningstidpunkten. Byggnaden kommer att skrivas av linjärt de återstående 37 åren. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 0,8 Tillkommande utgifter 2 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden föreslås av styrelsen och beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till tkr. NOTER 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Årsavgifter lokaler Hyror Överlåtelse- och pantavgifter Övrigt Brutto Summa nettoomsättning

10 2 Övriga rörelseintäkter Övriga intäkter Summa övriga rörelseintäkter Drift- och fastighetskostnader Fastighetsskötsel och städning Löpande underhåll/reparationer Uppvärmning El Vatten Sophämtning Övriga avgifter Förvaltningskostnader Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Försäkringspremier Övrigt Summa drift- och fastighetskostnader Personalkostnader och arvoden Löner för anställda och vicevärd Styrelsearvoden Arvoden arbetskommittéer Revisionsarvode föreningsvald revisor Övriga arvoden Övriga personalkostnader Sociala avgifter Summa personalkostnader och arvoden Medelantalet anställda Föreningen har endast timanställda av mindre omfattning. 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader Summa räntekostnader och liknande resultatposter

11 7 Byggnader och mark Föreningen äger fastigheten Mörmon 51:4 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Anskaffningsvärde mark Utgående redovisat värde byggnader och mark Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde avskrivningar avskrivning tid Ursprunglig byggnad Fasad/fönster/balkonger Byggnader Mark Summa byggnader och mark Fastighetens taxeringsvärde uppgår till kr ( kr). Värdeår Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus Lokaler Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Summa andra långfristiga värdepappersinnehav Övriga fordringar Skattefordran Skattekonto Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Kabel-TV Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

12 11 Kassa och bank Swedbank Handkassa Summa kassa och bank Eget kapital Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång Under året erlagda insatser Resultatdisposition enligt stämmobeslut Årets avsättning enligt underhållsplan Årets uttag enligt underhållsplan Årets resultat Belopp vid årets utgång Skulder till kreditinstitut Långivare Räntesats Löptid SBAB 1,79% SBAB 2,74% Summa skulder till kreditinstitut Avgår kortfristig del Långfristig del av skulder till kreditinstitut Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 1 miljon kronor årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 15 miljoner kronor. 14 Övriga skulder Källskatt december Depositioner Övrigt Summa övriga skulder

13

14

15 ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultatoch balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.

16 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.