Från ord till handling

Transkript

1 Från ord till handling Incitament för energieffektivisering i komplexa intressentstrukturer Författare: Magnus Bonde, KTH Mikael Ahlström, ÅF Jan Kristoffersson, SUST Utgiven i juni 2011 av Sustainable Innovation i Sverige AB (Sust)

2 Innehåll 1 Sammanfattning Summary Bakgrund Kort om projektet Projektets syfte och mål Genomförande Resultat, erfarenheter och reflektioner... 9 Bilagor Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4:1 Litteraturöversikt Implementing Green leases in Sweden (artikel av Magnus Bonde) Projektlogg Preliminärt avtal Sergels torg Bilaga 4:2 Preliminärt avtal Bankhus 90 Bilaga 4:3 Bilaga 5 Arbetsprocess Avtalstext Sergels torg (utdrag från grönt hyresavtal) 2

3 1 SAMMANFATTNING Rationella marknadsaktörer ska, enligt ekonomisk teori, göra alla investeringar som resulterar i ett positivt nuvärde. Men verkligheten visar dock att ekonomiskt fördelaktiga investeringar när det gäller energieffektivisering inte genomförs på marknaden. Detta fenomen benämns ofta "energieffektiviseringsgapet" eller "energiparadoxen". I svenska lokaler, beräknas gapet kunna uppgå till cirka 2 TWh. Utvecklade samarbetsmodeller mellan olika involverade aktörer krävs för att överbrygga gapet. Med SEB: s två största anläggningar i Sverige som piloter (Bankhus 90 och Sergels torg) har projektet identifierat åtgärder för att eliminera viktiga hinder för genomförande av energieffektiviseringsåtgärder. Olika avtalsmodeller har utvecklats för de två byggnaderna för att fördela investeringar och finansiell avkastning i samband med energieffektivisering bättre än tidigare. Som en del av projektet har parterna (fastighetsägare, hyresgäst och tjänsteleverantör) även haft ingående diskussioner om hur man kan förbättra samarbete för att driva utvecklingen av energieffektviseringsåtgärder. Processer för detta har utvecklats och lagts in som del av avtalsmodellerna. Avtalen har ännu inte undertecknat, men det finns gott hopp om att detta kan ske inom kort. Anledningen till förseningen (jämfört med den ursprungliga projektplanen) är främst att processen att komma överens om en ny avtalsmodell (där olika incitament flyttas mellan parterna) tog mycket längre tid än vad som beräknades när projektplanen sattes upp. Projektet har genomförts i samarbete mellan SEB (hyresgäst), Vasakronan (hyresvärd vid Sergels torg), RBS Nordisk Renting (hyresvärd vid Bankhus 90), Coor Service Management (drift & underhåll för Bankhus 90 och FM- tjänster för båda anläggningarna), ÅF (energiexpertis) och Sustainable Innovation (projektkoordinator). KTH har medverkat med forskning, metod och utvärdering. Projektet har delfinansierats av Energimyndigheten. 3

4 2 SUMMARY Rational market actors will, in accordance to economic theory, undertake all investments that result in a positive net present value. But reality shows that economically beneficial investments regarding energy efficiency are not being conducted on the market. This Swedish non- residential premises, the gap is estimated to be around 2 TWh. Development of new cooperation models between the different stakeholders is required to bridge the gap. With SEB's two largest facilities in Sweden as pilots (Bankhus 90 and Sergels torg), the project has identified measures to remove key barriers for deployment of energy efficiency. Different contract models have been developed for the two buildings in order to distribute investments and financial return of energy efficiency measures better than before. As part of project, the parties (landlords, tenant and service provider) have had detailed discussions on how to improve cooperation in order to push the deployment of energy efficiency measures. Processes of this has been developed and been put in as part of the contract models. The contracts have not yet been signed but there is good hope that this can be done shortly. The reason for the delay (compared to the original project plan) is mainly that the process to make an agreement on a new contractual model (where different incentives are moved between the parties) took much longer than what was estimated when the project plan was set up. The project has been carried out in cooperation between SEB (tenant), Vasakronan (landlord at Sergels torg), RBS Nordisk Renting (landlord at Bankhus 90), Coor Service Management (Operation & Maintenance at Bankhus 90 and Facilities Management services at both facilities), ÅF (energy expertise) and Sustainable Innovation (project coordinator). KTH (Royal Institute of Technology) has been involved with research, methodology and evaluation. The project has been partly financed by the Swedish Energy Agency. 4

5 3 BAKGRUND Sverige, SOU 2008:110) framhävdes att det finns Sverige. Dess innebörd är att energieffektiviseringsåtgärder inte genomförs trots att de var såväl miljömässigt som ekonomiskt försvarbara. En anledning till att dessa investeringar inte genomförs i en större utsträckning beror bland annat på att komplicerade avtalsförhållanden medför att de ekonomiska incitamenten blir till att ekonomiskt försvarbara energiinvesteringar inte genomförs är att det involverar flera olika parter, med skilda miljöambitioner och ekonomiska målsättningar. Detta medför ofta att det måste arbetas fram nya rutiner samt samarbetsformer, vilket till en början blir en kostnad för de involverade parterna (inom litteraturen kallat transaktionskostnader). Utöver detta har parterna ofta olika tidshorisonter, vilket medför att investeringar med längre återbetalningstider ej blir prioriterade/genomförda. Transaktionskostnader, kortsiktig tidshorisont, otydlig incitamentsstruktur etc. resulterar i att energiinvesteringar inte genomförs i den utsträckning som skulle vara önskvärt. Exempelvis finns det indikationer på att energianvändningen inom det kommersiella beståndet skulle kunna minskas med ca 2 TWh om man kan lösa problemen E på, är att implementera så a avtal har som funktion att skapa ekonomiska incitament att agera mer energieffektivt, bland annat genom att fördela kostnader/risker och ekonomiskt utfall på ett mer optimalt sätt. I Sverige finns det flera varianter på dessa, exempelvis Vasakronan, BELOK samt landstingsfastigheter Dalarna har utvecklat egna varianter av sådana avtal. Syftet med detta projekt är att implementera nya samarbetsformer i två kommersiella kontorsfastighet med samma hyresgäst men olika fastighetsägare, vilka ska undanröja de hinder som finns för en mer energieffektiv energianvändning. Detta medför nya avtalsstrukturer, arbetsrutiner samt rutiner för kommunikation. Dessa skall dokumenteras samt spridas, för att underlätta för andra aktörer att genomföra liknande samarbetsrutiner, vilket bidrar till en på sikt lägre energianvändning inom det kommersiella hyresbeståndet. 5

6 4 KORT OM PROJEKTET Med SEB: s två största anläggningar i Sverige som fallstudier (Bankhus 90 och Sergels torg) har projektet utvecklat nya arbetsformer och affärsmodeller för energisamverkan mellan flera olika involverade intressenter. Lite basfakta om respektive anläggning framgår nedan: Fallstudie 1: Sergels torg (Fastigheten Hästskon 12) Totalt ca kvm (SEB hyr kvm, övriga hyresgäster butiker och restauranger) SEB har ca arbetsplatser Byggdes 1963 Elanvändning ca 10,5 GWh Fjärrvärme ca 3,2 GWh Fjärrkyla ca 2,5 GWh Fallstudie 2: Bankhus 90 (Fastigheten Stockmakaren 1) Ca kvm kontor och ca kvm övrig yta SEB har ca arbetsplatser Byggdes Använder totalt ca 23 GWh el (inklusive el för uppvärmning och kyla) Projektet har genomförts i samverkan mellan SEB, Vasakronan, RBS Nordisk Renting, Coor Service Management, ÅF och SUST. KTH, Institutionen för Bygg- och Fastighetsekonomi har medverkat med forskningsinslag när det gäller omvärldsanalys, metodik och utvärdering. Energimyndigheten har lämnat ekonomiskt stöd till projektet. 6

7 5 PROJEKTETS SYFTE OCH MÅL 5.1 PROJEKTETS SYFTE Projektets syfte har varit att eliminera hinder för genomförande av energieffektviseringsåtgärder i lokaler genom att utveckla och sprida generella metoder för kommunikation, arbetsformer och affärsmodeller mellan olika intressenter. 5.2 PROJEKTETS MÅL Projektets direkta mål har varit att identifiera o - relaterade hinder för genomförande av de lönsamma energieffektiviseringsåtgärder som har identifierats vid tidigare genomförda energikartläggningar. 6 GENOMFÖRANDE 6.1 INGÅENDE PARTER, DERAS ROLLER OCH ANSVARSOMRÅDEN: Projektet har genomförts i samverkan mellan SEB, Vasakronan, RBS Nordisk Renting, Coor Service Management, ÅF, Sustainable Innovation samt KTH, Institutionen för Bygg- och Fastighetsekonomi. Roller: SEB är hyresgäst Vasakronan är fastighetsägare och hyresvärd för kontoret vid Sergels torg RBS är fastighetsägare och hyresvärd för Bankhus 90 Coor levererar tjänster inom drift och underhåll till RBS för (Bankhus 90) samt Facilities Management tjänster (FM- tjänster) till SEB i båda anläggningarna ÅF har tidigare genomfört energikartläggningar för de båda anläggningarna och har inom projektet svarat för huvuddelen av inventeringar och utveckling av förslag til lösningar (förstudie och lösningsförslag). SUST har svarat för koordinering/projektledning samt huvuddelen av stöd till parterna under implementeringen (inklusive justeringar/anpassningar av preliminärt utarbetade lösningsförslag). KTH, Institutionen för Bygg- och Fastighetsekonomi medverkar med forskningsinslag när det gäller framförallt omvärldsanalys, metodik och utvärdering samt medverkat i övriga delar. 7

8 6.2 ÖVERSIKTLIG PROJEKTPLAN 26/3 31/3 Förstudie Lösningsförslag Implementering Utvärdering och resultatspridning 1 mån 2 månad 3 mån 4 mån 4 mån WS 1 WS 2 26/3 12/5 14/9 30/6 Förstudie Lösningsförslag Implementering? 1,5 mån 2 månad 4mån (inkl >8 mån semester Utvärdering och resultatspridning Ursprunglig plan jämfört med faktiskt genomförande Arbetet påbörjades med ett startmöte den 26/ Som ett första steg i arbetet (Förstudien) genomfördes intervjuer med de berörda parterna samt en genomgång av avtalen. Samtidigt gjordes en litteraturöversikt, där bland annat vetenskapliga artiklar samt studerades (se bilaga 1). Resultatet presenterades vid en workshop (gemensamt för båda fallstudierna) den 12/ Intervjuerna visade att det fanns problem gällande samarbetsrutiner, uppföljning, etc., medan genomgången av avtalen indikerade att det fanns problem et vill säga att den ekonomiska vinningen ej var optimalt fördelad. I ett andra steg togs lösningsförslag fram, vilka skulle ge en mer effektiv fördelning av risker/vinster. Principförslagen presenterades vid en workshop den 14/ Då de underliggande förhållandena i byggnaderna var olika, skiljde sig förslagen samt arbetssätten åt. Grunden i lösningsförslagen antogs, men vissa revideringar fick göras för att avtalsprinciperna skulle anses attraktivt för de inblandade parterna. I det tredje steget skulle de nya avtalsprinciperna och rutinerna implementeras i organisationerna. Detta arbete visade sig vara det tyngsta, eftersom avtalen nu började nagelfaras och nya frågeställningar började diskuteras. Detta blev särskilt fallet i Bankhus 90 men även i viss mån i Sergels torg. I den fjärde och sista etappen skulle utvärderingsarbetet äga rum, där de nya rutinerna skulle följas upp. På grund av eftersläpningen i steg 3 har arbetet med utvärderingen fått göras parallellt med implementeringsarbetet. Utvärderingen har främst gett underlag till 8

9 Implementing Green leases in Sweden (bilaga 2). Artikeln har presenterats vid ERES (European Real Estate Society), den juni i Eindhoven. Artikeln kommer även ligga Slutligen hölls ett slutseminarium den 1/ där erfarenheter och reflektioner från arbetet diskuterades mellan parterna. I bilaga 3 framgår hur arbetet har fortskridit. Som framgår har 16 möten hållits under tredje steget implementeringsfasen (för Sergels torg 7 st och för Rissne 9 st). 7 RESULTAT, ERFARENHETER OCH REFLEKTIONER 7.1 FÖRSTUDIEN Under förstudiefasen som genomfördes april- maj 2010 framkom främst följande uppgifter och problemställningar för det två fallen. Sergels torg Vasakronan är fastighetsägare och har egen personal som förvaltar byggnaden. SEB hyr huvuddelen av fastigheten ( av totalt kvm) av Vasakronan. Övrig yta hyrs ut till butiker och restauranger. SEB köper in all el för sina ytor (såväl fastighetsel som verksamhetsel). Vasakronan debiteras fastighetsel via en schablon (mäts ej) Vasakronan bekostar fjärrvärmen och fjärrkylan vilket ingår i hyran (varmhyra). Det finns inga fasta krav på inomhusklimat i hyresavtalet. Vasakronan har satt upp generella mål (för hela sin verksamhet) som innebär att man långsiktigt ska ha en energianvändning som är 50% lägre än snittet i branschen, detta inkluderar både verksamhetsel och fastighetsel. För den aktuella fastigheten har Vasakronan satt upp 3% besparingsmål för Ytterligare ett avtal av intresse är att SEB köper Facilities Management tjänster (FM- tjänster) av Coor. Några observationer om hur arbetet fungerade som framkom under förstudien: Vasakronan arbetar aktivt med att få ner värme- och kyla- användningen. Man arbetar dock inte aktivt med fastighetselen. SEB funderar på hur de kan minska elanvändningen främst genom belysningsstyrning. 9

10 Det finns i grunden en bra dialog mellan parterna. Hinder för energieffektivisering som framkom var att Vasakronan inte har incitament att spara el (schablondebiteras för fastighetselen) och SEB inte har incitament att spara värme eller fjärrkyla (ingår i hyran) Bankhus 90 SEB är hyresgäst i hela byggnaden och köper in all el. Den del som går åt för uppvärmning debiteras RBS utifrån verklig uppmätt volym. RBS debiteras även för fastighetsel men då via en schablon (mäts ej) RBS bekostar med andra ord el för uppvärmning vilket ingår i hyran. Det finns inga fasta krav på inomhusklimat i hyresavtalet. RBS har avtal med Coor om drift/underhåll av fastigheten (alla tjänster som hyresvärden skall stå för enligt krysslistan). Avtalet innebär i princip att Coor ska sköta hyresvärdens uppgifter och förvalta byggnaden men ger inte Coor något direkt ansvar för energikostnader. Coor ska dock (enligt avtalet) vid utförandet av tjänsterna i rimlig omfattning verka för en effektiv energihushållning. SEB köper in Facilities Management tjänster (FM- tjänster) av Coor. Detta innebär att Coor möter Coor i frågor om fastigheten. Några observationer om hur arbetet fungerade som framkom: Coor (fastighetsdrift) arbetar aktivt med att få ner slitaget på installationerna RBS överväger hur de kan få ner värmekostnaderna SEB överväger hur de kan minska elanvändningen, främst genom belysningsstyrning. Det finns ingen tydlig samordning i energifrågor Coor har affärsrelation med Coor vilket innebär en förenkling eftersom det är samma bolag (större förståelse) men kan i vassa fall innebära affärsmässiga problem (parterna representerar två delar av samma företag) Hinder för energieffektivisering som framkom var att varken Coor eller RBS hade direkt incitament att spara el för verksamhet och fastighet. När det gäller el för uppvärmning har varken SEB eller Coor något direkt incitament att spara. RBS har ett sådant incitament och har övervägt olika lösningar för en långsikt lägre värmekostnad (t.ex. fjärrvärme). En tydlig energisamverkan mellan parterna och målsättningar vad gäller energieffektivisering för byggnaden saknas. 10

11 7.2 LÖSNINGSFÖRSLAGEN Lösningsförslagen togs fram under maj- augusti 2010 och presenterades vid en workshop med parterna den 14/ Sergels torg Som modell för att belysa problematiken och diskutera lösningsförslag presenterades följande uppställning: Vasakronan SEB Värme stor liten Verksamhetsel liten stor Fastighetsel stor liten Komfortkyla stor liten Processkyla liten stor Grön respektive röd ruta anger att parten bedöms ha eller inte ha ett tydligt ekonomiskt incitament att effektivsera energianvändningen. eller i respektive ruta indikerar i vilken mån parten har möjlighet att påverka energianvändningen. indikerar att befintlig lösning är bra medan andra kombinationer pekar på en förbättringspotential. Som framgår har Vasakronan inget incitament att spara el vilket framförallt när det gäller fastighetsel (schablondebiteras) är ett problem eftersom Vasakronan där har stor påverkansmöjlighet. SEB har inget incitament att spara värme eller fjärrkyla vilket innebär att det troligen finns en besparingsmöjlighet om SEB och Vasakronan kan utveckla samverkansformer t.ex. för att anpassa drifttider och temperaturnivåer. 11

12 Lösningsförslaget som presenterades vid workshopen innehöll följande grundkomponenter: Vasakronan erhåller 50 % av elbesparingen jämfört med 2009 års energianvändning (exklusive el till datahallar) SEB erhåller 50 % av teoretisk energibesparing för åtgärder som påverkar hyresgästen (t ex flytande inomhusklimat och kortare drifttider ventilation) Grönt hyresavtal tecknas Förslaget innebar att Vasakronan skulle få avkastning av investeringar för elbesparande åtgärder och rena eleffektiviseringsåtgärder skulle finansieras gemensamt. Vidare skulle investeringar för energibesparingsåtgärder (värme och kyla) som påverkar SEB:s inomhusklimat fördelas lika mellan parterna. Detta skulle öppna upp för dialog mellan parterna kring verksamhetstider, luftflöden, inomhustemperaturer med mera. Andra värme- och kyleffektiviseringar skulle finansieras (som tidigare) av Vasakronan. Ovanstående incitamentss Vasakronan. Tanken var att bygga avtalet på grunderna i Vasakronans modell för grönt hyresavtal och i avtalet även beskriva hur energisamverkan skulle organiseras och drivas (processmässigt). Avtalet skulle beskriva t.ex. : Intentionen med samarbetet Energibesparingsfördelning Målsättning Energicontrollerfunktionen Hållbarhetsmöten (samordningsmöten) Kommunikationsplan (för att involvera personal verksamma i lokalerna) 12

13 Bankhus 90 I likhet med Sergels torg belyses problematiken med följande uppställning. Beroende på att Coor är en viktig intressent blir problematiken mer komplex. RBS Coor SEB Värme stor stor liten Verksamhetsel liten stor stor Fastighetsel stor stor liten Komfortkyla liten stor liten Processkyla liten liten stor Som framgår är problembilden lite mer omfattande än för Sergelstorg. Varken Coor eller RBS har direkt incitament att spara el. Särskilt när det gäller fastighetsel är det ett problem eftersom det är RBS/Coor som har möjlighet att påverka denna del av energianvändningen. När det gäller värmesidan har varken SEB eller Coor något direkt incitament att göra besparingar utan det är bara RBS som kan tjäna på minskade uppvärmningskostnader. Samtidigt är RBS möjligheter att påverka begränsade eftersom man har lagt ut hela fastighetsdriften på entreprenad till Coor. RBS har dock själva funderat över olika åtgärder för att minska kostnaderna för tillförd värme (t.ex. fjärrvärmeanslutning) Till problembilden kan även läggas att det inte finns något organiserat gemensamt arbete för att minska energianvändning och energikostnader. Lösningsförslaget som presenterades vid workshopen innehöll följande kundkomponenter: SEB tar över kostnaden för värme från RBS (dvs övergång till kallhyra) Coor (drift) erhåller 50% av energibesparingen jämfört med 2009 års energianvändning (exklusive el till datahallar). Dock med undantag för besparingar som uppstår genom att man byter ut utrustning inom ramen för normalt underhåll. Grönt hyresavtal tecknas 13

14 Förslaget skulle innebära att RBS och SEB omförhandlar hyresavtalet till ett rent kallhyresavtal, dvs. SEB bekostar all media. RBS skulle i avtalet få i uppdrag av SEB att arbeta med energieffektivisering och i sin tur anlita Coor för detta. Mellan SEB och RBS resp. RBS och Coor skulle det finnas ett incitamentsupplägg som i slutändan skulle ge Coor extra betalt för uppnådda energibesparingar. På samma sätt som för Sergels torg skulle upplägget läggas in i ett grönt hyresavtal mellan RBS och SEB som även skulle omfatta de mjuka delarna kring arbetsprocesser och organisation. RBS och Coor. Det senare avtalet skulle kunna ge Coor 50% av uppnådd energibesparing. När det gäller investeringar för energieffektivisering skulle dessa delas mellan Coor och SEB. Coor skulle, som tidigare, stå för de reinvesteringar som man redan åtagit sig i befintliga avtal. Det kan naturligtvis vara svårt att avgöra om en investering eller del av en investering är att betrakta som energieffektivserande. För att underlätta arbetet med investeringar föreslogs att skulle tas fram. Anledningen till förslaget om ett avtal i två steg var främst att man därmed enbart skulle arbeta med tillägg till befintliga avtal och inte behöva upprätta något nytt avtalsförhållande. En alternativ modell som senare aktualiserades (se nedan) var att renodla förhållandena och ta fram ett nytt energisamverkansavtal mellan Coor och SEB. 7.3 IMPLEMENTERING / AVTALSMODELLER AVTALSUTKAST OKTOBER 2010 Som ett första steg i implementeringsarbetet togs två avtalsutkast fram (se bilaga 4:1 och 4:2), baserat på de lösningsförslag som hade framkommit under det tidigare arbetet. Utkasten utformades som tilläggsavtal till befintliga hyresavtal. De viktigaste delarna beskrivs i korthet nedan. Utkasten skickades ut till parterna den 12/ Sergels torg (mellan Vasakronan och SEB) Investeringar Investeringar för värme och kyleffektivisering ska normalt hyresvärden stå för. Investeringar för ren eleffektivisering (dvs. inte löpande förnyelse/underhåll) ska normalt delas lika mellan hyresvärd och hyresgäst. 14

15 Besparingsfördelning A: Fördelning av besparing för gemensamt genomförda åtgärder som påverkar hyresgästens inomhusklimat (teoretiskt beräknad och godkänd av båda parterna) Värme: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd Kyla: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd B: Elbesparing (baserat på faktiskt uppmätt elförbrukning jämfört med basår) El: 50 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd El till datahallar: 100 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 0 % hyresvärd Bankhus 90 (mellan RBS och SEB) Överföring av värmekostnad till SEB Investeringar Innebär övergång till ett kallhyresavtal. SEB kompenseras med en årlig energibonus (indexreglerad) som motsvarar tidigare års värmekostnader. Investeringar för ren energieffektivisering (dvs inte löpande förnyelse/underhåll) ska normalt delas lika mellan hyresvärd och hyresgäst. Besparingsfördelning Energibesparingen beräknas som skillnaden mellan basåret, enligt definition nedan, och den faktiskt uppmätta energianvändningen Värme: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd Kyla: 50 % av beräknad besparing tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd El: 50 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 50 % hyresvärd El till datahallar: 100 % av besparingen tillfaller hyresgäst och 0 % hyresvärd 15

16 Gemsamt för båda avtalen Beskrivning av arbetsprocessen (se bilaga 4:3) Gemensamma mål för bygganden ska sättas upp Inrättande av energicontrollerfunktion som ska leda och driva energieffektiviseringsarbetet Energieffektiviseringsmöten minst två gånger per år Gemensamma aktiviteter för att engagera personalen i verksamheten (brukarna) Medlingsförfarande (oberoende part) vid tvister När det gäller avtalet för Bankhus 90 förutsattes att RBS skulle lägga ett uppdrag för genomförandet av sina åtaganden på Coor och i det avtalet även kunna ge incitament till Coor genom att föra vidare besparingsvinsterna från avtalet med SEB FORTSATT IMPLEMENTERING OKTOBER 2010 TILL JUNI 2011 Avtalsutkasten från oktober 2010 var starten på en process med syfte att teckna avtal och därmed kunna starta själva energisamarbetet. Som framgår av kapitel 6 (Genomförande) blev denna process betydligt längre än planerat. Nedan sammanfattas de faktiska utfallen för respektive fallstudie. Sergels torg Vasakronan integrerade texten från utkastet som en del i Vasakronans gröna hyresavtal. Avtalstexten omfattar därmed även delar som handlar om krav på inköp av miljömärkt el, målsättning om välutvecklad och miljöanpassad avfallshantering samt målsättning att använda sådana byggmaterial med liten miljöpåverkan vid ombyggnationer. Modellen för samverkan beskrivs också bredare i och med att den även omfattar miljöarbetet i stort. När det gäller besparingsfördelning gjordes förändringar som innebär att man fördelar besparing baserad på teoretisk beräkning (ej uppmätt) även när det gäller el. Vidare utvecklades delarna kring uppföljnings och avräkningsförfarandet. Avtalstexten som parterna var överens om den 28/ framgår av bilaga 5 (delar som rör energisamverkan i det gröna hyresavtalet). Som utgångspunkt för besparingsfördelning värme och kyla behövdes dock en tydligare definition av inomhusklimatet. Denna del återstod att ta fram innan undertecknande kunde ske. Preliminärt kommer detta (enligt Vasakronans representant) att bli klart under juni

17 Bankhus 90 Relativt snart efter det att det första avtalsutkastet hade presenterats konstaterade parterna att det skulle vara bättre om SEB och Coor tecknade ett avtal om energisamverkan istället för llan SEB- RBS och RBS- Coor. Vidare togs en diskussion upp mellan RBS och SEB om övergång till kallhyra och kompensation för detta i form av att RBS skulle tillföra medel (engångsersättning) för energieffektvisering. De senare diskussioner ledde fram till önskemål om en uppdatering av tidigare energikartläggning (för att identifiera investeringsbehovet). SEB beställde en sådan utredning i november Projektet koncentrerades därefter på att ta fram ett avtal som skulle passa energisamverkan mellan SEB- Coor. Ett sådant avtalsförslag presenterades 12/ ( ny version med vissa justeringar 21/1 2011) som i huvudsak byggde på samma principer för investeringar och besparingsfördelning som det i det tidigare förslaget mellan RBS- SEB. En viktig förändring var dock att fördelning behövde ta hänsyn till de initiala investeringar som förväntades ske med medel som RBS skulle skjuta till i och med övergång till kallhyresavtalet. Detta innebar en fördröjning i arbetet eftersom diskussionerna behövde invänta resultatet från energikartläggningen innan de slutliga avtalsvillkoren kunde fastställas. Den uppdaterade energikartläggningen presenterades den 12/ Därefter har diskussioner förts, i huvudsak mellan SEB och Coor, om vissa justeringar av ursprungsförslaget. Jämfört med ursprungstexten (från 12/1) är man inne på att gå mot beräknade besparingar istället för att följa upp faktisk förbrukning (på samma sätt som blev fallet i Sergels torg). Man diskuterar även om energicontrollerfunktionen fullt ut ska bekostas av Coor eller om delar av kostnaden ska faktureras SEB. Det blir med stor sannolikhet inget nytt avtal mellan SEB och RBS om övergång till kallyra med kompensation i form av engångsbelopp som diskuterat under projektet. Inriktningen är istället att RBS från fall till fall bidrar till investeringar som kan minska värmekostnaderna, även användningsledet. 7.4 SLUTSEMINARIUM Som en sista huvudaktivitet i projektet hölls ett slutseminarium den 1/ Syftet var framförallt att presentera resultat och diskutera erfarenheter och slutsatser. Den kanske viktigast slutsatsen från diskussionen var att Frukterna av det som har uppnått under projektet kommer först till nytta när (och om) samverkan verkligen kommer igång. Följande punkter blev en sammanfattning av vad som krävs för att arbetet långsiktigt ska ge bra resultat: Uthållighet och långsiktighet 3. Tydliga mandat till intresserade och kunniga personer som driver arbetet 17

18 4. Processrelaterat arbetssätt 5. Metoder och verktyg för kontinuerlig uppföljning av resultat Inte minst en tydlig och väl implementerad process kopplat till avtalen är avgörande. Det måste finnas en handlingsplan och målsättning plus en kontinuerlig snurra med planering av aktiviteter, genomförande och uppföljning. Det måste också finnas en utsedd person som driver processen framåt. 7.5 ERFARENHETER OCH REFLEKTIONER Inom tidsramen för detta projekt (till och med 30/6 2011) blev inga avtal mellan partarna upprättade. När det gäller fallet Sergels torg är dock processen långt framskriden. Båda parterna är överens om avtalstexten (förutom att texten om inomhusklimatet i skrivandets stund inte är helt klar) och hyser goda förhoppningar att energisamarbetet kan komma igång strax efter sommaren När det gäller Bankhus 90 verkar sträckan till tecknat avtal lite längre. Det finns dock fortfarande relativt gott hopp att ett avtal kan träffas mellan SEB och Coor. Detta skulle vara av betydelse eftersom till och med åtgärder med återbetalningstid under ett år inte alltid genomförs i nuvarande struktur. Orsaken till att processen har dragit ut på tiden (jämfört med den ursprungliga planen) är flera. Något som var genomgående genom hela projektet, var svårigheten att få till stånd möten för diskussioner och få tillräcklig representation vid dessa tillfällen. Man kan konstatera att de potentiella besparingar som samverkan kan leda till väger relativt lätt jämfört med andra frågor av mer operativ karaktär som parternas representanter har att ta hand om. Något som också bör understrykas är att alla inblandande har ett tydligt mandat från ledning eller liknande. byråkratin. Detta var tydligt fallet hos en av parterna i början av processen, vilket medförde eftersläpningar i jämförelse med tidplanen. För Bankhus 90 komplicerades processen av diskussionerna om övergång till kallhyresavtal vilket i sin tur ledde till önskemål/beställning av en uppdaterad energikartläggning vars resultat i sin tur var viktig input för att komma vidare i avtal om energisamarbete. Ytterligare en komplikation som uppstod i projektets slutfas var att SEB aviserade en eventuell flytt från båda anläggningarna för att samordna sin lokalisering i Stockholm. Även om tidplanen för detta ligger relativt långt fram ( ), kommer det att påverka parternas investeringsvilja. ************************ 18

19 Litteraturöversikt 6/30/2010 KTH Magnus Bonde

20 1 INLEDNING 3 2 VAD PÅVERKAR BENÄGENHETEN ATT GENOMFÖRA ENERGIINVESTERINGAR? EN PERFEKTA MARKNADEN NERGIEFFEKTIVISERINGSGAPET Marknadsmisslyckanden Marknadsbarriärer STYRMEDEL PÅ VILKEN NIVÅ LIGGER DET OPTIMALA ENERGIUTNYTTJANDET? NATIONELLA EXEMPEL INTERNATIONELLA EXEMPEL 13 4 HUR STORT ÄR ENERGIEFFEKTIVISERINGSGAPET? 14 5 AVSLUTNING 15 REFERENSER 2

21 1 Inledning Miljöfrågorna har uppmärksammats allt mer i samhällets de senaste åren. Vi spenderar en stor del av våra liv i olika byggnader, och brukandet av dessa kräver en stor mängd energi (cirka 40 procent av total energianvändning i Europa används inom byggnadssektorn). Fastighetssektorn har av IPCC (Intergovernmental panel on climate change) identifierats som en sektor med stor energieffektiviseringspotential och energifrågorna inom denna sektor har erhållit allt större uppmärksamhet (Hagart & Knoepfel 2008). Trots detta menar många att det finns ett till synes företagsekonomiskt lönsamma energieffektiviseringar inte genomförs (SOU 2008:110). barriärer till synes företagsekonomiskt lönsamma energieffektiviseringar inom den kommersiella fastighetssektorn litteraturöversikt över både aktuell svensk och utländsk litteratur inom ämnesområdet. 2 Vad påverkar benägenheten att genomföra energiinvesteringar? Beroende på företagets affärsområde får energifrågan olika stort fokus, då denna i olika stor utsträckning kan sammanfalla med företagets kärnverksamhet. Till exempel prioriteras energiinvesteringar mer inom energiintensiv industri än inom banksektorn. Även den geografiska lokaliseringen har en betydelse, då energipriset har en stor inverkan på lönsamheten i energieffektiviseringar. Utöver detta medför även energisystemens infrastruktur vilken energistrategi företagen väljer. Exempelvis kan ett väl utbygg infrastruktur för eldistribution medföra att företagen i högre grad väljer bort andra alternativ, till exempel fjärrvärme eller naturgas (Schleich 2009). 2.1 Modellen över den perfekta marknaden används inom nationalekonomi för att undersöka hur resurser allokeras i en fri ekonomi. Denna modell utgör ofta en referenspunkt mot vilka verkliga ifrån: Optimerande aktörer på marknaden Perfekt konkurrens (företagen kan inte påverka priset på marknaden) Fullständig information Inga kollektiva varor/externa effekter eller stordriftsfördelar i produktionen Givet antalet tillgängliga resurser i samhället, är en samhällseffektiv allokering mellan användningsområden den som ger störst samlad nytta, vilket motsvarar summan av samhällets aktörers individuella nytta. Är alla aktörer nyttomaximerade kommer alltså högst samhällsekonomiskt effektiv allokering av resurser att uppnås. I en perfekt marknad används priser som informationsbärare, då varors relativa priser speglar dess begränsade utbud. Ett högt pris innebär att ett mindre utbud finns på marknaden, vilket ger aktörerna incitament att minska användningen av denna resurs och vice versa. Priserna påverkar aktörerna val, vilket medför att samhällets allokering av resurser speglar dess 3

22 begränsade utbud. För att optimal samhällsekonomisk allokering skall ske måste alltså alla resurser vara prissatta och priset måste spegla resursens utbud på marknaden (Boverket 2005). 2.2 Enligt ekonomisk teori kommer alla investeringar som ger en positiv avkastning att genomföras av rationella individer/organisationer. Emellertid visar empiri att till synes företagsekonomiskt lönsamma investeringar inom energieffektivitet inte genomförs, vilket inom litteraturen kommit att kallas för energieffektiviseringsgapet eller energiparadoxen. Det finns alltså, ur samhällets synvinkel, ett gap mellan den optimala och faktiska energianvändningen (SOU 2008:110). Ur ett nationalekonomiskt perspektiv kan de hinder som finns delas in i två undergrupper, sslyckanden Marknadsmisslyckanden Marknadsmisslyckanden är ett samlingsnamn på förhållanden som resulterar i att samhällets resurser inte utnyttjas optimalt. Detta medför att verkligheten avviker ifrån den teoretiska Statliga ingripanden kan i dessa fall vara berättigade för att korrigera oönskade effekter, om kostnaderna för dessa understiger vinsten av effektivare resursallokering. Imperfekt/asymmetrisk information Imperfekt informationen finns på flera olika nivåer i ett företag. För det första, kan det vara svårt för företag att veta exakt hur mycket energi deras byggnader använder och hur deras energianvändningsmönster ser ut. Utöver detta saknar ofta företag kunskap om lämpliga tekniska åtgärder, då byggnader ofta har komplicerade installationer som kan vara svåra att utvärdera. Bristande kunskap hos företagets ledningar medför att energifrågan inom företaget erhåller en låg prioritet. Vidare medför detta svårigheter för konsulter/medarbetare att redogöra för energieffektiviseringsåtgärderna, och dess lönsamhet, vilket resulterar i att dessa åtgärder inte genomförs den utsträckning som de borde genomföras. har större kännedom om sina varor än konsumenterna. En producent kommer inte framhäva en produkts energianvändning, i fall denna skulle anses vara hög. Detta medför att energiprestanda kan ses som en form av marknadsmisslyckande. Detta problem kan lösas genom krav på energimärkning av varor, exempelvis energideklarationer av byggnader eller energimärkning av elektroniska varor. Externa effekter Viss konsumtion och produktion medför externa effekter, för vilka konsumenten/producenten inte erhåller någon ersättning (positiva externa effekter), eller betalar någon kompensation (negativa externa effekter). Idag orsakar i stort sett all energiproduktion negativa externa effekter, exempelvis luftföroreningar eller negativ inverkan på närliggande miljön. Dessa negativa 4

23 externa effekter är inte prissatta, vilket medför att priset för energi som konsumenten betalar är lägre än samhällets kostnad för produktionen. Detta resulterar i att energianvändningen blir större än vad som är optimalt ur samhällets synvinkel. Olika organisationer har ofta skilda mål/incitament. Ett klassiskt exempel är det så - hyresgäst dilemmat, där fastighetsägaren beslutar om byggnadens elektriska installationer (exempelvis vitvaror), medan hyresgästen betalar kostnaden för elanvändningen. I denna situation är fastighetsägarens mål att erhålla låga kapitalkostnader och inte något ekonomiskt incitament att ta installationerna energieffektivitet i beaktande. Hyresgästens mål är dock att minimera energianvändningen, då det medför lägre kostnader för driften av Vidare saknar fastighetsägare incitament att uppdatera installationer med anledning av dess energiprestanda, då investeringens vinst endast skulle tillfalla hyresgästen. Ytterligare en situation som kan uppstå är att hyresvärden ansvarar för både installations- och driftskostnader. Denna utformning motverkar minimera både kapital- och driftskostnader för byggnadens installationer. Denna utformning medför dock att hyresgästen ej har något incitament att minska sin mediaanvändning, vilket kan leda till ett överutnyttjande(exempelvis längre duschar eller högre inomhustemperatur). I denna situation uppstå alltså ett nings Ytterligare en dimension som har en inverkan på organisationers incitament gällande energibesparingar är tidsperspektivet. Har någon av parterna ett kortsiktigt förhållningssätt till relationen medför det att lönsamma investeringar med längre återbetalningstid ej genomförs. Denna situation är inte allt för ovanlig på en kommersiell hyresmarknad där kontraktslängderna är korta, exempelvis den svenska. Om exempelvis en fastighetschef på grund av arbetsrotation endast kommer att inneha posten under kortare tid, har denne svaga incitament att investera i energieffektiviseringar, då dessa ofta har en längre återbetalningstid. Istället kommer andra investeringar med kortare återbetalningstider att prioriteras (SOU 2008:110, Boverket 2005, IEA 2007 & Schleich 2009) Marknadsbarriärer Marknadsbarriärer är marknadsrelaterade omständigheter som medför att vissa ekonomiska aktiviteter på marknaden ej kommer till stånd, exempelvis investeringar i förbättrad energieffektivitet. Dessa barriärer är dock inte ett tecken på en ineffektiv marknad. Därför är statliga ingripanden inte berättigade för att avlägsna dessa barriärer, då det ej medför en förbättrad resursallokering i samhället. Dessa barriärer kan dock förklara varför vissa 5

24 aktiviteter, i detta fall energieffektiviseringar, inte genomförs trots att de förefaller vara företagsekonomiskt lönsamma. Transaktionskostnader Med transaktionskostnader hänsyftas alla kostnader som krävs för att en priset för varan blir högre än säljarens försäljningspris. Bärs dessa kostnader till större delen av köparen, eller om efterfrågan är priskänslig, innebär det en lägre efterfrågan på produkten. Exempel på transaktionskostnader som uppstår gällande energiinvesteringar är kostnader för att hitta och tillgodogöra sig information om vilka energieffektiviseringar som kan vara tillämpbara i en specifik byggnad. Dessa kostnader kan exempelvis utgöras av tid och/eller ersättning för inhyrda konsulter. Osäkerhet Alla investeringar är behäftade med osäkerhet. Gällande energieffektiviseringar finns bland annat följande osäkerhetsfaktor: Energipriset framtida utveckling Teknisk risk, då utrustning etcetera inte fungerar som planerat eller kräver mer underhållsåtgärder. Detta kan medföra lägre energibesparing och/eller högre driftskostnader än prognoserat Option att i framtiden genomföra en mer lönsam investering försvinner, då denna investering är av irreversibel natur. Detta medför att risken för att behöver vara den mest optimala Dessa osäkerhetsfaktorer medför en ökad riskpremie, vilket slutligen avgör investeringens lönsamhet. Tillgång till finansiering Olika aktörer på marknaden har olika kapitalkostnader, beroende på storlek, affärsområde etcetera. Utöver detta har ofta utlåningsinstitut/den interna ekonomiska organisationen, begränsad teknisk kunskap, vilket kan resulterar i att risken i projektet inte bedöms på ett korrekt sätt. Detta medför svårigheter att finansiera energieffektiviseringar, vilket resulterar i att de utförs i en mindre omfattning. Bounded rationality Klassisk nationalekonomi antar att varje individ utvärderar alla fakta och därefter väljer den mest optimala lösningen. Inom organisationsteori refereras istället till människans där tid, kognitiv begränsning, intresse etcetera begränsar individers beslutsförmåga. Detta medför att 6

25 förlitar sig på tidigare förvärvad kunskap, rutiner eller tumregler. Den rksamhet prioriteras, vilket medför att investeringar inom energieffektiviseringar inte uppmärksammas inom företaget. Låg prioritet i företaget Låga energipriser (energianvändningen utgör ca 1 2 procent av total hyreskostnad) medför att energiinvesteringar får lång återbetalningstid och därför inte prioriteras inom företagets organisation. Sett ur totala kostnaden för en anställd utgör energikostnaden en ytterst marginell del. Om en anställd har en årslön på kr medför det kostnader (arbetsgivaravgifter med mera) på cirka kr. Den anställdes andel företagets overhead- kostnader ligger omkring , i vilken hyran för arbetsplatsen är cirka kr. Om energikostnaden för denna skulle vara cirka 10 procent, blir denna kr, vilket endast utgör cirka tre promille av företagets totala kostnad för den anställde (SOU 2008:110, Boverket 2005, IEA 2007, Isaksson & Vikström 2001 & Schleich 2009) 2.3 Styrmedel Marknadsmisslyckanden kan, som tidigare nämnts, korrigeras av staten via olika typer av styrmedel. Dock är ett statligt ingripande endast motiverat om samhällets intäkt av korrigeringen, det vill säga effektivare resursallokering, är större än kostnaden för att införa styrmedlet. I denna kostnad skall även snedvridna effekter på andra områden än energiområdet tas i beaktande. Styrmedel kan delas upp i tre olika kategorier; administrativa, ekonomiska och informativa. Administrativa styrmedel Innefattar alla former av regleringar (lagar, förordningar och föreskrifter) vilka är tvingande för aktören. Dessa kan i sin tur indelas i kvantitativa (ex. gränsvärden för utsläpp) respektive teknologiska regleringar (krav på att viss teknik skall användas). Även riktlinjer, för hur stor energianvändningen bör vara, är en form av administrativt styrmedel. Ekonomiska styrmedel Inbegriper åtgärder, exempelvis skatter, avgifter och subventioner, som ändrar relativpriser för bestämda varor och tjänster. Syftet med denna åtgärd är att påverka produktens marknadspris, så att det bättre förmedlar dess knapphet. På detta sätt styrs marknadens aktörer mot en viss konsumtion. Dessa styrmedel har blivit vanligare under senare år då de ger mer frihet för marknadens aktörer att själva välja konsumtionsmönster, vilket ofta ger en större samhällsekonomisk nytta. Informativa styrmedel 7

26 Målet med informationsspridning är att åtgärda informationsbrister på marknaden. Dessa kan ta sig formen av statliga informationskampanjer eller annan typ av statlig informationsspridning. Målet med informativa styrmedel är att öka marknadsaktörernas kännedom inom ett visst område. Detta medför att marknadsaktörerna kan göra ett mer rationellt val, vilket resulterar i en högre samhällsekonomisk effektivitet (Boverket 2005). 2.4 På vilken nivå ligger det optimala energiutnyttjandet? En svårighet gällande kvantifiering av energieffektiviseringsgapet är vad som skall anses var den optimala nivån ur ett samhällsperspektiv. Denna frågeställning berör Jaffe & Stavins (1994), där de definierar olika nivåer av potentiell energieffektivisering. Författarna väljer i denna artikel två olika utgångspunkter, optimal energieffektivitet ut ett ekonomiskt respektive samhällsekonomiskt perspektiv. Avlägsnas de marknadsmisslyckanden som förhindrar Econom (ekonomens optimala nivå) att uppnås, ur det ekonomiska perspektivet. Undanröjs ytterligare marknadsbarriärer uppnås en högre grad av energieffektivitet, kallat potential ingenjörens optimala nivå), ut ett ekonomiskt perspektiv. Vidare definierar författarna ett hypotetiskt optimalt läge, i vilket även marknadsmisslyckanden på energiproduceringsmarknaden avlägsnats. Emellertid menar författarna att det denna nivå ej är optimal ur ett samhällsekonomiskt perspektiv, då kostnaderna för att avlägsna dessa hinder är för höga i relation till intäkten, det vill säga högre energieffektivitet. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv narrow marknadsmisslyckanden som klarar nyttokostnadstestet avlägsnats. Avlägsnas ytterligare externa effekter (berättigade på grund av miljöskäl) kommer ytterligare energieffektiviseringar Relationen mellan de olika perspektiven, ekonomiskt respektive samhällsekonomiskt, påverkas i stor grad av hur stora kostnaderna antas vara för att avlägsna de barriärer som finns. I denna artikel har författarna en relativt pessimistisk syn på myndigheternas möjligheter att kostnadseffektivt eliminera marknadsmisslyckanden, vilket resulterar i en relativt stor differens. 8

27 Källa: Jaffe & Stavins (1994) 3 Det finns, utan alla hyreskontrakt kan i olika utsträckning behandla miljöfrågor. antingen utformas som ett nytt avtal, eller som ett tilläggsavtal till ett befintligt hyreskontrakt (Hinnells et al 2008). avtalens bakomliggande syfte är att uppnå ett effektivare samarbete mellan hyresvärd och hyresgäst gällande energi- och miljöfrågor. De områden som vanligtvis brukar behandlas i följande: Drift, underhåll och reparationer Skyldigheter att genomföra drift, underhåll samt reparationer utifrån uppställda miljökrav. Energieffektivitet Avtalen inbegriper ofta målsättningar/krav på byggnadens/lokalens energieffektivitet samt tillvägagångssätt för hur dessa skall uppnås. Beroende på avtalets utformning kan dessa mål vara kopplade till någon form av sanktion eller bonus. Serviceavgifter Ett mer hållbart beteende gällande mediaanvändning skall avspeglas i lägre kostnader, antingen direkt eller indirekt. Ombyggnationer av byggnaden Förändringar som resulterar i en sänkt miljöprestanda får inte genomföras, av varken hyresgäst eller fastighetsägare. Vidare skall miljöhänsyn tas vid renoveringar, exempelvis återvinning av tidigare byggnadsmaterial. 9

28 Hyra Beroende på avtalets utformning kan hyreskompensationer kopplas till de uppsatta miljömålen (Ödman 2010). bestämmelserna i dem är av mer frivillig eller tvingande karaktär, samt vilka sanktionsmöjligheter som finns om endera parten ej uppfyller sina åtaganden kontrakt innefattar faktiska miljömål/sanktionsmöjligheter (Hinnells et al 2008). De gröna avtalen kan även bli aktuella när en enskild part vill påverka sina lokalers miljöpåverkan. I dessa fall är det antingen fastighetsägaren eller hyresgästen som driver miljöfrågan. Detta skulle kunna leda till en annorlunda utformning, då det främst är endera hyresgästens eller fastighetsägarens miljömål som ligger i fokus. Skäl för enskilda parten att ta miljömål i beaktande kan exempelvis vara en stark miljöprofil kopplad till företagets varumärke, där interna miljömål får en stor betydelse (Brooks 2008). 3.1 Nationella exempel I Sverige har bland annat Vasakronan, Landstingsfastigheter Dalarna och BELOK utarbetat gröna hyresavtal. Dessa är tänkta att användas som tilläggsavtal till ett underliggande hyreskontrakt och har en relativt liknande uppbyggnad, där fastighetsägare och hyresgäst skall samverka för att byggnaden skall uppnå en förbättrad miljöprestanda. Landstingsfastigheter Dalarna Landstingsfastighet stipulerar bland annat att hyresgästen skall avsätta tid för intervjuer och inventeringar av verksamhetens energianvändning samt informera personal om energihushållning och miljöhänsyn. Utöver detta ställs krav på källsortering enligt hyresvärdens anvisningar samt att energi- och vattenförbrukning skall beaktas när hyresgästen köper in utrustning till verksamheten. Hyresvärdens åtaganden utgörs bland annat av att följa hyresgästens verksamhet för att kunna föreslå ytterligare förbättringar samt erbjuda incitament för driftpersonalen att minska resursanvändningen i lokalerna. Det incitamentet som Landstingsfastigheter Dalarna ger driftorganisationen är att energieffektiviseringens kostnadsbesparing delas lika mellan aktörerna. Detta gäller även vid kostnadsökningar, det vill säga om energiförbrukningen går upp delas kostnaden för denna lika mellan parterna. Målsättningen är att minska energianvändningen med 1,5 2 procent per år. Hyresgästen erhåller en hyresrabatt med två procent så länge hyresgästen uppfyller sina åtaganden (Landstingsfastigheter Dalarna 2000, U.F.O.S 2009). Vasakronan 10

29 utformat som ett tilläggsavtal till underliggande vamhyresavtal mellan parterna. Målsättningen med avtalet är att parterna skall samverka för en bättre miljö, där tyngdpunkten ligger på att reducera energianvändningen som härrör från värme, kyla, el samt övrig media. utfallet av genomförda åtgärder samt förbättringsåtgärder skall diskuteras. Avtalet fastställer att hyresgästen får godta större variationer i inomhusklimatet, då exempelvis inomhustemperaturen i större utsträckning anpassas efter rådande utomhustemperatur. Vidare reglerar avtalet frågor gällande avfallshantering, vilket bland annat ställer krav på att hyresgästen källsorterar verksamhetens avfall. Det ställs även krav på byggmaterial, där återanvända och/eller miljövänliga material skall ombyggnation/underhåll av lokalen/byggnaden. Ytterligare krav som ställs är att elen biobränslen). Vasakronans förpliktelse i avtalet är att svara för en elkartläggning av hyresgästens verksamhet, vilken skall innehålla förslag på energibesparande åtgärder. Kartläggningen finansieras av Vasakronan och utförs av konsult som anlitas av Vasakronan. För att uppmuntra minskad energianvändning erhåller hyresgästen en hyresrabatt enligt detta avtal. Rabatten uppgår till tio procent av det hyrestillägg som utgår för värme och komfortkyla (Vasakronan 2010). BELOK BELOK (Beställargruppen lokaler) är ett samarbete mellan Energimyndigheten och Sveriges största fastighetsägare med inriktning på kommersiella lokaler. Inom detta fram som ett tilläggsavtal till underliggande hyreskontrakt. Det finns tre olika versioner av avtalet, ett förenklat avtal och två mer djupgående avtal, med kallhyres- respektive varmhyresavtal som underliggande avtal. Avtalet tecknas mellan hyresvärden och hyresgästen, med målsättningen att parterna tillsammans skall arbeta för att uppnå kostnadsbesparingar via energieffektiviseringar, utan att göra avkall på tillfredställande inomhusklimat. De energieffektiviseringar som görs bidrar i sin tur till ett mer ekologiskt hållbart samhälle. Avtalet är utformat som en inspirationskälla till åtaganden för hyresgäst respektive hyresvärld. Vilka åligganden som slutligen åtas beror på hur ingående avtal parterna vill ha samt vilka miljömål de prioriterar. Avtalen är utformade som tilläggsavtal och avtalslängden skall därför inte överstig underliggande kontrakts avtalslängd. Emellertid bör avtalslängden inte understiga tre år, då det annars blir svårt att finansiera investeringar inom avtalsperioden. Beroende på om underliggande hyresavtal är ett varm- eller kallhyresavtal bör fördelningen av kostnadsbesparingen fördelas olika. Grundtanken är att den part som betalar 11