Underhålls- och åtgärdsplan 2015

Transkript

1 Underhålls- och åtgärdsplan 2015 Denna underhållsplan är av delvis annat slag än de tidigare. Planen är "evig" i den meningen att alla större åtgärder som kan förutses på fastigheten finns inlagda. Bostadsrättsföreningen Stadsparken i Lund äger fastigheten Södertull 23. Fastigheten består av en byggnad från 1936 samt en trädgård om ca 600 kvm på baksidan och en gräsmatta och entréytor om ca 250 kvm på framsidan. Bostadsytan är kvm. Direkta belopp har inte angivits för alla åtgärder p g a svårigheter att få fram dessa utan att begära in offerter från entreprenörer. Dock har den schablonmässiga avsättningen till underhållsfonden lagts så högt att den väl ska täcka den s k förbrukningen av fastigheten. Avskrivningar + avsättning till underhållsfonden är 150 kr/kvm och år. Se även bilagan till årsredovisningarna för en närmare redogörelse för detta. Byggnaden har genomgått omfattande renoverings- och underhållsarbeten samt förbättringsarbeten under de senaste åren enligt tabellen nedan. Endast större arbeten redovisas. För detaljer hänvisas till respektive årsredovisning. Område ochåtgärd Utfört år Byggnad 1936 Värmeanläggning 1991 Fasad 1995 Balkonger 1996 Avloppsstammar 1997 Badrum och vattenledningar 1998 El (elcentral, stigarledningar och elskåp i lägenheterna) 1998 och 2012 Fönsterrenovering 2004 Tak 2005 Säkerhetsdörrar till lägenheterna 2006 Nya tvättmaskiner 2012 Ny fjärrvärmeanläggning 2012 Bastu 2012 Trädäck i trädgården 2013 Nya torktumlare 2013 Nya fönsterbleck till fönster mot baksidan 2013 Hissmaskineri samt åtgärder enligt regelverk 2014 Styrelsen uppdrog under hösten 2011 åt en ingenjörsfirma att göra en grundläggande besiktning av fastighetens skick och framtida, bedömda renoveringsbehov samt göra en s k energideklaration. Rapporten säger att fastigheten är i mycket gott skick och inga större åtgärder bedöms behöva utföras inom de närmaste fem -- tio åren förutom de nedan redovisade och redan utförda enligt ovan. Styrelsen har använt rapporten som underlag för denna underhållsplan och lagt till vissa övriga punkter. För energideklarationen hänvisas till särskilt dokument. Sidan 1 (6)

2 2014 fastställdes en lista över de flesta av de rutinmässiga och vardagliga åtgärder som behövs för att hålla fastigheten i gott skick. Styrelsen har utsett ansvariga för respektive område. Den ansvarige fördelar därefter ut det praktiska arbetet på de boende allt efter behov, intresse, ansvarskännande och förmåga. Problemet är att få detta att fungera i praktiken, vilket kan komma att innebära att föreningen måste köpa vissa tjänster. Dessvärre innebär en sådan åtgärd att någon/några boende fortfarande måste vara engagerade i uppföljning av och beslut om åtgärder. Därtill kan avgifterna behöva höjas. Sidan 2 (6)

3 Område Bedömda kostnader Bedömd livslängd Kostnad per år Trädgården Riksbyggen har på entreprenad haft hand om skötseln av trädgården under ett antal år. Fr o m 2012 har en ny entreprenör, Skånsk Trädgårdsservice, engagerats. Fruktträden har beskurits och föryngrats. I övrigt har en försiktig föryngring genomförts för att i görligaste mån kombinera trädgårdens 30- talsintryck med en relativt enkel skötsel. Fr o m 2013 köps professionella tjänster in för gräsklippning, plantering, beskärning samt övriga åtgärder på regelbunden, men behovsstyrd, basis. Åtta nya stolar och tre bord av märke Grythyttan inköptes under 2012 som placerades ut under Ett trädäck byggdes i det nordöstra hörnet på baksidan under våren Under året genomfördes också en omfattande uppfräschning av baksidan med delvis ny gräsmatta, genomgripande rensning av rabatterna samt plantering av nya buskar. Gräsmattan och entréområdet på framsidan Buskarna närmast huset på framsidan har tagits bort under 2012 för att ge en bättre avrinning från grunden. Detta för att också reducera de fuktgenomslag som finns på vissa av källarväggarna. En häck har planterats närmast gatan och längs gången mot cykelboden. Syftet är att på så sätt avgränsa gräsmattan från trottoaren och därmed i görligaste mån förhindra såväl tvåsom fyrbenta varelser från att på sina respektive typiska sätt göra gräsmattan mindre attraktiv. Avrinningen från den stenlagda gången mot huvudentrén har nyligen förbättrats, men fortfarande finns det ett behov av att förbättra avrinningen på gången mot cykelkällaren/avfallstunnorna. Samtliga avfallstunnor är utbytta i samband med att föreningen började sortera ut matavfall under februari Tunnorna rengörs regelbundet. Skånsk Trädgårdsservice kommer att sköta det löpande underhållet. Sidan 3 (6)

4 Träinhägnad av avfallstunnorna Träet behöver laseras med regelbundenhet. Detta torde kunna utföras av entreprenören som sköter underhållet av trädgården eller i samband med en trädgårdsdag. Under februari 2015 installerades grindar med lås till området med avfallstunnorna då det visat sig att tunnorna också används av boende i närliggande fastigheter. Därtill har tunnorna hemsökts av människor som letar något värdefullt och därmed förorsakat allmän oordning, otrevnad samt en sämre arbetsmiljö för personalen som ska tömma tunnorna. Fasader Fasaderna är i allmänhet bra och inga förbättringar bedöms behövas under de närmaste åren. Fasaderna ska dock inspekteras varje år och om det visar sig att omfogning eller andra åtgärder krävs får dessa bedömas och utföras efter behov då. Balkonger Balkongerna är i allmänhet bra och inga förbättringar bedöms behövas under de närmaste åren. Balkongerna ska dock regelbundet inspekteras ingående och om det visar sig att några åtgärder krävs får dessa bedömas och utföras då. Fönster och fönsterbleck Fönstren renoverades år 2004 och har därefter oljats regelbundet. Den kraftiga solen framför allt på baksidan gör dock att det blir mer eller mindre omfattande sprickor på de nedre fönsterkarmarna och fönsterblecken. Regelbundna Regelbundna Inga övriga omfattande Vissa fönster har slagit sig p g a att de boende inte har stängt dem ordentligt med samtliga vred. Detta innebär att det blir drag. Tätningslister av varierande tjocklek kan minska draget. Detta kan enklast åtgärdas av den boende. Allmänt byte av tätningslister ska ske när dessa har tjänat ut. Under 2013 har en plåtförstärkning (fönsterbleck) monterats samtidigt som sprickorna lagats. Därefter kommer karmar och ramar att oljas varje vår i samband med tvätt. Detta sker genom föreningens försorg. Sidan 4 (6)

5 Portar, entréer och dörrar Entréporten är sliten men samtidigt vacker och från husets uppförande. Varje vinter uppstår problem med stängningsmekanismen och de boende glömmer allför ofta att skjuta igen dörren. Detta gör att dörren ofta står olåst vilket öppnar för objudna gäster i huset. Regelbunden smörjning med specialolja av dörrstängaren tycks råda bot på det mesta av problemet. Ett byte av ytterdörren bedöms inte realistisk, eftersom en ny dörr dels måste vara i stil (krav från stadsantikvarien) och dels torde samma problem som idag uppstå mer eller mindre omedelbart. Övriga dörrar (cykelrumsdörrar på fram- och baksidan samt dörren mot trädgården) bedöms som bra. Låskistorna i samtliga dörrar i fastigheten har bytts ut under 2013 då det visats sig att den ursprungligen installerade typen av låskista inte var korrekt för dörrtypen. Yttertaket Yttertaket inspekterades av ingenjörsfirman under hösten Ett smärre läckage vid en genomföring upptäcktes och ska åtgärdas. Trapphus och hiss Regelbundna Trapphuset är bra. Hissens maskineri och korg har renoverats under januari 2014 (kostnad ca kr). Säkerhetsåtgärder enligt EUregler har installerats. Tvättstuga Nya tvättmaskiner installerades Därefter torde tvättmaskinerna behöva bytas vart 15:e år. Utbyte vart 15:e år. Ny torktumlare installerades under Denna torde behöva bytas vart 15:e år. Sidan 5 (6)

6 Gemensamma utrymmen (källare, cykelrum, bastu, vind, etc) Cykelrummet målades om och nya cykelställ installerades under En bastu och duschkabin installerades i det f d mangelrummet under 2012 och början av Basturummet torde vara länge medan aggregatet kan behöva bytas vart 20:e år. Pannrummet, toaletten samt trädgårdsförrådet (gamla soprummet) har fräschats upp i samband med övriga arbeten. Pannrummet kommer att bli ett stort hobbyrum. Vinden kan ibland drabbas av lättare kondens samt är mycket varm på sommaren. Inga åtgärder bedöms rimliga att utföra p g a risker med omfattande fuktskador, som inte står i rimlig proportion till en möjlig reduktion av energiförbrukningen. Elinstallationer Elcentralen i källaren och samtliga stigarledningar byttes ut under hösten Gamla elskåp i vissa lägenheter byttes under mars 2012 och bl a sattes jordfelsbrytare in. Den ekonomiska livslängden på anläggningarna bedöms till minst 30 år. Värme- och vatteninstallationer Fjärrvärmeanläggningen från 1991 byttes ut under Samtidigt byttes samtliga termostater i lägenheternas radiatorer. Energiförbrukningen har minskat med ca 10 % (normalårskorrigerat) jämfört med tidigare. Den ekonomiska livslängden på anläggningen bedöms till 20 år. Tilläggsisolering av bjälklaget mellan vinden och den översta våningen är mycket kostsamt och beräknas endast ge marginella besparingar samtidigt som det finns risk för fuktskador. (Se också ovan om utbytet av tätningslister i fönstren samt situationen på vinden.) Sidan 6 (6)

7 Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) Nya regler kräver att fastigheter av föreningens typ genomför en s k OVK. Det innebär att ventilationen i hela fastigheten (varje lägenhet samt gemensamma utrymmne) inspekteras. Resultatet är en lista med åtgärder som måste/bör genomföras. En OVK genomfördes under våren Resultatet bearbetas och styrelsen har tills vidare beslutat att avvakta med nästa steg. Avloppsstammar Frågan är under behandling Avloppsstammarna byttes ut 1997 och i samband med det genomfördes renovering av samtliga badrum. Stammarna torde fungera under minst 40 år under förutsättning att regelbunden spolning sker. Löpande underhåll och regelbundna inspektioner Tillsyn och underhåll av föreningens samtliga tillgångar som t ex fönstermålning, stamspolning, trädgårdsunderhåll sker regelbundet. Se även listade åtgärder ovan. Om några brister upptäcks kommer dessa att åtgärdas så snart som möjligt. Jourtjänst, underhållsavtal m m Löpande underhåll och regelbundna De tidigare avtalen med Riksbyggen om fastighetsunderhåll har sagts upp per 31 december 2012 då arbetet inte utfördes till belåtenhet. De boende har i praktiken tagit över jourtjänsten själva. Utbildning och information om åtgärder vid vattenläckage, brand, fönsterskador m m har givits. Städningen har lagts ut på en ny entreprenör. Avtalen löper med kort uppsägningstid. Sidan 7 (6)