årsredovisning örebrobostäder ab Hemvändare i sin egen stad ÖrebroBostäders årsredovisning

Transkript

1 årsredovisning örebrobostäder ab Hemvändare i sin egen stad ÖrebroBostäders årsredovisning

2 Skryt upp dig. byt och Skryt. Flytta till kvarteret Pärllöken*, ett modernt och centralt boende, och upptäck alla klimatsmarta lösningar. Ny teknik sänker energiförbrukningen med upp till 80 procent, bergvärme, solfångare, hissar som sover när de inte används Det kanske låter skrytigt när du berättar för andra, men ditt nya boende gör faktiskt omgivningen grön på riktigt. Hos oss kan du skryta med rent samvete Flytta till kvarteret Pärllöken*, ett modernt och centralt boende, och upptäck alla klimatsmarta lösningar. Ny teknik sänker energiförbrukningen med upp till 80 procent, bergvärme, solfångare, hissar som sover när de inte används Det kanske låter skrytigt när du berättar för andra, men ditt nya boende gör faktiskt omgivningen grön på riktigt. Hos oss kan du skryta med rent samvete *Kvarteret Pärllöken ligger mellan Sörbyängen och Ladugårdsängen, på knappt fem minuters cykelavstånd från centrum. Gå in och kika på *Kvarteret Pärllöken ligger mellan Sörbyängen och Ladugårdsängen, på knappt fem minuters cykelavstånd från centrum. Gå in och kika på Skryter bäst Som Skryter SiSt. tala är Silver, Skryta är guld. Flytta till kvarteret Pärllöken*, ett modernt och centralt boende, och upptäck alla klimatsmarta lösningar. Ny teknik sänker energiförbrukningen med upp till 80 procent, bergvärme, solfångare, hissar som sover när de inte används Det kanske låter skrytigt när du berättar för andra, men ditt nya boende gör faktiskt omgivningen grön på riktigt. Hos oss kan du skryta med rent samvete *Kvarteret Pärllöken ligger mellan Sörbyängen och Ladugårdsängen, på knappt fem minuters cykelavstånd från centrum. Gå in och kika på Flytta till kvarteret Pärllöken*, ett modernt och centralt boende, och upptäck alla klimatsmarta lösningar. Ny teknik sänker energiförbrukningen med upp till 80 procent, bergvärme, solfångare, hissar som sover när de inte används Det kanske låter skrytigt när du berättar för andra, men ditt nya boende gör faktiskt omgivningen grön på riktigt. Hos oss kan du skryta med rent samvete *Kvarteret Pärllöken ligger mellan Sörbyängen och Ladugårdsängen, på knappt fem minuters cykelavstånd från centrum. Gå in och kika på Läs mer om Pärllöken på sidan ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

3 Innehåll ÖBOs affärsmål 4 Ledare 5 Hemvändare i sin egen stad 6 Ny form i Örnsköldsparkens bostäder nya bostäder på Eyrafältet 10 ÖBO sålde 849 bostäder 11 Följ med på en lärorik reseberättelse 12 Sextiotalet kvar i Varberga 13 Stadsplanering i Holland 14 Miljöpris 1 15 Pärllöken klimatsmartast hittills 16 Miljöpris 2 Våra klimatmål 17 Miljöpris 3 Ryttaren i strama energityglar 18 Med vind i elen 19 Klimatsnällt ljus i Baronbackarna 20 Engagemang för nytta och nöje O Helga Natt 21 Här kryllar det av schyssta medspelare 22 Sångglädje i storformat 23 Allvill, nya lagen för allmännyttan Bra betyg Välkänt varumärke 24 ÖBO på webben 25 Kulturbroar i Garphyttan 26 Så fick Tybble en kvarterskrog med kvalitet 29 Året i korthet ÖBO i siffror 31 Förvaltningsberättelse 32 Resultaträkning 35 Noter till resultaträkning 36 Balansräkning 37 Noter till balansräkning 39 Kassaflödesanalys 40 Förslag till vinstdisposition 41 Revisionsberättelse och granskningsrapport 42 Redovisning enligt IAS och IFRS 43 Flerårsöversikt 44 Värdering av fastighetsbeståndet 45 Fastighetsbeståndet, tabell 46 ÖBOs styrelse 48 Organisationen 49 Kartor 50 ÖrebroBostäders årsredovisning

4 ÖrebroBostäder AB ÖBO verkar i Örebro, Sveri ges sjunde största stad. Vid årsskiftet den 31 december 2010 var Örebros befolkning ( ). Det är en ökning med (1 729) personer från föregående år. Vi har lägenheter och kommersiella lokaler. Vår andel av det totala antalet bostäder i Örebro är cirka 36 procent och av hyresrätterna har vi cirka 60 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden för 2010 var 99,53 procent. Vid årsskiftet hade ÖBO 71 (77) lediga bostäder. ÖBOs affärsidé är att Erbjuda attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö och vår vision är Hem för dig. Med detta som målsättning vill vi möta våra kunder utifrån deras olika behov. Någon vill bo centralt, en annan vill bo lite mer på landet. En vill bo högt medan andra föredrar uteplats. Varje kund är unik och vårt utbud är varierat. Genom vårt uthyrningssystem, Hyrestorget, har vi ett publikt och tillgängligt sätt att hyra ut våra bostäder. Vi vill också ta vårt klimatansvar och strävar efter att vara en förebild i de sammanhang där vi verkar. Vi vill behålla och utveckla de positiva attityder som finns till företaget och våra stadsdelar både internt och externt. ÖBOs affärsmål 2010 Mål 1 ÖBO har en ekonomisk styrka som ger långsiktig handlingsfrihet. Mål 2 Alla våra stadsdelar är attraktiva på bostadsmarknaden. Mål 3 Vi vårdar och underhåller våra hus. Mål 4 ÖBO är det självklara valet i Örebro. Mål 5 Alla medarbetare känner stolthet och engagemang i sitt arbete. Mål 6 ÖBO tar ett offensivt ansvar för en hållbar utveckling av klimat och miljö. Mål 7 Vårt utbud av bostäder och service är efterfrågat. Mål 8 Genom att växa där vi är små och krympa där vi är stora har utbudet av olika bostadsalternativ ökat i hela kommunen. 4 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

5 Ett turbulent år 2010 präglades förändringar på flera områden. För oss blev det många diskussioner och funderingar om den nya lagen för allmännyttan som till slut trädde i kraft nu vid årsskiftet. Vi oroade oss för vad finanskrisen skulle leda till för världen och för oss i Örebro. Sveriges befolkning gick man ur huse för att rösta i riksdagsval, kommunalval och landstingsval. I Örebro har det sedan dess uppstått ett politiskt vakuum då valresultatet överklagades. Nu har valnämnden kommit fram till ett beslut och det blir omval i den nordöstra valkretsen den 15 maj. Det innebär säkert en nytändning av politiken i Örebro till hösten. ÖBO har ett övergripande uppdrag att växa där vi är små och minska där vi är helt dominerande. En konsekvens av detta blev att vi skulle sälja ett antal fastigheter. Därför ägnades mycket tid och kraft under våren åt detta, samtidigt som vi förberedde och genomförde byggnation av nya bostäder. Totalt sålde ÖBO 849 bostäder belägna i Brickebacken, Oxhagen samt i Varberga. Vi byggde nytt i Örnsköldsparken (45 lägenheter) och Södra Lindhult (16 lägenheter), samt i kvarteret Pärllöken. Där byggde vi vår helt unika lågenergisatsning i två nya hus med totalt 24 bostäder som blev klara i februari Är du intresserad är du välkommen på besök, vi har en visningslägenhet till ditt förfogande! ÖBO har byggt och håller på att bygga fler bostäder än vi gjort på många år. Satsningen fortsätter under 2011 med byggnation av 101 lägenheter vid Eyrafältet, 23 bostäder för seniorer vid kvarteret Kilen och 57 nya lägenheter vid den gamla Vasaskolan. Olika och spännande bostäder där den enda smolken i bägaren just nu är de mycket höga byggkostnaderna här verkar finanskrisen gått obemärkt förbi. ÖBO är dock ett starkt bolag som kan ta sitt ansvar för Örebros utveckling av nya attraktiva bostäder. Vi har miljoner i eget kapital och det ger oss trygghet och en handlingsfrihet som kommer både våra hyresgäster och våra medarbetare till del. Vi kan dessutom, på gott och ont, stoltsera med att vi fortfarande har bland de lägsta hyrorna i Sverige. Bokslutet är summerat och resultatet för 2010 blev 201 miljoner kronor, vilket ska jämföras med 32 miljoner kronor år De två senaste mycket kalla och snörika vintrarna har för ÖBOs del påverkat årets resultat negativt med ungefär 40 miljoner kronor utöver budget. Dessutom har vi hållit en hög nivå på vårt underhåll, där vi bland annat genomfört en genomgripande renovering av stadsdelen Varberga och i delar av kvarteret Ryttaren på Drottninggatan. ÖBO har även haft en rekordhög investeringsnivå på cirka 250 miljoner kronor. Årets sammanlagda resultat innefattar också en reavinst på försäljningen på 225 miljoner kronor. Trots kyla och snö och trots den höga nivån på det planerade underhållet är vi glada att vi ändå nått ett starkt resultat. Ulf Rohlén Vd, ÖrebroBostäder AB ÖBO tar ansvar för Örebros utveckling av nya och attraktiva bostäder. ÖrebroBostäders årsredovisning

6 Hemvändare ÖBO bygger och renoverar! Örebroarna blir allt fler och staden växer i snabb takt. ÖBO har därför fått i uppdrag att planera för byggnation av upp till bostäder. Under 2010 färdigställde vi 61 lägenheter i Örnsköldsparken och Södra Lindhult, samtidigt som vi inledde nybyggnation av ytterligare 148 bostäder i olika delar av centrala Örebro: kvarteret Kilen på norr, kvarteret Pärllöken i söder och Eyrafältet i centrum. Dessutom gör vi en omfattande renovering av våra bostäder i Varberga och kvarteret Ryttaren i city. Byggsatsningen och förnyelsen av våra befintliga bostäder är en del i vårt arbete för att utveckla boendet i Örebro och i våra stadsdelar. 6 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

7 i sin egen stad Två steg in i hallen och allt står fullständigt klart. Ljuset på den lilla byrån sprider ett djupt gult sken. Leenden möter mig. Här finns glädje, värme, harmoni. Nu är vi hemma, säger Susanne Ring. Hemvändarna. De som bott i en stad, flyttat till annan ort och vänder hem igen, tillfälligt eller för gott. Men kan man vara hemvändare i sin egen stad? De möter mig i hallen. Susanne och Tony Ring och femtonårige sonen Robin som strax ska dra iväg på brottningsträning. Det är sen eftermiddag i Södra Lindhult, och i en av de sexton lägenheterna bor familjen Ring sedan tre månader tillbaka. De kunde inte ha det bättre, det står helt klart. Men resan tillbaka, till kompisarna och till den miljö där allt en gång började har tagit ett tag. I 18 år bodde de i en bostadsrätt på Brunnsängen, där de grundlade det umgänge som finns kvar än idag. När dottern flyttade bar det av till en jättevåning i Almby. Fint, men fel sida av stan, säger Susanne och smuttar på sitt te i den jättestora koppen. Nästa anhalt blev Ladugårdsängen. Den nya lägenheten var fin, men inte heller det boendet kändes rätt. Och eftersom ett stilla missnöje ofta leder till att man börjar se sig om efter nya möjligheter, började familjen att leta bostad på nytt. Det fann snabbt vad de sökte. Vi gick på en visning i Sörby med samma typ av lägenhet som den här och vi föll direkt. När vi fick reda på att ÖBO ÖrebroBostäders årsredovisning

8 skulle bygga även här ute var saken klar. Det var här vi ville bo. Min mamma sa ställ er i kö, man vet aldrig, berättar Susanne. Klart att Rings ställde sig i kö. Klart att mamma fick rätt. Nu bor de i en fyra på 85 kvadrat. Väldisponerad. Öppen och ljus. Med en precis lagom stor trädgård på baksidan och utsikt mot fälten som sträcker sig bort mot Marieberg. Horisonten är fri, åtminstone för tillfället. Ibland kan jag sitta i soffan, titta ut och bara må bra. Det händer att rådjur dyker upp. Och tänk dig i sommar, att höra fågelkvittret tidigt på morgonen. Hon tar en klunk te och fortsätter: Man kan tycka att läget inte är superbra, att det ligger långt utanför stan. Men det beror på vad man gör det till. Vill man gå ut och ta ett glas vin är det ju bara att ta cykeln. Tony dyker upp. Sonen är skjutsad till träningen. Han tar en kopp kaffe och slår sig ner vid köksbordet. Köket med sin bardel, vardagsrummet, den lilla matsalen och hallen är en enda öppen yta. Perfekt för umgänge och goda måltider med familj och vänner. Fjorton personer ryms, utan problem. Den öppna planlösningen gör att lägenheten upplevs som större än den är. Jag trodde det skulle bli trångt och sa faktiskt nej först, säger Tony med ett leende, väl medveten om hur fel han fick. Det här boendet är perfekt i vårt liv just nu. Lägenheten är praktisk och lättskött, det gör att vi hinner med en massa annat, säger Susanne. Ta bara en sådan sak som att vi har badkar. Det är ett bra tag sedan. Nu kan jag tända ljus, ställa en martini på badkarskanten och sjunka ner i det varma vattnet. Livsnjutning kallas det. Familjen Ring har hittat hem. Till sin sida av stan. Till kompisarna i Adolfsberg och Brunnsängen. Hemvändare i sin egen stad. För gott. 8 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

9 FAKTA Södra Lindhult Södra Lindhult ligger mellan Adolfsberg och Marieberg. Ett trivsamt småhusområde med service inom cykelavstånd och naturen runt knuten. En perfekt kombination av friluftsliv och stadsliv. Sexton lägenheter med treor och fyror, med radhuskänsla. Ny form i Örnsköldsparkens bostäder I den del av Markbacken som gränsar till Trängen och Örnsköldsparken har ÖBO rivit en del av de gamla bostäderna och skapat en helt ny typ av bostäder. Adressen är Örnsköldsgatan I mars 2010 flyttade de första hyresgästerna in. De senaste åren har Markbacken genomgått en stor förvandling. Borta är den grå eternitfasaden och i stället har ett varierat och vackert formspråk tagit över. Allt i enlighet med ÖBOs tankar om ett vackert, varierat och tryggt boende. Bostäderna i Örnsköldsparken har fått ett helt eget uttryck, i samarbete med arkitekterna på Sweco. Exteriört har husen en mättad färgskala i dova blågröna toner. Inne i bostäderna är rymd och ljus den mest framträdande egenskapen. Vi, och de boende, är mycket nöjda med planlösningarna, säger Peter Palmgren, projektutvecklare på ÖBO. De här är bland de bästa vi gjort, med fina sammanhang och ett härligt ljus. Något av det mest unika med projektet är trerummarnas balkonger. De har formen av ett uterum som binder samman de tre huskropparna och har därför utsikt åt väster och öster. Ytan är på mellan 20 och 30 kvadratmeter, som ett normalstort vardagsrum, och de har glasats in för att kunna ge så hög komfort som möjligt. ÖrebroBostäders årsredovisning

10 Läge för flytt 101 nya bostäder på Eyrafältet Eyrafältet i centrala Örebro är på väg att bli en av Örebros mest dynamiska mötesplatser för idrott, evenemang och fritid. Dessutom växer här fram nya moderna bostäder i ÖBOs regi, i det för oss största nybyggnadsprojektet sedan Bomässan De 101 lägenheterna kommer att stå klara mellan december 2011 och maj De inryms i två fem till sju våningar höga hus, som anknyter till ÖBOs tidigare bostäder på Eyrafältet. Därmed blir Eyrafältet ett alltmer komplett stadskvarter. Byggandet sker i samarbete med NCC. Storasyster som huserar i kvarteret intill, har en färgstark karaktär och den yngre systern får en liknade skrud, men med ett annorlunda uttryck, säger Peter Palmgren, projektutvecklare på ÖBO. Det mest kännetecknande för projektet är variationsrikedomen. Sammanlagt finns det 14 olika varianter av lägenheter från ytsmarta ettor till rymliga fyror. Det gör att chansen ökar för att de blivande hyresgästerna ska hitta just sin drömbostad. 10 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

11 ÖBO sålde 849 bostäder ÖBOs styrelse beslutade på ett styrelsemöte den 19 maj 2008, att ÖBO skulle förbereda för en försäljning av ett bostadspaket på lägenheter i de stora stadsdelarna där ÖBO är helt dominerande. ÖBOs uppdrag är att bidra till att det i Örebro finns bra bostäder med varierad utformning och hög kvalitet i goda boendemiljöer. Vi ska erbjuda prisvärda bostäder i alla delar av stan och för olika kundgrupper. ÖBO ska också värna hyresrätten och att den finns tillgänglig i de attraktiva delarna av Örebro. Vi ska även vara ett attraktivt och bra alternativ för både de med stora och små valmöjligheter. Styrelsen pekade på tre utmaningar: I de stora stadsdelarna där vi är helt dominerande ska vi minska. Där hyresrätten är svag ska vi istället växa, t ex genom nyproduktion. Vi ska vårda det bestånd vi har. Under 2009 ingick ÖBO ett avtal med Catella Corporate Finance AB som samarbetspartner i försäljningsprocessen. Carl Johan Baatz, chef för ÖBO Lokaler, utsågs internt till projektledare och hans uppdrag var att, tillsammans med en styrgrupp (Ulf Rohlén, vd, Roger Rådström, vice vd samt Björn Forsberg, ekonomichef), ta fram underlag och förbereda för försäljning. Styrelsebeslut i mars 2010 Den 3 mars 2010 tog ÖBOs styrelse beslut att godkänna försäljning av utsedda fastigheter till fem dotterbolag. De utsedda fastigheterna fanns i Vivalla, Varberga, Oxhagen och Brickebacken. Det beslutades även att erbjuda de fem dotterbolagen till försäljning. Försäljningsbeslut På ÖBOs styrelsemöte den 10 juni, beslutades om att sälja fyra av de fem dotterbolagen. Förslaget om att även sälja ett antal fastigheter i Vivalla drogs tillbaka. Den 23 juni tog kommunfullmäktige i Örebro det formella beslutet om att genomföra nedanstående försäljningar. Efter önskemål från kommunledningen att ÖBO för närvarande inte ska sälja några lägenheter i Vivalla, så har ÖBOs styrelse idag beslutat enligt det önskemålet. Anledningen är det pågående förnyelsearbetet i Vivalla som sker enligt en särskild generalplan, sa Bo Westerling, styrelsens dåvarande ordförande. Köpare och antal lägenheter: Brickebacken NV 191 lägenheter på Björkrisvägen 1-13 och 2-14 till Förvaltnings AB Västerstaden. Brickebacken SV 223 lägenheter på Tallrisvägen 1-17 och 2-14 till John Ekströms Bygg AB/Proventum. Oxhagen 231 lägenheter på Tornfalkgatan samt 152 till LG Söderberg Fastigheter AB. Varberga 204 lägenheter på Varbergagatan till Förvaltnings AB Västerstaden Totalt genomförde ÖBO under 2010 en försäljning av 849 bostäder till privata fastighetsägare och den sammanlagda köpeskillingen för försäljningen av de fyra bolagen var kr. Vi känner oss nöjda med de intressenter som vi nu skrivit avtal med. Vi är övertygade om att de nya fastighetsägarna i våra stadsdelar har förutsättningar att bidra till den positiva utveckling som är en av ambitionerna i denna affär, menade Ulf Rohlén, vd ÖBO. ÖrebroBostäders årsredovisning

12 Följ med på en lärorik reseberättelse I rummet är det tyst, men i allas huvuden virvlar tankarna runt och för väsen. Det syns utanpå. Mahshid (Maggie) från Iran och Afiya från Kurdistan är på besök hos ÖBO i Tybble och berättar. Snabbt och lätt har de tagit sig dit. Den resan var kort. Deras boenderesa har varit längre. Boenderesan ingår i ÖBOs interna utbildning Mångkultur på jobbet som handlar om hur man hanterar mångkulturella skillnader. Tanken är att det ska vara ett hjälpmedel i det dagliga arbetet och bidra till att man inom ÖBO har ett bra förhållningssätt och är uppmärksam på hur man agerar i olika situationer. De mångkulturella skillnaderna har Maggie och Afiya upplevt många gånger sedan de kom till Örebro och ÖBO. Maggie kom till Sverige från Iran 1985, Afiya kom hit från Kurdistan i Irak Både flydde från kriget till en lugn och fredlig tillvaro. Men inte problemfri. Nu berättar de hur de upplevde ÖBO och de skillnader i vardagslivet mellan Sverige och hemlandet som de upptäckte. Ta bara en sådan sak som hur man gör i en tvättstuga. I Iran hade vi ingen gemensam tvättstuga som här i Sverige, säger Maggie. Hade man inte råd att köpa egen tvättmaskin fick man tvätta för hand eller lämna in kläderna på kemtvätt. Tvättstugorna i Sverige var något helt nytt för mig. Jag pratade inte tillräckligt bra i början, och kunde inte förstå hur man skulle boka tid eller när man kunde tvätta utan att riskera att tvätten blev Afiya (till vänster) och Mahshid berättar om sina Boenderesor. utslängd. Det var mycket missförstånd i början, men blev bättre med tiden. En annan speciell situation var när jag blev inbjuden till ÖBOs boendemöten i Markbacken. Jag kunde inte språket, men gick dit ändå, för blir man inbjuden så går man. Jag sa hej när jag kom och hejdå när jag gick. När andra log, log jag också. När de nickade, nickade jag med. Jag förstod ingenting. Efter några möten slutade jag gå dit. Afiya upplevde också språkliga problem i början. När någon ringde förstod jag inte vad de ville. Jag lärde mig säga jag förstår inte, så det sa jag och lade sedan på luren. Sedan lärde jag mig säga att de skulle ringa min morbror, och sedan lade jag på luren. Min morbror hjälpte mig jättemycket i början med kontakterna med skolan, myndigheterna och ÖBO. Nu kan jag språket mycket bättre, och allt har blivit lättare. Det är mycket tänkvärt att ta del av Maggies och Afiyas verklighet. Tänk till exempel att bli rekommenderad att ringa kundtjänst när man inte kan språket. Eller att inte förstå vilka regler som gäller i tvättstugan för att det står på svenska på skylten. Trivialt kan tyckas, men gigantiska problem för dem det drabbar. Det svenska språket är svårt, och det vore bra att underlätta för dem som kommer hit från andra länder, säger Maggie och fortsätter: Köket är en viktig plats för oss. När vi har gäster sitter vi alltid i köket, fastän vi har ett stort och fint vardagsrum. Det är en kulturell grej, vi är i köket helt enkelt. Det kan vara bra att tänka på när man planerar nya lägenheter framöver. Maggie och Afiya berättar med allvar, men samtidigt med stor humor. Efter ett tag är Tybble-gänget aktivt, ställer frågor och diskuterar sinsemellan. Vad är till hjälp? Hur gör vi idag? Vad borde vi göra? Förklarar vi rätt saker? Täcker vi alla språk? Ceicilia Svedin, kvalitetssamordnare på ÖBO, har pratat om utbildningen Mångkultur på jobbet som ett sätt att hitta nya vägar. Nya vägar för att lösa problem och hantera skillnader, men också för att skapa nyfikenhet och föra människor närmare varandra. Det är precis just det som sker den här eftermiddagen i Tybble. 12 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

13 Anna-Lena Fredin, projektledare på ÖBO. Sextiotalet kvar i Varberga men med nytt miljöperspektiv Jodå, sextiotalskänslan finns kvar i Varberga. Men när det gäller energilösningar, värme, el och annan teknik är det av senaste snitt. Vi försöker alltid hitta de bästa produkterna sett i ett miljöperspektiv, säger Anna-Lena Fredin, projektledare för renoveringen av Varberga. Varberga stod klart Nu genomgår lägenheterna i stadsdelen en omfattande renovering, moderniseras och anpassas för att även passa de med funktionsnedsättning. Den tredje etappen om 22 lägenheter på Varbergagatan 9-12 är klar och inflyttning sker under första kvartalet Då är totalt 75 lägenheter färdigrenoverade. Samtidigt startar nästa etapp, som omfattar renovering av ytterligare 48 lägenheter. Det övergripande målet att minska energiförbrukningen med 20 procent till 2015, genomsyrar givetvis ett av ÖBOs största renoveringsprojekt någonsin. I Varberga har vi minskat ÖBOs koldioxidutsläpp med 36 procent, från 148 kwh per år och kvadratmeter till 95. Det är till och med bättre än våra beräkningar, säger Anna-Lena. Tilläggsisolering av vindar och kulvertar, fönster med låga u-värden och installation av FTX-system (värmeåtervinning) för ventilation är några av anledningarna till minskningen. Genom att installera FTX samt byta fönster, radiatorer och tilläggsisolera minskar vi kostnaderna för uppvärmning. Vi byter samtliga vattenstammar och inför individuell mätning av varmvatten för att minska varmvattenkostnaderna. Elsystemet byts från ett 1-fas system till ett modernt 3-fas system. Vad det än gäller under renoveringen har vi miljötänkandet med oss. ÖBOs miljöpolicy är grunden för hur vi agerar. När det gäller enskilda produkter har vi en miljögrupp som sätter riktlinjerna. Är vi det minsta osäkra konsulterar vi den. Vi lämnar inget åt slumpen, avslutar Anna-Lena Fredin. ÖrebroBostäders årsredovisning

14 Stadsplanering i Holland ÖBOs engagemang i Eurhonet fortsätter och under året genomfördes bland annat flera studiebesök och workshops. I juni 2010 reste arbetsgruppen för social integration till Amsterdam för att lära sig hur man arbetar med stadsplanering för ökad social integration i Holland. Det finns inga enkla lösningar att ta till när man arbetar med stadsplanering för social integration. Däremot finns bra exempel, tips och goda idéer att ta del av. Varierad bebyggelse och blandade upplåtelseformer Med en varierad bebyggelse och blandade upplåtelseformer attraheras en befolkning från olika inkomstklasser och därmed undviks boendesegregation. Upplåtelseformerna blandas in på fastighetsnivå vilket innebär att ens granne kan äga sin bostad medan man själv hyr. Skapa förutsättningar för boendekarriär För områdets sociala stabilitet skapas en varierad bebyggelse genom olika boendeformer, upplåtelseformer och standard. Detta för att människor ska bo kvar i stadsdelen även om ekonomi, familjeförhållanden eller efterfrågan förändras med åren. Riv för mer variation och ökad kvalitet Många bostäder som står inför omfattande renoveringar är fastighetstekniskt sett mycket dåliga och kräver dyra investeringar för att klara dagens energi- och standardkrav. Genom att riva skapas större variation och en ökad kvalitet i boendet. Det är också enklare att skapa småskalighet och mindre kvarter om man får börja om från början med den fysiska miljön. Och då kan man också tillföra kvarteret nya lösningar genom att bygga en del nya hus. 14 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

15 Fokusfrågor för social integration som Eurhonet arbetar med Social mix blandad befolkning Boinflytande för att främja integration Fysiska förändringar för att främja integration Image hur förändrar vi ett områdes image Eurhonet har tagit fram en broschyr, Det Holländska exemplet, som sammanfattar och beskriver den holländska strategin samt olika fallstudier på plats. Broschyren går att beställa av ÖBO, mejla Fakta Eurhonet Eurhonet är ett bostadsnätverk med ett 30-tal företag med cirka lägenheter i Sverige, Tyskland, Frankrike, Italien och Storbritannien. Syftet med Eurhonet är att vi ska lära av varadra och gemensamt utveckla nya kunskaper och arbetsmetoder. Vi är en del av Europa. Det som händer ute i Europa påverkar oss här hemma. Eurhonet är därför ett bra nätverk för att vi bättre ska förstå hur andra länder i Europa jobbar och se vilka förutsättningar de har. De länder som är med kan också lära sig något om hur vi i Sverige arbetar. Vi kan som en lokal aktör bli en del i ett större sammanhang. 1Miljöpris: EU tror på ÖBO EU vill uppmuntra bostadsbolag runt om i Europa att hitta och genomföra energibesparande åtgärder i sina bostadsbestånd. Därför har EU avsatt medel i ett program kallat BECA (Balanced European Conservation Approach). ÖBO uppmärksammade detta, ansökte och har som enda bostadsföretag i Sverige blivit beviljade medel för ett projekt där vi ska installera individuell vattenmätning i 430 lägenheter i Varberga. Vi blir därmed ett av flera testprojekt i Europa som arbetar för att främja energibesparingar och ska under projektets gång dokumentera besparingseffekterna av det vi gör. Motiveringen från EU till att bevilja pengar till just ÖBO är att man anser att vår lösning sticker ut för att den är unik, enkel och uppbyggd med standardiserad industriell teknik som även finns tillgänglig ute i Europa. Det innebär möjlighet till stora volymer som ger bättre priser och utrymme för fler företag att genomföra energibesparande åtgärder. Om ÖBOs projekt faller väl ut, kommer EU att rekommendera andra bolag ute i Europa att använda vår metod. ÖrebroBostäders årsredovisning

16 Pärllöken Klimatsmartast hittills! Plusenergihus nästa? Uppdraget löd: Bygg lågenergihus i kvarteret Pärllöken! Resultatet blev de klimatsmartaste husen i ÖBOs historia. Magnus Uhlin, projektledare och Janne Dahlkvist, projektutvecklare. När man ska sammanfatta de båda lågenergihusen i kvarteret Pärllöken väller adjektiven fram: Smart, snällt, snålt, effektivt är bara några. Vi ville sticka ut, och i projektutvecklingsgruppen bollade vi alla upptänkliga idéer varav några har blivit verklighet. Men det unika med våra hus i Pärllöken är att vi har lyckats koppla ihop olika system och metoder på ett maximalt sätt. Det har gett en enorm utväxling i form av lägre energiförbrukning, säger Janne Dahlkvist, projektutvecklare för Pärllöken. Energiförbrukningen i husen har kunnat sänkas med upp till 80 procent, jämfört med normal förbrukning, tack vare värmesystem med hög verkningsgrad, täta väggar i lättbetong, energisnål LED-belysning, solfångare och hissar som sover. Sover? När hissen inte används går den ner i energisparläge och sover. När hissen åker ner fungerar motorn normalt som broms. Men i våra hus fungerar den istället som dynamo och alstrar ström på nervägen, vilket ger energi, förklarar Janne. Husen i Pärllöken har bergvärme med ett lågtempererat system. Lågenergihus är välisolerade. Problemet är inte att hålla värmen på vintern, utan att hålla kylan på sommaren. Med vårt lågtempererade system kan vi skapa en behaglig inomhustemperatur även under den varma årstiden, en slags komfortkyla. Vi har vänt på varje sten för att undvika energibovar. Därför har husen 16 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

17 LED-belysning och väggar i lättbetong som isolerar bra och dessutom håller putsen fantastiskt bra, säger Magnus Uhlin, projektledare. Egentligen borde husen i Pärllöken kallas superlågenergihus. Energiförbrukningen ligger nämligen långt under kriterierna för passivhus. Byggreglerna säger att ett hus får förbruka maximalt 110 kwh per år och kvadratmeter. ÖBOs fastighetspolicy slår fast att hus som företaget bygger får förbruka max 65 kwh. Passivhus ska ligga på 40 kwh. Och Pärllöken ligger på 22, säger Magnus och fortsätter: Vår förhoppning är att det ska bli ännu lägre. Sommartid produceras överskottsenergi i solfångarna som vi kan lagra och ta tillvara under vintern. Och eftersom husen är tätare än i de teoretiska beräkningarna, så blir energianvändningen ännu lägre. Lågenergihusen i Pärllöken har fått nationell uppmärksamhet. Vi har presenterat våra lösningar för dem som ansvarar för byggandet av Norra Djurgårdsstaden, som ska bli Stockholms nya klimatsmarta stadsdel, säger Janne. Vi är stolta över vad vi åstadkommit i Pärllöken. Vissa av lösningarna kommer säkert att permanentas inom ÖBO och användas i framtiden när vi bygger nytt. Starka krafter i Sverige och inom EU trycker på för att energianvändningen ska sänkas till de nivåer som uppnåtts i Pärllöken. I det perspektivet kan man alltså säga att ÖBO är något av pionjärer och leder utvecklingen. Men det finns mycket kvar att göra. Janne Dahlkvist har sin vision klar. Jag vill att ÖBO bygger ett nollenergihus. Eller ännu bättre, ett hus som genererar energi. Ett plusenergihus. 2Miljöpris: Hedersomnämnande av Örebro kommun Örebro kommun delar varje år ut ett internt och ett externt miljöpris. Syftet med miljöpriset är att lyfta fram förebilder som kan inspirera andra att bli miljöframsynta. Priset delas ut till en person eller verksamhet inom Örebro kommun. Juryn bedömer de nominerade utifrån miljövinst, nytänkande, spridningseffekt samt personligt engagemang och intresse. År 2010 vanns det interna priset av Mats Rosenberg och Browik fick det externa. Örebro kommun valde i år att ge ÖBO ett särskilt hedersomnämnande för vårt idoga miljö- och klimatarbete, eftersom vi anses för externa för att vinna det interna priset och för interna för att vinna det externa priset. Motiveringen för utmärkelsen lyder: ÖrebroBostäder ABs föredömliga miljöarbete uppfyller med råge miljöprisets kriterier och företaget har under flera år varit i fokus för juryns intresse. Juryn finner dock ÖrebroBostäder AB för stort för att jämföras med kommunala enheter och enskilda tjänstemän och för internt för att erhålla det externa miljöpriset. Därför får Örebro- Bostäder AB nu detta hedersomnämnande för det samhälls- och miljöansvar som bolaget tar. Miljöarbetet har varit välstrukturerat med ambitiösa mål och en årligen återkommande och tydlig redovisning. Miljöåtgärderna har varit effektiva och genererat minskad miljöoch klimatbelastning. Med mycket genomtänkta informationsinsatser har miljöfrågorna kommunicerats med både personal och hyresgäster. Genom att visualisera energianvändningen har ÖrebroBostäder AB skapat motivation för att spara energi och genom att ställa krav på energieffektiva och tekniska lösningar som ännu inte finns på marknaden för ÖrebroBostäder AB hela branschen framåt. Våra klimatmål ÖBO har tuffa klimatmål Vi utgår från 2005 som är basåret. Våra mål är att: koldioxidutsläppen minskat med minst 20 procent. elanvändningen minskat med minst 25 procent. användningen av fjärrvärme minskat med minst 15 procent. koldioxidutsläppen från våra transporter minskat med minst 50 procent. minst 15 procent av vår el kommer från nya vindkraftverk eller andra förnyelsebara energikällor (som ÖBO bidragit till att starta). ÖrebroBostäders årsredovisning

18 I Ryttaren hålls energiförbrukningen i strama tyglar Mats Andersson, projektledare. Varenda kilowattimme är guld värd i jakten på onödig energiförbrukning. På Drottninggatan i kvarteret Ryttaren totalrenoverar vi 48 lägenheter. Där har energiförbrukningen minskat från 173 kwh/kvm till 66 tack vare smarta åtgärder. Ny ventilation är den stora insatsen. Den gör att vi sparar mycket pengar och samtidigt bygger in ett naturligt kretslopp i fastigheterna, säger projektledaren Mats Andersson, men vi tilläggsisolerar även fasaden och vindbjälklaget, fortsätter han. Det nya ventilationssystemet heter FTX och innebär att värmen i frånluften används för att värma upp tilluften som strömmar in i huset. Enkelt, genialt och energibesparande. Och eftersom värmen återvinns skapas ett naturligt kretslopp. Att skona miljön och minska energianvändningen är ett tänkande som vi har med oss vid alla ombyggnationer. Det är en del av planerings- och byggprocessen, säger Mats. I Ryttaren är god tillgänglighet och handikappanpassning också en del av miljötänkandet. Vi har satt in hissar, som är både energisnåla och rymliga. Andra synliga miljöåtgärder är fönster med lågt u-värde, det vill säga de släpper igenom minimalt med värme från lägenheten. All belysning har förstås lågenergilampor och i trapphusen är belysningen dessutom rörelsestyrd. När någon går in i trapphuset tänds belysningen och när det är tomt på människor släcks den automatiskt. I det fallet handlar det både om att skapa en trygg och trevlig miljö och att inga lampor brinner i onödan och förbrukar mer energi än som behövs, menar Mats Andersson. 3Miljöpris: gröna kvarter. Vi stärker kvarterskänslan i Vivalla ÖBO har ansökt och fått ett investeringsbidrag på 9,2 miljoner kronor av Delegationen för hållbara städer för vårt projekt Mitt Satsningen sker i Vivalla, vår största stadsdel byggd på 60-talet, och kommer att löpa under flera år. Fokus ligger på ett kvarter med 123 lägenheter där vi bygger om och bygger nytt, förändrar utemiljön och testar den senaste tekniken i klimatsmarta åtgärder. Och en viktig del i arbetet är att vi på ett unikt sätt tar till vara våra hyresgästers engagemang. Ordet Mitt i projektnamnet står för att de boende ska känna en stark samhörighets- och hemmakänsla. Gröna visar på att ÖBO vill förstärka det gröna både visuellt och i förvaltning och ordet kvarter visar att vi med hjälp av tekniska, konstnärliga och pedagogiska insatser ska stärka kvarterskänslan. Bidragen delades ut på en stor tillställning i Stockholm den 14 december. Från ÖBO deltog Peter Hjalmarsson, distriktschef i Vivalla och Cecilia Svedin, kvalitetssamordnare på ÖBO. 18 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

19 Med vind i elen Vad gör ett fastighetsbolag för att trygga sin elförsörjning och samtidigt förvissa sig om att det skapas miljövänlig produktion av el? Som ÖBO köper in sig i ett vindkraftsbolag. I juli 2010 köpte ÖBO 40 procent av vindkraftsbolaget Bixia Gryningsvind för 22 miljoner kronor. Under 2011 kommer det att investeras ytterligare 27 miljoner. Bolaget har en investeringsplan på en halv miljard för de kommande fem åren. Det är med andra ord en expansiv partner som har rätt kompetens när det gäller teknik och att finna rätt etableringsplatser för nya vindkraftverk, säger Björn Forsberg, ekonomichef på ÖBO. Bixia Gryningsvind har vindkraftverk i Falkenberg och i Härjedalen, och ska investera i ytterligare två anläggningar med en produktion om totalt 10,4 GWh på småländska höglandet. Det gör att Bixia Gryningsvinds totala produktion kommer upp i 18 GWh, varav vi har 7,2 via vår ägar andel. Som jämförelse kan sägas att vi köper 50 GWh el till våra fastigheter per år, säger Björn Forsberg och förklarar affärsupplägget: Vi äger 40 procent av produktionen och får betalt motsvarande den andelen när den producerade elen säljs på marknaden. För de pengarna köper vi el till våra fastigheter. Genom att äga produktionen påverkas ÖBO inte av variationer i elpriset. Elpriset är osäkert, det har vi sett under åren. Nu minskar vi risken i ett ekonomiskt perspektiv, samtidigt som vi får tillgång till miljövänligt producerad fastig hetsel. Förutom ÖBO är Bixia (20 procent) och kommunala Stångåstaden i Linköping (40 procent) övriga delägare i Bixia Gryningsvind, som alltså har en offensiv investeringsplan för den närmaste framtiden. När den är uppnådd täcker vi en stor del av vårt årsbehov av fastighetsel. Men det ligger flera år framåt i tiden. Vi kommer att investera steg för steg i Bixia Gryningsvind fram till dess. Investeringen i Bixia Gryningsvind är ett led i ÖBOs mål att minska utsläppen av koldioxid med 20 procent fram till Med vind i elen har ÖBO vind i seglen när det gäller den målsättningen. Björn Forsberg, ekonomichef. ÖrebroBostäders årsredovisning

20 På nationell och EU-nivå har man tagit fram en plan för att fasa ut vissa ljuskällor som inte är klimatsnälla. Varje större belysningsprojekt som vi gör på ÖBO, gör vi utifrån den planen. Karin Österdahl, stadsdelsutvecklare i Baronbackarna Klimatsnällt ljus i Baronbackarna Sedan 2005 har ÖBO ett klimatmål som innebär att vi till 2015 ska ha minskat vårt koldioxidutsläpp med 20 procent. Ett led i detta är att hitta energitjuvar som gömmer sig lite överallt och som slukar onödig energi. Vi behöver hjälp av både våra medarbetare och hyresgäster för att hitta energitjuvar i sin stadsdel, i sitt trapphus eller i bostaden. Karin Österdahl, stadsdelsutvecklare i Baronbackarna, fick upp ögonen för en stor energitjuv i sin stadsdel när hon upptäckte att utomhusbelysningen inte bara gav ett dåligt ljus, utan dessutom var en energitjuv. Vi fick en del klagomål på belysningen i stadsdelen. Många upplevde att det var mörkt i Baronbackarna. En mörk eftermiddag bjöd jag hit Jonas Tannerstad, teknik och energiexpert på ÖBO, och han höll med om att belysningen var dålig. Det slutade med att vi fick pengar till att byta all stolpbelysning i hela Baronbackarna och jag blev glatt överraskad över resultatet, berättar Karin. För att få bättre koll på var man upplevde att belysningen var dålig, skickade Karin ut en enkät till alla hushåll i Baronbackarna där man kunde rita in på en karta var man tyckte det var mörkt. Tyvärr fick jag inte in ett enda svar, vilket var trist, berättar Karin. Men skam den som ger sig! Karin mejlade istället cirka 300 hyresgäster som ÖBO har mejl adress till i Baronbackarna och då fick vi över 100 värdefulla synpunkter! Stolpbelysningen är nu bytt och vi har fått mycket positiv feedback från hyresgästerna. Jag tycker också att det blev toppen bra, säger Karin. Varje enskild lampa i den gamla belysningen drog 132 W, men i den nya LEDbelysningen drar varje lampa bara 32 W. Det är en minskning som ger cirka 75 procent lägre energiförbrukning! Dessutom behöver man bara byta lamporna var tionde år. Baronbackarna har inte bara fått en tryggare belysning, vi sparar pengar och är snälla mot miljön på samma gång. Arbetet med att ersätta gammal belysning med klimatsnäll LEDbelysning i Baronbackarna fortsätter och snart ska vi byta ut entrébelysningen. Inte för att vi har fått klagomål, utan för att spara energi. Förhoppningsvis kan vi börja inom det närmaste halvåret, avslutar Karin. 20 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

21 Engagemang för nytta och nöje Bra för oss. Bra för hyresgästerna. Bra för Örebro. Så kan ÖBOs sponsringspolicy sammanfattas. Enkelt, men ändå ofta svårt när det handlar om att välja bland ett stort utbud av aktiviteter och organisationer som är möjliga att samarbeta kring och med. Det råder ingen brist på engagemang i Örebro! Sponsring är en viktig del av ÖBOs arbete med att stärka företagets relationer med kunder och omvärld samt öka varumärkeskännedomen. Sponsringen ska bidra till att främja jämställdhet och integration i samhället och skapa en ännu mer attraktiv stad med levande stadsdelar. Därför prioriterar vi samarbete med organisationer som arbetar nära våra hyresgäster och som möter dem i deras vardag. Våra hyresgäster ser olika ut, med olika intressen. Det ska förstås också avspegla sig i våra sponsoråtaganden och de aktiviteter vi erbjuder våra kunder. De senaste åren har vi därför valt att öka våra insatser när det gäller kultursponsring, för att balansera det sportengagemang som redan finns. O, Helga Natt Först, en idé, tänd av en kreativ gnista. Till slut, verklighet. Tusentals och åter tusentals. Samlade på ett torg. Sjungandes alla sångerna de sjungit sedan de var små. Många är ännu små, sittande på axlar, påpälsade, inbäddade och trygga. De flesta är äldre, eller mittemellan. Ingen är för gammal, ingen är för ung. Glädjen flödar, en känsla av samhörighet som ett osynligt band. På scenen; stora artister, kända röster, vältrimmade stämband, makalösa musiker, körsångare som tar ton i decemberkvällen. Den 5 december fylldes Stortorget och Drottninggatan av ett hav av människor som deltog i jul- och allsångskonserten O, Helga Natt. För tionde året i rad spred O, Helga Natt ljus och glädje bland vinterfrusna örebroare. ÖBO har varit med på hela resan 2010 som huvudsponsor! O, Helga Natt är ett evenemang som berör väldigt många människor och som gett Örebro uppmärksamhet över hela landet. Som ett av Sveriges största bostadsbolag vill vi på detta sätt bidra till att stärka Örebro som en attraktiv stad i vår region. Vi tycker att det är en fin tradition och en häftig upplevelse som är till för alla alla får vara med! ÖrebroBostäders årsredovisning

22 Fredrik Hanna Här kryllar det av schyssta medspelare Överallt i Örebro finns det duktiga fotbollslag med schyssta medspelare. Som Karlslunds P99:or, till exempel. Men hur är en schysst medspelare och en bra lagkompis? Vi tog ett snack med två allsvenska spelare Hanna Ågren i KIF Örebro och Fredrik Nordback i Örebro SK. Hur är en schysst medspelare? Fredrik: Det kan vara mycket. Till exempel att hjälpa de andra spelarna i laget på olika sätt, att stötta och ge beröm. Hanna: Det är också att ta ansvar på och utanför planen, passa tider och säga till om man av någon anledning inte kan komma på träningen. Går det bättre för ett lag där spelarna är schysst mot varandra? Fredrik: Absolut. Men på vår nivå är det mycket elittänkande, det gäller att vinna och man kan inte bara vara kompisar hela tiden. Man måste kunna ge kritik också, fast på ett bra sätt. Hanna: Istället för att säga att någon gjort något dåligt, kan man säga tänk på det här nästa gång. Då hjälper man den andra spelaren, och blir en spelare bättre blir hela laget bättre. Fredrik: Jag är ganska pådrivande och kan vara lite tuff ibland. Jag behöver tänka på hur jag framför kritik, så att det inte låter gnälligt. Men det kan vara svårt i stridens hetta. Hanna: Jag är inte så pådrivande. Men jag peppar alltid mina lagkompisar och försöker vara positiv både på och utanför planen. Utanför planen, ja, är det lika viktigt att vara en bra medspelare där? Hanna: När man träffas ofta, som vi gör i laget, är det viktigt. Många av oss är bästa kompisar på fritiden också. Jag är glad, pratar med alla och skämtar mycket vid sidan av planen. Men när det är träning är det full koncentration som gäller. Det har med respekt att göra. Om man är okoncentrerad, inte gör sitt bästa och fjantar sig, då förstör man för de andra. Fredrik: Vi har en bra stämning i laget, alla pratar med alla. Sedan kanske man umgås och pratar med vissa, till exempel för att man är i samma ålder eller i samma livssituation. Hur stort ansvar har ledarna för att det är bra stämning i laget? Fredrik: Ledarna är förebilder för spelarna när man tränar och tävlar. Och samma sak gäller för ledare som för spelare att man behandlar andra som man vill bli behandlad själv. Om det ändå skulle bli bråk i laget, hur gör man då? Hanna: Då får man prata igenom vad som har hänt och vad det beror på. Ibland pratar man hela laget, ibland med var och en. Fredrik: Det man inte får göra, är att hänga ut någon inför alla andra i laget. Det är taskigt och respektlöst, och inget blir bättre av det. Snarare tvärtom. Hur tar man hand om nya spelare? Hanna: Jag kom ny till KIF förra säsongen. Jag var lite spänd inför första träningen, men kom in lätt i laget och 22 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010

23 I september 2010 delade ÖBO för första gången ut ett stipendie till fotbollsungdomar i Örebro kommun på temat En bra lagkompis. Syftet är att uppmuntra fotbollsspelare, som bidrar till en positiv laganda och lagets framgångar. ÖBO utser stipendiaterna i samarbete med de allsvenska lagen ÖSK Fotboll och KIF Örebro. Stipendiet ges till en tjej och en kille, i åldern 13 till 16 år som bor i Örebro kommun. Förutom att vara ambitiös på fotbollsplanen lägger vi särskild vikt vid att man också är en god kamrat både på och vid sidan av planen. Stipendiater 2010: Alexandra Cederhammar, 16 år, Rynninge IK, U-laget, dam och Charlie Marlowe, 16 år, BK Forward, P 94. blev väl mottagen. Alla var trevliga Jag kommer ihåg att Marie och Kristin Hammström tog hand om mig på ett bra sätt. Det kändes tryggt. Fredrik: Jag har spelat länge i ÖSK, och som lagkapten känner jag att jag har lite extra ansvar för att nya spelare ska känna sig välkomna, speciellt när vi tränar och spelar match. Utanför planen brukar det falla sig naturligt att man träffas och tar en lunch eller fika ihop. Vilka råd har ni till unga fotbollstjejer och fotbolls killar för att de ska bli schyssta medspelare? Hanna: Visa respekt för laget och lagets regler. Ställ upp för laget. Och tänk på sådana enkla grejer som att komma i tid till träning och match. Fredrik: Uppmuntra och beröm. Och lär dig att ge kritik på rätt sätt. Det är svårt, det klarar inte ens jag ibland. Men försök. Ju fler som bidrar till att stämningen i laget är bra, desto bättre. Det är svårt för ett par, tre stycken att dra det lasset. Det är allas ansvar. Sångglädje i storformat Musik ska byggas ut av glädje så lät det när Lill Lindfors sjöng sin slagdänga i slutet av sjuttiotalet. En klokskap som fortfarande står sig, det märker man när ÖBOkören samlas. Under året har kören bestått av runt 150 deltagare per termin i åldrarna mellan 16 och 80 år. De flesta av deltagarna är förstås hyresgäster hos ÖBO, men många bor i villa, bostadsrätt eller hos andra hyresvärdar. Ett av målen med kören är att människor ska mötas över stadsdelsgränserna och då spelar det ingen roll hur eller var man bor. Kören drivs som en del i ÖBOs treåriga samarbete med Länsmusiken, med Fred och Gunnel Sjöberg som ledare och Göran Bejstam som pianist. För att delta krävs inga förkunskaper, mer än att man fyllt 16 år och gillar att sjunga. Och det gör man i ÖBOkören! Det märktes när höstterminen avslutades med två intensiva konserter i samband med Kulturnatten i november. Trängsel, väntan och trötta fötter hindrade inte deltagarna från att stråla på scenen. Och än är det inte slut... Kören fortsätter sitt arbete, på och bakom scenen, under ÖrebroBostäders årsredovisning

24 Nya lagen för allmännyttan har trätt i kraft Den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft den 1 januari 2011 Lagen förtydligar definitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs: Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. Bolagen ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag. Förändringar i hyreslagstiftningen Kollektivt förhandlade hyror ska vara normerande. Hyressättningen i de allmän nyttiga kommunala bostadsföretagen ska inte längre vara normerande för alla hyror. Istället ska kollektivt förhandlade hyror vara normerande, oavsett avtalsparter. Ny skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar. En skyddsregel införs som ska dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar i fall där hyran tidigare varit för låg i förhållande till bruksvärdet. Den innebär att om den nya hyran är betydligt högre än den tidigare ska hyresnämnden bestämma att en lägre hyra ska betalas under en viss tid. Bra betyg från de boende När resultatet av 2010-års hyresgästenkät sammanställts stod det klar att vi har våra kunders förtroende. Resultaten var dessutom så bra att de gav oss första pris i två kategorier när den årliga BenchMark-galan genomfördes i februari Det är undersökningsföretaget Aktiv Bo som genomför undersökningarna som arrangerar galan. Den här gången vann ÖBO i två klasser för företag som har fler än bostäder. Den första utmärkelsen, Bästa Serviceindex, delar vi med Stångåstaden och Gavlegårdarna Här slutade vårt totala serviceindex på samma siffra som 2009: 81,3 procent av kunderna är nöjda med ÖBO. Vi kan konstatera att vi förbättrat oss i två delmoment: ta kunden på allvar och hjälp när det behövs. Samtidigt har vi fått ett något sämre resultat i avsnitten om trygghet samt rent och snyggt. Välkänt varumärke 93 procent. Så många av örebroarna känner till ÖBO som bostadsföretag. Svaret om bilden av ÖBO fick vi när vi hösten 2010 genomförde en varumärkesundersökning bland ett urval av örebroarna. Det är en fantastiskt hög siffra, som säger att vi är välkända. Vi ville också veta varför man känner till oss och vilken bild man har av företaget. Tillsammans med en varumärkesstrateg genomförde vi under hösten 2010 en analys av varumärket ÖBO. Den bestod av två moment. Dels en kvantitativ undersökning där all personal samt 500 boende och 500 övriga örebroare fick ge sin syn på ÖBO. Dels kvalitativ workshops där personal och ledning fick analysera och diskutera företaget. Bilden av ÖBO skiljer sig en del beroende på om man är anställd hos oss, bor hos oss eller bor i övriga Örebro. Gemensamt för alla är ändå bilden av att ÖBO är ett stort, tryggt, välskött och kanske något formellt företag. Skillnaden är att personalen lyfter fram ÖBOs vilja att förnya, utveckla och enga- Dessutom fick vi, precis som föregående år, utmärkelsen Bästa Produktindex, för lägenheten, allmänna utrymmen och utemiljön. Här har vi ökat en aning det senaste året. 80,1 procent av kunderna är nöjda eller mycket nöjda. Det är särskilt roligt, eftersom det bland annat rör fysiska faktorer som är svåra att ändra på ett enkelt sätt, exempelvis planlösningar och utrustning. Sammanfattningsvis så svarar hela 94,8 procent av kunderna att de kan rekommendera ÖBO som hyresvärd. Vårt högsta betyg hittills! Fakta Enkäten delas ut vartannat år till alla ÖBOs hyresgäster. I år besvarade närmare 64 procent det fyra sidor långa dokumentet, på webben eller via brev. Svaren använder vi för att se vad vi kan förbättra i vår vardag, i stort som smått. Efter årets enkät har fokusmål för det närmsta året formulerats och de rör säkerhet och trygghet i allmänna utrymmen och i stadsdelen, sophantering, trafikmiljö och skötsel av allmänna utrymmen. gera betydligt mer än såväl boende som andra örebroare. Det gäller bland annat miljöarbete, teknisk utveckling inom energi och klimat samt stadsdelsengagemang. Vi vill och kan mycket, men det har inte nått fram till vår omgivning på ett tydligt sätt. Det som är extra roligt med undersökningen är att vår personal genomgående får ett fint betyg. Bra bemötande, trovärdighet och god service kommer högt upp i samtliga grupper, oavsett om man bor hos eller inte. 24 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010