Besvärliga bostadsärenden - Tillsynen och fastighetsägaransvaret

Transkript

1 Miljöbalken, MB Förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd, FMH SoS AR och andra vägledningar Besvärliga bostadsärenden - Tillsynen och fastighetsägaransvaret MB gäller parallellt med andra lagar, tex PBL, om det inte uttryckligen står annat i lag/förordning. Jfr Miljööverdomstolen, M tilluftsventiler. Flera krav (en del i vitesfrl) om bl.a.: Undanröja fukt och mögel Renoveringsplan, bl.a. fönsterbyten Ventilationsutredning, tilluftsventiler Ersättningsboende under sanering/renovering Kontroller asbestdamm Plan för skadedjursbekämpning Avfallshantering Diverse journalföring Tillsynsskyldigheter MB 26:1 Tillsynsmyndigheten ska på eget initiativ eller efter anmälan i nödvändig utsträckning kontrollera efterlevnaden av miljöbalken samt vidta de åtgärder som behövs för att åstadkomma rättelse. 45 FMH ägna särskild uppmärksamhet åt 1. byggnader som innehåller en eller flera bostäder och tillhörande utrymmen, 4. hotell, pensionat och liknande lokaler där allmänheten yrkesmässigt erbjuds tillfällig bostad, etc MB 9:3 Olägenhet för människors hälsa 33 FMH, en bostad ska ha: Störning som enligt medicinsk eller hygienisk bedömning kan påverka hälsan eller välbefinnandet menligt. Ej störningar som är helt tillfälliga (viss varaktighet eller regelbundenhet) eller ringa. Vad människor i allmänhet anser vara en olägenhet. Inte enbart baserat på en enskild persons reaktion i det enskilda fallet. Hänsyn till personer något känsligare än normalt (allergiker, äldre, barn etc) Skydd mot störningar (värme, drag, fukt, buller, radon, mögel, lukt, skadedjur etc) Tillfredsställande luftväxling Tillräckligt dagsljus Tillfredsställande uppvärmd Möjlighet att upprätthålla en god personlig hygien Tillgång till vatten (kvantitet + kvalitet) 1

2 Lägsta standard, jordabalken (JB) Fastighetsägaransvaret i MB Bostaden är försedd med anordning inom lägenheten för 1. kontinuerlig uppvärmning, 2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten, 4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, 6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor. och 1. det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och 2. huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. L MB 2 kap Allmänna hänsynsregler, bl.a. krav på - Kunskap - Försiktighetsåtgärder - Bästa möjliga teknik [om fastighetsägandet är yrkesmässigt] - etc Särskild hänsynsregel för F.äg: MB 9 kap 9 2 st vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Omvänd bevisbörda. Skälighet/rimlighet och proportionalitet Fastighetsägaransvaret i MB MB 26:19 Egenkontroll: Planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga olägenheter. Egna undersökningar. MB 26:19 Ska lämna förslag till kontrollprogram eller andra förbättrande åtgärder [av egenkontrollen] om TSM begär det. MB 26:22 [Låta] utföra de undersökningar av verksamheten och dess verkningar som behövs för tillsynen om det finns skäl att anta att (se tidigare bild). Stå för kostnaderna. Ansvaret går normalt inte att avtala bort (pga kontrollansvar), men går i princip att avtala till sig. Hyreslagen (12 kap JB) ställer krav på hyresgästen, men fastighetsägarens ansvar enligt MB är ofta kvar (har rätt till skadestånd från hg). Undantag: Sådant som en hg normalt ska göra i sin bostad. Lagreglerad ansvarsfördelning mellan brf / bostadsrättsinnehavare godtas dock i praxis. Men: F.äg har utredningsskyldighet (omvända bevisbördan, MB 2:1). Styrelsen i en BrF är enligt BRL (7:9, 18, 20) skyldig att agera vid störningar. Bostadstyper Hyresvärds rätt till tillträde, JB Äger bostaden - Fastighetsägare själv - Äger byggnaden, har tomträtt - Bostadsarrende - Ägarlägenhet i tredimensionell fastighet, där en samfällighet äger gemensamma delar Bostadsrätt Äger del av en förening och har rätt att använda en viss bostad. Andelsägare i bostadsförening Se stadgar vad som gäller. Kan likna bostads- eller hyresrätt. Hyresrätt Tillfälligt boende - Rätt till genast tillträde för nödvändig tillsyn eller för att utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. - Efter tillsägelse minst en månad i förväg (ej tidskrav vid åtgärdsföreläggande) utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten - Nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om lägenheten i fråga inte besväras av ohyra. - Får hyresvärden inte tillträde får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning, efter ansökan av värden. 2

3 F.äg/hyresvärds skyldigheter, JB - lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där hyresvärden kan anträffas - om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla och hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (undantag för fritidsbostad/lokal, eller avtal innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen) - i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (undantag om något annat har avtalats och det är ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller avtal har förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen. - Finns avtalat rätt att använda gemensamhetsutrymmen, ska även dessa hållas utrymmena i sådant skick, om inte något annat har avtalats. BrF rätt till tillträde Bostadsrättslag: - Om bostadsrättsinnehavaren (BrI) försummar sitt ansvar för lägenhetens skick så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får BrF avhjälpa bristen på dennes bekostnad. - Företrädare för BrF har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt ovan - BrI är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. - Om BrI inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. Gäller i även ohyra: BrF/BrI ansvar enligt BrL BrI ska på egen bekostnad hålla lägenheten (och ev mark) i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller nedan. BrI svarar inte för reparationer av ventilationskanaler, ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med dem och de tjänar fler än en lägenhet. Brand- eller vattenledningsskada: BrI ansvarar om skadan uppkommit genom dennes vårdslöshet / försummelse (hit räknas alla i hushållet, gäster och de som utför arbeten för BrI:s räkning.) Brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än BrI själv: endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn. Innan orsaken till skadan är klarlagd har BrF utredningsskyldighet! Jfr Miljödomstol Växjö, M , M TSM verktyg enligt 26 (och 27) kap MB 27:1 Taxa/avgifter. 26:1 Rådgivning, information och liknande. 26:2 (Brottsanmälan.) 26:6 Samarbeta med andra myndigheter. 26:9 Förelägganden/förbud som behövs för att balken etc ska efterlevas, dock ej mer ingripande än vad som behövs 26:14 med vite. 26:13 Åläggande mot tidigare ägare, att utan dröjsmål lämna uppgift om den nya ägarens namn och adress. 26:15 Sända beslutet till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (löpande vite blir gällande mot ny ägare). Verktyg, forts 26:17 Ansökan till kronofogdemyndigheten att verkställa föreläggandet/förbudet om det inte följs. 26:18 Beslut om rättelse på den felandes bekostnad (utan föregående frl/förbud om det är annars risk f allvarl skada eller annars finns särskilt skäl). 26:21 Föreläggande om att lämna in uppgifter/handlingar. Jfr 26:9+22 Föreläggande om att göra undersökningar (om det finns skäl att anta att byggnadens skick medför olägenheter för människors hälsa.) 26:22 Om det är lämpligare, besluta att undersökningen ska utföras av någon annan och utse denne. 26:26 Bestämma att beslutet ska gälla omedelbart även om det överklagas. TSM rätt till tillträde, 28 kap MB - Rätt till tillträde till fastigheter, byggnader, anläggningar, transportmedel för undersökning och andra åtgärder. - Bostäder: bara om det behövs för att förebygga eller undanröja olägenheter för människors hälsa. - Minsta skada och intrång Respekt och hänsynstagande! - Rätt till polisbiträde. Rätt att överklaga beslut om nekat biträde. 3

4 FALLGROPAR 1. Ägarlös fastighet 2. Icke namngiven. Fel adress/fastighet eller adressat (namn, nr, faktisk och rättslig möjlighet) 3. Inte tillräckligt utrett 4. Inte kommunicerat 5. Oproportionerliga, orimliga eller ej motiverade krav 6. Otydligt vad som ska göras 7. Ingen tidsangivelse, dvs när det ska vara uppfyllt 8. Har inte angett ett vitesbelopp per adressat (o en per kravpunkt, annars ev orimlig/otydlig) 9. Inte bifogat info hur man överklagar 10.Ej delgivet 11.Överträdelsen inte bevisad 12.Inga pengar till verkställighet eller rättelse på ansvarigs bekostnad 13.Lång tid hos överinstanser 14.Hg vägrar flytta/medverka och: (10 2 st och 16 1 st 4 p motsv av 3 kap 7 och 11 i förslaget till ny hyreslag) 15. Myndighetsförbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet innebär att hyresavtalet automatiskt upphör att gälla, - om förbudet kommer före tillträdesdagen: även om beslutet inte vunnit laga kraft, - om förbudet meddelas när hyresgäst hunnit flytta in (tillträda): när beslutet länder till efterrättelse d.v.s. när det vunnit laga kraft el. genast om beslutet gäller omedelbart. Ingen skyldighet återställa lägenheten. Ingen rätt få tillbaka lägenheten eller att få nytt avtal / annan lgh. Gäller även om värden uppsåtligen / av vårdslöshet vållat skadan. MEN KAN INTE GENOMDRIVAS AV KRONOFOGDEN? TIPS 1. Vem ägde tidigare fastighetsägaren? Kan antas ha övertagit tillgångarna? 2. Ange namn. Kontrollera fastighetsregistret (inkl EU), näringslivsregistret, adress- och namnförfrågan etc 3. Inspektera, gör indikationsmätning, kräv in utredningar 4. Ge parter möjlighet yttra sig över inkomna uppgifter av betydelse för bedömningen, skälig tid för yttrande 5. Motivera, jfr med. Sätt in dig i adressatens ställe. 6. Klart, tydligt och enkelt språk. Korta meningar. Gärna punkter/numrerat. Tänk på syftning. Alla krav under rubriken Beslut, annat under andra rubriker (tex Bakgrund/Ärendets handläggning, Motivering/Skäl, Information) 7. Ange när det ska gälla, hellre senast tre veckor från det att ni tog emot detta beslut än ett datum senast den 1 januari Förelägger x och y att. Föreläggandets förenas med ett vite på kr för var och en av fastighetsägarna ovan. Vitet ska betalas om föreläggandet inte följs. 9. Till alla som beslutet kan gå emot helt eller delvis. Bifoga hellre en gång för mycket! 10. Läs delgivningslagen och rättsfall, officiella register, fullmakt etc. Obs att kravet på att vitesfrl ska vara delgivet för att vite ska kunna dömas ut även gäller överinstansernas avgöranden. -> 11. Ta foton, ordentliga anteckningar om vem du pratat med och när och vilket tfn-nr etc. 12. Avsättning i budgeten. 13. RING överinstansen i brådskande ärenden. Om brådskande och allvarlig risk för hälsa skriv att Beslutet gäller omedelbart även om det överklagas. 14. Bara Kronofogden kan avhysa en hyresgäst som inte flyttar frivilligt. Ägaren kan ansöka om att: - hyresgästen ska flytta (utslag om handräckning - avhysning) - att Kronofogden ska verkställa utslaget TSM kan ansöka om verkställighet av sitt beslut, som då behöver riktas mot Hg men med vilket stöd? 15. Förelägg om ersättningsbostad (ej rättsligt prövat) under sanering/åtgärd etc. Vår klisterlapp på rek: TIPS! Inte bara miljöbalken Viktig information till Postens utlämningsställe OM mottagningsbeviset är underskrivet (kvitterat) av adressaten själv kan försändelsen lämnas ut till: - adressaten eller - ett ombud/bud som visar upp en fullmakt för posten. Fullmakten ska vara underskriven av adressaten och ge rätt att hämta ut försändelsen. Legitimation av adressat och ev. ombud/bud ska alltid kontrolleras. Med signering och stämpling av utlämningsdatum intygar alltså ni att legitimation och eventuell fullmakt har kontrollerats. Malmö stad Miljöförvaltningen Bygglagstiftningen, räddningstjänsten (brandskydd) Jordabalken, främst 12 kap JB, hyreslagen Bostadsförvaltningslagen (1977:792), BFL Bostadsrättslagen (1991:614), BrL Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar Expropriationslagen (1972:719), ExpL Utsökningsbalken, UB Socialtjänstens skyldigheter att ordna bostad i vissa fall Kommunen som hyresgäst vidtar åtgärd Kommunen vägrar ge markanvisning etc Media Upphävda 2010: Förköpslagen (1967:868) Lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., förvärvslagen 4

5 Hyreslagen, 12 kap JB Bl.a. kan hyresgästen ansöka hos Hyresnämnden om - Åtgärdsföreläggande p.g.a. skada, eftersatt underhåll, ohyra - upprustningsföreläggande för att nå lägsta godtagbara standard - nedsatt hyra Deponering av hyran till länsstyrelsen (lag 1927:56 om nedsättning av pengar hos myndighet). Hyresrätten förverkas då inte för att man inte har betalat. Kräver pant eller borgensförbindelse. Bostadsförvaltningslagen (BFL) Vid brister pga eftersatt underhåll eller annan ej godtagbar förvaltning får Hyresnämnden efter ansökan av kommun eller hyresgästförening besluta om särskild förvaltning: förvaltningsåläggande (fastighetsägare väljer särskild förvaltare), eller tvångsförvaltning (nämnden utser förvaltare), gäller mot ny ägare Ekonomiska medel från hyror, lån på fastigheten eller tas från fastighetsägaren* personligen Kommun ska förskottera, om förvaltaren begär det och det finns risk för att hyresgäst lider allvarlig skada eller olägenhet Arvode till förvaltaren en gång per år eller oftare Lagändringar 1 mars Något lägre beviskrav om ansökan har kommit in inom tre år efter det att fastighetsägaren ansökt om lagfart*: Beslut om det finns anledning att anta att fastighetsägaren inte uppfyller kraven - Förvaltare ska lättare kunna få arvode oftare än en gång per år Inlösen Hjälper ej förvaltning får kommun lösa in fastigheten. Ansökan görs hos Mark- och miljödomstol Expropriationslagen gäller: Grov vanvård föreligger eller kan befaras uppkomma Kräver tillstånd + stämning i fastighetsdomstol (mark- och miljödomstol) Kostnadsfråga (i princip marknadsvärde) God man, om ägarlös fastighet 5