WALLENSTAM ÅRSREDOVISNING Tema hållbart boende

Transkript

1 WALLENSTAM ÅRSREDOVISNING 2007 WALLENSTAM ÅRSREDOVISNING 2007 Tema hållbart boende

2 HEJ OCH VÄLKOMMEN TILL 2007 ÅRS REDOVISNING Visst är vi extremt stolta över allt vi gjorde När nya året ringde in var alla våra mål uppfyllda för perioden och vi kunde presentera det bästa förvaltningsresultatet någonsin och det högsta substansvärdet i Wallenstams historia. Med en soliditet på 42 % vid årets slut har vi unika möjligheter att fortsätta utveckla bolaget Wallenstam i en positiv riktning framåt. Men samtidigt engagerar vi oss i den växande klimatproblematiken och det stegrande behovet att säkerställa trygghet i vårt samhälle. Och vi gör det konkret; i vår nybyggnation, med hyresgästs- och trygghetsarbetet som vi fördjupar 2008 och i en offensiv vindkraftssatsning. Hållbart boende är en av Wallenstams huvudfrågor och temat för årets utökade redovisning som ger dig en aktuell bild av det vi arbetar för, vägen till resultatet för perioden 2005 till 2007 och bolagets mål för framtiden. Läs om passivhusinspirerade Brovakten som, signerat Gert Wingårdh, ger Stockholm en ny skyline. Ta en tur från 1992 och fram till våra marknader idag. Möt vår styrelseordförande Christer Villard som redogör för bolagets utsikter och styrelsearbetet Följ med till våra vindkraftverk och ta del av projekten, visionerna och materialen som vår verksamhet vilar på. Och så presenterar vi nya målet: 300 kronor per aktie i substansvärde. Välkommen till Wallenstam!

3 2007 I SAMMANDRAG Wallenstam har på samtliga punkter uppfyllt de uppsatta målen för FÖRVALTNINGSRESULTAT EGET KAPITAL PER AKTIE SOLIDITET Mkr Kr % Mål 2007 minst 300 Mkr Mål 2007 minst 100 kr/aktie Mål 2007 minst 25 % Förvaltningsresultatet ökar till 306 Mkr (247), en ökning med 24 % Substansvärdet per aktie ökar med 10 % och uppgår till 181 kr (165) Årets resultat efter skatt uppgår till Mkr (2007), motsvarande en vinst per aktie om 17 kr (32) Hyresintäkterna för perioden uppgår till Mkr (1 239) Wallenstams fastigheter har en fortsatt god värdetillväxt. Under 2007 uppgår värdeförändringarna till 787 Mkr (1 694) Fastigheter har sålts för ca 2 Mdr till ett pris 15 % över värdering Investeringar i ny- och ombyggnation av fastigheter uppgår till 926 Mkr (693) Vindkraftsinvesteringarna under året uppgår till 84 Mkr (57) Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 3,00 kr per aktie (2,50), en ökning med 20 % Nytt mål för 2012: Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Rörelseresultat, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Uthyrningsgrad yta, % Finansiell ställning Fastigheternas värde, Mkr Soliditet, % Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,26 4,26 3,96 Data per aktie, kr Rörelseresultat Förvaltningsresultat Resultat efter skatt Eget kapital Substansvärde Utdelning 3,00* 2,50 2,00 * Föreslagen utdelning 2007 I SAMMANDRAG 3

4 INNEHÅLL INLEDNING Mål för nästa period 7 Hans Wallenstam har ordet 8 Våra Marknader 13 Riktigt hållbart boende i välbyggda energismarta hus 14 Beständig flirt med New York City 17 Wallenstam helt självförsörjande på el Med hyresgästens trygghet i fokus 23 Vårt hållbarhetsarbete 24 Om Bostadsmarknaden 26 En stadsutvecklare som bygger hållbart och ökar platsers attraktionskraft 28 Om Lokalmarknaden 33 Fastighetsutveckling projekt och trender 38 Om Fastighetsmarknaden 41 Fastigheternas värde 43 Organisation och medarbetare 47 Christer Villard har ordet 50 Direktionen och revisorer 52 Styrelsen 53 Flerårsöversikt 54 Aktiefakta 56 FINANSIELL RAPPORTERING Förvaltningsberättelse 57 Koncernens resultaträkning 64 Koncernens balansräkning 67 Koncernens förändring eget kapital 68 Koncernens kassafl ödesanalys 69 Koncernens redovisningsprinciper och noter 70 Moderbolagets resultaträkning 87 Moderbolagets balansräkning 88 Moderbolagets förändring eget kapital 89 Moderbolagets kassafl ödesanalys 90 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 91 Revisionsberättelse 99 Bolagsstyrningsrapport 100 Styrelsens rapport om intern kontroll 104 FASTIGHETSFÖRTECKNING OCH KARTOR Fastighetsbeståndet 107 Fastighetsöversikt 109 Fastighetsförteckning Stockholm 110 Fastighetsförteckning Helsingborg 114 Fastighetsförteckning Göteborg 115 Hela Wallenstamkoncernen 118 Fastighetsförsäljningar under Fastighetsförvärv under KALENDARIUM Utvecklingsföretaget Wallenstam 122 Välkommen till årsstämman 123 Definitioner flik Adress omslagets baksida 4 INNEHÅLL

5 2007 I SAMMANDRAG 5

6 Den som vill inreda sitt kontor riktigt exklusivt låter fl yga in möbler ritade av det amerikanska arkitektparet Charles och Ray Eames. Och särskilt borden och stolarna i plywood. Deras första skapelser i detta något över axeln sedda material ritades i mitten av 1940-talet. (Paret Eames var inte först med att arbeta i plywood. Paret Akhenaton och Nefertiti var ca år före.) Var idén kom från? Under andra världskriget hade Charles Eames ritat spjälförband i plywood för att kunna fl yga hem sårade soldater från öarna i Stilla Havet. Charles och Ray Eames hyllade en organisk, kreativ process: fl era års tankearbete under ett ständigt prövande och förkastande mellan idé och färdig möbel. Ungefär som när Wallenstam tar fram ett hus. 6 INNEHÅLL

7 MÅL FÖR NÄSTA PERIOD Vi styr vår verksamhet med affärsplaner. Den nya affärsplanen gäller för perioden Styrelsen har antagit nedanstående inriktning. VISION Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. AFFÄRSIDÉ Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. AFFÄRSPROCESS Vi köper fastigheter där vi kan skapa värdetillväxt. Vi skapar värdetillväxt dels genom att bygga och utveckla fastigheter och dels genom en lönsam och hållbar förvaltning. Vi säljer fastigheterna när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts eller utvecklar dem igen. Köper och bygger Värdetillväxt Lönsam och hållbar förvaltning och utveckling Säljer MÅL 2012 Övergripande finansiellt mål Substansvärde per aktie > 300 kronor Ledstjärnor Soliditeten ska årligen överstiga 25 % Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 % Under perioden ska nya lägenheter färdigställas till en direktavkastning som överstiger 7 % Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov En fortsatt positiv utveckling av förvaltningsresultatet KONCERNSTRATEGI Koncernstrategin omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för vår verksamhet. Organisationsstrategi Vår organisation utgår från kundens behov. Vi driver verksamheten i affärsområden som har eget ansvar inom ramen för uppsatta mål. Specialiserade staber stödjer affärsområdenas verksamhet. Affärsstrategi Affärsområdena ska arbeta utifrån handlingsplaner för köp, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Förvaltningsstrategi Förvaltningsarbetet ska utgå från kundens behov. Vi ska ha handlingsplaner för att uppnå mål inom kvalitet, trygghet, socialt ansvar och ekonomi. Hållbarhetsstrategi Vi ska verka för långsiktig hållbarhet för människor och företag. Handlingsplaner ska fi nnas för att minska miljöbelastningen. Vi ska minska energiförbrukningen samt bli självförsörjande på miljövänlig el genom egen produktion. Personalstrategi Vi möter omvärldens krav genom att vår personal ska vara positiv, flexibel och kundorienterad. Vi ska ständigt utveckla, utbilda och värna om vår personal. Aktieägarstrategi Vi ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Wallenstams kärnvärden Vi styr våra verksamheter med utgångspunkt från våra kärnvärden. Alla anställda ska agera med utgångspunkt från de ledord som uttrycker de grundläggande värderingar som ska genomsyra Wallenstam. Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Engagemang för boendet VARUMÄRKET WALLENSTAM Vi föryngrar vår grafiska profil och koncentrerar vår kommunikation kring vårt varumärke. I mötet med våra kunder och vår omvärld tillämpar vi våra kärnvärden konsekvent och skapar en tydlig bild av begreppet Wallenstam. Hur vi syns och upplevs i media och agerar i samhället påverkar vårt varumärke och våra möjligheter att växa och utvecklas. MÅL FÖR NÄSTA PERIOD 7

8 HANS WALLENSTAM HAR ORDET Wallenstams VD brinner för fastigheter och byggnation. Och tar allvarligt på sin roll som hållbar stadsutvecklare. Vi har hittat ett koncept att bygga bostäder till rimlig hyra för hyresgästen och med 7 % direktavkastning. Vi sålde fastigheter för 2 miljarder kronor under 2007 som vi nu kan reinvestera i hållbara utvecklingsprojekt. Under ödesåren tog Hans Wallenstam med personal företaget ur krisen som ett av få överlevande börsnoterade fastighetsbolag fattade han beslutet att det måste gå att bygga kostnads- och yteffektiva kvalitetslägenheter till bara kr/kvm och utan bidrag och klarade det. Ändå ser han 2007 som ett av de mest utmanande och avgörande åren hittills. Vilka var höjdpunkterna under 2007? Först och främst är det alltid stort när familjer flyttar in i nya hem i ny byggnation byggde vi 400 lägenheter och kunde med det erbjuda många familjer nytt boende. För det andra stod vi inför ett trendbrott Vi sålde fastigheter för 2 miljarder kronor och gjorde inga förvärv under året. Det var en stor sak för oss eftersom vi därmed frigjorde kapital som vi nu kan reinvestera i hållbara utvecklingsprojekt. En tredje stor händelse under 2007 var att vi på lokalmarknaden i Göteborg efter bearbetning på alla plan nådde upp till drygt 97 % uthyrningsgrad på en marknad med 10 % vakans. Detta var ett mål vi hade, faktiskt vårt svåraste, och med det uppfyllde vi alla våra mål för perioden. Verksamhets- och resultatsmässigt, hur såg 2007 ut? Återigen levererade bolaget ett mycket bra resultat och nådde målet med det bästa förvaltningsresultatet någonsin, över 300 miljoner kronor, och det högsta substansvärdet i Wallenstams historia, 181 kronor per aktie. En soliditet på 42 % vid årets slut ger oss stor möjlighet att utveckla företaget framåt. Vi var med och tyckte, påverkade och byggde till mycket god avkastning och fick framförallt i Stockholm vara med och forma nya spännande områden. Vi kom dessutom långt med vår vindkraftssatsning vilket ger oss möjligheter att fortsätta expandera stort i vår satsning på förnyelsebar el. Vi klarade alla mål vi satt upp för perioden 2005 till 2007 och har förberett för en spännande och expansiv period. Hur kunde ni prestera så bra resultat? Dels gjorde vi många goda affärer och dels slutar vi aldrig att leta nya lägen och idéer med vårt koncept att bygga lägenheter till 7 % avkastning. Sen är det hur vi arbetar överlag. Trots vårt stora fastighetsbestånd är företagets största tillgång vår personal. Det må låta som en klyscha, men vi har ett fantastiskt väl sammansatt gäng. Vi har sett till att inte bygga hierarkiskt och att vara professionella i varje moment och i varje del av verksamheten. Alla har lika stor del av resultatet. Aktiekursen för 2007, hur kommenterar du den? Aktiekursen har stigit med 50 % varje år de senaste fem åren och fortsatte från 141 kronor i januari till 185 kronor i juni. Med subprime-lånebubblan i USA och börsoron som följde föll aktien, visserligen mindre än branschindex, och stannade på 121 kronor vid årets slut. Vi kan dock inte påverka värderingen av aktien där bedömare jämställer fastighetsverksamhet i stora fastighetsbolag med generösa kreditgivningar för småhusägare på andra sidan Atlanten. Det vi kan säga är att bolaget mår gott och Wallenstam står starkare än någonsin. Vad kan Wallenstam tillföra hyresgästen som stadsutvecklare? Det kanske är svårt för hyresgästen att uppfatta vad vi gör. Nummer ett för oss är att vi ska bidra till ett hållbart boende där hela kedjan ingår; från att vi hjälper staden att hitta lösningar och idéer för att göra staden mer levande och attraktiv där befi ntlig infrastruktur utnyttjas maximalt, till att vi bygger och utvecklar hållbart och kostnadseffektivt och med det kan erbjuda familjer och verksamheter ytsmarta lokaler och lägenheter till rimlig hyra och bra villkor. Man kan säga att vi ger våra hyresgäster möjligheter till att leva hållbart och göra boendekarriär eftersom de har möjlighet till olika slags boenden och förtur att flytta in i våra nybyggda projekt. På vilket sätt bemöter ni era hyresgäster? Vi har två slags hyresgäster, boende och företag. Med företagen har vi naturligt en stöttande funktion där vi utifrån lokalen och samarbeten i staden kontinuerligt bidrar till att utveckla kundens verksamhet. När det gäller de boende har vi själva direktkontakt via vår serviceorganisation. Vi gör från 2008 en stor satsning för att kunna erbjuda utökad kvalitet och trygghet för våra hyresgäster och hoppas med det att bygga en ännu starkare relation. Målsättningen är att kartlägga hela områden ur ett kvalitets- och trygghetsperspektiv och utifrån det kunna erbjuda ett hållbart boende på alla sätt. Ni startade upp en vindkraftssatsning för två år sen, vad innebär det? Vår vindkraftssatsning innebär att vi kan erbjuda våra hyresgäster miljövänlig el till ett bra pris och att vi kan bli självförsörjande och slipper belasta vårt klimat med miljöovänliga lösningar. Det är en lång väg att vandra med långa ledtider innan vindkraftverken kan tas i bruk. Under 2007 var tre verk igång som årligen kan producera upp mot 8,5 miljoner kwh. I och med att vi bildat eget elhandelsbolag kan vi lätt bilda 8 HANS WALLENSTAM

9 Hans Wallenstam har visioner för hållbart boende på fl era nivåer. Varför kollektivtrafi ken inte är gratis, skattefi nansierad och driven på hållbar energi som exempelvis vindkraft är för mig en gåta. Och istället för att minska antalet p-platser i städerna borde man bara släppa in miljöbilar i städerna om tre år och då låta dem få stå gratis. HANS WALLENSTAM 9

10 nya vindkraftsbolag och är långt framme med många spännande projekt. Vad tillför du som VD för Wallenstam? Lång erfarenhet och stort intresse av affärer. Jag älskar mitt jobb och har alltid varit fascinerad av hus och byggnation. Det började tidigt och som 14-åring började jag jobba extra på sommaren som grovarbetare och när jag pluggade på Handels extraknäckte jag som förvaltare på eftermiddagarna. Jag har varit heltidsanställd i bolaget i 21 år och är mycket tacksam över att få arbeta med något som är så spännande. Och jag tror att det är så det är: ska man göra sitt jobb bra och vilja arbeta hårt måste man tycka att det är roligt och meningsfullt. Hållbarhet, vad betyder det för dig och hur kan ni utveckla hållbart boende ytterligare? Just nu betyder hållbarhet oerhört mycket. Vi måste alla dra vårt strå till stacken och vi gör allt vi kan för att bygga och förvalta på ett hållbart sätt. För det första så bygger vi kostnads- och energieffektivt där fler människor kan bo bekvämt på färre kvadrat till rimlig hyra. Vi fortsätter det konkreta miljöarbetet vi drog igång för två år sedan, med individuell energimätning på all nybyggnation och en progressiv vindkraftssatsning som ger oss möjlighet att erbjuda våra kunder förnyelsebar el till bra pris. I varje moment tittar vi på hur vi kan minimera vår och våra kunders energikonsumtion och bidra till ett hållbart boende i en levande stad. Kan du kommentera målet ni sätter upp inför nästa period? Vi har bara ett mål och det är oerhört utmanande: 300 kronor i substansvärde/aktie. Till det har vi knutit ett antal ledstjärnor: vi ska bygga mer, bli mer effektiva i förvaltningen, erbjuda högre kvalitet och bli helt självförsörjande på förnyelsebar energi. Jag vill poängtera att vi valt att göra en 5-årsplan istället för en 3-årsplan eftersom vi är i en bransch med långa ledtider och vill kunna påverka utvecklingen. Vi ser fram mot en period av hårt arbete. VÅRA CSR-AKTIVITETER Wallenstam hjälper fl era organisationer för människor som har det svårt. Företaget värnar om ansvarsfullt företagande och sponsrar så kollektivt som möjligt, till breda idrotter och i första hand till ungdomar. Att ställa upp för dem som behöver det är en skyldighet vi har som samhällsmedborgare, säger Hans Wallenstam och fortsätter: Störst nytta för hela samhället gör vi dock med våra miljösatsningar. Miljömässigt samhällsansvar Kontinuerligt hållbarhetsarbete där individuell energimätning sedan 2006 är standard på Wallenstams nybyggnation. Alla nyuttagna tjänstebilar ska vara miljöbilar och företaget kartlägger och miljöinventerar från 2008 alla hus. Eget elhandelsbolag producerar egen el via vindkraft med riktlinjen att koncernen ska vara helt självförsörjande på el senast Wallenstam arbetar för en minskning av energiförbrukningen för samtliga energislag (el, vatten och värme). Målet är en minskning med 15 % fram till Socialt och etiskt samhällsansvar Lugnt och Tryggt boende Wallenstams hela fastighetsbestånd inventeras från 2008 ur ett trygghetsperspektiv för hyresgästerna och en handlingsplan tas fram. Ett pågående projekt i Husby i samarbete med stadsdelsnämnd och polis syftar till att skapa trygghet inte bara i Wallenstams hus utan i hela närområdet (läs mer på sid 23). Sponsring Wallenstam stöder bl a organisationer som Barn i nöd, Bris, Störningsjouren i Stockholm och Göteborg. Företaget är en av de största givarna till Stadsmissionen i Stockholm och Räddningsmissionen i Göteborg. Idrottssponsring görs till breda idrotter och i första hand till ungdomsverksamheterna. Boende för hemlösa Wallenstam bidrog under 2007 till 20 % av Stockholms Stads behov av försöks- och träningslägenheter för att hjälpa hemlösa till rehabilitering in i ett vanligt liv igen. Ett trestegsprogram där den hemlöse först erbjuds rum, i steg två en träningslägenhet och i steg tre en försökslägenhet. Ungdomslägenheter Wallenstam deltar i ett projekt som Göteborg Stad driver för att kunna erbjuda ungdomsbostäder till rimlig hyra. VD Hans Wallenstam 10 HANS WALLENSTAM

11 2007 I SAMMANDRAG 11

12 Den italienske konstnären och inredningsarkitekten Piero Fornasetti bläddrade i en veckotidning från 1800-talet och blev förälskad i ett porträtt av den vackra operasångerskan Lina Cavalieri. Han applicerade hennes ansikte på mer än 500 inredningsdetaljer som lampskärmar, paraplyställ, tallrikar Andra symboler han uppskattade var Solen och Tiden. Det skiljer honom inte från Wallenstam. Inte heller hans intresse för tapeter. Motivet på just denna tapet formgav han i slutet av talet till entréhallen i sitt hus i Milano. Den som tycker Fornasettis tapeter ger ett något överlastat intryck om de sättes på rummets samtliga väggar nöjer sig med en enda vägg. (Nej, inte ens göteborgare kallar dylika tapeter för Fondnasetti.) 12 INNEHÅLL

13 VÅRA MARKNADER Ett stycke Wallenstamhistoria För femton år sedan var läget annorlunda såväl på marknaden som för Wallenstam som bolag. Fastighetskrisen var ett faktum och medan svenska fastighetsbolag gick i konkurs klarade Wallenstam sig ur 90-talets fastighetskris som ett av ytterst få överlevande börsnoterade fastighetsbolag. I ett tidigt skede drog Hans Wallenstam ihop ledningen som tog fram en plan för hur bolaget skulle banta organisationen och överleva. Med den i bakfi ckan gick man till banken och presenterade strategin som företaget sedan levererade utifrån, månad för månad. Snart insåg Wallenstam att värdetillväxten från fastighetsrallyt på 80-talet där fastigheter hyrde ut sig själva defi nitivt var historia. Företaget införde ett begrepp som tidigare inte existerat inom fastighetsbranschen, nämligen kundfokus, och satte vid årsskiftet upp en ny kundorganisation som fokuserade på uthyrning och att behålla varje kund. Med det gick Wallenstam in i en ny förvaltningsera. Fastigheter och områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Det är Wallenstams erbjudande till tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam utvecklar fastigheter för ett hållbart boende i Sveriges tre mest offensiva regioner. Det finns en anledning att företaget valt att profilera sig på just dessa marknader. Och affärsidén är energismart. Tanken bakom erbjudandet är att med fokus på kvalitet, trygghet och hållbar tillväxt utveckla fastigheter och marknader för ett hållbart boende och företagande. Wallenstam är en nyckelspelare på bostadsmarknaden i tre svenska regioner och städer som präglas av stark inflyttning och hög efterfrågan på bostäder och lokaler. Det handlar om tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg områden som matchar företagets vision och erbjudande. I Göteborg är Wallenstam med attraktiva lägen och djup och bred branschkännedom en av stadens två största aktörer och utvecklare av lokalmarknaden. Affärsidén bygger på ett kretsloppstänkande: efter förvärv, förvaltning, nybyggnation och utveckling avyttras delar av företagets förädlade fastighetsbestånd. Den höga efterfrågan på fastigheter i tillväxtregionerna ger goda avyttringsmöjligheter och därmed möjlighet att reinvestera i hållbar nybyggnation och förvärv. I utvecklingsarbetet koncentrerar man sig inte bara på fastigheternas kvalitet utan även den sociala miljön, atmosfären och tryggheten i närområdet, för hyresgästen och besökande. Konceptet borgar för en hållbar värdetillväxt i bolaget. Parallellt med framgångsrik byggnation till en direktavkastning på 7 % och rimlig hyra, driver Wallenstam en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el. Det ger möjligheten att förse såväl hyresgästerna som sig själva med förnyelsebar el till förutsägbart och lågt pris. Samtidigt, kring 1995, satt bankägda Retriva med ett stort fastighetsbestånd som förvärvats efter alla konkurser. Wallenstam hade skapat förtroende efter sitt metodiska arbete under krisåren och med sin tydliga strategi för företagets utveckling med kundfokuserad förvaltning. Dessa två faktorer var avgörande för Retriva som gjorde bedömningen att ett byte med Wallenstamaktier mot fastigheter skulle vara mer lönsamt än att försöka skapa utveckling i egen förvaltning. Wallenstam fi ck med det en unik möjlighet att växa systematiskt och kraftigt, parallellt med sin kundfokuserade förvaltning tog Wallenstam samtidigt som man startade eget elhandelsbolag fram en metod för att bygga yteffektiva hyresrätter till god avkastning och rimlig hyra. Med en marknad som skrek efter välplanerade, prisvärda hyresrätter öppnades helt nya möjligheter till lönsamhet upp för utvecklingsföretaget. Hållbarhet fokuserades och 2005 började man undersöka möjligheterna att producera egen förnyelsebar el och förvärva vindkraftverk samtidigt som man förberedde för nybyggnation med individuell energimätning blev året där Wallenstam med ett fl ertal spännande bygg- och vindkraftsprojekt i pipeline med kostnads- och energieffektiva byggmetoder byggde 400 hyresrätter till rimlig hyra och en direktavkastning på 7 %, samt producerade el i sina tre egna vindkraftverk. Det hårda arbetet som företaget utförde, bland annat under åren 1992 till 2007, utgör grunden till det Wallenstam är idag, år 2008; ett utvecklingsföretag som förvaltar, bygger och utvecklar fastigheter för ett hållbart boende och levande näringsliv i Sveriges tre starkaste tillväxtregioner. VÅRA MARKNADER 13

14 RIKTIGT HÅLLBART BOENDE I VÄLBYGGDA ENERGISMARTA HUS 2003 sa Wallenstam att det måste gå att bygga attraktiva hyresrätter för otroliga kr/kvm. Och så gjorde man det. Nästa naturliga steg är att addera hållbarhet till konceptet. Benny Olsson, chef för Wallenstams utvecklingsavdelning, var med när Wallenstam för fyra år sedan tog beslutet som skulle visa sig hållbart. Vi hade inte byggt någonting på tio år men behovet av hyresrätter var enormt och vi ville gärna återvända till det som Lennart Wallenstam började verksamheten med 1944 och som vi kände att vi hade musklerna och kompetensen för, nämligen att bygga bostäder till rimliga kostnader och till en rimlig hyra, utan att behöva förlita oss på statliga subventioner. KOSTNADSSTYRD BYGGNATION Medan branschen fokuserade på hyra per kvadratmeter, anammade Wallenstam ett hyresgästperspektiv och riktade in sig på vad det skulle kosta att bo per månad. Samtidigt kostnadsstyrdes byggnationen från dag ett. Kanske var det därför Wallenstam lyckades med det som ingen trodde var möjligt: att bygga yteffektiva, estetiskt tilltalande kvalitetslägenheter med en produktionskostnad på kr/kvm, en direktavkastning på 7 % och dessutom till en rimlig hyra. Benny Olsson berättar: Vårt första byggprojekt var i Hammarby Sjöstad och branschen undrade hur vi kunde bygga så billigt. Men vi tyckte inte att det var billigt. Det vi gjorde var att vi kapade alla mellanled, var noga med projekteringen och kostnadsstyrde från dag ett. Vi bjöd in exploateringskontoret att inspektera våra lägenheter när allt var färdigt och de fann att det inte var någon skillnad jämfört med Sjöstadens andra lägenheter. Det var samma höga kvalitet rakt igenom. ENERGIEFFEKTIVITET TILL KONCEPTET Wallenstam fortsatte att bygga med samma vision, vässade processerna ytterligare och producerade under hyreslägenheter i Stockholm och 60 i Göteborg enligt den framgångsrika modellen. Samtidigt började företaget undersöka hur man skulle kunna ta nästa nödvändiga steg: Att bemöta och komma med en lösning för vår tids klimatproblematik, där bygg- och fastighetssektorn står för nästan 50 % av landets energianvändning: 2007 bestämde vi oss för att sätta 100 % fokus på energieffektivitet och ett hållbart boende för våra hyresgäster. Och vi ser på allt som har med hållbarhet att göra. Redan 2006 var individuell energimätning standard på all vår nybyggnation, vilket i medeltal resulterar i % lägre förbrukning. Vi arbetar aktivt för att kunna erbjuda våra kunder förnyelsebar Energieffektiva passivhus Energismart byggda hus med tjocka väggar och strategiskt placerade fönster, där frånluft såväl som frånvatten utnyttjas. Husen värms upp passivt genom instrålad sol, värmespill från matlagning, elektrisk utrustning, belysning, husdjur och människor i husen. Ett passivhus ger förbrukningsminskningar på upp till 50 %. 14 HÅLLBART BOENDE

15 Vi jobbar målmedvetet med en kombination av erfarenhet, fi ngertoppskänsla och kostnadsstyrning från dag ett. I botten ligger en vilja att erbjuda våra hyresgäster ett hållbart boende med smart planerade lägenheter till en rimlig månadskostnad, säger Benny Olsson på Wallenstam. HÅLLBART BOENDE 15

16 el via vår satsning på egen vindkraft. Dessutom bygger vi för ett tryggt och energieffektivt boende med en strävan mot passivhuslösningar som ger upp till ytterligare 50 % lägre förbrukning, säger Benny Olsson. HUS SOM VÄRMS AV MÄNNISKOR För kvarteret Brovakten, där Gert Wingårdh ligger bakom arkitekturen tillsammans med Wallenstam är passivhustanken defi nitivt på tapeten. Två arkitektoniskt spännande tjugovåningstorn med fasader i svart terrazzo kommer från 2010 att kanta Essingeleden utmed norra Kungsholmen på Hornsbergs Strand. Det handlar om 260 yteffektiva lägenheter med tjocka väggar, mycket glas och mekaniska värmeåtervinningssystem. All varm frånluft tillvaratas och huskropparna värms av bergvärme, instrålad sol, värmespill från elektrisk utrustning, belysning och människorna som bor i och besöker husen. Husen kommer defi nitivt att bli omtalade. Vi bygger gärna uppseendeväckande hus, om det är det platsen behöver. Att bygga monument för att vinna priser är däremot helt ointressant för oss. Vi bygger kostnads- och yteffektiva lägenheter där människor kan leva hållbart och där husen anpassas till platsen. GENOMTÄNKT FÖR KUNDEN Hållbart ur ett hållbart hyresgästperspektiv alltså. I det ingår även att Wallenstam inte bygger onödigt stora lägenheter. Exempelvis blir en etta på 50 kvm dyr att bo i för hyresgästen, men billig att bygga eftersom badrum och kök kostar mest. Vi jobbar hårt med planlösningarna för att bli kostnadseffektiva ur ett hyresgästperspektiv. Vissa behöver en stor lägenhet som bemöter den moderna familjens växlande krav. Andra efterfrågar 35 välplanerade kvadratmetrar där de kan få in en dubbelsäng i en alkov, och där man kan vara två som delar hyran. Benny Olssons grupp Wallenstam Fastighetsutveckling har gått från två till 30 personer på fyra år. Och visionen är grön och glasklar: Vi fortsätter vårt koncept att erbjuda städerna kostnadseffektiv byggnation av smart planerade lägenheter. Kostnadseffektiviteten behöver aldrig inverka på god arkitektur utan det avgörande är hur vi hanterar byggprocessen och att husen är ritade så att vi bygger rätt på en gång. I Sjöstaden ligger vi % lägre i hyra än allmännyttan. Det har vi tänkt fortsätta med även när vi lägger energieffektivitet till vårt byggande. Kvarteret Brovakten Ett par svarta, långsmalt självklara tjugovåningstorn. På det tre ljusare, lägre och bakåt utskjutande skänklar. Tillsammans, rygg mot rygg, med Essingeleden emellan sig, formar huskropparna två elegant skyddande spegelvända E-former. Med lätthet och tyngd som yin och yang. Nybyggnation med passivhustanke på Hornsbergs strand i Stockholm 260 lägenheter från 35 till 140 kvm Två avlånga 20-vånings tornbyggnader med vardera tre 7 8-våningsskänklar Terrazzo i tre nyanser: svart på tornbyggnaderna, grå och vit på skänklar FTX-system för värmeåtervinning med mekanisk till- och frånluft möjliggör att varm frånluft tillvaratas Tjocka, extra välisolerade väggar i en tung sandwich betongelementskonstruktion Värmespill från elektrisk utrustning, belysning, människor samt instrålande sol tillvaratas Välplacerade lågenergifönster Bergvärme installeras för resterande värmebehov Mellan skänklarna skapas tysta och skyddade bostadsgårdar att vistas i Parken mellan huskropparna är byggd för att ge sköna visuella och rumsliga upplevelser på håll 144 parkeringsplatser i garage under jorden. Planerad byggstart tredje kvartalet 2008 Infl yttning 2010 Arkitekt: Wingårdh Arkitektkontor AB genom Gert Wingårdh, Per Glembrandt 16 HÅLLBART BOENDE

17 Kvarteret Brovakten känns downtown New York och ger Stockholm en självklar storstadsprägel, säger Gert Wingårdh. BESTÄNDIG FLIRT MED NEW YORK CITY En stockholmsk tradition av hus med torn byggda i par, en tanke från staden att markera broar mellan öar med slagfärdig byggnation, behov av många lägenheter. Och så en omöjlig tomt. Det var förutsättningar som Gert Wingårdh med kolleger på Wingårdhs Arkitekter frontade när de fick Wallenstams förfrågan att rita något bra på Hornsbergs Strand: När vi tittade på tomten kom vi snabbt fram till att den hade sina begränsningar, men stor potential. Tomten ligger som en entré till Stockholm utmed Essingeleden och är med trafi ksituationen kraftigt bullerexponerad. Efter riskanalyser kom vi fram till att vi kan bygga minst 35 meter från vägbanan och att byggnaderna måste bli avlånga, enkelsidiga och får vända ryggen åt vägen. 260 lägenheter inrymda i två imposanta 20-våningstorn med lägre, utskjutande våningsskänklar om tre presenterades och godkändes med beröm av såväl Wallenstam som Byggnadsnämnden och Skönhetsrådet. Vi ville skapa en byggnad med stark storstadsprägel och ett beständigt uttryck. Arkitekturen är baserad på ett tidigare framgångsrikt projekt, studentlägenheterna Chabo i Göteborg. Vi jobbar med betongelement, en slipad terrazzoyta i olika färger med markering för bjälklaget och våningshöga fönster som placeras livaktigt i avvikande material. Avslutningen uppåt utformas som en dubbelvåning, vilket understryker tornens vertikalitet. Mellan huskropparna blir det gröna ytor som bildar rum. Fastigheten byggs helt enligt passivhustanken med tjocka väggar, mycket glas och mekaniska värmeåtervinningssystem. Väggarna är gjorda i en tung betongelementkonstruktion som håller kvar värmespill inifrån och stoppar ljud utifrån. Vad tillför då byggnaden Stockholm och stadsbilden enligt arkitekt Wingårdh? Bilburna besökare känner direkt i magen att de är på väg in i en riktig storstad. De boende får ett centralt, mäktigt boende med utblick över staden. Och Stockholms stad stärker och befäster sin position som storstad. HÅLLBART BOENDE 17

18 WALLENSTAM HELT SJÄLVFÖRSÖRJANDE PÅ EL 2012 Efter två års intensivt fotarbete kan Wallenstam vindkraft. Tre egna vindkraftverk genererar 8,5 miljoner kwh årligen och ett tiotal spännande projekt är i full gång. Nu fortsätter Wallenstam leta lägen över landet som ska komma hyresgästerna till godo i form av hållbar el till bra pris. Vindkraft är färskvara och mäktigt i sin enkelhet. Det känner man när man blickar uppför det 95 meter höga navet på slätten i skånska Lyngby. Rotorbladen är gigantiska och sugs tag i vinden med sina 90 meter i diameter. På ett år genereras här ca 5,5 miljoner kwh som går direkt ut till det allmänna elnätet. Hela vår vindkraftssatsning bygger på en stark vilja att kunna förse såväl våra kunder som oss själva med miljövänlig el och att dra vårt strå till stacken när det gäller hållbart boende. Vi har en vana att leta upp lägen och vara kreativa och kostnadseffektiva i projekteringen. Den kompetensen har vi tagit med oss in i vindkraftsprojekten, berättar Bo Strandberg som är VD för Wallenstam Energi AB. VÄRLDENS SNABBAST VÄXANDE VÄRMEKÄLLA Det hela började Marknaden skrek efter hyresrätter och genom kostnadsstyrning och slipade processer var Wallenstam i full gång med att bygga yt- och kostnadseffektiva hyresrätter till kr/kvm. Samtidigt fluktuerade elpriserna och klimatfrågan hade tagit fart på allvar. Vi hade en fastighet med fallrättighet för vattenkraft och tänkte att vi där skulle kunna utvinna förnyelsebar el till stabilt pris. Det visade sig att verket skulle kunna ge effekter på endast 100 kw. I samma veva började vi titta på vindkraft som var världens snabbast växande energikälla. Vi insåg snart att det var en snabbare framkomlig väg med möjlighet till långt högre effekter, 800 kw i en första pilot. Så var hela processen igång. När Wallenstam 2006 köpte sitt första vindkraftverk i Bohuslänska Rålanda hade man redan skapat optimala förutsättningar för ett affärsdrivet miljöarbete hade företaget nämligen startat eget elhandelsbolag, vilket ger Wallenstam möjlighet att kunna erbjuda miljövänlig el till bra pris både för hyresgästerna och sig själva. LÖNSAMMA MILJÖINVESTERINGAR Affären med egna vindkraftverk i eget elhandelsbolag är lönsam och vinsten med den förnyelsebara elen kommer såväl aktieägarna som Wallenstams hyresgäster till godo. Wallenstam driver även flera andra miljöprojekt, med utgångspunkten att de alltid ska vara affärsdrivna. Wallenstam ser det som sin uppgift som fastighetsägare att öka medvetenheten om hur hyresgästerna kan bidra till ett hållbart boende. Förutom att företaget helt riktat in sig på energieffektiv byggnation har individuell energimätning sedan 2006 varit standard på all Wallenstams nybyggnation. Med det kan hyresgästen påverka sina driftkostnader genom att reglera sin vatten-, värme- och elförbrukning. Och det blir stora skillnader i förbrukningen förklarar Bo Strandberg: Vårt första projekt med individuell energimätning gjorde vi 2006 i Hammarby Sjöstad. Det brukar ta lite tid innan hyresgästen inser att man faktiskt bara betalar för det man använder och att det gör skillnad. Förbrukningen i Sjöstaden sjunker för varje månad. Med siktet inställt på en förbrukning som är % lägre än normalt. AFFÄRSDRIVET MILJÖARBETE Idag har Wallenstam tre vindkraftverk som har en sammanlagd produktionskapacitet om 8,5 miljoner kwh per år. Detta räcker till att förse ca bostäder med el. Affärsdrivet miljöarbete är ett av Wallenstams fokusområden och visionen är att koncernen 2012 ska vara 100 % självförsörjande på el. För att nå dit krävs ett stort antal vindkraftprojekt och med ett tiotal projekt på gång har Wallenstam förberett sig utomordentligt väl. Förutom flera spännande projekt i bl a Jämtland, Härjedalen, på Lofoten samt i Lunnekullen planeras ett stort offshore-projekt i vindrika Hanöbukten, 8 km utanför Åhus: I december 2007 bildade vi ihop med Vattenfall ett gemensamt bolag som planerar att via vindkraftsparken i Hanöbuk- Wallenstams vindkraftverk 2007 Namn Modell Effekt Årsproduktion Navhöjd Rotordiameter LYNGBY VINDKRAFT Vestas V kw 5,5 miljoner kwh/år 95 m 90 m RÅLANDA VINDKRAFT Enercon E kw 1,5 miljoner kwh/år 75 m 48 m HÖRBY VINDKRAFT Enercon E kw 1,5 miljoner kwh/år 65 m 48 m 18 VINDKRAFT

19 Innan klockan 12 varje dag meddelas väntad elproduktion till Elbörsen. Klockan 16 meddelas produktionsplan till Svenska Kraftnät. Som balansansvarigt elhandelsbolag är Wallenstam ansvariga att köpa in motsvarande volym man säljer på Elbörsen. VINDKRAFT 19

20 ten förse drygt hem med förnyelsebar vindkraftsel. Vi projekterar för verk som ska stå meter från varandra. Tillståndsansökan är inlämnad och miljökonsekvensbeskrivningen i stort sett färdig. Wallenstams del i projektet beräknas ge ca 0,4 miljarder kwh årligen. WALLENSTAM LÅNGT FRAMME När markavtal är upprättat görs en mer exakt vindmätning än den man fått vid vindkarteringen från Meterologogiska Institutet i Uppsala. Samråd hålls sedan med myndigheter och allmänhet. Därefter görs en utredning kring miljökonsekvenserna som skickas med tillståndsansökan till Länsstyrelsen eller Miljödomstolen. Parallellt skickas bygglovsansökan till kommunen. Om inga överklaganden sker kan upphandling och byggnation inledas. Vi har flera projekt som ligger långt framme i processen. För att försäkra oss om jämn vindtillgång letar vi utspridda platser över landet. Och vi är aktiva i beskrivnings- och tillståndsarbetet som kan bli både långdraget och komplicerat. Tidsaxeln från att man gör sin första miljökonsekvensbeskrivning till att rotorbladen börjar snurra kan ligga på allt mellan 2 och 15 år. Arbetsprocessen från idé till färdigt vindkraftverk kräver uthållighet. Wallenstam ligger långt fram såväl kompetens- som tidsmässigt. BYGGA VINDKRAFTVERK, EN PROCESS PÅ FLERA ÅR Avtal med markägaren upprättas Vindmätning Samråd med myndigheter och allmänhet Utredning av miljökonsekvenser samt tillståndsansökan Bygglovsansökan Beslut Länsstyrelsen och Byggnadsnämnden Upphandling och projektering Byggnation NÅGRA FOKUSPROJEKT Projekt Digerberget och Middagsberget i Jämtland: 5 respektive 3 verk Projekt Stentjärnsåsen i Härjedalen: 5 verk Projekt Andmyran på norra Lofoten: 50 verk Projekt Lunnekullen mellan Tibro och Karlsberg: 54 verk Projekt Taggen Vindkraftverk i samägande med Vattenfall: verk 20 VINDKRAFT

21 2007 I SAMMANDRAG 21

22 Gåta: En arkeolog från Göteborg kom glädjestrålande hem från utgrävningar i England. Han hade hittat en uråldrig tegelsten, inte bara märkt med den romerska legions signum som uppfört huset utan dessutom med årtalet 30 f Kr. Varför skrattade hans kollegor ut honom? Den som tänker på England och tegelstenar ser annars rykande industriskorstenar framför sig. När industrialisterna började bygga tegelhus översteg höjden sällan 8 10 våningar, ty tegel är tungt. Väggarna längst ner blev så tjocka att industrialisterna inte fi ck plats inne i huset. Först på talet utvecklades byggnadstekniken (i Schweiz) och tegelhus på hela 18 våningar uppfördes. Men därefter tog glas och stål över helt. Wallenstams högsta skyskrapa i tegel är 13 våningar. 22 INNEHÅLL

23 MED HYRESGÄSTENS TRYGGHET I FOKUS Nöjda, trygga hyresgäster bor kvar och ökar trivseln i området. Nu tar Wallenstam ett krafttag för att bli ännu mer lyhörda för hyresgästens önskemål. Trygghet står högt på önskelistan. Vi har bra förutsättningar för att lära känna våra kunder. Vi gör våra kundundersökningar kontinuerligt och agerar utifrån dem där det är väsentligt. Från 2008 förstärker vi serviceorganisationen och sätter absolut fokus på trygghet och service, berättar Mathias Aronsson Metzner som är VD för Wallenstam Bostad AB. NKI BAS FÖR UTVECKLING Vartannat år gör Wallenstam kundundersökningar (NKI) och lägger sina underhållsplaner utifrån resultatet. Förra året låg företaget överlag på medelbetyg i en jämförelse mot branschen. Wallenstam får medelbetyg för åtgärdande av förfrågningar, ligger under medel när det gäller skick på fastigheter och får högt betyg för sitt kundbemötande. Mathias Aronsson Metzner förklarar: Hyresgästerna ger mycket gott betyg till kundservice. När det gäller det lägre betyget på fastigheternas skick är det naturligt. En del fastigheter kommer alltid dra ner betyget eftersom det i vår affärsidé ingår att förvärva fastigheter i sämre skick och utveckla till ett hållbart boende. Men det ger också möjlighet för hyresgästen att kunna bo till en lägre hyra tills renoveringsarbetet går igång. Vi gör det alltid metodiskt och kostnadseffektivt, det tjänar alla på i längden. BEMÖTA KUNDEN BÄTTRE För att ytterligare förbättra dialogen med kunden och lyfta frågan internt så utvecklar Wallenstam från 2008 serviceorganisationen. Processerna skärps och två kvalitetsansvariga anställs för att inventera Wallenstams fastighetsbestånd utifrån ett kundperspektiv. Man tittar också på möjligheter att koppla servicekoncept till fastigheter i mer exklusiva lägen. Trygghet är en viktig fråga för Wallenstam. Undersökningar idag visar att människor generellt känner sig utsatta både i och runt husen där de bor. Men tryggheten kan bli bättre med ganska enkla åtgärder och vid utformningen av miljöer. Wallenstam tar från 2008 fram en handlingsplan för att kartlägga hela fastighetsbeståndet med närområden ur ett trygghetsperspektiv. Det spelar ingen roll om hyresgästen trivs bra i våra hus om området i övrigt inte känns tryggt. Vi agerar nu på trygghet ur ett bredare perspektiv. Det skapar ett stabilare område, nöjdare hyresgäster, som i sin tur bygger ett starkare Wallenstam, säger Mathias Aronsson Metzner. SÅ KARTLÄGGS TRYGGHETEN Handlingsplanen för trygghet är uppbyggd i tre steg och kartlägger Wallenstams fastighetsbestånd med närmiljöer. Arbetet drar igång 2008 med en enkätundersökning utifrån ett trygghetsperspektiv, därefter följer fysiska besiktningar av områdena, samt i steg tre en identifiering av de mest frekventa brotten och hoten i respektive närområde. Handlingsplanen planeras vara färdigställd Vi har redan erfarenhet av att arbeta på det här sättet. Sedan 2005 driver vi i Husby i Stockholm ett trygghetsprojekt där vi jobbar nära polis och sociala myndigheter och ger extra stöd till stadsdelsnämnden i form av bland annat sponsring av fältassistent och fotbollsskolor för ungdomarna. Vi är som första privata hyresvärd anslutna till Störningsjouren och investerar nu stort i nybyggnation och renovering för att skapa en tryggare miljö för människorna som bor i och besöker området, berättar Mathias Aronsson Metzner. MED EN KÄNSLA FÖR HYRESGÄSTEN Skötseln av Wallenstams fastigheter utförs på entreprenad av Wallenstam Partners som består av noga utvalda leverantörer. För att säkerställa en hög servicenivå jobbar dessa utifrån tydliga riktlinjer med obligatoriska och årligen återkommande utbildningspaket. Och Wallenstam Partners får högt betyg i NKI-undersökningarna, berättar Mathias Aronsson Metzner: Vi har valt leverantörer som har samma synsätt som vi när det gäller service. Kunden ska tas på allvar och känna sig trygg med att åtgärder utförs. Våra partners blir ofta vårt ansikte ut mot hyresgästen så vi är noga med att de representerar Wallenstam på ett trevligt och professionellt sätt. Men ofta har hyresgästen först kontaktat Kundservice och där, i rollen som mottagare av felanmälan, krävs stor förståelse för hyresgästen och en förmåga att lyssna av, snabbt analysera och föreslå åtgärd som företaget kan svara upp mot. För att uppnå ett klimat med hög servicegrad utbildas personalen kontinuerligt för att kunna bemöta svåra och vanligt förekommande frågor. Mathias Aronsson Metzner ser fram mot utvecklingsarbetet som drar igång på allvar 2008: Vi har ett oerhört professionellt gäng som kan och vill skapa bra relationer med våra hyresgäster. Med vår förstärkta serviceorganisation och trygghetspaketet stärker vi dialogen ytterligare. Då tror vi att människor stannar kvar längre och tillför trygghet till sina områden. Handlingsplan för kartläggning av trygghet Enkätundersökning ur ett trygghetsperspektiv på hela fastighetsbeståndet Fysisk säkerhetsbesiktning av fastighetsbeståndet utförd av Wallenstams egen säkerhetsavdelning Analyser med hjälp av information från polisen, för att lokalisera och kunna förebygga de mest frekventa brotten för fastighetsbeståndets alla närområden TRYGGHET I FOKUS 23

24 VÅRT HÅLLBARHETSARBETE Sedan 2006 är Wallenstam godkänt för samtliga Roburs etikfonder, vilket är ett kvitto på senaste årens miljö- och hållbarhetsinsatser. Arbetet med att producera miljövänlig el till våra fastigheter och hyresgäster har fortsatt med full kraft under året. Tre vindkraftverk är klara och ett stort antal projekt är igång. Wallenstams hållbarhetsarbete är en integrerad del av koncernstrategin. Hållbarhetsarbetet planeras, genomförs och följs upp utifrån en koncerngemensam hållbarhetsstrategi. HÅLLBARHETSSTRATEGI Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. Handlingsplaner ska fi nnas för att minska miljöbelastningen. Wallenstam ska minska sin energiförbrukning samt bli självförsörjande på miljövänlig el genom egen produktion. STRATEGISK FOKUS Organisationen har kompletterats med en koncernövergripande hållbarhetsansvarig, uppgiften är att samordna hållbarhetsarbetet inom koncernen. I varje affärsområde fi nns en hållbarhetssamordnare som följer upp arbetet inom respektive område. Detta är ett ytterligare led i att prioritera hållbarhetsarbetet inom Wallenstam. Arbetet med att kartlägga företagets kvalitet, miljö och arbetsmiljöpåverkan samt samhällskraven som omger verksamheten fortgår ständigt. Detta arbete medför en fördjupad medvetenhet bland våra medarbetare, samtidigt som det ger en gedigen grund för Wallenstams fortsatta hållbarhetssatsningar. För att säkerställa processen använder sig Wallenstam av ledningssystemen som idag fi nns enligt ISO 9001, och FÖRNYELSEBARA ENERGIKÄLLOR Wallenstam har under året arbetat intensivt med att säkerställa energiförsörjningen och energikostnaden i framtiden. Dotterbolaget Wallenstam Energi AB ansvarar för satsningarna inom förnyelsebar energi. Läs mer om detta på sidorna MILJÖPÅVERKAN Wallenstams miljöpåverkan kommer främst från fastigheternas uppvärmning. Wallenstam bedriver ett målmedvetet arbete med att minska bolagets miljöpåverkan genom en kostnadseffektiv drift av fastigheterna. Det fi nns en person anställd på varje region för att i huvudsak arbeta med att optimera all energianvändning inom regionens fastigheter. Målsättningen är att alla fastigheter ska vara uppkopplade mot ett styr/övervakningssystem för att energicontrollern ska ha möjlighet att arbeta och optimera driften och på så sätt minska energianvändningen. Den satsning som Wallenstam gjort på ny teknik och genom att anställa driftoptimerare, har gett resultat i lägre förbrukning och mindre miljöpåverkan. Wallenstam arbetar vidare med att ersätta befi ntliga olje- och gaspannor mot ny och mer miljövänlig teknik. BYGGNATION OCH UNDERHÅLL Wallenstam fortsätter att installera individuell el-, vatten- och värmemätning vid nyproduktion. Detta görs också vid ombyggnation om möjligt. Hyresgästerna kan därmed påverka sina kostnader eftersom de bara betalar för sin egen förbrukning, istället för en andel av fastighetens totala förbrukning. Efter införande av individuell mätning brukar vanligtvis förbrukningen sjunka med ca %. Förutom att det är ett stort framsteg ur miljösynpunkt så ger det också ekonomiska besparingar. VÄRMEANVÄNDNING, GRADDAGSJUSTERAD VÄRMEANVÄNDNING TOTALT VATTENANVÄNDNING PER KVM kwh/kvm GWh l/kvm VÅRT HÅLLBARHETSARBETE

25 För att minska miljöbelastningen när det gäller uppvärmning undersöker Wallenstam möjligheterna att bygga fastigheter enligt passivhus alternativt lågenergihusteknik. Wallenstam ser detta som ett framtida koncept för att ytterligare minska miljöpåverkan och bidra till ett hållbart samhälle. ENERGISLAG UPPVÄRMNING Fjärrvärme 97 % TJÄNSTEBILAR I samband med att nya tjänstebilsavtal tecknas ska bilarna vara miljöklassade enligt Miljöklass I Miljöklass 2005 ingår bilar med etanol-, gas- och/eller el- och hybriddrift. Att köra miljövänligt är både kostnadseffektivt för Wallenstam och positivt för miljön. Olja 2 % Gas 1 % FASTIGHETSFÖRVÄRV I samband med fastighetsförvärv undersöker Wallenstam bl a förekomsten av pcb, asbest, radon och köldmedier m.m. Wallenstam ser även på tidigare verksamheter i fastigheten för att få reda på ev miljörisker samt bedömer de pågående verksamheterna. Samtidigt görs en genomgång av fastighetens energiförbrukning, varpå en åtgärdsplan tas fram för att minska fastighetens miljöpåverkan. AVFALL Wallenstam arbetar kontinuerligt med att minska den totala avfallsmängden från egen, hyresgästers, entreprenörers och leverantörers verksamhet. Avfall som uppstår ska om möjligt omhändertas enligt kretsloppsprincipen. Wallenstam ser hela tiden över källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt, detta fortgår kontinuerligt. Dialog med och information till hyresgäster är också en viktig del i arbetet med att få en så effektiv hantering som möjligt. VATTENANVÄNDNING TOTALT ELANVÄNDNING FASTIGHETSEL, PER KVM ELANVÄNDNING FASTIGHETSEL, TOTALT m kwh/kvm MWh VÅRT HÅLLBARHETSARBETE 25