Årsredovisning Lejonfastigheter

Transkript

1 Årsredovisning Lejonfastigheter

2 Lejonfastigheter AB (Publ). Org.nr Södra Stånggatan 1, Box 1943, Linköping tel , fax epost Lejonfastigheter AB (Publ) Produktion/Grafisk form: Markus Reklambyrå Foto/bild: Peter Karlsson Svarteld Form & Foto, Niclas Albinsson, Kim Hellström, Göran Billesson, Brita Nordholm, Arkitektgruppen GKAK Tryck: Larsson Offsettryck i Linköping Omslag: 300 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt) Inlaga: 150 g Profimatt (klorfritt, träfritt, miljöcertifierat och Svanenmärkt)

3 InnehållsförtecknIng lejonfastigheter vårt uppdrag VD har ordet året i korthet VerksAMhet Vår kärnverksamhet Marknadsområde Marknadsområde Marknadsområde Drift och underhåll Våra fastigheter hållbarhet hållbar utveckling kund och samhällsnytta Medarbetare Miljö ekonomi årsredovisning förvaltningsberättelse resultaträkning Balansräkning kassaflödesanalys noter revisionsberättelse granskningsrapport sammanfattande värdeutlåtande företagsledning styrelse fastighetsförteckning Definitioner

4 lejonfastigheter Vårt uppdrag VI ger PlAts för linköpings framtid Nyckeltal verksamheten, måltal utfall Avkastning eget kapital % lejonfastigheter bidrar till att skapa framtidens linköping genom att erbjuda attraktiva lokaler och arenor för offentliga miljöer. Människorna som vistas i våra hus, och deras upplevelser av kvalitet, trivsel och trygghet, är grunden för hela vår verksamhet. Tekniska verken i Linköping AB Konserthuset i Linköping AB Linköpings Stadshus AB Lejonfastigheter AB Sankt Kors Fastighets AB Linköpings sportfastigheter AB AB Stångåstaden Arenabolaget i Linköping AB den kommunala fastighetsförvaltningen med sikte på kundorientering, affärsmässighet, miljöengagemang och kvalitetssäkring. Sedan heter vi Lejonfastigheter ett namn som är kopplat till Linköpings lejonsymbol och till den samlade styrka som vårt fastighetsbolag i dag står för. Vårt arbete är det sista ledet i en demokratisk process som går via kommunfullmäktige, kommunstyrelse och nämnder och som ska omsätta linköpingsbornas krav och önskemål i väl fungerande offentliga miljöer. För att kunna leva upp till de högt ställda förväntningarna har vi intensifierat satsningen på kund och samhällsnytta under. Vi har formerat oss i en kundnära organisation, med tre specialiserade marknadsområden under en gemensam fastighetschef. Med bred intern förankring har vi också samlats kring en ny vision att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer för att utmana och skärpa vår strategiska och operativa förmåga. Vi förvaltar och utvecklar våra fastigheter med helhetstänkande och affärsmässighet. Vi ligger tekniskt och miljömässigt i framkant och skapar kreativa, pedagogiska och trygga miljöer. VD Stab Affärsstöd Fastigheter Teknik Marknadsområde Kunskapshus värderingar Innebörden i vår vision är uttryckt i tre värderingar som ska genomsyra så väl vårt dagliga arbete som vår långsiktiga verksamhetsutveckling. NuLink AB ResMex i Linköping AB FlygMex i Linköping AB VI har kunden I fokus Stadshus AB, som är moderbolag för de kommunala bolagen och i sin tur helägt av Linköpings kommun. Under namnet Linköpings Kommunala Fastigheter bildades bolaget 1993, för att utveckla Gult, vår huvudfärg, står för vår strävan att skapa samhällsnytta. Vi finns till för dem som vistas i våra lokaler. Vi är en del av regionens framtid och delar kommunens vision om en attraktiv och växande Linköpingsregion. Grått speglar den fasta grund som vår verksamhet vilar på. Projekt Blått uttrycker kunskap, utveckling och livskraft. Marknadsområde Marknadsområde 2009 utfall 13, ,4 18, soliditet m.h.t. marknadsvärdering % räntetäckningsgrad 3,7 >2,0 3,5 3,8 3,5 nöjd kundindex, nki /74* 67/77* 66 genomförda genomförda genomförda genomförda genomförda 3 Miljöbyggnad antal VI AgerAr långsiktigt 2010 utfall 18 energiförbrukning minskning (kwh/kvm) i % Vi tar lärdom av erfarenheterna för att förutse behoven och förbättra vårt erbjudande. Vi driver aktivt utvecklingen av det samhälle, där människor vill leva, arbeta och växa. utfall 10,3 uppföljning av kundaktiviteter VI ligger steget före Mål soliditet % utvecklingssamtal m handlingsplaner/person/år % De fastigheter vi äger, förvaltar och hyr ut finns inom tre marknadsområden Kunskapshus som omfattar förskolor, grundskolor och gymnasieskolor, med vårdboenden, servicehus och gruppboenden, samt Publika hus för kultur, sport och viktig samhällsservice. Det betyder att nästan alla linköpingsbor vistas i våra lokaler, i livets olika skeden. Människorna och deras upplevelser i våra hus är grunden för hela vår verksamhet och för vår strävan att skapa samhällsnytta. Lejonfastigheter ägs av Linköpings utfall kompetensutveckling tim/person/år * 2010 avser riktade kundenkäter vårt uppdrag Styrning Lejonfastigheter är helägt av Linköpings kommun genom Linköpings Stadshus AB, med uppdrag att äga, förvalta och utveckla fastigheter som är viktiga för Linköpings kommuns verksamheter. Ägarens syfte är att få ett långsiktigt och stabilt ägande. Bolaget ska verka för öppenhet, tolerans och mångfald och att det är attraktivt att bo, leva och verka i kommunen. Lejonfastigheter ska drivas långsiktigt och affärsmässigt med god kvalitet och medverka i kommunens utveckling i fastighetsprojekt med ett miljö och klimatarbete som ska ge en god närmiljö för invånarna. Lejonfastigheter bygger det goda samhället, genom att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Med lyhördhet, nytänkande och långsiktighet för vi Linköping framåt. Bolagsstämman är Lejonfastigheters högsta beslutande organ. Bolagsstämman beslutar om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. Bolagsstämman beslutar om dispositioner av bolagets vinst eller förlust, samt om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och för verkställande direktören. Stämman beslutar också om val av styrelseledamöter och ersättare, som är utsedda av kommunfullmäktige, samt om val av revisor. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar beslutsordning, arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt mötesordning. Styrelsen gör fortlöpande bedömning av bolagets ekonomiska situation. vår affärsidé Revision Lejonfastigheters affärsidé är att aktivt äga, utveckla och hyra ut lokaler och fastigheter till offentlig verksamhet i Linköpings kommun. Verksamheten ska kännetecknas av: Revisionen ska verka för att företagets redovisning är rättvisande, att den interna kontrollen är tillräcklig och att verksamheten håller hög effektivitet. I revisionen samverkar den auktoriserade revisorn med lekmannarevisorer. Vid sidan om den ekonomiska revisionen granskar lekmannarevisorerna att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och tillfredsställande sätt. Av styrelsen utsedda interna kontrollrepresentanter gör granskning och avlägger särskild rapport. vår vision Kundengagemang och långsiktighet Affärsmässighet och kostnadseffektivitet Miljö och kvalitetssäkring. Beige representerar trygghet och bestående värde. Under har Lejonfastigheters grafiska profil utvecklats. Den nya färgsignaturen är en viktig del av profilen som skapar tydlig igenkänning när vi kommunicerar med omvärlden. 4 5

5 VD har OrDet MeD förändringens kraft för VI linköping framåt Ett gulnat tidningsklipp eller ett nyhetsinslag från tvarkivet mer behövs inte för att man ska bli påmind om hur snabbt vårt samhälle förändras och präglas av nya normer, värderingar och livsstilsmönster. Det är just denna omvälvande förändring av samhällets strukturer som är vår största utmaning inom Lejonfastigheter. Samtidigt vill jag betona att denna dynamik ger oss enastående förutsättningar att bidra till samhällsnyttan och föra Linköpings utveckling framåt, förutsatt att vi lär oss att tänka innovativt och över den traditionella kommunala fastighetsförvaltningens gränsen. 6 Att bygga och förvalta hus för offentlig verksamhet kommer även i fortsättningen att ha ett långsiktigt tidsperspektiv, som spänner över flera decennier. Men de affärsmodeller vi ska tillämpa när konkurrensutsättningen ökar, och den funktionalitet och service vi ska erbjuda för att leva upp till kundernas krav, kommer definitivt att vara färskvara. Linköping är en stad där samhällsutvecklingen går hand i hand med ständig tillväxt. Fler invånare betyder att behovet av fastigheter inom skola och omsorg ökar. Stadens attraktionskraft är också kopplad till ett rikt utbud av lokaler och arenor för sport och kultur, där de aktuella projekten för ny simhall och ridsportanläggning är två exempel. Sammantaget innebär detta att vi måste skapa ekonomiskt utrymme för flera stora investeringsprojekt under de närmaste åren. Samtidigt ser vi ett växande problem med de hus i vårt bestånd som byggdes under 60 och 70talet. För att klara miljonprogrammets snabba bostadsproduktion infördes ny och oprövad byggteknik. Samma teknik tillämpades också vid uppförandet av många offentliga byggnader. Nu, 40 år senare, drabbas vi och våra kunder av konsekvenserna i form av omfattande byggnadstekniska problem i byggnaderna, som kräver både snabba och genomgripande insatser. Under tog vår styrelse ett positivt beslut om utökade investeringsvolymer. De oförutsedda renoveringarna i miljonprogrammets spår kommer ändå att vara en ekonomisk riskfaktor under lång tid. Grunden för hela vår verksamhet är att ha rätt kompetens inom alla delar av organisationen. Under de senaste åren har Lejonfastigheter varit inne i en fas med flera pensionsavgångar, vilket i sin tur har inneburit många nyrekryteringar. Under cirka ett och ett halvt år har en fjärdedel av vår nuvarande personalstyrka tillkommit. Detta har breddat vår kompetens och tillfört nya värdefulla erfarenheter, helt i linje med vår ambition att kombinera långsiktighet med lyhördhet och nytänkande. Lejonfastigheter är en renodlad beställarorganisation där kunder och utförare är två av parterna. I detta trepartsförhållande är det oerhört viktigt att ha ett väl fungerande informationsutbyte, såväl i det vardagliga operativa arbetet i våra fastigheter som i den strategiska planeringen. Vi är väl medvetna om de brister som ibland har påtalats och arbetet pågår för att förbättra dialogen och effektivisera vårt arbetssätt. Här ser vi en stor potential i den nya tekniken, med smartphones och surfplattor som smidiga verktyg för att förenkla kontaktvägarna, kvalitetssäkra informationen och korta ledtiderna för fastighetsservicen. Som det kommunägda bolaget för samhällsnyttiga fastigheter arbetar vi på flera fronter för att värdesäkra våra befintliga hus och för att möta framtida behov genom projektering och nyproduktion. När kommunfullmäktige stimulerar nämnderna att genomföra upphandlingar i konkurrens krävs att vår verksamhet är marknadsanpassad. Sammantaget betyder det att våra ansträngningar kring affärsmässighet och kostnadseffektivitet fortsätter. Vår grundstyrka ligger i förmågan att arbeta strukturerat, att leverera de resultat våra ägare förväntar sig och att skapa nytta för Linköpings och alla kommuninvånares bästa. Att bygga och förvalta hus för offentlig verksamhet kommer även i fortsättningen att ha ett långsiktigt tidsperspektiv, som spänner över flera decennier. Per Ridne VD 7

6 året I korthet ÅRET 64 femårsöversikt Koncernen Ny förskola i lambohov koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 64 miljoner kronor (75). Vid slestadsskolan har byggnationen av en ny förskola påbörjats. fastigheten byggs i två plan och förses bland annat med tillagningskök och matsal, ateljé, rum för vattenlek samt en allergiavdelning. Utökat Underhåll 83 miljoner kronor, vilket är en betydande ökning från (75). Förskolor 8 Genom regelbundna kundenkäter får vi en helhetsbild av hur kunderna uppfattar Lejonfastigheters arbete. års undersökning visade en ökning av totalt NKI (Nöjd Kund Index) från 60 () till 67. De områden vi behöver förbättra är, enligt undersökningen, bland annat medinflytande, väntetider och kvalitet i utförandet. Läs mer om NKI på sidan 24. Grundskolor soliditet (%) soliditet m.h.t. marknadsvärdering (%) Avkastning på totalt kapital (%) Avkastning på eget kapital (%) Direktavkastning (%) räntetäckningsgrad, kassaflödesmässig (ggr) ,4 10,3 11,7 3, ,0 12,4 11,2 3, ,7 18,0 10,8 3, ,3 13,8 11,6 3, ,2 17,4 11,5 3,1 Area (0 kvm BrA) SPECKULT IAL UR FA ST OC IG R H ETE H 16 % 16 % 30 % 2008 efter en omfattande renovering och ombyggnation kan linghallen nu erbjuda lokaler för såväl professionell dans som för dansföreningar. Sport % 2009 dansens hus är färdigt Kultur o special 14 ökad kundnöjdhet 2010 under genomförde lejonfastigheter underhållsåtgärder för totalt 14 % hyresintäkter (mnkr) resultat efter finansnetto (mnkr) kassaflöde före investeringar (mnkr) Investeringar (mnkr) eget kapital (mnkr) Balansomslutning (mnkr) Bokförda värden (mnkr) i korthet MIlj Gymnasieskolor 16 8% Omsorg 16 BRukSaRea fördelad på typ av lokaler 9

7 Vår kärnverksamhet lokaler Och ArenOr för Allt från fikastunder Och historielektioner till rockkonserter Och VärlDsrekOrD Vad är det som får en yta mellan fyra väggar att bli ett mysigt lekrum där jalila och Oscar åker till månen, eller ett välutrustat klassrum där lovisa lär sig allt från A till ö? Vad är det som förvandlar en lokal till ett bibliotek där kerstin drömmer sig bort, en teater där egon och Adriana blir helt uppslukade av dramatiken eller en sporthall där Marcus lag vinner med 2418? Vad är det som gör ett hus till ett tryggt hem där hilma pysslar med sina växter, eller ett trivsamt gruppboende där johan dukar fram fika med nybakade bullar? svaret är du och vi tillsammans, i bästa samförstånd. Fritidsgård, Berga Slott Golv, väggar och tak är basen i varje fastighetsföretag det som formar själva husen. Utan sitt värdefulla innehåll blir husen bara ett tom skal. Att kunna göra ett rum, en lokal eller en arena till ett personligt hem, ett trivsamt klassrum eller en spännande teaterscen är vår viktigaste uppgift. För att betona det har vi formulerat en tuff vision; vi ska skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Det betyder att vi inte nöjer oss med att förvalta och underhålla alla våra fastigheter omsorgshus, och publika hus. Vi vill också få våra hus att blomma ut i sin fulla prakt, så att de människor som tillbringar sin tid där i olika skeden av livet upplever trygghet, kvalitet och glädje, 10 säger Ann de Jonge, Lejonfastigheters fastighetschef sedan november. Vi är ett kommunalt fastighetsbolag, med kommunens olika nämnder som våra direkta kunder. Men bakom dem står kommunstyrelsen och kommunfullmäktige som ska representera linköpingsbornas intressen. Det är självklart att det är deras behov och önskemål där ute i vardagen som vi ska tillgodose. Ju bättre vi blir på att erbjuda lokaler och arenor med mervärde, desto mer valuta får kommuninvånarna för sina skattepengar. Stabila hus ger rum för förändring Om kunskapen att förvalta fastigheter kan betraktas som bestående är förmå gan att erbjuda samhällsnyttiga fastigheter desto mer dynamisk. Att vara lyhörd för nya trender och förändringar i samhället och ligga långt framme för att möta ändrade krav och förväntningar är fundamentalt för Lejonfastigheter. Den byggnad som inrymmer exempelvis ett bibliotek ska fungera i flera decennier. Under den tiden kommer vår livsstil att förändras radikalt och därmed både bibliotekets och bokens roll. Vad ska vi då fylla huset med för att biblioteket ska behålla, eller ännu hellre stärka, sin attraktionskraft? Den här typen av frågor finns inom alla våra områden. Vilka förväntningar kommer våra moderna äldre och deras anhöriga att ha på kvalitet och trygghet i omsorgs och vårdboenden? Och hur ska den pedagogiska miljön utformas för att öka trivseln och engagemanget i skolan? På samma sätt som en samling butiker kan förvandlas till en galleria och bli ett mångfasetterat upplevelsecenter för kunderna, kan vi utveckla vårt breda utbud av fastigheter och ge dem som vistas där helt nya positiva upplevelser, menar Ann de Jonge. Ny organisation för ökad närhet För att resultatet ska bli lyckat måste vi finnas nära våra kunder, hitta bra forum för att utbyta kunskaper och tillsammans utveckla innovativa koncept, som vi sedan förverkligar på affärsmässiga grunder. Under har vi förändrat den kundnära organisationen för att vidga kontaktytorna och fördjupa dialogen. Inom de tre marknadsområdena Kunskapshus, och kan vi nu erbjuda den spetskompetens som respektive område kräver. Samtidigt har vi stärkt resurserna för att kunna ta ett bättre helhetsgrepp om vår fastighets och affärsutveckling. Vi tillhör en konservativ bransch med en långsam förändringstakt. Den branschen tänker vi utmana så att vi tillsammans med kommunen och alla dess innevånare kan föra Linköping framåt. 11

8 MArknADsOMråDe kunskapshus MODernA skolor för en VäxAnDe stad Att förvalta och utveckla skolor för alla åldrar är idag lejonfastigheters största marknadsområde. De flesta av linköpings grundskolor, både inne i staden och i ytterområden, ingår i beståndet, liksom ett hundratal förskolor runt om i kommunen. Bolaget äger och förvaltar även de stora gymnasieskolorna i linköping, samt ett antal fastigheter som används för mindre gymnasieverksamheter. Utvecklingen av skolorna i Linköpings kommun handlar allt mer om flexibilitet, integration och öppenhet. Elevunderlaget varierar över tid, vilket gör att lokalerna snabbt bör kunna förändras. Idag väljer också många skolor att dela in elever och personal i arbetslag snarare än i traditionella klasser. Det finns även en strävan efter att utnyttja lokalerna bättre hela dygnet, exempelvis genom att flytta in allmänna bibliotek och fritidsgårdar i skolan. Sammantaget ställer detta stora krav på fastigheternas utformning en utmaning som Lejonfastigheter gärna antar. förskolor I Kunskapsgallerian Linné är Peter Johnson en av dem som får skolvärlden att snurra. 12 året som gått tre färdigställda förskolor i ullstämma, ekängen och Malmslätt. Invigning av till och ombyggnaden av ekdungeskolan. Påbörjad byggnation av den nya grundskolan Bärstadsskolan i ekängen. återuppbyggnad av kärna skola klar. nytt kök och restaurang i kunskapsgallerian linné. Nya förskolor på gång Flera växande bostadsområden i kommunen innebär ett ökat behov av förskoleplatser. Under har Lejonfastigheter arbetat med ett antal nya projekt för just förskoleverksamhet. I slutet av april påbörjades byggandet av en ny förskola i södra Ullstämma. Fastigheten ger inledningsvis plats för 65 förskolebarn, och kan enkelt anpassas för skolverksamhet i framtiden. Inflyttning skedde vid årsskiftet /2013. Sedan tidigare finns en förskola på Tomatvägen i Ekängen, under byggdes ytterligare en förskola på samma fastighet. Den nya avdelningen har plats för 40 barn och var inflyttningsklar i oktober. Även i Lambohov vid Slestadskolan har byggnation av en ny förskola tagit fart, efter att den tidigare fastigheten eldhärjats. Förskolan byggs i två plan och förses bland annat med tillagningskök och matsal, ateljé, rum för vattenlek samt en allergiavdelning. På Norrsättersgatan i Malmslätt har en ny förskola med 40 nya förskoleplatser färdigställts. Byggnaden kompletterar en redan befintlig förskola på samma fastighet. I samband med nybyggnationen uppfördes även ny lekutrustning. på planeringsstadiet Ytterligare en förskola planeras i det nya området i Folkets Park. Detta är en produktion som Linköpings kommun handlade upp i konkurrens och Lejonfastigheter fick uppdraget. Även denna fastighet byggs i två plan och med flexibla lokaler för att kunna möta förändrade behov framöver. grundskolor grundskolor för växande stadsdelar Elevunderlaget för grundskolan minskar i flera stadsdelar, medan andra samtidigt ökar. Tallboda är ett exempel på en stadsdel som växer. I Ekdungeskolan har Lejonfastigheter färdigställt en tillbyggnad på cirka 800 kvadratmeter, nya välkomnande entréer och ett nytt tilllagningskök. I Linghem pågår en till och ombyggnad av Himnaskolan, ett arbete som kommer att fortsätta en bit in på De befintliga lokalerna byggs om för att tillmötesgå önskemål om flexiblare ytor. En tillbyggnad med nya klassrum, lärarrum och lärararbetsplatser uppförs. Dessutom flyttas samhällets bibliotek in vid skolans huvudentré. I samband med ombyggnationen fasas de två paviljonger som länge funnits på skolområdet ut. Nytt i ekängen På uppdrag av Linköpings kommun har Lejonfastigheter under året påbörjat produktionen av Bärstadsskolan i Ekängen, en helt ny grundskola för 250 elever. Fastigheten byggs i uform och i två plan, totalt kvadratmeter, och ska kunna användas både som skola och förskola. En central yta med högre takhöjd kommer att inrymma såväl matsal som sporthall. Projektet ska stå färdigt till juni Ny arena i kärna Kärna skola drabbades av en brand 2010 och arbetet med återuppbyggnaden slutfördes i november. Den nya byggnaden mäter 470 kvadratmeter fördelat i två plan och innehåller bland annat klassrum, expedition och arbetsplatser. I samband med återuppbyggnaden har också skolan fått en multiarena för bland annat basket och fotboll. gymnasieskolor utveckling av gymnasieskolorna Även när det gäller gymnasieskolorna varierar elevunderlaget över tid. De närmaste åren minskar behovet av platser för att därefter öka igen. Lejonfastigheters ambition är att utforma lokaler som kan anpassas till såväl skolundervisning som till andra typer av utbildningar och verksamheter. Hyresgäster i gymnasieskolorna är i dagsläget främst Linköpings kommun, men Lejonfastigheter ser gärna andra aktörer som framtida kunder. Här ser vi Kunskapsgallerior som ett bra och spännande koncept. Ett exempel på en fastighet där flera olika utbildningsverksamheter och huvudmän samlats är Kunskapsgallerian Linné. Arbetet med att renovera och anpassa byggnaden till de nya behoven fortgår. Under har köket, restaurangen samt utemiljöerna färdigställts, och arbetet med att modernisera aulan har påbörjats. Året har även inneburit starten för utvecklingen av Berzeliusskolan. Målet med projektet är bättre samordning mellan grundskola och gymnasium, fler elevplatser och ett mer flexibelt utnyttjande av lokalerna. ett lyft för fordonseleverna Fordonsprogrammet vid Anders Ljungstedts gymnasium är idag inrymt i lokaler i Tannefors Center. Lejonfastigheter har fått i uppdrag att bygga ny fordonshall för utbildning i anslutning till skolan. Byggnaden på cirka 1 kvadratmeter ska, förutom utbildningsrum, bland annat innehålla tvätthall och verkstäder med billiftar. I projektet ingår även en yta för övningskörning med truckar samt en ny förbindelseväg till skolområdet. Byggnationen ska slutföras under sommaren

9 MArknADsOMråDe OMsOrgshus BOenDen MeD OMtAnke Inom marknadsområdet äger och förvaltar lejonfastigheter ett femtiotal hus för vård och omsorg. Dessa utgör fyrtio procent av omsorgsfastigheterna i linköpings kommun. Byggnaderna inrymmer ett trettiotal gruppboenden, ofta mindre enheter med fem till sex lägenheter, och flera större vårdboenden för äldre. fastigheterna omfattar också ett stort antal servicelägenheter över hela kommunen. I takt med att befolkningens livslängd ökar växer behovet av fastigheter för vård och omsorg. Här siktar Lejonfastigheter på ett ökat engagemang, för att även fortsättningsvis vara en viktig del av samhällsnyttan. För att ha god framförhållning och kunna agera snabbt när behoven uppstår, undersöks kontinuerligt olika ny, till och ombyggnadsmöjligheter. insatser under året Under har ett antal nya vårdplatser skapats. I Linghem på Askebyvägen stod ett nytt gruppboende med fem lägenheter klart i februari. Den tidigare tandläkarmottagningen i Åleryd har byggts om och anpassats till ett vårdboende för äldre. De sex lägenheterna är sedan april helt klara och i bruk. För att få ett modernt och välfungerande boende i det nyligen renoverade vårdboendet i Ekhult, har en ombyggnad av tillagningsköket påbörjats. Anette Kanon, verksamhetsansvarig på Klostergatan Vårdboende är en av dem som ser till att omsorg betyder ett eget liv i trygg miljö. 14 året som gått nytt koncept för gruppbostäder. nytt gruppboende färdigställt i linghem. lokaler i åleryd har byggts om till vårdboende för äldre. förvärv av bostadsrätter. förvärv av bostadsrätter Under året har Linköpings kommuns omsorgs och äldrenämnder och Lejonfastigheter ingått en uppgörelse där Lejonfastigheter kommer att förvärva 55 bostadsrätter över en treårsperiod (2014). Dessa bostadsrätter brukas främst som gruppboenden eller servicelägenheter. gruppboende med ökad kvalitet Lejonfastigheter har under det gångna året format ett nytt koncept för gruppboende. Traditionellt har våra gruppboenden bestått av fem lägenheter, men tack vare mer yteffektiva lösningar kommer det nya konceptet att kunna erbjuda sex lägenheter. Den främsta utmaningen har varit att få bort institutionskänslan, men ändå skapa utrymme för att kunna bedriva god omvårdnad. Arbetet fortsätter under 2013 med ett liknande koncept för äldreboende. Nya krav på framtidens vård och omsorgsboende Genom att utforma fastigheterna på bästa sätt skapas mervärde för Lejonfastigheters kunder. I grunden handlar det om att möta de förväntningar vår tids äldre och personer med funktionshinder samt anhöriga har på boendeformen. Det bygger också på kunskap om vilka funktioner som underlättar i vardagen och vilka tekniska lösningar som kan förenkla personalens arbete. Detta är ständigt aktuella frågor i omsorgsfastigheternas snabba utveckling, och Lejonfastigheter ser fram emot ett ökat samarbete med kommunens omsorgskontor för att finna bra och hållbara lösningar. led i denna utveckling planeras det ständigt för ökad trivsel för såväl brukare som besökare i våra omsorgsfastigheter. Under nästa år fortsätter vårt skapande av trevligare och mer inbjudande entréer i flera större boenden, vilket även innefattar angöring och den yttre miljön kring dessa. En genomtänkt skyltning ska bidra till att ytterligare förstärka den välkomnande känslan, och dessutom förtydliga Lejonfastigheters identitet. att utvecklas tillsammans Lejonfastigheters kund inom marknadsområdet är formellt kommunens omsorgs och äldrenämnd, men även alla de som verkar ute i våra fastigheter. Att lyssna, diskutera och ha en kontinuerlig kontakt med omsorgsverksamheterna, är ovärderligt för att kunna driva utvecklingen mot Lejonfastigheters vision. Vetskapen om, och förståelsen för, kundernas vardag och behov i framtiden är en förutsättning för att skapa bra och funktionella boenden. Steg för steg mot visionen Lejonfastigheters vision är att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Som ett 15

10 MArknADsOMråDe PuBlIkA hus OMtycktA hus för kultur, nöje Och IDrOtt lejonfastigheters besöks i olika sammanhang av i stort sett samtliga linköpingsbor. I beståndet finns såväl simhallen och sporthallen som cloetta center, konsert & kongress samt stifts och landsbiblioteket. Därtill äger och förvaltas ytterligare ett stort antal anläggningar för idrott, rekreation och kultur runt om i kommunen. under affärsområdet ryms även ett antal unika fastigheter anpassade för speciella verksamheter, bland annat för räddningstjänst och kollektivtrafik. Att förse kommunens invånare med ändamålsenliga lokaler för publika evenemang, möten och fritidsaktiviteter är en stor och viktig del av Lejonfastigheters totala uppdrag. Den ökande befolkningsmängden medför ett ökat behov av publika hus en utveckling som företaget i allra högsta grad vill fortsätta att medverka till. året som gått Här i huvudbiblioteket har Matilda mött både Tranströmer och Mo Yan. 16 Dansens hus färdigställt i linghallen. förvärv av kommunhuset, fastigheten egypten 15. räddningsstationen i kallerstad invigd. renoveringen av stora teatern avslutad. färdigt förslag för den nya ridanläggningen vid smedstad gård. Intensivt planeringsarbete för ny badanläggning. räddningsstationen i lambohov förvärvad. dansens hus färdigt I juli stod Linghallen färdigt för verksamheten Dansens hus ett projekt som med sin tydliga nisch har varit mycket intressant att genomföra. Linghallen erbjuder lokaler för såväl professionell dans som dansföreningar, med möjlighet till samordning av dansen i regionen. Fastigheten är renoverad invändigt, med bland annat nya mattor samt en så kallad black box, där danssalen helt kan mörkläggas med hjälp av det svarta taket, mörkläggningsgardiner och löslagda svarta mattor. Utöver detta har fastigheten försetts med loge, kontor och personalrum med kök. Hela huset har handikappanpassats. förvärv av kommunhuset Lejonfastigheter har under året förvärvat fastigheten Egypten 15 (kommunhuset) av AB Stångåstaden. Fastigheten omfattar inga bostäder vilket gör att affären medverkar till en starkare renodling av de två systerföretagens roller. Lejonfastigheter ser kommunhuset som ett bra komplement till det övriga beståndet och ser fram emot att kunna erbjuda hyresgästerna specialistkompetens för publika hus. förvärv av räddningsstation En viktig del av Lejonfastigheters bestånd är effektiva byggnader för samhällsservice. Under året förvärvades räddningsstationen i Lambohov. Detta gör att Lejonfastigheter nu äger och förvaltar merparten av denna typ av byggnader inom Linköpings kommun. avslutade projekt År inleddes med invigningen av räddningsstationen i Kallerstad. Första spadtaget togs sommaren 2010 och i december flyttades verksamheten från centrum till Kallerstad. Fastigheten fungerar idag mycket väl och har bidragit till en positiv arbetsmiljö med ökad trivsel. I början av året slutfördes även de sista delarna av den omfattande renoveringen av Stora teatern i Linköping. planering framåt Då staden utvecklas uppstår nya behov av specialfastigheter. Under året har Lejonfastigheter arbetat med planeringen av en ny ridanläggning vid Smedstad gård. Idag finns ett genomarbetat förslag som utformats bland annat utifrån studiebesök samt möten med experter inom ridsportanläggningar. Detaljplanen ställs ut i början av 2013 och det poli tiska beslutet tas under våren. Året har även inneburit ett intensivt planeringsarbete gällande en ny badanläggning som ska ersätta den nuvarande simhallen. Processen är dock ännu i ett tidigt skede. i startgroparna för 2013 Lejonfastigheters utmaningar framöver avgörs till stor del av vad marknaden efterfrågar. Ett uppdrag som ska prioriteras under 2013 är förädling och utveckling av biblioteket, som uppvisar vikande siffror både vad gäller utlån och besökare. Tillsammans med hyresgästen ska vi nu arbeta fram ett förslag på hur fastigheten ska anpassas efter marknadens nya behov. För övrigt kommer år 2013 att innebära underhållsarbete och investeringar på Stångebro sportfält med Cloetta Center. Renodling inom beståndet Lejonfastigheters idrottshallar har tidigare ingått i marknadsområde Kunskapshus. Efter att Linköpings kommun lagt ansvaret för idrottsanläggningar hos Kultur och fritidsnämnden, har Lejonfastigheter valt att göra en liknande uppdelning. Syftet med överflyttningen är att bättre utnyttja den expertis besitter inom sportanläggningar, samt att effektivisera och förenkla kontaktvägarna mellan kommun och förvaltare. 17

11 DrIft Och underhåll genom Att VårDA Och förädla skapar VI kundnytta från grunden lejonfastigheters arbete med drift och underhåll ska präglas av långsiktighet och kontinuitet men också av ett proaktivt förhållningssätt. Det handlar i första hand om att skapa goda miljöer för hyresgäster och brukare, men också att bevara och utveckla fastigheternas värde och att säkerställa en effektiv energianvändning. drift underhåll Fastighetsdriften innefattar tillsyn och skötsel av olika funktioner, byte av slitna eller defekta detaljer och andra löpande åtgärder. I driftskostnaderna ingår även värme, kyla, el, vatten och sophantering. Större delen av detta arbete sköts på entreprenad. I entreprenörsavtalen ingår tydliga mål för energikontroll och driftoptimering, vilka fortlöpande följs upp för varje objekt. För att renodla de olika ansvarsområdena inom Lejonfastigheter tar teknikavdelningen successivt över ansvaret för all drift i våra fastigheter. Ett annat utmanande arbete som ska verkställas under 2013 är upphandlingen av ett nytt driftavtal. Nuvarande avtal löper ut under 2013, varför Lejonfastigheter nu arbetar med ett nytt förfrågningsunderlag. Ambitionen är att göra övergången så smidig som möjlig så att hyresgästerna kan känna sig trygga med vår driftorganisation. Lejonfastigheter har, för varje fastighet, en underhållsplan som präglas av kostnadseffektivisering och långsiktighet, och som syftar till att bevara och utveckla fastigheterna samt bidra till en nominell värdeutveckling. Grunden för underhållsplanen är en noggrann bedömning av bland annat fastighetens skick och de tekniska komponenternas livslängd. Dessa uppgifter förs fortlöpande in i vårt fastighetssystem, där vi sedan kan följa upp underhållsintervaller och felstatistik. Det hjälper oss att utföra rätt åtgärder i rätt tid, och att hålla nere underhållskostnaderna. Målet är alltid att i största möjliga mån undvika akut underhåll, som både är kostsamt och som ofta påverkar hyresgästen på ett negativt sätt. uppkoppling pågår Lejonfastigheter arbetar successivt med att ansluta samtliga fastigheter till ett centralt driftövervakningssystem. Via detta får vi en god överblick över den dagliga driften, och kan utföra eventuella justeringar och åtgärder på ett betydligt effektivare sätt. I dagsläget är ett trettiotal av våra fastigheter uppkopplade. Samarbete för effektiv energianvändning Gott inomhusklimat med effektiv energianvändning kräver ett ständigt arbete med att optimera installationer för ventilation och uppvärmning. Men för att nå framgång med energieffektiviseringen är även dialog och samverkan med hyresgästerna av yttersta vikt. Här genomför Lejonfastigheter olika projekt i syfte att informera och engagera dem som verkar i våra lokaler, ett exempel är införande av smarta belysningssystem. Med gemensamma insatser kan vi uppnå en rimlig nivå i energiförbrukningen, kombinerad med god komfort och en sund inomhusmiljö. 18 säkerheten. Projektet genomförs i ett mindre antal fastigheter. framtidsutsikter I Lejonfastigheters bestånd finns ett stort antal fastigheter från 60 och 70talet, däribland flera förskolor. Dessa fastigheter har konstruktioner som kommer att kräva omfattande insatser under kommande år. Planering och prioritering av genomförandet pågår. I beståndet finns även byggnader med äldre installationer i form av till exempel ventilation och belysning. Installationerna har olika behov av åtgärder. De bör bytas ut för att ge bästa inomhusmiljö för personerna som vistas i byggnaden. ökade insatser Det genomsnittliga underhållsbehovet för samtliga fastigheter bedöms per kvadratmeter och år. Under genomfördes underhållsåtgärder för totalt 83 miljoner kronor, vilket är en betydande ökning från (75). Kommande år planeras en upprustning av tekniken i våra fastigheter, framför allt när det gäller ventilationsaggregaten. Stort arbete på kungsbergsskolan Strax innan årsskiftet 2013 färdigställde Lejonfastigheter en omfattande sanering och renovering av Kungsbergsskolan. Projektet startade i början av juni, efter en omfattande byggnadsteknisk genomgång som påvisade flera brister i byggnaden. Totalt har cirka kvadratmeter yta rivits ut, åtgärdats och återställts med nya ytskikt. Efter saneringen har man på Kungsbergsskolan noterat en avsevärd förbättring av inomhusmiljön. Säkerhet i lokalerna Under senare år har ett systematiskt arbete för att stärka säkerheten i fastigheterna drivits, bland annat när det gäller brandskydd och inbrottsskydd. Hittills har hyresgästerna själva ansvarat för inbrottslarmen, men 2013 påbörjas ett försöksprojekt där Lejonfastigheter ansvarar för den tekniska underhåll mnkr Invändigt, exempelvis ytskikt tekniska installationer utvändigt, exempelvis tak yttre miljö Cloetta Center investering mnkr Installationer 22 nybyggnad 108 Ombyggnad 73 kök 22 övrigt

12 VårA fastigheter 267 fastigheter, kvadratmeter Och OänDlIgt MångA MöjlIgheter lejonfastigheter med dotterbolag äger och förvaltar 267 fastigheter med en sammanlagd bruksarea på kvadratmeter. Det bokförda värdet är miljoner kronor och det bedömda marknadsvärdet miljoner kronor. samtliga fastigheter ligger i linköpings kommun. Lejonfastigheters bestånd består så gott som uteslutande av offentliga lokaler, utformade speciellt för den verksamhet som bedrivs i dem. Byggnaderna varierar i storlek, karaktär och ålder, men skicket är överlag gott. De underhålls och förädlas fortlöpande för att värdet ska bevaras och utvecklas. Bedömningen av fastigheternas marknadsvärde görs av extern, auktoriserad fastighetsvärderare. Värderingen avser det uppskattade priset vid en tänkt försäljning vid en given tidpunkt. Som underlag används bland annat hyresförhållanden, driftkostnader och jämförelser med liknande objekt på den lokala marknaden. förvärv Lejonfastigheter har under förvärvat Räddningsstation Lambohov, med fastighetsbeteckning Intellektet 4 och 8, samt bolaget Linköping Egypten 15 AB, med tillhörande fastighet Egypten 15. Det sistnämnda är kommunhuset i hörnet Drottninggatan Djurgårdsgatan i centrala Linköping. Lejonfastigheter har även köpt mark, dels till en planerad förskola i Ullstämma, betecknad Rymdkabinen 10, dels till Bärstadskolan i Ekängen, betecknad Bärstadskogen 1:85. Utöver detta genomförs under en treårsperiod (2014) förvärv av 55 bostadsrätter. Nyproduktion Under året har ett stort antal ny, omoch tillbyggnadsprojekt genomförts. Många projekt berör marknadsområdet Kunskapshus där nybyggnation av flera förskolor färdigställts eller pågår. Vidare har ett flertal större grundskolor genomgått om och tillbyggnader. utökat underhåll av byggnader I Lejonfastigheters bestånd finns ett stort antal byggnader från 1960 och 1970talet. Under denna period användes nya byggmaterial och konstruktionslösningar för att hålla nere kostnader och snabba på byggandet. Nu, 4050 år senare, börjar vi se konsekvenserna i form av olika problem med byggnaderna och därmed ett växande behov av åtgärder. En inventering av ett 40tal byggnader har gjorts under vilken kommer att ligga till grund för utökade 20 insatser som kommer att pågå under flera år. hög uthyrningsgrad Uthyrningsgraden i Lejonfastigheters lokaler är hög, med ett genomsnitt på 97 procent under året. Vid omflyttningar av verksamheter kan vakansgraden öka tillfälligt. Huvuddelen av vakanserna avser fastigheter som är föremål för fastighetsutveckling. Vid tecknande av nya hyresavtal och vid omförhandlingar utvärderas det enskilda kontraktets kostnader och risker. Vid en om, till eller nybyggnad beräknas hyran så att den täcker kostnader för drift och underhåll samt kapitalkostnader. Hänsyn tas även till fastighetens bedömda värde vid hyresavtalets slut samt hyresavtalets längd. lokaler för nutid och framtid Lejonfastigheters lokaler ska till fullo stödja de verksamheter som inryms i dem. Det är därför betydelsefullt att fastighetsutvecklingen görs i nära samarbete med hyresgäster och brukare. En ökande förändringstakt i verksamheterna i kombination med nya säkerhetsbestämmelser ställer allt högre krav på lokalernas utformning och flexibilitet. Inom hela fastighetsbeståendet har arbete med ventilation, energieffektiviseringar, tillgänglighet och modernisering av hissar genomförts. Strategier Linköpings kommun har de senaste åren haft en stadig befolkningsökning och tillväxt, och det finns ännu inga tecken på att utvecklingen kommer att mattas av. Här finns ett varierat näringsliv, till stor del inriktat på teknik och innovation, och flera nyetableringar av bostads och arbetsplatsområden planeras, vilket gör Lejonfastigheters marknad fortsatt gynnsam. För att säkerställa en företagsekonomiskt sund fastighetsportfölj görs fortlöpande analyser av marknadens behov. I Lejonfastigheters bestånd finns idag en viss dominans av skolbyggnader, därför strävar företaget efter att utöka innehavet inom andra områden. Det gäller särskilt omsorgsboenden, där en större efterfrågan förutspås de närmaste åren. konkurrenskraft Fastigheter för offentliga verksamheter har vanligtvis långa hyresavtal och finansiellt säkra hyresgäster, vilket gör dem attraktiva för många aktörer. Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping men flera konkurrerande företag finns. Många privata vårdboenden, och i stigande grad även förskolor, skolor och omsorgsboenden, bedrivs av privata fastighetsägare. Något som kan påverka efterfrågan på lokaler i Lejonfastigheters bestånd. Intresset för fastighetsägandet av samhällsnyttiga fastigheter innebär en större konkurrensutsättning vid upphandlingar. Lejonfastigheters viktigaste konkurrensfördelar är god kompetens, gedigen erfarenhet samt en dokumenterat hög miljöprofil. Vår ambition är att fortsätta vara en betrodd och uppskattad samarbetspartner. Nyproduktion, slutfört Objekt ekdungeskolan tillbyggnad tomatvägen, norrsätterg, ullstämma Verksamhet/syfte skola tre förskolor Projektkostn. mnkr Större ombyggnader, slutförda Objekt Syfte kunskapsgallerian kök och matsal pågående nyproduktion Objekt Verksamhet/syfte Projektkostn. mnkr Slutföres tunngatan gruppbostad Bärstadskolan skola/förskola folkets park förskola Andres ljungstedts gymnasium fordonshall räddningsstation lambohov utbyggnad för ambulans slestadskolan förskola Projektkostn. mnkr Slutföres pågående större ombyggnader Objekt Syfte himnaskolan Om och tillbyggnad hjulsbroskolan Om och tillbyggnad Projektkostn. mnkr Bussdepån nya tankstolpar It i klassrum ålerydsvägen 11 Ombyggnad till korttidsboende 4 Byggnader från 70talet återinvestering i konstruktioner kärna skola skola återuppbyggnad efter brand 9 äldre objekt i beståndet Byggnadsinstallationer År invigdes räddningsstationen i Kallerstad. Efter ett år kan vi konstatera att fastigheten fungerar väl och har bidragit till en positiv arbetsmiljö. 21

13 hållbar utveckling samhällsbyggande MeD Brett AnsVAr Hållbar utveckling är ett begrepp som fick internationell spridning i samband med FN:s rapport Vår gemensamma framtid som publicerades Den ursprungliga definitionen lyder: En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. I takt med samhällsutvecklingen förändras också arbetet med hållbar utveckling. Men i grunden finns alltid helhetssynen kring de tre dimensionerna social, ekonomisk och ekologisk utveckling. Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping med en hög ambition att bygga det goda samhället genom att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer. Med lyhördhet, nytänkande och långsiktighet ska vi hjälpa till att ta Linköping in i framtiden. Det är ett åtagande som inte bara kräver spetskompetens inom fastighetsutveckling och förvaltning utan också innebär ett stort och brett ansvar inom ramen för hållbar utveckling. I en ständigt pågående process väger vi samman alla aspekter av vår verksamhet för att maximera samhällsnyttan och minimera negativa konsekvenser. arbete för en hållbar utveckling Vi strävar efter att orsaka minsta möjliga miljöpåverkan från alla våra aktiviteter. Vi medverkar aktivt till linköpings positiva utveckling. Våra relationer till kunder, brukare, leverantörer och andra intressenter präglas av ett etiskt och korrekt förhållningssätt. Våra relationer internt bygger på respekt för varje individ. Vi verkar för varje medarbetares yrkesmässiga utveckling och för en god arbetsmiljö. företagets ekonomi och finansiella struktur hanteras ansvarsfullt och systematiskt. Vi har en solid ekonomi som borgar för långsiktighet och pålitlighet. finanspolicy, personalpolicy, miljöpolicy och kvalitetspolicy är viktiga styrinstrument. ansvar i alla led lejonfastigheter är en beställarorganisation med flera underleverantörer och entreprenörer i den operativa verksamheten. genom systematisk kvalitetskontroll följer vi upp att alla aktörer följer lejonfastigheters ledningssystem och policyer samt aktuella lagar och regelverk. Samverkan inom koncernen lejonfastigheter är ett dotterbolag till linköpings stadshus AB. Vi samverkar med moderbolaget, övriga dotterbolag och ägaren linköpings kommun i bland annat miljö, energi och personalfrågor samt kommunikation. helhetssyn genom kommunikation helhetssyn, dialog och kritiskt tänkande är grundläggande i allt arbete kring hållbar utveckling. eftersom lejonfastigheters verksamhet berör och påverkas av många intressenter och grupper i samhället, har vi etablerat flera forum och kommunikationskanaler för att bygga och upprätthålla goda relationer. 22 lejonfastigheters hållbarhetsarbete presenteras i fyra delar: Kund och samhällsnytta Medarbetare Miljö Ekonomi 23

14 kund Och samhällsnytta hållbara OffentlIgA MIljöer Och VärDe I VArDAgen kundrelationer kundenkäter ger underlag för ständig förbättring Samhällsnytta i vardagen är bland annat att erbjuda bra service till våra kunder. Genom regelbundna kundenkäter får vi en helhetsbild av deras uppfattning om Lejonfastigheters arbete. Under genomfördes en omfattande undersökning där 270 hyresgäster fick svara på frågor om hur de upplever inre och yttre skötsel, kundvård och personlig service, inflytande och lyhördhet samt hantering av felanmälan. Andelen kunder som tycker att Lejonfastigheter är kundorienterat, miljömedvetet och det bästa alternativet som hyresvärd för den egna verksamheten har ökat sedan föregående år. NKI (Nöjd Kund Index) ökade till 67 från 60 föregående år. Lejonfastigheters lyhördhet uppfattas som bättre, medan uppfattningen om medinflytande har gått i motsatt riktning. De flesta tycker att skötseln och reparationerna har förbättrats, men det finns också kritik kring väntetider och kvalitet i utförandet. Den yttre skötseln har också förbättrats jämfört med föregående år, men ändå är det bara drygt hälften av kunderna som tycker att skötseln fungerar bra. Kunderna är något mer positiva än tidigare till Lejonfastigheters kundvård och personliga service. Det gäller även upplevelsen av företagets kunskap och förståelse för kundernas önskemål och behov. Lejonfastigheter har utvärderat resultaten av enkäten tillsammans med utförande entreprenör, för att finna konstruktiva vägar till förbättring. möten och aktiviteter I vår kunddialog har vi ett strukturerat och cykliskt arbetssätt, med återkommande avstämningar två gånger om året. Personliga möten för information och diskussion kring aktuella frågor är en viktig del i dialogen med kunder och brukare i varje fastighet. Vi har fortsatt vår tradition med sammankomster för större grupper på intressanta teman och frukostmöten med kundrepresentanter. Bulletinen, vårt nyhetsbrev till 24 potential som pedagogiskt hjälpmedel i skolan. Vår satsning på installation av datorverktyg för undervisningen har pågått sedan och avslutades vid årsskiftet Utrustningen finns därmed i samtliga 845 helklassrum i de kommunala grund och gymnasieskolorna. IT i skolan är ett samarbete mellan Lejonfastigheter och Utbildningsförvaltningen. År påbörjade Lejonfastigheter också ett samarbete med Linköpings universitets forskargrupp för bygglogistik. Projektet innebär ett värdefullt kunskapsutbyte mellan studenterna och Lejonfastigheter. Utöver ovanstående har vi deltagit i olika arbetsmarknadsprojekt genom Arbetsförmedlingen, och har även kunnat erbjuda sommarjobb för flera gymnasieelever. kunderna, som åter började publiceras under, utkom med fyra nummer under. I augusti genomfördes den årliga Familjedagen i Trädgårdsföreningen, i samband med Linköpings Stadsfest. Lejonfastigheter presenterade sin verksamhet och bjöd in till tävlingar och aktiviteter på utställningstemat Leka Lära Leva, med anknytning till de tre marknadsområdena. Samhällsansvar fastigheter för alla Nästan alla i Linköping vistas i Lejonfastigheters lokaler i något skede av livet i skolan, för kulturupplevelser, under sport och fritidsaktiviteter eller i bostaden på äldre dar. I vårt stora bestånd av samhällsfastigheter finns också lokaler för speciell samhällsservice, som exempelvis räddningstjänsten. För att leva upp till vår vision, att skapa Sveriges bästa offentliga miljöer, arbetar vi aktivt med fastighetsutvecklingen inom respektive marknadsområde. Ett exempel är den moderna informationstekniken som har stor tillgängliga miljöer och lokaler Offentliga miljöer ställer särskilda krav på tillgänglighet, även för den som har någon form av funktionshinder, och vi arbetar ständigt med förbättringar i våra hus. Åtgärderna under året rörde exempelvis automatiska dörröppnare, skyltning och kontrastmarkeringar, belysning och ramper. uppföljning och kvalitetskontroll Revisioner och intern kontroll Lejonfastigheter lägger stor vikt vid att hålla en hög kvalitet i hela verksamheten, och arbetar därför regelbundet med uppföljning och kontroller. Grundläggande för bolagets kvalitetsoch utvecklingsarbete är regelbundna revisioner. Verksamheten granskas av Lejonfastigheters lekmannarevisorer, som arbetar vid sidan om den auktoriserade revisorn. Under året granskade representanter ur styrelsen hanteringen av felanmälan. För att säkerställa och utveckla samarbetet mellan Lejonfastigheter och våra driftentreprenörer, hålls systematiska avstämningsmöten. Lejonfastigheter följer upp den kontinuerliga skötseln i fastigheterna och den energikontroll som ingår i driftentreprenörernas uppdrag. Stickprovskontroller i driften är ytterligare ett led i kvalitetssäkringen. Simhallen/Tinnerbäcksbadet 25

15 MeDArBetAre Och MIljö MInstA MöjlIgA MIljöPåVerkAn fler medarbetare och bredare kompetens Lejonfastigheters personalstyrka har ökat med åtta personer sedan föregående år och vi är nu total 43 anställda. Medarbetarna representerar olika åldrar, erfarenheter och kompetenser, vilket gynnar företagets utveckling. Fördelning mellan könen är god, med en jämförelsevis hög andel kvinnliga medarbetare i en vanligen mansdominerad bransch. Idag är 42 procent av medarbetarna kvinnor och 58 procent män, en fördelning som i stort sett är densamma i ledningsgruppen. Genom nyrekryteringar har vi breddat och anpassat vår kompetens för att kunna ta oss an nya utmaningar. utvecklande samarbeten Lejonfastigheter är drivande i samhällsutvecklingen och deltar i utvecklingen av den egna branschen. Samverkan med omvärlden är en värdefull källa för kunskap och idéer. Det finns bland annat ett ömsesidigt kunskapsutbyte med Linköpings universitets forskargrupp för bygglogistik. Kontakter med ungdomar ger utvecklande impulser till företaget. I gengäld kan vi ge dem viktig arbetslivserfarenhet. Lejonfastigheter har under året inlett ett samarbete med vår markentreprenör för att kunna erbjuda unga sommarjobb för yttre markskötsel. I övrigt erbjuder vi olika praktiktjänster för olika målgrupper. kompetensinventering och kompetensförsörjning. hälsofrämjande arbete Lejonfastigheter ser hälsofrämjande arbete som en naturlig del av en god arbetsmiljö. Vartannat år erbjuds en individuell hälsokontroll hos företagshälsovården. Det finns möjligheter till motion på arbetstid och subventionerad friskvård. Två medarbetare är utöver sin yrkesroll hälsoinspiratörer och samordnar gemensamma friskvårdsaktiviteter. Frisknärvaron är 97 procent, där korttidsfrånvaron under året låg på 0,8 procent och lågtidsfrånvaron på 2,2 procent. Den hälsoprofil som genomfördes för alla medarbetare visade glädjande på flera förbättringar. % Kvinnor n Mä % etik och moral Lejonfastigheter bedriver sin verksamhet med hög affärsmässig etik. Arbetet ska hanteras korrekt och opartiskt gentemot alla intressenter. Goda relationer personalförsörjning och nyanställningar Förvaltningen har omorganiserats och driftförvaltarna ingår numera i teknikgruppen. Som en följd av pensionsavgångar och företagets strategiska satsning på utveckling, har nyrekryteringar genomförts och tjänster inrättats, såsom fastighetschef och marknads och kommunikationsansvarig. Lejonfastigheters anställda, könsfördelning 250 andelen förnybar energi ökar Större delen av våra fastigheter är kopplade till Linköpings välutbyggda fjärr200 värmenät. Övriga värmekällor för våra byggnader är exempelvis bergvärme och 150 lokalproducerad närvärme. Under 2013 kommer en anläggning 200 för säsongslagring av energi att byggas i anslutning till Linköpings huvudbibliotek. Anläggningen kommer att 50 förse biblioteket med både kyla och 150 värme, samtidigt som den köpta energin till fastigheten minskas med 60 procent. 0 Solceller finns idag på fem större fastigheter och beräknas bidra med 143 mwh till elförsörjningen. Elproduktion med solceller är en teknik i stark 50 utveckling och med intressant framtidspotential för Lejonfastigheter. I Bankekind värms en skola, två för0 skolor och ett serviceboende med bioolja och direktverkande el. Konvertering till lokalt producerad närvärme planeras bli klar sommaren Upphandling av närvärmeleveranser pågår i samarbete med ett annat fastighetsbolag. kwh/kvm fortsatt utveckling av lågenergihus Lejonfastigheter satsar på utveckling av modeller för lågenergihus med minimal energiförbrukning. Tekniken som kan ge stora energibesparingar i framtida nyproduktion prövas redan nu i ett pilotprojekt på en förskola i Lambohov. Sunda hus med rätt material Vid såväl nyproduktion som underhåll ställer Lejonfastigheter höga krav på de material som används. Miljöbelastningen ska vara så låg som möjligt under hela materialens livstid och vid framtida destruktion och återvinning. Produktdatabasen Sunda hus används som kontrollverktyg för materialvalet. miljödeklarerade fastigheter God inomhusmiljö är en grundläggande kvalitetsfaktor i Lejonfastigheters hus. För varje fastighet upprättas en miljödeklaration som bland annat redovisar ventilation, inomhustemperatur och eventuell förekomst av ohälsosamma ämnen i inomhusluften. Miljödeklaration och energiförbrukning för respektive fastighet finns tillgängliga för hyresgästen på Lejonfastigheters webbplats ska uppehållas såväl inom företaget som gentemot omvärlden. Frågor kring etik och moral hålls levande i det dagliga arbetet och behandlas regelbundet i arbetsgrupperna. Riktvärde energimål utfall riktvärde Kostnader energi/media i kr per kvadratmeter kr/kvm Grunden för Lejonfastigheters förmåga att skapa kvalitet är våra kompetenta medarbetare. Genom målinriktat personalarbete vill vi ge utrymme för varje medarbetare att utvecklas och trivas. kompetensutveckling Kontinuerlig kompetensutveckling är viktigt i den föränderliga fastighetsbranschen. Fortbildning sker genom utbildningar och kurser, seminarier, gemensamma verksamhetsdagar och månadsmöten. Under omfattade kompetensutvecklingen i genomsnitt 49 timmar per anställd. Vi genomför också flera studiebesök tillsammans med hyresgäster. Under det kommande året främjas kompetensutveckling för förvaltare och chefer. Dessutom erbjuds alla medarbetare en kompetenshöjning inom officepaketet. Vi har även påbörjat framtagning av ett webbaserat system för styrning av vår långsiktiga kompetensutveckling. Där fokus ligger på 26 Frisknärvaro i procent Kompetensutvecklingstimmar per anställd Frisknärvaro % % tim 50 effektiv energianvändning Våra fastigheter kräver stora mängder energi för uppvärmning, komfortkyla, belysning och andra eldrivna system. Energianvändning påverkar miljön på flera sätt där särskilt förbränningen av fossila bränslen utgör ett stort hot mot det globala klimatet. Inom Lejonfastigheter arbetar vi systematiskt med energieffektivisering enligt vår antagna femårsplan, i alla delar av verksamheten från nyproduktion och underhåll till drift och förvaltning. I samverkan med våra kunder strävar vi efter att hitta balansen mellan optimal energianvändning och behaglig inomhusmiljö. Energikartläggningar av våra fastigheter utförs successivt och ger besked om möjliga och kostnadseffektiva åtgärder för energibesparingar. Lejonfastigheters plan för att minska energiförbrukningen fortgår, dock upp250 nåddes inte målet under. Analysen visar att investeringar i nya installationer ger ett gott resultat, medan gamla 200 anläggningar drar mer energi. Under året påbörjades arbete enligt en femårs150 plan för att uppgradera och investera i gamla installationer. Driftövervakningen har en central roll i arbetet att minska energiförbrukningen och samtidigt hålla en god inomhusmiljö. Här deltar driftentreprenören aktivt 50 i energioptimeringen och avstämningar sker kontinuerligt. Genom exempelvis0 seminarier involveras även hyresgästerna i energieffektiviseringen MeDArBetArnA Vår samlade styrka Vatten Värme el 27

16 ekonomi ekonomi måluppfyllelse Årets resultat efter finansnetto uppgick till 64 (75) miljoner kronor. Resultatet ligger i nivå med föregående år då föregående års resultat påverkades positivt av försäkringsersättningar med 7 miljoner kronor. Avkastning på det egna kapitalet var 10,3 procent (12,4). Avkastning eget kapital % Rörelsekostnader (exklusive avskrivningar och utrangeringar) mnkr Fastighetsskötsel Reparationer Planerat underhåll Media Övriga omkostnader Personalkostnader Resultatet innebär att koncernen uppnår ägarens långsiktiga avkastningskrav, minst 10 procent, på det egna kapitalet. Soliditeten var vid årets slut 18 procent (19), vilket är över ägarens långsiktiga mål på en soliditet på minst 12 procent. En extern värdering av fastighetsbeståndet visar ett övervärde på drygt miljoner kronor, vilket innebär en justerad soliditet på 41 procent (40). Ägarens mål för soliditet med hänsyn till marknadsvärdering är långsiktigt minst 25 procent. Rörelsens intäkter Hyresintäkterna ökade med 35 miljoner kronor mellan och. Detta förklaras till viss del av hyresuppräkningar enligt avtal men framförallt av förvärv av fastigheter och bostadsrätter samt hyresförändringar till följd av färdigställda om, till och nybyggnationer. Jämfört med föregående år minskade övriga intäkter. Exkluderat föregående års försäkringsersättningar, var dock de övriga intäkterna, som i huvudsak bestod av parkeringsintäkter, oförändrade. Totalt ökade koncernens omsättning till 611 (585) miljoner kronor. Rörelsens kostnader Totalt ökade de externa kostnaderna till 265 (251) miljoner kronor. Förutom kostnadsökningar till följd av förändringar i fastighetsbeståendet och normala prisjusteringar kan ökningen härledas till extra satsningar på underhåll av fastigheterna. Vinterkostnaderna, framförallt snöoch halkbekämpning, skiljer sig kraftigt åt mellan olika år. inleddes milt och snöfattigt, detta togs igen under slutet av året och kostnadsmässigt blev året ett normalår. Koncernens arbete med att optimera energiförbrukningen visar på en förbrukningsminskning på 3 procent efter normalårskorrigering. Kostnadsökningarna till följd av prisökningar för framför allt fjärrvärme har därigenom kunnat begränsas. I de externa kostnaderna ingår utrangering av ett par byggnader som gjorts i samband med utveckling av fastigheterna. Teatern investeringar Investeringarna uppgick till 397 (308) miljoner kronor. I början av året köptes Räddningsstation i Lambohov, Intellektet 4 och 8, av Linköping kommun. Fastigheten har sedan 2006 förvaltats av Lejonfastigheter. Vid halvårsskiftet förvärvades Linköping Egypten 15 AB, innehållande en kontorsfastighet Egypten 15, från systerbolaget AB Stångåstaden samt ett antal bostadsrätter från Linköpings kommun. I samtliga fall är Linköpings kommun hyresgäst. Därutöver har mark för förskolor och grundskolor förvärvats. Under året har ett stort antal ny, om och tillbyggnadsprojekt genomförts. Många projekt berör marknadsområdet Kunskapshus där nybyggnation av flera förskolor färdigställts eller pågår. Vidare har ett flertal större grundskolor genomgått om och tillbyggnader. Inom hela fastighetsbeståendet har arbete med energieffektiviseringar, ventilation, tillgänglighet och modernisering av hissar genomförts. I dotterbolagen har det i Konserthuset gjorts ombyggnader för hyresgäst samt arbete med fastighetens installationer. Bland sportanläggningarna märks framförallt ombyggnaden av Linghallen, Atleten 1, till Linköpings nya danshus samt utredningar om ny rid respektive simanläggning. Nyckeltal för ReSpektive Bolag år 1) hyresintäkter (mnkr) resultat efter finansnetto (mnkr) lejonfastigheter kilab 2) lsab 3) egypten 4) Bokförda värden (mnkr) Balansomslutning (mnkr) Direktavkastning (%) 11,2 14,4 12,3 5,0 Area, 0 kvm BrA skillnad mellan summa bolag och koncernen beror på koncernelimineringar och avrundningar. konserthuset i linköping AB. 3) linköpings sportfastigheter AB. 4) linköping egypten 15 AB, tillfälligt bolag i samband med fastighetsförvärv. 1) 2) 29

17 ekonomi finansiering internationellt Under har den globala kapitalmarknaden påbörjat en omfattande konsolidering, i dyningarna efter års finansiella kris, där Grekland uppvisade stora finansiella problem. Konsolideringen har åstadkommits främst genom statsfinansiella åtstramningar med minskade bidrag och ökade skatter och avgifter. Syftet är givetvis att erhålla balans i den finansiella ekonomin. Under året har flera betydande länder valt nya ledare, däribland USA, Kina och Frankrike. Det har skett förhållandevis problemfritt och resultaten har mottagits positivt, stärkt av stor majoritet. Det ger möjlighet för ledarskapet att påskynda krishanteringen på ett snabbt och förtroendegivande sätt. Under 2013 kommer den finansiella politiken präglas av ökade stimulanser för att öka tillväxten i den globala ekonomin. Nationellt Sverige har under påverkats av den svaga ekonomiska tillvaron som råder globalt. Svensk exportindustri har lidit av försämrad efterfrågan och villkor för försäljning. Tillväxten har dramatiskt sjunkit från höga 3,7 procent till låga 0,2 procent enligt prognos. Den ekonomiska situationen har bidragit till försvagad sysselsättning och ökad arbetslöshet. Inflationen har påverkats genom lägre utfall och inflationstryck. I december var inflationen minus 0,1 procent. Riksbanken har lättat ytterligare på penningpolitiken och sänkt styrräntan med 0,75 procent under året. Styrräntan var 1,0 procent vid utgången av. Under stora delar av 2013 kommer Sveriges tillväxt och inflation vara fortsatt låg. Viss förbättring kan ske under senare delen av året, i takt med att USA och Kina uppvisar förbättrad tillväxt. hantering av finansiell risk Lejonfastigheters uttalade strategi för den finansiella verksamheten är att med hjälp av effektiv hantering av finansiella risker uppnå anpassade och balanserade kostnader för kreditanskaffning och riskhantering i förhållande till företagets övergripande verksamhet och till situationer och händelser på kapitalmarknaden. De finansiella riskerna som har störst betydelse i verksamheten är refinansierings och ränterisk. Det vill säga risker förknippade med kreditanskaffning respektive val av räntebindning. kreditanskaffning Sedan flera år tillbaka har Lejonfastigheter en väl diversifierad kreditförsörjning med flera typer av kreditfaciliteter. Det ger trygghet i företagets långsiktiga kreditbehov. Företaget erhöll redan 2006 A1+/K1 och AA från Standard & Poor s (S&P) avseende kort och långfristig kreditbetyg. Under året har respektive betyg återigen fastställts. Förbättring av företagets finansiella styrka och flexibilitet noteras särskilt i analysen genomförd av S&P. Företaget är verksamt på kapital finansiella nyckeltal mnkr mnkr genomsnittlig räntebindningstid 4,9 år 5,2 år genomsnittlig kapitalbindningstid 1,8 år 1,7 år genomsnittlig låneränta 3,0 % 3,5 % 963 mnkr 1 mnkr likvida medel och icke utnyttjad del av avtalade kreditfaciliteter kassaflödesmässig räntetäckningsgrad justerad soliditet 30 Ränterisk Handel med finansiella instrument uttryckt som derivat har under året fortsatt i syfte att dels erhålla större flexibilitet vid val av räntebindningsstruktur och dels öka möjligheten att hantera ränterisk inom ramen för gällande finanspolicy. Utnyttjandet av derivat skapar en mer effektiv hantering av ränterisk vilket leder till lägre räntekostnader. Under har strategin för val av räntebindning syftat till att fortsatt utnyttja låga räntenivåer på räntemarknaden för papper med kort löptid. Samtidigt har behovet av längre löptider Kommun 1231 räntebärande skulder marknaden sedan Dels genom eget program om miljoner kronor för anskaffning av kapital på certifikatsmarknaden (räntebärande värdepapper med kort löptid) och dels genom emissioner av egna obligationer på obligationsmarknaden (räntebärande värdepapper med lång löptid). Emitterade certifikat och obligationer uppgick vid årsskiftet till miljoner kronor respektive miljoner kronor. Med stöd av företagets starka kreditvärdighet har det inte inneburit några svårigheter att anskaffa kapital på kapitalmarknaden under året. Däremot har villkor för upplåning inte återhämtat sig från i mitten på 2000talet, utan har stabiliserats på en alltjämnt hög nivå. Förutom ovanstående nämnda certifikat och obligationer innehar företaget både kort och långsiktiga kreditlöften från nordiska affärsbanker. Totalt omfattar det miljoner kronor. 3% 4% Banker 50 % 43 % Kapitalmarknaden (certifikat) Kapitalmarknaden (obligation) Räddningsstationen, Kallerstad i räntebindningen säkerställts genom nya derivat med lång löptid. Räntebindningen har därmed präglats av stor andel med kort löptid och stor andel med lång löptid. Den genomsnittliga löptiden har minskat något från 5,2 år till 4,9 år. Den genomsnittliga räntan har minskat från 3,5 procent till 3,0 procent. All handel med derivat sker genom utnyttjande av nordiska affärsbanker. Avtal om handel med derivat finns tecknat med fem affärsbanker. förfallostruktur, lån Tillgängligt, mnkr 3,7 ggr 3,5 ggr 41 % 40 % Lån fördelade på motparter 1231 mnkr ränta % Andel ,0 43 % ,0 43 % ,9 7% , långfristiga faciliteter 1200 Bindningstid, år varav certifikatprogram Ränteförfallostruktur mnkr kortfristiga lån långfristiga lån Samtliga derivatinstrument marknadsvärderas sedan Utestående derivat uppgår vid årsskiftet till miljoner kronor och utgörs endast av så kallade ränteswappar. Under året har värdet varit oförändrat, fortsatt negativt om 144 miljoner kronor. Linghallen 200 Utnyttjat, 0 varav obligationslån ,6 50 % 6 50 % TOTALT ,2 % Räntemarknaden under året Belopp Ränta 31

18 ekonomi MöjlIgheter Och risker I känslighetsanalysen framgår olika parametrars successiva påverkan på koncernens resultat. hyreskontraktens längd Vid tecknande av nya hyresavtal och vid omförhandlingar utvärderar Lejonfastigheter det enskilda kontraktets risker och påverkan på koncernens totala risk. I detta ingår strävan om en jämn förfallostruktur över tiden. I det enskilda fallet kräver en specialanpassad lokal ett längre hyreskontrakt för att minska risken vid avtalsslut, medan en lokal som lätt utan större anpassningar går att hyra ut till annan verksamhet kan ha ett kortare kontrakt. De flesta kontrakt utan specifik risk förlängs automatiskt med tre år vid avtalsslut om ingen av parterna önskar omförhandling. Huvuddelen av hyreskontrakten har en indexklausul som medger en årlig hyresjustering med hänsyn till förändringar av konsumentprisindex. Hyresportföljens kontraktsförfallostruktur är fördelad över flera år, från kontrakt som förfaller inom det närmaste året till kontrakt med en återstående löptid på 24 år. Den genomsnittliga löptiden uppgick vid årsskiftet till 6,1 år. Detta får till följd att förändringar i marknadshyran får ett fördröjt Löptider för hyreskontrakt, årshyra. mnkr genomslag på koncernens intäkter. I känslighetsanalysen redovisas denna effekt på hyresintäkterna. De totala hyresintäkterna påverkas även av om, till och nybyggnadsprojekt. driftavtal och underhållsplanering Lejonfastigheter har avtal med entreprenörer om drift och skötsel av byggnader och mark. Avtalen som prisjusteras en gång per år, utifrån ett index, har olika löptid vilket minskar risken för att stora prisförändringar på marknaden slår igenom ett enskilt år. Fastigheternas långsiktiga underhållsbehov dokumenteras i en databas som möjliggör att koncernen kan planera för att underhållsnivån håller en jämn ekonomisk nivå över tiden. Samtidigt skapas möjligheten att enskilda år, då andra kostnadsslag kräver mer eller mindre, öka eller minska underhållskostnaden utan att det långsiktiga underhållsbehovet äventyras. I Lejonfastigheters bestånd finns ett flertal byggnader, från 1960 och 70talet, som är byggda med konstruktioner som visats sig kunna ge problem. Lejonfastigheter arbetar aktivt med att inventera och upprätta planer för att åtgärda brister och säkerställa att byggnaderna uppfyller framtida krav. Åtgärder består i både underhållsåtgärder och investeringar, dessa kan under de närmsta åren påverka bolagets resultat negativt. Denna risk redovisas inte i känslighetsanalysen. En av de största riskerna i fastighetsförvaltningen har de senaste åren visat sig vara kalla och snörika vintrar. Dessa kostnader är svåra att förutse och för att hantera dem arbetar koncernen med kontinuerlig uppföljning för att anpassa övriga kostnader. Koncernens kostnader är cirka kronor per snöfall. energikostnader Kostnaderna för elavgifter, uppvärmning och vatten står för en betydande del av koncernens kostnader. Företaget arbetar systematiskt med energi och vattenbesparingar för att motverka prisökningar. Förbrukningsvärde samlas in och analyseras varje månad. Genom energiutredningar tas beslut om åtgärder som bedöms effektiva både ekonomiskt och förbrukningsmässigt. För att försäkra sig om ett så bra elpris som möjligt över tiden och minska risken för kraftiga kostnadsförändringar arbetar Lejonfastigheter med en kraftportfölj. Det innebär att elpriset säkras i flera kontrakt för olika perioder. Enligt beslutad policy ska det närmaste årets förbrukning till huvuddel vara säkrad medan de därpå följande årens förbrukningar säkras upp efterhand. I känslighetsanalysen visas driftoch underhållskostnaderna efter fullt genomslag av en marknadsförändring. Känslighetsanalysen tar inte hänsyn till risker i vinterkostnader. finansiering Företagets viktigaste finansiella risker är refinansierings och ränterisk. Refinansieringsrisk hanteras genom att avtala om kort och långsiktiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsban ker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov. Ränterisk hanteras genom att aktivt välja räntebindningsstrukturer som ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk och finansiella risk. För att få en stabil utveckling på räntekostnaden finns en riskspridning som har sin utgångspunkt i hyresportföljens genomsnittliga löptid. Riskspridningen som sker med olika räntebindningstider innebär att en ränteförändring inte får full effekt på resultatet ett enskilt år. Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntebindningen till 4,9 år. I känslighetsanalysen visas hur en uppgång av marknadsräntan med en procentenhet påverkar resultatet. känslighetsanalys På Katedralskolan formar Lars nästa generations tänkare. Parametrar Förändring Resultateffekt mnkr hyresnivån +/ 1% Drift och underhållskostnader +/ 1% räntenivå + 1%enhet

19 årsredovisning förvaltningsberättelse förvaltningsberättelse allmänt om verksamheten Lejonfastigheter AB (publ), , ägs av Linköpings Stadshus AB (publ), , som i sin tur ägs av Linköpings kommun. Bolagets uppdrag från ägaren är att med iakttagande av de för verksamheten gällande principerna tillgodose kommunens och andra offentliga verksamheters behov av lokaler. Detta genom att tillhandahålla lokaler och fastigheter av god kvalitet på marknadsmässiga villkor samt på affärsmässigt sätt svara för mark och fastighetsförvaltning och att ge ägaren skälig avkastning. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att själv eller genom ägda bolag förvärva, avyttra, äga, förvalta, utveckla samt hyra ut fastigheter i Linköpings kommun jämte annan jämförlig verksamhet. Lejonfastigheter har beslutat att, för att effektivisera administrationen, fusionera dotterbolagen Linköpings Sportfastigheter AB, Konserthuset i Linköping AB, Linköping Egypten 15 AB och Erinaceus AB. Fusionen bedöms genomföras under första halvåret Linghallen årsredovisning 34 verksamheten Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick under till 64 miljoner kronor (75). Resultatet ligger i nivå med föregående år då föregående års resultat påverkades positivt av försäkringsersättningar med 7 miljoner kronor. Nettoomsättningen ökade med 6 procent vilket till viss del förklaras av hyresuppräkningar enligt avtal men framförallt av förvärv av fastigheter och bostadsrätter samt hyresförändringar till följd av färdigställda om, till och nybyggnationer. Koncernens externa kostnader steg i motsvarande grad. Investeringarna uppgick till 397 miljoner kronor (308). I början av året köptes Räddningsstation i Lambohov, Intellektet 4 och 8, av Linköpings kommun. Fastigheten har sedan 2006 förvaltats av Lejonfastigheter. Vid halvårsskiftet förvärvades Linköping Egypten 15 AB, innehållande en kontorsfastighet Egypten 15, från systerbolaget AB Stångåstaden samt ett antal bostadsrätter från Linköpings kommun. I samtliga fall är Linköpings kommun hyresgäst. Under året har nybyggnad av flera förskolor färdigställts eller påbörjats och på ett flertal grundskolor genomförs om och tillbyggnader. Inom hela fastighetsbeståendet har arbete med ventilation, energieffektiviseringar, tillgänglighet och modernisering av hissar genomförts. En extern värdering av koncernens fastighetsbestånd visar på ett sammanlagt värde på miljoner kronor vilket innebär ett övervärde på cirka 69 procent. Företaget erhöll 2006 A1+/K1 och AA från Standard & Poor s avseende kort och långfristigt kreditbetyg. Under året har oförändrade betyg återigen fastställts. finansiering och hantering av finansiella risker Finansnettot uppgick till 84 miljoner kronor (85). De räntebärande skulderna uppgick till miljoner kronor (2 267). Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig räntebindningstid om 4,9 år (5,2). Den genomsnittliga låneräntan uppgick vid årsskiftet till 3,0 procent (3,5). Marknadsvärdet på derivat uppgår oförändrat till ett negativt belopp om 144 miljoner kronor. Disponibla likvida medel inklusive outnyttjad del av avtalade kreditfaciliteter och checkräkningskredit uppgick till 963 miljoner kronor (1 200). Företagets finansiella verksamhet styrs av företagets övergripande finansieringsstrategi, som är en del av företagets affärsplan. I företagets finanspolicy och instruktioner beskrivs ansvarsförhållande och vilka restriktioner som reglerar den finansiella verksamheten. Styrelsen ansvarar och beslutar om policyn och VD beslutar om företagets finansiella instruktioner. Företagets viktigaste finansiella risker är refinansierings och ränterisk. Refinansieringsrisk hanteras genom att avtala om kort och långsiktiga kreditfaciliteter med flera etablerade nordiska affärsbanker och med bestämda villkor som säkerställer företagets finansieringsbehov. Ränterisk hanteras genom att aktivt välja räntebindningsstrukturer som ger den lägsta räntekostnaden i förhållande till företagets verksamhetsrisk och finansiella risk. information om miljö och personalfrågor Lejonfastigheter arbetar med ett miljöledningssystem. För bolagets största miljöaspekt, energiförbrukning, finns effektiviseringsmål uppsatt. Bolaget arbetar aktivt med resurshushållning, vid såväl nybyggnation som vid drift och underhåll, och utvärderar alternativa energikällor där det är möjligt. Samtliga fastigheter är miljödeklarerade. Lejonfastigheter arbetar strukturerat med hälsoarbete. Vartannat år erbjuds hälsokontroll hos företagshälsovården. Vid nyanställningar görs en ergonomigenomgång. Dessutom erbjuds subvention på friskvårdsaktiviteter. Kompetensutveckling styrs utifrån medarbetarsamtal och individuella utvecklingsplaner. Företaget arbetar för att vara en jämställd arbetsplats där varje medarbetares egenskaper uppskattas. Målsättningen är att löner och andra anställningsvillkor ska vara konkurrenskraftiga. Under bestod personalomsättningen endast av pensionsavgång. För att klara företagets nuvarande och framtida utmaningar har antalet anställda ökat under året. Lejonfastigheter är medlem i arbetsgivarorganisationen Fastigo och har kollektivavtal. Styrelsearbetet under året Lejonfastigheters styrelse består av nio ledamöter utsedda av Linköpings kommunfullmäktige. Utöver dessa är en personalrepresentant, utan rösträtt, utsedd. Under verksamhetsåret hade styrelsen nio ordinarie sammanträden. Viktiga frågor som behandlats, utöver budget och uppföljning av verksamhet och ekonomi, är strategiska frågor kring bolagets och fastigheternas utveckling. Under året har styrelsen haft introduktionsdag för nya ledamöter och gjort studiebesök i koncernens fastigheter. Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen fastställd arbetsordning. Särskilda instruktioner reglerar ansvarsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt formerna för den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Bolagets revisor har vid styrelsemöte rapporterat om sina iakttagelser från granskningen och bedömningen av bolagets interna kontroll. förväntningar avseende den framtida utvecklingen Koncernen kommer under de närmaste åren ha en hög investeringsnivå. Investeringarna avser både ny, till och 35

20 årsredovsning resultaträkning resultaträkning ombyggnad av befintliga fastigheter och investeringar i större nybyggnader. Koncernen har uppdrag att utreda uppförande av ny ridsportanläggning och ny simanläggning i Linköping. I Lejonfastigheters fastighetsbestånd finns ett flertal byggnader från 60 och 70talet då många hus byggdes med platta på mark och utan underliggande isolering, vilket ibland har visat sig ge problem. Under året har inventering, av ett urval av dessa byggnader, gjorts och plan tagits fram för att åtgärda brister och säkerställa att byggnaderna uppfyller framtida krav. Investeringsnivån beräknas ligga runt 400 miljoner kronor Åren därefter kommer nivån att öka när byggnation av ny simanläggning påbörjas. Koncernens arbete bygger på långsiktighet och kostnadseffektivitet. Efterfrågan för de lokaler koncernen erbjuder påverkas i liten grad av kortsiktiga konjunkturförändringar. Kommande större ombyggnader i befintliga fastigheter kan enskilda år höja kostnaderna för planerat underhåll. Koncernens resultat bedöms dock, exklusive realisationsresultat vid fastighetsförsäljningar, ligga på en oförändrad nivå kommande år. Avtal har skrivits om försäljning av kvarteret Konsuln 35, Linköpings före detta räddningsstation. På grund av överklagande av förslag till ny detaljplan har försäljningen förskjutits i tid. måluppfyllelse Ägarens uppdrag och bolagets vision samt de ekonomiska målen och övriga ägarkrav har via affärsplanen översatts till strategier, verksamhetsmål och aktiviteter inom de fyra fokusområden som Lejonfastigheter följer upp verksamheten utifrån. De fokusområden som koncernen arbetar med är: ekonomi, kund, samhälle och medarbetare. ekonomi Avkastning på det egna kapitalet var 10,3 procent (12,4). Resultatet innebär att koncernen uppnår ägarens långsiktiga avkastningskrav, på minst 10 procent, på det egna kapitalet. Soliditeten var vid årets slut 18 procent (19), vilket är över ägarens långsiktiga mål på en soliditet på minst 12 procent. En extern värdering av fastighetsbeståndet visar på ett övervärde på drygt miljoner 36 kronor, vilket innebär en justerad soliditet på 41 procent (40). Ägarens mål för soliditet med hänsyn till marknadsvärdering är långsiktigt minst 25 procent. kund För att följa upp vad kunderna anser om Lejonfastigheter genomförs kundenkäter. Kundenkäterna genomförs inom områdena felanmälan, marknadsområde (förvaltning) samt projekt. Betyget i enkäterna visar totalt på förbättringar jämfört med tidigare. Enkätresultat visar att service, förvaltare och felanmälan med mera ges goda betyg medan däremot enskilda områden såsom yttre skötsel och information om underhållsplaner är sämre. Resultatet ger tydligt svar på hur vi upplevs som fastighetsägare samt vad som behöver förbättras. Kundaktiviteter har genomförts under året med inriktning på energi och miljö. samhälle Lejonfastigheter har som mål att minska energiförbrukningen. Efter flera år där målet överträffats uppnåddes inte års mål med en minskning med 4 procent utan stannade på en förbrukningsminskning med 3 procent. Lejonfastigheters mål med att upprätthålla miljödeklaration på samtliga fastigheter uppfylldes under. MeDArBetAre Satsningen på hälsa och friskvård har fortsatt under året. Lejonfastigheter erbjuder samliga anställda hälsoprofilbedömning och friskvårdstimma. Den totala sjukfrånvaron har minskat jämfört med tidigare år. Under året var den korta sjukfrånvaron 0,8 procent (1,4) och långtidsfrånvaron 2,2 procent (2,7) av ordinarie arbetstid. Kompetensutvecklingen på Lejonfastigheter styrs av utvecklingssamtal och uppföljningssamtal. Den genomsnittliga utbildningen på 49 timmar ligger över målet på 40 timmar per person och år. Bland utbildningsaktiviteter under året märks upphandling, studiebesök på andra orter med liknande fastigheter, ekonomi, miljöutbildning samt ledarskapsutbildning. Resultatdisposition Balanserad vinst vid årets ingång Lämnad utdelning till moderbolag Belopp i kkr Lämnade koncernbidrag till moderbolag nettoomsättning Erhållna koncernbidrag från dotterbolag Lämnade koncernbidrag till dotterbolag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Kronor koncernen Balanseras i ny räkning Summa moderbolaget förslag till disposition beträffande bolagets vinst Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor disponeras enligt följande: Utdelning till moderbolaget övriga rörelseintäkter Not Utdelningsbetingat koncernbidrag har, under förutsättning av årsstämmans godkännande, lämnats till moderbolaget, Linköpings Stadshus AB med kronor, samtidigt har kronor mottagits i skatteoptimeringssyfte. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet med en procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag och utdelning, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 23 st. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. Rörelsens kostnader övriga externa kostnader 2 Personalkostnader 3 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 7, 8, 9 Rörelseresultat Resultat från finansiella poster ränteintäkter och liknande resultatposter räntekostnader och liknande resultatposter Avskrivningar utöver plan Avsättning till ersättningsfond Ianspråkstagande av ersättningsfond Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt skatt på årets resultat Årets resultat