Våra kontor. Årsredovisning

Transkript

1 Våra kontor Huvudkontor Besöksadress: Drottninggatan 36 Postadress: Norrköping Telefon: , Fax E-post: Lokalkontor Kumla Trädgårdsgatan Kumla Telefon: Fax: Linköping Storgatan Linköping Telefon: Fax: Norrköping Drottninggatan Norrköping Telefon: Fax: Uppsala Drottninggatan Uppsala Telefon: Fax: Örebro Drottninggatan Örebro Telefon: Fax: Jerhammar & Co Årsredovisning 2005

2 2005 i sammandrag Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgår till 375 Mkr (42). I årets resultat ingår resultat från försäljningar med 319 Mkr. Försäljningar och förvärv Under året har försäljningar gjorts där fastigheterna har värderats till 935 Mkr. Förvärv har gjorts där fastigheten har värderats till 28 Mkr. Avyttrade fastigheter är belägna på orter där Henry Ståhl Fastigheter AB har avvecklat hela sitt ägande, Västerås, Arboga, Finspång och Skärblacka. Efter försäljningen har bolaget fastigheter på följande förvaltningsområden: Yta, kvm Hyror, kkr Andel,% Norrköping / Linköping Kumla / Örebro Stockholm / Uppsala Nyckeltal Årets resultat, Mkr Hyresintäkter, Mkr Resultat efter finansiella poster, Mkr Justerad soliditet, % 34,0 29,0 28,0 Direktavkastning, % 7,1 7,6 7,6 Fastigheternas marknadsvärde, Mkr Fastigheternas bokförda värde, Mkr Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,3 4,8 5,3 Uthyrningsgrad - yta, % Långtidsfriska, %

3 Varumärket Ståhl ska för alltid innebära ett löfte till våra hyresgäster om långsiktighet, som i sin tur ger trygghet Henry Ståhl i en föränderlig > JAN LINDEROTH, ORDFÖRANDE I STYRELSEN Den svenska fastighetsmarknaden har på senare år kännetecknats av allt fler och allt större affärer. Affärerna har gällt både strukturomvandlingar och investeringar, det senare med inslag av många utländska aktörer. Från vår sida har vi med viss förundran bevittnat märkligt sjunkande avkastningskrav med efterföljande ökande värderingar för bostadsfastigheter på både stora och små orter. Det går att identifiera tre olika typer av fastighetsägare: De rena investerarna, som verkar på kort eller medellång sikt och har fokus på kapitalet. De transaktionsinriktade bolagen, som i huvudsak verkar på medellång sikt och i högre grad har intresset mot själva fastigheterna. De traditionella förvaltande bolagen, som ofta ser sin verksamhet på lång sikt och i ökande grad betraktar kombinationen fastighet/kund som det viktigaste begreppet. på lokaler, vilket innebär större möjligheter till värdetillväxt särskilt med tanke på fastigheternas goda lägen. Idag är Ståhl ett av Sveriges största privata fastighetsförvaltande bolag. Vi agerar på samma sätt som vi alltid gjort, med värderingar som långsiktighet och omtanke som våra viktigaste begrepp. Så har vi arbetat sedan 1947 och så tänker vi fortsätta vårt arbete. Nu ser vi fram mot ännu ett positivt år givetvis med våra värdeord som grund. 4 De företag som tillhör den sistnämnda kategorin kan skaffa sig en markant ökad konkurrensfördel genom lokal närvaro och goda kundrelationer. Vi betraktar oss definitivt som tillhörande denna grupp av aktörer och har för avsikt att än mer öka vår omsorg om kunden. Den stora efterfrågan på fastighetsportföljer innehållande bostäder har legat till grund för vårt strategiska beslut att avyttra ett stort bostadsbestånd. Samtliga fastigheter i Västerås, Arboga och Finspång, tillsammans närmare 25% av vårt totala innehav, såldes i december förra året. Försäljningsvinsten och likviditetsökningen skapar möjligheter till strukturförändringar inom bolaget och/eller i ett utökat koncernbegrepp. Henry Ståhl Fastigheter AB kommer även i framtiden att vara helägt av familjen Ståhl. Från och med år 2006 blir verksamheten koncentrerad på färre orter, alla i tillväxtregioner och med goda utvecklingsprognoser. Fastighetsinnehavet kommer sannolikt att bli något överviktat FAKTA JAN LINDEROTH ålder: 62. FAMILJ: Hustru Britta, två vuxna döttrar och barnbarnet Sara. YRKE: Styrelseordförande. FAVORITPLATS: Snickarboden och skidspåret. DOLD TALANG: Att inte dölja någon talang. GÖR MIG GLAD: Att umgås med Sara. GÖR MIG ARG: Sura människor. PÅ NATTDUKSBORDET: Några halvlästa böcker och skämttidningen Ernie.

4 värld 5

5 > PETER KARLSTRÖM, VD Vi har tillsammans nått det högsta resultatet i företagets historia FAKTA PETER KARLSTRÖM ålder: 51. FAMILJ: Fru, tre barn och farfar. YRKE: VD. FAVORITPLATS: Ramundberget i västra Härjedalen, både under höst och vinter. DOLD TALANG: Matlagning. GÖR MIG GLAD: Öppenhet och omtanke. 6 GÖR MIG ARG: Provinsialism och egennytta. PÅ NATTdUksBORDET: Giraffens tårar av Alexander MCCall Smith.

6 Vilket år! Vår personal har klarat nya krav och förändringar utmärkt I en ökad konkurrens har vi klarat av att hyra ut mer Vi har genomfört underhållsarbeten enligt planerna Flera lyckade fastighetsutvecklingsprojekt har genomförts under året Årets resultat på 375 Mkr är det högsta i företagets historia. Det är också ett resultat av engagerade medarbetare och av ett långsiktigt agerande. Trots ökande konkurrens och en svag ökning av antalet outhyrda lägenheter i början av året kan jag med stolthet konstatera att våra medarbetare har kämpat fantastiskt bra med marknadsföring och uthyrning. Det är tack vare deras omtanke och känsla för våra kunder som vi kan visa så fina uthyrningssiffror för våra bostäder och lokaler. Att gå med vinst skapar trygghet, stabilitet och styrka. Resultatet av den löpande förvaltningen har utvecklats väl under hela året och slutar på 83 Mkr. Det är mycket bra med tanke på att en fjärdedel av vårt bestånd endast finns med i resultatet under elva av årets månader. Men det gäller att förvalta kapitalet väl och ta sitt ansvar. Vi är därför noga med att arbeta långsiktigt och med stor omtanke. Det syns tydligt i satsningen på våra många och stora fastighetsutvecklingsprojekt. Kårhuset i Norrköping och ICA Maxi i Kumla är två goda exempel där vi stärker våra befintliga fastigheters långsiktiga värden. Vi har dessutom blivit än bättre på att effektivisera våra underhållsarbeten i vårt bostadsbestånd och vi följer de planer vi har lagt upp som löper över flera år. Mer åtgärd för varje krona är en devis vi alltid försöker att leva upp till. Försäljning av fastigheter är en spännande och omvälvande process för ett bolag och dess medarbetare. Vår försäljning av fyra bolag till Centerplan Nordic till ett värde av ca 900 Mkr har inneburit just detta. Medarbetarna på de berörda orterna följer med bolagen till Centerplan. Det är glädjande att Centerplan köper den fortsatta administrativa förvaltningen av Henry Ståhl Fastigheter AB, ett konkret bevis på att våra affärspartners verkligen uppskattar våra värderingar som företag. Affären har också mottagits väl av våra kunder och det är med glädje och ärlighet vi kan gå ut med informationen att allt är som förut, det är bara ägaren som är ny. Efter affären med Centerplan har vi nu tre större marknader. Norrköping Linköping, Örebro Kumla och Uppsala Stockholm. Dessa marknader känns mycket intressanta och har en hög tillväxtpotential. De stämmer väl överens med vår historia och där vi känner att vi får förståelse för våra kärnvärden långsiktighet, omtanke och öppenhet. På flera av marknaderna har vi dessutom funnits mycket länge, snart 60 år! Under alla dessa år har vi arbetat hårt med att få en nära och familjär relation med våra kunder. Idag har vi en stark position på de marknader vi verkar, med stort kontaktnät och ett mycket gott rykte. Så här vill vi fortsätta att driva vårt arbete. Men givetvis finns alltid utrymme för förbättringar. Vi vill få ännu mer tid för våra hyresgäster, och vi vill visa att vi tillhandahåller hem och lokaler med bra utrymmen och god service. Därför satsar vi nu på att en ännu större andel av vår personal arbetar närmast våra hyresgäster ett sätt för oss att visa omtanke och att vi tar vårt ansvar. Vi fokuserar också på att effektivisera vår administration och upphandling, och då framförallt att genom att energioptimera och försöka hålla nere våra driftskostnader. 7

7 En viktig pusselbit för att konkurrenskraftig universi Här ska det bli en pub, säger Helena Nordström och pekar bort mot en stor, luftig sal vars inredning just nu mest består av byggställningar. I september är det dags för invigning. Helena Nordström har arbetat med projektet från studenternas sida. Hon menar att Kårhuset är en viktig pusselbit för att Norrköping ska bli en konkurrenskraftig universitetsstad. Huset ligger mitt i det k-märkta industrilandskapet i Norrköping, med Strömmen precis utanför fönstren. Det ser vi till att nyttja, förklarar Helena och visar hur balkongerna ut mot vattnet ska se ut. Tanken är att det ska bli ett kafé här, med ett trädäck där man kan gå ut och njuta av miljön. Kårhuset blir en ny typ av mötesplats. Framförallt för studenter, men även för företag och Norrköpingsbor. Hela sex våningsplan i den charmiga industribyggnaden kommer att fyllas med liv och rörelse. Här ska man kunna hålla företagspresentationer, frukostmöten och arbetsmarknadsdagar, säger Helena. Vår hyresvärd Ståhl hjälper till att subventionera hyran och de lade dessutom en viktig grundplåt för att få igång sponsringsarbetet. Jag är säker på att huset är en viktig länk som får studenter att trivas och stanna kvar i staden. 8 12

8 Norrköping ska bli en tetsstad > HELENA NORDSTRÖM, PROJEKTLEDARE FAKTA HELENA NORDSTRÖM ÅLDER: 24. FAMILJ: Pojkvän Erik och mor, far, bror, tvillingsyster. YRKE: Projektledare. FAVORITPLATS: Sommarstugan i Falsterbo. DOLD TALANG: Bada i 12-gradigt vatten - och njuta av det! GÖR MIG GLAD: Positiva och inspirerande människor. GÖR MIG ARG: Bitterhet. PÅ NATTDUKSBORDET: Idébok. 9

9 Ett tryggt och långsiktigt fastighetsbolag > ICA-ENTREPRENÖREN I KUMLA Hans Persson är en av Sveriges duktigaste ICA-handlare. Med 30 års erfarenhet av yrket fick han möjligheten att starta upp det nya MAXI-konceptet i Kumla som tredje butik i Sverige. Men han fick kämpa. FAKTA HANS PERSSON 10 ÅLDER: 56. FAMILJ: Fru, två barn och tre barnbarn. YRKE: ICA-handlare. FAVORITPLATS: Grebbestad. DOLD TALANG: Jag brukar alltid få som jag vill! GÖR MIG GLAD: Glada människor. GÖR MIG ARG: De som snackar skit. PÅ NATTDUKSBORDET: Några kvällstidningar.

10 Det var när lokalerna bredvid vår butik blev lediga som startskottet gick för det nya konceptet. Vi byggde ut till totalt kvm, varav kvm är butiksyta. Det är ändå inte en stor MAXI-butik, men för Kumlas invånare är den stor. Konkurrensen från de närliggande städerna kräver snabbt agerande. Antingen satsar man eller så dör man, säger Hans Persson och ler. Den här butiken är i högsta grad levande och full aktivitet råder under taket. Det har blivit en naturlig samlingsplats för ortsbefolkningen, säger Hans och slänger ett öga på det tillhörande fiket. Där sitter pensionärer och ungdomar och fikar. Det är delikatesserna, färskvarorna och specialsortimentet som gör butiken unik. Här finns ett stort bageri och doften av nybakat bröd sprider sig över butiken. Vägg i vägg ligger ett fullvärdigt restaurangkök där man lagar luncher och smörgåstårtor som sedan säljs manuellt över disk. I frysdisken kan man köpa både krokodil och antilopkött. Det är nu sex år sedan vi flyttade in i lokalerna med Ståhl som hyresvärd. Det var en jätteombyggnad och vi hade intensiva förhandlingar med Ståhl. Ståhl är bra att ha och göra med. Det är ett tryggt, långsiktigt fastighetsbolag, säger den stolta ICA-handlaren Hans Persson. 11

11 FAKTA 12 SIMON SEROPIAN ÅLDER: 31. FAMILJ: Singel. YRKE: Barista. FAVORITPLATS: Mitt skärgårdsställe. DOLD TALANG: Har varit lärare i Breakdance. GÖR MIG GLAD: Min familj och mammas mat. GÖR MIG ARG: Negativa människor som klagar på allt och alla. PÅ NATTDUKSBORDET: Snus och en bok, fast ofta blir det nog Sportbladet

12 Vi är noga med att möta våra kunder med ett leende Kaffedoften är påtaglig när man stiger in på Wayne s Coffee i Norrköping. Inredningen är varm och välkomnande, men ändå sober. De röda sammetsdraperierna täcker ena väggen och skänker en lugn stämning tillsammans med jazzmusiken som sipprar ut från högtalarna. Det är en vardagseftermiddag på Wayne s Coffee. Hit går man för att avnjuta en rykande het kopp kaffe tillsammans med vänner eller en god bok. Det är viktigt med gott kaffe. Det måste bli perfekt, annars gör vi om det, säger Simon Seropian medan han slår sig ner i en av de röda fåtöljerna. Han är en av två delägare och har flera års erfarenhet av kaféer, både i Sverige och i Amsterdam. Vi är noga med att möta våra kunder med ett leende och få dem att känna sig hemma. Därför är lokalen viktig. En fräsch lokal med centralt läge är ett krav, både för gästernas och de anställdas skull, säger Simon. Vi fick bra hjälp från Ståhl när vi skulle flytta in, det är en av de absolut bästa hyresvärdar jag har haft att göra med. Han är egentligen emot kaffekedjor, men tyckte ändå att den svenska kedjan Wayne s Coffee var så pass seriös och trendkänslig att den passade honom. Idag finns 65 kaféer spridda över Skandinavien och 20 till ska snart öppna. Här är ofta fullt, det är positivt. Därför kommer vi snart att utöka med fler platser. Det går bra för Simon och hans kafé. 13

13 Ett lokalt förankrat företag som Ståhl är självklara aktörer i de städer vi verkar. Därför är sponsringen en naturlig och viktig del av verksamheten. Vi väljer noga vilka sponsoraktiviteter vi involverar oss i. Ett medvetet beslut i samklang med våra kärnvärden, säger Thomas Walden, marknadschef på Henry Ståhl Fastigheter AB. Ståhl har inriktat sig mot sponsring av kultur, forskning och idrott. Låt oss ta Norrköping som exempel. Att verka i en stad Ståhl är en god lyssnare och hjälper till med sponsringen Minst en gång i veckan fylls scenen på Louis De Geer med spröda toner, kraftiga slagverk eller höga tenorstämmor när Norrköpings Symfoniorkester framför olika verk. Kända dirigenter, solister och talangfulla musiker gör allt för att ge publiken njutning och publiksiffrorna visar att de lyckas. Norrköpings Symfoniorkester anses vara en av de mest spännande i Skandinavien och är en viktig produkt för staden Norrköping, både för dess invånare och för staden i nationella och internationella sammanhang. Ståhl är en god lyssnare och hjälper till med sponsringen. Pengarna vi får från Ståhl och andra företag är öronmärkta och bidrar till att vi kan göra det där lilla extra som vi själva inte skulle ha resurser till. Vi kan spela in en extra skiva eller åka på utlandsturné. På så sätt ger vi både Norrköping och regionen ett gott renommé nationellt och internationellt, säger Agneta Lindmark Thomas som är informationschef för Norrköpings Symfoniorkester. Marknadschefen Thomas Walden lyfter fram elitidrott som ännu ett exempel på att stödja Norrköping. Vi är noga med att ta hand om staden i ett större perspektiv. Elitidrott skapar samhörighet och är ett sätt att förverkliga och göra staden attraktiv att besöka och bo och verka i. Ståhl sponsrar fotbollslaget IFK Norrköping som siktar på att bli ett allsvenskt lag Norrköping har alltid varit förknippad med fotboll och att ha ett lag på elitnivå är ett sätt att värna om stadens kultur, säger Thomas. En annan viktig motor för en stad är universitetet. Kunskap förankras och sprids och företag etablerar sig för att fånga upp den nya arbetskraften. Linköpings Universitet, Campus Norrköping har idag drygt fem tusen studenter. Här pågår projektet Forskning & Framtid vars syfte är att med hjälp av extern finansiering rekrytera flera forskare till LiU Norrköping, ett gemensamt initiativ från Linköpings Universitet, Norrköpings Kommun och näringslivet. Forskning av hög kvalitet på bred front stärker näringsliv och samhälle. Men då krävs ett långsiktigt tänkande och stora finansiella resurser. Ståhl är ett av de företag som bidrar med finansieringen. För oss på universitetet är gåvan ett betydande bidrag som gör att vi snart kan anställa ännu en forskarassistent, säger Inger Stern, projektledare för Forskning & Framtid. 14

14 med harmoni 15

15 Det är familjärt med en lätt stämning > LEIF SÖDERBERG snickare 16 Vad får dig att le på jobbet? Om hyresgästen är nöjd och jag får lite beröm när jag har renoverat lägenheten. Hur ser en vanlig arbetsdag ut? För det mesta utför jag lägenhetsreparationer och annan service i bostadslägenheter och lokaler. Jag tar hand om underhåll, bygger om och justerar fönster. Många jobb gör jag tillsammans med en målare. Vad ser du fram emot att göra idag? Idag ska jag ner till kvarteret Stallet och färdigställa en lägenhet, jag har kvar badrum och vardagsrum. Det ska bli kul! Varför började du jobba hos Ståhl? Jag är byggnadssnickare från början, jag har faktiskt byggt flera av de hus som Ståhl äger idag. Sedan gick jag över till fastigheter och började jobba hos Ståhl, det är 40 år sedan. Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Jag tänker bara på de fem år jag har kvar, haha. Skämt åsido så tror jag att det har vuxit till sig ännu mer. Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl? Det har aldrig varit tråkigt! Ett bra minne jag har är julfesten för ett par år sedan när hela firman var inbjuden. Man hade skapat ett vinterlandskap och gjort allt väldigt fint.

16 Fastighetsförteckning Fördelning av befintliga lokalkontrakt efter förfallotid 35% 30% Antal kontrakt % Årshyror % 25% 20% 15% 10% 5% 0% Fördelning av hyresintäkter per ort Stockholm 4% Uppsala 12% Örebro 8% Kumla 10% Norrköping 53% Linköping13% Fördelning av hyresintäkter per objektstyp Kontor 42% Bostäder 32% Butiker 17% Lager/Industri 6% Fritid/Vård/Utbildning 1% Övrigt 1% Exploatering 1% 17

17 Jönköping Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Guvernören 2 Skolgatan Total Jönköping Kumla Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Byggmästaren 9 Trädgårdsgatan Fiskalen 1 Trädgårdsgatan Fiskalen 6 Vattugatan Guldsmeden 15 Köpmangatan Köpmannen 6 Köpmangatan Notarien 1 S Kungsvägen Rådmannen 1 Marielundsgatan 3 A-D Skräddaren Sveavägen-Odengatan Trädgårdsmästaren Köpmangatan Total Kumla Linköping Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Banken 8 Borgmästaregatan Boklådan 7 Borgmästaregatan Borgmästaren 11 Badhusgatan Decimalen 17 Storgatan Giggen 2 Gillbergagatan Idéflödet 1 Teknikringen Idékretsen 4 Teknikringen Total Linköping Mjölby Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Kräklan 1 Kungsvägen Total Mjölby Norrköping Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Amerika 4 Söderleden Beryllen 1 Urbergsgatan Bokhållaren 2 Erikslundsplan Diket 7 Drottninggatan Fotogenen 4 Importgatan Fotogenen 5 Importgatan Gamlabron 13 Västgötegatan Järnstången Östra Promenaden Kapellhorvan 10 Bredgatan Knäppingsborg 7 Järnbrogatan Krokekshult 1:196 Sjöviksvägen Kvarnen 5 Västgötegatan / > 18 Linköping kv. Boklådan 7 LINKÖPING kv. IDÉKRETSEN 4 Norrköping kv. Pelikanen 11&16 Norrköping kv. Gamlabron 13 Norrköping kv. Kvarnen Norrköping kv. Sparven 9

18 Fortsättning > Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Liljan Nygatan Linjen 3 Idrottsgatan Markattan 11 Drottninggatan Markattan 5+12 Drottninggatan Motorn 12 Lindövägen Pelikanen Drottninggatan Proppen 2 Malmgatan Ruddammen 7 Trädgårdsgatan Safiren 1 Vilbergsgatan 34-44, Smaragden 1 Vilbergsgatan Sparven 9 S:t Persgatan 139 A-M Spetsen 10 Kungsgatan Spiran 12 Drottninggatan Stallet 5 Slottsgatan Steglitsan 6 Nelinsgatan Sågen 7* Rörgatan Tulpanen 16 Drottninggatan Tuvan 5, Torvan 1 Skogvaktaregatan 4, Vattenkonsten 5 Fleminggatan Ångan 4 Surgatan Övrigt, mark 6 st fastigheter Total Norrköping Stockholm Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Bangården 4 Huvudstagatan Krejaren 15 Nybrogatan Total Stockholm Uppsala Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Dragarbrunn 20:1 Kungsgatan Fjärdingen 28:6+7 Drottninggatan Kungsängen 6:10 Kungsängsgatan Kungsängen 40:1 Hamnplan Kvarngärdet 1:8 Portalgatan 6 B Luthagen 78:1 Götgatan Årsta 76:2 Fyrisborgsgatan Total Uppsala Örebro Fastighet Adress tax.värde Byggår Bostad Kontor Butik Industri/Lager Övrigt Garage Summa Bruttohyror tkr kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm tkr Bromsgården 1 Drottninggatan Gillet 22 Storgatan Hållstugan 9, 28, 29, 31 Engelbrektsgatan Lastaren 1 Transportgatan Prästgården 12 Drottninggatan Total Örebro TOTALT KONCERNEN Kumla kv. Guldsmeden 15 Uppsala kv. Kungsängen 6:10 UPPSALA KV. Kungsängen 40:1 Norrköping kv. Smaragden 1 Örebro kv. Gillet 22

19 2006 Det går uppåt för byggmarknaden. (1989) Det går uppåt för byggmarknaden. Det är kul att bygga. Inflationen är hög. Situationen känns igen. Under och 70-talet byggdes det som aldrig förr. Staten subventionerade, inflationen satte fart på värdetillväxten. Det var nästan omöjligt att misslyckas. Det här satt kvar i bakhuvudet på investerare och byggare även under 80-talet, och till viss del sitter det troligen kvar där än idag. Men fastighetskrisen kom. Och efter den kom tiden med låg inflation. Statliga subventioner till bostadsbyggande försvann och räntorna blev lägre. Många förlorade sina förmögenheter och mer därtill. De fastigheter som byggdes under 80-talet och början av 90-talet har i många fall ännu idag en lång resa innan marknadsvärdena uppgår till produktionskostnaden. Kassaflödena i dessa fastigheter är dock positiva tack vare den extremt låga räntenivån. Den låga räntenivån har även gjort att marknadsvärdena i vissa fall har stigit. Man kan konstatera att många investeringar som gjordes inte blev de ekonomiska framgångar som man räknat med vid beslutet för investeringen. Nu pågår en ny övertro på byggandet. Självklart är en del beslut om nyproduktion helt riktiga på rätt marknader och med rätt produkter. Men många dras med och bygger för att andra gör det. Aktörerna hejar på. När man då har byggt i en marknad som inte är bra och subventionerna försvinner, räntorna stiger - men hyrorna gör det inte - ökar vakanserna och troligen uppstår stora nedskrivningsbehov. Med detta som bakgrund kan det konstateras att sannolikheten för att Henry Ståhl Fastigheter AB inom de närmaste åren kommer att delta i nyproduktionsboomen är mycket låg, för att inte säga obefintlig. Däremot är vårt intresse för att förädla våra fastigheter mycket stort. Också den verksamheten kräver mycket kapital, men skillnaden är att avkastningen blir avsevärt högre än vid nyproduktion. Vi ska ändå vara medvetna om att alla ombyggnader/förädlingar kräver en grundlig analys innan beslut tas. Även i dessa situationer kan det ibland vara rätt att avstå. Vi kommer dessutom att fortsätta att underhålla våra fastigheter så att den långsiktiga ekonomin optimeras. Att underhålla och förädla fastigheter kräver en stor tillgång av kapital. Kostnaden upplevs i många fall som onödigt hög, i många fall också oväntat hög. Vi kommer i vår organisation att satsa mycket energi på att vara effektiva i våra inköp och på detta sätt få lägre kostnader. Även träffsäkerheten i kalkylarbetet måste förbättras. Detta ska i slutändan leda till att vi får ut mer för varje krona, samt att vi undviker felaktiga investeringsbeslut. Energin ska även läggas på att utveckla metoder vid underhåll och ombyggnader som innebär enklare och billigare åtgärder och därmed en bättre slutprodukt. 20

20 21 Det är kul att bygga. Räntan är låg. FAKTA BERT LUNDBLAD Vi vill förädla inte nyproducera ÅLDER: 50 minus. FAMILJ: Fru, tre barn, tre barnbarn och en hund. YRKE: Finansdirektör. FAVORITPLATS: Skogen. DOLD TALANG: Kunskaper i kognitiv beteendeterapi. GÖR MIG GLAD: När någon lyckas. GÖR MIG ARG: De som lägger sig i sådant de inte har med att göra, och de som snackar skit. PÅ NATTDUKSBORDET: Fruset guld av Ulf Lundell.

21 Finansiell verksamhet Henry Ståhl Fastigheter AB:s finanspolicy, som är fastställd av styrelsen, anger inom vilka ramar finansfunktionen får agera avseende finansiella risker. Uppdraget är att: Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet Begränsa ränteriskerna Minimera finansieringskostnaderna I början av 2005 fanns signaler i ekonomierna om att orsaker till ränteuppgångar snart skulle visa sig. Istället för detta kom motsatta signaler under våren. Orsakerna till detta var flera. Exempelvis Tsunamin och sjunkande priser i vissa områden. Även skepsis till statistiken som kom kunde märkas i marknaden. Riksbanken tog dock statistiken på allvar och sänkte reporäntan under sommaren. Även långräntorna sjönk till rekordnivåer. Under hösten förlängdes bolagets räntebindning när de långa räntorna nådde nästintill oemotståndliga nivåer. Den osäkerhet som finns avseende framtida räntenivåer har medfört att bindning på långa löptider kombineras med s k golv. Detta innebär att om räntorna inte kommer att stiga kommer våra räntekostnader att sjunka trots den långa räntebindningen. Inför 2006 har vi återigen förväntningar om stigande räntor på alla löptider. Riksbanken har under de första månaderna 2006 höjt reporäntan till samma nivå som för ett år sedan. Detta trots att det ännu inte finns några starka signaler på att det skulle vara nödvändigt att bromsa ekonomin. Vi har i våra prognoser räknat med att den korta räntan i slutet av året är 100 räntepunkter högre än i början av året. Även de långa räntorna förväntas stiga något. Den s k normportföljen som fastställdes av styrelsen och styr räntestrukturen har inte ändrats sedan våren Strategitest för att testa vilken normportfölj som är den optimala för verksamheten kommer att genomföras under mars Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid årskiftet till 50 månader. Räntestruktur och normportfölj framgår av diagrammen nedan. Snitträntan på de räntebärande skulderna uppgick vid årsskiftet till 4,3%. I likhet med tidigare år sker all riskhantering av räntor på marknaden för ränteinstrument uppgick utestående s k derivat till 2,0 miljarder kronor. Refinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med bankerna innebärande bl a långa lånelöften. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2,6 miljarder kronor. Genomsnittlig löptid för dessa löften uppgår till 3,7 år. Den totala räntebärande skulden uppgår till 2,3 miljarder kronor. Likviditeten kommer att uppgå till nivåer som med god marginal överstiger likviditetsmålet i finanspolicyn. 22 Utdrag ur finanspolicyn 50% 40% 30% 20% 10% RÄNTESTRUKTUR Normportfölj Duration 50 månader Nuläge Kapitalbindning: Durationen får inte understiga 24 månader. Avvikelse som innebär minskad risk får alltid ske. Räntebindning: Avvikelse max ±10 procentenheter av normportfölj. Durationen får inte understiga 15 månader. Räntetäckningsgrad: Får aldrig understiga 1,3. Kassaflöden: Ska årligen uppgå till minst 20 Mkr. Likviditet: Ska aldrig understiga 40 Mkr. 0% 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år SKULDANDEL PER LÅNGIVARE RÄNTESTRUKTUR Normportfölj 50% Mkr Duration 50 månader Nuläge % 40% % 30% 80 30% 20% 60 20% 10% 40 10% 0% SHB NORDEA SEB DDB ÖVRIGA 20 0% 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år 0 RÄNTEKÄNSLIGHET Mkr 120 RÄNTESTRUKTUR Duration 50 månader Normportfölj Nuläge % 80 40% Stiboränta 1,5% Stiboränta 2,5% 60 30% Stiboränta 3,0% 40 20% Stiboränta 3,5% 20 10% 0 0% år 1-2 år år 3-4 år år 5-7 år 7-10 år RÄNTEKÄNSLIGHET SKULDANDEL PER LÅNGIVARE 50% 40% 30% Stiboränta 1,5% Stiboränta 2,5% 20% Stiboränta 3,0% Stiboränta 3,5% 10% 0% SHB NORDEA SEB DDB ÖVRIGA Mkr SKULDANDEL PER LÅNGIVARE

22 Ståhl är mån om sin personal > GUDRUN MALM ekonomiassistent Vad får dig att le på jobbet? Mina arbetskamrater! Vi har en enorm sammanhållning och det gör att det är roligt att jobba här. Hur ser en vanlig arbetsdag ut? Jag hanterar fakturor och betalningar. I snitt hundra fakturor om dagen, och då är det ändå bara leverantörsfakturor. Det gäller att vara stresstålig och ordningssam! Hur skulle du beskriva företaget? Ett stabilt, tryggt företag som är väldigt måna om sin personal. Vi får exempelvis bra priser på massage varje vecka och bidrag för att motionera. Allt för att vi ska vara pigga och glada. Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Det har vuxit och blivit större, i övrigt tror jag att det ser ut ungefär som idag. Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl? Våra sammankomster då vi träffar folk från andra kontor är verkligen kul! Vi pratar ofta i telefon med medarbetare på andra orter till vardags, men att träffa dem är en helt annan sak. 23

23 Förvaltningsberättelse Årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB, organisationsnummer , får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2005, dess 58:e verksamhetsår. Verksamhet och organisation Henry Ståhl Fastigheter AB är ett familjeägt fastighetsbolag där verksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla fastigheter på tillväxtorter belägna i mellansverige. Bolaget har huvudkontor i Norrköping, samt områdeskontor på förvaltningsområdena Örebro/Kumla, Uppsala/Stockholm och Linköping. Fastighetsbeståndet uppgår per 31 december 2005 till ca kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om 2,6 Mdr och ett sammanlagt hyresvärde om 355 Mkr. Hyresintäkterna är fördelade på lokaler 66 procent, bostäder 31 procent och bilplatser 3 procent. Uthyrningsgraden, per årsskiftet, uppgår till 96 procent, varav kommersiella lokaler 94 procent och bostäder 99 procent. Fastigheter i projekt har en yta uppgående till ca kvm, därutöver finns vissa exploateringsfastigheter. Försäljningar och Förvärv av fastigheter I slutet av året avyttrades bolag innehållande fastigheter i Finspång, Arboga, Västerås och Skärblacka. Fastigheterna, trettiotre till antalet, omfattade ca kvm exklusive garageytor. De avyttrade ytorna utgörs av 86 procent bostäder och 14 procent kommersiella lokaler. Fastigheterna värderades vid försäljningarna till 935 Mkr. Resultatet av försäljningarna uppgick till 319 Mkr. Under året har fastigheten Pelikanen 11+16, Norrköping, förvärvats för 28 Mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar yta uppgående till ca kvm, där bostäder utgör kvm och kommersiella lokaler kvm. Investeringar Ny- och ombyggnationen för ICA Maxi i Kumla färdigställdes och hyresgästen flyttade in under slutet av året. Ombyggnaden för SEB i fastigheten Tulpanen 16, Norrköping, färdigställdes under året. Ombyggnadsprojekt av nytt Kårhus för Linköpings Universitet, Campus Norrköping, pågår i det gamla industrilandskapet i Norrköping med inflyttning hösten Ombyggnad för Uppsala kommun pågår i fastigheten Årsta 76:2, Uppsala, med inflyttning våren Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av hyresgästanpassningar för nya och befintliga hyresgäster. Finans Koncernens räntebärande skulder uppgick till Mkr (2 264). Medelräntan uppgick under året till 4,3% (4,8). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Låneportföljens förfallotider framgår av not 22. Lånens genomsnittliga räntebindningstid, uppgick till 50 månader. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 113 Mkr (100). Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen kkr disponeras på följande sätt: - Utdelning till aktieägare utgår med 877,19 kr/aktie kkr - och att återstoden överföres i ny räkning kkr kkr 24

24 Resultaträkning KONCERNEN MODERBOLAGET Kkr Not Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar på fastigheter Bruttoresultat Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, Resultat av fastighetsförsäljningar Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag Utdelning från dotterbolag Resultat från övriga finansiella tillgångar Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finasiella kostnader RESULTAT EFTER FINASIELLA POSTEr Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAt Resultat per aktie i kr

25 Balansräkning koncernen MODERBOLAGET Kkr Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående ny-, till- eller ombyggnader Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager mm Pågående arbeten för annans räkning Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar på koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

26 Balansräkning koncernen MODERBOLAGET Kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier av serie B) Bundna reserver/reservfond Fritt Eget Kapital Fria reserver Balanserad vinst Årets resultat Obeskattade reserver Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt Avsatt till pensionsförpliktelser Garantiåtaganden Långfristiga skulder Förlagslån Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

27 > MARIA ROSELL kundansvarig Vad får dig att le på jobbet? Nöjda hyresgäster och mina arbetskamrater! Jag möts alltid av leenden direkt på morgonen när jag kommer till kontoret. Hur ser en vanlig arbetsdag ut? Jag tar emot telefonsamtal om uthyrningar och frågeställningar om boendet kring våra fastigheter. Det blir en hel del problemlösningar. Hur skulle du beskriva företaget? Ett stabilt företag som är måna om sina hyresgäster och sin personal med en otroligt fin arbetsmiljö! Ståhl är ett familjeföretag med korta beslutsvägar. Vad tror du har hänt med företaget om tio år? Jag tror att det har effektiviserats och att det fortfarande är framgångsrikt, med ett ännu starkare varumärke. Vilket är ditt roligaste minne från Ståhl? Fisketuren vi gör varje år i skärgården är en höjdare. Det är en dag när vi verkligen får tid att ta hand om varandra och stärka sammanhållningen. Ståhl är ett familjeföretag med korta beslutsvägar 28

28 Kassaflödesanalys koncernen MODERBOLAGET Kkr Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet: Resultat vid fastighetsförsäljningar Resultat vid inventarieförsäljningar Avskrivningar Nedskrivning av aktier i dotterbolag Avsättning till garantiåtaganden Förändring avsättning till pensionsförpliktelse Finansnetto Utdelning Aktuell skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Förändringar av kortfristiga skulder Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHET Förvärv av aktier i dotterbolag Försäljningar av aktier i dotterbolag Förvärv av byggnader och mark Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till-, och ombyggnad Förvärv av maskiner och inventarier Försäljningar av maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet FINANSIERINGSVERKSAMHET Koncernbidrag Förändring av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamhet Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter DISPONIBEL LIKVIDITET

29 Förändringar i eget kapital KONCERNEN Kkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt eget kapital Eget KAPITAL Effekt av ny redovisningsprincip beträffande avsättning till pensionsskulder m m JUSTERAT INGÅNGSBELOPP Omföring mellan bundna och fria reserver Omföring föregående års resultat Utdelning Årets resultat Eget KAPITAL Omföring mellan bundna och fria reserver Omföring föregående års resultat Utdelning Årets resultat Eget KAPITAL MODERBOLAGET Kkr Aktiekapital reservfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital Eget KAPITAL Effekt av ny redovisningsprincip beträffande avsättning till pensionsskulder m m JUSTERAT INGÅNGSBELOPP Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat Eget KAPITAL Omföring föregående års resultat Erhållet koncernbidrag Skatt hänfört till koncernbidrag Utdelning Årets resultat Eget KAPITAL

30 Koncernen i korthet Fem års översikt Mkr Ur resultaträkningen Nettoomsättning Avskrivningar Nedskrivningar Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Årets resultat Ur balansräkningen Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 29,3 21,7 21,7 18,7 18,6 Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 25,9 17,8 17,8 15,1 15,0 Justerad soliditet, % 34,0 29,0 28,0 26,0 24,0 Direktavkastning, % 7,1 7,6 7,6 7,8 7,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,8 1,7 1,5 1,5 Skuldsättningsgrad, ggr 2,5 4,1 4,0 5,0 5,0 Avkastning på eget kapital, % 54,4 15,7 35,0 10,3 44,0 Medelantal anställda Kvinnor Män Definitioner Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen. Justerad soliditet Synligt eget kapital exkl. avsättningar ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärde i relation till balansomslutning ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärden. Direktavkastning Bruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster exkl. resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. 31

31 Redovisnings- och värderingsprinciper ALLMÄNNA redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges. Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2005 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,9 Mkr (0,7). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2005 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 129,0% (128,0). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överenstämmer med RR 29. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet. Fastigheter Koncernens samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna skall generera intäkter från uthyrning eller från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värdehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar. verkligt värde av förvaltningsfastigheter Värderingarna har gjorts internt med avkastningskrav per fastighet framtagna av externt värderingsföretag. Avkastningskravet varierar inom intervallet 4-10% beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge), samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m m). Marknadsvärdet per fastighet har beräknats som fastighetens normala driftsöverskott i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräknats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter. Byggnadsinventarier Utredning över byggnadsinventariernas beloppsmässiga omfattning har gjorts under Byggnadsinventarierna redovisas i not 11 Materiella anläggningstillgångar. Pågående ny-, till- och ombyggnader Värderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Avskrivningar på anläggningstillgångar Fastigheternas goda standard bibehålls genom löpande underhåll som kostnadsförs. Avskrivningar görs över beräknade nyttjandeperioder och ned till ett fastställt restvärde. Restvärdet skall motsvara ett försiktigt beräknat marknadsvärde på fastighetens byggnadsdel och bedöms bl a med utgångspunkt från byggnadens taxeringsvärde samt internt genomförda marknadsvärderingar. På byggnader där bokförda värdet överstiger restvärdet görs avskrivningar motsvarande 1,5% av dessa byggnaders anskaffningsvärde. Genomsnittliga avskrivningen i koncernen på samtliga byggnaders anskaffningsvärde är 1,3%. Avskrivningar görs inte på fastigheter som har ett bokfört värde understigande restvärdet. Bolaget har, under 2005, separerat byggnadsinventarier från byggnad i redovisningen, vilket medför att en översyn av bolagets avskrivningsprinciper kan bli aktuell. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod. 32

32 Redovisnings- och värderingsprinciper Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet, dvs det högsta värdet av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Bedömningen görs för varje enskild tillgång. Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till belopp varmed de beräknas inflyta. Leasing Leasingavtal, där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägandet faller på uthyraren, klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter avseende operationella leasingavtal redovisas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella. Intäkter Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta). avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förpliktelse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen räknar med att erhålla en gottgörelse motsvarande en avsättning som gjorts, till exempel genom ett försäkringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker. Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsentlig fastställs avsättningens värde genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt) som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvärdesberäkningen medför redovisas som en räntekostnad i resultaträkningen. För närvarande förekommer inga andra avsättningar än till uppskjuten skatt, pensionsförpliktelser och garantiåtaganden. Finasiella instrument Orealiserade förändringar av marknadsvärdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter. Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 28% om inget annat anges. Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. KONCERNBIDRAG Företaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från RR Akutgrupp. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel. 33